ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3301: 匿名さん]

どうすれば法令違反にならないかの議論をするものだと思いますけどね。

[3302: マンション検討中さん]

近隣住民はいつも結果論だけ言ってるんだな。
近隣住民として、ここがこのように危険だ、とか具体的に上げることができない。
だから無意味な質問と言うことで逃げているだけ。
自分に都合の悪い問いには、いつもそうして逃げているんだな。
>そんな近隣住民のせいで、何百人もの人生設計が歪められてしまった
そんな方たちに、せめて一言位答えてみたら？貴方たちはこんな危険なマンションに住まなくて良かったのです、とね。

[3303: 匿名さん]

実際無意味な質問ばかりだから仕方ないよね

[3304: 匿名さん]

決して無意味ではないよ。
数学で○○予想というのがある。正しいと証明されていないので予想なのだが、反例がたった１つ提示されればこの予想は間違いであると証明される。
「実際は安全だ」という主張が間違いであると、たった１つの反例（安全でない具体例）を挙げて証明してもらいたい、ということ。
できないことがわかったのでもういいけど。

[3305: 匿名さん]

そうやって逃げるのですね

[3306: 匿名さん]

> 「実際は安全だ」という主張が間違いであると
東京高裁がNIPPOと日建ハウジングシステムが行った安全性についての主張を全て退ける判断をしており、最高裁も東京高裁の判断を維持しています。

いまNIPPOが都市居住評価センターを相手に裁判していますが、「実際は安全だ」という主張はしていません。
「実際は安全だ」という主張を続けているのは >>3269 の書込みだけです。

[3307: 匿名さん]

それならまだわかりませんね

[3308: マンション検討中さん]

>>3306 匿名さん
> 「実際は安全だ」という主張が間違いであると
と言うのは実際に安全ではないと言っているのではない。
いくら安全であっても、安全条例32条6号違反は覆らないということ。
安全条例は性能規定ではないということでしょ。
NIPPOも誰も「実際は安全だ」と言ってるに等しい。

[3309: 匿名さん]

みんななんとなく思ってるんじゃない？
「裁判結果はあくまで法令の基準に合致してるかどうか。実質的には安全性に問題はないのでは？」とね。
反例を挙げて否定しない限り、この「なんとなくみんな思ってる」状態が続くということ。

[3310: 匿名さん]

裁判待ちということかね

[3311: マンション検討中さん]

>>3309 匿名さん
おっしゃる通りですね。
近隣住民はここが安全ではないことを実証できない。
要はルサンクの駐車場は安全だということになってしまいますね。

ところで横浜だったらルサンクの駐車場はOK？
調べてね？

[3312: マンション検討中さん]

ところで横浜だったらルサンクの駐車場はOK？
調べてね？
は>>3306 匿名さん宛でした

[3313: 匿名さん]

NIPPOも日建ハウジングシステムも裁判で安全性の立証をできなかったが正しいです。
駐車場に安全性があるかのように思込みたいのかもしれませんが、安全性の立証をできなかったのが事実です。

横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

[3314: 匿名さん]

>NIPPOも誰も「実際は安全だ」と言ってるに等しい。

ユーイック相手の損害賠償訴訟では、NIPPOはルサンクの安全性の主張はしていませんね。

[3315: マンション検討中さん]

>>3313 匿名さん
>横浜市建築基準条例に抵触する
って確か言われてたけど、詳しく説明していただけますか？
都安全条例は31条があって32条6号があるので、ルサンクは違反する訳だけど
横浜も全く同じなの？

[3316: マンション検討中さん]

>>3313 匿名さん
>安全性の立証をできなかったのが事実です。
は違うな、前にも言ったが
>いくら安全であっても、安全条例32条6号違反は覆らないということ。
何を言っも法令違反は法令違反ということですな

[3317: 匿名さん]

>>何を言っも法令違反は法令違反ということですな

日本語でお願いします

[3318: マンション検討中さん]

>>何を言っても法令違反は法令違反ということですな
日本人なら分かってくれると思っていました

[3319: 匿名さん]

