ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[308: 物件比較中さん]

Nippoは購入者に説明しないまま
なのですか？

[309: 匿名さん]

もう購入者は存在しませんが。

[310: 匿名さん]

>>309
この物件ですね
↓
「三菱だから買ったんですよ！」
――「絶対に大丈夫と言ったわけではない」と聞いていますので、とくに過失があったとは考えていません。
「家を売ってしまったので、2月から住むところがないんですが？」
――ご自分で探していただくということで、よろしくお願いいたします。
http://friday.kodansha.ne.jp/archives/68411/

[311: 匿名]

「手付け金返還のうえ､売買代金の2割に相当する額を解決金としてお支払いし､売買契約を解除させていただきます｡ 」

…二億六千万の二割って、アヴェンタドールが買えるな

やはりこれか(笑)

[312: 匿名]

あの区議さんが「嬉しいお知らせがあります」と書いていたのが物凄くひっかかる(笑)

「喜ばしい」とか「喜ぶべき」とかにする議員のほうが俺は好きだな

[313: 匿名さん]

>312
この区議さん、もう興味が春日後楽園の方に移っていて、残った廃墟には関心などないみたいですよ。

[314: 匿名さん]

>>311
家を売ってしまった購入者の気持ちになれば。
不本意で納得行かないと思うし、避難路の疑義があるマンションを十分に説明しないで販売したNIPPOや三菱地所に対して慰謝料を求めたいというのは当然だと思うよ。

[315: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

なるほど。
本音と建前、理想と現実。

デベが悪い、周辺住民の訴え方が悪い、さまざま意見はありますが事実はひとつです。

業界を震撼させた、かの11.2事變でコンサバになったデベは文京区の特定街区のマンション開発に対して従来以上に敬遠、または保守的な収支換算にて仕入目線の低下を招いています。

オリンピック関係なく都心集積が一層加速する今からの10年、20年を考えると一部周辺住民のこの清廉なご私的、もとい、ご指摘は誠に素晴らしいですね。

正しいことを正す。まさに悪代官成敗の大岡さん。
注目の区です、文京区。

相続増税と二次相続、三次相続の増加で資産売却の難易度が増す中、デベから敬遠されても地面と古家を守り続けられるか。息子の代、孫の代まで土地と環境を守り続けられるか。資産のアップサイドは？

高級戸建→マンション、高級コンドミニアムの流れは世界的です。
ロンドン、パリ、ローマ、NY。

10年後、20年後のこの地域の未来が非常に楽しみですね。

[316: 匿名さん]

> 業界を震撼させた、かの11.2事變
意見は東京都建築審査会におっしゃっては。それとも、行政庁に意見できませんか。
逆に言うと、東京都建築審査会をここまで怒らせることができるNippoは凄い会社です。コンサバなデベなら２度目の建築確認取り消しにならないように安全側に設計しますから。

[317: 物件比較中さん]

>>316
NIPPOの株主も
激おこぷんぷん丸 でしょうか

[318: 匿名]

おこ。おこなので訴訟おこ。まだまだ続くこれがNIPPOスタイル。

[319: 匿名さん]

時間稼ぎ？
株主 ますます 激おこ？
社長や役員の退職金は保留しますか？

[320: 物件比較中さん]

>>318
震災復旧談合も訴追されていますしね
NIPPOは

[321: 匿名さん]

駐車場出入口のスロープ
12年前も争点だったのなら、もっと早くに設計を直しておきなよ。
NIPPOは自ら地雷を踏んでいるな。

[322: 匿名さん]

裁判突入で、廃墟状態の長期化は決定的ですね。

[323: 匿名さん]

Nippoや、神鋼不動産に
就活している人は
必見ですね

[324: 匿名]

談合くらいで何をいまさら。

[325: 匿名さん]

行政罰で済まず刑事告発・起訴される事例はめったにないと思うが。

[326: 匿名さん]

建築確認取消、建築主が都を提訴、っすかw

[327: 物件比較中さん]

これかな
http://miraitohouse.com/merit/sharehouse_risk_law

[328: 匿名さん]

これっすね
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDG27H1F_X20C16A5CR0000/

[329: 匿名さん]

今朝の東京新聞に大きく報道されていた。

>>318
NIPPOは今更どうしようというのか。勝算もなく東京都を相手に法廷で争うのは不適切と思う。

[330: 匿名さん]

今後文京区で分譲するデベのためにも、購入予定者のためにも、
法廷ではっきりさせるのは有意義だと思います。
NIPPOが勝訴したら損害賠償金は文京区が拠出して下さいね。

[331: 匿名さん]

