ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3464: 匿名さん]

>>3462

東京高裁の判決（ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3462/ ）は、車路が建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしていないと判断しています。

また、直通階段Ａと直通階段Ｂと避難階段Ｃが、東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでないと判断しています。
つまり、地下駐車場の床面積を減らして、格納又は駐車の用に供する部分の床面積の合計が５００平方メートル未満にしたとしても、直通階段Ａと直通階段Ｂと避難階段Ｃは都条例３１条柱書きの｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されていないことになり、都条例３１条５号に適合しないこととなります。

NIPPOが2015年に東京都建築審査会から建築確認取り消し裁決を受け、裁判で争わずに引き下がっていれば、裁判所から都条例３１条への適合についての判断を受けることはありませんでした。また、この判例は、同様の条例の規定をもつ他の県や市にも影響を与えます。NIPPOが最高裁判所まで争ったことは、このような判例が作られたという意義はありますが、NIPPOにとっては、さらに立場を苦しくするものとなっています。

[3465: 匿名さん]

目がチカチカしますが、要するに条例の条文に則っているかどうか重要で、実質的に安全かどうかは重要ではないということでよろしいですか？どうやら他県では判断がわかれるような条文のようですが。

[3466: 匿名さん]

裁判所はルサンク小石川では自動車車庫等の用途に供する建築物の部分に直通階段が設置されてないと判断しています。
他の県や市の条例であっても「自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分・・・」と規定されていれば、自動車車庫の部分に直通階段が設置されていなければならないことになるでしょうね。

[3467: マンション検討中さん]

3464 匿名さん
>裁判で争わずに引き下がっていれば、裁判所から都条例３１条への適合についての判断を受けることはありませんでした。また、この判例は、同様の条例の規定をもつ他の県や市にも影響を与えます。

意味不明、31条があって32条がそれを強化している、当然の話、何を今更？
最高裁まで争ったデベを悪く言いたいだけとしか思えない。

さて
>3313

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

と言ってたけど今度こそ誤りでしたと認めてもらえますか？
でないと先の議論に進めないのでね。

[3468: 匿名さん]

>>3467 はルサンク小石川が駐車場の床面積を都条例32条適用でない規模に減らした場合でも都条例31条に適合しないことに気づきましょう。

[3469: 匿名さん]

NIPPOが裁判をして、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を示したことは、その程度の理解でマンション建設の事業をすすめていたと明らかになりましたが、NIPPOにとってよくなかったことと思わないですか？

[3470: 匿名さん]

駐車場は避難階ではないので避難階段がないのが問題である、という辺りがキーになるようですが、避難階の定義があまり明確ではないようです。斜路でむすばれていると避難階ではないというのは何を根拠に判断されているのでしょうか。

[3471: 匿名さん]

>>3470 匿名さん
斜路でむずばれているかどうかではなく、2.5メートルの高低差が問題になります。
過去レス（ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3011/ ）によると、国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課（編集）「問答式 : 建築法規の実務」で
地階で地上面との高低差があまりなく（１ｍ位）、地上との連絡が容易にできる場合には、避難階に該当することもあろう
と避難階であるためには高低差１m位までと示されているようです。

[3472: 匿名さん]

堀坂って結構坂がきついから高低差といっても出口の西側端と東側端とでだいぶ差がでそうですが...もっと高低差が低いと考えていたんじゃないでしょうか。

[3473: マンション検討中さん]

>>3468 匿名さん
>3467 はルサンク小石川が駐車場の床面積を都条例32条適用でない規模に減らした場合でも都条例31条に適合しないことに気づきましょう。

？？全く意味不明な事を言ってゴマかしてるのは、いつもの近隣住民のやる手口ですな。

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

「と言ってたけど今度こそ誤りでしたと認めてもらえますか？
と何度も何度も聞いているわけですよ、いい加減に答えたらどうなんでしょうかね？
でないと先の議論に進めないのでね。 」

と何度も何度も聞いているわけで、ごまかすのはいい加減にして、答えたらどうなんだ？近隣住民？

[3474: 匿名さん]

>>3473 東京高裁の判決をよく読めば、ルサンク小石川の直通階段Ａ，Ｂ，Ｃは都条例31条で求めている直通階段に適合しないと言っているのですが。それが分からないですね。

[3475: 匿名さん]

傾斜路の縦断面勾配は六分の一以下としていますから、たしか八分の一に改良されていたので31条には適合しているような...するとやはり高低差ですかね。

できるかどうかは不明ですが、東側に向かって降っていく堀坂のより東側に出口をずらして高低差を減らせばこちらも適合しそうですね、構造的にできるかどうかは別にして全く不可能でもなさそうです。減築と駐車場の出口を変更するということがもし可能ならここは利用が可能になるかもしれませんね。

[3476: 匿名さん]

しかし、道に唾を履いた親父を後頭部から金属バットでどつくぐらいのインパクトがある事件でしたので、やったことの重大さのレベルと、それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は以前拭えませんけどね。

[3477: 匿名さん]

あれ、また誤変換だな
>道に唾を履いた ではなく　道に唾を吐いた　が正しいし

>それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は以前拭えません
は

それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は依然拭えません

だね、失礼しました

[3478: 匿名さん]

