ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3251: 匿名さん]

この際小石川台東側斜面一帯の再開発をして近隣の人々の厚生にも資するような物件を建てるしかないんじゃないのかな。そもそもここは斜面で土地の形が悪すぎるでしょ。源覚寺（こんにゃくえんま）の裏あたりから堀坂の少し先ぐらいまで広い範囲を開発すれば電柱もなくなって広い道路や緑の美しい公開空地や優雅なデザインの車寄せのあるエントランスとか全部実現可能ですよね。土地の価値が高まり周辺環境がよくなるビルならウエルカムではないかと。

[3252: 通りがかりさん]

>>3251 匿名さん
礫川地域活動センターから小石川ヒルズまでの道路をそのままの幅でクレヴィア小石川後楽園まで延伸できますか？
途中だけ蛇玉道路のように整備するのでは、「緑の美しい公開空地や優雅なデザインの車寄せのあるエントランス」は造れないですよ。

[3253: 名無しさん]

礫川地域活動センターからクレヴィア小石川後楽園までまっすぐ延伸でなく、いろは寿司の角を左に曲がって千川通りに抜けるように拡幅をするのでもいいですが・・・それには、東横インが支障になりますね。

東横インは、帝都高速度交通営団から建物内に出口を設けることを要請されていたのに、実現させなかったと聞きます。しかも、東横インは開業当初に、屋内駐車場の部分を所有者の事務所に改装していたりして・・・おや、誰か来たようです。

[3254: 匿名さん]

結局文京区が悪いのか、行政が介入しなきゃ何一つこの辺良くなりはしないのではないかと思ったよ...消防車も救急車も前に停められない階段に接道している家をいつまで放置するつもりなんだろう。個人では解決できないでしょ、あれは。行政の怠慢もここに極まれりですよ。

[3255: 匿名さん]

URに返還される時、売却代金もデベに返還されるんだよね？

[3256: 通りがかりさん]

>>3255 匿名さん
日経アーキテクチュア2016年6月9日号の記事を読みましょうよ。
UR都市機構への情報公開で得られた土地譲渡契約書を載せています。土地譲渡契約書に違約金の条項があります。


2019年2月のFACTAの記事
「塩漬け億ション」ゴリ押しの勝算
https://facta.co.jp/article/201902009.html
2019年10月にノンフィクションライターの平井康章さんが週刊現代に書いた
東京土地物語／後楽園 ― 無人の『新築億ション』が打ち捨てられるまで
https://wgen.kodansha.ne.jp/archives/61038/
の記事はルサンク小石川事件の経緯を詳しく調べています。訴訟記録もしっかりと調べて書かれています。

それに対して、幻冬舎の記事は全くといっていいほど根拠が示されていません。
読者コメントにも表れています。
https://headlines.yahoo.co.jp/cm/articlemain?d=20200421-00026610-gonli...

[3257: 匿名さん]

>>3256
私(3255)へのレスとなっているようだが、答えになってないんだけど。
URは売却代金を土地の返還とともにデべに返す（つまり支払う）必要があると思うがどうかな？
もちろん違約金があるのは知ってるので、支払額は　売却代金ー違約金　になると思う。
過去スレをざっとみたところ、売却代金は45億、違約金が9億（２割かな？）と出ていたように思うので、URはこの土地を戻してもらう際に36億払うのかな？これで合ってる？

[3258: マンション検討中さん]

>>3238 マンション比較中さん
>東京都安全条例には避難階段として「階段またはこれに代わる斜路（スロープ）」と記載されているので、この車路は斜路（スロープ）だから避難階段である
って言うのが無茶苦茶な話で、スロープが避難階段を兼ねるとは他には誰も言っていない。
この車路（スロープ）を住民が”避難路”と盛んに言っているので、誤解されることあったのかも。
この書き込みで「施行令123条1項6号 」を言いたくて仕方がなかったのね。

>東京都安全条例32条6号の「避難階段」は施行令123条の「避難階段」と同義
って東京都に見解を聞けば直ぐわかることだと思うけど、と言うか聞くべきと思うけど、なぜ裁判所は勝手に独自の解釈をするんだろうか？
それとNIPPOは解説書を読めば、施行令123条の「避難階段」って明記されているわけだから。実に空しい主張をしていることになる。

[3259: 通りがかりさん]

売却代金は45億、違約金が9億、45億ー9億＝36億。
土地の返還とともにNIPPOが受けるのは36億×0.7＝25億強でないかと思われますが。

NIPPOが確認検査機関（ユーイック）を相手に提起した訴訟の賠償額は107億
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/00679/
確認検査機関に賠償責任がないとすると、80億以上の損害は設計者が賠償するのかな？

