ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2820: マンション比較中さん]

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町のように元からの購入者は希望すれば優先的に入れるとしておけば購入者が提訴することもなかったと思いますが
三菱地所にできてNIPPOにできないのはデベロッパーの姿勢の違いでしょうか？

[2821: 匿名さん]

再度の販売はどうなっているのでしょうね？

[2822: マンション検討中さん]

ル・サンク小石川後楽園、意外と大きいな。
分譲いつされるんだろ

[2823: 匿名さん]

そのうち何年かしたら解体して売却ではないですかね。何十年も塩漬けにすることもできますし。

[2824: 匿名さん]

>>2823
先月の週間現代の記事によると何十年も塩漬けにすることができない事情があるようだよ。
NIPPOさん、そこのところどうなの？

[2825: マンション検討中さん]

>>2817
NIPPOと神鋼不動産の担当者は
いつ頃に建築確認取り消しのおそれに気づいたのだろうね。
建築確認の執行停止になった時点では万事休すだったのだろうが。。。

[2826: 匿名さん]

建築確認の執行停止がされた時にNIPPOから連絡は翌月になってからという状況で。。。
工事の再開は時間の問題です。当たり前でしょう。
なんて書込みしている人もいましたね

[2827: 通りがかりさん]

>>2824 匿名さん
元が公的機関の土地の払い下げなんで、転売禁止、一定期間内に公募による分譲などの条件がついてるはず。
民間から手に入れた土地と違い、事業継続の見込みがないなら更地で返却せよ、となるはずだよ。

今は裁判中なので特段の事情ってやつで問題ないけど、全ての裁判に決着ついたら言い訳がなくなるので、裁判の決着後は1～2年はともかく、長くは塩漬け出来ないでしょうね。

[2828: 匿名さん]

富士銀行の社宅跡地でしょ

[2829: 通りがかりさん]

>>2819 通りがかりさん
取り消し訴訟は、取り消し判定が間違っているのではないか？という裁判。
賠償請求は、取り消されるような問題を建築確認で見逃した責任を問う裁判。

取り消しが当然！ってくらい明らかな問題であれば見逃した責任はむしろ重くなりますからね。
内容が違うので必ずしも結果が見えてるとは言えません。

ただ、行政相手の裁判は非常に部が悪いので勝ち目は低いと思います。
事業をしている以上、間違いによるリスクも含めて計画すべきである、とか、そういう立て付けで負けるんじゃないかな。

[2830: 通りがかりさん]

>>2828 匿名さん
富士銀行→都市基盤整備公団→NIPPO

[2831: 通りがかりさん]

「営業マンの『建築確認が取り消されることはない』という言葉を信じてサインしたんですよ！」との契約者からの怒声には、「絶対に大丈夫と言ったわけではない。こちらに過失があったとは考えていません」と回答したという。
こうした対応に納得できない入居予定者数名は、今年1月、NIPPOと神鋼不動産を相手取り、総額約1億3000万円の損害賠償請求の訴えを東京地裁に起こした。

「実はル・サンクの土地はURから購入する際に『建築物の建設を完了する』旨の条件が付けられており、違反した場合は更地にした上、URに返還しなければならないという取り決めになっている。
そんな最悪の事態を避けるためには、減築するにせよ、建て替えるにせよ、建物を造って販売するしかないでしょう」

・・・東京土地物語 第15回 後楽園に無人の「新築 億ション」が打ち捨てられるまで より

[2832: 匿名さん]

入居予定者が怒るのはもっともだと思う

[2833: 匿名さん]

これは酷い
URに返還したら、今までのコスト全て損失だ
不動産の営業マンも２流会社だと、証券営業並みの胡散臭さがあるよね

[2834: 匿名さん]

NIPPOは
舗装業だけしていればいいのです

[2835: マンション比較中さん]

設計者の過失が認められるケースでは？
誰も日建ハウジングシステムの責任を問わない、不思議な話。

[2836: マンション検討中さん]

営業・販売を請け負ってたのは三菱地所で、
説明会では、
三菱地所の言葉だから信用したんですよ
という言葉も
上がっていました。

[2837: 通りがかりさん]

マンション購入者からは、「前代未聞の裁決が下りたということは、前代未聞のひどい建築物を造ったということ」などの声が上がった。
中には、入居前に、現在の家を売ってしまった男性も。自宅を売った男性は、「2月からですね、住まいがないんですけど、わたしは、どこに住めばよろしいんでしょうか」と話した。

まさかの事態に、購入者からは、「一番問題なのは、そもそも、これだけもめてるところを、正確に購入者に伝えてなかったところ」との不満も聞かれた。
購入者側は、建築主も、販売会社も、自分たちに、きちんと説明をしていなかったと主張。
購入者の怒りは、販売の窓口となっていた三菱地所レジデンスへ。
マンション購入者「あれだけ細かい問題点がリストにされたけど、あなたの会社は聞いていたの?」
三菱地所レジデンス担当者「すみません。わたしどもも、今回の事象が起きて、こういった事情は知りました」
なんで大丈夫って言ったんですか!

