ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3341: 匿名さん]

> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。

に対する

> 冗談でも何とでも思っていただいて結構

のレスもあんまりだと思う。NIPPOの不誠実な対応に契約者が怒って裁判にしたということ、分かってないのだろうな。

[3342: 匿名さん]

この検討中？さんは何だか色んなものと戦ってそうで大変そう

[3343: 匿名さん]

検討中さんは独自の見解を述べているだけ。>>3324 では、契約者が補助参加した理由を書込みしているけれど、合っていない。NIPPOが一方的に契約者を切り捨てるようなことをしたと分かっていない。

[3344: 横レス失礼]

ここのスレッドを以前から読んで思ったことだけど実際には建築基準法の要件がそれほど厳格に守られていないという建築実務の現場があって、それに厳密な検討を加えればいかようにも建設を阻止できる、あるいは建設者に莫大な損失を与えられるというのは、法廷では正しいのかもしれないけれど、どこか我々市井の人間の生活実感からはかなり乖離して、反対する側に不合理に有利かつ不公平であるように思える。

[3345: マンション比較中さん]

> 建築基準法の要件がそれほど厳格に守られていないという建築実務の現場があって
これは、建築基準法の要件を厳格に守らない民間の確認検査機関の存在が原因ではないでしょうか？
行政の建築主事では建築確認が下りないような建築計画に、民間の確認検査機関が建築確認を下ろしてしまった場合には、審査請求がされると、建築審査会は建築確認を取り消す裁決をします。審査請求がされた建築計画の10％程度に違法が見つかり取り消されているようです。
建築実務の現場が、民間の確認検査機関の下ろした建築確認が違法だと建築審査会で取り消されることを知らないことも原因です。
NIPPOは、ルサンクで過去に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けているので、知らなかったとは言えないです。

[3346: 匿名さん]

>>3344さん の言いたいことは分かりますし、世の中にはそう思っている人は今でも少なからずいるように思います。

以前は、近隣住民がマンション建設に反対しようとしても、建築基準法の専門的な知識もあまりないし、争い方も分らなかったケースもありました。
中には、近隣住民が苦労して建築確認の取消しを勝ち取っても、争っている間に建物が完成してしまって「訴えの利益」が消滅したと判断されて、デベロッパーが逃げ切ったケースもあると聞いています。

実際、以前は「建てた者勝ち」でしたが、ルサンク小石川に限らず、タヌキの森とか、横浜六浦など、最近はそうではないケースもでてきました。
建築紛争に関する近隣住民側の知見が蓄積されつつあり、デベロッパーは慎重に建築基準法令を遵守した建物を造らないといけない（住民パワーを甘く見ているとひどい目に遭う）と思います。
法令を守っていれば、いくら争われようと、建築確認が取り消されることはないです。
現在では、大手のデベロッパーは、コンプライスやブランド価値の維持の観点からも、そういった点は、慎重に対応しているのではないかと思います。

ルサンク小石川などは、そういった時代の潮目の変わり目のマンションなので、デベは気の毒だというのはその通りです。
でも、だからといって、違法な建築でも大目に見ろというのは無理でしょうね。

[3347: 横レス失礼]

まあ、決まってしまったものは決まってしまったものなので、覆すというのは現実問題無理でしょうが、このままマンションの骸を毎日眺めなければいけないというのは周辺住民の望むところではない結末のように思えます。ただ、ナイフが心の臓に刺さる前に、どうして有効な話し合いができなかったのかな、もう少し妥協できなかったのかな、と外野からみると思ってしまいます。

それぞれには言い分もあるでしょうが

[3348: マンション検討中さん]

>>3344 横レス失礼
建築基準法は最低の事を定めた法律とか言われています。
ですので建築を反対する側から見ると、こんな酷い建物が合法なのか？！
と悔しい思いをしたりすることがあります。
そして建てる側は”合法”だからと言って、いくら反対しても工事を強行するわけです。
このルサンクの場合は建築基準法上も怪しい部分もあるのですが、建築確認を取り消されたのは、東京都建築安全条例違反（32条6号）ということです。
ですので恐らく東京以外では”合法”なのです。
あの日本一厳しい地下室マンション規制を定めた横浜でさえ合法です。
という事は安全上もそんなに問題なのか？と思うわけですが、近隣住民はその辺のところをいくら聞いても決して答えようとしないどころか、逆に他人の非難を繰り返す有様です。
>我々市井の人間の生活実感からはかなり乖離して
いると思いますね。

