ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3041: 匿名さん]

> 令１１７条２項により駐車場側とサブエントランス側は別建物となっています。
ということでしたら、
避難誘導灯により導いている直通階段は、避難階段の規格を満たすか満たさないかにかかわらず、別建物の直通階段となっているのですよね。それなら東京都建築安全条例３１条５項の基準の直通階段にさえならないことになりませんか？

[3042: マンション比較中さん]

駐車の用に供する部分の床面積の合計が５００平方メートル以上かどうかにかかわらず、駐車場に直通階段がないから、東京都建築安全条例３１条違反ということですか。

[3043: マンション検討中さん]

>>3041 匿名さん
全ておっしゃる通りと思います。

「安全条例３１条５項の直通階段」とは運転者等の避難上の安全性を確保するために、駐車場側に設けるものですので、エントランスを隔てた別建物にある直通階段とは全く別物という事だと思います。

[3044: マンション検討中さん]

>>3042 マンション比較中さん
駐車の用に供する部分の床面積の合計が５００平方メートル以上
・安全条例３２条６号
駐車場に（令第１２３条１項・２項に規定する）直通避難階段を設ける。

５００平方メートル以下
・安全条例３１条５号
駐車場に直通階段又は傾斜路等を設ける。

ルサンクの場合は、東京都建築安全条例３２条違反ということで間違いないと思います。

[3045: マンション比較中さん]

階段に代わる傾斜路に求められる構造と車路の構造を両立させることはできないから、地下駐車場には車路とは別に駐車場内部に直通階段を設ける必要がある（東京都建築安全条例３１条）
地下駐車場の駐車の用に供する部分の床面積の合計が５００平方メートル以上の場合には、駐車場内部に設ける直通階段は安全性を高め避難階段の規格を満たす必要がある（東京都建築安全条例３２条）

避難誘導灯で別建物の直通階段に導く設計が問題だったことになりますね。

[3046: マンション比較中さん]

>>3040
駐車場内部に階段が必要なら、車路の勾配を1/8にすることに全く意味がない、その設計変更の方針に問題があったことになる。

[3047: マンション検討中さん]

>>3040 匿名さん
議事録にヒントがあるように思います。
>駐車場と同一平面図上にある車路も含めて１階だという申請において、審査した。ただ車庫の位置と道路までの間に若干勾配があるので、外廓下を通じて階段にも通じるような形でやった。
要は、車路の勾配を1/8に緩くして”若干”勾配がある。と取り繕いたかっただけではないか？

処分庁の弁明は、元々の設計に問題があるとは言え、避難階としての認識が(議長も）驚くほど甘いのが見て取れます。まあ避難階を否定されたら終わりだ、と必死の弁明と言う方が当たりですかね。

>住戸からドライエリアに出る出口、これも直接地上 に通ずる出入ロと。また、駐車場から道路に出る出入口、これも直接地上に通ずる出入口というふうにみなしております。

>住戸については、１階が避難階だとしても、１階からダイレクトに出るのではなく、地下１階まで階段で下りて避難する、または、２階まで上がって避難するという形での計画になっているので、基準法上は適合していると認識している。

つまり駐車場スロープは単に「直接地上に通ずる出入口」であって、避難経路とは捉えていない事が分かります。だから避難誘導灯も付けていない、という事のようですね。

[3048: マンション検討中さん]

>>3045 マンション比較中さん
ほぼおっしゃる通りですが、車路の構造は例え令２６条に適合していたとしても、安全条例３１条５号の「直通階段又は傾斜路等」には該当しない。
「直通階段又は傾斜路等」は車路とは別に、独立して設ける、のだと思います。

>非常誘導灯等が設置されておりまして、１階に関しては、階段を経由すれば、地下１階及び２階のほうに避難が可能という形になっております。
既出ですが、避難誘導灯はあくまで１階の住民を非難階まで導くもので、
駐車場から避難誘導灯で別建物の直通階段に導く設計になっていたかは疑問です。

[3049: マンション比較中さん]

>>3047
まあ避難階を否定されたら終わりだ、と必死の弁明というのは、その通りで。

議長と処分庁とのやりとりは、https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3014/ の事実と合わせて読むと、地上との高低差が大きい地下の部分は避難階でないとの判断を示した2015年6月の別の裁決を議長も処分庁もわかっていて、それを念頭に必死の弁明をしているのだろう。

[3050: マンション検討中さん]

