ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3901: 匿名さん]

私なりに、まとめましょう。

建築物の設計内容が正しいか間違っているかの最終判断を、しかるべき他者に投げるというのが建築確認制度や審査会制度の本質です。これは、建築物の性能、安全性、社会や地域への貢献などの担保を、最終的には社会的合意に置くということであって、だからこそ審査会では近隣住民の申し立てなども聞くわけです。私はこれは、たいへん意味のある考え方であり、この制度がよりしっかりと機能することが重要なことだと考えています。

この社会的合意の意味が分かっていないと、NIPPOのように、自分の権利を無理くりに通せばなんとかなると考えて、結局は反対運動が起き、建築審査会に引っかかってしまうことにもなる。検討中（そしてNIPPO）の考え方の問題は、つまるところ、どこかで自分勝手に良し悪しを決めることができると考えていることです。

建物に求められる技術的水準を満たすのは、建築関係者の当然の義務です。基本、建築関係者の中でしっかりとやっていればいいことで、必要以上に瑣末な技術論に他の人を巻き込むことではない。その他の社会の成員（例えば、行政、近隣住民、購入者など）にとっては、建物の社会性がどのように担保されるのかの方がずっと重要です。こうした掲示板では、こちらの話が中心になるのは自然なことでしょう。

検討中がどのような立場かわかりませんが、少なくとも言えることは、大失敗をしたNIPPOと同じレベルで、建築という営為の理解の仕方を間違っていることです。そこを理解しなければ、いつまで経っても当て外れな話しかできないでしょうね。

[3902: 匿名さん]

もう一つ付け加えると、この物件についてはすでに最高裁で判決が出ており、それに不服を申し立てる期限も過ぎた、ということです。その現実から出発してものを考えるしかない。
減築か、新築か、放置か、あるいは譲渡か。それはNIPPO側が、技術面を含め、様々な面で検討をして決めることになります。その決めたことが、次の現実になるわけです。

[3903: 匿名さん]

横レスですみませんが、

>審査会では近隣住民の申し立てなども聞く

ところまではいいんですが、なかなか完成後に建築確認取り消しまでいくことは少ないように思いますが。それは文京区の特殊事情と理解される人が増えているように思います。その辺はどうお考えですか。

[3904: 匿名さん]

>3903
>完成後に建築確認取り消し
は誤った理解をなさっています。9割程度まで完成していたものの、完成前に建築確認が取り消されています。
2015年9月7日付の執行停止の決定書
http://bengoshi.la.coocan.jp/sikkouteisikettei.pdf
を読むと完成していないことが分かります。

2004年に違法建築の疑義があり審査請求がされ、建築確認取り消し裁決がされています。当時の設計者の清水建設は建築確認取り消し裁決を受けて撤退しています。

2012年に日建ハウジングシステムの設計によるマンション計画にも審査請求がされました。建築確認取り消し裁決がされるリスクが高いマンション計画であったようですが、NIPPOが建設工事をすすめてしまい9割程度まで完成させた、その上、販売したことにより契約者を巻き込んだ（契約者もNIPPOに損害賠償を求めて訴訟を起さざるをえなくなった）と理解しています。

[3905: 匿名さん]

完売マンションの建築確認取り消し、といった書き方がされているようですが、不動産関係者に販売したマンションは建築確認が取り消されないのに…という誤った理解があると思われます。

建築確認に違法の疑義があり建築審査会に審査請求が起こされているマンションを販売することにはリスクがあるため、慎重を期して、竣工後に販売するものです。
ですから、完売マンションの建築確認取り消しになることは、あまり起こらないのです。

[3906: 匿名さん]

>3903
>3904 の指摘は正しいところですが、お話の意図を汲んで私なりにお答えします。

今回のル・サンク小石川の件は、一般的な事情に特殊事情が絡み合った上での特異なケースだと思いますので、必ずしも一般化できないと思ってます。ただ、報道も多く問題点が露わになっていて、いろいろ考える上では重要なケースだと思いますし、だからこそ私も関心があります。

文京区だけに起こりうるケースかといえば、他の区でも充分起こりうると思います。このスレッドを見ると、文京区民をひどく悪く言う書き込みもありましたが、感情的で偏向したものであって、まともに受け取る必要はないと私は思います。

私個人は、審査会の権限をもっと強くしてもいいと思っています。細かい根拠法令を満たしていても、脱法的であったり、全体的として地域にとって問題が多いと思われるのであれば、総合的判断として確認取り消しができるようにしてもいい。
そうすれば、地域の意見ももっと取り入れられる一方で、その地域の意見もただの言いがかりのようなものでなく、一定の正当性が求められるようになるかと思います。

[3907: 匿名さん]

>>3906
>地域の意見もただの言いがかりのようなものでなく、一定の正当性が求められるようになる
そうあってほしいですね

このスレッドの議論をこれまで読ませていただきましたが、ここまでの事態に到りうる事象は全国にあまたあったのではないかと思います。しかし、そこまでに到ることはなかった。だからこそ建てる側にも一定の自信があったのでしょう。傲慢さととる方もいらっしゃるでしょうが。

全国初の事象が文京区で起きてしまったというシンボリックな刻印はこれからも文京区という地域に残り続けるでしょう。地域の発展を願っている者の観点からすると、文京区の発展に大きな足かせとなってしまうのではないかと懸念しています。特に反対運動がある公共事業は対応のために余計な予算がかかったり、議会で民主的に決定された事業が中止においこまれるなどの影響を今後予想しています。再開発や校舎建て替えなどに非常に長い時間がかかっている現状を見ると、文京区という地域の発展に大きな影を落としていると思っています。結果的に声をあげない普通の区民に対して大きな負担になるのではないでしょうか。

[3908: 匿名さん]

>脱法的であったり、全体的として地域にとって問題が多いと思われるのであれば、総合的判断として確認取り消しができる

読売新聞 2006年9月8日付け
高さ規制逃れの「脱法分筆」、建築確認を異例取り消し（千代田区）
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200608300000/
の記事があります。以下、引用しますが、この記事にも、民間確認検査機関「都市居住評価センター」が登場します。

