ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2601: 匿名さん]

緑化率13.95%あるのに、みどり☆1つというのは、逆に言えば惜しいですね。
最近の物件はみどり☆2つが増えて来てますし、高級路線でなくても☆を増やしたらいいのではないですか。少し頑張るだけで☆増えそうですよ。

[2602: 匿名さん]

まさかの再販？

[2603: 匿名さん]

>>2600 匿名さん

ここは高級物件の立地ではないので、不要です。
同じ小石川でも播磨坂付近ならね。

[2604: 匿名さん]

今は囲いで囲われているけれど、駐車場出口予定地の面した坂の側は実際には囲いより数メートル後退することになるのかな？

街路樹植えるぐらいの幅はありそうだね

[2605: 匿名さん]

近くにパークコートのタワーが出来るのが、致命的です。

[2606: 匿名さん]

日陰にもなりそうですね

[2607: 匿名さん]

小石川大神宮の再開発もあるしね

[2608: 通りがかりさん]

9階建てに増床していたマンション（マテリアル菅原）が7階建てに減築された
http://twitter.com/zu2/status/1032744091333746688

[2609: 匿名さん]

>>2605 匿名さん
だから販売を急いだのでしょうね。

[2610: マンコミュファンさん]

完成直前の確認取り消しは覆らず
申請時に重視すべき解釈ミスのリスク
http://b.hatena.ne.jp/entry/370875027

[2611: 匿名さん]

「避難階」とは通常、前面道路に接した1階を指す。このマンションでは、別棟駐車場を避難階として扱わず、直通の避難階段を設けてさえいれば、少なくとも建築確認の取り消しは免れていた。設計者としては、法令や条例の解釈に疑義が生じた際、特定行政庁の窓口にも照会すべきだったと言わざるを得ない。
http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20180913/NA1127H_417124...

[2612: 匿名さん]

>>2611
設計した建築士の責任はあるだろうが、避難階の解釈の誤りを見逃した検査機関の方が責任が大きいのではないかな。

[2613: 匿名さん]

まあ、文京区の住環境が素晴らしくなるためには、落成直前のマンションの一つや二つ潰してしまって作った人や買った人を不幸にしてもいいという前例ができてしまったのは、悲しいね。まあ、それも甘えと切り捨てれば、更に厳しい態度でこちらに戻ってくるんだけどね...

[2614: 匿名さん]

いろいろ考えると、ルサンク小石川の件がこじれた原因は、次の３つの要因が絡み合ったためでしょう。
(1)　デベロッパーが当初のプランにあくまでこだわったために、清水建設の設計で建築確認が取り消されたときの教訓が生かされなかった。
(2)　デベロッパーが文京区の指導に従わず、建物の高さを22メートル以下にしなかった。
(3)　建築確認が取り消された時期がマンションの完成直前で、遅すぎた（取り消すのなら、もっと早期に取り消すべきだった。工事が進む前に取り消されていれば、その時点で設計変更などの軌道修正ができたはず）。

上記の(1)と(2)はデベロッパー側の事情ですが、(3)はデベロッパーに気の毒な面はあります。
今となっては、上層の2階分を減築して設計変更して建築確認をとり直すのがおそらく現実的な対応なのでしょうが、それはデベロッパーにとって全面敗訴を意味するので、最高裁の判断を仰がないとデベロッパーとしては納得がいかないのかもしれないですね。

[2615: 匿名さん]

>>2614 の見解のとおりと思うのだが、
デベロッパーは設計した日建ハウジングの責任にするみたいね。
地裁で敗訴判決を受けた後に訴訟に参加させられる設計者も大変だなと思うよ。

[2616: 匿名さん]

設計者から施主に慎重にする方がいいと忠告していたかどうかにもよるのでは？

[2617: マンション検討中です]

>>2614 匿名さん
全て結果論。今更何の意味もない。
そもそも行政の不手際もあって遅れに遅れたので、２２mの指導など後付けです。
建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。

[2618: 匿名さん]

>>2617 マンション検討中です
>建築確認が取り消しが遅れたのも、住民サイドの戦略でもある訳ですね。
やはりそれは本当だったのですか。
しかし、その戦略はある意味では裏目に出ていますね。
建築確認が工事が進む前に取り消されていれば、デベロッパーはさっさと設計変更して、今ごろは完成したマンションで住人が暮らしていることでしょう。そのマンションは当然高さ22メートル以下になるはずなので、近隣住民側の要求（20メートル以下）にも近いものです。
建築確認の取消しがマンション完成直前までずれこんだことで、デベロッパーも（とりあえず取消しを争うこと以外に）なすすべがなく、巨大なコンクリートの塊が残されてしまい、近隣住民の方もかえって迷惑しているのではないでしょうか。
つまり、ルサンク小石川の現状は、誰の得にもなっていないということです。特に、「戦略」の巻き添えとなった契約者の方々は本当に気の毒です。