>>3475 匿名さん
東京高裁は、「直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され、北棟にある本件駐車場とは異なる住宅部分にあり、東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう『自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分』に設置されたものでなく・・・」と判決で認定しています。つまり、ルサンク小石川の直通階段Ａ，Ｂでは、自動車車庫に求められる直通階段の基準（都条例３１条５号）を満たさないことを意味しています。
現在は、ルサンク小石川の自動車車庫の規模が大きく、都条例３２条６号にも違反していますが、仮に、自動車車庫の規模を縮小しても、都条例３１条５号を満たしません。

[3479: 匿名さん]

>>3472 匿名さん
>堀坂って結構坂がきついから高低差といっても出口の西側端と東側端とでだいぶ差がでそうですが

建築確認が取り消された建築計画では、西側端は地上２階より少し高く、東側端は地下２階の高さです。堀坂の西側端と東側端とで１０メートル程度の高低差があると思われます。

なお、自動車車庫が避難階に当たるか当たらないかで問題となる高低差は、自動車車庫と車庫の出入口との高低差（２．５メートル）です。仮に、車庫の出入口を堀坂を高さ２．５メートル下がったところに設けてあれば、自動車車庫と車庫の出入口との高低差は０メートルです。

[3480: 匿名さん]

出口との高低差１メートル程度までなら避難階という情報ってどれぐらいよく知られていることだったのでしょうか。案外避難階の条件とか定義って書いてありそうでないんですよね。

[3481: 匿名さん]

>>3480 匿名さん
建築基準法施行令２５条４項で、高さ１メートル以内の階段には手すりを義務付けていません。建築基準法の考え方に、高低差１メートルを超えると避難に支障のある高低差というのがあるようです。
ルサンク小石川は避難階についての判例が作られた物件として後世まで伝えられるのでしょうね。

なお、東京都建築審査会では2015年6月に別の建築計画に係る裁決で避難階についての判断を示しており、都市居住評価センターにはルサンク小石川の自動車車庫が避難階に当たらないことは分かっていたと思います。

[3482: マンション検討中さん]

ルサンクの駐車場について

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

若葉マーク匿名さんは決して認めようとしないのですが、これはウソだそうです。
つまりルサンクの駐車場は、ほぼ全国的に安全上合法となるようです。

通常の地下駐車場では、避難経路としては直通階段、また大規模駐車場の場合は避難階段が一つだけ、と言うバアイが殆どです。
ところがルサンクの場合は、2か所のサブエントランスから、３つの直通階段から避難できることに加え、車路のスロープも勾配が１/8と緩く、人に優しいのでこのスロープからの避難も可能です。
つまり通常のマンションの地下駐車場と比べると、格段に避難の安全性が高いともいえるのです。
ただ残念なことに東京では条例違反ということで、なんと廃墟となってしまいました。

カリスマ弁護士は、車路のスロープが人に優しい、特に車椅子の方にとって安全だという事をTVで言っていたそうです。

[3483: 匿名さん]

>>3482 は裁判所の事実認定を無視したいのですね。東京高裁が、直通階段Ａ，Ｂ，Ｃが自動車車庫の中に設置されていないから、都条例31条で求めている直通階段に当たらないと認定したことを、どうしても認めたくないようです。

[3484: 匿名さん]

それまで条文の形で定義されていなかった避難階の要件がある日突然厳格化されてしまうなんて、なんというゼロデイ攻撃...ますますデベが可哀想になってきたよ。これ予見不能だからたぶん確認検査機関を訴えても責任を問えないだろうな...

[3485: 匿名さん]

駐車場の入り口の方は避難経路にはならないのかね？

避難階は一つでなくてもいいんでしょ？

[3486: 匿名さん]

東京高裁の判決は、自動車車庫からの避難のための直通階段は自動車車庫の部分に設置されているべきと判断したもので、避難の安全を考えると妥当なものと思われます。

[3487: 匿名さん]

>>3485 匿名さん
> 駐車場の入り口の方は避難経路にはならないのかね？

裁判所は、駐車場の入り口の方（車路）は建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしていないと判断しています。

[3488: 匿名さん]

>>3484 匿名さん
確認検査機関は国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課（編集）の「問答式 : 建築法規の実務」は常備しています。避難階であるためには高低差１m位までと示されていることを知っていると思いますよ。

[3489: 匿名さん]

>>3487
違う違う、車の出入りする方じゃなくて人が出入りする方

[3490: 匿名さん]

>>3489 匿名さん

人が出入りする方（サブエントランス）を経由する直通階段（東京高裁判決 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3462/ の「直通階段Ａ」、「直通階段Ｂ」、「避難階段Ｃ」）は住居部分にあり、東京都建築安全条例（都条例）31条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでないとの事実認定がされています。最高裁判所も東京高裁の事実認定を維持しています。

裁判所の判断は、都条例31条は直通階段を自動車車庫の部分に設置することを求めているから、ルサンク小石川の「直通階段Ａ」、「直通階段Ｂ」、「避難階段Ｃ」は避難経路として認められないとするものです。

[3491: 匿名さん]

なお、裁判所が導いた都条例31条は直通階段を自動車車庫の部分に設置することを求めているとする解釈は、2015年に東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決で示していた判断に比べて、建てる側に厳しいものになっています。

[3492: マンション検討中さん]

ルサンクの大規模地下駐車場は、普通のマンションとは異なり、各居室の地下に位置しているわけではありません。
「北棟」とあるように、居住棟とは完全に独立した建物となっています。
機械室部分の出っ張りの他は、地面と等しい高さの屋根上には、ハナレと呼ばれる多目的室とゲストルームがあるだけで一般の居室はありません。

