ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3944: 匿名さん]

ル・サンク小石川では、些細な法令違反でも厳しく問題にされる状況があった。「他のところでは、お目こぼしで問題になっていないのに」と考える人もいるようですが、他のところでは、この厳しい環境条件がないというだけのことで、何らかの形でひとたび法令違反が認定されれば、どんなところでも必ず問題となります。事業者は、そのことも考慮に入れた対応をしなくてはいけなかった。

[3945: 匿名さん]

以前にも出ていたかもしれませんが、以下のページは、ル・サンク小石川における違反建築物認定、あるいは既存不適格が意味することについての、わかりやすい説明になっているかと思います。

以下を読めば、ル・サンク小石川が引き渡し不可になってよかった、と思えるでしょう。もし引き渡した後に違反建築物と認定されていたら、もっと重大事でしたから。その意味では、建築審査会の建築確認のタイミングは、客観的に見れば決して悪くはありません。

http://www.e-bosco.jp/ihan/

[3946: 匿名さん]

>建築審査会の建築確認のタイミング

建築審査会の建築確認「取り消し」のタイミング、ですね。

[3947: 匿名さん]

違法建築のマンションが引渡しされた場合の契約者の不利益を業者寄りの人は軽視しています。

[3948: 匿名さん]

リスクを抱えた建物は、そのリスクがいつどのように顕在化するかわかりません。今回は、引き渡し前の建築確認取り消しという形でそれが現れた。仮に引き渡しが無事に終わったとしても、後になってから、契約者にとってたいへんな不利益が生じていた可能性もありました。深刻なトラブルともなれば、地域にとっての影響も生じてくるでしょう。「建てさせておけば地域にとって利益だった」かどうかは、はっきり言ってわからない。

どう転ぶかわからない爆弾を抱えた建物は、いつかどこかで不利益をもたらすことになる、という認識を持たなくてはならないでしょう。引き渡しをすればよかった・よくなかった、というレベルの話ではないし、その時のリスクの顕在化に関わった人に責任があるわけでもない。やはり全ては、リスクのある建物を建てた事業者に起因すると考えなくてはならないです。

[3949: 匿名さん]

どうやら駐車場には避難路になる通路があったようだし、一度は建築確認が下りていました。
この事実をどう思うかですね。

[3950: 匿名さん]

業者はその事実を信じていて、どうして問題になるのか、最初は理解できていなかったように狼狽していたように見えます。

[3951: 匿名さん]

プロから見ても、安全性に問題は感じられなかったのではないでしょうか。

[3952: 匿名さん]

こういうことをここに書くのは非常に勇気がいることだと理解できますよね。

[3953: 匿名さん]

建築確認事務の民間開放の弊害ですね。
ル・サンク小石川は、2004年の建築計画には東京建築検査機構から、最近の建築計画には都市居住評価センターから建築確認が下されていますが、どちらも東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決がされています。
つまり、東京都はこれまで一度もル・サンク小石川の建築計画が建築基準法令に適合していると判断していないのです。

[3954: 匿名さん]

>3949
実は簡単な話です。そもそもル・サンク小石川は、最初から建築確認が通るような建物ではなかった。それに建築確認を下ろしてしまっていたのが問題だった、と考えれば全ての辻褄が合います。

>3953 にある通り、これは建築確認事務の民間開放の弊害です。
デベロッパーは当然ながら、自らの都合に有利な確認を出す確認業者に依頼するようになります。確認業者も、仕事をもらうためにはデベロッパーに対して甘めに確認を出す。持ちつ持たれつの関係です。しかし今回の確認取得は、第三者である東京都建築審査会からすれば、最初から認められるようなものではなかった。

そう考えると、NIPPOが、指定確認検査機関の都市居住評価センターを相手取って起こした損害賠償請求の「微妙さ」も理解できるでしょう。この裁判に注目している業界関係者はそれなりにいると思います。場合によっては、業界の今後を左右する判決になるかもしれない。

全体の文脈でものを見る、というのはそういうことです。物事が実際にはどう決まっているのか、ということです。安全条例の些末な技術的解釈にこだわったり、「賠償請求には関心がない」と言ったりした人もいましたが、それらが全くもって当て外れな理由がわかるでしょう。

