ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3764: 匿名さん]

>3763

おっしゃる通りです。
絶対高さ制限導入、地下駐車場からの避難路に関わる問題、この二つの要因の複合が、この物件の引き渡しを不可にした直接的な原因です。どちらも単体では、必ずしもここまでの深刻な事態を引き起こさなかった。

別の言い方をするなら、それぞれの要因について、ただ並列に説明をしただけでは問題の深刻さがわかりません。二つの要因が複合した場合に何が起きうるか、業者はそれを説明しなければならなかったと思います。

[3765: 匿名さん]

建築確認取り消し裁決を受けることとなったとしても、マンションを販売する。契約者には、手付金を返還し、解決金を支払えば、解除できる契約をしておけばよい。
この判断があって、2014年2月の車路の勾配を緩くするだけの変更確認の申請、となったのではないでしょうか。

2014年2月が最後の選択で、文京区から指導を受けたように絶対高さ制限に合わせる、避難路が法令に適合するように地下駐車場に避難階段を設ける、そして最も重要なのは違法建築の追及をされているマンションは竣工してから販売する、このような選択をするべきだったと思います。

[3766: 匿名さん]

高さ22mの絶対高さ制限導入の情報を広告に記載しないようにしたり
「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と主張したり
契約者を軽視する姿勢に問題があります。

[3767: 匿名さん]

潰そうとして訴訟を起こして潰したんだからごちゃごちゃ言いなさんな
胡散臭いと思われちゃいますよ

[3768: 匿名さん]

審査請求と訴訟とは違うんじゃない？

[3769: 匿名さん]

>3767
法令を遵守する業者であれば、同じマンション計画で、建築審査会から2回も建築確認取り消し裁決を受けるようなことにはなりません。このことが理解できていますか？

[3770: 匿名さん]

>3767
普通は潰そうとしても、そう簡単に潰れません。審査請求でつついただけで、あっさり潰れてしまうくらい脆弱だったとしか言いようがない。

[3771: 匿名さん]

NIPPOは上場している大企業であり、コンプライアンス遵守を重視していれば、2回の建築確認取り消し裁決を受けることは避けられたはずです。
文京区から絶対高さ制限の範囲で建設するように指導を受けたにも関わらず受け容れない、避難路が法令に適合しないと建築審査会で追及されているのに地下駐車場に避難階段を設けない、このようなリスクの高いことをするからル・サンク小石川の事件になったのではないですか？

NIPPOの弁護士は慎重に対応するようにアドバイスしなかったのでしょうか。建築審査会から2回目の建築確認取り消し裁決を受けてから、NIPPOが裁決を不服として訴訟で争って、裁判所が建築審査会の裁決を正しいと判断したわけです。さらにこの状況で東京都に107億円の国家賠償を求める訴訟をして、裁判所が認めるものなのでしょうかね？

[3772: 匿名さん]

神鋼不動産がNIPPOへのブレーキにはならないのでしょうか？

リース大手東京センチュリーの子会社なんですね
http://meiho24.com/wp/?p=9178

[3773: 匿名さん]

神鋼不動産はNIPPOの賠償請求訴訟には参加していないんですよね。その判断の分かれたところは何でしょう？

[3774: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産が東京都を相手に建築審査会の裁決の取り消しを求めて提起した行政訴訟に契約者が参加しようとしたのに対し
https://www.tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2017/02/0228_25544864
原告2社のうちのN社が異議申立てしたようです（1社は契約者の参加を認めた）。
この2社の姿勢には少し違いがあるのではないでしょうか。日経アークテクチュア2019年10月24日号にもNIPPOについてだけ書かれています。

[3775: 匿名さん]

>3773
この記事が参考になります。続報を期待します。

NIPPO、マンション訴訟上告棄却と都への損害賠償請求訴訟
http://meiho24.com/wp/?p=11832

[3776: 通りがかりさん]

法律的には、高さ制限発効前の駆け込みは合法。というか、私権の制限なので、一定期間が置かれるのが普通。

建築基準法上違法だからこの建物は存在を許されないと主張するなら、22m越えを建てた事自体を批判するべきじゃないのでは？それが法律でしょ。

確実なのは、この建物は避難経路を修正し更に高さを削るか、立て直さない限り完成しない。(これは確定)

その費用がNIPPO持ちになるのか、都になるのか、検査機関になるのかは、裁判の結果次第。
裁判が全て終わるまではずっとこのまま。

この状態が住民にとって得だったのか損だったのかもそれが終わるまでわからない。

より余裕のある建物に変わるかもしれないし、ケチがついた物件だけに狸の森みたいにバルク売りの高級老人ホームになる可能性もあるし。

[3777: 通りがかりさん]

