ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3501: 匿名さん]

駐車場に人が出入りする入り口は道路に面していなかったからだめなのかな？
>>3492 マンション検討中　さんの出した平面図を見ると北棟に後付けで避難路作れそうな気もするね

でも以前複数の建物でもフレキなどで一体化されると一つの建築物とみなせるという判例もあったようだから、一体だと言えばそれで通ったんじゃないですかね？どこがだめなんだろう。

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん
自動車車庫の中に直通階段が設置されていないからダメなのです。裁判所は、都条例31条の規定は、自動車車庫の用途の建築物に直通階段を設置することを義務付けているから、自動車車庫の用途の外の位置に（住居の用途の位置に）直通階段があっても避難経路にはできないと判断をしています。東京高裁の判断は最高裁判所で維持され確定しています。
東京都以外にも自動車車庫の用途の建築物に直通階段を設置することを条例で義務付けている県や市はありますから、ルサンク小石川の事件で裁判所が導いた判断はそれらの県や市にも影響を及ぼすと考えられます。

[3503: マンション検討中さん]

ルサンクの東側エントランスから出て直ぐのB階段は、駐車場の屋外避難階段として,
施行令123条を満たしていると思えますがね？

つまり、サブエントランスドアが123条6号に適合していれば良い。
そしてこのドアは駐車場側にあるから、安全条例32条6号にも適合する。

「階段に通ずる出入口には、法第二条第九号の二ロに規定する防火設備で第百十二条第十八項第二号に規定する構造であるものを設けること。この場合において、直接手で開くことができ、かつ、自動的に閉鎖する戸又は戸の部分は、避難の方向に開くことができるものとすること。」

ちなみに下記指導基準により、ルサンクのエントランスドアは基準を満たすと思われる。

> 屋外階段に通ずる戸、非常の際に避難専用とするために設けた戸（屋内避難階段、 特別避難階段及び屋外階段に通ずる戸を除く。）には、火災の際、自動的に解錠できる装置を設備するか、又はかぎを用いず、屋内から開放動作で解錠し、かつ、開放で きる錠前を設備し、平常時は内側から施錠しておくこと。

この上がりのB階段を何とかして駐車場専用という事が言えれば、建築確認を取り消されることも無かった？？

[3504: マンション検討中さん]

>>3498 匿名さん

>まあ法令には何か違反しているんだろうけれど、実用上問題ないような気がしてきたよ

やっぱり神学論争だな。こんなんで個人や私企業の財産権を大きく侵害して大損害を与えるだけの罪なのか、という思いはますます強まった。

誠に持っておっしゃる通りです。
実用上は問題ないどころか、他の普通のマンションよりよほど安全で、使い勝手も良いです。
近隣住民は、それを一切否定できずに、判例等を持ち出して必死の攻防を図っています。

[3505: 匿名さん]

潰すのが目的なんだから、ある意味合理的だと思う。

上流にあった、弁護士さんの忌憚ないご意見をまた再掲していただけるとありがたい

あれが全てだと思う。一種の殺意のような禍々しいものを感じてしまった。デベの社員は池や沼から湧いて出てきたわけじゃない、お母さんがお腹を痛めて産んだ子で、妻も子供もいたりするわけで、よくぞ言えたものだと思う。

[3506: 匿名さん]

>>3502
いや、この駐車場には車の出入り口（スロープになっていて高低差的に避難階にはならない）の他に、人の出入りする出入り口があるわけで、その出入り口は避難路にならないというのがどうも理解不能なんだな。

判決の方にはさらっと一言で認めないって書いてあるんだけど、実用上問題ないじゃんって言われるとそんな気がする。

前にも書いたような気がするけど、裁判で勝ったからって、社会的に正義かというとそういうとりかたをする人は少ないですよ。裁判所での判断になじまないとか、違法行為があったとまではいえないとかなんとかかんとか言って、国や自治体を相手取った訴訟に敗訴して悔しい目にいっぱいあってきた人権派のみなさまなら経験がたくさんおありかとおもいます。

[3507: 匿名さん]

>>3506 匿名さん

設計者（日建ハウジングシステム）は、人の出入りする出入り口（サブエントランス）が避難路にできないとする判断のもとに、東京高裁の審理に臨んでいます。NIPPOと足並みを揃えるのではなく、設計の専門家として、サブエントランスを経由した通路は避難路にできないとする東京地裁の判断に従うべき（争うべきでない）と考えたと思われます。

裁判所のほうが建築審査会よりも厳格に条例を解釈する判断を導いています。

[3508: 匿名さん]

