ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3181: マンション比較中さん]

MRに行って図面集をもらっている人なら誰でも、駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜があること、吹抜に庇がないことはわかります。
吹抜は設計者がそのような設計にしているものです。そして、駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜があることが瑕疵だといっているのはアナタだけです。

図面は部分的でも匿名掲示板にアップすることはできません。図面が見たければご自身で入手してください。東京都の情報提供サービスを使って情報提供を受けるという方法があるかと思いますが、ご自身でしてください。

[3182: 匿名さん]

駐車場部分と住居部分との間にある通路が吹抜の下で雨に濡れるのは不可解な設計だけど、施行令117条2項の適用と主張するためにそんな設計にしているのでしょうね。ちなみに、吹抜があることは図面集では3階平面図に書かれています。3階平面図を見るべきことは皆さんおわかりでしょう。
>>3182 さん、吹抜を設ける設計を「瑕疵」とするのは言いすぎではないですかねえ。

[3183: 匿名さん]

訂正。↑は >>3180 さん、です。

[3184: マンション検討中さん]

なるほど、では吹き抜けがあることは、マンションの資料を請求した人なら分かるのですね。
であればその設計は「瑕疵」そのものと言って良いと言うか、誤った設計なのではないですか？
>吹抜を設ける設計を「瑕疵」とするのは言いすぎ
とはビックリしました。この設計を擁護するとは？立場が完全に逆転したようですね。

「そもそも２ｍ４方程度の吹き抜けで屋外を主張できる訳がない、外気に十分に解放されていないし、 それどころか車庫の内部にあるわけで、車庫が火災になったらどうなるの？
火災の際の炎や，有害な煙及びガス等がこの開口部から、２回の外廊下脇に流出（十分に解放）することになる。
こんな危険を承知で１１７条２項を適用させようとしたのであれば、業務停止３か月くらいでは済まないでしょ？ 」

どうしても青天井の開口部を開けて、”屋外”だから別建物だと主張したいのであれば、
サブエントランスを開口部の手前に造れば良い。
そうすれば開口部は駐車場の外になるので、上記のような火災時の危険はないことになる。
実際西側はサブエントランスの外が屋外だと主張しているし、東側の開口部も２ｍX4m程度に広げることができるのではないか？

さて>3131辺りから突然出てきた話のような気がしますが、2015年審査請求時に住民側は、「無理をして吹抜を設けてまで施行令117条2項を適用させようとするから無理のある建築計画」として疑義があるとしなかったのですか？

[3185: マンション比較中さん]

駐車場部分と住居部分との間を２メートル離している、その間の通路は青天の吹抜で雨にも濡れる、このような設計は居住者にとって不便で、好ましい設計でないでしょう。設計者は、ルサンク小石川を適法な建築計画にするにあたって、居住者が駐車場部分から住居部分に雨に濡れずに行けるように設計変更するべきですね。

その変更をすると別建物といえなくなり、建築基準法施行令117条2項と消防法施行令8条の緩和を受けられなくなり、設計変更が建築物全体に及ぶのを嫌っているのかもしれませんが、居住者の利便性を考えると雨に濡れずに駐車場部分から住居部分に行けるのがいいに決まってますね。

ところで、駐車場部分と住居部分との間を２メートル離している、その間の通路は青天の吹抜で雨にも濡れる、その設計が「瑕疵」というには法令違反だと示す必要がありますよね。法令違反までいえるのですかね？

[3186: マンション検討中さん]

>>3185 マンション比較中さん
なるほど？過去スレにあると思いますので、設計者を擁護するためにも、否定していただいて結構です。

[3187: 匿名さん]

図面の一部は「日経アーキテクチュア」2018‐6‐14号に載っていますよ。ただ、吹抜のことはその図面からは分からないですが。

ルサンク小石川の設計者は、吹抜まで設けることで、建築基準法施行令117条2項と消防法施行令8条による緩和を確実に受けられるようにしたかったのかもしれないですね。
他方で、設計者およびユーイックは、東京都建築安全条例の形式的な条文操作によって同条例32条には建築基準法施行令117条2項が適用されないという解釈をしたかったようですね。
しかし、>>3167 通りがかりさん のご指摘のように、いいとこどりした法令解釈は認められないということですね。
2015年の口頭審査議事録の16頁で議長が
「・・・果たして117条2項の別建築物扱いを主張するということと、その境目を通って直通階段Ｃ、直通避難階段Ｃにたどり着けるということを両方主張すると、やはりそこに矛盾を生じていることにならないでしょうか・・・」
と言っているのは、いいとこどりはダメだよということですね。

[3188: 匿名さん]

「日経アーキテクチュア」2018‐6‐14号

平面図の
2.507の数字の下
サブエントランスの文字の上に

2.507
□
サブエントランス

と書かれている□が吹抜の下になります。

[3189: マンション検討中さん]