[3260: 通りがかりさん]

>>3258
> それとNIPPOは解説書を読めば、施行令123条の「避難階段」って明記されているわけだから。
> 実に空しい主張をしていることになる。

実に空しい主張という認識がNIPPOになかったと思いますよ。NIPPOは一級建築士事務所として登録されていて、NIPPOの社内に一級建築士がいるはずなのですが、この程度の認識でルサンクの事業を進めていたのでしょうね。

NIPPOの弁護士も都条例32条6号の避難階段が
「避難階又は地上に通ずる直通階段」をもって避難階段と位置付けるものであり、同号の「避難階段」を施行令123条所定の避難階段と同義に解する必要はない
という認識しかなかったのでしょうか。これでは、専門性に裏付けられた主張をしてないと、裁判所が受け止めてしまいます。棄却の判決になるのはしかたがないのではないですか？

[3261: 匿名さん]

>>3259
ありがとう。基本的には　>>3257 でいいってことだね。
今後の展開で重要なのはURの動向でしょうな。

[3262: マンション検討中さん]

>お鯛　僕的には違反とは言い切れないし
て言うのも素人以下だね、お鯛さんは
ルサンクが違反でなければ何が違反なんだ？てなもんですが
ただ駐車場に避難階段がない事は、違反ではあっても、安全性能としては問題ない、と言うよりむしろ他のマンションの地下駐車場よりかは安全性は高いと思われる。
左右2か所のサブエントランスから直ちに避難できるし、勾配が緩いスロープ（車路）からも逃げられる。
そもそも１階（避難階）にある屋内駐車場では、避難経路は車路だけしかないこともあるわけ。
まぁそんなわけで購入者も安全だから住まわせろと言っている人も多い。
だから裁判では購入者の代表が原告の補助参加人として意見を述べているんじゃないかな。

[3263: 匿名さん]

建築基準法では「建築確認」の制度にしていまして
しかもその「建築確認」を民間の確認検査機関でも行えるという制度にしています。
その前提として、建築基準法とそれに基づく政令と条例（建築基準関係規定）で定めている基準に合ってさえいれば
安全性能を満たすかどうかを判定しなくても、適法であるとみなすことがあります。

>>3262 のような、建築基準関係規定で定めた基準には適していないが、安全性能は保てるという法令の解釈を認めると、
そもそも、その安全性能を誰がどうやって判定するかということがあるのですが、
もう1つ逆の効果として、建築基準関係規定で定めた基準に適していても、安全性能が保てることを立証しない限りは適法にならないということにもなってしまいます。

いいとこどりした法令解釈はできないのです。

[3264: マンション比較中さん]

>>3258
> それとNIPPOは解説書を読めば、施行令123条の「避難階段」って明記されているわけだから。実に空しい主張をしていることになる。

NIPPOが裁判を続けて得たものは何かあるのでしょうかねえ。

条例が「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」
と定めているのだから、
直通階段にするだけでは不十分で避難階段にしないといけないのは当たり前でしょう。
NIPPOはそんなことも分かってなかったと暴露しているわけですよね。

傷が深くなっているだけと思うのですがね。

[3265: 匿名さん]

しかしURって土地転がしみたいなことを平気でやるんだねえ。
富士銀行から土地を買って、わずか2年後に競争入札で高額で販売。デべは元を取ろうと無理な建物を建ててしまうと。

>ここはUR都市機構が絡んでいて、都市再生機構法と適合していることも求められるだろうから、いい加減な民間業者への売却はできないのではないですかね？

なんてコメントもあるけど、全然信用できなそうだな（笑）

[3266: 通りがかりさん]

日経アーキテクチュア2016年6月9日号に載っているUR都市機構との土地譲渡契約書を見ましたけど、不平等条約のようなものです。
慎重に判断したデベは土地取得を目指さなかったのではないかと。

[3267: 匿名さん]

大手が手を出さなかったのは明らかだね。
まあでも私が言ってるのは過去の話じゃなく、今後の話。

[3268: 匿名さん]

駅近の希少な土地に何の役にも立たないコンクリートの塊が醜態をさらしているだけとは勿体ない話です...