裁判所は、自動車車庫の避難路として、自動車車庫の内部に直通階段を設置することが義務付けられているという、建築審査会よりも厳格な法解釈を示しています。その法解釈が東京地裁により導かれている状況で、住宅の用途の位置にある直通階段を避難路に使えると主張するのは得策でないと日建ハウジングシステムは考えたのかと思います。

車路のスロープは自動車車庫の内部にあるから車路のスロープからの避難はできるという1点に、日建ハウジングシステムは東京高裁での主張をしぼっています。

[3509: 匿名さん]

多分そういう足並みの乱れが、心証形成にかなりの悪影響を与えたんじゃないですかね。しかし、あの辺よく通るんですが、あのコンクリートの廃墟、いつまであのままなんですかね。明らかに住環境が悪くなってますが...。完成して入居していれば植栽の緑が今頃青々と茂っていて、子供達が歓声をあげて堀坂を駆け上がっていく姿がみれたのではないでしょうか。

[3510: 匿名さん]

>>3509 匿名さん
裁判所が厳格な判断を導くような事件だったのだと思います。
建築基準法に違反する建築計画をデベが進めていなければ建設中断することはありません。
2012年に文京区からの指導に従っていれば、2014年に変更確認を申請していなければ、このようなことは防げていました。

[3511: 匿名さん]

覆水盆に返らずと申しますし、たらればで言ってもしょうがないですよ。
あの辺は今にも崩れそうな崖とか、接道が階段とかいう地域もあって区が音頭をとって再開発を進めても良さそうなところなんですけれどね。文京区役所の上層階からは小石川台東斜面がよく見えると思うんですが、ああいうのを放置することに、文京区の見解を質したいですね。まだ民間でなんとかするでしょうって不作為を決めこむんですかね。

[3512: 匿名さん]

反対して止めるってゼロサムゲームなんですよ、今と全く変わらないか、悪くなるだけ。

一緒によくするような案を考える、デベを引っ張り込んでもっと大きなプロジェクトに変えていく、近隣住民もみんな笑顔になるように、並木道も、優雅な車寄せのあるエントランスも、崖も階段も消えて美しい緑あふれる近代建築で置き換える、それは個人ではできなくて、区や都や国が動かなければできないこと。むしろそれをしないことは国や自治体が不作為によって市民を苦しめ続けていることに等しいです。悪代官は誰なのか、ちょっとピストルの狙いがずれていたんじゃないかという感想を持ちますね。

[3513: 通りがかりさん]

だから文京区計画調整課長が7項目の要望をまとめて業者に伝えていたのだと思いますが。
全て拒否したのはNIPPO側で、1つの要望も容れようとしなかったようですが。

[3514: マンション検討中さん]

>>3505 匿名さん
近隣住民側弁護士先生の公開コメントですが、
最近では下記です
>3354

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

近隣住民に告ぐ、弁護士によるこのような反社会的コメントは、直ちに削除した方がよろしい。
貴方方の人間性が疑われるよ

[3515: 通りがかりさん]

7項目の要望にまとめたのは文京区で、おそらく、何か1つ位はNIPPOが実現すると思っていたのではないですか？
車寄せは設けないとマンション居住者にも不便だし、堀坂沿いの接道緑化もマンション居住者にメリットがあったはず。

[3516: 匿名さん]

うーん、私も細かい事情までは知らないんですが、多分それを実現するにはあまりにも敷地が狭すぎるし傾斜地でいろいろな制限もあっただろうし、物件の規模も小さすぎたし、なによりもお値段があまりにも文京区プライスだったのではないかとおもいますねー。よく若葉マークの人が口を酸っぱくして言ってるように、文京区の地域相場ではそんな高級物件は建たないってことではないですかね。

街路樹つきで広々とした歩道でしたっけ、多分敷地をもっと広くしてあげて再開発事業として大きなプロジェクトにすれば公園もつくれたんじゃないんですかね。できればボール遊びできるように扉とネットを張れるようにしてくれるともっと良いですね。

事業規模的に不釣り合いなどう考えてもできないだろうみたいな要求をぶつけられれば相手の態度も硬化しますよねー、お前らこのプロジェクト潰す気かーみたいな感じだったのではないかと想像しますけど。マンションの採算とか規模からいってそれが実現可能か考えた要求なんでしょうか。

[3517: 匿名さん]

あと、近隣から要求を聞き取って先方に伝えるのは斡旋仲介というよりただのメッセンジャーでしょう。文京区役所には不動産や建築のプロもいるわけで、それが採算的に可能かどうか少しでも検討して、単体で実現できないとなったら区としてそれをどのように調整するかと考えて双方からヒアリングをしつつよりよい着地点を探すという、非常にしんどい作業だとはおもいますが、するべきじゃなかったんですかね。やってました？