ただルサンクでは民間検査機関を含むデベ側も相当にお粗末で、素人でさえ明瞭に理解できる安全条例を理解していなかったように見えます。
ですので建築審査会、また裁判の場においても、絶望的な戦いとなっているのが痛々しいです。
東京以外では合法で、安全上もさほど問題があるとは思えないところが、余計痛々しく見えるのかもしれませんね。

[3349: マンション検討中さん]

3346 匿名さん
横レス失礼さんと間違って「参考になる！」をポチってしまいました！
一つ割り引いて下さいね。

[3350: 匿名さん]

判例タイムズ1457号158頁を読むと、
NIPPOが「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と同等の主張をしていたのですね。

建築基準法の要件がそれほど厳格に守られていないという建築実務の現場にいる人であっても、「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」がいかに不適切な主張であるかは知っておく方がいいです。

このような主張をする当事者を、裁判所には許さない、勝たせないという方向にしか働きません。NIPPOを代理した弁護士もそのことを知っていると思うのですが。

[3351: 匿名さん]

>>3347 横レス失礼
全く同感です。

せめて、デベが文京区の指導に従ってくれていたらよかったのですが・・・

今となっては、建物の老朽化を防ぐためにも、早く減築を含めて設計変更して建築確認を取り直してほしいですね。
もし、デベが本プロジェクトをあきらめるつもりならば、解体工事に着手してほしいですね。

でも、この状況下で、デベと近隣住民が話し合うのは難しいでしょうかね。

[3352: 匿名さん]

文京区も建築確認取り消しの際のリスクを考慮してNIPPOに指導していたのかと思います。

[3353: マンション検討中さん]

>>3350 匿名さん
>「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」
法令を裁く裁判の場でコレ言ったらNGでしょう。
読み方が自分勝手すぎるんだな。
都条例32条6号違反の是正に必要な工事は容易（駐車場の内部に非難階段を設ければ足りる）だったのに、近隣住民が不当に審理の遅延を計ったから、その是正さえできなくなり、建築確認が取り消されるのは違法である。
などと言うような事で、貴方が痛く気に入って何度も何度も挙げている
>「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」
とは言ってないと思うよ。
ちなみにマンション検討中としては、ホソー屋さんの肩を持つ気はサラサラない。

[3354: マンション検討中さん]

>>3350 匿名さん
NIPPOは裁判でこの過去スレのことを言ってるんだな
弁護士ともあろうお方が、一企業に甚大な損害を与える目的で審理を長引かせようと計った、などと公表したらマズイでしょう。
>「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」
と一投稿者が明言したのとはエライ違いだと思わないかね？
つまり近隣住民が審理を長引かせれなければ、デベは駐車場に非難階段を付けて建築確認を取り直すことが出来た。
そうすれば、近隣住民が望んだ安全なマンションになり得たのに、それを阻止したのは貴方達という事。
そして勝てば官軍とばかりの上から目線の怒涛の書き込みでは、一般的な支持は得られないという事だね。
>2935

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

[3355: 通りがかりさん]

>>3353 は判例タイムズ1457号158頁を読んでないのですかね？ 経済的不利益（マンションはほぼ完成し全107戸が既に完売済みであったこと）を考慮すれば、都条例32条6号違反という一事をもって本件処分を取り消すことは違法、とNIPPOが主張して東京地裁に退けられてますね。
ホソー屋さんの肩を持つ気はサラサラないと言いながら、NIPPOと同じ思考の人みたいです。

[3356: 通りがかりさん]

都条例32条6号違反なら、そもそもユーイックが建築確認を下ろしたのがおかしいですよ。
その建築確認を東京都建築審査会が取り消すのも当然ということになりますが、違うのですか？

[3357: 匿名さん]

東京都でマンションを建てるのだから東京都の条例違反のマンションは東京以外では合法という主張は効力がないような気がする。ただトリビアルなところを突かれたという建築に携わる人たちの感想をけしからんと一刀両断にはできないと思うけどね。建設に何億何十億というお金が動くわけだよね、それが全部パーになるということはそれが無駄になる、その後の原状回復費用とか考えたらさらに大きなお金の負担が必要になる。違反の重さに見合った制裁だろうかという疑問はあってしかるべしだと思うよ。