東京都千代田区内で着工された14階建てマンションについて、民間の確認検査機関がおろしていた建築確認に対し、同区の建築審査会が「4階建てが妥当」として、これを取り消す異例の裁決をしていたことが8日、わかった。

建築確認申請に先立ち、建設予定地の一部が不自然な形で分筆・売却されたことについて、同審査会は「建築基準法の高さ規制を逃れるための脱法行為」と認定した。耐震強度偽装事件でも指摘された建築確認の民間開放の問題点が、改めてクローズアップされそうだ。

問題の14階建てマンションは、東京都品川区の不動産会社が施主となり、千代田区神田神保町の約490平方メートルの土地に計画。昨年12月、不動産会社が民間確認検査機関「都市居住評価センター」（港区）に建築確認を申請し、今年1月、同センターが建築確認をおろしていた。

[3909: 匿名さん]

>3907
>全国初の事象が文京区で起きてしまった
これも誤まった理解をなさっています。2005年に中野区で、建築審査会が東京都建築安全条例第4条違反として建築確認取り消し裁決をした事例があり、建築確認が取り消された時点ですでにかなりのところまで建設工事がすすんでいました。建築主の大京は国土交通大臣に再審査請求をしましたが、2006年国土交通大臣も建築審査会の判断が正しいと裁決しています。この事件では、大京は販売の広告までしていましたが、販売は停めていました。

ル・サンク小石川の問題は、建築主のNIPPOが販売したことです。建築主の行為に起因して大事件になっているのであって、文京区民に問題があるかのように導くのはおかしいですよ。

[3910: 匿名さん]

>3907
地域の発展を望まない人はいないと思いますが、その「地域の発展」の内容をどう考えるかには、かなり違いがあると思います。例えば、再開発をする方がいいのかしない方がいいのか、することを良しとしてもその具体的な内容がどうなのか、意見は様々だと思います。

私はそうした地域の意見を揉む場があってもいいとは思います。再開発の賛成派と反対派では、それぞれに反発してかたまることはあっても、相互に話をして総意を練り上げていこうとすることはあまりないですから。ただ互いに反発するだけでは、どちらもただのエゴでしょう。

地域のことは、最終的には地域の総意で選んでいくしかないことなので、第三者としては何を言うこともできません。今回については、高さ規制の新規導入は地域の意向として見なすべきことであり、これから逃れようとするNIPPOの行為には問題があったと思っています。

[3911: 匿名さん]

>ただ互いに反発するだけでは、どちらもただのエゴでしょう。

全くその通りです。
再開発が悪なのではなく、その地域の実情にあっていない、多くの人の公益に資するものではない再開発が行われることが悪なのです。しかし、小学校の校舎が建て替わる、植物園の周りの歩道が整備されて安全になる、そうした明らかな公益に資するものまで反対というのは疑問を感じます。

緑が多く、開放的な公共空間のある住みやすく便利なまちづくりを否定する人はいないと思いますが、広さもまちまち、土地の条件もバラバラ、条件の悪い土地を持っている個々の地主がてんでんばらばらに個別最適をめざして開発をすすめている現状ではいつまで経っても地域はよくはならないと思います。ルサンク の計画が再設計の余裕がなかったと批判するのは容易ですが、企業として採算性や土地の条件の観点からどうしても譲れない部分はあったはずです。そうした落とし所を探りながら本来は相互の信頼関係をもって話し合いで解決されるべきことではなかったでしょうか。

企業は常に悪でしょうか。そこに働く人たちは家庭があり、親兄弟や夫や妻や子供達がいる普通の民衆です。同じ市民同士、本当に分かりあえる可能性はなかったのでしょうか。残念な気がします。

[3912: 匿名さん]

>企業は常に悪でしょうか。
役員の判断に誤りがあります。ル・サンク小石川は、NIPPOは販売を止めるべき時に、役員の井誠輔開発事業部長は販売をすすめ、市川猿之助と対談する広告ビデオに出演する方を選びました。
そして契約者に与える不利益に考慮をしませんでした。NIPPOの役員らがル・サンク小石川の担当者に、慎重にすすめよと言えばよかった話です。

[3913: 匿名さん]

>ルサンク の計画が再設計の余裕がなかったと批判するのは容易ですが、企業として採算性や土地の条件の観点からどうしても譲れない部分はあったはずです。

それは違法建築のマンションを建設し、販売することを正当化する理由になりません。
コンプライアンス遵守を重視することは、企業に求められることです。ゆとりのある計画にしていなかったために違法建築でよいとはならないです。

[3914: 匿名さん]

敢えていえば、文京区の開発許可不要の判断に基づいてNIPPOが採算性を考えていたと思われます。接道が悪い崖地の開発であって、開発許可は必要です。
都市計画法で規定する開発行為の基準に適合させようとすると、NIPPOがURの入札に応募する際の検討図面では建たないため、採算がとれなくなるのです。文京区民に問題があるのでなく、文京区役所の判断ミスが原因の1つです。

[3915: 匿名さん]

>3911
例えば「小学校の校舎が建て替わる」ことが本当に「明らかな公益に資するもの」かどうかについては、それこそ議論があると思いますし、だからこそ反対の意見も出ている。実際、内容的にも財政的にもひどい建て替え計画というのはあるでしょう。
個人として「明らかな公益に資する」と考えていたとしても、最終的には、その判断を社会的合意に委ねる、という姿勢が重要なのだと私は思います。

ル・サンク小石川については、企業として譲れない部分は確かにあったでしょう。しかしこれは、やはり企業として上手に立ち回れなかった、ということに尽きます。その結果としての大損害は、やはり営利事業を行う企業としての失敗でしかありません。採算割れでも譲るところを譲っておくという見切りの判断も必要だった。

実際には、限られた条件の中でも採算が取れるような事業計画をする事業者だけが入ればいいのです。それこそが本当の意味でのイノベーションというものだ、と私は思います。
確定してしまった今の状況についてマイナスを言うことよりも、問題点を洗い出して、これをどうプラスにつなげるかの議論をしていく方がいいでしょう。