周辺の地主もまきこんでなんとかできないものでしょうかね。

[3269: マンション検討中さん]

>>3263 匿名さん
>いいとこどりした法令解釈はできない
て言うのは当然以前のこと
何が言いたいかと言うと、ルサンクの駐車場の避難上の安全性は、ほぼ問題はない。
住民が安全条例32条の6号を言い出さなかったら、ルサンク住民の皆様は、大変安全に幸福に暮らしていただろう、てこと。

[3270: マンション比較中さん]

> 何が言いたいかと言うと、ルサンクの駐車場の避難上の安全性は、ほぼ問題はない。
その根拠は？　誰が安全と判定した？

東京都建築安全条例の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定について避難階段にすることは求められてないと裁判所で主張したNIPPOと同じレベルですな。

[3271: マンション検討中さん]

>>3270 マンション比較中さん
>NIPPOと同じレベルですな
とは人をバカにするのもいい加減にしていただきたい！
そう言った、勝てば官軍、上から目線の書き込みの氾濫がこのスレの最大の問題なんだな。
32条6号には明らかに違反している。
けどね実際の駐車場からの避難に関しては、安全上問題はないと言っている。
まぁ近隣住民関係建築士以外の皆さんはそう思っているんじゃない？
では実際の避難の安全上何が問題なの？判例で挙げられている以外の事を言って見たら？

[3272: マンション比較中さん]

> けどね実際の駐車場からの避難に関しては、安全上問題はないと言っている。
それは、>>3271 さんの独自の見解です。根拠が示されていませんよ。

そもそも、避難路を法令で定める基準を満たすように設計しないでもよいと主張するのが、問題だと思わないのですか？

避難路が法令で定める基準を満たしていませんが、住みますか？といってNIPPOは販売してきたのですか？

[3273: 匿名さん]

>>3272 マンション比較中さん

>では実際の避難の安全上何が問題なの？判例で挙げられている以外の事を言って見たら？

この答え、私も知りたいなあ。

[3274: マンション検討中さん]

>>3272 マンション比較中さん
正面から答えろといつも言っている
>独自の見解です。根拠が示されていません
上等じゃないか？
>避難路を法令で定める基準を満たすように設計しないでもよいと主張
なんか一言も言っていない。32条6条違反は明らかだと言っている。その上で
>実際の安全上何が問題なの？
と聞いている、、この根拠を示すのは貴方！

[3275: マンション比較中さん]

>32条6条違反は明らかだと言っている。
32条6条違反が明らかなら、それで終わりですよ。

普段から設計者が、安全性が保たれているか配慮して、避難路を法令で定める基準を満たすことに加えて、より安全性が保たれるように設計しているのですか？
法令で定める基準を満たせば、安全性が保たれているかは、配慮していないのではないですか？

もし、周辺住民が、その建築計画では安全性に問題があると言い出しても、設計者は法令で定める基準を満たせばそれでいいのです、と応えているのではないですか？

ルサンク小石川は避難路が法令で定める基準を満たしていないことが明らかだ、だから今度は、安全性が保たれているか検討せよと言い出すのは、おかしいと思いません？

[3276: 匿名さん]

>>3273 匿名さん
日経アーキテクチュア2019年1月24日号によると

NIPPOは、京都大学田中哮義名誉教授の「勾配8分の1以下の車路を2.5メートル上る構造は、安全な避難を妨げるものではない」と主張する意見書を提出。
日建ハウジングシステムも、火災などの発生時に地上へと避難することに格別の支障はないと主張。
しかし、東京高裁は、高低差のある車路に手すりが設置されておらず、「人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていない」として退けた。

とのことですよ。

[3277: 匿名さん]

>>3276 匿名さん

具体的にどういうシチュエーションで安全でない状況が生まれるのか。、ということが知りたいんだよね。

[3278: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

京都大学田中哮義名誉教授に書いてもらった「勾配8分の1以下の車路を2.5メートル上る構造は安全な避難を妨げるものではない」とする意見書があっても、裁判所はその主張を認めなかったことになります。

[3279: マンション検討中さん]

>>3275 マンション比較中さん
>>3276 匿名さん
>>3278 匿名さん

いつものことだけど、全然答えになっていないよ。
>では実際の避難の安全上何が問題なの？判例で挙げられている以外の事を言って見たら？
と聞いている>3273 匿名さん>>3276 匿名さん
も答えを待っている。つべこべ言わずに、いい加減に答えたらどうなんだ？

[3280: マンション比較中さん]

>> 3274 の
> 32条6条違反は明らかだと言っている。
と認めた時点で話は終わりです。

あとは、無駄な議論で、建築基準法違反の結論は覆りません。

[3281: 匿名さん]

安全性に問題がある具体例は挙げられないという結論でいいんだね。

[3282: 匿名さん]

>>3281 匿名さん

京都大学田中哮義名誉教授を裁判に出して来てもNIPPOは安全性の立証をできなかったというのが事実です。

[3283: 匿名さん]