勝てなかった場合に
ＮＩＰＰＯ社長と役員は役員報酬は返す覚悟で
法廷闘争に臨んでいるのか疑問です。

勝てる見込みがあるのなら、ＮＩＰＰＯは
昨年のうちに国土交通省に再審査請求していたはずですから。

[332: 匿名さん]

勝てる勝てないは裁判だから、終わらないと分からない。
確実なのはこれで2年程度は動きが無くなるということだけ。

[333: 物件比較中さん]

NIPPOが初めから避難路を安全側に設計していればよかっただけのこと。NIPPOの株主は怒っていいと思うよ。

[334: 匿名さん]

誰の不作為であるのか、密室の外で明確になるといいですね。

[335: 匿名さん]

NIPPOは設計者の日建ハウジングシステムと検査機関のユーイックは訴えないのですか。
日建ハウジングシステムにユーイックとの協議記録を全て出させれば明らかになると思いますがね。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん

まずは取り消しを無かったことにする裁判でしょ。それで勝訴すれば検査機関を訴える必要がないのだから。
敗訴したら次は検査機関を相手に裁判するかもね。

[337: 匿名さん]

2度の建築確認取り消しの重みがわかってないね、Nippoは。
東京都は建築確認取り消し裁決を出す時点で臨戦態勢を済ませているよ。

[338: 匿名]

訴状の文面を確認したい。ロジックとレトリックでどちらにも転ぶと思っているので。

[339: 匿名さん]

昨年9月7日の口頭審査の記録を読む限りでは
Nippoに東京都建築審査会に勝るロジックとレトリックを
持ち合わせてないように思えます。

> 訴状の文面を確認したい
そうですね。新聞には訴状の内容が書かれていたので
記者は訴状の文面を入手できているのでしょう。

[340: 匿名さん]

万が一NIPPOが勝った場合、痴漢の冤罪みたいな感じで、周辺住民が損害賠償請求されたりする可能性があるのでしょうか？

[341: 匿名さん]

ありません。弁護士会の法律相談にでも行って勉強してきてください。

[342: 匿名さん]

周辺住民が東京都建築審査会に審査請求を提起することは、権利です。
NIPPOが東京都を相手に東京地方裁判所に訴訟を提起することも、また、東京高等裁判所や最高裁判所に上訴することも、権利です。
もし争訟を起こすことで損害賠償を求められるのであれば、NIPPOが裁判を続けることはできなくなります。ただし、NIPPOの株主が怒ることは別の問題としてあります。

[343: 匿名さん]

>>326
これですね
http://twitter.com/re2chcom/status/737063582408413184

[344: 匿名さん]

地域にとって良くない方向に転がっていきますね。。。

[345: 匿名さん]

完売マンション建築確認取り消し
http://ameblo.jp/akane-rea/day-20160531.html

[346: 匿名さん]

>>344 匿名さん
取り消しからここまでの展開は完全に予想通りの展開であって、良くも悪くもなってないと思いますよ。

[347: 匿名さん]

Nippoのやっていることは
行き当たりばったりと思うけどね。
建築確認取り消しを想定してなかったんでしょ。

[348: 匿名さん]

>>346 匿名さん
予定通り悪くなっているということですか。
廃墟が長期間残存することにデメリットはあっても、メリットがあると思えませんが。

[349: 匿名さん]

>>348
土地譲渡契約書の「建設義務」期限が迫る

ル・サンク小石川は05年6月にも「自動車車庫出入り口に面する道路（堀坂）幅員が6mに満たない」などの理由で都審査会が建築確認を取り消している。NIPPOと神鋼不動産は都市再生機構に対して「建設義務の完了期限を延期する要請」を出しており、直近の完成期限は16年7月31日まで延長されていた。この7月末を守れなければ、建築主は都市再生機構に対してペナルティーを負う。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/053100680/?P=2

[350: 匿名さん]

>>349
譲渡契約書の12条には「建設義務の期限内に完成しない」など、契約内容の履行に違反した場合、「約9億円の違約金を支払う」と記載がある。
同13条では契約違反に対して「催告によらず契約を解除できる」としている。
契約解除となった場合には、建物を建築主の費用負担で取り壊して敷地を原状回復させ、さらに土地を都市再生機構に返還するという厳しい条件が付いている。

[351: 匿名さん]

設計は日建ハウジングシステムか
デベのいいなりに描いちゃったかな

[352: 匿名さん]