[3955: 匿名さん]

>3950
>業者はその事実を信じていて、どうして問題になるのか、最初は理解できていなかったように狼狽していたように見えます。

私はこれは違うと思います。理由は>3954 にある通り。業者と確認機関との間で、最初から調整のための微妙なやり取りがあったか、忖度をもって事を進めたか、といった可能性を考える方が自然です。業者は最初からわかっていたでしょう。審査会の口頭審査できちんと答えられなかった理由も、その辺りにあるかもしれない。

[3956: 匿名さん]

セントレジアス鶴見の建築確認において耐震強度不足を見落としたとして、購入者が、特定行政庁の横浜市、指定確認検査機関の日本ERI、設計者の下河辺建築設計事務所を相手に損害賠償を求めた訴訟で、横浜地方裁判所は横浜市への請求を棄却、日本ERIと下河辺建築設計事務所への請求を認容しています。

鶴見マンション判決は耐震不足で14億賠償、横浜市への請求は棄却/横浜地裁
神奈川新聞 2012年2月1日(水)
建築確認の検査を怠り、耐震強度不足を見落としたなどとして、横浜市鶴見区のマンション「セントレジアス鶴見」の住民53人が、指定確認検査機関「日本ERI」や横浜市、設計事務所などに建て替え費用など計約14億3600万円の損害賠償を求めた訴訟で、横浜地裁（森義之裁判長）は31日、同機関や設計事務所などに計14億800万円の支払いを命じた。市への請求は棄却した。原告弁護団によると、検査機関の過失を認めた判決は異例という。

[3957: マンション検討中さん]

>3900
そうやって煽ったり罵ったりしたところで、少なくとも私はもうお付き合いするつもりはありません。強要されて回答するつもりもないです。私は私で、関心のあるところで投稿していきます。
>3901
検討中がどのような立場かわかりませんが、少なくとも言えることは、大失敗をしたNIPPOと同じレベルで、建築という営為の理解の仕方を間違っていることです。そこを理解しなければ、いつまで経っても当て外れな話しかできないでしょうね。

>現在の認識では駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。というのが結論ですが、なぜだか分かるかな？

の答えがコレか？答えられないだけならまだしも、必ず鼬の最後っ屁みたいな事を言って終わるんだなコレが。
その後は不自然なばかりの言葉のやり取りの空虚な投稿の洪水でその屈辱を洗い流そうとする。
若葉マーク匿名はこのスレの主だが、上から目線のただのスポークスマンだね。
他から持ってきた情報を垂れ流すだけで、実の処自分は何も理解していなかった。

さて駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。
理由は「施行令117条2項ただ一つ」
だから安全条例32条6号違反を指摘されているのにも関わらず、スロープを緩くしたり、直通階段Cを非難階段仕様にするような末期的な設変しかできなかった。
そして駐車場階は避難階だと言い張ることしかできなかった。
これが何故だったのか？というのがこのスレで大きな謎だったが、実は誰も正解を言っていなかったんだなコレが、これも117条2項で説明がつく。
今度は分かったかな？審査会議事録をよく読んで理解しなさいね。

[3958: 匿名さん]

>3953 にある通り、建築確認事務の民間開放の弊害で、建築主が多くの確認検査機関の中から自らの都合に合うように選べる制度では、公正中立な建築確認事務がされないことが起こってしまいます。
そもそもル・サンク小石川は、最初から建築確認が通る建築計画ではなかったのです。

[3959: 匿名さん]

>>3956 匿名さんが挙げた事件は、裁判所が指定確認検査機関に過失があると判断して損害賠償請求を認めていますね。指定確認検査機関と設計者とを相被告にしている点が重要です。
ル・サンク小石川の事件ではNIPPOは特定行政庁の東京都と指定確認検査機関の都市居住評価センターと同時に、設計者の日建ハウジングシステムに賠償を求めるものです。そうしてないのには特段の事情があるのかもしれません。

[3960: 匿名さん]