>3131
で恐らく初めて思いついた、というような吹き抜け書き込みはいまだ？？。
一つには目撃した不鮮明な平面図によると、雨に濡れることはないという事実。
また審査会議事録を読む限りでは、”屋外”という事の主張には、青天など必要ないという事。

>その屋外への出口から、128条は敷地内通路として道や公園などにつながる、そういう敷地内通路を1.5ｍの幅で確保しなさいと。こういう規定になうているわけですね。請求人のほうからは、その敷地内通路は、２階庇ということで覆われているじゃないか、こういう覆われているものは１２８条で想定している屋外そのものを逃げることではなくて、屋内を逃げることと同等ではないかと鏑求人は言っているんじゃないか,

>外に十分開放された庇の下を通っているというふうに考えてございます。

それと１１７条２項について、屋外だから別建物という事ばかり言っているが、そもそも１１７条２項は、
>建築物が開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合における当該区画された部分
という事が前提で、初めて別建物とみなすわけ。
だから議長は旗竿状の駐車場は全体が、耐火構造の壁などで区画されるべきだ思った
>サブエントランスの部分で、住宅部分と駐車場部分はつながっている、要するに、別の建築物としてそこは全く耐火構造の壁と同じような境目になるということにはならなくなってしまうのではないでしょうか。
これに対して
>117条２項の別の建物という解釈のお話だと思うんですけれども、これは、屋内同士では開口部はあってはならないよということであって、１回表に出る出口からまた中に入るというふうなものまで制限されているというふうには解釈しておらないです。

この意味を誤解しているのではないか？
”１回表に出る、また中に入る”とは、駐車場をサブエントランスから、1回表の屋外通路に出る、また玄関ドアを開けて建物の中に入る。
と言う意味であって、
駐車場の通路を入って青天の吹き抜けの下で1回表の出口に出る、そしてサブエントランスから中に入る、というのは違うという事。
サブエントランスから先は、地下１階からのある吹き抜けのある”屋外”だという事。
それやこれやで、駐車場の通路の２ｍ四方の青天には全く意味が無いと思う次第です。

[3190: マンション検討中さん]

あとはアレだね。
逆に言えば、いくら青天にしても２ｍ４方程度の天井の開口部では「屋外に十分に解放された」とは、言えるはずもないから、屋外との主張はできるはずもない。
だから駐車場側のちっぽけな青天は、２重に意味がない事になるばかりか、法令違反の疑義も感じる。
それやこれやで、こんな青天計画する訳はないと思う次第です。

[3191: 通りがかりさん]

「駐車場側のちっぽけな青天は…」いまなお誤解してますねえ。２メートル四方程度の天井の開口部は、駐車場部分と住居部分との間の通路にあり、駐車場にはありません。

ちっぽけな青天でも、これがないと、駐車場と階段Ｂが雨に濡れずにつながり別建物とはいえなくなってしまいますから、建築基準法施行令117条2項の適用を主張できなくなって困るという、設計者日建ハウジングにとっては必須の青天です。

こんな青天計画する…きわめて不可解なことに加え、居住者にとっては雨に濡れて不便で良いことは全くありません。この青天から入り込んだ雨は駐車場の路面を濡らすでしょう。建築基準法施行令117条2項や消防法施行令8条の適用をしたいだけの設計者日建ハウジングの都合による吹抜です。
こんな設計はやめるべきでしょう。

[3192: 通りがかりさん]

>>3187 さん
> ルサンク小石川の設計者は、吹抜まで設けることで、
> 建築基準法施行令117条2項と消防法施行令8条による緩和を確実に受けられるようにしたかったのかもしれないですね。

そうですね。そして、吹抜を設けないと、建築基準法施行令117条2項と消防法施行令8条による緩和を受ける条件を満たせないと思います。

吹抜よりトップライトにするほうが雨に濡れずにいいですね。

[3193: マンション検討中さん]

「いまなお誤解」と言っていただいてもねー
そもそも誤解に満ちた書き込みの洪水状態ですので、見てる皆様も誤解しっ放しですよ。
それと誤解とは自分の方が正しいという上から目線の言いかたですよね？
いろいろ書いても”誤解”と言われてしまいそうですので、仕方が無いですねー、一つ一つ確認していきましょうかね？

>２メートル四方程度の天井の開口部は、駐車場部分と住居部分との間の通路にあり、駐車場にはありません。

では通路と駐車場部分は別建物ですか？つまり何かで区画されているのですか？

[3194: 通りがかりさん]

設計者日建ハウジングの考え方にしたがえば、
吹抜の下にある通路は「屋外」にあって建物ではないのですよ。通路と駐車場部分は別建物ですか？という質問自体が意味がない質問です。
駐車場部分と住居部分との間に「屋外」の通路があるので、駐車場部分の建物と住居部分の建物はつながらない、だから駐車場部分と住居部分が別建物になるというのが、設計者と処分庁の主張です。

