ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2820: マンション比較中さん]

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町のように元からの購入者は希望すれば優先的に入れるとしておけば購入者が提訴することもなかったと思いますが
三菱地所にできてNIPPOにできないのはデベロッパーの姿勢の違いでしょうか？

[2821: 匿名さん]

再度の販売はどうなっているのでしょうね？

[2822: マンション検討中さん]

ル・サンク小石川後楽園、意外と大きいな。
分譲いつされるんだろ

[2823: 匿名さん]

そのうち何年かしたら解体して売却ではないですかね。何十年も塩漬けにすることもできますし。

[2824: 匿名さん]

>>2823
先月の週間現代の記事によると何十年も塩漬けにすることができない事情があるようだよ。
NIPPOさん、そこのところどうなの？

[2825: マンション検討中さん]

>>2817
NIPPOと神鋼不動産の担当者は
いつ頃に建築確認取り消しのおそれに気づいたのだろうね。
建築確認の執行停止になった時点では万事休すだったのだろうが。。。

[2826: 匿名さん]

建築確認の執行停止がされた時にNIPPOから連絡は翌月になってからという状況で。。。
工事の再開は時間の問題です。当たり前でしょう。
なんて書込みしている人もいましたね

[2827: 通りがかりさん]

>>2824 匿名さん
元が公的機関の土地の払い下げなんで、転売禁止、一定期間内に公募による分譲などの条件がついてるはず。
民間から手に入れた土地と違い、事業継続の見込みがないなら更地で返却せよ、となるはずだよ。

今は裁判中なので特段の事情ってやつで問題ないけど、全ての裁判に決着ついたら言い訳がなくなるので、裁判の決着後は1～2年はともかく、長くは塩漬け出来ないでしょうね。

[2828: 匿名さん]

富士銀行の社宅跡地でしょ

[2829: 通りがかりさん]

>>2819 通りがかりさん
取り消し訴訟は、取り消し判定が間違っているのではないか？という裁判。
賠償請求は、取り消されるような問題を建築確認で見逃した責任を問う裁判。

取り消しが当然！ってくらい明らかな問題であれば見逃した責任はむしろ重くなりますからね。
内容が違うので必ずしも結果が見えてるとは言えません。

ただ、行政相手の裁判は非常に部が悪いので勝ち目は低いと思います。
事業をしている以上、間違いによるリスクも含めて計画すべきである、とか、そういう立て付けで負けるんじゃないかな。

[2830: 通りがかりさん]

>>2828 匿名さん
富士銀行→都市基盤整備公団→NIPPO

[2831: 通りがかりさん]

「営業マンの『建築確認が取り消されることはない』という言葉を信じてサインしたんですよ！」との契約者からの怒声には、「絶対に大丈夫と言ったわけではない。こちらに過失があったとは考えていません」と回答したという。
こうした対応に納得できない入居予定者数名は、今年1月、NIPPOと神鋼不動産を相手取り、総額約1億3000万円の損害賠償請求の訴えを東京地裁に起こした。

「実はル・サンクの土地はURから購入する際に『建築物の建設を完了する』旨の条件が付けられており、違反した場合は更地にした上、URに返還しなければならないという取り決めになっている。
そんな最悪の事態を避けるためには、減築するにせよ、建て替えるにせよ、建物を造って販売するしかないでしょう」

・・・東京土地物語 第15回 後楽園に無人の「新築 億ション」が打ち捨てられるまで より

[2832: 匿名さん]

入居予定者が怒るのはもっともだと思う

[2833: 匿名さん]

これは酷い
URに返還したら、今までのコスト全て損失だ
不動産の営業マンも２流会社だと、証券営業並みの胡散臭さがあるよね

[2834: 匿名さん]

NIPPOは
舗装業だけしていればいいのです

[2835: マンション比較中さん]

設計者の過失が認められるケースでは？
誰も日建ハウジングシステムの責任を問わない、不思議な話。

[2836: マンション検討中さん]

営業・販売を請け負ってたのは三菱地所で、
説明会では、
三菱地所の言葉だから信用したんですよ
という言葉も
上がっていました。

[2837: 通りがかりさん]

マンション購入者からは、「前代未聞の裁決が下りたということは、前代未聞のひどい建築物を造ったということ」などの声が上がった。
中には、入居前に、現在の家を売ってしまった男性も。自宅を売った男性は、「2月からですね、住まいがないんですけど、わたしは、どこに住めばよろしいんでしょうか」と話した。

まさかの事態に、購入者からは、「一番問題なのは、そもそも、これだけもめてるところを、正確に購入者に伝えてなかったところ」との不満も聞かれた。
購入者側は、建築主も、販売会社も、自分たちに、きちんと説明をしていなかったと主張。
購入者の怒りは、販売の窓口となっていた三菱地所レジデンスへ。
マンション購入者「あれだけ細かい問題点がリストにされたけど、あなたの会社は聞いていたの?」
三菱地所レジデンス担当者「すみません。わたしどもも、今回の事象が起きて、こういった事情は知りました」
なんで大丈夫って言ったんですか!