これは敷地に余裕がなければできない、実に贅沢な設計であるとともに、実は北側住民に対する配慮としてはハンパない建物だという事ができます。
つまりこの北棟部分は、建物が大きくセットバックしたと同じことになるので、北側住民としては圧迫感が劇的に減少するわけです。
ちなみに東棟の建物は階段状に北側に張り出しています。
通常のマンションでは、北側全てに渡って階段状となっているのが当たり前なので、ルサンクの設計は秀逸だと言えますね。

実はルサンクはこの北側住民への配慮がアダとなりとなり、建築確認が取り消されたとも言えるのです。
つまり通常のマンションの地下駐車場であれば、サブエントランスも当然マンションの地下にあります。
なので上へ上がる屋内の直通階段若しくは避難階段も、当然駐車場内に設置されていることとなりますので、都安全条例31条また32条を自然に満足できるのです。
ところがルサンクの場合は、傾斜地に建っていることもあり、サブエントランスから先の直通階段または避難階段は南棟また東棟のための階段であり、駐車場の階段とは認められないのです。

結局、北棟内に独自の非難階段を設置しなければ、安全条例32条6号違反！と言うわけです。
早期完売した優良物件だったのですが、近隣住民のお陰で廃墟となってしまいました。
ヘタに近隣住民に配慮した設計など、しない方が良かったのでしょうかね。

[3493: マンション検討中さん]

東棟の階段状って言うのはこれですね。
確かに北側ギリギリまで迫っている感じがします。
コレがない北棟の北側の住民は儲けものだったわけですね。

[3494: 通りがかりさん]

検討中はルサンクの駐車場が都条例31条5号を満たすことができないと理解できたようですね。これまでルサンクの駐車場に都条例32条が適用されなかったら違反建築物にならないとする誤った書込みを続けていましたが軌道修正できたようで。

[3495: 匿名さん]

>>3494
確か彼は外に一旦出るというような話をしていたような気がするけどそれはどうなんだろうね

[3496: 匿名さん]

>>3495 匿名さん
一旦屋外に出る構造になっていることについては、補助参加していた日建ハウジングシステムは、東京高裁で、サブエントランスでは建築基準法施行令117条2項の規定が適用されて別建物になると主張していた。
日建ハウジングシステムは、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは自動車車庫からの避難経路にはならないと認め（NIPPOとは異なる主張）、車路のスロープが自動車車庫と一体だから車路から避難することに支障がないという趣旨の主張をしていた。

[3497: マンション検討中さん]

>3424
>3492

と同様ですが、
下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
ルサンクと違い、小ぶりな駐車場です
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ルサンクの場合は、避難経路が3通り以上あります
１、サブエントランス（西側）から直通階段A
２、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
３、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと階段数計４（EV計２）となります！これでも駐車場の避難設備不備（都安全条例32条6号違反）として建築確認取消ですよ。

残念ながら、駐車場棟は全く別棟の北棟ですので、東京都の条例上は、この北棟に独自の避難階段を設置しないといけなかったのですね。
ただ駐車場棟に避難階段を付けたとしても、恐らく実用には一生使われないだろうと言えるくらいムダな設備となると思います。
実際に避難に使われるのは、サブエントランスか、車路のスロープだからですね。

これほど安全な駐車場を有するルサンクは東京では廃墟！
しかし全国的には安全に配慮した優良物件となります。

[3498: 匿名さん]

>>3496
なんか足並みが揃ってないね。
摺り合わせている時間もなかったのかな...

まあ法令には何か違反しているんだろうけれど、実用上問題ないような気がしてきたよ
やっぱり神学論争だな。こんなんで個人や私企業の財産権を大きく侵害して大損害を与えるだけの罪なのか、という思いはますます強まった。

[3499: 匿名さん]

>>3497 が繰り返し主張するサブエントランスを経由する避難経路は、設計者である日建ハウジングシステムが避難経路にできないと東京高裁で主張していますから、そのことに早く気づきましょう。

裁判の場で設計者が施主（NIPPO）と異なる主張をしたわけで、施主の法解釈に無理があると設計者が判断したことになります。

[3500: 匿名さん]

>>3498 匿名さん
NIPPOは裁判で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は避難階段を設けることを義務付けていないとの独自の法解釈を主張していました。

この法解釈が誤っていることは明らかで、設計の専門家である日建ハウジングシステムにとって、足並みを揃えて主張するのが恥ずかしいものだったはずです。そのような法解釈を主張するNIPPOに同調したくなかったのではないでしょうか。

[3501: 匿名さん]

駐車場に人が出入りする入り口は道路に面していなかったからだめなのかな？
>>3492 マンション検討中　さんの出した平面図を見ると北棟に後付けで避難路作れそうな気もするね

でも以前複数の建物でもフレキなどで一体化されると一つの建築物とみなせるという判例もあったようだから、一体だと言えばそれで通ったんじゃないですかね？どこがだめなんだろう。

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん
自動車車庫の中に直通階段が設置されていないからダメなのです。裁判所は、都条例31条の規定は、自動車車庫の用途の建築物に直通階段を設置することを義務付けているから、自動車車庫の用途の外の位置に（住居の用途の位置に）直通階段があっても避難経路にはできないと判断をしています。東京高裁の判断は最高裁判所で維持され確定しています。
東京都以外にも自動車車庫の用途の建築物に直通階段を設置することを条例で義務付けている県や市はありますから、ルサンク小石川の事件で裁判所が導いた判断はそれらの県や市にも影響を及ぼすと考えられます。