>>348 匿名さん

そうですね。余り興味がなかった人からは予定通り悪くなってると、言えるかもしれません。
ただ、反対派は取り消し裁判でNIPPOが負けて、撤去義務付けは住民側が負けて、そうこうしてるうちに5年くらいたって、ほとぼりも覚めて、施行済みの高さ制限の範囲で再建築される。ここまで想定してるかと。

再生機構の違約金絡んでくると、そっちも係争沙汰になるでしょうから、もうちょっと長引くかも知れませんね。

[353: 匿名さん]

購入者からの損害賠償の請求は？

[354: 匿名さん]

綺麗な建物なのにもったいないですね。

[355: 匿名さん]

URの建設期限のため
工事を急ぐあまり避難路の設計がいい加減になったのでしょうかね。
残念な話ですね。

[356: 匿名さん]

>>355
すでに一回延期してるようなので、それはあまり関係ないかと。

[357: 匿名さん]

ＵＲが自前で賃貸住宅でも建てていれば、あんな無理矢理感のある建物にはならなかったかも知れない。

[358: 匿名さん]

無理矢理感ある建物だから建築確認取り消し。２度もね。

[359: 匿名さん]

半地下のハナレの疑義のことも
あかいさんが早くから指摘していた。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
でも結局のところ避難経路以外は、違法と認められたわけじゃないしねぇ。

[361: 匿名さん]

避難路は12年前にも争点だった。東京都建築審査会の裁決に書かれている。NIPPOが設計を直すべきだった。
ハナレがいつから登場したのかわからないが、斜面状の敷地に無理矢理感の設計ではあると思う。

[362: 匿名]

NIPPOの看板で丸投げ仕事をやらされてる下請けの方々は今ちょっと気の毒。全国に多数いらっしゃると思うが、トップ→ダウンで仕方のない社会。所属会社の誇りを胸に頑張ってほしいなと。無論、NIPPOの全体評価や是非とは関係ないはなしですが。良い魂の力を結集して作られた建物は輝きが違います。小石川もそうだったのにね。

[363: 匿名さん]

>>362さんはNIPPOを擁護したいらしいけど、輝きが違っているとしても、設計に疑義があっては元も子もないと思う。

ル・サンクの評判については林田力さんが著述を出している。

[364: 匿名]

林田力という人もその著述の力も知らないし、NIPPOの全体評価とは関係ない話だと断っても「擁護」という語に結びつける読解力の貧しさ…

[365: 通りがかりさん]

残念な論旨で驚きます。

[366: 匿名さん]

あやしい計画だったのでしょうねー
http://youtu.be/q2UTnaS3trQ?t=3445

[367: 買い替え検討中さん]

水道工事、ガス工事、建築工事、公園工事なんの工事にも難癖つけ金をゆすり、たかり
どこの地区の工事にも言いがかりをつけたり難癖をつけ何でも反対、不条理な要求をする
人生を落後したクレーーマー住民と区議、
インテリクレーマーは街をぶち壊すのが楽しみのようだ。
この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が
何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。反対する住民も金を要求する点で同じだな。
こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

[368: 匿名]

違法性が万一認められなかった場合でも、運営管理委員会には近隣者を参加させるという決めだったので(笑)

[369: 匿名さん]

何れにせよクレーマーの類でしょうが、何の為に活動していたのでしょう。
今のところ区議と弁護士を覗くと誰の利益にもなっていないので、感情的な拘りだけでここまで活動してきたのだとすると相当なものです。

次に何か建てる時に保育園や老人ホームを含んでくれると結果として地域として助かりますね。

[370: 匿名さん]

違法マンションを推奨するかのような書込みが多いですね。
建設関係者ですか？
そんなだから東京都建築審査会を怒らせて
建築確認取り消し裁決を２度も受けてしまったのではないですか。

[371: ご近所さん]

誰も違法マンションを推奨などはしていないのでは？どの文脈からそのように読めるのでしょうか。

このマンションは、一度確認機関が確認をおろして、それは文京区の判断でもあります。業者からすれば、正しい設計図面を出して確認を得たものについて、あとから違法と裁定がでて取り壊さなければならないのは、現状の確認制度の方に問題があると考えるのではないでしょうか。また、違法というのは、現段階での審査会の判断で、裁判で覆るかもしれないし、その意味で境界線上であることも確かです。

建築基準法を遵守するのは当たり前ですが、自宅の建築でも建築確認がおりるかどうかで設計を決めている訳で、全ての項目を余裕でクリアなんていう家は都心部の住居でほとんどないのではないでしょうか。一度でも自分で家を建ててみればすぐ分かることです。

地域の安全という正義を振りかざすのであれば、バランスも大切で、判断の微妙な避難経路の問題（しかもそれはマンション住民の問題）と、セットバックもせずに耐震基準を満たさない木造住宅の密集と、どちらが早急に解決すべき問題なのか、よく考えるべきではないでしょうか。