[3358: 匿名さん]

反対する人は建設する人にも家庭があって、サラリーマンとして与えられた仕事から給与をもらって家族を守っている一般人だという認識が欠けているよね。あえてそれを意識しようとしないようにも見える。建設企業は巨大な怪獣じゃない、よく見れば、家族の幸せのために頑張っている弱い個人の集まりでもある。そういう憐憫が反対派にあっただろうか。共感からひょっとしたら突破できる道は本当になかったのだろうか。勝ち負けの問題に拘ってしまった関係者の姿勢に忸怩たる思いを持たざるおえない。この事件は周辺地域の土地所有者やマンション所有者にも影響がないとは言えない事件。

[3359: マンション検討中さん]

>>3355 通りがかりさん
>>3356 通りがかりさん
だからね取り消されたら是正のしようがないからでしょ？あんた達のお陰でね。
ユーイックはおかしいのはおっしゃる通り、こんな法令を理解していない処分庁はありえないと思うよ。
そのねあんた達にちっと物申したくらいで、直ぐにホソー屋さんと同じにするのは止めてくれるかな？
あんたはね個人攻撃し過ぎ！
皆さんコロナでストレスが溜まっているのを少しくらい考えたらどうなんだ。
そもそも、個人攻撃をする前に、その個人の質問にたった一つでも答えてからにして欲しいね。

[3360: 匿名さん]

民間に建築確認をさせるという決定をした責任は国にある。
民間検査機関が違法な建築を見逃したことへの監督責任は国にあると思う。

まあ、判決云々は別にして、廃墟がまだしばらく建ち続けて近隣の地価は上がらない。
多分この近所の土地がすごく安く売れると思うので、地価がもっと下がるかもね。

[3361: 匿名さん]

小石川台東斜面に建っている物件全体の問題と思うが、まあ、そういう結論を望んだんだよね。

[3362: マンション検討中さん]

>>3357 匿名さん
>東京以外では合法という主張は効力がない
とは誠に持っておっしゃる通りだと思います。
東京以外では合法などと言う話は、勿論審査会や裁判では出てきません。
判例を見ていても、兎に角、法令通りに裁いていてブレがありません（当然ですが）
ですので「取り消しによって生じる社会的、経済的不利益を考慮すれば公共の副子に適合しない」などとデベが泣き言を言っているわけです。
ここでデベが「都条例32条6号違反の是正に必要な工事は容易（駐車場の内部に非難階段を設ければ足りる）」と言っているわけですが、
裁判所は「ではここを直せば良し」などと大岡裁きでマンションを存続させてはくれないのです。
もっとも近隣住民にとってそんな裁定では完全に負け！ですので、それを阻止するために審査会の段階で周到な戦略を練っていたわけです。

>この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。

このような反社会的な主張を、しかも弁護士を通じてネットで公開するような、近隣住民側の姿勢は、同じ（かどうかも不明ですが）文京区民として許せない思いがあります。

[3363: マンション検討中さん]

>>3343 匿名さん
>3324 では、

>契約者が補助参加した理由を書込みしているけれど、合っていない。
合っていないのは不徳の致すところだが、では本当の理由を聞かせてくれるかな？
また
>NIPPOが一方的に契約者を切り捨てるようなことをしたと分かっていない
こともおっしゃる通りだが、こんなことは建築確認取消とは一切関係がないので全く興味が無いことを付け加える。

[3364: マンション検討中さん]

>>3361 匿名さん
近隣住民はこのように画策したので、おっしゃる通りだと思います。
>高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります

ただ近隣住民はこの作戦によって大勝利し、美酒に酔ったのもつかの間で、余りにも惨憺たる結果を招いてしまったことにようやく気付いた。

近隣住民は、その後ろめたさからこのスレに張り付き、自分たちの行為を正当化すべく怒涛の書き込みを続けているのではないかと思う次第です。
確かにこれだけの大事件を起こせば、人として普通の心理状況ではいられないことも確かでしょうね。

[3365: 通りがかりさん]

>>3360 匿名さん
> 民間に建築確認をさせるという決定をした責任は国にある。
> 民間検査機関が違法な建築を見逃したことへの監督責任は国にあると思う。

約款上は「手数料の10倍上限」

UHECの確認検査業務約款では、確認検査業務で発生した損害に係る賠償額に関し、「請求額は契約申請手数料の10倍を上限とする」と規定している。NIPPOの請求額はこの「10倍」を大幅に上回る金額だ。
NIPPOの本間部長は「約款上の上限は理解しているが、約107億円の請求額には当社なりの判断がある」と話す。