建物が東京都建築安全条例32条6号に違反していることについては異論がないのに、安全性に問題ないかどうかを議論する意味が不明です。

それはさておき、駐車場の避難路は、
　①　駐車場入り口の傾斜路（スロープ）
　②　避難階段C
があります。

①については、高低差が2.5mあるので、健常者は別として、足腰の弱った高齢者などが手すりなしで安全に避難するのは難しいのではないですか。

②については、東京地裁判決で、
「本件駐車場から避難階段Cまでは上記のとおり1階東側住宅部分の廊下を通らなければならないところ，災害時に本件駐車場から避難する人が避難階段Cに向かう際に，その途中に設けられている直通階段Bは1階東側住宅部分の避難施設であることから，同住宅部分の各居室から避難する人が前記廊下を逆方向に向かつて来たり，交錯して避難することが想定され，原告らが主張するようにサブエントランスに設けられた扉の電気錠が火災時には火災報知器と連動して開錠される仕様となっているとしても，本件駐車場から避難階段Cまで円滑に移動することができないおそれがある。」
と判示されている（判例タイムズ1457号148頁）ので、安全性に問題があるのではないですか。

[3320: 匿名さん]

法律上は避難路は階段でいいわけでしょ。階段登れない高齢者や障害者もいそうだがな。
傾斜路を登れない高齢者、とか言い出すとこのへんはどうなのよ、という素朴な疑問が湧くね。

[3321: マンション検討中さん]

貴方には意味不明でも、こちらには重要な議論なのだから逃げるなよ！

>駐車場入り口の傾斜路（スロープ）
はそもそも車路だから避難の安全性には直接は関係しない
ただ勾配が１/8以下と緩く人に優しいから、実際の避難にももちろん使える

>災害時に本件駐車場から避難する人が避難階段Cに向かう際に，その途中に設けられている直通階段Bは1階東側住宅部分の避難施設であることから，同住宅部分の各居室から避難する人が前記廊下を逆方向に向かつて来たり，交錯して避難することが想定され

この裁判官の言い分は、これはもう冗談かと思ったね、実際には安全だから、こんなことしか言えないんだよ
令123条に規定する避難階段という事でこんな、実に馬鹿らしいことを裁判官が言い出すわけ
そもそもB階段が近いから実際には安全に避難できるし、屋外に近い西側に逃げるのだったらA階段もあるしね
あと電気錠がなければそもそも地下駐車場のセキュリティーが守れないから、火災報知機と連動して開錠されるのは安全だと思うね！

ところで横浜の規定はどうなってるの？
少なくとも令123条に規定する避難階段とはなっていないよね？

[3322: 匿名さん]

>>3320さん の言い方だと、手すりすら付いていないスロープはもっとダメということになりませんかね？

>>3321 マンション検討中さん
なぜ重要なのですか。
建築安全条例32条6号に違反していたら、実質的に安全ですといくら説明しても、建築確認は取り消されるしかないのでは？
もし裁判所の言い分がおかしいというのなら、訴訟でそう主張すればよかったと思います。

あなたの言い方だと、まるで建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになったというように聞こえます。

[3323: マンション検討中さん]

>>3322 匿名さん
>建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった
まぁその通りだけど、安全条例32条6号違反を近隣住民達が言い出さなかったら
契約者は大変安全に幸福に暮らしていただろうって事だね
実際貴方は駐車場の避難に関して、安全ではないという事が一つも証明できていない
これは悪魔の証明だね、つまりない事の証明はできないという事だね

ところでもしかして、横浜ではルサンクはOKじゃないの？なんたって安全だから
条例に抵触すると言ってたのは何処？当方は良く分からないので早く教えて下さい

[3324: マンション検討中さん]

>>3320 匿名さん
>階段登れない高齢者や障害者もいそうだがな
ホントそう思います。だから施行令123条の避難階段を付ければ安全と言うわけではないですよね。
実際普通の非難階段は狭く急で、そもそも扉も開けにくいものが多いですし
そう言う方々にとっては、勾配が緩く（１/8）、人に優しいスロープの方が安全と言えますね。
そしてルサンクは東西2か所のサブエントランスから直通階段でも地上に出られるわけで
通常の地下駐車場より格段に安全性が高いことになります。
ちなみに判例タイムズによるとスロープに手摺を付けることを、原告の補助参加人が提案しています。
この方は契約者ではなかったかと？
安全なルサンクに住みたい、と言って矢も楯もたまらず裁判に参加したのでしょうか？
もう涙が出ますね。

ただ残念なことに、手摺をつけたとしても安全条例32条6号違反には変わりはないのですがね。

[3325: 匿名さん]