[3503: マンション検討中さん]

ルサンクの東側エントランスから出て直ぐのB階段は、駐車場の屋外避難階段として,
施行令123条を満たしていると思えますがね？

つまり、サブエントランスドアが123条6号に適合していれば良い。
そしてこのドアは駐車場側にあるから、安全条例32条6号にも適合する。

「階段に通ずる出入口には、法第二条第九号の二ロに規定する防火設備で第百十二条第十八項第二号に規定する構造であるものを設けること。この場合において、直接手で開くことができ、かつ、自動的に閉鎖する戸又は戸の部分は、避難の方向に開くことができるものとすること。」

ちなみに下記指導基準により、ルサンクのエントランスドアは基準を満たすと思われる。

> 屋外階段に通ずる戸、非常の際に避難専用とするために設けた戸（屋内避難階段、 特別避難階段及び屋外階段に通ずる戸を除く。）には、火災の際、自動的に解錠できる装置を設備するか、又はかぎを用いず、屋内から開放動作で解錠し、かつ、開放で きる錠前を設備し、平常時は内側から施錠しておくこと。

この上がりのB階段を何とかして駐車場専用という事が言えれば、建築確認を取り消されることも無かった？？

[3504: マンション検討中さん]

>>3498 匿名さん

>まあ法令には何か違反しているんだろうけれど、実用上問題ないような気がしてきたよ

やっぱり神学論争だな。こんなんで個人や私企業の財産権を大きく侵害して大損害を与えるだけの罪なのか、という思いはますます強まった。

誠に持っておっしゃる通りです。
実用上は問題ないどころか、他の普通のマンションよりよほど安全で、使い勝手も良いです。
近隣住民は、それを一切否定できずに、判例等を持ち出して必死の攻防を図っています。

[3505: 匿名さん]

潰すのが目的なんだから、ある意味合理的だと思う。

上流にあった、弁護士さんの忌憚ないご意見をまた再掲していただけるとありがたい

あれが全てだと思う。一種の殺意のような禍々しいものを感じてしまった。デベの社員は池や沼から湧いて出てきたわけじゃない、お母さんがお腹を痛めて産んだ子で、妻も子供もいたりするわけで、よくぞ言えたものだと思う。

[3506: 匿名さん]

>>3502
いや、この駐車場には車の出入り口（スロープになっていて高低差的に避難階にはならない）の他に、人の出入りする出入り口があるわけで、その出入り口は避難路にならないというのがどうも理解不能なんだな。

判決の方にはさらっと一言で認めないって書いてあるんだけど、実用上問題ないじゃんって言われるとそんな気がする。

前にも書いたような気がするけど、裁判で勝ったからって、社会的に正義かというとそういうとりかたをする人は少ないですよ。裁判所での判断になじまないとか、違法行為があったとまではいえないとかなんとかかんとか言って、国や自治体を相手取った訴訟に敗訴して悔しい目にいっぱいあってきた人権派のみなさまなら経験がたくさんおありかとおもいます。

[3507: 匿名さん]

>>3506 匿名さん

設計者（日建ハウジングシステム）は、人の出入りする出入り口（サブエントランス）が避難路にできないとする判断のもとに、東京高裁の審理に臨んでいます。NIPPOと足並みを揃えるのではなく、設計の専門家として、サブエントランスを経由した通路は避難路にできないとする東京地裁の判断に従うべき（争うべきでない）と考えたと思われます。

裁判所のほうが建築審査会よりも厳格に条例を解釈する判断を導いています。

[3508: 匿名さん]

裁判所は、自動車車庫の避難路として、自動車車庫の内部に直通階段を設置することが義務付けられているという、建築審査会よりも厳格な法解釈を示しています。その法解釈が東京地裁により導かれている状況で、住宅の用途の位置にある直通階段を避難路に使えると主張するのは得策でないと日建ハウジングシステムは考えたのかと思います。

車路のスロープは自動車車庫の内部にあるから車路のスロープからの避難はできるという1点に、日建ハウジングシステムは東京高裁での主張をしぼっています。

[3509: 匿名さん]

多分そういう足並みの乱れが、心証形成にかなりの悪影響を与えたんじゃないですかね。しかし、あの辺よく通るんですが、あのコンクリートの廃墟、いつまであのままなんですかね。明らかに住環境が悪くなってますが...。完成して入居していれば植栽の緑が今頃青々と茂っていて、子供達が歓声をあげて堀坂を駆け上がっていく姿がみれたのではないでしょうか。

[3510: 匿名さん]

>>3509 匿名さん
裁判所が厳格な判断を導くような事件だったのだと思います。
建築基準法に違反する建築計画をデベが進めていなければ建設中断することはありません。
2012年に文京区からの指導に従っていれば、2014年に変更確認を申請していなければ、このようなことは防げていました。

[3511: 匿名さん]

覆水盆に返らずと申しますし、たらればで言ってもしょうがないですよ。
あの辺は今にも崩れそうな崖とか、接道が階段とかいう地域もあって区が音頭をとって再開発を進めても良さそうなところなんですけれどね。文京区役所の上層階からは小石川台東斜面がよく見えると思うんですが、ああいうのを放置することに、文京区の見解を質したいですね。まだ民間でなんとかするでしょうって不作為を決めこむんですかね。

[3512: 匿名さん]