[3916: 匿名さん]

>3911
2005年頃に元町小学校跡地を民間に開発させ、元町公園と新大塚公園を廃止し新大塚公園を音羽中学校の校庭にしようとして、そのための都市計画決定がされる直前まですすみました。文京区民から疑義が出されて最終的に中止されました。区長のすることだから何でもできるわけではありません。

[3917: 匿名さん]

>3908
こうした判断がもっと普通に出るようであれば、適正化もなされると思います。企業に対しては、コンプライアンスを守った方が得だというインセンティブを与えるべきでしょう。

[3918: 匿名さん]

ル・サンク小石川の建設予定地の崖地も、文京区としては企業のためによかれと考えて2004年の開発許可不要の判断になったのかもしれません。しかし、接道の悪い崖地に住宅を建設するのに都市計画法の規定に従えば開発許可が必要です。元のマンション計画で建たないとの判断になった時点で、清水建設は撤退しています。

[3919: 匿名さん]

>3908 の、「高さ規制逃れの「脱法分筆」、建築確認を異例取り消し（千代田区）」のリンク先は
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200609080000/
でした。訂正します。
審査請求人の代理人は森・濱田松本法律事務所の弁護士だったと思います。企業の代理人を務めることが多い弁護士事務所ですが。「脱法分筆」が酷いと主張していたようです。

[3920: 匿名さん]

>3912
NIPPOの社員の中に「部長！販売は見合わせましょう！」と進言する人はいなかったのでしょうか。

[3921: 匿名さん]

すみません、外出していてレスがついたのに気が付きませんでした。

まず弁護士さんは悪くないと思うんですよね。クライアントの処罰感情を確認した上でのことですから。以前担当弁護士さんの証言のリンクが貼られていましたが、地元住民の感情に寄り添ったのは、弁護士の職務上当然のことだと思います。一方で、訴えられた方も感情的になっていたように想像します。でも、ここにいるのは全て人間で、ロボットとかコンピューターみたいな機械じゃないですから。当然のことですよね。

あくまでも個人的な感想ですが。感情と感情がぶつかった、悲劇だったのではないかと私は感じました。そして私の危惧するところとしては、ルサンク になるはずだった建造物が今後何十年もあそこに存在し続けることです。長期修繕計画の節目になるころにはいくつかのタイルが浮いて剥落する危険も出てきますし、擁壁や外壁にクラックが生じることでしょう。台風がきて、いくつかの窓は割れるかもしれません。どんどん劣化していく廃墟がそこにある、しかし管理はしているので撤去を申し立てられない、そんな未来があるのではないかと心配しています。

[3922: 匿名さん]

>>3916

>元町公園と新大塚公園を廃止し新大塚公園を音羽中学校の校庭にしようとして、そのための都市計画決定がされる直前

私も当時、文京区には貴重な公共緑地を潰してまでやることかと思った記憶があります
しかし、他に土地がないという事情もあっただけに、文京区の判断にもいたしかたないところがあったのだろうなとも思います。

文京区の判断の問題点として、住宅街の再開発に手をつけられないところに問題があると思います。道路が狭くて車が持てなかったり、消防活動が困難だったり、買い物に不便だったり、既存不適格住宅であるが故に建て替えも進まず火災や震災に弱かったり、問題山積の住宅地を再開発すれば明日にでも学校を作る土地はできるのに、それができないことが、文京区を住みにくくしているように思えるのです。火中の栗を拾う果断さが必要だったのに、とりあえずできるところでやるという安易な選択が大きな反対運動につながったという感想を持っています。

[3923: 匿名さん]

>3921
地元住民からの要望に応えて設計変更をした事業者のケースも、あることはあります。そうしたところは、やはり後々の関係もいいようです。他の方も言っていましたが、NIPPOが車寄せくらい作っておけば違ったのではないかという気はします。やはり最初から計画に余裕がなかったことが問題、ということでしょうか。

NIPPOの損害賠償関連の裁判が一通り終われば、なにか次の方針も出てくるでしょうね。未来の形が明確になるのは、たぶんそのあたりからだと推測します。

管理に関する不安については、私がもし地域住民なら、地元からNIPPOに適正管理を求める要望書を出すよう動きます。区議会を通してそれを行うことも検討していい。どこまで有効性があるかは未知数ですが、地元の懸念を明確な形にしておくと後々やりやすいこともある気がします。

[3924: 匿名さん]

>3922
言葉尻を取るようで申し訳ありませんが、「再開発すれば明日にでも学校を作る土地はできる」ということはありません。そこにはどのみち長い時間がかかります。現状に問題があると考えていると、短期決戦で一気に何かを変えたいと思いがちですが、街が変わるにはそもそも時間がかかるものだ、ということを改めて観念するしかないのではないでしょうか。物事には、できるタイミングとできないタイミングとがあって、うまく節目に乗らないとこうした計画は結局はうまく行かないような気がします。

ル・サンク小石川については、少なくとも敷地は一つになっているわけなので、そこからの改めての展開もあるかと思います。

[3925: 匿名さん]

文京区は他の区と違って地域の結束が固いという特色があるように思います。

わかるように説明されれば、個人の利益を超えて公益を優先するだけの聡明さがあると信じています。

[3926: 匿名さん]

>3925
甘っちょろいと言われるかもしれませんが、そういう信じ方は好きですよ。

[3927: 匿名さん]

>3921
違法建築のマンションが契約者に引渡しされたら契約者が不利益を受けます。そちらの方が避けるべきことですよ。>3921 さんは、そのことをどうお考えですか？

[3928: 匿名さん]

>3927
横からすみません。現実にはそれは避けられたわけですから、考え方次第ですが、現状は現状で最善だと私は思います。ただ、最善であっても懸念がないわけではない、ということで。

[3929: 匿名さん]

私は最善だと思っていませんけどね
文京区の仲裁のつたなさが目立ったように思います
他の区の人に笑われているんじゃないかとちょっと心配します

[3930: 匿名さん]