・・・みんなのニュース 追跡マンション不安 入居寸前に契約解除、購入者が激怒です より

[2838: マンション比較中さん]

酷いですね。デベを訴えている入居予定者に勝訴していただきたい。

>>2829 通りががりさん
取り消しが当然！ってくらい明らかなら
日建ハウジングシステムが止めないといけないのでは。

他の検査機関にチェックをしてもらったとの話でしたが、避難路についてどのような指摘がされていたのでしょうか。

[2839: マンション比較中さん]

NIPPOは一級建築士事務所で、多数の一級建築士がいますよね。
設計図を精査できないのですかね？

[2840: マンション検討中さん]

億ションで、
芸能人を全面に押し出すのは
珍しい気がしますが、
担当執行役員氏の奥さんが、
あの歌舞伎役者のファンだったので
しょうか。

[2841: 匿名さん]

>>2840 さんの話は本当ですか。
詳しく聴かせてほしいです。
担当執行役員は建築確認が取り消されるかどうかの瀬戸際に
猿之助さんと共演することに目が行っていたことになりませんか？

[2842: マンション検討中さん]

情報も早かったようで、
歌舞伎役者氏、神速の逃げ足を見せ、
一切メディアでは言及されませんでしたね。

[2843: 匿名さん]

嘗ての話題歌舞伎役者さんが再度出てきました、時は巡ると言いますが、さてこの次はどうするのか、先々どうなるのか興味のあるところです。

[2844: 匿名さん]

朝日新聞のサイトが堀坂の写真を掲載してますね
https://book.asahi.com/article/12947311

[2845: マンコミュファンさん]

変更確認して駐車場の斜路の勾配を緩くするように指示したのは誰でしょうね。
2.5メートルの高低差の斜路なので緩くしただけでは避難路として適していないわけですから。ユーイックが指示したのならユーイックに責任あるから損害賠償を求めるのでしょう。設計した建築士の指示なら日建ハウジングに責任あるから損害賠償を求めるのでしょう。いずれの場合も東京都は無関係と思いますよ。

[2846: デベにお勤めさん]

もう4年が過ぎたのですね
工事が止まってから。

[2847: マンション比較中さん]

４年を経て結論を得ず投稿も過去を振り返り堂々巡りになるのでしょうか、時がたてば内装も各設備も機能不全、再使用不可は避けられません、前向きの話が聞きたいです。

[2848: マンション比較中さん]

4年前に上部の2階分をスパッと斬って再販売するのがよかったですね。NIPPOがこの4年で得たものは何もない。購入者との訴訟にもなっているようですし。

[2849: 匿名さん]

都市居住評価センターも巻き込んで4つ巴の裁判が続いているみたいですね。
入居予定者の人たちは参加しないのでしょうか。NIPPOに対する損害賠償に関係してくるのではと。

[2850: デベにお勤めさん]

文京区は建築の設計図を見ていなかったのかなあ。避難路の不備を指摘できなかったんだねえ。

[2851: 匿名さん]

ここの警備員さんが常駐していた古いビルは、解体後売れたのかね？
スミフが更地販売していたような記憶がある
誰か仕入れてマンション建てればよかったんだよ
住んでいた頃解体工事が超絶うるさかった

[2852: マンション比較中さん]

あのビルのオーナーは15年間警備員の詰所として貸して儲けてたんだね。解体したのはルサンクが建たないと判断したんだろうね。

[2853: マンション比較中さん]

儲けようとした人がNIPPOのそばから去って行く。NIPPOが見限られたということではないかと。
最も見限りたいと思っているのは神鋼不動産か。

[2854: 匿名さん]

それと大手デベロッパーが加わってないようなプロジェクトに神鋼不動産が付き合っているのが不思議。

[2855: 匿名さん]