ル・サンク小石川後楽園を巡っては、NIPPOら建築主が被告となる訴訟もある。
19年1月にはマンション購入者6人が「建築主には建築確認の取り消し処分を予見、回避する義務があったとして、約1億7000万円の損害賠償を請求する訴訟を東京地裁に提起している。

[3366: 匿名さん]

>>3364 マンション検討中さん

スゴイ偏見ですね。何となく貴方の性根が透けて見えました

[3367: マンション検討中さん]

>>3358 匿名さん
>あえてそれを意識しようとしないようにも見える。
実際に現在の現場の惨状を見れば、これはおっしゃる通りだと思います。

ここルサンクの場合は2005年に近隣住民が審査請求し、建築確認が取り消されました。
次に取り消されたのが2015年となりますので、これだけで丸10年の歳月が流れているわけですね。
つまりデベVs近隣住民の、勝つか負けるかの10年戦争と言うわけで、その間歩み寄りというような状況は生まれる余地はなかったのだと認識して居ります。
当初から近隣住民はデベに対して、建物の高さを20m以下にする、急峻な堀坂途中に車の出入り口を設けない、などの要求をしていたのですが、当然デベは全て拒否しています。
そして建築確認が取り消される寸前に区の絶対高さ制限が施行されました。
ですので現在の建物を生かすにせよ、解体して新築するにせよ、建物の高さは２２ｍ以下となります。
近隣住民は絶対高さ制限施行後に建築確認が取り消されるように画策したことにより、遂に絶対高さ２２ｍ以下を勝ち取ったことになります。
思いますに、近隣住民は避難経路の不備による避難時の安全性の問題を追及したのではなく、この絶対高制限を守らせるように究極の戦術を取ったのではないか？
等と思っております。

ただおっしゃる通り、巨大な廃墟が残される限り、周辺の土地やマンションに対する影響は大きいですね。

[3368: マンション検討中さん]

>>3366 匿名さん
性根（しょうね） の意味
１ その人の根本の心構え。心の持ち方。根性?(こんじょう)?。こころね。
２ 確かな心。正気。
３ 物事のかなめとなるところ。本質。

個人攻撃ばかりかと思えば、思いがけずお褒めのお言葉ありがとうございました。

[3369: 匿名さん]

うーん。。

この方のこういう所が内容含め

賛同されない理由な気がする

[3370: 匿名さん]

>>3357 匿名さん、>>3358 匿名さん が書かれていることは、心情的には理解できます。

また、近隣住民側がとった審査請求の審理を長引かせる戦略がけしからんという指摘があるのも、もっともです。

でも、考えてみてください。
ルサンク小石川の場合、デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）。
絶対高さ制限をあらかじめ守っていれば、建築確認が取り消されても、設計変更することでもうとっくにマンションは完成しているはずです。

デベが気の毒だというのはその通りですが、デベが文京区の指導を無視した点はどうお考えですか。
行政指導は法的拘束力がないのだから、守らなくても全く問題ないとお考えですか。

指導を無視しておきながら、建築確認が取り消されそうになると、東京都建築安全条例32条6号違反という一事をもって建築確認を取り消すことはあまりに不均衡だという主張が通るのは違和感があります。
そのような主張が通れば、結局「建てた者勝ち」ということになりませんか。

[3371: 匿名さん]

> デベが気の毒だというのはその通りですが、デベが文京区の指導を無視した点はどうお考えですか。

NIPPOの代理人の弁護士が
文京区の行政指導には従っておくものだと指示しなかったのでしょうか。

法解釈の甘さが目にあまります。裁判で、NIPPOの代理人の弁護士が、文京区の指導を無視しておきながら、東京都建築安全条例32条6号違反という一事をもって建築確認を取り消すことはあまりに不均衡だと主張をしていることに、違和感があります。

さらに https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3365/ のように、確認検査業務で発生した損害に係る賠償額が契約申請手数料の10倍、つまり、数百万円を上限とする約款がありながら、107億円の賠償請求をしていることにも、違和感があります。

[3372: マンション検討中さん]