[372: 匿名さん]

ついでですが、ル・サンクは建築基準法ではなく、東京都の建築安全条例に違反しているとされたので、"違法"という言い方は正確ではありません。
路上喫煙禁止等と同様、自治体によって異なるので、裁判でそのあたりがどう判断されるかだと思います。

[373: 匿名さん]

>>371のご近所さん
> このマンションは、一度確認機関が確認をおろして、それは文京区の判断でもあります。

UHECが確認をおろしたことは、このマンションでは、文京区の判断にはなりません。思い違いをされているのではないですか。
文京区建築指導課にお尋ねになると詳しく教えてもらえますよ。

>>372の匿名さん
> ついでですが、ル・サンクは建築基準法ではなく、東京都の建築安全条例に違反しているとされたので、"違法"という言い方は正確ではありません。

違法で正しいです。東京都建築安全条例は建築基準法第40条や同法第43条第2項の規定に基づく条例なので、東京都建築安全条例に違反することは建築基準法違反で違法となります。
建築基準法第107条では、条例に違反した場合の罰則も規定されています。

[374: 匿名さん]

誰が法的に悪かったのかは裁判で明確になるので、今考えなくてもよいのでは。
掲示板での議論に意味などありませんよ。
法律で解決できない感情的、政治的な問題ならまだしも。

[375: 匿名さん]

> あとから違法と裁定がでて取り壊さなければならないのは、現状の確認制度の方に問題があると考えるのではないでしょうか。

建築確認の民間開放による弊害といえます。

民間の検査機関がおろした確認に疑義がある場合に、行政に審査請求ができること、建築基準法（東京都建築安全条例や建築物バリアフリー条例など法律の規定に基づく条例を含みます）に違反していれば行政が建築確認を取り消すことができる制度にしておく必要があります。民間の検査機関が公正中立であるとは限らないからです。

ル・サンク小石川後楽園の建築計画は、建築基準法への適合について、１度も行政は適法と判断していません。これまでに、東京都建築審査会は、２度の建築確認取り消しの判断をしています。
Nippoが係争中に建設を強行してしまったこと、販売してしまったことに問題があり、係争のリスクを軽く見たのがこのような事態を招いています。Nippoの社長と役員の責任は重大です。

[376: ご近所さん]

>UHECが確認をおろしたことは、このマンションでは、文京区の判断にはなりません。思い違いをされているのではないですか

思い違いでしたら失礼しますが、指定確認検査機関の行為の責任は文京区にも属するのではないですか。
その意味で、文京区は検査機関の判断を是認しているはずですが。

http://www.retio.or.jp/info/pdf/63/63_02.pdf

文京区が指定検査機関の判断に積極介入しない/できないことが前提、逆に言えば文京区はその判断に従うことが前提の制度ですよね。

[377: 匿名さん]

> 思い違いでしたら失礼しますが、指定確認検査機関の行為の責任は文京区にも属するのではないですか。
思い違いですよ。文京区に属しません（建築基準法施行令第149条第1項第1号）。

[378: 匿名さん]

>>377
法律論を押し出しちゃうと、検査機関に責はあっても、NIPPOには非はなくなっちゃいますよね？
ギリギリの設計をすることは違法ではありませんし、検査機関が依頼者側を向くのはその制度を作った方の問題です。
買収でもしてれば当然別の話になりますが、法律論を語るなら、今回は建築の過程にも販売の過程にも何ら違法な部分はなく、単に、事業会社が自らリスクを追って行動し、たまたま損失を追っただけの話で終了です。

[379: 匿名さん]

>>378
検査機関に責はあっても賠償してもらえないでしょうね。

URの違約金の問題は解決できますか？
http://twitter.com/hamanosuke/status/739354363051679744
自らリスクを追って行動した結果、URへの違約金まで発生したりすると
NIPPOの株主は経営陣の責任を追及することになりませんか。

[380: 匿名さん]

>>379
金額的に社の存続がかかるような話でもなく、総会で話題になるかも程度なのでしょうね。

しかも、どうもURはとりあえず様子を見る方向のようです。
この手の違約金には買主の責によらない場合みたいな例外条項があることが多いです。
他の方が再三書かれているように検査会社の問題であって、文京区やNIPPOは「法的には」問題はないので、違約金取るにも揉めかねません。
しかも取り返しても、訳ありな土地になだけに、次の買い手がつかないとURも困ります。
それくらいなら違約金の免除や減額を盾にNIPPOに完成を迫る、と言うのはあり得ることでしょう。