・・・みんなのニュース 追跡マンション不安 入居寸前に契約解除、購入者が激怒です より

[2838: マンション比較中さん]

酷いですね。デベを訴えている入居予定者に勝訴していただきたい。

>>2829 通りががりさん
取り消しが当然！ってくらい明らかなら
日建ハウジングシステムが止めないといけないのでは。

他の検査機関にチェックをしてもらったとの話でしたが、避難路についてどのような指摘がされていたのでしょうか。

[2839: マンション比較中さん]

NIPPOは一級建築士事務所で、多数の一級建築士がいますよね。
設計図を精査できないのですかね？

[2840: マンション検討中さん]

億ションで、
芸能人を全面に押し出すのは
珍しい気がしますが、
担当執行役員氏の奥さんが、
あの歌舞伎役者のファンだったので
しょうか。

[2841: 匿名さん]

>>2840 さんの話は本当ですか。
詳しく聴かせてほしいです。
担当執行役員は建築確認が取り消されるかどうかの瀬戸際に
猿之助さんと共演することに目が行っていたことになりませんか？

[2842: マンション検討中さん]

情報も早かったようで、
歌舞伎役者氏、神速の逃げ足を見せ、
一切メディアでは言及されませんでしたね。

[2843: 匿名さん]

嘗ての話題歌舞伎役者さんが再度出てきました、時は巡ると言いますが、さてこの次はどうするのか、先々どうなるのか興味のあるところです。

[2844: 匿名さん]

朝日新聞のサイトが堀坂の写真を掲載してますね
https://book.asahi.com/article/12947311

[2845: マンコミュファンさん]

変更確認して駐車場の斜路の勾配を緩くするように指示したのは誰でしょうね。
2.5メートルの高低差の斜路なので緩くしただけでは避難路として適していないわけですから。ユーイックが指示したのならユーイックに責任あるから損害賠償を求めるのでしょう。設計した建築士の指示なら日建ハウジングに責任あるから損害賠償を求めるのでしょう。いずれの場合も東京都は無関係と思いますよ。

[2846: デベにお勤めさん]

もう4年が過ぎたのですね
工事が止まってから。

[2847: マンション比較中さん]

４年を経て結論を得ず投稿も過去を振り返り堂々巡りになるのでしょうか、時がたてば内装も各設備も機能不全、再使用不可は避けられません、前向きの話が聞きたいです。

[2848: マンション比較中さん]

4年前に上部の2階分をスパッと斬って再販売するのがよかったですね。NIPPOがこの4年で得たものは何もない。購入者との訴訟にもなっているようですし。

[2849: 匿名さん]

都市居住評価センターも巻き込んで4つ巴の裁判が続いているみたいですね。
入居予定者の人たちは参加しないのでしょうか。NIPPOに対する損害賠償に関係してくるのではと。

[2850: デベにお勤めさん]

文京区は建築の設計図を見ていなかったのかなあ。避難路の不備を指摘できなかったんだねえ。

[2851: 匿名さん]

ここの警備員さんが常駐していた古いビルは、解体後売れたのかね？
スミフが更地販売していたような記憶がある
誰か仕入れてマンション建てればよかったんだよ
住んでいた頃解体工事が超絶うるさかった

[2852: マンション比較中さん]

あのビルのオーナーは15年間警備員の詰所として貸して儲けてたんだね。解体したのはルサンクが建たないと判断したんだろうね。

[2853: マンション比較中さん]

儲けようとした人がNIPPOのそばから去って行く。NIPPOが見限られたということではないかと。
最も見限りたいと思っているのは神鋼不動産か。

[2854: 匿名さん]

それと大手デベロッパーが加わってないようなプロジェクトに神鋼不動産が付き合っているのが不思議。

[2855: 匿名さん]

>>2848 マンション比較中さん

きっかけは高さ制限ですけど、このマンションが引き渡し停止に陥ったのは、あくまでも避難経路の問題です。高さ自体は当時なら一応合法でした。

なので上2階をスッパリ切ったところで避難経路問題はなんにも解決しませんから、高さを引き下げても引き渡しも再販売も出来ません。

そこが簡単に直せる目処があるなら取り消し裁決が出る前にさっさと設計変更してるわけで、簡単には直せないからこそNIPPOは徹底抗戦せざるを得ないわけです。

まあ行政への損害賠償請求は恐らく敗北に終わるでしょうから、その次に検査機関に対する損害賠償請求裁判をやって裁判も終わりになるでしょう。

あと3年くらい待てば次の動きが見えてくるかもしれませんね。

[2856: 匿名さん]

建物を崩して、また返すんでしたっけ。買い手がつきますかね。

[2857: 匿名さん]

あと、擁壁は土地の持ち主に属するんですが、擁壁の強度がもし不足していたら、どうなるんですかね。売買でなく返還なので、何かあったら誰が責任を負うのでしょう。第二章、第三章がある様な気がしてなりません。

[2858: マンション検討中さん]