>>3319 匿名さんは
極めて真っ当なことを言っていますね。

それに対し
>>3323の言い分は、これはもう冗談かと思ったね、
>>建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった
>まぁその通りだけど、
業者がこの発想なら、その業者からは決して買ってはいけないと思ったよ。

[3326: 匿名さん]

>>3323 マンション検討中さん
要するに、駐車場の避難経路は実質的に安全だから、建物は完成できてしかるべきだったということが言いたいのですか？

でも、それを言いたいのなら、東京都建築安全条例32条6号の規定の解釈論として、駐車場の避難経路が同規定に適合していると言わないと無理ですよ。
それが法解釈というものです。

建築安全条例32条6号に違反していることを前提とした時点で、すでにアウトです。
違法であることを前提にして、実質的に安全なのだから、違反を主張する近隣住民の方がおかしいというのは、法律論になっていません。
32条6号に、実質的に安全ならばOKというような例外規定はありません。
また、近隣住民だけが主張していることなので、考慮すべきでないとはいえません。
近隣住民には建築確認の適法性を争う原告適格があります。

争われても大丈夫なように設計しておけばよかったのです。
たとえば、駐車場出入口を高低差が1m以内のところに造るとか、スロープに手すりを付けるとか。

あと、文京区の指導に従っていれば、建築確認が取り消されても設計変更するだけで済んだのです。
建築確認が実際に争われているのに、取り消されたら壊滅的なダメージを受けるようなリスキーなことをするから、こんなひどい事態になったのです。

横浜なら適法かもしれないじゃないかとか、そんなことは関係ありません。
ここは東京です。
建物が建築安全条例32条6号に違反していないことを論証しない限り、建築確認が取り消されるのはやむを得ません。
私も、デベに同情する人たちの気持ちは理解できますが、（違法である限り）これは法律論としてはどうしようもありません。

法律論でなく、一種の人情論として、建物は完成できてしかるべきだったと言っているのならば、議論のベースが全く異なるので、いくらこちらが説明しても、話がかみ合わないと思います。

[3327: 匿名さん]

>>3326 匿名さん
そうですね。全く仰る通りです。

なお、東京都建築安全条例32条には「ただし、これらの構造又は設備と同等以上の効力があると知事が認める場合は、この限りでない。」の但書きがあります。
この但書きを適用するためには、ユーイックへの建築確認申請の前に東京都知事への認定申請が必要であり、ルサンク小石川ではその認定がされていません。したがって、但書きの適用はありません。

さらに、東京都は認定基準を厳格に定めており（平成16年4月1日付「15都市建企第514号」）、ルサンク小石川のようなマンション内部に駐車場を設ける建築計画には、東京都建築安全条例32条但書きの認定がされることはありません。

[3328: マンション検討中さん]

長文ご苦労様です
>横浜なら適法かもしれないじゃないか
早く答えてくれないかな？
これは重要だよね、客観的に駐車場からの避難の安全性を論じているわけだから

[3329: 匿名さん]

検討中さん孤立無援だね

[3330: 匿名さん]

NIPPOが京大名誉教授に依頼して安全性を訴えて失敗したのにね

[3331: マンション検討中さん]

>>3329 匿名さん
おっしゃる通りです。
いつものことですが、一人で多勢を装う人がいますのでね。
これも完全な規約違反ですね。

[3332: 匿名さん]

「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と公言するのは、やめる方がいいよ。
マンション建設に係る者の評判を悪くするだけだから。

そもそも違法であることを前提にして、どうやって物件の売買をするのかい？

[3333: 匿名さん]

>>3328 マンション検討中さん
横浜市にこだわっているようですが、横浜市建築基準条例【https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/tetsuduki...】は、
東京都建築安全条例と規定内容が異なるので、知りたかったら横浜の設計事務所に聞いてみればいいのではないですか。

客観的に駐車場からの避難の安全性を論じたいのならば、それを審査請求や訴訟の中で主張すべきでした。
最高裁まで行って建築確認の取消しが確定した今となっては、横浜を引合いに出して客観的に安全だといっても、法律論としては通用しないですよ。

[3334: マンション検討中さん]

ルサンクの建築確認が取り消されたのは、都安全条例３２条6号違反
法律論と言うか法令の問題を議論しているわけではサラサラない
近隣住民に対して、駐車場の何処が安全性に悖るのか？
などと発信したら、貴方はそれには一言も答えられずに、勝手に法律論の方に持っていった
と言うのが事実
だから>3286さんに>日本語の理解力に問題があるようだね
と言われてしまう始末
それと
>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です
と言うから説明していただけますか？
と聞いたらやはり一言も答えずに今度は
>知りたかったら横浜の設計事務所に聞いてみれば