反対して止めるってゼロサムゲームなんですよ、今と全く変わらないか、悪くなるだけ。

一緒によくするような案を考える、デベを引っ張り込んでもっと大きなプロジェクトに変えていく、近隣住民もみんな笑顔になるように、並木道も、優雅な車寄せのあるエントランスも、崖も階段も消えて美しい緑あふれる近代建築で置き換える、それは個人ではできなくて、区や都や国が動かなければできないこと。むしろそれをしないことは国や自治体が不作為によって市民を苦しめ続けていることに等しいです。悪代官は誰なのか、ちょっとピストルの狙いがずれていたんじゃないかという感想を持ちますね。

[3513: 通りがかりさん]

だから文京区計画調整課長が7項目の要望をまとめて業者に伝えていたのだと思いますが。
全て拒否したのはNIPPO側で、1つの要望も容れようとしなかったようですが。

[3514: マンション検討中さん]

>>3505 匿名さん
近隣住民側弁護士先生の公開コメントですが、
最近では下記です
>3354

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

近隣住民に告ぐ、弁護士によるこのような反社会的コメントは、直ちに削除した方がよろしい。
貴方方の人間性が疑われるよ

[3515: 通りがかりさん]

7項目の要望にまとめたのは文京区で、おそらく、何か1つ位はNIPPOが実現すると思っていたのではないですか？
車寄せは設けないとマンション居住者にも不便だし、堀坂沿いの接道緑化もマンション居住者にメリットがあったはず。

[3516: 匿名さん]

うーん、私も細かい事情までは知らないんですが、多分それを実現するにはあまりにも敷地が狭すぎるし傾斜地でいろいろな制限もあっただろうし、物件の規模も小さすぎたし、なによりもお値段があまりにも文京区プライスだったのではないかとおもいますねー。よく若葉マークの人が口を酸っぱくして言ってるように、文京区の地域相場ではそんな高級物件は建たないってことではないですかね。

街路樹つきで広々とした歩道でしたっけ、多分敷地をもっと広くしてあげて再開発事業として大きなプロジェクトにすれば公園もつくれたんじゃないんですかね。できればボール遊びできるように扉とネットを張れるようにしてくれるともっと良いですね。

事業規模的に不釣り合いなどう考えてもできないだろうみたいな要求をぶつけられれば相手の態度も硬化しますよねー、お前らこのプロジェクト潰す気かーみたいな感じだったのではないかと想像しますけど。マンションの採算とか規模からいってそれが実現可能か考えた要求なんでしょうか。

[3517: 匿名さん]

あと、近隣から要求を聞き取って先方に伝えるのは斡旋仲介というよりただのメッセンジャーでしょう。文京区役所には不動産や建築のプロもいるわけで、それが採算的に可能かどうか少しでも検討して、単体で実現できないとなったら区としてそれをどのように調整するかと考えて双方からヒアリングをしつつよりよい着地点を探すという、非常にしんどい作業だとはおもいますが、するべきじゃなかったんですかね。やってました？

[3518: 匿名さん]

ここにほど近い伝通院の横の人工芝の広場、なんだか皮肉たっぷりの醜い文章掲げて失笑を買っているようですが、区民は支配の対象ではなく、あなたたち公僕が奉仕するべき主人であって、お前らが悪いんだではなく、そういうニーズがあるならどうしましょうと脳味噌に汗をかかすのはあなた方の方だと思いますが、ここでも同じように思考停止に陥って人のせいにばかりしているんじゃないかととても心配しています。

[3519: 匿名さん]

非常に建築基準法に明るい方が相手をしてくださっているようなので、要求という奴をどのように設計に盛り込んで建築として実施していくのか、それがいかに困難なことかわかっているんじゃないですか。文京区役所のお膝元で、他の地域からも人がたくさん訪れる地域で何をやっているんでしょうね、本当に恥ずかしい。

[3520: 匿名さん]

なんか腹が立ってきたからもっと言いますよ、いつまで子供達を道路で遊ばしておくんですか。文京区役所は税金たっぷり巻き上げておいて公園の一つも作れないんですかね。ボール遊びさせるために公園にネットを張るポールを建てるのも煩わしいんですか。電柱の地中化も全然進まないし、やるのは文京区にほとんどいない貧困世帯の支援だけ（数えるほどしかないとおもいますが）。何にお金をつかっているんですか。いつまで臭くて汚いトイレを公園に放置しておくんですか。ゴミ捨て場にネットがないところではカラスのカー助が生ゴミあさって臭い臭い、全部のゴミ収集場所にネットぐらい配給しなさいよ、煩わしい書類を要求してもったいぶってネット支給して、文京区が汚くなってもいいのかいな

[3521: マンション検討中さん]

>3507 匿名さん

>サブエントランスを経由した通路は避難路にできないとする東京地裁の判断

ていうのは違う
サブエントランスドアを経由することを問題にしたのではなく、避難階段Cに到達する避難経路自体を問題にしている。
「サブエントランスを通って1階東側住宅部分に入り、さらに直通階段Bの周りをまわり込むようにして、廊下を回り曲がり・・」
というように常識ではあり得ない避難経路を問題にしていると言う事。

こんなのは厳格でも何でもない。、ただの常識を言っている。

[3522: 通りがかりさん]

>>3521 は東京高裁の判決を読みましょうね。東京高裁は明確に、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは、自動車車庫の内部にないと判断しています。避難階段Ｃだけでなく、直通階段Ａ、直通階段Ｂも、都条例31条で設置を義務づけている直通階段にならないという判断です。東京都建築審査会はここまでの判断はしておらず、裁判に訴えたことで、デベにとっても設計者にとっても、より厳しい判断がされています。