2855 匿名さん
避難経路問題って確か「性能的には避難経路として認められるが、東京都安全条例は性能規定ではない！」
とか言われて取消の取消が認められなかったと記憶しているのですが、
だからNIPPOは機能的には大丈夫だと思って審査請求が出ても小手先の設変しかしなかったのではないかと思うわけです。
では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
具体的に教えてもらえますか？

[2859: 匿名さん]

性能的には避難経路として認められる…とは裁判所は判断してないですよ。2.5メートルの高低差がある斜路では避難路として不適合なのです。

[2860: マンション比較中さん]

性能には問題ないとか強弁していたのはNIPPOだけで東京都も裁判所も認めていないですよ。
NIPPOが本気で賠償を求めるなら日建ハウジングシステムを相手にするものでしょう。

[2861: 匿名さん]

>>2858

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

私も知りたい。今回の取り消しの一件、外野には非常にわかりにくい。
いまだになぜなのか腑に落ちない

[2862: マンション検討中さん]

2861 匿名さん
その通りです。尤もらしい事を言う人が居ますが

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

と言う素朴な疑問には答えてくれないのです。

[2863: マンション比較中さん]

既出ですが。

2005年の東京都建築審査会の裁決が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。小石川マンション計画には8つの違法の疑義があり、車路を避難路として使っていることの疑義も指摘されています。
避難路の疑義は判断されずに当時の建築確認が取り消されています。

これをNIPPOが、避難路の疑義は違法とされなかったと誤解したのではないか、そのため避難路が不備なマンション建設を進めたのではないかというのが、過去レスで何度か書込みされてました。

どうすれば避難路の不備を直せるかは、2.5メートルの高低差がある車路を避難路として使えない以上、別に地上につながる避難路を作るしかないと思います。

[2864: 匿名さん]

建築確認を取り直すためには、上層部2階部分を減築するだけでは駄目で、避難路の問題を解決するために設計変更する必要があると思います。そのためには、設計者の日建ハウジングの協力が不可欠なので、NIPPOは日建ハウジングとは喧嘩できないのではないかと推測します。日建ハウジング以外にこの厄介な建物の設計を引き受けてくれるところはなさそうです。
今の建物を取り壊して新しいマンションを造るのなら、ほかの設計事務所でもいいかもしれないけれど。
ルサンク小石川はクソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれてからもう5年近く経ちます。ちなみに、このときの第1位はあの「コニファーコート成城学園前II」という極めてシュールな物件だったので、実質的に第1位といってもいいでしょう。
思い返せば、ルサンク小石川で最大の謎は、なぜNIPPOが絶対高さ制限をあらかじめ守るようにとの文京区の指導に従わなかったのかということです。販売住戸数を減らしたくなかったのは分かりますが、ほかのデベロッパーはみな文京区の指導に従っていたということなので、自社だけ従わないことがリスキーだと思わなかったのでしょうか。NIPPOはこのマンションが初めての物件というわけではなく、マンション業界のことは分かっているはずなのに、なぜそんな無謀な判断をしたのでしょうか。指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にならずに済んだし、クソ物件オブザイヤーに選ばれることもなかったのに。

[2865: マンション検討中さん]

>>2863 マンション比較中さん

大変参考になりました。
当時はヘタな鉄砲数打ちゃ当たる的に８つもの疑義が出されていたわけですね。
で、結局は一団地認定が認められないことと、６ｍの接道がないことの２つだけで、建築確認取消となった。
その後６ｍ道路に拡張するために開発許可も必要になり、それに伴い低層棟も廃止となった？
であれば、やはり避難経路の”性能”については、当時都審査会が認めていたということになりませんか？
その後公開空地も設定し、６ｍ道路もほぼ完成し、斜路（車路）の勾配も減じ？再確認も下りた、にもかかわらず、今度は避難経路のみの問題で確認取消となった。
そして避難経路の修正をして再申請できるならまだしも、再申請するためには施行されたばかりの絶対高さ制限に合せ、２階分の減築が必要となってしまった。
これではあまりにもデベが気の毒だと思うのは私だけでしょうか？

他のデベは絶対高さ制限に合せて設変したのにと良く言われるようですが。
ルサンクの最初の建築確認が申請された当時は、絶対高さ制限は影も形もなかった、が長年の熾烈な反対運動に対処しているうちに絶対高さ制限の素案が公開され、文京区からこれを考慮してくれと言われたが、もうこれ以上の譲歩はできないと断った、という経緯ではないのでしょうか？

絶対高さ制限に合せ計画変更した善良なデベとして、積水の新目白坂がありますが、あそこの一種低層と中高層を合体させ、一団地認定とした当初計画はあまりにも無理があったようです。
購入者も既存不適格を承知で買った、つまり比較的まともな計画のルサンクとは、ちょっと状況が異なると思うわけです。

[2866: 匿名さん]

デベが気の毒なのはその通りです。
DJあかいさんなども、NIPPOに同情的な書き方をしていますが、同じように感じている人は少なくないと思います。
しかし、やはり文京区の指導には従っておいた方がよかった。
絶対高さ制限の施行間際に建築確認が取り消されそうになると、変更確認を申請することで取消しを免れてあくまで当初の高さ通りに建築しようとしたのは無理がありました。
気の毒な面はあるものの、文京区の指導に従わなかったのは、NIPPOが自らリスクをとってやったことなので、結果的にそれが裏目に出たのは仕方のないことです。
当時、社内でだれも指導に従った方がよいという意見を言う人はいなかったのでしょうか。それが不思議です。