このような近隣住民の誠意のない対応は、いくら何でも酷過ぎる
これでは近隣住民としては足を向けては寝られない、偉大なH置弁護士、N端弁護士のお顔にドロを塗る言動に等しいんじゃないか？

さてとりあえずは下記がウソでしたと認めてもらえるかな？
>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触する

[3335: マンション検討中さん]

>>3332 匿名さん
ここは自由闊達な意見を交換するスレ
貴方の気に入らない、本質を突いた意見を正論を装って避難いや非難しない方がいいよ
そもそも「マンション建設に係る者」でもなんでもないただの検討者だし

>建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになったと公言
と言っても貴方の誘導質問に載せられただけ、ただもちろん否定はしない
実際に重箱の隅を突くごとき近隣住民の貴方でさえ、駐車場からの非難のいや避難に関して一切、安全性の問題を指摘できない
それほど安全であればそのまま完成させて住んで貰えば？と言うのは多くの人の本音ではないか？
ただそれを公言と言われると、当然バッシングがあるということですが、堂々と述べて良い意見ではないかな？

[3336: 匿名さん]

「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が不適切な発言であることが分からないのですね。

自由闊達な意見を交換する場であっても、こういう不適切な発言はやめる方がいいのに。

[3337: 匿名さん]

>>3335 マンション検討中さん
どうもあなたは、「匿名さん」がすべて同一人の書込みと勘違いしているようですね。
そのため、レスの内容が的外れになっています。

安全性に問題があったから、建築確認が取り消されたのですよ。
そこまで自信をもって駐車場の避難経路が安全だというのなら、どうして訴訟の段階でそれを主張しなかったのですか。

「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。

いずれにしても、仮にあなたの言う通り安全性に問題がないとしても、建築確認が取り消された以上、建物を完成させることはできなくなりました。
上層階を減築して設計変更・建築確認の取直しをするのが、今建っている建物を活かす唯一の方法です。

[3338: 匿名さん]

中身も含めてどう見ても検討中のほうが分が悪いよね

[3339: マンション検討中さん]

>>3336 匿名さん
>>3336 匿名さん
冗談でも何とでも思っていただいて結構
>安全性に問題があったから、建築確認が取り消されたのですよ
というなら具体的にどこが安全性に問題があったのか？一切答えていない
また
>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触する
ことがウソか否かという事にも一切答えていない

何度も何度も同じ問をしても、誠意を持って答えようとする姿勢が皆無で、法律論・建前論に議論をすり替えて他人を非難してばかりで全く話にならない
都安全条例違反で建築確認が取り消された、それはいくら裁判などで安全だ何や言っても覆らない、そして決して正当化できない事を前提で議論をしていることをお忘れなく
一つくらいは誠意を持って具体的に答えたらどうなのかね？

あと都安全条例31条また32条と同等の条例を定めている自治体があるなら教えて？

[3340: 匿名さん]

>>3338 匿名さん
> 中身も含めてどう見ても検討中のほうが分が悪いよね

その通り。それを検討中が分かってない。

それに対し >>3337 匿名さんの書込みは、判例タイムズや日経アーキテクチュアなどに載っている事実と整合していて、十分に根拠がある。

[3341: 匿名さん]

> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。

に対する

> 冗談でも何とでも思っていただいて結構

のレスもあんまりだと思う。NIPPOの不誠実な対応に契約者が怒って裁判にしたということ、分かってないのだろうな。

[3342: 匿名さん]

この検討中？さんは何だか色んなものと戦ってそうで大変そう

[3343: 匿名さん]

検討中さんは独自の見解を述べているだけ。>>3324 では、契約者が補助参加した理由を書込みしているけれど、合っていない。NIPPOが一方的に契約者を切り捨てるようなことをしたと分かっていない。

[3344: 横レス失礼]

ここのスレッドを以前から読んで思ったことだけど実際には建築基準法の要件がそれほど厳格に守られていないという建築実務の現場があって、それに厳密な検討を加えればいかようにも建設を阻止できる、あるいは建設者に莫大な損失を与えられるというのは、法廷では正しいのかもしれないけれど、どこか我々市井の人間の生活実感からはかなり乖離して、反対する側に不合理に有利かつ不公平であるように思える。

[3345: マンション比較中さん]