[2619: 匿名さん]

安藤ハザマは儲けて去って行ったのではないかな…只働きしたと思えないから。

日建ハウジングシステムは損をしたかもしれないね。

[2620: 匿名さん]

>>2614 匿名さんの書込み、結果論ではないと思いますよ。清水建設がリスクが高いと判断し撤退したのは事実なので。

[2621: 匿名さん]

現在のマンション建物は周辺住民が希望したよりも高い高さで、居住環境もおそらくは周辺住民の望む以上に悪化したのだろう。とりあえず今後何年か何十年かは知らないがこのコンクリート製文鎮はこの場所に存在し続ける。これが嫌がらせでないとしたら何と言うべきか？

[2622: 匿名さん]

その上、NIPPOは図面を引いた日建ハウジングに損害賠償を求めるようだから。呆れますね。
リスクを回避する判断をした清水建設は賢かったことになるでしょうか。

[2623: 匿名さん]

同じように10年超しで紛争になっていた網干坂（旧・小石川ガーデンヒルズ）や目白坂（旧・グランドメゾン目白坂）とはデベロッパーの姿勢が違ってました。結果に現れてますね。

[2624: デベにお勤めさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認した為、削除しました。管理担当]

[2625: 匿名さん]

ルサンク事件に係った建築士は酷い状況のようですね

[2626: 匿名さん]

ここはいつ減築して売り出すんでしょうか

[2627: マンコミュファンさん]

いまなら売れると思う

[2628: 口コミ知りたいさん]

使用せずほったらかしで設備は劣化してませんか？ これからまた何年かかるか判りません、このままでは細部に至るまで全て交換しなければ安全の確保はできないでしょう。避難路を解決して高さを下げるだけじゃ済まないからどうなりますか・・・

[2629: 口コミ知りたいさん]

工事中断から３年間で傷んでいるでしょうから

[2630: 口コミ知りたいさん]

近くに住んでいるけど、換気とかしているよ。
警備員が毎日巡回しているから、管理されていると思うよ。
話が変わるけど、坪400万円弱で買えたんだね。
私の感覚が狂ってしまったのか、安いね。

[2631: 匿名さん]

4年経ってるからな、その間の値上がりが結構すごいことに...

[2632: マンコミュファンさん]

勿体無いな
静かでいい場所なのに

[2633: マンコミュファンさん]

>>2631
ちなみに14年前にも販売活動がされようとしていたのか、三菱地所で予告広告をしていたように思う。

[2634: 匿名さん]

早く建てなおして販売を再開すればいいのだろうが。NIPPOの弁護士からの法的意見にも誤りがあるのだろうと思うよ。

[2635: 匿名さん]

NIPPOが日建ハウジングへの賠償請求を言い出したということは、そっちに進むのだろうね。
本来なら建築確認を行ったユーイックの責任を追及するのだと思うけれど。違うかな。

[2636: マンション掲示板さん]

建て直すなら
損失額を販売価格に乗せないでほしい

[2637: 名無しさん]

損失額はどれくらい？
日建に対して損害賠償訴訟が提起されたらわかるだろうが。

[2638: 匿名さん]

日建ハウジングが気の毒だ

[2639: 通りがかりさん]

控訴審でNIPPOは新たな主張をしているのでしょうか？ 次回の期日はいつ頃ですか？

[2640: 匿名さん]

>>2635 匿名さん
当然検査機関の責任って話にはなるだろうけど、まず日建が負けた後に今度は日建がユーイックを追求って流れになるかと。
こう言うのはまず取り消し無効を訴え、そっちが負けたら設計者を詰めと、段階を踏んでいかないと話が進まないからね。
だからこそ当初からこのスレッドでこんな戦略取ったら10年廃墟と付き合うことになるのに、と言われてたわけで。

[2641: 匿名さん]

ユーイックに対する賠償を求めようにも時効になってるんじゃないかな

[2642: 口コミ知りたいさん]

NIPPOが損害賠償請求の裁判をするなら日建ハウジングとユーイックとの両方を訴えると思いますよ。

[2643: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
行政機関に対しては裁決の出たときが時効の算定基準なので、取り消しを求めるのと
時効停止のための措置を同時に進める必要がありますが、ユーイックに対してだと取り消しが確定した時が算定基準で異なるんじゃないですかね。

[2644: マンコミュファンさん]

今日で建築確認取り消し裁決から３年ですね。

[2645: 販売関係者さん]

幾ら換気してると言っても雨ざらしではないけど何年も野ざらし同然、使用や運転してない設備の部品なんか硬化したり劣化したり又は錆なんか出てませんか、内装は紫外線で痛んだりしてませんか、凄く気になりますが大丈夫なんでしょうか。

[2646: 販売関係者さん]

早く減築して販売する方が得策ではないのですか。

[2647: 匿名さん]