もちろん、設計者と処分庁の主張は認められないという考え方もあるでしょう。吹抜を作って雨に濡れるようにしてまで別建物にしようとしても別建物として認められないおそれがあるなら、そもそも、居住者の利便性を犠牲にしてまで吹抜を作るべきでないと考えます。

[3195: 匿名さん]

ルサンク小石川の図面が判例タイムズ1457号（142頁から162頁まで）に載っています。
https://id.ndl.go.jp/bib/029580832
国会図書館に利用者登録すれば遠隔複写サービスで写しを郵送してもらえます。オンラインでも利用者登録できますよ。

判例タイムズ1457号に掲載されているルサンク小石川の判決の「前提事実」で、駐車場部分の開口部と住居部分のサブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在していると示されています。

[3196: マンション検討中さん]

>>3194 通りがかりさん
>>3195 匿名さん
まぁ住民サイドとは大違いで、一般の投稿者は情報が大変に限られますからね、ですので審査会議事録などが大きな情報源であるわけです。
そうすると、少なくとも特定防火設備の手前の駐車場側に青天があり、それが別建物の根拠となっているなどという事は、微塵も感じられないわけです。
要は駐車場からサブエントランスを出た先は、屋外通路であり屋外階段である。
ということを言っていて、１１７条２項の別建物を主張するためには、サブエントランスの手前の駐車場側に青天を設ける必要があるなどとは読み取れません。
というか青天が前提で議論されているとは到底思えませんね。
下記の吹き抜けの話の中に、特定防火設備の手前にある青天部分を言っているところがありますか？

蟻長
これが全部屋外の直通階段であると判断しているのは、この回りに吹き抜けがセットされていて、その吹き抜け部分があることによって開放性があるので屋外の直通階段であると評価していると。
・そのとおりでございます
蟻長
でも、その吹き抜けというのは､地下１階までつながっているんでしたつけ。
・まず､A階段に関しましては、階段の北側及び東側が吹き抜けとなっております。あと、Ｂ階段に関しては、同じように、西側と南側が吹き抜けという形になっております。
議長
このＢの北側は吹き抜けではないんですか。
・Ｂ階段の北側も吹き抜けの形状となっております。
議長
ただ、南側の「中庭」と表示してあるところを回り込むような形で、さっきお話ししたように、１階部分においても同じような吹き抜けがセットされていて、地下１階から１階に上がってきたこのＢ階段のところについては、住宅の前の吹き抜けの回りを囲むようにしている、この廊下部分を通って２階のほうに行く階段に至るということでよろしいでしょうか。
・そういう解釈をしております。
議長
なるほど

[3197: 匿名さん]

>>3196 判例タイムズに掲載されている図面と判決を読みましょうね。駐車場部分の開口部と住居部分のサブエントランスとの間に設けられた吹抜部分のことが正確に判りますから。
ヤフオク https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/l586987240 でも扱ってます。

[3198: マンション検討中さん]

なるほど？では読んでからですね。

[3199: 匿名さん]

判例タイムズ1457号の145頁に「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照）」との記述があるので、この吹抜部分が設けられていることはNIPPOが主張しているようです。NIPPOが提出した第6準備書面の別紙図面は、残念ながら判例タイムズには載っていません。

同じ頁（判例タイムズ1457号の145頁）に、東京都建築審査会の裁決の概要が載っています。

>>3187 さんが示された「日経アーキテクチュア」2018‐6‐14号 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3187/ に掲載された図面も合わせて読むとよくわかります。判例タイムズ1457号の160頁の図面（別紙4-1と別紙4-2）に日経アーキテクチュアが解説を付けています。

[3200: マンション検討中さん]

>>3194 通りがかりさん
>>3199 匿名さん
件の吹き抜けについて、エビデンスを出してと言ったら？
１、MRの図面集 ２、図面の一部は「日経アーキテクチュア」３、図面は判例タイムズ1457号 ４、の145頁「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在しているとの記述がある」
と言った具合に大変な変遷を重ねるわけで、最初から正面から答えようとする気はなかったようで、いつも通りでしたですね。で判例タイムズについてはいつか手に入ってから読ましていただきます。
さて一応エビデンスとしては確かなようですので、
>「駐車場側のちっぽけな青天は…」いまなお誤解してますねえ
>通路と駐車場部分は別建物ですか？という質問自体が意味がない質問です。
についてです。
誤解だとか意味が無い質問だと言うのは、貴方が設計者の代弁をしているからに他ならない、貴方一人で設計者の意図を理解したつもりで書き込んでいるという事ですね。
別建物とは例えであって、要は”区画”されているのか？という事を聞いています。

過去スレにあるように、青天を開けたかったら、青天の手前の通路にサブエントランスを設けるべきだと言っています。
要は青天が特定防火設備の手前の駐車場側にあるという事は、駐車場は耐火構造の床壁等で防火区画されていない可能性がある、という事も過去スレで言っているのです。
要は安全条例３０条違反の可能性が高いということで、これも過去スレで言っていることです。
「自動車車庫等の用途に供する部分を有する建築物の場合、自動車車庫等が他の用途の部分に与える防火上、避難上の影響が少なくありません。そこで自動車車庫等の用途に供する部分の主要構造部及び直上階の床を耐火構造とすることと定めたものです。 」