>>2848 マンション比較中さん

きっかけは高さ制限ですけど、このマンションが引き渡し停止に陥ったのは、あくまでも避難経路の問題です。高さ自体は当時なら一応合法でした。

なので上2階をスッパリ切ったところで避難経路問題はなんにも解決しませんから、高さを引き下げても引き渡しも再販売も出来ません。

そこが簡単に直せる目処があるなら取り消し裁決が出る前にさっさと設計変更してるわけで、簡単には直せないからこそNIPPOは徹底抗戦せざるを得ないわけです。

まあ行政への損害賠償請求は恐らく敗北に終わるでしょうから、その次に検査機関に対する損害賠償請求裁判をやって裁判も終わりになるでしょう。

あと3年くらい待てば次の動きが見えてくるかもしれませんね。

[2856: 匿名さん]

建物を崩して、また返すんでしたっけ。買い手がつきますかね。

[2857: 匿名さん]

あと、擁壁は土地の持ち主に属するんですが、擁壁の強度がもし不足していたら、どうなるんですかね。売買でなく返還なので、何かあったら誰が責任を負うのでしょう。第二章、第三章がある様な気がしてなりません。

[2858: マンション検討中さん]

2855 匿名さん
避難経路問題って確か「性能的には避難経路として認められるが、東京都安全条例は性能規定ではない！」
とか言われて取消の取消が認められなかったと記憶しているのですが、
だからNIPPOは機能的には大丈夫だと思って審査請求が出ても小手先の設変しかしなかったのではないかと思うわけです。
では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
具体的に教えてもらえますか？

[2859: 匿名さん]

性能的には避難経路として認められる…とは裁判所は判断してないですよ。2.5メートルの高低差がある斜路では避難路として不適合なのです。

[2860: マンション比較中さん]

性能には問題ないとか強弁していたのはNIPPOだけで東京都も裁判所も認めていないですよ。
NIPPOが本気で賠償を求めるなら日建ハウジングシステムを相手にするものでしょう。

[2861: 匿名さん]

>>2858

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

私も知りたい。今回の取り消しの一件、外野には非常にわかりにくい。
いまだになぜなのか腑に落ちない

[2862: マンション検討中さん]

2861 匿名さん
その通りです。尤もらしい事を言う人が居ますが

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

と言う素朴な疑問には答えてくれないのです。

[2863: マンション比較中さん]

既出ですが。

2005年の東京都建築審査会の裁決が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。小石川マンション計画には8つの違法の疑義があり、車路を避難路として使っていることの疑義も指摘されています。
避難路の疑義は判断されずに当時の建築確認が取り消されています。

これをNIPPOが、避難路の疑義は違法とされなかったと誤解したのではないか、そのため避難路が不備なマンション建設を進めたのではないかというのが、過去レスで何度か書込みされてました。

どうすれば避難路の不備を直せるかは、2.5メートルの高低差がある車路を避難路として使えない以上、別に地上につながる避難路を作るしかないと思います。

[2864: 匿名さん]

建築確認を取り直すためには、上層部2階部分を減築するだけでは駄目で、避難路の問題を解決するために設計変更する必要があると思います。そのためには、設計者の日建ハウジングの協力が不可欠なので、NIPPOは日建ハウジングとは喧嘩できないのではないかと推測します。日建ハウジング以外にこの厄介な建物の設計を引き受けてくれるところはなさそうです。
今の建物を取り壊して新しいマンションを造るのなら、ほかの設計事務所でもいいかもしれないけれど。
ルサンク小石川はクソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれてからもう5年近く経ちます。ちなみに、このときの第1位はあの「コニファーコート成城学園前II」という極めてシュールな物件だったので、実質的に第1位といってもいいでしょう。
思い返せば、ルサンク小石川で最大の謎は、なぜNIPPOが絶対高さ制限をあらかじめ守るようにとの文京区の指導に従わなかったのかということです。販売住戸数を減らしたくなかったのは分かりますが、ほかのデベロッパーはみな文京区の指導に従っていたということなので、自社だけ従わないことがリスキーだと思わなかったのでしょうか。NIPPOはこのマンションが初めての物件というわけではなく、マンション業界のことは分かっているはずなのに、なぜそんな無謀な判断をしたのでしょうか。指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にならずに済んだし、クソ物件オブザイヤーに選ばれることもなかったのに。

[2865: マンション検討中さん]