>3959
複数の相手に、共通する内容で何かを求める際に、相被告という形をとります。本来なら、原告もこちらの方が楽です。
確認検査機関と設計者とに、同時に別々に賠償を求めるとなれば、両者それぞれに別の事情があるということなのか。あるいはNIPPOから見て、検査機関と設計者との間で、公判の中で一緒になってほしくない事情があるのか。いろいろ推測をしてしまうところですね。

ル・サンク小石川は、最初から建築確認が通るような建物ではなかった。NIPPOもそれがわかっていた。そのこととの絡みがあるような気がします。

[3961: マンション比較中さん]

>>3960 匿名さん
既出ですが、建築審査会にかかっている案件で30％程度のものに違法が見つかり、10％程度のものが建築確認取り消し裁決がされているそうです。違法が見つかるものに比べて建築確認取り消し裁決が減るのは、審査請求で追及を受けた違法箇所を変更確認を繰り返してなおしていく建築主がいるからです。

建築審査会で建築確認取り消し裁決が出されることがあるとは知らなかった、とNIPPOが弁解することはできません。ル・サンク小石川で2004年の建築計画が建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けているからです。NIPPOは建築審査会の制度をよく知っていたことになります。

自動車車庫の避難路の違法を追及されて、自動車車庫の斜路の勾配を緩くしてそれですすめたのは、建築確認取り消し裁決を受けた際のリスクを考えると非常に危険なことです。とくに、絶対高さ制限を免れようとするのなら、その他の部分は完璧でなければいけませんでした。

[3962: 匿名さん]

>3961
いったん建築確認が通った計画でも、実は3割ほどに問題がある、というのは結構な数字です。建築確認というのはわりと頻繁にひっくり返るものであるし、そもそも建築確認機関の仕事の精度自体が高くないということです。デベと確認機関との馴れ合いから、意図的に問題のある設計に確認をつけてしまう場合もあるでしょう。

もともと建築確認なり建築審査会という制度は、前にも書きましたが、最終的な妥当性の決定を他人に任せる制度でもある。どんなに「これは完璧で正しい」と思う形を提出しても、それがひっくり返される可能性を常に容認しなければなりません。設計者側が勝手に「これが正解、間違いない」などと考えることは、たいへん危険でもある。
どんなにやっても完璧さを100%確保できないのであれば、むしろ、確認が取り消されたら行き詰まるような状況をそもそも作らない、ということが重要ではないかと思います。

建築審査会の制度をよく知っていたはずのNIPPOが、なんでこんな危険な状況に入り込んで行ったのか。これも前にも指摘があった通り、すでに販売を始めて後戻りできなくしてしまったのでしょう。そうなると、本当の要因は建築計画そのものではなくて、全体としての事業計画の方です。

[3963: マンション比較中さん]

>>3962 匿名さん

建築確認が取り消されたら行き詰まるような状況をそもそも作らないのが重要というのは、全く同感です。
そのような建築計画は、景観や緑化などに十分に考慮がされ、周辺の住環境にも配慮がされていて、建築審査会の審査請求事件にならないのかと思います。

それに対して、建築主の利益の最大化を目指している建築計画だと、周辺の住環境への配慮がされず、工事車両の通行が増え、そして、建築計画の法令への適合が怪しくなり、建築審査会の審査請求事件になる傾向があるのではないでしょうか。それゆえ、建築審査会の審査請求事件で30％程度のものに違法が見つかるのかと思われます。

[3964: 匿名さん]

>3961
違法が見つかるものに比べて建築確認取り消し裁決が減るのは審査請求で追及を受けた違法箇所を変更確認を繰り返してなおしていく建築主が多いから、そうであれば、
ル・サンク小石川でNIPPOは変更確認で自動車車庫のスロープの勾配を緩くする対応で計画を進めたわけですが、もっと大掛かりに修正するものだったのではないでしょうか。

[3965: 匿名さん]

>3963
おっしゃる通りだと思います。
事業者の消費者軽視だ！というのは、どんなところでもよく言われることで、抽象的で空疎な批判のように思う人もいるかもしれません。しかし、実際にそこに起因してトラブルが起き、今回のような結果にもなる。事業者の姿勢の問題は、実は抽象的でも空疎でもない、かなり具体的な事象だという認識が必要になると思います。

[3966: 匿名さん]

周辺から反対運動が起こらないなら、建築基準法違反が明るみにでなくてもいいと言わんばかりの発言はいかがなものかと...