NIPPOは、駐車場と車路は「単層」の建築空間であり、出入り口までの高低差があっても同じ層に位置する避難階であると主張した。しかし、東京高裁は「傾斜路でつなげば『同じ層』にあるというのは不合理」としてNIPPOの主張を退けた、とのことです。

[3284: 匿名さん]

話が通じない人のようだけど、ところでずっと若葉マークなのはなぜ？

[3285: 匿名さん]

さて、それは知りません。

安全性があるかのような書込みを続けている貴方のほうが根拠に乏しいと言っているだけです。事実として、NIPPOが行った安全性についての主張は東京高裁が退ける判断をしており、最高裁も東京高裁の判断を維持しています。

[3286: 匿名さん]

安全性に問題があるという具体例を知りたいと言っているだけで、
>安全性があるかのような書込み
なんて一切していないよ。日本語の理解力に問題があるようだね。

[3287: 匿名さん]

>>3286 匿名さん

それなら、京都大学名誉教授の意見書を調べたらいいのではないですか？

ただ、>>3274 の書込みのように法令で定める基準への不適合が明白なら、安全性の議論をしても無意味だと思われますが。そのことが分かっておられないようですね。

[3288: 匿名さん]

具体例を挙げてくれという問いに答えられない、ということだね。
もうわかったからいいよ。

[3289: 匿名さん]

日経アーキテクチュア2019年1月24日号に、東京高裁が車路は「人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていない」として退けたと書かれてますから、十分な理由だと思いますが。

[3290: マンション検討中さん]

>>3289 匿名さん
>3281 >3284 >3286 >3288 匿名さん
の問にも全く正面から答えていないね。
勝てば官軍とばかりに、上から目線の怒涛の投稿をするかと思えば、ズバリ切り込まれると、弁を弄して逃げ回る。
貴方にはルサンク近隣住民の主張を代弁する資格が無いと言わざるを得ない。
近隣住民大勝利とは言っても、結局はカリスマH置弁護士、またN端弁護士のお陰だったという事。
結局近隣住民には、確固たる主張がない事がハッキリした。
>あの巨大マンションが建ったせいで、何百人もの人生設計が歪められてしまったのです
これだけの大事件なわけだよ、近隣住民の意見を代弁するなら、投稿者の問には誠意を持って答える責任があるんじゃないか？！

[3291: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3292: 通りがかりさん]

NIPPOはルサンクで建築確認取り消し2回目でしょ。建築確認取り消しを想定して動くものですよ。

[3293: 匿名さん]

URは積極的に動かないだろうから、損害賠償の裁判が終結するまで建物は塩漬けかね。5年ぐらい？
終われば解体してURに返還か。解体もうるさいよなあ。
そのあとはどうなるのかな。
周辺住民さんたちには迷惑な時間が続くね。。。

[3294: 匿名さん]

遊ばせておくのもったいないよな
高台で、駅近かつ静かで良い場所なのに
あの土地を三井みたいな大手が持っていかなかったのは、当時他によっぽど良い土地がごろごろしてたんだろうな

[3295: マンション検討中さん]

>具体的にどういうシチュエーションで安全でない状況が生まれるのか。、ということが知りたい

近隣住民はこう言った素朴な質問に一言も答えられない、それどころかそれを覆い隠すかのように、無意味な書き込みを垂れ流している。

>あの巨大マンションが建ったせいで、何百人もの人生設計が歪められてしまったのです

この方たちに対して、近隣住民は道義的責任、説明責任があると思う。
そうでなければ、この「人生設計が歪められてしまった、何百人の方たち」が気の毒過ぎる。

[3296: 匿名さん]

>こう言った素朴な質問
"無意味な質問” であることが分からないんですねえ。
>>3274 で東京都建築安全条例32条6号違反明らかだと言っているのですから、話は終わってますよ。

[3297: 匿名さん]

答えられないってことで話は終わってる。

[3298: 匿名さん]

>>3269 では「ルサンクの駐車場の避難上の安全性はほぼ問題はない」と書込みしているけれど、NIPPOが行ったルサンクの駐車場の避難上の安全性の主張は裁判所に退けられています。
根拠のない議論を続けていることが分からないのですか？

[3299: 匿名さん]

まあ、安全性に問題のある具体例を挙げられない（反証できない）のだから説得力はないな。

[3300: 匿名さん]

NIPPOが行ったルサンクの駐車場の避難上の安全性の主張が裁判所に退けられているから、安全性に問題のある具体例云々の質問は全く無意味な質問なのです。