ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[4324: 匿名さん]

しかし、「条例違反のどこが危険であるのか、示せ」というのも、すごい居直りです。日本で建築に携わる人間が、決して言ってはいけない言葉でしょうね。

仮に、その条例を満たさなくても危険ではないことが「合意」されれば、その条例は撤廃されるでしょう。少なくともそれまでは、条例の厳守は、社会人としての建築従事者に求められる最低限のモラルです。危険であるという社会的合意こそが、その条例の存在そのものであるわけですから。

「この場合は条例を満たさなくてもOK」という判断を下せる権限を持っているのは、日本では建築審査会のみです。なんで検討中がこのような判断を勝手にできるのでしょう？

[4325: 匿名さん]

>4331
>前提条件だろうが何だろうが、建築審査会のの間に「覆る」ような関係は「一切ない」ことがわかっていません。

文言が抜けてますね。訂正。


前提条件だろうが何だろうが、建築審査会の裁決と、裁判所の判決との間に「覆る」ような関係は「一切ない」ことがわかっていません。

[4326: 匿名さん]

検討中に限らず、「ル・サンク小石川をそのまま引き渡せばよかった」と考える人たちの前提にある認識は、「実際には充分に安全な建物なのに、法令上の解釈の問題だけで安全でないとされている」というものでしょう。

法令というのは単なる手続き上の形式にすぎない、それなのに頭の硬い人たちはこの形式にこだわることで、建物の実質的なところを判断できていない。検討中が「頭が硬い」と相手を批判するのが、これです。「違反だと言うなら、実際にどこが危険なのか具体的に言ってみろ」とするのも、そうです。

そして、その安全な建物を、法令上のちょっとしたことで違法建築にした建築審査会、その元となる審査請求をした反対住民たち、この人たちが必要以上の苦しみを事業者や契約者たちに与えたんだ、と考える。そして建築審査会や反対住民たちに憎しみをぶつける書き込みをする、というのが現状としてあると思います。


実は、こうした認識そのものが、全て、間違った考え方に基づいた歪んだ見方です。そのことが理解されていないために、ここ半年以上も、検討中が言うような当て外れな理屈が繰り返されてきたし、建築審査会や反対住民たちに憎しみをぶつける八つ当たりな書き込みも繰り返されている。

この問題をきちんと扱わないと、間違った認識の書き込みがエンドレスで繰り返されることになります。

[4327: 匿名さん]

>4326 続き

造作物としての建物は物理的に存在しても、安全というモノは物理的には存在しない。安全とは、建物の造作の上に人間が様々に想定する、形のない観念です。ある種の共同主観として、これは安全だという合意がなければ、そもそも建物の安全性の担保というのはありえない。
建物の安全性は共同主観による合意によって、はじめて客観的な基準として成立する。その客観的基準こそが、安全に関わる建築の法体系であるわけです。

安全に関する見方には人によって意見の食い違いがあるからこそ、合意としての建築の法体系の存在意義がある。「これは絶対に安全だ」と一人が言い張ったところで、他の人がそれを認めなければ、共同主観としての安全は客観性を持てません。検討中のように、自分のものの見方を客観的な安全性と同一視するような勘違いは、無理解でも傲慢でもあり、許されることではない。


はっきり言えば、安全とは、法令が遵守されていること、そのものです。

時代の変化とともに、安全についての合意のあり方も変わるので、安全の基準も変わってゆく。必要なかったとされる規定もあれば、安全性が足りなかったとしてより強い規定がされることもある。しかしその時々においては、安全＝法令遵守と言ってよい。

だから、「法令違反していても、実際にはこの建物は安全だ」というような理屈そのものが実際には成立しない。この理屈が成立するという前提でものを考えている検討中の主張は、その全てが、最初から無意味で無効な考え方です。相手にする必要すらありません。

建築というのは、個人が施主であっても社会的な財でもあり、それは社会的合意を通して成り立つ。建築に携わる人はこのことを理解していなければならないし、NIPPOのように社会的合意をないがしろにする事業者には建築に携わる資格はありません。建築審査会の裁決は、こうした建築のあり方を守る役割を十全に果たしたと思います。

[4328: 匿名さん]

>4283
>>建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった
>と言う結論になるのは当然の帰結だろ？

検討中はまず「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」の主張を撤回しましょう。

[4329: 通りすがり]

今日の午後、東側の下の道を通ったら各階の窓が半開きに開けられていた。窓全面に茶紙が貼られたままだったが。

[4330: 匿名さん]