内装工事はやり直しでしょうね。減築工事による躯体へのダメージがちょっと心配です。
避難路に欠陥があるわけですが、減築しましたから法的に問題ないですよ、と説明してもそこもそのままとなるとなかなか素人は手を出さないでしょうね。投資用ですかね。

[2648: 名無しさん]

最高裁まで争うとするとどれくらい時間がかかりますか？

[2649: 匿名さん]

>>2646 販売関係者さん
減築だけで済まないから問題なんです。
高さが問題なのではなく避難経路が取り消し原因である以上、あちこち再設計して別の避難経路を設けない限り減築したところで建築確認通りません。

[2650: 匿名さん]

>>2648 名無しさん
似た事例の完成間際に建築確認取り消されたたぬきの森の場合は、最後の裁判が決着するまで約5年。取り壊しまでは約8年。

ただし、あちらは建築確認の取り消しが高裁での出来事。こちらは今、高裁審議中と考えると、たぬきの森よりも更に時間がかかる可能性が高い。

[2651: 通りがかりさん]

>>2649 匿名さん
設計した建築士が避難路の設計を誤ったということになりますね。
ぎりぎりの設計でなく安全側に設計しておけばよかったのではないかと。

[2652: 名無しさん]

建築士会の理事が機関誌に建築審査会を批判する記事を書いたことで話題になっているけど。
http://web.archive.org/web/20181025073058im_/blog-imgs-124-origin.fc2....

建築士は、施主に忖度するのでなくて、できないことはできないという姿勢でいる方が、トラブルにならないし、建築士の立場もよくなると思う。

[2653: 匿名さん]

「住民エゴとシビルミニマム」というコラムの中の「隣接建築物の避難規定違反により自己の建築物の住民の避難が阻害されるという、ほとんどが合理性のない理由」という部分には違和感があります。
近隣住民に建築確認の取消しを求める原告適格が認められる以上、建築確認の適法性一般が問題とされるはずなので、隣接建築物の避難規定違反により近隣住民自身の建物からの避難には直接影響がないとしても、建築基準法令に違反していれば建築確認は取消しを免れないでしょう。
むしろ、ルサンク小石川の件で問題なのは建築確認の取消しの時期が遅すぎたということでしょう。これは、近隣住民側の引延し戦略によるものだということですが、その戦略によって、コンクリートの置物が残ったままになってしまい（早期に取り消されていれば、デベロッパーは設計変更で対処できたはず）、近隣住民もかえって迷惑しているという皮肉な事態になっています。

[2654: 匿名さん]

>>2653 匿名さん
デベ側は2014年3月に審査請求の争点に対応するように変更確認を申請したのですから、そこで地下駐車場に避難階段を設けていればよかったのでしょう。避難階段を設けるのに経費がかかるとは思えないですよ。

[2655: 通りがかりさん]

車路のスロープが避難に適さないことは前の計画（清水建設が設計者だった頃）で指摘されているようだし、今回の審査請求でも争点になっていたわけで。
だからデベロッパーはスロープの勾配を緩くする設計変更をして変更確認を申請したんでしょ。
問題はスロープの勾配を緩くしても車路の位置を変えない限り2.5メートルの高低差があることは変わらないんだよね。
避難路の不備が争われていたのに確りと対応しようとしなかったデベロッパー側のオウンゴールだと思うよ。

[2656: 通りがかりさん]

建設した安藤ハザマに責任ないですか？
本当にこの設計図で建ててしまっていいんだろうかと誰も考えなかったのかしら

[2657: 匿名さん]

>>2654 匿名さん、>>2655 通りがかりさん のおっしゃることはその通りなのですが、なぜか、デベロッパーは車路のスロープの勾配を緩くして変更確認をとったことで、主観的には避難階段の問題が解決したと思い込んでいたような気がします。日経コンストラクションの記事の中で神鋼不動産の担当者が取材に対して、スロープの勾配を緩くすることで解決したと考えていたというようなことを答えていました。
その意味でも、早期に建築確認を取り消しておくべきだったと思います。そうすれば、デベロッパーは工事が進む前に自分たちの対応が間違っていたことに気づいて、設計変更により軌道修正することができたはずなので。
また、>>2656 通りがかりさん の疑問については、当初設計を担当した清水建設も見落としていたことなので、安藤ハザマが設計に疑念を抱かなかったとしても無理はないのではと思います。

[2658: 通りがかりさん]

>>2657
2014年3月の時点で避難路に不備があることは神鋼不動産は知っていたわけで。

そこで避難階段を設ける判断をしていればよかったのだが、スロープを緩くすることで逃れようとしたのでは何の解決にならないばかりか、建築審査会の裁決を遅れさせることになったと思うけどね。
むしろ、そんな変更しない方が良かったのではないか。

[2659: マンション掲示板さん]

３年前の記事
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/res/748-777/

日顕ハウジングシステムとユーイックは建築確認取り消しになることが早い段階で分かっていたのでしょう。

[2660: 匿名さん]