>>3049 マンション比較中さん
２００５年当時からの誤解を、今の今まで引きづっておられるようですね。
ルサンクで条件を仮定しての話です

①車庫のスロープの高低差が１ｍ以内であっても、１階は避難階ではない
よって車庫内に避難階段を設けなければ安全条例３２条違反

②車庫のスロープの高低差などが現在のままでも、１階の北側に直接表に出られるホントのサブエントランスがあれば避難階である
よって安全条例違反とはならず合法

ルサンクは高低差１３ｍほどの斜面地に建っていますので、①、②ともほぼあり得る仮条件だと思います。
車庫のスロープの高低差、またスロープが令２６条に適合しているか否かなどは、避難階の適否とは一切関係がない。
要は車庫の車の出入り口は、一切の避難路を兼ねることができないということですね。
その理由としては過去スレをご熟読くださいね。

[3051: マンション比較中さん]

車庫のスロープの高低差が１ｍ以内であれば、車庫は避難階。
そこ誤解しているよ。

[3052: マンション比較中さん]

高低差が１ｍ程度なら避難階というのは、国土交通省の問答集にも載っている。したがって、車庫のスロープの高低差が１ｍ以内であれば、スロープの勾配を1/8に設計変更することには、意味がある。手摺りも要らない。

ルサンク小石川では、車庫のスロープの高低差が２．５ｍあるので、スロープの勾配を1/8に設計変更しても全く意味がない。スロープの勾配を1/8に設計変更したのが設計者（日建ハウジング）の発案なら、設計者の責任であって、NIPPOから損害賠償を求められるかもしれない。もし処分庁（ユーイック）の発案なら、処分庁に責任があるかもしれない。

[3053: マンション検討中さん]

>車庫の車の出入り口は、一切の避難路を兼ねることができない！
これこそ安全性に配慮した大胆な発想でしたね。

まあいずれにせよ
ルサンクは安全条例３２条６号 違反だから
>駐車場に（令第１２３条１項・２項に規定する）直通避難階段を設ける必要がある。
という結論に違いはないという事ですね。

[3054: マンション検討中さん]

あと令２６条は一切関係なかったのです。
手摺さえ付ければ、建築確認が取り消されることは無かった、と言うのは大変な誤解だった。
と言うのを忘れていました。

[3055: 通りがかりさん]

自動車車庫の出入口を掘坂を下る方向に車庫との高低差が０mの位置に移設するというのは？
それで車庫が避難階にはできる。というのは大胆すぎる発想ですかね。

[3056: マンション検討中さん]

>>3055 通りがかりさん
おっしゃる通りですね。そもそも図面がないのでイメージできず、勝手な事を想像しております。
続きですが、車庫自体が避難階となると、確かに直通避難階段は不要となりますが、１階住居側も避難階になるのでしょうか？
その場合は車路が避難経路となりますが、車庫内を避難経路とする場合は、外気に有効に解放された部分があること、のような縛りがあったように思うのですが、車庫の出入り口の部分だけで事足りるのでしょうか？
この辺りは議事録では言っていなかったような気がします。

[3057: 匿名さん]

外気に有効に解放された部分があることのような縛りがあるのは、東京都建築安全条例１９条の窓先空地から道路までの屋外通路ではないですか？
東京都建築安全条例とその解説に図が載っています。

[3058: マンション検討中さん]

>>3057 匿名さん
ありがとうございます。
ネットで拾ったものですが、もちろん安全条例の窓先空地と屋外通路の話しではありません。
避難経路として、屋内駐車場を通る場合の話なのですが、どこかに埋もれてしまいました。
いずれにせよ、ルサンクの場合は１階は避難階ではないので、直接関係のない話でした。

[3059: 通りがかりさん]

>>3058
駐車場が避難階であるなら屋内の部分に外気に有効に解放されていることの縛りがあるのでしたら処分庁（ユーイック）が主張する駐車場が避難階だというのは別の違反が出てくるではないですか？
詳しい人教えて欲しいです。

[3060: マンション検討中さん]

>>3059 通りがかりさん
「 駐車場内を通る場合 通路部分の幅員は１ｍ以上、長さは25ｍ以下とし、駐車スペースとは明瞭に区分すること。 建築物の外周部には、外気に有効に開放された部分があること。 」

避難経路についての、ある自治体のローカル規定のようですね。
一応ルサンクに当てはめてみると、処分庁は駐車場と１階共に避難階だと主張していたのですが、駐車場の車路を１階の避難経路として設定していないので、問題ないという事だと思います。

[3061: 匿名さん]

ユーイックは、避難階でない車庫を避難階と言い続けたり、車路の勾配を1/8に設計変更しても意味がないのに設計変更させたり、一貫していないことしてますね。

[3062: マンション検討中さん]