人間は感情的になったら損得勘定抜きに相手の不利益になることをなりふり構わずやるものです。戦術、あるいは局地戦では勝利を収めたかもしれませんが、戦略で負けてます。彼らは愚かなように見えて、実はこちらの不利益の方が大きかったりしませんか？

[3931: 匿名さん]

>3930 さんにとっての不利益を主張されているだけです。
違法建築のマンションを建てて契約者に引渡してもよいというお考えでしょうか。それが >3930 さんの本心なら極めて不適切な考えです。建築審査会も裁判所もそのような考えを決して認めません。

[3932: 匿名さん]

2014年2月が大きな分岐点だったのではないでしょうか。自動車車庫の避難路の不備を審査請求で追及されていたNIPPOが、自動車車庫からの斜路の勾配を緩くすることで変更確認を申請して、建設を続けるとともに販売活動を行う判断をした。それがル・サンク小石川が大きな事件になった原因です。
コンプライアンス遵守を重視する企業であれば、しっかりとマンション計画の全体を見直しします。そして竣工してから販売活動を行います。

[3933: 匿名さん]

>3929
安全規定違反で、かつ高さ規制にも引っかかる既存不適格の建物を引き渡すようなことはあってはならないと思いますので、限られた状況の中では私は最善であったと思います。もちろん欲を言えば、もっと早期から話し合いをもって、紛争そのものがなく、最初から「限られた選択肢の中」というような状況にしないことが最善とも言えますが。

>3930
NIPPOが負った大きな不利益を考えたら、それより大きい不利益があるとは思いません。もちろんこの場合の不利益は金銭的な負担を言っています。金銭的ではない抽象的な不利益に関しては、何をどう評価するかでなんとでも言えてしまいますので、もう少し内容を明確にする必要があるかと思います。

ちなみに、「こちらの不利益」と言う時の「こちら」とは誰のことでしょうか。そちらの立場がわかりませんので、ちょっと意味を取りかねています。

[3934: 匿名さん]

>3930 さんはNIPPOが22メートルの絶対高さ制限を逃れようとしたのが企業として正当な姿勢だとする立場のかたですか。

NIPPOが施行間際の絶対高さ制限を逃れようとしたことがル・サンク小石川を大きな事件にした原因です。
文京区が絶対高さ制限の範囲内で建てるように指導したのは、それが企業として正当な姿勢であり、また建築計画に違法な点があって工事が中断するようなことになった場合でも問題が起こらないようにという考慮があったと思います。

[3935: 匿名さん]

ほう

[3936: 匿名さん]

確認したいのですが、作っている最中に絶対高さ制限を決めた条例が施行されたわけですよね。

お隣の国中国では国家安全法の施行前の意見広告を根拠に民主活動家を逮捕するのは不当な弾圧だと問題になっているようですが。これも不当な姿勢でしょうか。
https://www.asahi.com/articles/ASN9172GDN91UHMC00L.html

[3937: 匿名さん]

2012年7月にNIPPOが建築確認を申請する1年前に絶対高さ制限の素案は公表されていて、ル・サンク小石川の建築計画が建設途中に絶対高さ制限を超えることが分かっていました。

文京区がNIPPOを含む建築主に指導をしたのは2012年5月です。NIPPO以外のデベロッパーは文京区の指導に従い、絶対高さ制限の範囲におさまるように建てています。

[3938: 匿名さん]

つまり違法ではない

[3939: 匿名さん]

>3936
特定の政治的状況について、この掲示板で話題にすることは不適切だと思いますので、その点についての回答は控えます。
ただ一般論として、いわゆる法令不遡及の原則に従うのであれば、過去の出来事に現在の法令が適用されることは基本ありません。


現状のル・サンク小石川は、安全条例違反が認定された、れっきとした違法建築物です。安全条例はル・サンク小石川の建築確認取得以前からありましたから、これは法令不遡及の原則に反していません。

この違法状態を修正するべく、何らかの形でル・サンク小石川について手を入れる工事をする際には、新規に建築確認を取り直さなくてはなりません。この新規の建築確認について、すでに施行されている新規の高さ条例が適用されますので、絶対高さ規制にかかる以上の部分については除却する計画にする必要があります。

なお、仮にル・サンク小石川が、安全条例違反の問題なく引き渡されたとしていたら、既存不適格建築物となります。それ自身で違法ということではありませんが、以前の規定には則っていても、新規の法令の上では不適格なので、建替えや増築を行う際には新規の法令に適合するようにしなければなりません。

[3940: 匿名さん]

>3936
絶対高さ制限を逃れて建設するなら、他の法令に安全側に適合させておくことが求められます。
自動車車庫の斜路の勾配を緩くするだけで避難路の不備をなおしたつもり、のようなことはしてはいけないです。

[3941: 匿名さん]

とりあえず高さ制限の件については条例施行前で違法ではないことは明らかになった。
建築基準法違反を咎められた件について、今論じる事自体意味がない。

ただ、建築確認時点で咎められない程度の建築基準法違反は広く存在していそうに思うがいかが。

[3942: 匿名さん]

>3941
東京都建築安全条例は1950年に制定されています。最近に制定された条例ではありません。

[3943: 匿名さん]

>3941
>建築確認時点で咎められない程度の建築基準法違反

上の言葉自体がおかしいです。建築確認の時点で、確認機関が見つけた建築基準法違反は、全て咎められて修正されます。ですから、「建築確認時点で咎められない程度の建築基準法違反」というのはありません。

結果的に見過ごされた建築基準法違反のある建物はあるでしょうが、そんな建物でもとりあえずは「違反なし」認定されて建築確認がおりています。この建築確認に審査請求がかかって建築審査会が再検討した時に、見過ごされた建築基準法違反が見つかれば、建築確認は取り消しになります。「咎められない程度の建築基準法違反くらいいいでしょう」という理屈は一切通りません。