>4315
>業者の甚大なダメージを狙っただけの要するに正義感のない悪徳弁護士だよ

ちゃんと合法な建物を建てていれば、日本の建築の制度では、合法的にダメージなんて与えたくても与えられません。

ダメージというのは、実際には、事業者側が行なっていた非合法な行為が顕わになったというだけのことです。それをいかにも審査請求側の一方的行為であるかのように捉えることが間違いです。

検討中の考え方は、あたかも、問題が告発された時に、問題を実際に起こした側を責めるのではなく、問題を告発した側を責める行為のようなものです。ここで告発側が、効果的な告発になるよう告発のタイミングを計るのは、倫理的に何ら問題がありません。倫理的に問われるのは、あくまでも問題を起こしている方です。

検討中の審査請求側に対する感情の持ち方は、一般的な社会正義の考え方から見れば、かなり逸脱していると言って差し支えありません。事業者側に肩入れしすぎて、公正な感覚が歪んでしまっていることを自覚すべきでしょう。

[4331: 匿名さん]

>4329
建物の管理そのものは定期的にやっているのでしょうか。

[4332: 匿名さん]

固定資産税かかりますね
更地の扱いでしょうか

[4333: 匿名さん]

>4332
除外規定のある建物以外は、違反建築物でも課税対象となるはずなので、ル・サンク小石川の建物にも固定資産税は課税されていると思いますが…　実際どうなんでしょうね。

使用ができない建物本体の資産価値というのは、ほぼゼロに近いと思います。一方で、固定資産税における家屋の評価額は、同様の建物を建てる時の費用で見るはずでした。更地にするのと、そのまま建物を維持しているのと、どちらの方が税額を抑えられるかです。

このあたりは、詳しい方に教えてほしいところです。

[4334: 匿名さん]

更地の上に置物（法令違反の工作物）がある状態なので、更地として土地の固定資産税が課されているのですかね
法令違反の工作物の評価額は算出不能なので…

[4335: 匿名さん]

ル・サンク小石川は建設途中に頓挫したので、家屋に当たらないようです。

地方税法の施行に関する取扱いについて（市町村税関係）（平成22年4月1日 総税市第16号）
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido...
家屋とは不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、したがって登記簿に登記されるべき建物をいうものであること。

その一部が賦課期日までに完成し事業の用に供されている…にも当たりません。したがって、家屋の固定資産税が課されず、また家屋がないものとして評価がされた土地の固定資産税が課されるようです。

[4336: 匿名さん]

>4335
ご説明ありがとうございました。

改めてですが、今のル・サンク小石川は家屋でも建築物でもない、ただの造作物でしかないのですね。

いかにそれらしく形があっても、定められた基準を満たさないものはただの造作物であって、建築物ではない。建築物とは社会的な合意の中でのみ、建築物として存在しうるものです。そのことの意味と重みをわかっていないといけないでしょう。

[4337: 匿名さん]

確認済証がないようなマンションが家屋として扱われることは、あってはならないです。検討中には理解できないでしょうけれど。

[4338: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、建物の固定資産税がかからないということは、デベロッパーが仕込んだ土地を寝かせる通常スキームであの土地を寝かせておくことが可能ということでしょうか。そうすると非常に安く寝かせておけるので、よほど有利な条件で買い手がつかない限り、永遠にあのままという状況も起こり得るのでしょうか。あの一角は非常に暗く悪いオーラを常に感じ続けている近隣住民としては非常に心配です。

[4339: 匿名さん]

>4338
その可能性も、残念ながら無いとは言えないでしょうね。

一方で、動くときには動く可能性もあります。必要以上の懸念も楽観も、今の時点では控えておく方がいいように思います。

[4340: 匿名さん]

>>4339
>動くときには動く可能性
それはあの一帯を再開発する様な大きなプロジェクトでもないと難しいと思いますよ。
それほど広い土地ではないので街路樹のある遊歩道とか大きな車寄せとか作ったらマンションを建てるスペースがなくなっちゃいますもんね。それで高さ制限を守ったら誰も買えない超高額マンションになっちゃいませんか。

[4341: 匿名さん]

>4340
その通りだとするならば、この敷地の条件で、余裕があって手頃で、かつ合法的なマンション計画をすることは最初から無理があった、ということでしょう。企業判断としては、計画から撤退した清水建設が正しくて、NIPPOは甘かったということになります。

そもそも自分の街の命運を、特定の企業の再開発計画に委ねるということは、今回のようなリスクを抱えることでもあります。地元の住民にとっては嫌な話かもしれませんが、再開発計画に期待したこと自体が見通しの甘さでもあったでしょう。


この敷地が安値で譲渡されれば、コストも下がるわけで、逆にやりやすい面もあるかもしれません。場合によっては、再開発というスキームそのものから考え直す必要もあるでしょう。悲観的するのも楽観的すぎるのも、今はただの想像でしかありません。