ひとつ確実なのは、高さ制限出来るまで審査を引き伸ばす戦略を選んだ人たちは、５年以上建物が放置されるだろう事をわかった上であえてこのやり方を選んでる。

なので、その人たちはよほど忌避施設が来ない限り、得する立場なんだろうな、とは思う。

[3778: 通りがかりさん]

都に対する賠償訴訟、認められないことはほぼ確実。

検査機関に対する賠償訴訟、認められるのは困難。
日経アーキテクチュア2019年10月24日号の記事の理由による。

設計者に対する賠償訴訟、過去の判例では認められることがある。

[3779: 匿名さん]

5年かけようが10年かけようが東京都に対する国賠訴訟には勝てない。

神鋼不動産はその判断をしたのでしょう。NIPPOとの違いです。

[3780: 通りがかりさん]

>>3779 匿名さん
神鋼不動産は名前変わってないけどみずほグループの東京センチュリーに身売りしました。
ここのマイナス評価も含めて資産査定して買収額決めてるから、もはや、ここの事はどうでも良いんですよ。ほとぼり覚めるまで放っておくだけ。

[3781: 匿名さん]

>3780
なるほど、もはや神鋼不動産には争うだけの理由がないことになるわけですね。

NIPPOの賠償訴訟が認められないことも間違いだろうし、審査請求をした住民たちも今の状況を特に問題視しないだろう。となると、訴訟が一通り終わるまでは、これといった動きは生じないことになりますか。敗訴後のNIPPOの処し方で、次の動きが生まれる可能性が大きいと考えられます。

[3782: 匿名さん]

NIPPOの賠償訴訟が認められないことも間違いだろうし
　　　　↓
NIPPOの賠償訴訟が認められないことも間違い「ない」だろうし

[3783: 匿名さん]

>3774 の対応の違いは神鋼不動産が東京センチュリーに身売りするより前のことですね。そもそもNIPPOとは資質が違うので、都への国賠訴訟を提起する判断をしたりはしないのだと思います。

[3784: 匿名さん]

自分は法律の専門家でもないし建築の専門家でもないが、とりあえずこれが建っていることで近隣住民の負担になっていることは間違いないと思うのだが...。こうなるとは誰も思っていなかったと思うんだけど、どうなんでしょう。

[3785: 匿名さん]

>3784
>とりあえずこれが建っていることで近隣住民の負担になっていることは間違いない

というのは、具体的にどういう負担なのでしょう？

この建物が引き渡されなかったことで近隣住民が困る、という話は繰り返しこの掲示板で出ていますが、いまひとつ何が負担なのかよく分かりません。
建物の管理がなされずに廃墟になっている、というのなら懸念も分かりますが、今の状態であれば、ただ建っているだけで近隣住民に実質的な負担はないと思いますが。

[3786: マンション比較中さん]

>>3785 匿名さん
同感です。
違法建築のマンションであろうが契約者に引渡しされるのがよかった
という考えの人が多いのでしょうか。消費者保護の点からも不適切な考えですが、そのことが分からない人がいるのでしょうね。

[3787: 通りがかりさん]

>>3783 匿名さん
それではなく、賠償の訴訟に神鋼不動産が参加してない話だったのでは？
買収は18年4月。賠償請求は19年5月。

>>3784 匿名さん
現時点では遮られるごくごく一部の人以外は別に負担になってないんじゃないですかね。
逆に、それらの人以外はあまりデメリットなかったね、と実感してるでしょう。
建ってしまえば意外と大したことなかったね、は、反対活動あるあるですから。

更に影響ある人もいずれ解体されて背が低くなるまでの我慢すればいいので、辛抱できるでしょう。

[3788: 匿名さん]

>3787
日影などの物理的影響に関しては、この建物が予定通り引き渡された場合でも、現状の通りただ建っているだけでも、全く同等ですから変わりありません。ですから、物理的影響について、取り当てて今が「負担だ」という根拠はありません。

私が不思議なのは、あたかも、この建物が予定通り引き渡されれば負担がなくて、現状の通りただ建っているだけだと近隣に負担がある、と受け取れるニュアンスを言う人がいることです。少なくとも、物理的影響だけなら両者に違いはないはず。なら、いったい何がその違いであり、何が実際に起きている「負担」であるのかを明確にしてほしい、と思います。