>>3061 匿名さん
おっしゃる通りですね。
>車路の勾配を1/8に設計変更して
いるバアイではありませんよ！と言って上げたかったですね。
結果論として言えば、果たしてこの時に一体何を考えていたのかは、全く謎というしかありませんね。
まあ頭悪いと言うか、何ていうか、２００５年当時から住民に言われ続けていた、車路の問題の本質に気付くことはなかったようです。
要は”避難階段”を付ける設変をしてさえいれば、建築確認が取り消されることは無く、現在の惨状は防げたわけですから。
一因は、そもそも当初は住民が認識不足であったり、誤解をしていた？良く言えば戦略的に的を突いた指摘をしなかったことが奏功したと言えると思います。
２００５年当時、住民が「駐車場は避難階ではない、よって安全条例３２条違反」！
と言ってしまっていたら、住民は負け！だったのです。

さて「車路の勾配を1/8に設計変更」したことは法令的には全く意味を持たず、建築確認が取消される事態を防ぐことはできなかったわけですが。
駐車場からの避難経路の安全性が向上した、とは言えると思っております。

[3063: 匿名さん]

その辺の説明をNIPPOが受けていたかは疑問。法的リスクは大きかったと思う。

[3064: 匿名さん]

2005年当時から、避難路の問題は指摘されていたはずなのですが、デベの担当者は当時の建築審査会での審査の経緯を把握していなかったのですかね。
住民がデベの誤解を指摘していたらよかったというのは、まるで住民側にも非があるような書き方ですが、そもそも自分が開発するマンションについてそんな重要なことを誤解するのが問題なのではないですか。

デベが2005年の裁決を丁寧に分析することなく、その結論だけを見て、裁決で具体的に指摘された２つの点だけを直せば大丈夫と考えていたとしたら、慎重さに欠けていたのではないですか。

[3065: マンション比較中さん]

>>3064さん　全く同感です。
2005年の設計者の清水建設はNIPPOに指摘していたのではないか、そしてNIPPOが慎重に判断しようとしなかったのではないか、と思います。

[3066: マンション検討中さん]

>>3064 匿名さん
>>3065 マンション比較中さん
素朴な疑問がまた湧いてきました。
”避難路”とは２００５年当時から言われているのですが、そもそも避難路とは何を示すのでしょうか？
そして避難路とやらは、住民の主張としてですが、２００５年当時と２０１５年審査請求時とは、同じものを指すのでしょうか？

[3067: 匿名さん]

さてねえ…

2005年裁決によると、審査請求で車路のスロープ（避難路を兼ねる）の勾配が1/8を超えるとの疑義が呈され、それに対しNIPPO側が車路のスロープは人が避難路でありませんとは主張してなかったのですよね？
車路のスロープが避難路の基準を満たしているかが争われたと読めるでしょうね。

それでNIPPO側が2014年の設計変更で勾配を緩くしたということは、車路のスロープを人が避難する用途に使えるようにしようと考えたのでしょうね。

[3068: マンション検討中さん]

>>3067 匿名さん
>車路のスロープ（避難路を兼ねる）
とは２００５年に住民が言い出したのですよね？
そもそも、住民にとって２００５年の”避難路”とは何を指していたのか？
では２０１５年の”避難路”とは同じものだったのか？ということを聞いています。
正に”テセウスの船”ですね！
２０１５年の車路のスロープは１/８に勾配が緩くなっているのは別とします。
つまり平面図上で住民は”避難路”とやらを、どのように考えていたのかを、お応え頂けれは幸いです。

[3069: マンション検討中さん]

避難路
津波被害を受けた場合、住民が高台などの一時避難先に逃げる際に使う。

[3070: 匿名さん]

建物の中にいる居住者や建物利用者が建物の外に安全に避難するのに用いる廊下、階段、出入口、通路といったものが避難路ではないかなあ。

設計者と工事監理者は、避難路に安全性が欠けることがないように配慮する注意義務を負っている。

[3071: マンション検討中さん]

>>3070 匿名さん
なるほど？
結局は避難経路のことをおっしゃっているのだと思いますが
正面から答えていただいていない、と言うかなんのこっちゃ？ですかね？
恐らくNIPPO側も２００５年当時は、なんのこっちゃ？だったことが覗えます。

では２００５年当時の避難経路は、何処から車路のスロープに繋がるものとして問題視されていたのか？平面図的にご説明願えますか？
>建物の中にいる居住者や建物利用者が建物の外に安全に避難するのに用いる
のが車路のスロープである。
しかし令２６条に違反しているから安全性に欠ける、ということだったのでしょうか？
勾配が１/８以下で手摺が無いと、高齢者・身障者・子供などが安全に避難できない、と言うご主張だったのではないか？と想像いたします。