>>3370 匿名さん
>>3371 匿名さん
横から失礼します。
過去スレで何度も何度も何度も言われている結果論だが
その絶対高さ制限に合せる区の指導に従わなかった件で過去スレがあった。
>3003
「とここで必ず言われるのが、絶対高さ制限に合せてくれ、と言う文京区の指導に従わなかった。自業自得である。という話です。
絶対高さ制限が、２００５年の確認取消の６年も後の２０１１年に第一次素案が公表されたこと、本来の既存不適格になるのは１回の建て替え後である、素案であって絶対高さが確定したわけではなく、実際に最終案で変更された地域もあった、ことなどを考慮すれば、まあいたしかたなかったと思いますね。
過去スレはあまりにいい加減だった、という感想を持ちました。」

近隣住民との全面戦争だけでなく、開発許可に関しての区の対応の不手際もあって工事が
遅れに遅れたわけで、今更2階分も減築して大幅に利益率を下げるなんてできるか！しかもホントの既存不適格になるわけじゃないし。
というデベの思いはよく理解できる。
実際契約者の皆さんは、その辺のところは納得して買っているわけだしね。

ただ断って置きたいのは、ホソー屋はなんとなく好かんし、設計者も処分庁も最低のレベルだと思っている。
だから好かんデベが気の毒だというより、ルサンクが廃墟になってしまったのが、いかにももったいないという感想を持っている。

[3373: 通りがかりさん]

> 実際契約者の皆さんは、その辺のところは納得して買っているわけだしね。
契約者にNIPPOが避難路の不備で建築審査会で追及されていることを告げて販売したわけでないから、>>3365 のように契約者がNIPPOに損害賠償を請求する訴訟になっている。分かってないね。

[3374: 通りがかりさん]

変更確認は建築審査会で違法が争われた部分について設計変更したものだから、なぜ変更確認を申請することになったかをNIPPOが契約者に説明しておく必要があると思う。

[3375: 匿名さん]

>>3372 マンション検討中さん によると、
>近隣住民との全面戦争だけでなく、開発許可に関しての区の対応の不手際もあって工事が
>遅れに遅れたわけで、今更2階分も減築して大幅に利益率を下げるなんてできるか！しかもホントの既存不適格になるわけじゃないし。
>というデベの思いはよく理解できる。

そういう事情はあるでしょう。

でも、文京区の指導に従わなかった場合、仮に建築確認が裁決で取り消されてしまったら、とんでもない事態になるとデベは考えなかったのでしょうか？
実際に建築確認の適法性が争われていたわけで、通常の判断力の持主ならば、（適法性に200％の自信がない限り）これは指導に従っておいた方がよさそうだ、指導を無視するのはあまりにリスキーだと考えると思うのですが・・・
（それに、他の業者は文京区の指導に従っていたとのことなので、同業他社の情報は当然デベの耳にも入っていたはず。）
なぜデベが指導に従わないことを too risky だと考えなかったのか不思議です。

（自業自得というつもりはないですが）もし、デベが建築確認の適法性に絶対的な自信を持っていて、あえてリスキーな選択をしたのなら、その選択が結果的に誤っていたということなので仕方がないのではないですか。
自らの選択を間違えた以上、「東京都建築安全条例32条6号違反ということだけで建築確認を取り消すのはひどすぎる、大目に見てくれ」というのはどうかと思います。

あと、気になるのは、現在の建物をどうするのかということです。
昨年夏に最高裁で決着してから特に動きがないのはどうしてでしょう？
減築はすごく大変だし、膨大な費用が追加でかかるでしょうが、建物全部がダメになったわけではないので、早く減築前提の設計変更で建築確認をとった方がいいと思うのですが・・・
それが近隣住民にとっても、デベにとっても現状では一番マシな選択肢かと思います。
（現在、デベが設計変更の作業中で、それにすごく時間がかかっているのでしょうか。）

[3376: 匿名さん]

>>3375 匿名さん
上部2階をスパッと斬る、2015年の建築確認取り消し裁決を受けて即座にその対応していれば、契約者は今頃には入居できていたのではないですか？

それが今なおできないのは、NIPPOがUHECに求めている107億円の賠償が更地に戻す前提での損害額だからではないでしょうか？（>>3371 のように賠償額の上限を数百万円がとする約款があるようですが。）

[3377: 匿名さん]