変更確認をしたことで裁決が遅くなってしまった、むしろ変更確認をしない方がよかったというのは、>>2658 通りがかりさん のご指摘のとおりです。
ただ、それにしても裁決が出るまでに時間がかかりすぎだと思います。
変更確認がなされる前から建築審査会は避難階段の問題を把握していたわけで、その問題が変更確認によって根本的に改善されていないことはそれほど時間をかけなくても分かりそうなものです。
変更確認がなされたために審査に余計に時間がかかったとしても、マンション販売開始時までには取消しの裁決をすることができたのではないでしょうか。
どうして、裁決の時期がマンション完成直前までずれ込んでしまったのでしょうか。

[2661: 匿名さん]

>>2660 匿名さんはル・サンク小石川の変更確認でユーイックがどのように審査したか、その変更確認を争う審査請求が審査会でどのように審理されたか、追及なさっているのですね。
審査会の審理については、東京都立中央図書館に行けば、開架で平成26年度から平成28年度までの東京都建築審査会年報の閲覧ができます。セルフで複写もできます。

[2662: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産が変更確認を受けたのが2014年3月で、販売活動を始めたのが3ヶ月後ですから。販売前に東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決を行うことは難しいでしょう。
それよりも、避難階段の問題があり変更確認の適否が審理されている物件を販売していたことが疑問視されるのではないでしょうか。

市川猿之助のル・サンク小石川後楽園の広告は、2014年6月20日に始まったようです。
http://web.archive.org/web/20160209004244im_/www.k-factory.net/informa...

[2663: 匿名さん]

JC Net の記事(http://n-seikei.jp/2016/02/post-35459.html)によると、「建築概要」では「販売　平成26年10月上旬予定」となっており、「経緯」では「2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始」となっているので、そのころが販売開始時期かと思っていました。
いずれにしても、（避難路の問題は変更確認の前から建築審査会に判っていたことであり）遅くとも2014年内には裁決をすることができたように思います。
せめて2014年内に裁決をしていれば、デベロッパーと契約者に与えたダメージはもっと小さくて済んだはずです。

[2664: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
建築審査会年報はご覧になりましたか？
平成27年度の年報の361ページに2013年3月18日に審査請求人が提出した「物件提出要求を求める申立書」があります。
270ページの記載によると審査会は職権によりユーイックに対して物件提出要求を行いユーイックから物件（目録によるとマスキングのない図面）が提出されています。物件提出があった日は記載されてませんが、審査請求人が反論書で図面の提出をと繰り返し求めていますので、審理の終わり間際、口頭審査の頃に提出があったのでしょう。
審査会が強く要求しなかったからなのかユーイックが拒み続けていたのかわかりません。ただ、マスキングのない図面を確かめないと審査会は避難階段が法令に適合していないと判定できないだろうと思います。
NIPPOも神鋼不動産も審査請求事件での参加人になっていて、参加人が自ら図面を提出することもできたのではないかと思われます。それをしていればもう少し早くに建築確認取り消し裁決が出ていたかもしれません。今更感が否めない話になりますが。

[2665: 名無しさん]

>>2662
猿之助さんの撤退の判断は早くて見事でした。

[2666: マンション検討中さん]

>>2664: 匿名さん
住民側がデベに大きなダメージを与えるように審理を長引かしたことも大きいようです。
ちょっとそこまでやらなくとも思いますがね・・何の恨みが？

「3年ほど経過した理由
最大の理由は、処分庁が東京都建築審査会に証拠の建築図面を提出しなかったことです。

また私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。」
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

[2667: 匿名さん]

>>2666 マンション検討中さん
審査請求人からの争点は2014年3月までに出されてますから、建築確認取り消しが2015年11月になった要因は変更確認にあります。そのことは >>2663 匿名さんはよく分かっておられますよ。

[2668: 匿名さん]

>>2664 匿名さん のご回答によると、ユーイックからの図面の提出が遅れたことが裁決が遅れた一因とのことです。
ただ、建築審査会は法令上、必要な書類・資料の提出を処分庁に命じることができるはずなので、図面を早期に提出させていれば、もっと早く裁決がなされたはずです。
なぜ図面を早期に提出させなかったのかが釈然としませんが、>>2666 マンション検討中さん のご指摘のように近隣住民側が審理を長引かせようとしたことが関係しているのでしょうか。

[2669: 匿名さん]

