ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3401: 匿名さん]

事業継続って可能なのか？
解体して適法建築として再建築、がOKなら、損失を最小に抑えるためにはそれがベストかもしれんが。

[3402: 匿名さん]

上部2階分をスパッと斬る。
契約者に優先的に分譲する。それがベストだと思います。

文京区から受けていた指導にも合致します。

[3403: 通りがかりさん]

前を通りかかったら、金槌のような音がしていたけど。検査でもしているのかな。

[3404: 匿名さん]

解体しちゃうとURに土地を返さなければいけなくなるのかな？
とりあえず建物は建ったので今のところは返さなくてもいいんだよね

[3405: 匿名さん]

改築ならOKか。

[3406: 匿名さん]

ルサンク小石川は改築ができないですね。

（9割程度まで工事がされ中止になった状態であり、完成しているわけでないから改築はできない。）

[3407: 匿名さん]

どういう形で事業継続をするつもりなのか、興味深いな。
それなりのあてはあるんだろう。

[3408: 匿名さん]

無理に販売しなくても老人ホームにするとか軽傷コロナ患者の受け入れ施設とかいろいろ活用方法はありそうだけどね

[3409: 匿名さん]

>それなりのあては
デベは慎重な判断のもとに事業継続に向けて検討中とは言ってないだろう。

>>3337 匿名さんに
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
と指摘されていたけれど、法令に適合しない建築物を契約者に引渡すことで契約者が受ける不利益をデベが軽視していると思う。

消費者軽視の姿勢でいるから、怒った契約者から裁判を起こされていることに気づくべき。

[3410: 匿名さん]

とりあえずデベロッパーが「事業継続を検討」と表明したのは大きい。
分譲マンションとして再生する可能性が出てきた。

[3411: 匿名さん]

株主に向けたリップサービスなのでは？

デベは契約者を怒らせることに無配慮かもしれないが株主を怒らせることには非常に恐れている。

[3412: 匿名さん]

憶測だね。

[3413: マンション検討中さん]

>3370> 3371> 3375 >3395

>ルサンク小石川の場合、デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）

などと近隣住民から散々言われていますが、改めて経緯を時系列的に見ると、区の指導に従ってさえいれば、
と言う結果論がいかに的外れであるということが明確となります。
ポイントは
・2004年に最初の建築確認を得て以来、10年間建物本体は基本的に同一である
・絶対高さ制限が公表されたのは、7年後の2011.9
・文京区が絶対高さ制限を考えてと言ったのは、翌2012.7の確認申請前の事前協議の時
・直ちに2012.9に近隣住民が審査請求
・約2年後の2014.3 絶対高さ制限導入

審査請求された、では建築確認が取り消された場合の予防措置として、22ｍの高さに全面的な設計変更をしよう。
時系列でみれば、そんな採算が劇的に悪化することを考えるデベなどいるわけはないのです。
せっかく近隣住民が審査請求して違反を教えてくれているのだから、その違反部分を是正すれば良いだけ。
ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
結果論としてはたったそれだけです。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？
翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
それが最大の謎ですね。


2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる
2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求
2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
　　　　（理由：1.自動車車庫出入口の道路幅員が6ｍに満たない
　　　　　　　　2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）
2011.9　文京区 絶対高さ制限第一次素案 公表
2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる
2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求
2013.2　工事開始
2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
2014.3　文京区 絶対高さ制限導入
（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し
（理由：都安全条例32条6号に規定する避難階段の不備）

[3414: 通りがかりさん]

NIPPOは裁判の場で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は、避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を主張しています。そのようなNIPPOであれば
地下駐車場の部分に避難階段を設けるべきと判断することはなかったと思われます。

[3415: 匿名さん]

2014年2月の変更でなんとか凌げると考えていたとしか思えない
時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

ただ多額の建築費をかけたプロジェクトを根本から止めることで起きる大きな損失や社会的な影響を考えると、飢えた子供のためにパンを盗んで過酷な懲役刑を課せられたジャンバルジャンのような気分になる人がいてもおかしくはない。

[3416: 匿名さん]