[3201: 通りがかりさん]

姑息な吹抜とでも言いたいのかな。日建ハウジングに向けて言うべきことと思うが。
NIPPOも裁判で吹抜が設けられていることを根拠に施行令117条2項の主張をしていたようだね。

[3202: マンション検討中さん]

>3144
にある部分で、雨に濡れないという図面を見た事がある。
住民説明会で配られるようなものだったと思うが、そうすると後に設変したということか？

[3203: 通りがかりさん]

住民説明会で配られるようなものがどんな図面か知らない。

MRで渡された図面集では https://farm8.static.flickr.com/65535/49711994857_b70b26b557_z.jpg の水色は吹抜の真下で青天になっていて雨に濡れるようになっている。
処分庁も建築審査会の議長に屋内駐車場の開口部から屋外に出ると主張している。
裁判所も屋内駐車場の開口部とサブエントランスとの間に吹抜が設けられていると判断している。

[3204: マンション検討中さん]

>処分庁も建築審査会の議長に屋内駐車場の開口部から屋外に出ると主張
とは、議事録からは明確には読み取れない。
サブエントランスの外は屋外だと言う主張であって、青天の下だから屋外だと言っているようには見えない。
だから議長も突っ込みを入れていない、もしこの時点で青天がどうのと言いう事になっていたら、もっと突っ込まれていただろう。
それでは防火区画されていないではないか？とかね。
要はMRでも入手できると言う図面は、審査会時点は、住民も誰も見ていないのだろう。
で裁判になり、初めて前提事項として出てきた話だと思われる。
つまり審査会当時は、雨に濡れない図面だった可能性がある。

[3205: 匿名さん]

>>3204 の独自の見解もここまで来ると呆れるだけですねえ。

2014年12月21日 NIPPOが購入者に対して販売
（販売用の図面では駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜が設けられている「雨に濡れる図面」）

2015年9月7日 東京都建築審査会口頭審査
（議長からの追及に対して処分庁が必死に弁明、NIPPOも参加人で弁明）

2016年5月10日 NIPPOが東京地方裁判所に訴訟を提起
（本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照））

2014年の販売用の図面と、2016年からの訴訟の準備書面では、駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜が設けられ、「雨に濡れる図面」である（>>3204 もこれらは認めている）。

さらに >>3204 は、2015年の審査会では「雨に濡れない図面」になっていると強弁する。
それ、無理がありすぎですよ。

[3206: マンション検討中さん]

>「雨に濡れない図面」になっていると強弁
なんかしていないけどね。
>雨に濡れない図面だった可能性がある
と言っているわけで、どこが無理が有りすぎ？
実際に審査会議事録からは濡れる濡れないは全く分からないからね。

[3207: 匿名さん]

「雨に濡れない図面」だと、処分庁は施行令117条2項の適用を主張することができなくなりますよ。

審査会の議長は、施行令117条2項の適用を前提にすると、屋内駐車場が東京都建築安全条例32条の規定に適合しないと判断し、違法な建築計画であると判断したのです。
>>2946 のように、どれか1つでも取消事由として認められれば、建築確認は取消しとなります。取消事由は1つ示せばいいのです。議長は >>3204のような開口部がどうなっているには全く拘ってないです。

[3208: マンション検討中さん]

雨に濡れない図面ってこんな感じだったような？
駐車場が1階だとすると、2階の図面ではないかと？

[3209: マンション検討中さん]

>>3207 匿名さん
議事録によると、議長は
>いろいろと聞きたいことが山のようにあるので、もうちょっとご辛抱いただきたいと思います
と仰って山のような質問を浴びせている。その中に青天の話など無かったといっているわけでね。

[3210: 匿名さん]

>>3208 の図面に加工して販売用の図面に合致させたもの。販売用の図面は>>3208 の図面とは吹抜の大きさや位置が違っています。
https://farm8.static.flickr.com/65535/49711994857_b70b26b557_z.jpg と同じように、1階の駐車場部分と住居部分との間の通路には水色で塗ってあります。

>>3208 の図面の建築計画での「建築面積」がわかりますか？

[3211: マンション検討中さん]

>>3199 匿名さん
>>3205 匿名さん
「判例タイムズ1457号」ザット読みました、大変参考になりました！
図面は小さすぎて、虫眼鏡で見ても吹き抜けの存在の詳細は不明です。

>本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している

ですが、「各開口部と各サブエントランスとの間」の一つが、東側のサブエントランス手前の吹き抜けのことを言っているのであれば、西側にもサブエントランスの手前に吹き抜けがあるということになります。
そうすると>3210の水色部分とは整合しませんが？

[3212: 匿名さん]