>>2668 匿名さん
審査請求人は2013年3月に物件提出要求の申立てしてますし、図面提出を頑なに拒んだのはユーイックのほうでしょう。建築審査会年報を見れば分かります。
審査会は職権により図面を提出させるのではなく、ユーイックや参加人NIPPO、神鋼不動産が自ら図面を提出することを期待していたと推測します。避難階段が法令に適合するか適合しないかの争いで（マスキングのない）図面を提出するのは当然のことだからです。
しかし、ユーイックや参加人が自ら図面を提出しないので、審査会は職権により図面の提出を求めたのでしょう。審査会は性善説で判断したのでしょうが（指定確認検査機関は公正中立な機関のはずなので）、性悪説で判断し早く職権による提出を求めるべきだとおっしゃるなら、そうかもしれません。
もう1つ気になるのは、ユーイックには2015年6月頃には高低差のあるスロープを介してつながっている駐車場が避難階に当たらないと分かっていたと思われることです。

[2670: マンション検討中さん]

「高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。」
なんと住民サイドはデベに大きなダメージを与えることを目的にわざと「審理を長引かせようとした」
それは狙い通りとなり、住民を含む多くの人を不幸にする結果となったと言えるのではないでしょうか？

[2671: 匿名さん]

>>2670 マンション検討中さん
2014年3月以降に審理が続いていたのは変更確認があったからです。変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていた、このことは既出ですよ。
それから、変更確認が中途半端で、斜路の勾配を変えるのは意味がなく、確りと地下駐車場からの避難階段を設ける必要があった。デベ側のオウンゴールにより確認取り消しになったことも既出です。
変更確認を誰が提案したか、ユーイックなのか、日建ハウジングなのか、それが明らかになるのはこれからでしょう。

[2672: マンション検討中さん]

2671: 匿名さん
結局、住民が「審理を長引かせようとした」からそこまでずれ込んだということでしょ？

[2673: 匿名さん]

>>2672 マンション検討中さん は、どうしてもそのように導きたいのですね。呆れますね。
斜路の勾配を緩くするだけの変更確認、避難経路の不備が治らない計画変更を、施主が申請したのです。設計した建築士が誤った判断をしたわけで建築士の誤りがなければこの状況にはなりません。

NIPPOと神鋼不動産は日建ハウジングに損害賠償請求すると言っているようですがね。

[2674: 匿名さん]

裁決が遅れた直接の原因は、変更確認がなされたことでしょう。
ただ、よくよく考えると、元をただせば、近隣住民が審理を長引かせようとしたことが遠因といえるのではないですか。
>>2671 匿名さん のご指摘のとおり、変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていたであろうと思われるのですが、そもそも住民が審理を長引かせようとしていなければ、裁決はもっと早い時期になされていたはずです。（絶対高さ制限の施行直前に駈込みで変更確認を行うことにもならなかったはずです。）
もし裁決がもっと早い時期になされていれば、現在のようなひどい事態にはなっていなかったでしょう。
おそらく、近隣住民は、審理を長引かせることによリ、絶対高さ制限の施行直前に裁決が出るようにして、デベロッパーが設計変更して建築確認を取り直す際に建物の高さを22メートル以下にせざるを得ないように仕向けたかったのだろうと思います。
しかし、デベロッパーが変更確認をして工事続行という予想外の行動に出たために、瑕疵のある建築確認のもとで工事が進んでしまい、裁決が出た時には建物を減築しないと建築確認を取り直すことができなくなってしまったのです。（もっとも、裁決はもっと早く出そうとすればできたと思いますが。）
近隣住民がデベロッパーを追い詰めようとして行った引延し戦略が、結果的に追い詰めすぎてしまい、デベロッパーに多大なダメージを与えただけでなく、住民自身にもブーメランになっているように思います。

[2675: 匿名さん]

>>2674 匿名さんは丁寧に分析されているとは思います。しかし、繰り返しになりますが、東京建築審査会年報をご覧になることを勧めます。
ル・サンク小石川の審査請求事件と同時期に並走していた事件が裁決までにやはり約3年かかってます。裁決書が年報の59ページにありますが審査請求が2012年8月31日で、裁決が2015年6月29日です。ル・サンク小石川の事件だけが裁決までに長い時間がかかったわけでないです。

並走していた事件も、確認を行った指定確認検査機関はユーイックで、そちらは審査請求の審理の間に5回の変更確認がされています。これらの変更確認で法令に適合する建築計画になって周辺住民の訴えが認められなかったものの、ユーイックの審査が適切でないあやしいものであったことは明らかと思います。

[2676: 匿名さん]

>>2675 匿名さん のおっしゃる趣旨は理解できます。別に建築審査会を責めるつもりはありません。
ルサンク小石川の件がひどい事態になっている主たる原因は、清水建設が設計を担当していたときの教訓が活かされなかったことと、建物の高さを22メートル以下にするようにとの文京区の指導にデベロッパーが従わなかったことにあると思います。
ただ、変更確認がなければ2014年の春頃には建築確認取消しの裁決がなされていたとのことなので、変更確認後の図面を調べれば、変更確認によって問題点が根本的に是正されていないことはそれほど時間をかけなくても分かったはずではないかと思っただけです。
もしそうなら、もっと早く裁決を出して工事を止めることができたはずで、デベロッパーは減築しないで建築確認を取り直すこともできたのではないかと思ったまでです。