何がしたいことで、どうなればよかったのか、ということの実現よりは、単なる潰し合いにしかみえないのがここの争いの特徴で、傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える

もっと大人な解決がなかったかな、という感想をいだかざるおえない

[3417: 名無しさん]

19卒のデベ勤務ですが勉強になります。

[3418: ご近所さん]

今は完成してますが、ここと同じころに小石川では住不のインペリアルガーデンが話題になってました。着工したのに白紙にしてまで住民の意向を尊重したようです、デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

[3419: 匿名さん]

なるべく儲けを大きくしようと強行した結果、甚大な損害を受けることになったということだろう。
でも55億騙し取られたセキスイも普通にやってるから、NIPPOも今は損害を最小限に抑える方策を探っているんだろう。
その有力な方法として再分譲もありうるのかな。当時よりはかなり高く売る気か。

[3420: ご近所さん]

セキスイは、ここと同じころにグランドメゾン目白坂で計画を白紙にして住民の意向を尊重したようです。また、改めた計画では、行政の建築主事に建築確認を申請しています。
デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

[3421: 匿名さん]

話が通じないな（笑）

[3422: 匿名さん]

「傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える」のはその通りですが、文京区の指導を無視したデベが逃げ切るのを防いだという点では、近隣住民の勝利。

ただ、近隣住民にとっての誤算は、建築確認の取消しの時期が遅れてしまったこと。
工事が進む前に取り消されていれば、デベも減築しないで設計変更できたので、こんな大事件になることはなかった。
変更確認のために裁決の時期が大幅に遅れてしまった。

[3423: 匿名さん]

2015年6月にルサンク小石川の高さ22メートルを超す部分の建設工事がされていますから、デベはそこで工事を停めて裁決を待てばよかったのではないでしょうか。

東京都建築審査会により建築確認を取り消す裁決を行われても、減築をしないで済みます。建築確認が取り消されなければ、それから高さ22メートルを超す部分の建設工事を再開できます。
デベは東京都建築審査会の審査請求事件で参加人になっていましたし、その年の9月の口頭意見陳述に向けて最終局面になっていたことも、東京都建築安全条例32条6号違反の疑義で追及を受けていたことも、知っていたわけです。

[3424: マンション検討中さん]

>ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？

その最大の謎を解くヒントとなり得るのは？
・駐車場が建物本体の地下にはなく、別建物の駐車場棟となっていること
・傾斜地に建っていること

下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
駐車台数は21台程度ですので大規模駐車場ではありません。
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ではルサンクに安全条例32条6号に規定する非難階段若しくは傾斜路を設置するとどうなるか？
避難階に避難する経路としては
１、駐車場棟に設置した避難階段
２、サブエントランス（西側）から直通階段A
３、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
４、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと4経路もあるの！？と言う具合になってしまいます。
駐車場からの避難を考えると、これではいくらなんでもオーバークオリティだろう。
駐車場棟の非難階段はいらないよねと、ちょっと突っ張って考えたのではないか？

いずれにせよ、傾斜地に建っているので、直通階段A,B.Cは建物本体の避難経路であって、駐車場に設置されているとは言えない。
なので第４の避難経路である、安全条例32条6号に規定する避難階段を設けなければならなかった。
近隣住民の指摘を素直に認めて設変していれば、こんな惨状を見ることはなかったのにねー。
大変残念ではございました。

[3425: 匿名さん]

>>3413 マンション検討中さん が
　「翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
　　変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
　　それが最大の謎ですね。」
と書いている点については、過去スレのやり取りをもとに推測すると、
デベは清水建設が設計を担当していた時期に当局から指摘された問題点を正確に理解していなかった可能性がある。

デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？
（避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？）
デベが2005年の時の誤解を引きずったまま、2014年に変更確認→工事続行 と進んだために、「絶対に間違いは許されないのに」間違えてしまったのではないか。

デベは誤解を引きずっていたために、客観的には間違っているのに、主観的には「絶対に間違いなし」と自信を持ったのかもしれない。
それで、文京区の指導にも従う必要なしと考えたのではないか。

[3426: 匿名さん]