[2867: 匿名さん]

>>2865
文京区の2003年ー2007年頃からの紛争案件には
・小石川ガーデンヒルズ
・ル・サンク小石川
・グランドメゾン目白坂
がありますが、建築計画の違法の判断がされたのはル・サンク小石川だけです。（2回の建築確認取り消し裁決と2回目の裁決が建築確認を取り消したのは正当とする最高裁判決がある。）
1回目の裁決を受けた時点で、NIPPOが細心の注意を払うべきでした。この時点で設計を担当していた清水建設は撤退しています。
現実に起こったことは、建築計画に違法の判断までされていなかったものの住友不動産と積水は設計を最初からやり直すことをして、NIPPOは元の清水建設による設計をできるだけ残そうとしました。その結果が現れたのではないでしょうか。

>>2864
清水建設の設計図を基にして日建ハウジングシステムが設計できたのですから、NIPPOが日建ハウジングシステムに頼る必要は全くなく、むしろ建築確認取り消しになった設計者を続けて雇うことのほうが責任追及を曖昧にするのでよくないと思いますね。

[2868: マンション検討中さん]

たられば、ですね！
そもそも文京区は行政指導などしません。
あくまで建てる側で、建築を縛ることが大嫌いだから。
絶対高さ制限に合せる話も、単なるお願い事項ではないですか？

「2005年の東京都建築審査会の裁決」では、避難経路は取消事由の一つとはならなかった。
これは大きい、デベとしては指摘された６ｍ道路の構築と低層棟を廃止することで行けると思ったのは当然でしょう。
文京区にちっとお願いされたからといって、２２ｍの高さに合わせて縮小した設変をする筋合いではない。
これについては購入者も納得して購入している。高さ２２ｍ以上であっても、一回の建て替えが認められる。だから既存不適格と言う認識が無いわけです。

近隣住民の方が戦略的に審査会請求をした結果、以前は認められていた避難経路の問題で確認が取り消されてしまって現在に至る。
近隣住民ははなぜそこまでデベを追い詰めるのか？
なんの恨みがあるのか？教えていただけませんか？

北側のマンション住民にとっては、目の前の低層棟が廃止されて、公園になるわけだから、これだけでも大変な改善と思いますが？

[2869: 通りがかりさん]

「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない」
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
の解釈ですねえ。その余の点が適法とは言ってないのでリスキーですねえ。

[2870: マンション検討中さん]

>>2869 通りがかりさん
なるほど、素人でも分かる建築基準関係規定の代表的な２違反を持って、取り消しとした、後は知らない。ですか？
小石川ガーデンヒルズもグレーと言われていて、グランドメゾン目白坂も同様だったようですが、ここまで分かり易い違反ではなかったでしょうから、建築確認が取り消される事例とはならなかったのでしょうね？

いや近隣住民がそこまでしつこくなかった？

[2871: 通りがかりさん]

グランドメゾン目白坂の周辺住民の方が建築確認取消訴訟まで提起して徹底抗戦でしたよ

[2872: マンション検討中さん]

>>2871 通りがかりさん
しつこかったですか？
でもいくら徹底抗戦しても、明らかな建築基準法また建築基準関係規定に違反する部分が無ければ、取消に至らないですからねー。

[2873: マンション比較中さん]

湯島三丁目でも建築確認取り消し裁決がありましたね。かなり昔の事件ですが・・・建築確認を行ったのはイーホームズでした。

[2874: 匿名さん]

同時期にそれほど遠くないところで反対運動のあった住不のインペリアルガーデンは建築審査会で違法との判断に至らず尚着工していたにも関わらず住不自ら工事中止、事業計画を白紙撤回、その後近隣住民他と10年以上協議を重ね設計内容を大幅に縮小変更し当初要望された条件をほぼ満足させて完成させた。住民対企業であっても全て異なり一概には言えないが、住民の意向を取り入れ着工後でも縮小変更したが採算ベースに乗ったとのこと、知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例ではなかろうか。

[2875: マンション検討中さん]

>>2874 匿名さん
>知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例

申しわけないのですが、そのような”美談”は、ことマンション建設に関してはあり得ないかと？
現インペは住民にとってはゼロ回答の、とんでもない計画のまま着工された、つまり工事強行されたわけです。
しかし何故か住友は途中で工事続行が不可能になってしまった。
「建築審査会で違法との判断に至らず」だったそうですから建物自体の法的問題ではない。
当事者が言うには「住友にも超えられないものがあった」ということだそうです。
住友はこの問題を超えるために、住民の要求をほぼ丸のみするしかなかった。
それでもまだ着工には至らず、住友はなんと計10年ほどの時を費やしてしまった。
当時のネットの書き込みによると、そんな経緯だったそうです。