>>3210 の屋根と書かれた西側（https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg の左側）の水色の部分（Ｌ字の通路）が西側のサブエントランスの手前の吹抜で、判例タイムズ 1457号のいう西側のサブエントランスはＬ字の通路の先にある住居部分の建物を指しています。
屋内駐車場の建物と西側の住居部分の建物との間の通路（Ｌ字）は十分に開放されていて屋外と言えると思います。屋内駐車場の建物と東側の住居部分の建物との間の通路（２メートル四方）は屋外と言えるのかは疑問です。

>>3210 での加筆の基になった図面の図面集には
■物件概要
敷地面積／4341.76㎡（建築確認対象面積）
建築面積／2255.56㎡
延床面積／13377.67㎡
と書かれてます。これは、判例タイムズ 1457号に載っている建築計画の概要と同じです。

>>3208 の図面の基になった建築計画の概要はどうなってますか？

[3213: マンション検討中さん]

>本件駐車場から本件各サブエントランスに通じる２つの開口部
から始まっている文章ですので、駐車場側から見ての話しだと思いますので、東側は良いとしても
>西側のサブエントランスはＬ字の通路の先にある住居部分の建物を指しています
とは、図面からも読み取れませんね。
西側サブエントランスはオートロック操作盤の位置からしても、車路の壁そのものに設置されているようですので。
やはり写真を見ないと分からない話だと思います。
なお建設計画の概要については不明です。

[3214: 匿名さん]

判例タイムズ1457号の160頁に載っている図面では、Ｌ字の通路（https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg で水色で塗られている部分）にサブエントランスと書かれています。

それに対し、販売用の図面では、水色で塗られている部分（Ｌ字の通路の全て）は吹抜の下で雨に濡れます。

判例タイムズ1457号の145頁では、「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照）」と書かれており、西側の住居部分の建物の入口がサブエントランスであることを裁判所が前提事実としています。
NIPPOが裁判所に提出した第6準備書面（別紙図面）で、西側の住居部分の建物の入口がサブエントランスであると主張し、被告の東京都もそれを争わず、裁判所の前提事実となっているのではないでしょうか。

[3215: 匿名さん]

>>3213
> なお建設計画の概要については不明です。
残念です。その建設計画の概要を知りたかったです。
西側のＬ字の通路と東側の2メートル四方の通路（>>3210 の図面 https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg で水色で塗られている部分）は、どちらも、>>3208 の図面 https://farm8.static.flickr.com/65535/49773790492_bb34f0b406_z.jpg では「庇」が設けられています。

>>3208 の図面の建築計画は検討段階のもので、「庇」を設けるのは取り止めになっているのではないでしょうか。

>>3208 の図面の西側の「庇」も、東側の「庇」も、吹抜に面するように設けられていますから、延床面積には算入されません。しかし、建築面積には算入されます。
「庇」を設けるのを取り止めした結果、延床面積はほぼ変わらず、建築面積は減ります。したがって、>>3208 の図面の建築計画の建築面積は、販売用の図面の建築計画の建築面積より大きいはずです。

>>3212 のとおり、販売用の図面集（2014年刊行）の建築計画の概要は、判例タイムズ1457号144頁に載っている建築計画の概要と一致しています。また、東京都建築審査会が審査したのは2014年3月の変更確認の建築計画です。これらの事実から、販売用の図面集の建築計画と、東京都建築審査会が審査した2014年3月の変更確認の建築計画、裁判所が前提事実とした建築計画は、合致していると考えています。

[3216: マンション検討中さん]

>>3214 匿名さん
別紙４－１の平面図では西側は、横書きのサブエントランスのス右側の線がサブエントランスを示していると思いますよ。
そのサブエントランスの線の直ぐ右にオートロックの操作盤がありますから。
もしサブエントランスが先の建物側に設けられているなら、操作盤とサブエントランスが離れすぎていることになります。

まぁいずれにせよ、この青天の吹き抜けが１１７条２項の主張に重要なものかは、審査会議事録や判例タイムズからは全く読み取れません。
裁判官は前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として１１７条２項の適用を認めています。
また「都条例３２条６号の適用に当たって令１１７条２項が適用されないとする原処分庁の見解は妥当ではない・・別の建築物として取り扱わないことができるという原処分庁の主張は失当である」などと言われてしまっています。
原告はと言うと
「３２条６号の避難階段の有無の判断に当たっては令１１７条２項は摘要されず、駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる・・１１７条２項が適用される余地はない」
等々と必死に１１７条２項の適用を否定しています。
まあ３２条６号の適用についてはですけどね。

[3217: 匿名さん]

被告の東京都は、裁判所に前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として、施行令117条2項の適用を認めてもらってかまわなかったのだと思います。

NIPPOが裁判所に提出した第6準備書面（別紙図面）で「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している」と主張している、そのことを裁判所が前提事実にしているのは、施行令117条2項の適用に係わっているからと考えられますが・・・そうでなかったら、前提事実にしませんから。