>>3376 匿名さん
なるほど、デベの対ユーイックの訴訟が関係しているのでしょうか。デベは、東京都に対しても訴えを起こしているようですね。

でも、その訴訟は勝ち目があるのでしょうかね。
ユーイックに落ち度がなかったとは言いませんが、清水建設が設計を担当していた時の問題点がきちんと日建ハウジングとユーイックに共有されていたら、その問題点を踏まえた設計・建築確認になっていたはずなので、そうしなかった（と思われる）デベの側にも問題があるように思うのですが・・・

いずれにしても、ユーイックとの訴訟が最高裁まで行って決着するのにあと数年はかかりそうなので、その後で建物を減築して使おうと思っても、老朽化で使い物にならなくなっているのではないかと・・・

（なお、2015年の建築確認取消し裁決を受けてデベが即座に減築に踏み切らなかったのは、たぶんデベが最高裁まで争わないと気が済まなかった（建築確認が復活することに望みをつないでいた）のかもしれません。）

[3378: 匿名さん]

>>3377 匿名さん

UHECへの賠償を認める判断がされても、約款で決まっている賠償額の上限を超える判断はされないのではないでしょうか。

デベが本気で賠償を求めるなら設計者の日建ハウジングに求めるものではないかと思いますが。

[3379: 匿名さん]

>>3378 匿名さん
そうですね。
でも、約款の解釈にもよりますが、仮にユーイックに故意か重過失があれば、賠償額の上限規定は適用されないという判断はあり得るかと思います。
まあ、そもそも損害賠償請求が認められるのかとは思いますが・・・

デベが日建ハウジングを訴えていないのは不思議です。
（あえて推測すると）デベは減築して建築確認を取り直すという選択肢を諦めたわけではなく、もしそうするならば現在の設計を熟知している日建ハウジングの協力が不可欠なので、日建ハウジングとは喧嘩したくてもできないのではないかと思います。
この建物の設計変更を引き受けてくれる設計事務所をほかに見つけることは難しいでしょう。
（トラブルに巻き込まれるかもしれないのに）あえて火中の栗を拾うような設計事務所はいないでしょう。

その点、新たな建築確認を出すのはユーイック以外の指定確認検査機関でもできますから。
でも、建築確認を取り直すならば、時間がかかっても建築主事に申請した方がいいかもしれないです。

[3380: マンション検討中さん]

>>3373 通りがかりさん
>分かってないね
と言ういい方にトゲがあるんだなね、個人攻撃的なね

少なくとも絶対高さ制限に関する”既存不適格”部分についてはだね
皆さんそれを納得して買ったということ
要するに絶対高さ制限２２ｍとはそんな程度のもの
また区の指導だ指導だとかいうけど、いかにも”行政指導”を匂わして、それに従わなかったデベが悪いと言うのはズルイよ
区はただの”お願い”しかできるわけがない
この絶対高さ制限は私権の財産権の大変な侵害になり得るものだから
区も大変に慎重に対処した、素案も６次まで行ったのかな？
だから1回までの建て替えは２２ｍにしなくとも、現在の高さでOKとなっているわけだね

[3381: マンション検討中さん]

またもや怒涛の書き込みが始まったようだけど
これが一人の近隣住民でなければ、なんとチームワークの良い近隣住民方だね
それはさて置き同じ結果論でいうなら
デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かったのに
とはホントに思うね
「駐車場の内部に非難階段を設ける工事は容易」と言っているわけだし

恐らく、駐車場は避難階であるということに相当な自信があったのだろう
だから安全条例３２条６号違反でないと思っていた
誠にお粗末なデベ側の頭ではありました
どこも人材不足なのでしょうね

[3382: 匿名さん]

>>3379 匿名さん

仮にユーイックに故意か重過失があれば賠償額の上限規定は適用されない、について
2014年2月に変更確認を申請することを主導したのがユーイックであるなら
ユーイックに重過失があると言えるのかもしれません。

2012年の建築確認が違法であることの主張は2013年までにされていて、
だから、建築確認取り消しを逃れるために、2014年2月に
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
の設計変更が行われ、変更確認が申請されたことになります。

車路のスロープの勾配を変更して、直通階段Cを避難階段に変更したのでは、ルサンク小石川は適法な建築計画になりません。この変更確認を申請することを主導したのがユーイックであると、2013年から2014年初めに作成されたメモ等から立証されれば、ユーイックの重過失となるのではと思います。