[3523: 通りがかりさん]

設計者の日建ハウジングシステムは、デベに訴訟告知され、裁判の場に出されました。しかし、日建ハウジングシステムは、デベとは一線を画しており、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃが避難経路とならない前提で裁判に臨んでいました。車路のスロープは自動車車庫の内部にあり、避難路にできるという1点にしぼって裁判で主張していました。

[3524: 匿名さん]

デベが何故ユーイックを選んだのか、他の確認検査機関（ERI）にも事前の判断を求めていたようですが、他の確認検査機関も建築確認を下ろせるという判断をしていたのでしょうかねえ。地下で高低差が２．５メートルある階が避難階に当たらないことは、国土交通省の問答集を読んでいれば分かりますから、よくユーイックが建築確認を下ろしたものだと思います。

[3525: 匿名さん]

気がついていたら建つ前に指摘してあげればよかったのに...
どっちもどっちだよ

[3526: 匿名さん]

しかし日建ハウジングはどうして建築確認の通らないような設計をしたんだろうね
建てる側にも反対する側にも自治体の監督部署にもここにはいろいろ謎が多すぎる
駅に近いところは値段がつくからお金が動くのでなんとかなるが、行政がこんな調子では駅から遠いところはそのうちカオスになるんじゃないのかね。美しい街路樹と電柱地中化された大通りに面するスラムなんてのはなかなか皮肉が効いている。

[3527: マンション検討中さん]

>>3508 匿名さん

>自動車車庫の避難路として、自動車車庫の内部に直通階段を設置することが義務付けられているという、建築審査会よりも厳格な法解釈
て言うのは、安全条例31条だから当然のことで、31条が厳格な法解釈とは、聞いてあきれる。
まあ確かにN端弁護士が123条に規定する避難階段であれば、117条2項が適用されるから、駐車場とは切れている、と言ういい方はしていたような気もするけどね。

さて屋外避難階段をどのようにして車庫の内部に設置できるわけ？
屋外避難階段に通ずる出入り口が車庫の内部にあれば良いんじゃないの？当たり前だけど。

普通の地下駐車場では直通（避難）階段は、屋内階段となるから車庫内部にあるのは当然の事だけど、では2階に駐車場が有れば、屋外階段となるから、階段自体は駐車場の外となる。
屋外階段だから当たり前だけど、駐車場内部にあるのは、出入り口だけで階段はない。
ルサンクの場合は出入り口が駐車場内部にあり、階段自体は屋外階段という事で良いんじゃないか？
避難階段としては駐車場専用ということが言われるのなら、直通階段B－１は駐車場専用とすれば良い、もしできるならばだけど。
あと避難階段の出入り口については、施錠がどうのというのであれば、セキュリティはグリルシャッターに任せ、無施錠でも良いわけ。

結局ルサンクは傾斜地に建っているから、避難階ではない地下駐車場にも関わらず、屋外直通階段が設置可能となっている。
この辺りの特殊性が十分に考慮されることなく、安全条例31条・32条をそのまま当てはめているように思える。
いずれにせよ、厳格に法令を当てはめて建築確認取消となった事例だが、ホンの少しの解釈の違いで結果も全然違ってくると思う。

それやこれやで、結局はルサンクの駐車場は実際の安全性には全く問題が無い、と言い切って良いものと思う次第です。

[3528: マンション検討中さん]

>>3522 通りがかりさん

既に書いたが、審査会から始まって高裁まで、屋内避難階段を念頭に、安全条例32条6号をそのまま適用している。
確かに審査会では3１条があってと言う文言は出てこなかったかもしれないが、32条の前提として31条がある。なので裁判になってから急に厳格な解釈になったとはいえず。31条は当たり前の事。

結局ルサンクは傾斜地に建っているから、避難階ではない地下駐車場にも関わらず、屋外直通階段が設置可能となっている。
この辺りの特殊性が十分に考慮されることなく、安全条例31条・32条をそのまま当てはめているように思える。
いずれにせよ、厳格に法令を当てはめて建築確認取消となった事例だが、ホンの少しの解釈の違いで結果は全然違ってくると思う。

それやこれやで、結局はルサンクの駐車場は実際の安全性には全く問題が無い、と言い切って良いものと思う次第です。

という事を言いたい。
判例をダラダラ書いたり、引用したりするだけでなく、近隣住民として駐車場の安全性を具体的に指摘したらどうなんだ？
一つも挙げられないのじゃないのか？

[3529: 匿名さん]

再審請求してもいいかもね、あと50年ぐらいやってもらいたい

[3530: 匿名さん]

>>3529 匿名さん
再審はできないと思いますが（民事訴訟法338条）

[3531: マンション検討中さん]

ルサンクのエントランスホールはホテルライクとも言えるシャレた造でしたね。
実はホテルライクな屋内廊下ではないので、ここで頑張ったともいえるのでしょうか？
これは傾斜地に建っている建物でなくてはできない贅沢な設計です。
このCGを見て入居するのを皆さん夢見ていたのでしょうね。

そう言えば近隣住民は審査会において、このエントランスホールにもケチを付けていましたね。審査会が問題にすることは無かったようですが・・。

膨らんだ夢をぶち壊した近隣住民を一生恨む、と言っていた方々もいましたね。

[3532: 匿名さん]