> 建築基準法の要件がそれほど厳格に守られていないという建築実務の現場があって
これは、建築基準法の要件を厳格に守らない民間の確認検査機関の存在が原因ではないでしょうか？
行政の建築主事では建築確認が下りないような建築計画に、民間の確認検査機関が建築確認を下ろしてしまった場合には、審査請求がされると、建築審査会は建築確認を取り消す裁決をします。審査請求がされた建築計画の10％程度に違法が見つかり取り消されているようです。
建築実務の現場が、民間の確認検査機関の下ろした建築確認が違法だと建築審査会で取り消されることを知らないことも原因です。
NIPPOは、ルサンクで過去に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けているので、知らなかったとは言えないです。

[3346: 匿名さん]

>>3344さん の言いたいことは分かりますし、世の中にはそう思っている人は今でも少なからずいるように思います。

以前は、近隣住民がマンション建設に反対しようとしても、建築基準法の専門的な知識もあまりないし、争い方も分らなかったケースもありました。
中には、近隣住民が苦労して建築確認の取消しを勝ち取っても、争っている間に建物が完成してしまって「訴えの利益」が消滅したと判断されて、デベロッパーが逃げ切ったケースもあると聞いています。

実際、以前は「建てた者勝ち」でしたが、ルサンク小石川に限らず、タヌキの森とか、横浜六浦など、最近はそうではないケースもでてきました。
建築紛争に関する近隣住民側の知見が蓄積されつつあり、デベロッパーは慎重に建築基準法令を遵守した建物を造らないといけない（住民パワーを甘く見ているとひどい目に遭う）と思います。
法令を守っていれば、いくら争われようと、建築確認が取り消されることはないです。
現在では、大手のデベロッパーは、コンプライスやブランド価値の維持の観点からも、そういった点は、慎重に対応しているのではないかと思います。

ルサンク小石川などは、そういった時代の潮目の変わり目のマンションなので、デベは気の毒だというのはその通りです。
でも、だからといって、違法な建築でも大目に見ろというのは無理でしょうね。

[3347: 横レス失礼]

まあ、決まってしまったものは決まってしまったものなので、覆すというのは現実問題無理でしょうが、このままマンションの骸を毎日眺めなければいけないというのは周辺住民の望むところではない結末のように思えます。ただ、ナイフが心の臓に刺さる前に、どうして有効な話し合いができなかったのかな、もう少し妥協できなかったのかな、と外野からみると思ってしまいます。

それぞれには言い分もあるでしょうが

[3348: マンション検討中さん]

>>3344 横レス失礼
建築基準法は最低の事を定めた法律とか言われています。
ですので建築を反対する側から見ると、こんな酷い建物が合法なのか？！
と悔しい思いをしたりすることがあります。
そして建てる側は”合法”だからと言って、いくら反対しても工事を強行するわけです。
このルサンクの場合は建築基準法上も怪しい部分もあるのですが、建築確認を取り消されたのは、東京都建築安全条例違反（32条6号）ということです。
ですので恐らく東京以外では”合法”なのです。
あの日本一厳しい地下室マンション規制を定めた横浜でさえ合法です。
という事は安全上もそんなに問題なのか？と思うわけですが、近隣住民はその辺のところをいくら聞いても決して答えようとしないどころか、逆に他人の非難を繰り返す有様です。
>我々市井の人間の生活実感からはかなり乖離して
いると思いますね。

ただルサンクでは民間検査機関を含むデベ側も相当にお粗末で、素人でさえ明瞭に理解できる安全条例を理解していなかったように見えます。
ですので建築審査会、また裁判の場においても、絶望的な戦いとなっているのが痛々しいです。
東京以外では合法で、安全上もさほど問題があるとは思えないところが、余計痛々しく見えるのかもしれませんね。

[3349: マンション検討中さん]

3346 匿名さん
横レス失礼さんと間違って「参考になる！」をポチってしまいました！
一つ割り引いて下さいね。

[3350: 匿名さん]

判例タイムズ1457号158頁を読むと、
NIPPOが「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と同等の主張をしていたのですね。

建築基準法の要件がそれほど厳格に守られていないという建築実務の現場にいる人であっても、「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」がいかに不適切な主張であるかは知っておく方がいいです。

このような主張をする当事者を、裁判所には許さない、勝たせないという方向にしか働きません。NIPPOを代理した弁護士もそのことを知っていると思うのですが。