[3967: 匿名さん]

ゆとりがある建築計画の方が違法建築になりにくいというのは確かですが。

[3968: 匿名さん]

とはいえゆとりがある建築計画を許すようなお金持ちが買ってくれる物件は文京区には少ないんじゃないですかね。というか文京区は基本的に住みにくいんじゃないですか？

[3969: 匿名さん]

安いマンションしか作れないから、ゆとりが確保できない。緑も作れない、よく見ると外観もチープで千代田区のすぐ外側だととっても安い、だから売れる。そういう文京区だから余裕のない、安っぽい、周辺の環境に配慮する余裕のない物件ができるんじゃないでしょうか。

もっといいものができるように、地域社会も参加して住環境を改善しないと。個々の物件に文句を言ってもいいものは建たないです。そういう大きな人物が文京区には少ない気がします。皆さん小さな自分の住環境にばかり拘りすぎで、その先を見通せる人がいないですね。

[3970: 匿名さん]

ル・サンク小石川がゆとりがない建築計画で、細い平均台の上を歩くようなものだったから転げ落ちたのだと思いますけどね。

[3971: 匿名さん]

中には反対することが生きがいみたいな人もいるかもしれませんね。

かつてバリケードの中にはそういう戦闘狂が、ヘルメットを被った連中にも、バットを振り回してバリケードを破壊する連中にも一定数混じっていたような気がします。

[3972: 匿名さん]

>>3970
多分、そういう意見は狭い視野から出るものですね。なぜレベルの低い物件を建てる連中が文京区に群がるか、もっといいものが建つために地域社会がどう動くべきなのか、ポジティブな方向に運動を導ける人がいるといいんですけどね。

[3973: 匿名さん]

絶対高さ制限の範囲内で建てておくものだったとは思いますよ。ル・サンク小石川がニッチもサッチも行かなくなったのはNIPPOが絶対高さ制限を逃れようとしたからなので。

[3974: 匿名さん]

私は小石川二丁目の小石川台東側斜面部分の広範囲な再開発を提案します。

まあ、無理でしょうが。

[3975: 匿名さん]

高さ制限逃れをしなければいけないような余裕のない計画だったんでしょう。多分事業が赤字化するレベルじゃないですかね。必死すぎます。土地代が高すぎたんじゃないんですかね。

[3976: 匿名さん]

URの入札に応じた他のデベロッパーに比べてNIPPOは高額で応じたのでしょうね。それから、2004年の建築計画が建築確認取り消し裁決を受けて清水建設が撤退したために、NIPPOが迷走したのかと思います。

[3977: 匿名さん]

訴訟になって、しかも相手を負けさせちゃいましたし、莫大な損失も発生したことでしょうし、相手の恨みはおそらくとても大きいでしょう。なかなかこれを説得して前に進ませるのは骨だと思います。私が本当に恐るのは30年、50年、ここが廃墟のまま放置されること。

[3978: 匿名さん]

これってほとんど嫌がらせですし、コストもかかるし、どう考えても傷を広げるだけだとおもうんですが、人間、恨みを一度抱くと損得勘定を超えたことをやりがちです。＊＊＊まがいの企業に転売されるなんてこともあるかもしれません。

[3979: 匿名さん]

>3969
もともと、マンション開発という事業形態自体が、さほどゆとりのある事業ではないんですよ。実際、普通の人が利益率を聞いたら驚くくらいでしょう。住民の要望を聞いて住戸を減らしたら、即赤字になりかねないので、事業者は現実問題として対応できないのです。今回は特に、事業計画に無理があったとしか言いようがない。

かつてはともかく、今の時代には、本当の意味で周辺環境に資するマンション計画というのは困難になりつつあります。これは文京区に限ったことではありません。日本社会は構造的に変化しつつあり、再開発をすれば、マンションが建っていけば、地域が必ず豊かになるとも言えない状況になりつつあります。