>>3528 は東京高裁の判決をきちんと読んでないですね。東京高裁は、直通階段Ａと直通階段Ｂが、都条例31条の基準に適合しないことを判断しています。
東京都建築審査会は、直通階段Ａと直通階段Ｂの都条例31条への適合不適合は一切言及していません。

[3533: 通りがかりさん]

エントランスホールにエスカレータを設置することよりも、自動車車庫の内部に階段を設置することが重要だったことになるが。デベにも設計者にも分かってなかったということか。

[3534: 匿名さん]

駐車場に入る入り口がいくつもあって、すぐ避難できるのに、実質的に一つの建物に設置された階段やエレベーターが他の建物のものだと言われるとはまさか誰もおもっていなかったんじゃないですかね。

こういうのを形式犯って呼ぶらしいですね。本当にマンションを一件廃屋にしちゃって億の損失を企業に与えるぐらいの重大な瑕疵だったんでしょうか。やらかしちゃったなって感想を持つ人は近隣住民にゃ多いですよ。この事件で文京区ってどんな人が住んでいるんだみたいなことを言われたこともありますしね。ああ恥ずかしい

[3535: 匿名さん]

七十超えたばあちゃんがピンクの服着て某革新政党の集会の賑やかしに参加したり、ベタベタ首相を批判するビラを張って倒閣をよびかけるまでは微笑ましいけど、ここまでやるのはやりすぎだと思う。

[3536: 通りがかりさん]

>>3534 は裁判所がおかしな判決を下したと言っているのと同じなんだけど。。。そういうことで合ってる？
それから日建ハウジングシステムは裁判でサブエントランスを経由した経路は避難経路とならないと主張したようだけどね。

[3537: 匿名さん]

別に >>3534 さんは判決に異を唱えているようにはみえないけど。

[3538: 匿名さん]

この近辺に住みたいとは思わなくなったなぁ。先住民がやばすぎる。

[3539: 匿名さん]

>>3538
多分こんな事態になるとは誰も予想していなかったんじゃないかと思います。もともと穏健だったローカルな集まりが、外部からプロが入ると過激化するというのは住民運動一般に言えることです。皆さんも注意しましょう。

[3540: 匿名さん]

15年前にもNIPPOは東京都建築審査会から建築確認取り消しの裁決を受けていて、長い間揉めている案件として、小石川ガーデンヒルズやグランドメゾン目白坂とともに文京区内で有名でしたけどねえ。>>3539 匿名さんは知らなかったですか。
ここのマンション計画に関連して2006年頃に読売新聞の記事にもなっていました。

NIPPOは15年前からの経緯を販売の際に説明していなかったようですが。。。

[3541: 匿名さん]

プロジェクトが10年くらい塩漬けになってましたと書かれていますね。
http://web.archive.org/web/20140720043522/sanoji1416.jugem.jp/?eid=184...

[3542: 匿名さん]

>>3540
知らないわけではないのですが、これほど長くもめる例が三箇所もあるというのは全国的に見て珍しくないのでしょうか？

[3543: マンション検討中さん]

>>3534 匿名さん
おっしゃる通りです。
ルサンクの駐車場は実用的な避難経路が3通り以上あり、避難の安全性の性能としては、そんじょそこらのマンションを凌駕するほど高いです。
ですので重大な瑕疵とは言えないと思います。
ところが近隣住民は、都安全条例は性能規定ではない！と言って審査請求し、結局現在の廃墟が完成したわけです。

さてルサンクの駐車場の避難経路問題です。
変更確認の設計変更において

１．直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
一応大事をとって
２、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
　セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

これだけで、都安全条例32条6号（29条～31条前提）を満足します（？？）
たったそれだけで、済むのであれば、全然重大な瑕疵ではなかったわけですね。

[3544: 匿名さん]

>>3543 の言う避難階段には敷地内通路（建築基準法施行令128条）が必要になるが造れないのでは？
簡単に造れるなら、日建ハウジングシステムが2014年2月の変更確認の申請の際の設計変更を中途半端なもので済ますことにならなかったと思うがね。

[3545: 匿名さん]

>>3542 匿名さん
文京区ではルサンク小石川より前にも建築審査会が執行停止をした事件がありますね。
https://blog-imgs-55-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/201206211519582da...

[3546: 匿名さん]

リンクがおかしくなったので

文京区でルサンク小石川より前に建築審査会が執行停止をした事件
http://web.archive.org/web/20200520071711im_/blog-imgs-55-origin.fc2.c...

[3547: マンション検討中さん]

>>3544 匿名さん
え？
>敷地内通路（建築基準法施行令128条）?

近隣住民の事だから、マンション検討中さんに対して、早速小ばかにしたような書き込みかと思いきや？
大人しいコメントで拍子抜けしたね。
３時間ほど一生懸命調べたのだろうけどね？

[3548: 匿名さん]

直通階段Ｂが簡単に避難階段になるなら苦労しない。ユーイックも直通階段Ｂが避難階段ではないと認めている。>>3547は知っているはず。
また、直通階段Ｂの位置が自動車車庫の内部でないから、都条例31条の直通階段にできない（東京高裁はそのように判断している）。

[3549: マンション検討中さん]

>>3548 匿名さん
違うね！
東京高裁の判断は一切否定していないよ。
前にも言ったけど、屋外階段を自動車車庫に内部にどうやたら設置できるわけ？

>直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する

これを堂々と論破したら？

[3550: 匿名さん]