[4342: 匿名さん]

清水建設は小石川二丁目の敷地の状況を正しく理解できた（当初は判断を間違ったものの2005年の東京都建築審査会の裁決を受けて理解した）のに対し、NIPPOは正しく理解しなかったということだと思います。>4340 も正しく理解なさってないようです。

[4343: 匿名さん]

ユーイックや、ユーイックの確認検査員は、国土交通省からの行政処分を受けないのでしょうか？

NIPPOがユーイックを相手に提起している損害賠償訴訟にも係わってくると思うのですが。

[4344: 匿名さん]

>4343
確認取り消しを受けて、確認機関が、一定期間の業務停止などの行政処分を受けることは実際あります。ここはどうだったのでしょうね。

[4345: 匿名さん]

都市居住評価センターは2012年に行政処分を受けています。
さらに確認検査員への行政処分がされています。高山博氏は文京区都市計画部の元職員ですね。
http://web.archive.org/web/20130116225413fw_/n-seikei.jp/2012/10/post-...


●株式会社都市居住評価センター （国土交通大臣指定第11号）

【違反事由の概要】
確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画が建築基準法（昭和25年法律第201号）第20条（構造耐力）の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。また、別の確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画（第二種中高層住居専用地域内に3階以上の部分を自転車駐車場の用途に供する建築物を計画）が建築基準法第48条第4項の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。

【機関処分の内容】
監督命令
確認検査の業務に従事する確認検査員が、確認検査の業務に関し著しく不適当な行為をしたことに鑑み、当該行為が発生した原因を分析した上で、建築計画が建築基準関係規定に適合しない不十分な審査を再発させないよう、審査マニュアルの改善、審査体制の整備等の具体的な改善措置を含む業務改善計画書を平成24年11月12日までに提出すること。
また、この命令の日から1年間、当該計画を確実に実施するため、その実施状況について監視委員会等の審議を経た上で、四半期ごとに当職に報告すること。

【関連する建築基準適合判定資格者（確認検査員）の処分】
処分日 平成24年10月11日
処分権者 関東地方整備局長

資格者名 長屋 明弘（登録番号：第4491号）
処分内容 業務禁止2月（平成24年10月30日から平成24年12月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。

資格者名 高山 博（登録番号：第4176号）
処分内容 業務禁止1月（平成24年10月30日から平成24年11月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。

[4346: 匿名さん]

民間の確認検査機関は、行政対応の代行であるわけですから、見落とし等に関してはそれなりに厳しい行政処分がありますね。
処分の仕方については、一定の基準も設けられているようです。

指定確認検査機関の処分等の基準
https://www.mlit.go.jp/common/001323818.pdf

一方で、確認検査機関は、仕事としては発注元となるデベの意向も汲まなくてはならない。懇意にしているデベから「なんとか通して」とお願いされた時に、実際どこまで独立性を保てるのか。
今回のように審査請求があってはじめて発覚するケースも多いでしょう。審査請求での取り消しは三割ほどにもなる、という指摘が、すでにここでも出ていたと思います。


建築の法令違反については、それを見逃した機関についてさえもこれだけ厳しく規定されています。確認検査員以外による適合判定だって勝手にはできない。
それなのに「法令違反していても実際には安全だ」だの、「法令違反が危険であることを証明せよ」だのといった言い分はないだろうと思います。法令違反は、現実には理屈抜きに即アウトです。

[4347: 匿名さん]

>4345 行政の建築確認審査部署にいた人でも、民間の指定確認検査機関に再就職したら、デベに忖度して、違法建築の建築計画にも建築確認を下ろしてしまうということでしょうか・・・後にユーイックの副社長になった人。ル・サンク小石川の口頭審査にも係っていたのだろうと思います。

[4348: 匿名さん]

> 過失により、当該建築計画（第二種中高層住居専用地域内に3階以上の部分を自転車駐車場の用途に供する建築物を計画）が建築基準法第48条第4項の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。

用途地域に合ってない建築計画が見過ごされるものなのですね。驚きです。

[4349: 匿名さん]

>4347
行政の建築関連部署にいる人が、デベとズブズブなんてことは、はっきり言ってよくある話ですよ。行政が不可解な許可を出すのも結構あります。

[4350: 匿名さん]

行政の建築関連部署がデベとズブズブかどうかは自治体の首長の姿勢にもよるでしょうが。違法建築の建築物を現出させないためには建築審査会の役割が大きいことになるのでしょうね。

[4351: 匿名さん]