[3218: 匿名さん]

判例タイムズ1457号の一審判決を読むと、裁判所は、建築基準法施行令117条2項が東京都建築安全条例32条6号に適用されるか否かに関係なく、違法な建築だと判断しているようです。

すなわち、同誌の149頁あたりで、裁判所は、
「以上によれば、避難階以外の階に設けられた本件駐車場は、その部分に都条例32条6号所定の避難階段を設けることを要するところ、これが備えられているとはいえず、本件マンションの建築計画は、同号に違反する違法がある。なお、以上の説示は、都条例32条6号の適用に当たって施行令117条2項が適用されることを必ずしも前提としたものではないが、仮に、本件駐車場と1階住宅部分とが施行令117条2項により都条例32条6号の適用に当たっても別の建築物とみなされるとした場合には、1階東側住宅部分に存する避難階段Cをもって本件駐車場の避難階段とみる余地がないことは、上記の事実関係に照らして明らかであるから、いずれにしても、都条例32条6号適合性に関する原告らの主張は採用することができない。」
と述べています。

デベは、同誌の153頁あたりで
「都条例32条6号所定の避難階段の有無の判断にあたっては、施行令117条2項は適用されず、本件駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる。」
と主張していますが、
他方で、裁判所は、
「避難階段Cが本件駐車場との関係で都条例32条6号所定の避難階段に当たると解すると、自動車車庫等における避難の安全性を確保する観点から施行令の制限を附加し、自動車車庫等に直通階段又は避難階段を設けることとした都条例の規定の前記趣旨に沿わないものとなる」ことを理由として、本物件の建築計画が都条例32条6号に違反すると判断しています。

つまり、仮に（都条例32条6号に施行令117条2項が適用されないとの）デベの主張が通ったとしても、裁判所は、以下の理由により都条例32条6号違反と判断したものと考えられます。
① 本件駐車場の床面と南側道路出入口の床面との高低差は約2.5mあり、本件駐車場は「直接地上へ通ずる出入口のある階」に設けられているとはいえない（避難階以外の階に設けられている）。
② 避難階段Cは本件駐車場との関係で都条例32条6号所定の避難階段とはいえない。

[3219: 通りがかりさん]

>>3218 匿名さん
仰る通りですね。そうなると、>>3208 の図面のように、駐車場部分と東西の住居部分との間に「庇」を設けても、>>3210 の図面のように「庇」を設けるのを取り止めしても、東京都建築安全条例32条6号の適用については変わらないことになります。

居住者の利便性の点では >>3208 の図面のように駐車場部分と東西の住居部分との間に「庇」を設けてあるほうが、よい設計だと思います。

[3220: マンション検討中さん]

結局は”安全条例３２条６号違反”
避難階にない駐車場は（自動車が出入りする建物部分に令１２３条に規定する直通）避難階段を設けなければならない。
つまり令１１７条２項には一切関係がない、あとは避難階の定義だけ、と言っても常識的には争う余地のない、至ってシンプルな案件と言って良いかと。

令１１７条２項が効いてくるのは、令１２２条１項。
「本件建築物１に１１７条２項を適用せず、一体の建築物とした場合、本件駐車場は床面積１００㎡の防火区画が設けられていないから、１２２条１項が適用されないため、5階以上の階に通ずる直通階段A,Bは123条の規定による避難階段としなければならない」
審査会議事録には122条1項そのものは出てこないものの、この辺は指摘されている。

原告は
「３２条６号の避難階段の有無の判断に当たっては１１７条２項は摘要されず、駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる・・１１７条２項が適用される余地はない」既出
と言いながら
「122条1項の適用に当たっては、その前提として117条2項が適用され、駐車場と他の住宅部分は別の建築物とみなされるため、122条1項の違反はない」
と大変理解に苦しむ矛盾した主張をしている。
なので被告からは
「矛盾した解釈により、避難階段の設置義務を免れるものと言わざるを得ない」
とか言われてしまっている。

ただ疑問は、裁判所は117条2項をアッサリと認めたようだが、どのような理由だったかが不明。
「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」
と言いながら
「本件駐車場から本件各サブエントランスに通じる２つの開口部がある 、間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している 」
と言っているのは矛盾しているし、吹き抜けをどのように考えていたのかも分からない。
まぁ安全条例32条6号違反が明らかなので、争点外の117条2項とか122条1項とかは問題
としなかったのではないか？

[3221: 匿名さん]

NIPPOは、判例タイムズ1457号147頁によると、
都条例32条6号の規定は、「避難階又は地上に通ずる直通階段」をもって避難階段と位置付けるものであり、同号の「避難階段」を施行令123条所定の避難階段と同義に解する必要はない、
と主張したのですねえ。

[3222: マンション比較中さん]

NIPPOは >>3221 のような主張が裁判所に受け容れられると本気で考えたのでしょうか。

裁判でどのような主張をするかは代理人の弁護士次第ですが、どんな主張でもしたらいいというものではないです。そもそも、NIPPOの代理人の弁護士は >>3221 の主張をしたいのなら東京都建築審査会での審理の場でするものでしょう。

東京都建築安全条例32条6号の
「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」
の規定は、避難階以外にある大規模の自動車車庫の中に避難階段を設けることを義務付けるものとしか読めないです。

[3223: 匿名さん]

Yahoo！ニュースに出てたけど記事がよく解らんかったので来たけどまだ解決してないのね。

全戸完売なのに…文京区民に食い止められたマンションの地獄
4/21(火) 11:00配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200421-00026610-gonline-bus_...