今回の絶対高さ規制導入は、地域社会の住環境改善の一歩という気はします。第三者としては、地域なりの努力を応援していくしかありません。

[3980: 匿名さん]

伏せ文字の三文字は反社会勢力のことですね。指定暴力団のフロント企業が出てくるのではないかとおもいます。多分まともな会社は手掛けないでしょう。

[3981: 匿名さん]

NIPPOが恨むのは筋違いですよ。避難路に違法があると建築審査会で追及を受けていたのを、さっさとなおせばよかったのですから。
なお、誤解なさっているのかと思いますが、訴訟にしたのは建築審査会で建築確認取り消し裁決を受けたNIPPOです。

[3982: 匿名さん]

>3981
そうですね。今回の確認取り消しの件については、反対住民は審査請求をしたのであって、訴訟はしていない。

反対住民が行ったのは、「これおかしくないですか？」という問いかけだけであって、あとは建築審査会が「これは確かにおかしい。是正しなさい」とNIPPOに言い、これにNIPPOが応えられなかった。事態の責任は全面的に、十分な性能の建築物を提供できなかったNIPPOにあります。地域住民や文京区民に何かを言うのは、やはり八つ当たりでしかないでしょう。

[3983: 匿名さん]

紀尾井町の再開発をごらんなさい
https://www.seibupros.jp/kioicho/
赤坂プリンスホテルの跡地に、歴史的な建築物と緑地帯、周辺には歩道の整備された道があり、高級なレジデンスが作られています。

皆さんの望むようなマンションがここにありますよ。

どうしたらこうなりますかね。多分ここだけの敷地じゃ無理ですよ。周辺も巻き込んで、高さ制限も撤廃しないと。高さ制限を厳守させたら絶対にこういうのできないですよ。

[3984: 匿名さん]

反対ではなく、提案ができることで恨みの連鎖は避けられたかもしれません。

[3985: 匿名さん]

>3983
そうした再開発を良いとは思わない価値観もあります。地域の人は、高さ制限導入を選んだのですから、そこに第三者の他人が何を言うことでもないのです。黙って経緯を見ていくだけのことです。

あなたがもし地域住民であるのなら、周りを巻き込んで、なんとかしていくしかないでしょうね。

[3986: 匿名さん]

>3984
これはその通りだと思う。

[3987: 匿名さん]

相手の立場に立てることが、大事です。
孫子曰

凡用兵之法 全國爲上 破國次之
不戦而屈人之兵、善之善者也

訴事は負けの入り口です

[3988: 匿名さん]

>3987
今回は、NIPPOが訴事にならないようにすればよかったのですよ。

[3989: 匿名さん]

実際NIPPOは、訴事で負けましたし。

[3990: 匿名さん]

とりあえず、二丁目に住んでいる庶民の住環境が改善される可能性はかなり失われた気がするよ。坂の上のお金持ちはともかくね。

[3991: 匿名さん]

>3990
街を誰かが一気に良くしてくれる、という期待は持たないほうがいいと思います。結局は自分たちが何をしていくかだけです。良い開発業者だって、採算がとれるところを開発するのであって、どこでもやるというわけではない。

今回のNIPPOは、十分な建物を提供できずに失敗した、いわば悪い開発業者でした。改善される可能性を失わせたのは、他でもないNIPPOです。

[3992: 匿名さん]

本当に不思議に思っていることなんですが…

まともな開発業者なら、街のことも長期的に考えて、駆け込みの確認取得といったリスクは取らないだろうし、建築審査会に指摘されたこともきちんと修正して、きっちり建物を引き渡した。そうすれば、誰にとってもいい形で街も収まったでしょう。今回のことは、NIPPOという駄目な開発業者が、下手をして街を引っ掻き回しただけ、という印象です。

しかし不思議なことに、こんなにひどいことをしているNIPPOを問題視するのではなくて、反対住民や文京区民に対して不平を言うような姿勢に見える意見がある。これは客観的に見て、けっこう不思議です。明らかに偏っていると思えます。

おかしな感情的しがらみで、ものを見ないほうがいいと思います。

[3993: マンション比較中さん]

>>3992 匿名さん

全く同感です。