さらには、建築審査会で違法の追及がされていて、建築確認取り消しを逃れるために2014年2月にこれらの設計変更が行われたことは、NIPPOが契約者に十分に説明した上で、販売しなければならなかったと思います。

[3383: 匿名さん]

>>3382 匿名さん
なるほど。
ただ、指定確認検査機関は事業者が申請してきた建築計画に対して建築確認を出す立場なので、自ら設計変更を主導することは通常はしないと思いますが・・・

[3384: 匿名さん]

>>3383 匿名さん
通常はユーイックが自ら設計変更を主導することはしないでしょう。

ルサンク小石川の審査請求事件では2014年3月頃に口頭審査が予定されていたと言われており、周辺住民側から追及されていた地下駐車場に避難階段がないことへの対応が要る状況だったのではないかと思います。

2014年3月に変更確認がされたために口頭審査が2015年9月まで延期になっています。その口頭審査（ http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf ）の44頁に、直通階段Cを避難階段に変更した理由が質されており、設計者がわからないと答え、ユーイックが答えています。ユーイックの主導で設計変更がされたから、設計者がわからずユーイックが答えているのではないかと思いますが、いかがでしょうか。

[3385: 匿名さん]

>>3384 匿名さん
その可能性はあるかもしれないですね、当時の状況次第では。
重過失のハードルは高そうですが・・・

[3386: 匿名さん]

おっしゃるとおり、重過失のハードルは高く、
ユーイックに賠償させられたとしても、約款で決められた上限（数百万円）までだと思います。

107億円の損害賠償を求める訴訟の提起に、NIPPOは千数百万円の印紙の貼付が必要ですから、その印紙代さえ回収できません。ユーイック相手の訴訟をした時間とコストに見合うものは何も得られないと思います。

[3387: マンション検討中さん]

>>3382 匿名さん
「2012年の建築確認が違法であることの主張は2013年までにされていて、
だから、建築確認取り消しを逃れるために、2014年2月に
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
の設計変更が行われ、変更確認が申請された」

>3384 では
「審査請求事件では2014年3月頃に口頭審査が予定されていたと言われており、周辺住民側から追及されていた地下駐車場に避難階段がないことへの対応が要る状況だったのではないか」
時系列的にここまで具体的な記述は初めて見たので大変参考になりました。

ということは結果論としては>3381のように
>デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かった
という事が当たり！ということでしょう。
文京区がデベに絶対高さ制限も考えてねとお願いしたのは、２０１２年半ばだと思われる。
だからその翌年に審査請求されたからと言って、予防的に高さ２２ｍ以下に全面的な設計変更をしようとするはずがないのは明らかです。

要は下記の書き込みは、「けしからん戦略をとった」近隣住民の単なる言い訳を述べているだけで、完全に的外れということになりますね。
それにしても安全条例31条と32条を見れば避難階段を設置するしかない、という事も理解できずにムダな設変をしたことが、どうしても理解できませんね。
まあユーイックの場合、駐車場は避難階であるとの思い込みがよほど強かったのではないかと？

>3370

>デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）。 絶対高さ制限をあらかじめ守っていれば、建築確認が取り消されても、設計変更することでもうとっくにマンションは完成しているはずです。

>3375

>区の指導に従わなかった場合、仮に建築確認が裁決で取り消されてしまったら、とんでもない事態になるとデベは考えなかったのでしょうか？ 実際に建築確認の適法性が争われていたわけで、通常の判断力の持主ならば、（適法性に200％の自信がない限り）これは指導に従っておいた方がよさそうだ、指導を無視するのはあまりにリスキーだと考えると思うのですが・・・ なぜデベが指導に従わないことを too risky だと考えなかったのか不思議です。

[3388: 通りがかりさん]

東京都建築安全条例の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定について避難階段にすることは求められてない、という法解釈を裁判で述べたNIPPOが

>デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かった

と考えると思っているのか。。。

[3389: 匿名さん]

その状況でよく販売する決断をしましたね。市川猿之助まで使って。

[3390: 匿名さん]

KKベストセラーズで書籍の販売をしてますが・・・
https://kkbestsellers.net/n/nc4c9c03dccfe#xpNeu

“避難階には避難階段はいらない”
“避難階段があると避難階ではない”

後ろの記述は間違っているのではないですか？　間違った解釈を示していても販売ができるのですね。