大変似た状況としては、小日向のパークハウスの事例があるようです。
ここでも住民が「声を荒らげることもなく、話し合いによって解決した」とか、上から目線の事を言っていましたね。

いずれにせよインペは近隣住民にとっては笑いが止まらないほどの素晴らしいマンションとなりました。
パークハウスの場合は、近隣住民が図に乗って外郭デザインに介入したので、ヘンな外観になってしまいましたけどね。

[2876: 匿名さん]

>>2875
そんな陰謀論みたいな話があるんですか？この現代に水戸黄門が印籠ふりかざしてやってくるなんてことはないでしょうに。

[2877: マンション比較中さん]

ここも小石川ガーデンヒルズと同様にNIPPOが強行着工（2004年？）していて、2005年の建築確認取り消し裁決を受け清水建設が撤退した際には敷地のあちこちに穴が空いている状態だったと聞いてます。NIPPOが桜の木を斬ったことも問題視されてました。

[2878: 匿名さん]

インペリアルガーデンは隣接する小石川植物園の地下水脈問題とかがあって、完成するまでには難航しましたね。【blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/1370010793】
いずれにしても、文京区の住民パワーには恐るべきものがあります。
不動産業界には「文京区に手を出してはならぬ」という言伝えがあるとか。
NIPPOは文京区でマンションを建てるのはルサンク小石川が初めてだったのでしょうか？
文京区民を甘く見すぎていたかもしれません。それもあって文京区の指導に従わなかったのでしょうか。

文京区民のパワーをあらためて感じさせた最近の例として、再開発事業のパークコート文京小石川ザ タワーがあります。地権者がこの物件の高層階の角部屋（タワマンで一番おいしい住戸）をごっそり持って行ってしまったそうです。こういう再開発物件はあまりないのかなと思います。

[2879: 匿名さん]

>>2878さん 同感です。
現にル・サンク小石川後楽園以外では、デベロッパーは施行予定の絶対高さ制限の範囲内で建ててますからね。グランドメゾン目白新坂のセキスイも絶対高さ制限に合わせるようにしています。
それと、文京区の指導にも従わないNIPPOだから、清水建設がさっさと撤退した危うさを理解できなかったのではないかと思います。

[2880: マンション検討中さん]

>>2878 匿名さん
インペリアルガーデンについての記述は理性的で大変参考になります。

>今回の設計は前回建築審査会に審査請求した西側住民に配慮した設計になっている。 そのため、西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない。

ここがミソですね。西側住民にとっては、自らの要求が丸呑みされて笑いが止まらない良いマンション計画となった。だから後は知らないっと言うわけですかね。

>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。住友は今後約２年にわたる工事期間中、大型工事車両を林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。

結局、歩道さえ整備されていない林町小学校正門前を、大型工事車輛が一日１０６台も通過するという、非道な運航計画で工事は強行されました。
自分良ければ全て良し？これも文京区の住民パワーでしょうか？

[2881: 匿名さん]

後半の点については、
「住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。」
と書いてあるので、文京区の住民が「自分良ければ全て良し」と考えていたわけではないのでは？

[2882: マンション検討中さん]

>>2881 匿名さん
>西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない

建築審査会に審査請求までした西側住民は、工事車輛通行問題に関しては他の住民や保護者の味方をしてくれなかった。
西側の住民とは異なり、他の住民や保護者は戦い方を知りません。
だからずさんな走行計画で工事着工されてしまった。
ということだそうです。

[2883: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。
でも、（当時の経緯を知らないので何とも言えませんが）それで西側住民が身勝手だといわれるのはちょっと違うような気がします。
それとも、西側住民が出しゃばってでも、工事車輛通行問題にも口出しすべきだったということですか。文京区民なら、戦い方を知ろうと思えば知ることができたように思うのですが。

[2884: 匿名さん]

住不の当初計画に関してまず初めに近隣住民から文京区ほかに提出された陳情書、そして東大新聞、毎日新聞他による関係者のインタビュー記事によれば、（１）住環境への悪影響（２）狭小道路への
危険性、（３）小石川植物園の湧水問題、が一括して提起されています、そしてそれらの問題を解決するための活動及び交渉は、住環境は直接影響を受ける西側の住民、道路問題は工事車両が通行する道路に面した住民、植物園の湧水に関してはその重大性に危機を感じ専門の大学名誉教授を招いて理解を深めたりした方々と3部門に分かれ遂行し、最終的な妥協点は、地上3階建て、地下住戸及び地下駐車場無し、壁面は境界より10ｍ後退、隣地境界に道路設置と掲示板に張り出され、掘削は湧き水に影響が少ないとされる６ｍ以下、工事車両道路は沿道住民の理解を得た時点、と決めたようです。そしてそれぞれが司法立法行政への働きかけ、署名活動、そして建築審査会への審査請求等々を行っています。審査会では傍聴者によると脱法・潜脱・不適・妥当ではない、と進行し最終的に住不は採決前に自ら取り下げ取り消し全て白紙としたので審査案件が無くなりました。その後住不は10年余説明会を開いたり住環境、湧き水、道路等関係者多数と協議し理解を得て全てではないが当初要望された条件を満たし現在のマンションを竣工したようです。