>>2863 マンション比較中さん

大変参考になりました。
当時はヘタな鉄砲数打ちゃ当たる的に８つもの疑義が出されていたわけですね。
で、結局は一団地認定が認められないことと、６ｍの接道がないことの２つだけで、建築確認取消となった。
その後６ｍ道路に拡張するために開発許可も必要になり、それに伴い低層棟も廃止となった？
であれば、やはり避難経路の”性能”については、当時都審査会が認めていたということになりませんか？
その後公開空地も設定し、６ｍ道路もほぼ完成し、斜路（車路）の勾配も減じ？再確認も下りた、にもかかわらず、今度は避難経路のみの問題で確認取消となった。
そして避難経路の修正をして再申請できるならまだしも、再申請するためには施行されたばかりの絶対高さ制限に合せ、２階分の減築が必要となってしまった。
これではあまりにもデベが気の毒だと思うのは私だけでしょうか？

他のデベは絶対高さ制限に合せて設変したのにと良く言われるようですが。
ルサンクの最初の建築確認が申請された当時は、絶対高さ制限は影も形もなかった、が長年の熾烈な反対運動に対処しているうちに絶対高さ制限の素案が公開され、文京区からこれを考慮してくれと言われたが、もうこれ以上の譲歩はできないと断った、という経緯ではないのでしょうか？

絶対高さ制限に合せ計画変更した善良なデベとして、積水の新目白坂がありますが、あそこの一種低層と中高層を合体させ、一団地認定とした当初計画はあまりにも無理があったようです。
購入者も既存不適格を承知で買った、つまり比較的まともな計画のルサンクとは、ちょっと状況が異なると思うわけです。

[2866: 匿名さん]

デベが気の毒なのはその通りです。
DJあかいさんなども、NIPPOに同情的な書き方をしていますが、同じように感じている人は少なくないと思います。
しかし、やはり文京区の指導には従っておいた方がよかった。
絶対高さ制限の施行間際に建築確認が取り消されそうになると、変更確認を申請することで取消しを免れてあくまで当初の高さ通りに建築しようとしたのは無理がありました。
気の毒な面はあるものの、文京区の指導に従わなかったのは、NIPPOが自らリスクをとってやったことなので、結果的にそれが裏目に出たのは仕方のないことです。
当時、社内でだれも指導に従った方がよいという意見を言う人はいなかったのでしょうか。それが不思議です。

[2867: 匿名さん]

>>2865
文京区の2003年ー2007年頃からの紛争案件には
・小石川ガーデンヒルズ
・ル・サンク小石川
・グランドメゾン目白坂
がありますが、建築計画の違法の判断がされたのはル・サンク小石川だけです。（2回の建築確認取り消し裁決と2回目の裁決が建築確認を取り消したのは正当とする最高裁判決がある。）
1回目の裁決を受けた時点で、NIPPOが細心の注意を払うべきでした。この時点で設計を担当していた清水建設は撤退しています。
現実に起こったことは、建築計画に違法の判断までされていなかったものの住友不動産と積水は設計を最初からやり直すことをして、NIPPOは元の清水建設による設計をできるだけ残そうとしました。その結果が現れたのではないでしょうか。

>>2864
清水建設の設計図を基にして日建ハウジングシステムが設計できたのですから、NIPPOが日建ハウジングシステムに頼る必要は全くなく、むしろ建築確認取り消しになった設計者を続けて雇うことのほうが責任追及を曖昧にするのでよくないと思いますね。

[2868: マンション検討中さん]

たられば、ですね！
そもそも文京区は行政指導などしません。
あくまで建てる側で、建築を縛ることが大嫌いだから。
絶対高さ制限に合せる話も、単なるお願い事項ではないですか？

「2005年の東京都建築審査会の裁決」では、避難経路は取消事由の一つとはならなかった。
これは大きい、デベとしては指摘された６ｍ道路の構築と低層棟を廃止することで行けると思ったのは当然でしょう。
文京区にちっとお願いされたからといって、２２ｍの高さに合わせて縮小した設変をする筋合いではない。
これについては購入者も納得して購入している。高さ２２ｍ以上であっても、一回の建て替えが認められる。だから既存不適格と言う認識が無いわけです。

近隣住民の方が戦略的に審査会請求をした結果、以前は認められていた避難経路の問題で確認が取り消されてしまって現在に至る。
近隣住民ははなぜそこまでデベを追い詰めるのか？
なんの恨みがあるのか？教えていただけませんか？

北側のマンション住民にとっては、目の前の低層棟が廃止されて、公園になるわけだから、これだけでも大変な改善と思いますが？

[2869: 通りがかりさん]

「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない」
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
の解釈ですねえ。その余の点が適法とは言ってないのでリスキーですねえ。