>>4345 匿名さん
構造設計の違法がよく見つかりましたね。建築審査会の裁決集を見ても、構造設計で建築確認の取り消しになった事例はほとんど見つかりません。

>>4345の用途地域が適合していないことや、ル・サンク小石川のように防火避難規定に適合していないことで、建築確認取り消しになる事例を見かけます。建築審査会で争いやすいのかと思います。

[4352: マンション比較中さん]

文京区民に食い止められたマンション
https://www.google.com/search?q=%E3%83%AB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%AF+%...
というタイトルを見かけますが、正しくは
建築審査会に食い止められたマンションではないでしょうか。

[4353: 匿名さん]

>4352
このサイトのことでしょうか。

https://gentosha-go.com/articles/-/26610
全戸完売なのに…文京区民に食い止められたマンションの地獄

率直に言って、建築の制度に関する理解に乏しい人たちの意見としか言いようがありません。建築や不動産の従事者でも、制度の意味をきっちり理解しているとは限らないという典型です。

「建築基準法上のかなりテクニカルな解釈を巡って争ってその違法性を指摘して、建築確認取り消させる近隣住民と法律事務所」とありますが、そもそも、最初から合法であれば、取り消しなど付け入る隙などありません。このような言い分をする人に、遵法意識があるのかと問いたいです。

建築審査会も、これまで見てきた通り、単に「テクニカルな解釈」上の問題で取り消したのではなく、むしろNIPPO側のテクニカルな解釈上の「言い逃れ」を許さない、という態度で取り消しを行なっています。あくまでも、実態として安全性が確保されていないと判断したわけです。

それに、この計画はすでに一度、確認取り消しを受けていたわけで、そこをきちんと改善しなければ、再度の取り消しになるのは当然のことです。

さらに付け加えるのなら、確認が取り消されても、本来なら問題部分を改修して再度確認を取り、問題なく引き渡していくのが普通です。それができなかったのは、駆け込みの高さ規制を含め、計画の内容に余裕がなかったからにすぎない。

問題を文京区民の行為に起因させるのは、>4330 にもあるように、問題が告発された時に、問題を実際に起こした側を責めるのではなく、問題を告発した側を問題視する発想に近いです。問題のある計画を立てたことを問うのではなく、問題を告発する人に過大な責任があるかのように言い立てる。いかにもデベ寄りの偏った目線です。

突っ込みどころが多すぎて、どうにもならないサイトだと思います。

[4354: 匿名さん]

>4353 のサイトに記載されている内容は一級建築士によるものですよね。周辺住民により食い止められたと言いたいとしても、建築審査会に周辺住民の主張が受け容れられ、確認検査員や一級建築士の主張が退けられたことが、専門家として恥ずかしいとは考えないのでしょうか。

[4355: 匿名さん]

>4354
そうした建築士は、要するに、「建築士の仕事とは何か」についての認識に問題があるのだと思います。

建築士とは本来、専門家として、建築という社会財の質の担保をするのが仕事です。つまりは社会的で公正な存在として資格が設けられている。基準をしっかり守って、安全で問題のない建物を提供する義務がある。

しかし一部の建築士は、例えばデベなどの施主の要望を請け負って、それを実現することこそが仕事であると考えています。それに反対する地域住民などは、仕事を邪魔する「敵」でしかないと考えます。そうした建築士は、脱法的なやり方をむしろ「上手にやった」くらいにしか思わない。発想の仕方も、デベ寄りのものになっていく。

その典型が、裁判で神鋼不動産側の意見書を担当した、東京建築士会の元法規委員長の小田圭吾氏でしょう。小田氏が書いたコラムの内容が問題となって、法規委員長を解任された経緯については、このスレの>3670-3682 あたりにありますね。

[4356: マンション比較中さん]

> 一部の建築士は、例えばデベなどの施主の要望を請け負って、それを実現することこそが仕事であると考えています。
> それに反対する地域住民などは、仕事を邪魔する「敵」でしかないと考えます。
> そうした建築士は、脱法的なやり方をむしろ「上手にやった」くらいにしか思わない。

脱法的な、スレスレなやり方を目指した結果、法令で定める技術的基準に適合しなくなるなら、本末転倒です。施主にも損害を与えることになります。建築士のコンプライアンス欠如がル・サンク事件を引き起こしたと思います。

[4357: 匿名さん]

確認検査機関も建築士も、仕事をくれるデベに忖度しますからね…　三者の寄り合いがコンプライアンスをおかしくしていく。結果として、建築審査会が重要になる。

[4358: 匿名さん]