[2677: 匿名さん]

>>2676 匿名さん
清水建設がル・サンク小石川の事業から撤退したのは、慎重な判断をしていた清水建設が、施主のNIPPOと合わなかったからと思います。清水建設は2004年に建築確認を受けても、審査会で争われている間は建設に着手しなかったようです。
2012年の建築確認、2014年の変更確認についても、審査会で争われて、取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです。2004年の時の清水建設のように、慎重に、建設をすすめない助言をする者が、いなかったのでしょうか。少なくともユーイックには、2015年６月には、高低差のあるスロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことはわかったはずで、そこでユーイックが建設を停めるように助言していれば、状況は全く違ったと思いますよ。

[2678: 匿名さん]

>>2677 匿名さん
(1)　清水建設が撤退した理由はたぶんおっしゃる通りだと思います。
そのときに指摘された問題点が、なぜか後任の設計者の日建ハウジングに引き継がれなかったようです。
日建ハウジングは業界では有名な会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、設計を変更していたでしょう。

(2)　また、「取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです」については、デベロッパーは主観的には、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
そうでなければ、審査請求がなされていたわけですから、リスクがあると分かっていて、販売に踏みきるような無謀なことはさすがにしないと思います。
リスクがあると分かっていたら、建物が完成して建築確認が取り消されることがなくなってから、販売を開始するでしょう。

(3)　スロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことが2015年6月ころにわかったとしても、そのころは工事は相当進んでいたのではないでしょうか（なお、2015年4月にはマンションは完売していたそうです）。
それに、いったん建築確認を出した指定確認検査機関が、そのあとで誤りに気付いたとしても、建築確認を撤回することはできない（行政行為の不可変更力）はずなので、工事を止めるように助言する権限はないのではないでしょうか。

[2679: 匿名さん]

>>2678 匿名さん
(1)は、日建ハウジングが当初計画を引き継いだから、避難路の問題も引き継がれたのでは。まっさらな状態から、建物の配置や出入口の位置も日建ハウジングが自由に設計していれば問題が防げたかもしれないですよね。
(2)は、2014年6月には猿之助さんを起用しての広告が決まっていたから、販売に踏み切ったということはありませんか。法的リスクを考えたら竣工後に販売活動するべきです。近くでは裁判で争われたプラウド小石川を野村不動産は竣工後に販売しています。建築確認取り消し判決で有名な新宿区のエクセレント御留山も新日本建設は販売しませんでした。
(3)は2015年6月に高さ22メートルを超す部分の躯体の工事をしていたようです。そこでユーイックが停めるか、リスクが高まっているとNIPPOに告げるかしていれば状況は違ったのではないですかね。ユーイックは行政庁とみなされるので職権取り消しもできるのではないですか。

[2680: 匿名さん]

>>2679 匿名さん
(1)　その点は、本件の内部事情を知っているわけではないので、何ともいえません。
（あくまで推測ですが）デベロッパーは、日建ハウジングに当初の図面を見せて、この計画で建てたいと注文したのでしょう。
その際に、デベロッパーは、清水建設が撤退した詳細な経緯とか避難経路の問題点などを日建ハウジングに伝えなかったのでしょう。
設計会社としては、お客さんである施主の要望は当然尊重するでしょうし、当初の図面だけ見せられて、清水建設の設計担当時に当局から指摘されていた問題点を伝えられていなかったら、（清水建設も見落としていた）避難経路の問題に気付かなかったとしても不思議はありません。
むしろ、問題点の引継ぎを受けていなかったことで、当初の図面には特に問題点はないだろうと思ったかもしれません。
日建ハウジングは業界では定評のある会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、当然その問題点を検討したうえで設計したでしょう。

(2)　市川猿之助さんは結局いなくなったようですね。
デベロッパーが取消しリスクがあると分かっていたならば、猿之助さんを起用しての広告をそもそも行わなかったのではないですか。
仮に、猿之助さんの起用が決まってから取消しリスクに気付いたとしても、普通のデベロッパーならば販売は見合わせると思います。
取消しリスクが分かっていながら、構わずに販売に突き進むというのは、あまりに無謀です。
なお、建築確認が争われている最中に販売しているマンションの実例はありますが、それはいずれも売主が勝訴できると自信を持っていた場合だと思います。
本件のデベロッパーは、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
（そもそも、デベロッパー自身が避難経路の問題を正確に認識していなかったのではないかと思います。それでよいのかは別にして、デベロッパーは主観的には問題は解決したと安心して、工事を続行して販売に踏みきったのでしょう。）