[381: 匿名さん]

他の方が再三書かれているように文京区は関係ないですが
NIPPOは建築基準法の規定による責任を負います。
それと日建ハウジングシステムの建築士は建築士法に基づく処分がされるかと思います。

[382: 匿名さん]

>>381
責任を追うことと違法とは違いますからね。
しかも他の事例を考えると、建物を撤去する責任は負わされない可能性すらあるわけで、違法かどうかでNIPPOを追求することに、あまり意味はないのでは？

[383: 匿名さん]

東京都は違法という姿勢を貫いていますね。12年前から。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん

>>383
そうですね。ただ、それは避難経路の不備があるのに建築確認を行った検査機関の決定に対してですね。

[385: 匿名さん]

そうですね。12年前から地下駐車場からの車路が避難路を兼ねていることが争点になっていて、東京都から適法の判断はもらえていない状況だった、東京都の姿勢は一貫していたと思われます。
たしかに建築確認制度の民間開放により、民間の検査機関で建築確認をもらったら開発業者が建築工事を進めることはできます。しかし12年前の教訓から、東京都の建築審査会で違法の判断が出る事態はNIPPOには十分に想定できたはずです。避難路についてはリスクのない設計にしておくべきだった。設計変更に多少のコストがかかっても、真っ当な開発業者なら建築工事を強行したりせず設計変更したのではないでしょうか。
後になって15億1900万円の特別損失が出るような、危ない橋を渡ることをしていいはずがない、金額的に社の存続がかかる額かどうかではないと思いますよ。

[386: 匿名さん]

>>385
株主の立場ならそうでしょうね。
違法かどうかより、リスク管理の甘さを詰めたくなるでしょう。
ただ、株主なら、その処理で更に損をする事も許せないわけで、良いはずがないとか単純な話にはならないです。

[387: 匿名さん]

>>375
民間車検場では合格とされた車が、運輸局が確認したら
「いやふざけんな。これ法的に無理だろ。誰だこんなのに許可出した奴は」
となって使用停止処分食らうようなもんか

[388: 匿名さん]

ぜんぜん違うと思います。

[389: 匿名]

私は良い例えだと思いました。

[390: 通りがかりさん]

私も、いい例えだと。

[391: 匿名さん]

大喜利か。

[392: 匿名さん]

ん、運輸局が確認して違法なものは民間車検場でもダメだろ。

[393: 匿名さん]

東京都が違法という姿勢を貫いている建築計画について
民間の検査機関がダメといわないのですよ。
それで２度も建築確認取り消し裁決を受けることになっています。

[394: 匿名さん]

車検の話しでしょ？

[395: 通りがかりさん]

避難経路の問題は別にして、自分が建築主だったらどう思います？

[396: 匿名さん]

民間が法律を解釈してはいかん。全てお上の判断を仰ぐのだ。

[397: 口コミ知りたいさん]

>>392 匿名さん
ディーラーも民間なんだが、車検場に持ち込むしかないのか、なんか変？何を信用すれば良いのやら。

[398: 匿名さん]

グレーな建築物は
民間の検査機関の判断で進めてはいけない

[399: 匿名さん]

民間の車検を通った車に対して、隣の家の人間が運輸局に訴えたところ、車検が取り消されたということでは。

[400: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん

巧い！

[401: 匿名さん]

それも違うような気がするし、車検を例えにすると本質が破綻すると思います。
車検が取り消されるというのは聞いた事ないし。

[402: 通りすがりさん]

>>395
例えば自分が一戸建て建てる時に隣人から同じ事されて確認取消になったら、その隣人をハンパなく怨むでしょうね。
法律論より感情が先に来ちゃうと思います。

[403: 匿名さん]

非難されるべきなのは建築士、そのような建築士に設計させ代理させた施主。
隣人をうらむのはお門違い。

[404: 通りすがりさん]

>>402
だから、自分がその立場だったらそんな理性的に考えられないだろうって言ってるだけでしょ。
お門違いと思うのは勝手だけど、他人から「このように考えろ」と言われる筋合いはない。

[405: 匿名さん]

もう収集つかないね。撤収！

[406: マンション検討中さん]

>>403 匿名さん
どうやって建築士を選ぶの？商取引でお願いして、国が認めた機関で許可を貰い、入居間近に隣人からクレームで許可が取消されて、ハイそうですか、私がわるーございました。て納得出来ますか？という事。

[407: 匿名さん]

>>406
ルサンク小石川についていえば
清水建設の建築士が撤収した時点で逆風が吹いていたんだろうな。