[3072: 通りがかりさん]

雨水貯留槽や変電設備への出入りのための階段や通路は、管理業務にしか使わないから避難路に当たらないだろうね。
車路のスロープは車庫への車の出入りだけに使うなら、避難路に当たらないだろうが、車庫の利用者が避難するのに使うなら、避難路に当たるだろう。

[3073: マンション比較中さん]

建築基準法は建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めているもの。
人が通行するスロープの基準として勾配1/8以下と定めているのだから守らないといけない。

だからNIPPOは2014年に車路のスロープの勾配を1/8に緩くする設計変更をした。NIPPOには基準を満たしていないという認識があったのだろうね。

[3074: マンション検討中さん]

>>3073 マンション比較中さん
要は２００５年当時、住民の考えていた避難経路とは何処からどこまでですか？
という事を聞いています。

[3075: マンション比較中さん]

>>3064 さんの「2005年当時から、避難路の問題は指摘されていたはずなのですが、・・・」は全くそのとおり。
建築主と設計者が、避難路に問題がない建築計画にするように対応しなければならない。
車路は車庫への車の出入りだけに使うことにして地下駐車場の内部に階段を新設することも含めて、建築基準法の定める基準に適合させることを建築主と設計者が考えないといけないというのも、>>3064 さんの仰るとおり。

[3076: 匿名さん]

>>3074 さん
避難路の問題は前々から指摘されていたのに、NIPPOが慎重に判断しなかったことが問題なのだと思いますよ。

[3077: 匿名さん]

> 恐らくNIPPO側も２００５年当時は、なんのこっちゃ？だったことが覗えます。
なんのこっちゃ？だったのなら、慎重に判断して、確り対応するまで計画を進めてはいけないのではないでしょうか。
そして、確り対応できていないのに、販売活動をしてはいけないです。

[3078: 通りがかりさん]

東京都建築安全条例の運用について（技術的助言）に「一棟であっても令第117条第2項の規定に基づいて区画された階段室型などは、避難関係の規定は別建築物として取扱う」との解釈が示されてますが、この解釈は設計者には有名でしょうか。

別建物を経由して避難してはいけない、という解釈は妥当とは思いますが。
この解釈がよく知られたものであるなら、ルサンク小石川の設計者（日建ハウジング）や検査機関（ユーイック）のような判断の誤りは起きないと思いました。

[3079: マンション検討中さん]

>>3075 マンション比較中さん
>>3076 匿名さん
>>3077 匿名さん
>２００５年当時、住民の考えていた避難経路とは何処からどこまでですか？
この程度の問に正面から答えられないのですかね？まぁ一種のゴマカシでしょうね。

では単刀直入に行きますか？
住民は２００５年当時からルサンクの駐車場が
>東京都建築安全条例３２条６号違反
と言う認識はありましたか？

無かったですよね？
あったのであれば、審査請求時にズバリ指摘しているはずと思いますので。

[3080: マンション検討中さん]

>>3078 通りがかりさん
ご指摘の技術的助言ですが、
>「階段室型等の主要な出入口について 」避難階のそれぞれが主要な出入口となることに留意
とありますので、あくまで住戸の主要な出入り口に関しての規定であって、これを３２条６号の避難階段に当てはめるのは如何かなものか？と思います。
最も処分庁もそのような事を言っていたのではないか？と記憶していますので、コンサバティブに適用されるでしょうか？

[3081: 通りがかりさん]

審査請求する側は何か１つでも違法が認められればいいのでズバリ指摘する必要なんて全くないでしょ。

車路のスロープの施行令２６条違反が言えれば十分だったんじゃないの？
それに、NIPPO側は施行令２６条違反を追及されて、車路のスロープが避難路であることを否定できなかったんでしょ。
ちなみに、ル・サンク小石川の問題は>>3078のことを設計者が知らななかったことが大きな原因だと思っているよ。

[3082: 通りがかりさん]

2005年に施行令26条違反を追及されて、車路のスロープが避難路であることを否定できなかったのは、当時の処分庁（東京建築検査機構）は施行令117条2項で別建物になっている側への避難ができないことを知っていたからではないでしょうか。
つまり、車路のスロープが避難路でないと言ってしまうと、駐車場からの避難路がなくなってしまうから。

施行令第117条第2項の規定に基づいて区画された階段室型などが避難関係の規定は別建物となることは、前々から、東京都建築安全条例とその解説にも記載されてましたよ。

[3083: 匿名さん]