3423 匿名さん
それはその通りですが、文京区の指導を無視するデベがそう慎重に考えるとは思えないです。
むしろ、早いとこ工事を済ませて逃げ切ろうと思うのでは？

[3427: 匿名さん]

デベが全て悪いと考えている人ばかりではないですよ

神学論争のような議論にすることで最も大事なことから目をそらそうとしているように見えます。

[3428: 匿名さん]

神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。

また、建築基準法に違反した建築物を、デベが販売したことで問題が複雑になっています。このために、デベは、怒った契約者から損賠賠償を求める裁判を起こされてます。

[3429: 匿名さん]

水掛け論になるのでこれぐらいにしておきますが、訴訟に勝った側が常に正義かというとそういう感想を持たない人もいるということは心にとめておいてください。

[3430: 匿名さん]

>>3427 匿名さん
デベが全て悪いと考えている人ばかりではないのはその通りです。
そうかといって、デベに何の落ち度もなかったかといえば、そうとはいえないのでは？
別に、どちらか一方が100％悪いという極端な議論をしているのではありません。

3427 匿名さん が考えている「最も大事なこと」とは何ですか？

あなたはデベに同情的な方だと思いますが、1点お尋ねしたいことがあります。
ルサンク小石川の件で、デベが文京区の指導に従わなかった点についてはどのようにお考えですか。
本件ではいろいろな事情が交錯していますが、ただ一つ確実に言えるのは、デベが指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にはなっていなかったということです。

[3431: マンション検討中さん]

>>3428 匿名さん
>神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。
は誤り
建築確認取消が決定したのは、東京都建築安全条例32条6号違反ただ一点！
つまりルサンクは東京以外ではむしろ安全な建物なんだな。
駐車場からの避難経路が3通り以上あるからね！

[3432: 匿名さん]

>>3431 マンション検討中さん
というか、あなたが従来から主張している
「このマンションは東京都建築安全条例32条6号には違反しているけれども、避難経路の安全性には問題なし。ゆえに、マンションは完成できてしかるべきだった」
というのが神学論争ではないですか？
法律論として成り立たないことをずっと主張していたのだから。

[3433: マンション検討中さん]

>>3425 匿名さん
>避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？
これも違うでしょ、誤解していたのはむしろ近隣住民
斜路のスロープが避難路（避難経路？）を兼ねている、ならば勾配が１/6だし手摺がない、なので施行令26条違反、と言ったのは近隣住民。
では勾配を１/8にして手摺を付ければ、駐車場は避難階として認められ、建築確認が取り消されることは無かったの？
ちがうでしょ？施行令26条違反は近隣住民は散々言っていたけど、建築確認取消とは全く関係がない。
>裁決の趣旨を十分に理解していなかった
てなんのこっちゃ？ですよ。

[3434: 匿名さん]

>>3433 マンション検討中さん
私はあなたの疑問に答えたつもりなのですが、どうも話しが噛み合っていないようですね。

駐車場出入口のスロープに手すりを付けていれば、東京都建築安全条例32条6号の違反にはならなかったはず。
ただ、現状の設計に手すりを付けただけでは、自動車がスロープを通れなくなりそうなので、その点の手直しも必要だけど。

[3435: 通りがかりさん]

>>3433 は「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と言い出した時点で真っ当な発言をしてないことが明らかになったと思うが・・・

[3436: 匿名さん]

>>3434 匿名さん
駐車場出入口のスロープに手すりを付けても東京都建築安全条例32条6号の違反になります。
車路のスロープは建築基準法施行令123条1項で定める屋内避難階段の技術的基準を満たさないからです。

[3437: 匿名さん]

補足ですが、スロープ状であっても、施行令26条と施行令123条1項の両方を満たせば屋内避難階段に相当するものとされています。
しかし、車路の用途に用いられるスロープは、施行令123条1項を満たすことができません。したがって、車路のスロープでは屋内避難階段として認められないのです。

[3438: 匿名さん]

>>3415 匿名さん
> 時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

正常化の偏見
https://kotobank.jp/word/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E5%8C%96%E3%81%AE%E5%81%8F...
といわれているものです。建設工事を強行することを正当化できるものではなく、真っ当なデベであれば建設工事を停める判断をする状況でした。