[3518: 匿名さん]

ここにほど近い伝通院の横の人工芝の広場、なんだか皮肉たっぷりの醜い文章掲げて失笑を買っているようですが、区民は支配の対象ではなく、あなたたち公僕が奉仕するべき主人であって、お前らが悪いんだではなく、そういうニーズがあるならどうしましょうと脳味噌に汗をかかすのはあなた方の方だと思いますが、ここでも同じように思考停止に陥って人のせいにばかりしているんじゃないかととても心配しています。

[3519: 匿名さん]

非常に建築基準法に明るい方が相手をしてくださっているようなので、要求という奴をどのように設計に盛り込んで建築として実施していくのか、それがいかに困難なことかわかっているんじゃないですか。文京区役所のお膝元で、他の地域からも人がたくさん訪れる地域で何をやっているんでしょうね、本当に恥ずかしい。

[3520: 匿名さん]

なんか腹が立ってきたからもっと言いますよ、いつまで子供達を道路で遊ばしておくんですか。文京区役所は税金たっぷり巻き上げておいて公園の一つも作れないんですかね。ボール遊びさせるために公園にネットを張るポールを建てるのも煩わしいんですか。電柱の地中化も全然進まないし、やるのは文京区にほとんどいない貧困世帯の支援だけ（数えるほどしかないとおもいますが）。何にお金をつかっているんですか。いつまで臭くて汚いトイレを公園に放置しておくんですか。ゴミ捨て場にネットがないところではカラスのカー助が生ゴミあさって臭い臭い、全部のゴミ収集場所にネットぐらい配給しなさいよ、煩わしい書類を要求してもったいぶってネット支給して、文京区が汚くなってもいいのかいな

[3521: マンション検討中さん]

>3507 匿名さん

>サブエントランスを経由した通路は避難路にできないとする東京地裁の判断

ていうのは違う
サブエントランスドアを経由することを問題にしたのではなく、避難階段Cに到達する避難経路自体を問題にしている。
「サブエントランスを通って1階東側住宅部分に入り、さらに直通階段Bの周りをまわり込むようにして、廊下を回り曲がり・・」
というように常識ではあり得ない避難経路を問題にしていると言う事。

こんなのは厳格でも何でもない。、ただの常識を言っている。

[3522: 通りがかりさん]

>>3521 は東京高裁の判決を読みましょうね。東京高裁は明確に、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは、自動車車庫の内部にないと判断しています。避難階段Ｃだけでなく、直通階段Ａ、直通階段Ｂも、都条例31条で設置を義務づけている直通階段にならないという判断です。東京都建築審査会はここまでの判断はしておらず、裁判に訴えたことで、デベにとっても設計者にとっても、より厳しい判断がされています。

[3523: 通りがかりさん]

設計者の日建ハウジングシステムは、デベに訴訟告知され、裁判の場に出されました。しかし、日建ハウジングシステムは、デベとは一線を画しており、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃが避難経路とならない前提で裁判に臨んでいました。車路のスロープは自動車車庫の内部にあり、避難路にできるという1点にしぼって裁判で主張していました。

[3524: 匿名さん]

デベが何故ユーイックを選んだのか、他の確認検査機関（ERI）にも事前の判断を求めていたようですが、他の確認検査機関も建築確認を下ろせるという判断をしていたのでしょうかねえ。地下で高低差が２．５メートルある階が避難階に当たらないことは、国土交通省の問答集を読んでいれば分かりますから、よくユーイックが建築確認を下ろしたものだと思います。

[3525: 匿名さん]

気がついていたら建つ前に指摘してあげればよかったのに...
どっちもどっちだよ

[3526: 匿名さん]

しかし日建ハウジングはどうして建築確認の通らないような設計をしたんだろうね
建てる側にも反対する側にも自治体の監督部署にもここにはいろいろ謎が多すぎる
駅に近いところは値段がつくからお金が動くのでなんとかなるが、行政がこんな調子では駅から遠いところはそのうちカオスになるんじゃないのかね。美しい街路樹と電柱地中化された大通りに面するスラムなんてのはなかなか皮肉が効いている。

[3527: マンション検討中さん]

>>3508 匿名さん

>自動車車庫の避難路として、自動車車庫の内部に直通階段を設置することが義務付けられているという、建築審査会よりも厳格な法解釈
て言うのは、安全条例31条だから当然のことで、31条が厳格な法解釈とは、聞いてあきれる。
まあ確かにN端弁護士が123条に規定する避難階段であれば、117条2項が適用されるから、駐車場とは切れている、と言ういい方はしていたような気もするけどね。