審査請求事件では、処分庁側は建築計画のあらゆる箇所を適法であると弁明しなければならない（１つでも適法と言えないと建築確認取り消しになる）ということ、理解なさってますか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/2946/
に丁寧に説明がされているのですが。

審査請求する側は１つでも違法と認めてもらえれば、建築確認取り消しになるのです。

ここには書きませんが審査請求事件に特有のことがほかにもあって、審査請求する側に比べると処分庁の側の方が１つ１つに的確に弁明することが求められます。

[3084: マンション検討中さん]

>>3082 通りがかりさん
むしろ逆だと思います。
処分庁がスロープを駐車場からの避難経路として考えた形跡はない、と言うことが覗えると思います。
駐車場は避難階であるとずっと思っていた、と言うか避難階ではないとは考えもしなかった、なので勾配さえ１/６のまま放置したのでしょう。
また傑作なのは１階も避難階であると主張していたことです。
１階は避難階であるはずもなく、避難階ではないとしても避難規定には問題がないのにも関わらずです。

当時、駐車場が避難階ではないという認識が有れば、安全条例３２条６号に基づき、即避難階段の設置に動くはずです。
これさえやって置けば建築確認が取り消されることは無かったのですから。
施行令117条2項で、別建物という事を知っていたか否かは問題ではないと思います。

ちなみに、C階段を避難階段仕様にしたらしいですが、ここは駐車場のサブエントランスからは最も遠い階段ですので、これを駐車場の避難階段だと言い張るのは無理がありますね。

[3085: マンション検討中さん]

>>3081 通りがかりさん
>>3083 匿名さん

はいはい、何時も言う事は同じですね。一度くらいは他人の問に正面から答えてから言ってくださいね。
そして２００５年来相変わらずスロープ問題で令２６条ですか？
手摺さえ付ければ、建築確認取消とはならなかったのでしたっけ？
そうすると結果論にさえなりませんね。

もし住民サイドが、当時から安全条例３２条違反が分かっていて、２０１５年に満を持して出してきたとしたら、これは相当に悪質ですよ。

>建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。

住民の方々が、まさかそこまで悪知恵を働かせていたとは？思いたくはないですがね。

[3086: 匿名さん]

>>3084さんは、まさかと思いますが、ルサンク小石川の駐車場の駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル未満であれば、条例に適合する駐車場だと考えたりしていませんか？

[3087: 匿名さん]

誤解していますよね。駐車場の駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル未満なら東京都安全条例31条の基準を満たす必要があり、500平方メートル以上なら東京都安全条例31条の基準と32条の基準の両方を満たす必要がありますが、ルサンク小石川では施行令117条2項で別建物のなることの影響で東京都安全条例31条の基準を満たすこともできないですよ。

[3088: 匿名さん]

>>3085 マンション検討中さん は、
　「建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。」
という住民側の戦略を問題視しているようですね。

そういう戦略がいいのかどうかは議論あると思いますが、デベが文京区の指導に従う姿勢を見せていれば、そもそも住民側がそんな戦略をとる必要はなかったのですよ。
そういう意味では、住民側もデベもどっちもどっちだと思います。

さらに、（2回目の）建築確認の取消の裁決は、もっと早く出るはずだったのですが、絶対高さ制限の施行直前にデベが変更確認をとったために、裁決の時期が大幅に遅れて、完成間際に裁決が出てしまったのです。
これは結果論ですが、デベが変更確認という余計なことをしなければ（おとなしく文京区の指導に従っていれば）、工事が進む前に建築確認取消の裁決が出て工事が止められ、建築確認を取り直すためには上層階の減築が必要になるという致命的な事態を避けられたのです。

ルサンク小石川の件で、住民側は少しやりすぎではないか、デベが気の毒ではないかという点については、そう思わないでもないですが、かといってデベにまったく落ち度がなかったかといえば、そうとは言えないと思います。

[3089: 匿名さん]

確認取り消しの理由となった違法の箇所は変更確認の前に示されており、変更確認はその違法の箇所を適法にするものになっておらず、変更確認をとったことは裁決の時期を大幅に遅らせる効果しかありませんでした。

変更確認という余計なことをしなければ工事が進む前に建築確認取消の裁決が出て工事が止められていたでしょう。デベもですが、設計者と処分庁に判断の誤りがあったと言えます。

[3090: 通りがかりさん]

2005年に建築確認取り消しの裁決を受けた処分庁と、2015年に建築確認取り消しを受けた処分庁とは、異なる民間検査機関ですが、どちらの処分庁も緩い審査しかしないで建築確認を下ろしていますね。議事録 http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf を読むとよくわかります。的確に審査していなかったことがデベにとってよくないことになっています。