>>3425 匿名さんの「デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？」は、その通りだと思います。

[3439: 匿名さん]

>>3436 匿名さん
日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事「完売マンションの建築確認を取り消し　東京都建築審査会が1階を「避難階」と認めず」によると、

　「都審査会が最終的に1階を避難階に該当しないと判断した理由は「安全設備に不備がある」と認めたためだ。11月12日付の裁決書によると、1階の出口となる駐車場のスロープは、地上へ通じる出入り口としての要件を満たしているとみていた。
　一方、「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」と判断した。」

と記載されています。

この記事の内容が正確でないということですか？

細かい技術的な点はともかく、私の推測では、デベが2005年の時の審査請求・裁決の過程で指摘された問題点を正確に理解していなかったのではないかということです。

そうでないならば、>>3413 マンション検討中さん が「最大の謎」と言っている点は謎のままです。

[3440: 匿名さん]

>>3439 匿名さん

日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事の「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」は、正しいです。
裁判所も車路のスロープが人の通行に供する傾斜路に求められる最低限の基準を満たしていないと判決で指摘しています。

しかし、>>3439さんが以前から指摘されているように、法令に不適合であることは1つの理由を示せばよく、示された理由を満たせば法令に適合するわけではありません。中間部に手すりを設けることで施行令26条の条件は満たせますが、施行令123条1項の屋内避難階段の技術的基準を満たすことはできないです。

車路のスロープについては、日経アーキテクチュア 2019/1/24号にも解説がされています。

変更確認の申請がされた2014年2月には、一方通行を逆走する工事車両が道路のガードレールに激突する事故が起きています。
https://blog-imgs-63-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/Scan0001_20140305...
このタイミングで建設を止め、文京区から指導された内容を受け容れることも含めて、事業の見直しをするべき時期だったと思われます。

[3441: 匿名さん]

>>3426 匿名さん

元々デベは文京区からの指導に従うべきでした。コンプライアンスを重視するデベであれば事業を見直します。
その後は、2014年2月の変更確認を申請するタイミングと、2015年6月の高さ22メートルを超える建設工事を行うタイミングがありました。これらのタイミングでデベが誤まった判断をしています。

[3442: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3443: 匿名さん]

行政の意見に従うべきであるとの見解には異論はないが、行政はデベロッパーと十分意思疎通できていたのだろうか。時に文京区の行政は一方的に区民や業者を怪しからんと頭ごなしに批判する悪癖があるような気がする。スマートな行政官であれば、ニーズをきちんと分かった上で交通整理ができるはずだが、不器用すぎる気がする。

[3444: 匿名さん]

区の行政に携わる職員のうちどれほどが文京区に住んでいるだろうか。

我々区民の感じる不安はそこにある。文京区に住めている人間へのルサンチマンが本当に区の職員にないのか、そういう不安。

[3445: 周辺住民さん]

このスレは行政や周辺住民が、自分たちには全く瑕疵がないと必死で主張しているようにしか近隣住民としては読めない。どれだけ多くの区民が怒っていると思っているのだろうか。

[3446: 周辺住民さん]

自転車駐車場をめぐるバトルが以前あったが、後楽園駅周辺の自転車駐車場の数が少なすぎるばかりか高価すぎて文京区役所駐輪場に停める区民が続出した時に区民を悪者にしたのは忘れないぞ。やっと最近駐車場が増え、シェアサイクルができて緩和されたが、防犯カメラを使って地下鉄に乗ったと自転車にタグを付けたのは覚えているぞ。住民票を取りにいったついでに買い物に行ったのをずっと見ていたのだな、気持ち悪いぞ文京区。

[3447: 匿名さん]

デベに落ち度があるのは明らかですが、違いますか？
行政の指導に従うべきなのに従わなかったこと、工事を止めるタイミングがあったのに逃したこと、契約者を軽視したためにトラブルになったことは、全てデベ側で防げたことです。

[3448: 周辺住民さん]

行政に従えというのなら、もう少し区民のニーズに応えろ、文京区役所。
まだまだいろいろあるが、全部ここに書かれたいか？中国じゃないんだからちょっとは区民の話を聴け！