さて屋外避難階段をどのようにして車庫の内部に設置できるわけ？
屋外避難階段に通ずる出入り口が車庫の内部にあれば良いんじゃないの？当たり前だけど。

普通の地下駐車場では直通（避難）階段は、屋内階段となるから車庫内部にあるのは当然の事だけど、では2階に駐車場が有れば、屋外階段となるから、階段自体は駐車場の外となる。
屋外階段だから当たり前だけど、駐車場内部にあるのは、出入り口だけで階段はない。
ルサンクの場合は出入り口が駐車場内部にあり、階段自体は屋外階段という事で良いんじゃないか？
避難階段としては駐車場専用ということが言われるのなら、直通階段B－１は駐車場専用とすれば良い、もしできるならばだけど。
あと避難階段の出入り口については、施錠がどうのというのであれば、セキュリティはグリルシャッターに任せ、無施錠でも良いわけ。

結局ルサンクは傾斜地に建っているから、避難階ではない地下駐車場にも関わらず、屋外直通階段が設置可能となっている。
この辺りの特殊性が十分に考慮されることなく、安全条例31条・32条をそのまま当てはめているように思える。
いずれにせよ、厳格に法令を当てはめて建築確認取消となった事例だが、ホンの少しの解釈の違いで結果も全然違ってくると思う。

それやこれやで、結局はルサンクの駐車場は実際の安全性には全く問題が無い、と言い切って良いものと思う次第です。

[3528: マンション検討中さん]

>>3522 通りがかりさん

既に書いたが、審査会から始まって高裁まで、屋内避難階段を念頭に、安全条例32条6号をそのまま適用している。
確かに審査会では3１条があってと言う文言は出てこなかったかもしれないが、32条の前提として31条がある。なので裁判になってから急に厳格な解釈になったとはいえず。31条は当たり前の事。

結局ルサンクは傾斜地に建っているから、避難階ではない地下駐車場にも関わらず、屋外直通階段が設置可能となっている。
この辺りの特殊性が十分に考慮されることなく、安全条例31条・32条をそのまま当てはめているように思える。
いずれにせよ、厳格に法令を当てはめて建築確認取消となった事例だが、ホンの少しの解釈の違いで結果は全然違ってくると思う。

それやこれやで、結局はルサンクの駐車場は実際の安全性には全く問題が無い、と言い切って良いものと思う次第です。

という事を言いたい。
判例をダラダラ書いたり、引用したりするだけでなく、近隣住民として駐車場の安全性を具体的に指摘したらどうなんだ？
一つも挙げられないのじゃないのか？

[3529: 匿名さん]

再審請求してもいいかもね、あと50年ぐらいやってもらいたい

[3530: 匿名さん]

>>3529 匿名さん
再審はできないと思いますが（民事訴訟法338条）

[3531: マンション検討中さん]

ルサンクのエントランスホールはホテルライクとも言えるシャレた造でしたね。
実はホテルライクな屋内廊下ではないので、ここで頑張ったともいえるのでしょうか？
これは傾斜地に建っている建物でなくてはできない贅沢な設計です。
このCGを見て入居するのを皆さん夢見ていたのでしょうね。

そう言えば近隣住民は審査会において、このエントランスホールにもケチを付けていましたね。審査会が問題にすることは無かったようですが・・。

膨らんだ夢をぶち壊した近隣住民を一生恨む、と言っていた方々もいましたね。

[3532: 匿名さん]

>>3528 は東京高裁の判決をきちんと読んでないですね。東京高裁は、直通階段Ａと直通階段Ｂが、都条例31条の基準に適合しないことを判断しています。
東京都建築審査会は、直通階段Ａと直通階段Ｂの都条例31条への適合不適合は一切言及していません。

[3533: 通りがかりさん]

エントランスホールにエスカレータを設置することよりも、自動車車庫の内部に階段を設置することが重要だったことになるが。デベにも設計者にも分かってなかったということか。

[3534: 匿名さん]

駐車場に入る入り口がいくつもあって、すぐ避難できるのに、実質的に一つの建物に設置された階段やエレベーターが他の建物のものだと言われるとはまさか誰もおもっていなかったんじゃないですかね。

こういうのを形式犯って呼ぶらしいですね。本当にマンションを一件廃屋にしちゃって億の損失を企業に与えるぐらいの重大な瑕疵だったんでしょうか。やらかしちゃったなって感想を持つ人は近隣住民にゃ多いですよ。この事件で文京区ってどんな人が住んでいるんだみたいなことを言われたこともありますしね。ああ恥ずかしい