[2885: 匿名さん]

>>2878
あなたの書き込みを読んで、文京区の住民パワーの問題よりも、特定の地域に関する暗い恨みのパワーの方が怖いと思ったよ。そういう背景なんだね。

[2886: 匿名さん]

文京区の住民の互助会があるわけでないでしょうが、近くで紛争が多発してますから当然情報は入りやすいでしょうし、文京区役所の紛争調整担当もそれぞれに丁寧に対応することになると思います。
ここまで書込みされていたように小石川ガーデンヒルズの紛争は激しく、また、グランドメゾン目白坂も徹底して訴訟で争っていました。どちらも建築計画への違法の判断はされなかったですが、住友不動産も積水も設計を最初からやり直しました。グランドメゾン目白坂は間近に施行の絶対高さ制限を超えていたこともあったようです。
それに対してNIPPOはル・サンク小石川が建築基準法に違反している（建築審査会は明らかな違法の2点を示し、その余は判断せずとした）裁決を受けながら設計を最初からやり直しませんでした。清水建設の撤退の背景に、裁決への対応で企業姿勢の違いが表れたことがあると思います。

[2887: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズって、インペリアルガーデンの旧名称ですよね。念のため。
それにしても、インペリアルガーデンリミテッドレジデンスって仰々しい名前ですね。しかも、ガーデンは隣の小石川植物園のことでマンションの庭園ではない。

[2888: 周辺住民さん]

横から申し訳ありませんが、「西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない 」など工事協定の意味も知らずに意見が出されない、など恥ずかしくもなく投稿なさらないように。

[2889: マンション検討中さん]

>>2884 匿名さん
>>2886 匿名さん

結局ルサンク（NIPPO)憎し！なんですね!
だから他にもこんなに激しい住民運動がありましたよ。
と言って自分たちを正当化しているようにみえます。
>>2885 匿名さん
みたいな感想も出るわけですよ。

[2890: 周辺住民さん]

2884匿名さん のを読むと、他の投稿を受けてインペリアルガーデン竣工迄の経過を述べたように見える、ルサンク（NIPPO）とは関係ないようだ。

[2891: 匿名さん]

別にルサンク憎しというわけではないと思います。
デベに同情的な人はこの掲示板に多数いるはずです。
文京区の指導に従っておけばよかったのに、どうして従わなかったのか不思議なだけです。

[2892: 匿名さん]

同感です。文京区の指導に従っておけばよかったのです。特にNIPPOは文京区に従うべき状況だったと思います。

[2893: 匿名さん]

>>2887さん
仰る通り小石川ガーデンヒルズはインペリアルガーデンの旧名称です。2003年－2005年頃の紛争なので小石川ガーデンヒルズと呼ぶのではないでしょうか。紛争の名残りが
http://b.hatena.ne.jp/entry/4681909784356149410
にあります。

[2894: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズやパークスクエア文京音羽の紛争の方が激しさの点で群を抜いていましたね。それに比べたらル・サンク小石川には粛々と法令違反の追及がされていたように思います。
NIPPOが法令遵守の重要さへの感度がよくなかったために、他のデベロッパーなら従うような文京区からの指導も軽視してしまったのではないでしょうか。

[2895: 匿名さん]

>>2888 周辺住民さん
工事協定って工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるものであり、建物の計画、高さ、規模について定めるものではないと理解していましたが、間違ってますか？

[2896: 匿名さん]

文京区に対する不快恨みを抱くネガを産んだと言うことは、区民として申し訳ないと思う。

文京区の発展を願う者として、恩讐を超えて、そのルサンチマンをより発展的な方向に昇華して欲しいと思う。

確かに文京区には東大の先生とか高級官僚とか、代々業界をリードしてきたすごい人が住んでいたけれど、そうでない人もいっぱい住んでいるんで、えらい人の利害ばかりでなく、私たち一般のしもじもの者たちの幸せも考えてほしいなと思います。

[2897: 匿名さん]

今文京区で何が起きていると思う？賃貸マンションが雨後の筍のように建っている。多分、分譲は増えないよ、今後。大学教授でもない、大企業の幹部でもない、外資系にもお勤めでない、ごくごく普通の、西葛西あたりに住んでいるような普通の賃貸に住むような人と仲良くしてね、気難しいみなさん。あなたもそういう人だからいいですよね。あ、プライドだけは高かったか、ごめんね、でもしょうがないよね、自業自得だから。

[2898: マンション比較中さん]

ル・サンク小石川後楽園の購入者がデベロッパーを相手に裁判で闘っているそうですね。

[2899: 匿名さん]

争っている間は建て替えもないので、でっかい墓石のようなマンションの側で人生を楽しくおくるといいですね。あなたたちが壊した勲章を眺めて暮らしなさい。

[2900: マンション検討中さん]

>>2888 周辺住民さん
工事協定とは
>>2895 匿名さんがおっしゃる通り
>工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるもの
ではないかと思います。

>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。大型工事車両を林町小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。住友の車だけでも１日最大５３台（往復で１０６回）となる。これでは沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。