これはけっこう、重要な問題です。なぜなら、「今のままでは負担だ」「そしてその負担は反対住民の責任だ」といったような、あるかどうかの根拠が定かでない負担を前提に他人に責任を負わせるようなことを平気で言う人が、実際にここにはいるわけですから。

[3789: 匿名さん]

誰も得してない疑惑…といった発言をする人もよく見かけますが
根拠が定かでない発言ではないでしょうか
https://twitter.com/bunkyo_dady/status/1299972220920279040

[3790: 匿名さん]

>3789
今回のことで、事業者は得どころか大きなマイナスでした。まずこれは明らかです。

次に契約者も、投資目的でなく住むことが目的であったならば、基本マイナスでしょう。ただ、引き渡されたとしてもそれは既存不適格物件です。そのことを納得済みで契約した方もいたかとは思いますが、長期的に見た場合、得か損かは各々としか言いようがないと思います。

この物件の地元地域において、引き渡さないことがマイナスであったかどうかは、かなり微妙です。はっきり言えば、これといった特別なマイナスは考えづらい。人によっては、地域の今後にとってプラスだったと考える人もいるでしょう。

「誰も得してない」とか「地域の負担だ」といった発言は、このあたりの関係者の微妙な違いをひとくくりに考えているという点で、非常に不正確です。具体的に何が誰にとって得で、何が損であるのか詳細に考え始めると、その不正確さはすぐにわかるはずです。


私が特に根拠が薄いと考えるのは、「引き渡さなかったことが地域にとってマイナスだ」という主張です。事業者や契約者ではなく、地域にとってマイナスだ、という言い方を敢えてしているのがミソです。
これはやはりデベ関連、不動産屋関連の人が言うことが多い。このままではうちの業界はやりにくい、プラスを得にくい、そこで「こんなことはマイナスだ」と言いたがるわけです。ここはやはり関連業者のポジショントークとして捉えるべきです。

[3791: マンション比較中さん]

ル・サンク小石川で起きたように民間検査機関の審査に誤りがある場合に、建築審査会が執行停止したり建築確認を取り消したりすることは正しいです。法令違反のマンションが消費者に引渡しされないのも当然です。

このままではうちの業界はやりにくい、プラスを得にくい、こんなことはマイナスだと言い張ることは、不動産関係者、建築関係者のコンプライアンス意識の低さを示していると思います。

[3792: マンション比較中さん]

建築審査会が違法建築と判断した物件が契約者に引渡しされたら、もっと悪いことだと思いますが。

[3793: マンション検討中さん]

駐車場の屋外避難階段としては、直通階段Bが位置的に最適かと思っていたが、むしろA直通階段の方が、屋外通路の動線上、直ちに敷地外に避難できるからより良いのかもしれないね。
いずれにせよ駐車場に避難階段が2つもある（もしかして3つ？）もあるマンションなんて先ずお目にかからないね。
こんな安全なマンションって他に見たあります？

[3794: 匿名さん]

>3793
避難経路に2.5mもの高低差などを持たない、基準を満たした普通のマンションの方が、ここより明らかに安全に決まっているじゃないですか。普通に考えれば誰にでもわかる話です。

さんざん議論があって、「ル・サンク小石川の駐車場からの避難路は基準を満たさず安全ではない」ということですでに建築審査会は結論を下し、裁判もそれを支持しました。事業者の反訴の期限も過ぎました。それがただ一つの現実です。いまさらこの話を蒸し返しても全く意味はありません。

[3795: マンション検討中さん]

地下駐車場で２，５ｍとかの高低差の持たない普通のマンションって何のこと？？
普通に考えたら誰にも分からないと思うけど？
普通に考えたら避難階段が左右2つもある駐車場が安全なのは誰にでも分かる話だと思うが、審査会委員とか裁判官って頭悪いのだろうか？

[3796: 匿名さん]

普通に考えて、蒸し返しに意味がないことを理解できない方が「頭悪い」ってことになりますよ。審査会委員や裁判官とかの適切な判断の根拠が理解できないようですが。

[3797: 匿名さん]

>3793
この物件は、現行のルールに基づき、安全の基準を満たしていないと認定されたからこそ、建築確認が取り消されました。他のマンションは同じルールの中で安全の基準を満たしたので、建っているし引き渡しもされています。
あなたが勝手な自分だけの基準で「安全だ」と言ったところで、話は始まりません。比較というのは、あくまでも同じルールで判断するからこそできる話です。