反対運動があって審査請求がかかり、ちょっとした建築基準法違反すら指摘されるような場合には、かなり慎重に事を進めないと、今回のル・サンク小石川のような状況にもなります。

[3944: 匿名さん]

ル・サンク小石川では、些細な法令違反でも厳しく問題にされる状況があった。「他のところでは、お目こぼしで問題になっていないのに」と考える人もいるようですが、他のところでは、この厳しい環境条件がないというだけのことで、何らかの形でひとたび法令違反が認定されれば、どんなところでも必ず問題となります。事業者は、そのことも考慮に入れた対応をしなくてはいけなかった。

[3945: 匿名さん]

以前にも出ていたかもしれませんが、以下のページは、ル・サンク小石川における違反建築物認定、あるいは既存不適格が意味することについての、わかりやすい説明になっているかと思います。

以下を読めば、ル・サンク小石川が引き渡し不可になってよかった、と思えるでしょう。もし引き渡した後に違反建築物と認定されていたら、もっと重大事でしたから。その意味では、建築審査会の建築確認のタイミングは、客観的に見れば決して悪くはありません。

http://www.e-bosco.jp/ihan/

[3946: 匿名さん]

>建築審査会の建築確認のタイミング

建築審査会の建築確認「取り消し」のタイミング、ですね。

[3947: 匿名さん]

違法建築のマンションが引渡しされた場合の契約者の不利益を業者寄りの人は軽視しています。

[3948: 匿名さん]

リスクを抱えた建物は、そのリスクがいつどのように顕在化するかわかりません。今回は、引き渡し前の建築確認取り消しという形でそれが現れた。仮に引き渡しが無事に終わったとしても、後になってから、契約者にとってたいへんな不利益が生じていた可能性もありました。深刻なトラブルともなれば、地域にとっての影響も生じてくるでしょう。「建てさせておけば地域にとって利益だった」かどうかは、はっきり言ってわからない。

どう転ぶかわからない爆弾を抱えた建物は、いつかどこかで不利益をもたらすことになる、という認識を持たなくてはならないでしょう。引き渡しをすればよかった・よくなかった、というレベルの話ではないし、その時のリスクの顕在化に関わった人に責任があるわけでもない。やはり全ては、リスクのある建物を建てた事業者に起因すると考えなくてはならないです。

[3949: 匿名さん]

どうやら駐車場には避難路になる通路があったようだし、一度は建築確認が下りていました。
この事実をどう思うかですね。

[3950: 匿名さん]

業者はその事実を信じていて、どうして問題になるのか、最初は理解できていなかったように狼狽していたように見えます。

[3951: 匿名さん]

プロから見ても、安全性に問題は感じられなかったのではないでしょうか。

[3952: 匿名さん]

こういうことをここに書くのは非常に勇気がいることだと理解できますよね。

[3953: 匿名さん]

建築確認事務の民間開放の弊害ですね。
ル・サンク小石川は、2004年の建築計画には東京建築検査機構から、最近の建築計画には都市居住評価センターから建築確認が下されていますが、どちらも東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決がされています。
つまり、東京都はこれまで一度もル・サンク小石川の建築計画が建築基準法令に適合していると判断していないのです。

[3954: 匿名さん]

>3949
実は簡単な話です。そもそもル・サンク小石川は、最初から建築確認が通るような建物ではなかった。それに建築確認を下ろしてしまっていたのが問題だった、と考えれば全ての辻褄が合います。

>3953 にある通り、これは建築確認事務の民間開放の弊害です。
デベロッパーは当然ながら、自らの都合に有利な確認を出す確認業者に依頼するようになります。確認業者も、仕事をもらうためにはデベロッパーに対して甘めに確認を出す。持ちつ持たれつの関係です。しかし今回の確認取得は、第三者である東京都建築審査会からすれば、最初から認められるようなものではなかった。

そう考えると、NIPPOが、指定確認検査機関の都市居住評価センターを相手取って起こした損害賠償請求の「微妙さ」も理解できるでしょう。この裁判に注目している業界関係者はそれなりにいると思います。場合によっては、業界の今後を左右する判決になるかもしれない。

全体の文脈でものを見る、というのはそういうことです。物事が実際にはどう決まっているのか、ということです。安全条例の些末な技術的解釈にこだわったり、「賠償請求には関心がない」と言ったりした人もいましたが、それらが全くもって当て外れな理由がわかるでしょう。

[3955: 匿名さん]

>3950
>業者はその事実を信じていて、どうして問題になるのか、最初は理解できていなかったように狼狽していたように見えます。

私はこれは違うと思います。理由は>3954 にある通り。業者と確認機関との間で、最初から調整のための微妙なやり取りがあったか、忖度をもって事を進めたか、といった可能性を考える方が自然です。業者は最初からわかっていたでしょう。審査会の口頭審査できちんと答えられなかった理由も、その辺りにあるかもしれない。

[3956: 匿名さん]

セントレジアス鶴見の建築確認において耐震強度不足を見落としたとして、購入者が、特定行政庁の横浜市、指定確認検査機関の日本ERI、設計者の下河辺建築設計事務所を相手に損害賠償を求めた訴訟で、横浜地方裁判所は横浜市への請求を棄却、日本ERIと下河辺建築設計事務所への請求を認容しています。

鶴見マンション判決は耐震不足で14億賠償、横浜市への請求は棄却/横浜地裁
神奈川新聞 2012年2月1日(水)
建築確認の検査を怠り、耐震強度不足を見落としたなどとして、横浜市鶴見区のマンション「セントレジアス鶴見」の住民53人が、指定確認検査機関「日本ERI」や横浜市、設計事務所などに建て替え費用など計約14億3600万円の損害賠償を求めた訴訟で、横浜地裁（森義之裁判長）は31日、同機関や設計事務所などに計14億800万円の支払いを命じた。市への請求は棄却した。原告弁護団によると、検査機関の過失を認めた判決は異例という。

[3957: マンション検討中さん]