東京高裁の判断を受け容れるのですね。だとすると、南棟にある直通階段では、都条例31条の基準を満たす直通階段になりません。>>3549は、まだ分かってないのですねえ。

[3551: マンション検討中さん]

>>3550 匿名さん
まあ高裁の判断は当たり前でしょう

>直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、都条例３２条６号が求める屋外避難階段の要件（避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること）も満たさず

が重要
そもそもサブエントランスの先の階段だから南棟用と言うのは当然の事。

サブエントランスドアを非難階段の「六 階段に通ずる出入口」と考えるという事。
サブエントランスは車庫に設置されている、そのサブエントランスが非常階段の出入り口であれば、その先の”車庫専用に設定した”直通階段Bは、車庫の屋外避難階段となり得ると言うアイディアなんだけど、分かるかな？

>第三十一条　自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分(自動車が出入りする部分に限る。)

「自動車車庫の内部」とは何処にも書いていない
都安全条例の趣旨を理解すべき

[3552: 匿名さん]

>>3551 は、やはり分かってないですね。東京都建築安全条例の趣旨を裁判所が判断し、自動車車庫の用途の部分に直通階段の設置が義務付けられるという解釈を導いています。ご不満なら裁判所にいってください。

[3553: 匿名さん]

なお、直通階段Ａと直通階段Ｂが自動車車庫の用途の部分に設置されてないから都条例31条の直通階段にならないと判断したのは裁判所です。NIPPOが裁判で争ったことにより示された判断です。東京都建築審査会ではこの判断は示されていませんでした。

[3554: マンション検討中さん]

>>3552 匿名さん
>>3553 匿名さん

近隣住民は大変な誤解をしているね
そもそも裁判がどうのとは、一言も言っていない

変更確認の設計変更についての結果論として、アイディアを出しただけ
だから判例を持ち出してオマエは分かっていないと何度も言われる筋合いはない
判例に頼る以外自分の意見が言えないのかね？

>3543
変更確認の設計変更において

>直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
一応大事をとって
２、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
　セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

これだけで、都安全条例32条6号（29条～31条前提）を満足します（？？）

[3555: マンション検討中さん]

ここでは意見を言っていたね。これは面白かった
>3544
>3543 の言う避難階段には敷地内通路（建築基準法施行令128条）が必要になるが造れないのでは？

[3556: 匿名さん]

>>3555 は屋外避難階段は避難階で敷地内通路に接続していることを義務付けていることを知らないらしい。建築基準法施行令128条の規定を読みましょうね。

[3557: 匿名さん]

>>3554には理解できないらしいですが、東京高裁の判決で南棟にある直通階段Ａと直通階段Ｂは都条例31条で自動車車庫の用途の部分に設置が義務付けられた直通階段に当たらないという判断が示されました。東京高裁が示した判断は最高裁で確定しています。

直通階段Ｂを避難階段に造り替えることは難しいと考えますが、仮に避難階段に造り替えることができたとしても都条例31条の直通階段に当たらないものは都条例32条の避難階段にはなりません。

[3558: マンション検討中さん]

>>3556 匿名さん
え？？
また知らないだと？近隣住民は
>A,B直通階段は避難階で敷地内通路に接続していることを知らないらしい

ですよ皆さん

[3559: マンション検討中さん]

>>3557 匿名さん
まあ設計変更するのだったらの話をしているので状況は全然ちがうから、判例は別だけどね
裁判官の頭が硬いだけじゃないの？とは思う、そして近隣住民は認めないだけだね

さて下は屋外避難階段のイメージだけど、階段自体は車庫内にはない、当たり前だけどね。
車庫内にあるのは防火ドアだけ、これで安全条例31条を満足するわけ。

だからこの屋外階段を直通階段B、またはAとすれば、屋外避難階段B,または屋外避難階段Aが出来あがり！と言う話。
ただ直通階段Aは西棟、直通階段Bまた直通階段Cは南棟、東棟にとって必要で、車庫に回す余裕はない。だからA階段かB階段をX階段として一つを車庫用の直通階段として設定すれば、32条6号を満足すると言う話。

だからどこかの裁判官が直通階段A,またはBを、住居用と車庫用で兼用することを認めたらば、建築確認が取り消しは取り消されたのじゃないか？
分かるかな？

[3560: 匿名さん]

>>3558 は避難階の通路は建築基準法施行令128条の基準を満たせないようだよ。

[3561: 匿名さん]

>>3559 がどう思っていようと、南棟の直通階段Ａと直通階段Ｂは自動車車庫の用途の部分にないから都条例31条で設置が義務付けられている直通階段にできない、と裁判所が事実認定しましたので、そのつもりで。
裁判所が示した判断には、行政も、ユーイックなどの確認検査機関も、従うことになります。

[3562: マンション検討中さん]

>>3560 匿名さん
忙しいのでとりあえず
>避難階の通路は建築基準法施行令128条の基準を満たせない

そうすると直通階段Bの奥にある、避難階段Cはどうなるのかな？

[3563: 匿名さん]

>>3562は自分で2階平面図を見てから人に尋ねるのがいいと思いますけどねえ。

建築基準法施行令128条の通路には東棟にある避難階段Ｃのほうが接続しているようですが・・・。だから、元々の建築計画では避難階段でなかった直通階段Ｃについて2014年2月に変更確認を申請して避難階段に造り替えることをユーイックが指示したのではないでしょうか。

直通階段Ａと直通階段Ｂは避難階段ではありませんとユーイックが明言していることを >>3562はよく知っているはずです。