文京区小石川で建設された分譲マンション「ル・サンク小石川」が販売を終え、引き渡し寸前に建築確認を取り消される。建築確認取り消しの訴訟を起こしたのは、建設に当初から反対していた周辺住民の一部。彼らが繰り出した、かなりトリッキーなロジックに不動産業界は唖然とした。

【解説】建築確認下りて、工事着工して、完売して、なのに中止。いったい誰が得するの?

これは現地をぜひ見てほしい案件やな。寂しいで。購入者も決まり竣工したマンションが仮囲いに囲まれたまま、誰が住むこともなく東京の都心にず～っと建ってるんや。建築確認下りて、工事着工して、売れて、竣工したマンションの建築確認を取り消して、いったい誰が得するいうんや?

建築基準法上のかなりテクニカルな解釈を巡って争ってその違法性を指摘して、建築確認取り消させる近隣住民と法律事務所のインセンティブは何や?　それを想像すると薄ら寒くなってこんか?

こういうマンション建設反対運動が起こるのは特定の区に集中しとる。中にはマンションに住んでる人間が自分のマンションに「日照をうばう○マンション反対」言うて垂れ幕つっとったりする。笑けてくるわな。わしやったらそういう区には住みたないわ。どうですか?　文京区の皆さん?

「避難階」と「避難階段」の隙をついたナゾ
【ナゼ?】避難階には避難階段はいらない　避難階段があると避難階ではない

ル・サンク小石川の建築確認はナゼ取り消されたのか?　全宅ツイ設計部の一級建築士「お鯛さん」と全宅ツイのグルさんの対談で解説していこう。

お鯛さん（以下お鯛）　まず本件の実態の整理をしますと東京都安全条例に駐車場には避難階段が必要であるという規定があり、ただし避難階（直接地上へ逃げられる階）については避難階段は不要となっています。ル・サンク小石川の駐車場は確認申請上1階にあたり、駐車場の車路で直接屋外に出られる形状になっています。

よって確認検査機関は避難階であるという判断のもと本件駐車場には避難階段は必要ないと判断し、建築確認を下ろしています。住民側の訴えはかなりトリッキーなロジックなんですが、まず、東京都安全条例には避難階段として「階段またはこれに代わる斜路（スロープ）」と記載されているので、この車路は斜路（スロープ）だから避難階段である=避難階段があるってことは避難階じゃないよね?という組み立てで1階の駐車場を避難階と呼ばせないようにしました。

すると避難階段の設置が必要になってきて避難階段の構造の規定には「幅3m以上の場合は中間部に手摺等を設ける」と規定されているため、車路のど真ん中に手摺を立てない限り避難階段にならないので、この駐車場には避難階段が設置されていないという事で建築確認が取り消されるに至りました。

全宅ツイのグル（以下グル）　なるほど。全然わからんw　え～っとちょっと整理しますね。だいたい「避難階」と「避難階段」って似ててややこしい。「避難階」のことを「直接地上へ逃げられる階」と呼ぶわ。ほんでそもそもル・サンク小石川の道路に面してる1階には傾斜した車路（スロープ）を下っていく駐車場があり、それが問題になったと。するとこんなやりとりがあったんだろうか…。

デベロッパー　駐車場は「直接地上へ逃げられる階」だから駐車場に避難階段いらない。

反対住民　地上まで高低差のあるスロープ通っていかなあかん駐車場は「直接地上へ逃げられる階」ではないし、安全条例にもスロープ=「避難階段」と書いてある。「避難階段」があるということはやっぱり駐車場は「直接地上へ逃げられる階」ではない。「直接地上へに逃げられる階」ではないなら、駐車場に避難階段がいる。

デベロッパー　スロープが避難階段ならええやんけ!

反対住民　残念、避難階段の構造の規定には手摺が必要と書いてあるけど、手摺を建てたら物理的に車の通行が不可能で駐車場の用をなさないやろ?