>3900
そうやって煽ったり罵ったりしたところで、少なくとも私はもうお付き合いするつもりはありません。強要されて回答するつもりもないです。私は私で、関心のあるところで投稿していきます。
>3901
検討中がどのような立場かわかりませんが、少なくとも言えることは、大失敗をしたNIPPOと同じレベルで、建築という営為の理解の仕方を間違っていることです。そこを理解しなければ、いつまで経っても当て外れな話しかできないでしょうね。

>現在の認識では駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。というのが結論ですが、なぜだか分かるかな？

の答えがコレか？答えられないだけならまだしも、必ず鼬の最後っ屁みたいな事を言って終わるんだなコレが。
その後は不自然なばかりの言葉のやり取りの空虚な投稿の洪水でその屈辱を洗い流そうとする。
若葉マーク匿名はこのスレの主だが、上から目線のただのスポークスマンだね。
他から持ってきた情報を垂れ流すだけで、実の処自分は何も理解していなかった。

さて駐車場側に避難階段は造れない、なので解体しか選択肢はない。
理由は「施行令117条2項ただ一つ」
だから安全条例32条6号違反を指摘されているのにも関わらず、スロープを緩くしたり、直通階段Cを非難階段仕様にするような末期的な設変しかできなかった。
そして駐車場階は避難階だと言い張ることしかできなかった。
これが何故だったのか？というのがこのスレで大きな謎だったが、実は誰も正解を言っていなかったんだなコレが、これも117条2項で説明がつく。
今度は分かったかな？審査会議事録をよく読んで理解しなさいね。

[3958: 匿名さん]

>3953 にある通り、建築確認事務の民間開放の弊害で、建築主が多くの確認検査機関の中から自らの都合に合うように選べる制度では、公正中立な建築確認事務がされないことが起こってしまいます。
そもそもル・サンク小石川は、最初から建築確認が通る建築計画ではなかったのです。

[3959: 匿名さん]

>>3956 匿名さんが挙げた事件は、裁判所が指定確認検査機関に過失があると判断して損害賠償請求を認めていますね。指定確認検査機関と設計者とを相被告にしている点が重要です。
ル・サンク小石川の事件ではNIPPOは特定行政庁の東京都と指定確認検査機関の都市居住評価センターと同時に、設計者の日建ハウジングシステムに賠償を求めるものです。そうしてないのには特段の事情があるのかもしれません。

[3960: 匿名さん]

>3959
複数の相手に、共通する内容で何かを求める際に、相被告という形をとります。本来なら、原告もこちらの方が楽です。
確認検査機関と設計者とに、同時に別々に賠償を求めるとなれば、両者それぞれに別の事情があるということなのか。あるいはNIPPOから見て、検査機関と設計者との間で、公判の中で一緒になってほしくない事情があるのか。いろいろ推測をしてしまうところですね。

ル・サンク小石川は、最初から建築確認が通るような建物ではなかった。NIPPOもそれがわかっていた。そのこととの絡みがあるような気がします。

[3961: マンション比較中さん]

>>3960 匿名さん
既出ですが、建築審査会にかかっている案件で30％程度のものに違法が見つかり、10％程度のものが建築確認取り消し裁決がされているそうです。違法が見つかるものに比べて建築確認取り消し裁決が減るのは、審査請求で追及を受けた違法箇所を変更確認を繰り返してなおしていく建築主がいるからです。

建築審査会で建築確認取り消し裁決が出されることがあるとは知らなかった、とNIPPOが弁解することはできません。ル・サンク小石川で2004年の建築計画が建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けているからです。NIPPOは建築審査会の制度をよく知っていたことになります。

自動車車庫の避難路の違法を追及されて、自動車車庫の斜路の勾配を緩くしてそれですすめたのは、建築確認取り消し裁決を受けた際のリスクを考えると非常に危険なことです。とくに、絶対高さ制限を免れようとするのなら、その他の部分は完璧でなければいけませんでした。

[3962: 匿名さん]

>3961
いったん建築確認が通った計画でも、実は3割ほどに問題がある、というのは結構な数字です。建築確認というのはわりと頻繁にひっくり返るものであるし、そもそも建築確認機関の仕事の精度自体が高くないということです。デベと確認機関との馴れ合いから、意図的に問題のある設計に確認をつけてしまう場合もあるでしょう。

もともと建築確認なり建築審査会という制度は、前にも書きましたが、最終的な妥当性の決定を他人に任せる制度でもある。どんなに「これは完璧で正しい」と思う形を提出しても、それがひっくり返される可能性を常に容認しなければなりません。設計者側が勝手に「これが正解、間違いない」などと考えることは、たいへん危険でもある。
どんなにやっても完璧さを100%確保できないのであれば、むしろ、確認が取り消されたら行き詰まるような状況をそもそも作らない、ということが重要ではないかと思います。

建築審査会の制度をよく知っていたはずのNIPPOが、なんでこんな危険な状況に入り込んで行ったのか。これも前にも指摘があった通り、すでに販売を始めて後戻りできなくしてしまったのでしょう。そうなると、本当の要因は建築計画そのものではなくて、全体としての事業計画の方です。

[3963: マンション比較中さん]

>>3962 匿名さん

建築確認が取り消されたら行き詰まるような状況をそもそも作らないのが重要というのは、全く同感です。
そのような建築計画は、景観や緑化などに十分に考慮がされ、周辺の住環境にも配慮がされていて、建築審査会の審査請求事件にならないのかと思います。

それに対して、建築主の利益の最大化を目指している建築計画だと、周辺の住環境への配慮がされず、工事車両の通行が増え、そして、建築計画の法令への適合が怪しくなり、建築審査会の審査請求事件になる傾向があるのではないでしょうか。それゆえ、建築審査会の審査請求事件で30％程度のものに違法が見つかるのかと思われます。

[3964: 匿名さん]

>3961
違法が見つかるものに比べて建築確認取り消し裁決が減るのは審査請求で追及を受けた違法箇所を変更確認を繰り返してなおしていく建築主が多いから、そうであれば、
ル・サンク小石川でNIPPOは変更確認で自動車車庫のスロープの勾配を緩くする対応で計画を進めたわけですが、もっと大掛かりに修正するものだったのではないでしょうか。

[3965: 匿名さん]

>3963
おっしゃる通りだと思います。
事業者の消費者軽視だ！というのは、どんなところでもよく言われることで、抽象的で空疎な批判のように思う人もいるかもしれません。しかし、実際にそこに起因してトラブルが起き、今回のような結果にもなる。事業者の姿勢の問題は、実は抽象的でも空疎でもない、かなり具体的な事象だという認識が必要になると思います。

[3966: 匿名さん]

周辺から反対運動が起こらないなら、建築基準法違反が明るみにでなくてもいいと言わんばかりの発言はいかがなものかと...