「こんな安全なマンションって他に見たあります？」と言いますが、この物件は、「マンション」として認めてもらえなかった「ただの建造物」であって、そもそも他のマンションと比較はできません。他のマンションと比較が可能だと考えている時点で、ものの考え方が根本的に誤っています。

リンゴを持ってきて「こんないいミカンはあるか」と聞いているのが、あなたです。それ自体がナンセンスな行為だといいかげん気づいてください。

[3798: 匿名さん]

>3793
「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」の主張も撤回するほうがいいです。

[3799: マンション検討中さん]

「規定を読むときは行間を読め！」と言われた記憶がある。けだし名言かな？
まあ説明せずとも分かると思うが、規定に書かれているままに理解して実行することしかできないのは、ただのマニュアル人間ということだね。
その点では審査会委員や裁判官、それに追従する近隣住民はマニュアル人間の典型だと言える。
大規模駐車場には、安全のために避難階段を付けてくださいね。というのが東京都建築安全条例の趣旨。
では避難階段というのは避難階に通ずるいわゆる防火扉付きの直通階段のことですよね？
だったらルサンクには東西2つもありますよ。
という話なんだけどマニュアル人間には理解できないようだね？
というよりこの期に及んでは分からないふりをするしかないか？
某匿名さんのように皆頭が悪い！とは言わないが皆頭が硬いね。

[3800: 匿名さん]

>3799
マニュアルも含めて動いているのが世の中で、その環境に適応できることがこの日本で建築物が成り立つ条件です。それに柔軟に対応できなかったのがル・サンク小石川です。マニュアルに対応しないことがどれほど破壊的な結果をもたらすのか、現実がこれを示しています。

逆に、近隣住民はマニュアルをうまく活用して戦い、結果として他にはない運動の成果を得た形になります。マニュアルの内部でものを考えるのではなく、マニュアルを最大限に利用して結果を出す人を、「マニュアル人間」と呼ぶことは妥当なのでしょうか。


マニュアル人間か、マニュアルから自由か、というすでに使い古された対立項でものを考えること自体が、すでに頭が硬い発想だとしか私には思えません。本当に柔軟であるなら、そんな区別に関係なく立ち振るまい、現実に結果を残します
あなたのものの考え方に従うことは、ル・サンク小石川の二の舞をもたらすことでしかありません。現実の結果を出せない人間の考え方の典型です。

[3801: 匿名さん]

安全規定違反と認定されているのであれば、避難経路が二つあっても三つあっても「安全性なし」で変わりません。つまりはそこは、最初から安全ではないのです。安全でないことが前提の中での、ちょとした違いを、無理やり「他より安全だ」と言い張っているに過ぎない。
例えて言うなら、人をひどく殴り倒しておきながら、最後に血を拭いてやることで「他の人より優しい」と言っているようなものです。前提がおかしいのに、そんなちょっとした行為の優しさを論じることになんの意味があるのでしょう。ナンセンスな論じ方はやめるべきです。


モノというのは、単に物理的で即物的なものではなく、社会的な文脈の中で初めて機能します。あなたが理解していないのはその点です。あなたは建造物を、そうした社会的文脈から切り離して即物的なレベルで論じようとしかしないので、ここは避難経路が二つあるのでより安全、などという全くもって無意味なことを言うのです。

建築はその場所の条件に従ってしか成り立ち得ない、社会的なものです。安全という概念の中には、はじめから社会的規定も含まれている。それを「マニュアル」として排除する態度を取る限り、建造物は建築物として認められない。これはまさにNIPPOの犯した誤りそのものであって、反省すべきものの考え方です。

[3802: マンション検討中さん]

その規定にしても審査会委員と裁判官の間で、根拠規定と言うか、前提とする法令が異なっている。東京都建築安全条例32条6号違反という点だけは同じ判断だが、その前提として審査会では施行令117条2項だったけ？に対して、裁判官は安全条例31条を言ってるんだったかな？
このようにマニュアル人間でも見解は異なるんだな、だけど結局は駐車場中に避難階段が無いという判断しかできていない。
避難階段？東西2つもあるじゃないか、という規定の行間読んだ判断ができていない。最もここに気付くような頭の柔らかい人間は、デベにも設計担当にも、処分庁にも審査界にも、裁判所にもどこにも居なかったのが、不幸の始まりだね。

[3803: 匿名さん]

東京都建築安全条例第31条は「自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分（自動車が出入りする部分に限る。）の構造及び設備は、次に定めるところによらなければならない。」と規定していて、条例第32条第6号は「避難階以外の階に設ける場合は、前条第5号の規定にかかわらず、避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること。」と規定しています。