建築審査会の裁決集によると、平成16年度に文京区で（小石川以外で）接道の不適合で建築確認取り消し裁決がされています。この審査請求事件では、審査請求人が口頭審査を欠席したにもかかわらず、建築審査会が職権で調査して建築確認を取り消していました。

建築審査会における審査請求案件の審理・裁決の実態
https://doi.org/10.3130/aija.76.799
「表３　認容裁決案件の概要と争点」
③の審査請求事件です。

④がル・サンク小石川後楽園です。

[4359: ご近所さん]

７，８年前にルサンク小石川の戸別訪問でやって来たNIPPOの担当者が、上下が真っ白なスーツを着ていて、この人が施主の会社の人なのかと疑ったことがあった。この人が担当だと揉めるだろうなと思った。

[4360: 匿名さん]

>4359
上下が真っ白なスーツって…
実際どうかはともかくとして、普通のカタギの人の格好とはちょっと思えないです。

そうした一般からの感覚的なズレが、NIPPOの今回の件にも反映しているのでしょうか。

[4361: ご近所さん]

ええ。係り合いになりたくないタイプ。文京区での近隣交渉に合わない人。
その人が仕切っていて、随行している神鋼（？）の人は黙って従っていたけどね。

[4362: 匿名さん]

神鋼がNIPPOに意見できないようだとダメですね

[4363: マンション比較中さん]

NIPPOが早くに東京都の裁決を受け入れていれば、今頃はルサンク小石川が建っていたと思いますがね。NIPPOを支援する元・東京建築士会法規委員長のような人は、米国大統領選のゴタゴタと似たようなことをしていませんか？

[4364: 匿名さん]

>4363
米国大統領選のゴタゴタと似たようなこと、というのでは、まさにここでの検討中の発言がそうでした。

検討中が延々とやって言いたかったことは、要するに「ル・サンク小石川は安全条例違反でも危険ではない」です。
これは例えるなら、「試験には落ちたが、合格した者よりも実際には実力がある」といった強弁です。果ては「試験の判定法がおかしかった」「私の話を理解しないのはおかしい」とまで言い始める。ただの現実逃避だとしか言いようがありません。

実力を判定する客観的基準こそが試験ですし、実力を証明する唯一の客観的手段は、試験に実際に合格することだけです。すでに受験資格を失った状態で「私には合格するだけの実力がある」と言われても、そんなものは言葉の上だけでは証明しようがありません。ただの神学論争にしかならない。そもそも、試験に合格している人はきちんと合格しています。

ル・サンク小石川は、いわば「試験に落ちた」違法な計画です。こちらとしては「違反のない合法的な建物を建ててからものを言え」としか応じようがありませんし、実際それが全てです。

[4365: 匿名さん]

建て直せばいいのにね
争っている間に土地の含み益ができたでしょ
損失も少なく抑えられるのじゃないの？

[4366: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬るしかないでしょう

[4367: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬った上で、駐車場の避難経路問題をどうにか直さないといけない。やり直したほうが早いか、改築したほうがいいか、の判断ですね。

[4368: 匿名さん]

2015年11月の記事・・・そして NIPPO は法廷闘争へ
http://web.archive.org/web/20151114181207fw_/www.asahi.com/articles/AS...

[4369: 匿名さん]

2015年11月14日のNIPPO発表
http://web.archive.org/web/20160115105208fw_/nippo-c.co.jp/company/com...

新聞記事になったから発表したのでしょうか。

[4370: 匿名さん]

福岡の違反建築マンションはJR九州らが建替えするようです
https://nkbp.jp/3pCJ6Zq

[4371: 購入経験者さん]

>4370
福岡の件は杭の未達ですから、これはもう基礎からやり直すしかないでしょうね。ル・サンク小石川はどうか。

[4372: 匿名さん]

上部2階をスパッと斬った上で、駐車場の避難経路を直せば
よかったのではないでしょうか。
2015年に東京都建築審査会の裁決に従って NIPPO が迅速に対応し
契約者に優先分譲していれば、済んだ話と思いますが。
NIPPO の法廷闘争は、米国大統領選のゴタゴタと似たようにみえます。

[4373: 匿名さん]

>4372
それはおっしゃる通りだと思いますが、それをNIPPOがやらなかった理由を、一つ一つ明確にしていくことが、この案件の理解につながると思います。
いわば、この案件が成立してしまったメカニズムを、いったん「〇〇すべきだった」から離れて、まずは中立的に把握するということですね。その意味では、デベ側の立場や論理も考えてみる必要があります。

NIPPOの法廷闘争は、繰り返し言われてきましたが、株主と契約者に向けてのパフォーマンスとしての意味があります。そこが米国大統領選のトランプの立場と似ているかもしれないです。