[3967: 匿名さん]

ゆとりがある建築計画の方が違法建築になりにくいというのは確かですが。

[3968: 匿名さん]

とはいえゆとりがある建築計画を許すようなお金持ちが買ってくれる物件は文京区には少ないんじゃないですかね。というか文京区は基本的に住みにくいんじゃないですか？

[3969: 匿名さん]

安いマンションしか作れないから、ゆとりが確保できない。緑も作れない、よく見ると外観もチープで千代田区のすぐ外側だととっても安い、だから売れる。そういう文京区だから余裕のない、安っぽい、周辺の環境に配慮する余裕のない物件ができるんじゃないでしょうか。

もっといいものができるように、地域社会も参加して住環境を改善しないと。個々の物件に文句を言ってもいいものは建たないです。そういう大きな人物が文京区には少ない気がします。皆さん小さな自分の住環境にばかり拘りすぎで、その先を見通せる人がいないですね。

[3970: 匿名さん]

ル・サンク小石川がゆとりがない建築計画で、細い平均台の上を歩くようなものだったから転げ落ちたのだと思いますけどね。

[3971: 匿名さん]

中には反対することが生きがいみたいな人もいるかもしれませんね。

かつてバリケードの中にはそういう戦闘狂が、ヘルメットを被った連中にも、バットを振り回してバリケードを破壊する連中にも一定数混じっていたような気がします。

[3972: 匿名さん]

>>3970
多分、そういう意見は狭い視野から出るものですね。なぜレベルの低い物件を建てる連中が文京区に群がるか、もっといいものが建つために地域社会がどう動くべきなのか、ポジティブな方向に運動を導ける人がいるといいんですけどね。

[3973: 匿名さん]

絶対高さ制限の範囲内で建てておくものだったとは思いますよ。ル・サンク小石川がニッチもサッチも行かなくなったのはNIPPOが絶対高さ制限を逃れようとしたからなので。

[3974: 匿名さん]

私は小石川二丁目の小石川台東側斜面部分の広範囲な再開発を提案します。

まあ、無理でしょうが。

[3975: 匿名さん]

高さ制限逃れをしなければいけないような余裕のない計画だったんでしょう。多分事業が赤字化するレベルじゃないですかね。必死すぎます。土地代が高すぎたんじゃないんですかね。

[3976: 匿名さん]

URの入札に応じた他のデベロッパーに比べてNIPPOは高額で応じたのでしょうね。それから、2004年の建築計画が建築確認取り消し裁決を受けて清水建設が撤退したために、NIPPOが迷走したのかと思います。

[3977: 匿名さん]

訴訟になって、しかも相手を負けさせちゃいましたし、莫大な損失も発生したことでしょうし、相手の恨みはおそらくとても大きいでしょう。なかなかこれを説得して前に進ませるのは骨だと思います。私が本当に恐るのは30年、50年、ここが廃墟のまま放置されること。

[3978: 匿名さん]

これってほとんど嫌がらせですし、コストもかかるし、どう考えても傷を広げるだけだとおもうんですが、人間、恨みを一度抱くと損得勘定を超えたことをやりがちです。＊＊＊まがいの企業に転売されるなんてこともあるかもしれません。

[3979: 匿名さん]

>3969
もともと、マンション開発という事業形態自体が、さほどゆとりのある事業ではないんですよ。実際、普通の人が利益率を聞いたら驚くくらいでしょう。住民の要望を聞いて住戸を減らしたら、即赤字になりかねないので、事業者は現実問題として対応できないのです。今回は特に、事業計画に無理があったとしか言いようがない。

かつてはともかく、今の時代には、本当の意味で周辺環境に資するマンション計画というのは困難になりつつあります。これは文京区に限ったことではありません。日本社会は構造的に変化しつつあり、再開発をすれば、マンションが建っていけば、地域が必ず豊かになるとも言えない状況になりつつあります。

今回の絶対高さ規制導入は、地域社会の住環境改善の一歩という気はします。第三者としては、地域なりの努力を応援していくしかありません。

[3980: 匿名さん]

伏せ文字の三文字は反社会勢力のことですね。指定暴力団のフロント企業が出てくるのではないかとおもいます。多分まともな会社は手掛けないでしょう。

[3981: 匿名さん]

NIPPOが恨むのは筋違いですよ。避難路に違法があると建築審査会で追及を受けていたのを、さっさとなおせばよかったのですから。
なお、誤解なさっているのかと思いますが、訴訟にしたのは建築審査会で建築確認取り消し裁決を受けたNIPPOです。

[3982: 匿名さん]

>3981
そうですね。今回の確認取り消しの件については、反対住民は審査請求をしたのであって、訴訟はしていない。

反対住民が行ったのは、「これおかしくないですか？」という問いかけだけであって、あとは建築審査会が「これは確かにおかしい。是正しなさい」とNIPPOに言い、これにNIPPOが応えられなかった。事態の責任は全面的に、十分な性能の建築物を提供できなかったNIPPOにあります。地域住民や文京区民に何かを言うのは、やはり八つ当たりでしかないでしょう。

[3983: 匿名さん]

紀尾井町の再開発をごらんなさい
https://www.seibupros.jp/kioicho/
赤坂プリンスホテルの跡地に、歴史的な建築物と緑地帯、周辺には歩道の整備された道があり、高級なレジデンスが作られています。