(3)　指定確認検査機関の行った建築確認は行政処分とみなされるので、行政行為の不可変更力により、いったん行った建築確認を、それが間違っていたという理由で行政庁自身が撤回・取消しすることはできません（http://minoring-office.com/data_lawpri/admin007.php）。詳細は、行政法の教科書をお読みください。
本件でも、ユーイックが変更確認をみずから取り消すことはできないはずです。
変更確認を取り消すことができるのは、審査請求を受けた建築審査会です。
ちなみに、ユーイックが早期に変更確認後の図面（マスキングのないもの）を建築審査会に提出していれば、取消しの裁決はもっと早く出ていただろうとのことです。

[2681: 匿名さん]

そうですねえ、(1)は日建ハウジングとユーイックが2004年の清水建設設計の建築計画に関する審査請求事件でどのような弁明／反論がされたか確認しておくべきだったのでないでしょうか。平成17年度東京都建築審査会年報に詳しく掲載されていて、前のレスの通り誰でも東京都立中央図書館で見られるものです。
(2)はNIPPOが建築確認取り消しリスクを知ってたから売買契約27条「東京都建築審査会により売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等」にNIPPOから一方的に解除できる条項が入れられていたのでしょう。このような条項は普通の物件にないです。
(3)は行政手続法の規定がユーイックに適用されれば建築主から聴聞した上で撤回ができそうですが、民間の指定確認検査機関の場合はどうなのですかね。ただ、いずれにせよ、東京都建築審査会の裁決の状況から建築確認取り消しリスクが高まっているとユーイックがNIPPOに告げていたかどうかは、重要だと思います。

[2682: 匿名さん]

>>2681 匿名さん
(1)　おっしゃっていることはその通りかもしれませんが、2680で書いたことはあくまで推測なので、実際のところは事情を知っている人でないと分からないですね。
(2)　建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。契約はいろいろな状況を想定して作成するものであり、第27条は万一の場合のために入っているので、その条項があるからといって、デベロッパーが現実に取消しリスクありと考えていたことにはならないでしょう。
デベロッパーは文京区の指導を無視して、駈込みで高さ22メートルを超える建物を建てようとしていたので、変更確認を取り消されたら甚大なダメージを受けることは判っていたはずです。
現実に取消しリスクがあると考えていたら、竣工前に販売するのは無謀であることくらいは判るでしょう。
(3)　行政行為の不可変更力については、2680のとおりです。
工事を中止させるためには審査請求において建築審査会が変更確認を取り消す必要があるので、ユーイックとしては変更確認後の図面を早く建築審査会に提出しておけばよかったのだと思います。

[2683: 匿名さん]

2015年６月から執行停止がされる2015年９月までの間にも、ユーイックから審査会に多数の書面が提出されていますが、どれもが建築確認と変更確認は正しい、審査図面は出さない、というものだったわけです。

[2684: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
「建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。」
というのではなく
「物件を係争中に販売することは滅多にないので…」
だと思います。真っ当なデベロッパーは法的リスクのある物件を販売しません。ル・サンク小石川の売買契約27条は他の物件では見られない特異なものです。

そして27条の対応がされることを根拠に
「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」
と主張したことも、マンションデベロッパーとして不適格と思っています。

[2685: 匿名さん]

>>2684 匿名さん
建築確認が争われている物件の場合は、争いの決着がつくまで販売を見合わせるのが慎重な対応だというのはその通りです。
ただ、建築確認が争われている最中に販売された物件はほかにもあります。
大手が販売した物件だと、（かなり以前の物件ですが）たとえばパークハウス代沢プレイスがそうです。この物件の場合は、1回建築確認が取り消され、確認を取り直して完成しています（この物件のマンコミュの掲示板を見ると、大体の経緯が分かります）。
建築確認が争われている物件でも、建築確認が維持されることに売主が自信を持っていれば、係争中に売り出す例はあります。パークハウス代沢プレイスの件は、売主の予想に反して建築確認が取り消されてしまったケースでしょう。
ルサンク小石川の件でも、デベロッパーは主観的に変更確認によって問題点が解決したと確信していたのであれば、係争中に販売に踏みきるというのはありえない判断ではないと思います。
第27条は、万一の場合に備えて売買契約に入っていた規定で、デベロッパーはおそらくその規定が実際に使われることになるとは思っていなかったでしょう。
実際にはデベロッパーが万一の事態と考えていたことが現実化してしまったわけですが、第27条の規定が入っており、その規定が重説でも説明されていたのでしたら、デベロッパーがその規定を持ち出すのはやむを得ないように思います。
もちろん、それ以前の問題として、変更確認によって問題点が解決したと考えたデベロッパーの判断が甘かったといわれればその通りでしょう。
でも、取消リスクが現実にあると思っておらず、変更確認が維持されると信じていたならば、デベロッパーが係争中に販売したことは一概に不当だとはいえないと思います。

[2686: 匿名さん]

たら、れば、かも、とか推測なしでご投稿を、と言ってもこういうところでは無理なんでしょうね、ホントの事を知りたいと思ってもそれぞれのお立場があってご投稿なさるんでしょうから、これから先々何年かかってどうゆう結果になるのやら・・・