このように住民と対立している問題が解決されぬまま工事協定が締結され、工事強行となったのではないですか？
であれば、このような大問題を無視した工事協定に対して「西側住民は問題ないと意見した」と言う事になりますね？

[2901: 匿名さん]

ル・サンク小石川については、2004年の清水建設の設計による建築計画でも、2012年の日建ハウジングシステムの設計による建築計画でも、工事協定は結ばれておらず、NIPPOが工事を強行したと聞いています。念のため。

[2902: マンション比較中さん]

周辺住民にNIPPOは東京都の建築主事に建築確認を申請すると説明していたそうです。清水建設が撤退した後のこと。前回に民間の確認検査機関による建築確認が取り消されたためです。
ところがNIPPOは2012年には都市居住評価センターに建築確認を申請しています。複数の確認検査機関によるチェックを受けたという説明もしていますがね。
ル・サンク小石川の建築計画は、東京都から1度も適法と判断されていません。都市居住評価センターに建築確認を申請するのでなく東京都の建築主事に建築確認を申請していれば2度の建築確認取り消し裁決が下りるようなことにはなってなかったのではないかと思いますね。

[2903: 口コミ知りたいさん]

2884 匿名さんの投稿にあるように、工事用車両が自宅前の道路を通行しない西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない、との態度で沿線の方々の立場に立って交渉を進めていたようです、なぜならばこのこのマンションの建設に当たって当初から道路、湧水、住環境の三点を課題として一つでも解決されなければ工事をさせないと説明されていました。なお当初の運行計画では網干坂から搬入し不忍通りに抜け交通量を半分にする案でしたが網干坂沿線の方の反対に逢って往復不忍通りからと言うことになり沿線住民の方々や教育委員会と直接協議を続け了承を得て着工することになったために10年余の期間がかかったんでしょう、ドダイ強行して工事車両を運行するのは無理な道路条件です。

[2904: 口コミ知りたいさん]

ルサンク小石川については、清水建設が撤退したあとは、ずっとNIPPOが迷走しているように見えます。

[2905: 匿名さん]

最高裁判決が出て半年くらい経ちますが、将来の方向性はどうなるのでしょうか？
上層階を減築して設計変更するのか、「でっかい墓石のようなマンション」をいったん取り壊して新規に建て直すのか。
近隣住民向けの説明とかは一切なしですか？

[2906: マンション検討中さん]

>>2903 口コミ知りたいさん
結局は工事強行されています。
>西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない・・
ってウソですよね。
既出していただいた下記が正確なようです。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/137...

>今回もクローズアップされて住民と対立している問題は工事車両の通行内容 である。住友は今後約２年にわたる工事期間中、大型工事車両を不忍通り口から 住宅地内の直線道路に入れて、変形の４ツ角を右折し、スクールゾン指定の林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。 とりわけ、不忍通りから入ってすぐの直線道路は児童館の建て替え工事のトラッ クとルートが重複するため、この５月から１年間は２者で毎日大７０台（往復 １４０回）の車が走行する事態になってしまう。小学校前は住友の車だけでも１ 日大５３台（往復で１０６回）となる。これでは、沿道の環境や児童の通学が 危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着 工に踏み切ってしまった。

[2907: 口コミ知りたいさん]

>>2905
2014年6月に説明会開催、市川猿之助のポスターを近隣に配布して以来、説明会は開催されていない…NIPPOから建築確認が取り消された理由説明もない…という状況のようです。

[2908: 匿名さん]

>>2907 口コミ知りたいさん
ご回答ありがとうございます。
上層階を削るのは大変だし、かといって一から建て直すのはもっと大変でしょうから、デベ内部でも方針が決まっていないのかもしれませんね。
竣工間際になって建築確認を取り消されたのはデベが気の毒だとは思うものの、他方で、文京区の指導に従っていれば減築しなくても済んだのですから、デベ自らの判断が招いた結果であるわけで、何ともやりきれない事態です。

[2909: 口コミ知りたいさん]

>>2906さん、この文章は住民を扇動する為書かれたものでしょう、外にも煽る文書が撒かれたようです、道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいたとのこと、ですからそのような文書で全ての事実を判断をすることはできません。

[2910: 匿名さん]

>>2908さん、仰る通りです。高さを2階分下げておけばよく、駐車場内部に避難階段を設けることは何らかの工夫でできるでしょうから、たとえ東京都建築審査会の裁決で建築確認が取り消されても、今頃には対応が済んでいたと思います。
NIPPOは2015年6月頃に思い留まるのでもよかったはずです。
さらに、NIPPOが裁決取消訴訟で延々と争った結果、NIPPOはかえって苦しくなったと思います。東京都建築審査会が示していた解釈よりも東京地裁・高裁が判示した東京都建築安全条例の解釈の方が厳しいと思われるからです。

[2911: マンション検討中さん]

>>2909 口コミ知りたいさん
>この文章は住民を扇動する為書かれたもの
とはとても思えませんね。
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
と言う方がよほど怪しげな口コミに見えますが・・もう少し具体的な情報をお願いします。