皆さんの望むようなマンションがここにありますよ。

どうしたらこうなりますかね。多分ここだけの敷地じゃ無理ですよ。周辺も巻き込んで、高さ制限も撤廃しないと。高さ制限を厳守させたら絶対にこういうのできないですよ。

[3984: 匿名さん]

反対ではなく、提案ができることで恨みの連鎖は避けられたかもしれません。

[3985: 匿名さん]

>3983
そうした再開発を良いとは思わない価値観もあります。地域の人は、高さ制限導入を選んだのですから、そこに第三者の他人が何を言うことでもないのです。黙って経緯を見ていくだけのことです。

あなたがもし地域住民であるのなら、周りを巻き込んで、なんとかしていくしかないでしょうね。

[3986: 匿名さん]

>3984
これはその通りだと思う。

[3987: 匿名さん]

相手の立場に立てることが、大事です。
孫子曰

凡用兵之法 全國爲上 破國次之
不戦而屈人之兵、善之善者也

訴事は負けの入り口です

[3988: 匿名さん]

>3987
今回は、NIPPOが訴事にならないようにすればよかったのですよ。

[3989: 匿名さん]

実際NIPPOは、訴事で負けましたし。

[3990: 匿名さん]

とりあえず、二丁目に住んでいる庶民の住環境が改善される可能性はかなり失われた気がするよ。坂の上のお金持ちはともかくね。

[3991: 匿名さん]

>3990
街を誰かが一気に良くしてくれる、という期待は持たないほうがいいと思います。結局は自分たちが何をしていくかだけです。良い開発業者だって、採算がとれるところを開発するのであって、どこでもやるというわけではない。

今回のNIPPOは、十分な建物を提供できずに失敗した、いわば悪い開発業者でした。改善される可能性を失わせたのは、他でもないNIPPOです。

[3992: 匿名さん]

本当に不思議に思っていることなんですが…

まともな開発業者なら、街のことも長期的に考えて、駆け込みの確認取得といったリスクは取らないだろうし、建築審査会に指摘されたこともきちんと修正して、きっちり建物を引き渡した。そうすれば、誰にとってもいい形で街も収まったでしょう。今回のことは、NIPPOという駄目な開発業者が、下手をして街を引っ掻き回しただけ、という印象です。

しかし不思議なことに、こんなにひどいことをしているNIPPOを問題視するのではなくて、反対住民や文京区民に対して不平を言うような姿勢に見える意見がある。これは客観的に見て、けっこう不思議です。明らかに偏っていると思えます。

おかしな感情的しがらみで、ものを見ないほうがいいと思います。

[3993: マンション比較中さん]

>>3992 匿名さん

全く同感です。

[3994: 匿名さん]

まあ、今となってはデベも、文京区の指導に従っておけばよかった（駆込みの変更確認などしないで慎重に設計を見直しておけばよかった）と内心悔やんでいるのではないかな。後悔先に立たず。

[3995: 匿名さん]

確かに反省モードに入る良い人もいることはいるけれど、一方で復讐の鬼になる人もいるからねえ、どちらなんだろう。世間には後者の方が多い気がするよ。

[3996: 匿名さん]

>3995
感情や気持ちの問題とされていることも、実はほとんどの場合で、筋の通らないものの考え方や事実誤認から生じています。そこを改めて振り返る機会が持てれば、復讐モードを減らすこともできたりします。

例えば、「反対者が開発を潰した」と考えれば反対住民への一方的な怒りも湧きますが、「もともとNIPPOの建築確認取得が間違っていた。まともな業者だったなら問題点をちゃんと修正して建物を引き渡し、今頃は反対住民も含めてみんな得をしていた。開発業者が駄目なことで遺恨が残り、みんな損をした」と考えれば、わざわざ反対住民に怒る理由もない。
また、「反対者が裁判で潰した」という認識もわりと多いのですが、「いや実際には裁判してません」と事実誤認を修正すれば、そうした見方もできなくなる。

掲示板もきちんと使えば、ものの考え方の検証や事実確認に有効です。

[3997: 匿名さん]

NIPPOはル・サンク手稲において購入者を軽視した販売活動をしたとの情報があります。
https://www.google.com/search?q=%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B5%E3%83%B3%E...

このスレで、違法建築のマンションを購入者に引渡しするほうが地域住民のためになった、という趣旨の書込みを見ます。購入者の不利益を軽視する考え方で、業者寄りの人による書込みであるとしても、明らかにおかしいです。マンションデベロッパーのモラルの問題です。

[3998: 匿名さん]

>3996
「もともとNIPPOの建築確認取得が間違っていた。まともな業者だったなら問題点をちゃんと修正して建物を引き渡し、今頃は反対住民も含めてみんな得をしていた。開発業者が駄目なことで遺恨が残り、みんな損をした。」

NIPPOが無理のある計画を進めたことが原因と思います。文京区の指導に従っておけばよかったのです。

[3999: 匿名さん]

神鋼不動産が主導なら判断が違っていたのでしょうね。

[4000: マンション検討中さん]

>1005

結構いいこと言ってるんじゃない？ちょっと違うとこもあるが、赤字は本質を捉えてると思う。

>1004さんのご主張だと、駐車場法施行令10条の規定は、建築基準法施行令117条2項の適用がないと解釈されることになります。それで合ってますでしょうか？
その解釈を許してしまうと、ルサンクの手法が駐車場法施行令10条の適用を逃れるためにも使われることになり、阻止できなくなります。

>何のために避難階段の設置の規定があるかというところに戻って考えるといいと思います。地下駐車場は、ガソリンを満載した可燃物が大量に格納されている部分です。そのような地下駐車場と住宅とが構造的に接続しているのか分離しているのか、はっきりさせる必要があります。

地下駐車場の部分と住宅とが構造的に接続しているのなら、住宅にも避難階段を設ける義務があると解釈するべきです。地下駐車場の部分と住宅とが構造的に分離されているのなら、住宅に避難階段が要らなくなるかもしれませんが、地下駐車場の部分と住宅とで別々の避難経路になるように設計する必要があります