裁判所の判断は、条例第31条第5号の直通階段は自動車車庫等の用途に供する建築物の部分に設けることが義務付けられるから、条例第32条第6号の避難階段も自動車車庫等の用途に供する建築物の部分に設けることが義務付けられる。
しかし、ル・サンク小石川後楽園の自動車車庫等の用途に供する建築物の部分には直通階段も避難階段も設けられていない。
いくら住居部分に複数の直通階段があると言い張っても、それらの階段が自動車車庫等の用途に供する建築物の部分に存在しないのですから、条例第31条第5号にも条例第32条第6号にも適合しないのです。

[3804: 匿名さん]

他の人たちが行間読んだ判断ができてないのではなくて、あなたが行間を恣意的に読んで判断しているだけですよ。「前提とする法令が異なっている」というのは、様々な観点から見ても、いずれにしたって安全ではない、という意味でしょう。

[3805: 匿名さん]

>3803
裁判所の判断は、条例の規定から自動車車庫の部分に階段が必要である。ル・サンク小石川の自動車車庫の部分には階段が設けられていない。したがって条例の規定に適合していない、という明確なものです。

[3806: マンション検討中さん]

審査会議長や裁判官は東西のサブエントランスドアがいわゆる防火扉に該当するとは夢にも思わなかったんだろうな。頭の硬い人達だね。
ただ匿名さんみたいに人に「頭が悪い」とは言わないがね。
サブエントランスドアが防火扉に該当するのであれば、ルサンクの駐車場は避難階段が2つもあるとっても安全なマンションなんだけどね。

[3807: 匿名さん]

>東西のサブエントランスドアがいわゆる防火扉に該当する

というのが、あなたの脳内だけの話だ、ってことですよ。それだけ。

[3808: 匿名さん]

東西のサブエントランスドアが防火扉に該当する／該当しないに関係なく >3806 の主張する階段は住居部分にあって、自動車車庫の部分にないので、東京都建築安全条例第31条と第32条の規定に基づく階段にならないのです。

[3809: 匿名さん]

駐車場の防火扉ではない、ってことですね。>3806は、駐車場に当たらないところを、駐車場の一部で避難階段だと言い張っていると。

[3810: 匿名さん]

条例で自動車車庫の部分に直通階段を設けることを定めているのですから従わないといけません。

[3811: マンション検討中さん]

頭硬いね！
サブエントランスドアって駐車場側から住居部分の屋外廊下に出る（入る？）ドア、まあ逆に駐車場に入るドアでもあるけどね、だからこの防火扉は駐車場側にあるのが明らかなんだよね。
このドアがなんで住居部分にあるって言うのか？？意味が分からないね。
そうすると安全条例31条を満足するから、32条6号違反には当たらない！
なんかもう完全に元の木阿弥みたいですね。

[3812: 匿名さん]

エントランスドアの位置が自動車車庫の部分にあるか住居部分にあるかに関係なく、>>3806 の主張する階段が住居部分にあるのです。

[3813: 匿名さん]

>3811
なんかこう、NIPPOが犯した間違いを少しも反省してませんね。

NIPPOが契約者に負っていたことは、あくまでも「引き渡し可能」ということです。「引き渡し可能」を実現するためには、建築確認や建築審査会といった他人の判断をリスクとして最初から想定し、対応しなければなりません。
そこに対応していなかったのが、ル・サンク小石川の問題です。最初からわかっていたはずのリスクが顕在化したら、他人の判断の方がおかしいと言い出して責任転嫁している。ルールを守る能力のない、自分の失敗という現実が受け入れられない者の戯れ言です。

頭の柔らかい人は、最初からその他人の判断をリスクとして想定して対応しています。だから問題を起こさないし、いちいち他人の判断に「頭が硬い」などとは言わない。

安全とは、そこらへんに転がっているような物質的なものではなく、あくまでも様々な事態を想定した上で構成される概念的なものです。単なる物理的な造作だけではなく、それについての様々な想定と、その想定に対する社会的な規定や承認を含めてはじめて成立しているものです。
社会的な文脈とは別途に、単なる物理的な事象だけで安全が成り立つと言い張る、そのあなたの安全に対する考え方が、根本的に間違っていて「頭が硬い」のです。建物の安全性の認定は、最初から他人の判断が含まれて成立するものであって、物理的造作だけでは決して成り立たない。安全とは何かを理解しないで安全を論じているので「意味が分からないね」ということになっている。

そこを認めない限り、あなたは他人に責任を負わせて現実逃避しているだけの「頭が硬い」人間です。