それでは何故
>住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。
のでしょうか？別ルートに分散させることも出来ずに工事が強行された理由が分かりません。
歩道車道の区別もない小学校正門前を、１日１０６台もの大型工事車両が通過する工事計画は、通学路の安全安心を無視した酷い計画だと誰でも思う、と思いますが？
それともこの文書は事実ではないということでしょうか？

[2912: マンション検討中さん]

>>2909 口コミ知りたいさん
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
というのはこれでしょうか？

415:地域住民(2009/07/19(日)
もう７年の空き地が網干坂の上にあります。
当初は違法性・環境破壊等危険な計画でしたので多くの反対がありました。
しかい現在では、いや随分前から「植物園を守る会」「千石の安全と環境を守る会」の方々も「住友マンション計画」が縮小されて悪影響が減少、地下室なく、歩道が広がり、隣地境界に道路を通し、住宅側は１０ｍ後退３階建とする等の案を了承、その実現を希望しています。
しかし網干坂沿道のマンション理事会が大型工事車両の運行に反対しているため住友は計画を進められない状況に有ります。
近隣住民は今示されている案より悪質な乱開発・密集住宅等の計画にこの土地の利用が移行しないよう希望していますが、昨今の網干坂マンションの通行させないという態度は許されなくなってきていると言わざるを得ません。
単なる我が儘・意地悪で道路法を盾に迷惑を与え経済的負担を増加させ環境を悪化させる事態を引き起こす懸念さえあります。
網干坂沿道のマンション理事会に申し上げたい、無理矢理通せとはだれも言えませんが、諸般の事情を鑑みて良識有る判断をされるようお願いします。

[2913: マンション検討中さん]

ご紹介するのもどうかと思いましたが、こんなのもありました。
いずれにせよ、網干坂を”封鎖”するだけで工事が不可能となってしまう状況が良く分かりませんが？

414:東京都名無区(2009/07/16(木)
網干し坂の万ション住民は大型工事車両を絶対通さない。
以前白線引けば通してもよい、と噂が有ったけどドウだろう。
他人がどんなに困っても知らん顔、こんなに非道い事が有るだろか。
やはりカネが目当てで意地悪をするのか。
林町住宅では工事費が増加して、負担できるか心配している。

[2914: 匿名さん]

ここはルサンク後楽園のスレ、住友不動産のインペリアルガーデン建設に対抗した者の一人として僭越ながら申し上げれば、10年以上前のここと無関係な事案を投稿するのは失礼かと思いますがいかがなものでしょうか、この辺でお開きにはできませんでしょうか。

[2915: 匿名さん]

>>2914
インペリアルガーデンの件にしてもここの件にしても、運悪く担当になって渦中に巻き込まれた勤め人がたくさん傷付いた（サラリーマンとしてのキャリアも、人間としても）ことに思いを致せば、文京区民がなんでもかんでも反対して自らの利益を優先してマンションを建てる人を苦しめている利己的な区民性を持つ人々だと印象付けたくて多弁になることも、ある程度は寛恕してして上げてもよいかもしれませんね。文京区内で良いマンションができると24時間張り付いて誹謗中傷の限りを尽くす方がいるぐらいですから、ひょっとしたら職を失った人もでたやもしれません。ここのような事例は、他の区なら問題なく建っていたから彼らも平気で見過ごしていたのかなあと、思っています。

[2916: 匿名さん]

デベロッパー側にも言い分はあるでしょうが、文京区民が手ごわいのは事実としても、新宿区のタヌキの森とか、横浜の六浦のマンションとかほかの自治体でも例はあり、他の区なら問題なく建っていたとは必ずしもいえないのではないですか。

インペリアルガーデンの件については、小石川植物園の植生への悪影響が懸念されていたわけであり、当初の計画どおり建ててしまった後で、植物園に問題が発生してトラブルになり、何も知らずに買ったマンション住民が巻き込まれるよりはよかったのではないかと思います。

ルサンク小石川にしても、建築基準法違反でなければ建築確認が取り消されることはなかったのです。デベが文京区の指導に従ってさえいれば、設計変更することでマンションはとうに完成していたはずです。

[2917: マンション比較中さん]

>>2916
同感です。避難路に不備のあるマンションを売ったことの方が問題と思います。
さらに、NIPPOが、建築確認取り消し裁決を不服として東京都を相手に起こした行政訴訟で、避難路に違法であったとしても周辺住民が指摘して建築審査会が認めるのはおかしいと主張したようですが、そのような主張は安全な住居を提供する使命を負うマンション業者が言ってはならないものです。

[2918: 匿名さん]

>>2915は違法建築の物件を販売したとしてルサンク購入者がNIPPOと法廷で闘っていることに対しても、購入者の方を悪いと言いかねないね。
消費者保護法にも抵触してそうで、激怒した購入者が訴訟を提起するのは十分にありえると思うが。

[2919: 匿名さん]

ついでに聞くけど、駐車場からの避難路に不備があると思われたから、建設途中の部分にもかかわらず設計者はスロープの勾配を緩くする変更をしたんだよね。その辺の説明は販売時にされてるの？