グル　難しいな。要は「直接地上へに逃げられる階」ではないとみなされてしまうための「避難階段」の定義（=スロープすなわち避難階段）と「避難階段」の構造の定義（=手摺を中間部に設ける）の隙間を突かれたんやな。スロープだけで「避難階段」であるし、手摺のないスロープは「避難階段」ではないと。建築基準法禅問答や。民間審査機関で下りた建築確認が後から取り消されるんやったら審査機関も建築確認制度もいらん気がしてきよるな。

お鯛　そこは問題視されてるところではあるんですが、制度の発端の「建築確認」というのは「行政処分」にあたり、本来行政の権限でのみ行える制度です。その性格を残したまま行政が手一杯なので民間にその作業を開放したというのが問題の根源ですね。「行政処分」なので、その取り消しの行政処分が特定行政庁（役所）が行えるという判断になります。

本来であれば行政にも民間にも「建築主事」という資格者がいて、その主事が確認済みを下ろしているので同等の権限のはずなのですが…実際は民間の主事は行政から怒られたら従わざるを得ないと…。

グル　そもそもなんですが、民間建築機関って確認下ろす前に役所に相談しないんですか?

お鯛　ほとんどの場合はしないです。建築主事という同等の権限なので課長がほかの課の課長に判断仰ぎにいくような形になっちゃいますね。

グル　なるほど。でも裁判所や建築審査会が取り消せるなら、おまえらが確認も下ろせやって思いますよね…。一級建築士としてお仕事してるお鯛さん的にはどうなんですか?　本件、そこまで重大な建築基準法や安全条例違反に感じますか?　すでにある建物や時間やお金を無駄にするほどの?

お鯛　僕的には違反とは言い切れないし、判断はかなり厳しいと思います。

グル　でも建築確認取消しの判決は確定…。

お鯛　ですね…。

【こんなクソに気をつけろ?】

・文京区のマンションは出来てから買え

・皆が住みたいとこは、皆が"自分だけ"住みたい所や

・小さな隙が大きな物件を転ばすんや

【この記事の写真を見る】

※　本記事は、書籍『 クソ物件オブザイヤー 』（KKベストセラーズ）より一部を抜粋、再編集したものです。

[3224: 匿名さん]

>>3223 匿名さん

幻冬舎の記事ですね。
https://gentosha-go.com/articles/-/26610

ただ、この記事で述べられた法解釈は、判例タイムズ1457号と全く整合していないですねえ。
判例を正しく読んでから記事を書くようにしないといけないですねえ。

[3225: 匿名さん]

>僕的には違反とは言い切れないし、判断はかなり厳しいと思います。

というスタンスなんでしょ。
確かに「誰が得するんや」とは思うね。

[3226: マンション検討中さん]

>>3224 匿名さん
>判例を正しく読んでから記事を書くようにしないといけないですねえ。
っておっしゃってもね。だいたい皆さんは建築確認が取り消された段階で書いていますから。
そもそもこのスレでも「車路（斜路）に手摺があれば建築確認は取り消されなかった」というような誤解に満ちた書き込みで溢れていましたけどね。
判例に基づいた話となったのは極々最近ですね。

[3227: マンション比較中さん]

>>3225 匿名さん
建築士が記事に見解を載せるのであれば、専門家として詳しく調査した記事になるようにするべきです。

読者の方が、以下のように、しっかりと状況を理解しているようです。周辺住民が以下のコメントしているのではないと見受けられます。


全戸完売なのに…文京区民に食い止められたマンションの地獄（幻冬舎ゴールドオンライン）のコメント一覧
https://headlines.yahoo.co.jp/cm/articlemain?d=20200421-00026610-gonli...


○編集担当者はよくぞまあこんな記事にOKを出したな…


○文京区は都心区でありながら住宅地、特に戸建て住宅が多く市民活動色の強い場所だからね～。
とはいえ、この記事はマンション側の目線で書きすぎている。

確かに最大の論点は「避難階問題」ではあるけれどそれ以外にも、
・「HANARE」と称した居住区（デベロッパーは納屋扱いと説明）の二方向避難（具体的にはドライエリア）が確保できていない
・高さ制限22mを超えた27m
など、ツッコミどころが沢山あるんですよ。
言ってしまえば反対市民も反対市民だけど、とりあえず作っちゃえばこっちのもん（だったかはわからないけどそう取られかねない動き）とばかりにマンション建てちゃったマンション側もマンション側。

どっちもどっちなんだけど、裁判所は反対市民側の意見を採用したって事。


○地上1階の駐車場、道路からはスロープを下る。
これ、地上1階で建築申請出してるけど、実態は半地下って
ことじゃないかな？　傾斜地の建物によくある話だけど
反対派にそこを突かれたから、行政に建築確認を
取り消されたのかもね？

[3228: 匿名さん]

>>3227

やはり「どっちもどっち」という意見が多いみたいだね。

[3229: 匿名さん]

>>3227
「どっちもどっち」なら、NIPPOが裁判を起こしても裁判所がNIPPOの意見を採用することはあり得ないだろう。

>>3221-3222 が指摘しているように、裁判でのNIPPO代理人の弁護士の主張にも無理があると思われる。

[3230: 匿名さん]

廃墟の隣に住む刑に処せられた御近所の皆さんには本当にご愁傷様としか言えません。

もっと大人な解決はできなかったのか...