[3535: 匿名さん]

七十超えたばあちゃんがピンクの服着て某革新政党の集会の賑やかしに参加したり、ベタベタ首相を批判するビラを張って倒閣をよびかけるまでは微笑ましいけど、ここまでやるのはやりすぎだと思う。

[3536: 通りがかりさん]

>>3534 は裁判所がおかしな判決を下したと言っているのと同じなんだけど。。。そういうことで合ってる？
それから日建ハウジングシステムは裁判でサブエントランスを経由した経路は避難経路とならないと主張したようだけどね。

[3537: 匿名さん]

別に >>3534 さんは判決に異を唱えているようにはみえないけど。

[3538: 匿名さん]

この近辺に住みたいとは思わなくなったなぁ。先住民がやばすぎる。

[3539: 匿名さん]

>>3538
多分こんな事態になるとは誰も予想していなかったんじゃないかと思います。もともと穏健だったローカルな集まりが、外部からプロが入ると過激化するというのは住民運動一般に言えることです。皆さんも注意しましょう。

[3540: 匿名さん]

15年前にもNIPPOは東京都建築審査会から建築確認取り消しの裁決を受けていて、長い間揉めている案件として、小石川ガーデンヒルズやグランドメゾン目白坂とともに文京区内で有名でしたけどねえ。>>3539 匿名さんは知らなかったですか。
ここのマンション計画に関連して2006年頃に読売新聞の記事にもなっていました。

NIPPOは15年前からの経緯を販売の際に説明していなかったようですが。。。

[3541: 匿名さん]

プロジェクトが10年くらい塩漬けになってましたと書かれていますね。
http://web.archive.org/web/20140720043522/sanoji1416.jugem.jp/?eid=184...

[3542: 匿名さん]

>>3540
知らないわけではないのですが、これほど長くもめる例が三箇所もあるというのは全国的に見て珍しくないのでしょうか？

[3543: マンション検討中さん]

>>3534 匿名さん
おっしゃる通りです。
ルサンクの駐車場は実用的な避難経路が3通り以上あり、避難の安全性の性能としては、そんじょそこらのマンションを凌駕するほど高いです。
ですので重大な瑕疵とは言えないと思います。
ところが近隣住民は、都安全条例は性能規定ではない！と言って審査請求し、結局現在の廃墟が完成したわけです。

さてルサンクの駐車場の避難経路問題です。
変更確認の設計変更において

１．直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
一応大事をとって
２、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
　セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

これだけで、都安全条例32条6号（29条～31条前提）を満足します（？？）
たったそれだけで、済むのであれば、全然重大な瑕疵ではなかったわけですね。

[3544: 匿名さん]

>>3543 の言う避難階段には敷地内通路（建築基準法施行令128条）が必要になるが造れないのでは？
簡単に造れるなら、日建ハウジングシステムが2014年2月の変更確認の申請の際の設計変更を中途半端なもので済ますことにならなかったと思うがね。

[3545: 匿名さん]

>>3542 匿名さん
文京区ではルサンク小石川より前にも建築審査会が執行停止をした事件がありますね。
https://blog-imgs-55-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/201206211519582da...

[3546: 匿名さん]

リンクがおかしくなったので

文京区でルサンク小石川より前に建築審査会が執行停止をした事件
http://web.archive.org/web/20200520071711im_/blog-imgs-55-origin.fc2.c...

[3547: マンション検討中さん]

>>3544 匿名さん
え？
>敷地内通路（建築基準法施行令128条）?

近隣住民の事だから、マンション検討中さんに対して、早速小ばかにしたような書き込みかと思いきや？
大人しいコメントで拍子抜けしたね。
３時間ほど一生懸命調べたのだろうけどね？

[3548: 匿名さん]

直通階段Ｂが簡単に避難階段になるなら苦労しない。ユーイックも直通階段Ｂが避難階段ではないと認めている。>>3547は知っているはず。
また、直通階段Ｂの位置が自動車車庫の内部でないから、都条例31条の直通階段にできない（東京高裁はそのように判断している）。

[3549: マンション検討中さん]

>>3548 匿名さん
違うね！
東京高裁の判断は一切否定していないよ。
前にも言ったけど、屋外階段を自動車車庫に内部にどうやたら設置できるわけ？

>直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する

これを堂々と論破したら？

[3550: 匿名さん]

東京高裁の判断を受け容れるのですね。だとすると、南棟にある直通階段では、都条例31条の基準を満たす直通階段になりません。>>3549は、まだ分かってないのですねえ。