[2687: 匿名さん]

国会中継見ても、閣僚側答弁で、たら、れば、かも、とかの発言は多いですしね

[2688: マンコミュファンさん]

ル・サンク小石川後楽園のようす
http://pic.twitter.com/Qm1uDmHw4x

[2689: 匿名さん]

>>2685 匿名さん
パークハウス代沢プレイスも係争中に販売したことが問題だったと思いますが。
地下室マンションで、施工が安藤ハザマ、指定確認検査機関がユーイックという点も、ル・サンク小石川と同じですね。

NIPPOと神鋼不動産、三菱地所を含め、ル・サンク小石川に関わる業者は、建築審査会で建築確認取り消し裁決が出る事例をよく知っていたわけです。

なお、同じ頃の世田谷区の事件で
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43897/res/61-100/
こちらの事件の詳しい事情もユーイックが知っています。

[2690: 匿名さん]

>>2689 匿名さん がおっしゃりたいのは、ルサンク小石川の件において、デベロッパーは建築確認の取消しリスクが現実にあることを認識していて、それにもかかわらず工事を続行して販売に踏みきったのではないかということでしょうか。
建物が完成すれば建築確認取消訴訟の訴えの利益が失われるので、デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った（いわゆる建てた者勝ち）ということでしょうか。
でも、その逃切り作戦は、本件ではあまりにリスクが大きすぎないでしょうか。
既存不適格の建物の建築確認が取り消されてしまうと、上層階を削ることが建築確認の取り直しに不可欠となるので、デベロッパーにとって非常に危険な賭けだと思います。（おそらく、パークハウス代沢プレイスもアピス等々力も、建築確認が取り消されても比較的修復が容易だったケースなのではないでしょうか。）
デベロッパーもそれくらいは判るでしょうから、取消しリスクが現実にあると考えていたならば、工事は進めるとしても、少なくとも販売は建物完成まで（逃げ切れるまで）は行わなかったはずだと思います。
いずれにしても、これは推測なので、実際にデベロッパーがどのような認識のもとに工事・販売を進めたのかは、事情を知っている人でないと分からないです。

[2691: 匿名さん]

>>2690 匿名さん
パークハウス代沢プレイスでは建築確認取り消しになってドライエリアの周壁を造り直しています。それが修復が容易のうちに入るのかわかりません。構造設計は変わりそうですが…
上にレスのようにパークハウス代沢プレイスは安藤ハザマとユーイックが関わった物件ですから、NIPPOは詳しい情報を得られたと思います。どの様に判断したのでしょうね。
建築確認取り消しになった場合に修復が困難な物件であれば、デベは竣工前に販売活動を行ってはいけないと思います。エクセレント御留山も修復が困難な物件でしたが、新日本建設は販売しませんでした。

[2692: 匿名さん]

デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った、については真偽はわかりませんが、過去レスの2015年9月に執行停止を受けた直後に、逃切りを図ったのが裏目に出たかというのがあります。
ル・サンク小石川が東京都建築審査会で初めて執行停止がされた事例というのはご存知でしょう。デベロッパーが建設を強行し、販売したことで、建築審査会に厳しい判断をさせることになったと思います。

[2693: マンション検討中さん]

小日向に総戸数６６戸の大規模ワンルームマンション計画勃発！だそうです。
パークホームズやパークハウスにもほど近い処ですね。
こんなとんでもない問題と比べると、このレスはお目出度い議論に終始しているという感じがします。

https://www.facebook.com/184103725008155/posts/1985776474840862/?comme...

[2694: 検討板ユーザーさん]

>>2693 マンション検討中さん

足立区の業者か。
土地勘もなく大手のように知識も経験もないから
まあ玉砕しに来たようなもんですな。
文京区民を甘く見すぎ。
あわれだ、、、

[2695: マンション検討中さん]

>>2694:検討版ユーザーさん
誠におっしゃる通りですね。
この不勉強なデベでは撤退しかないでしょう。

[2696: 匿名さん]

建築確認が通った物件をそれを信じて建築し売ること自体は責められるような事ではない。しかしその結果大きな損害を追うことになったのは自業自得。
住民自体が認めてるように高さ制限を待つためあえて審査を長引かせたことも責められる事ではない。10年ほど近隣に廃墟を抱えることになるがいずれ高さ制限内に落ち着く。
あーだこーだ推測しても所詮は推測だし立場によって見え方も変わる。だからこそ法律があってそれに則って判断された結果がこれな訳で。

ただ、購入者と反対だった訳ではない周辺住民はただ悲惨な結果になって可哀想ではある。

[2697: 検討板ユーザーさん]

早い時点でスパッと上部2階をなくする決断をしていればよかったのではないかと。
http://pic.twitter.com/g105H9UD6t

>>2693 マンション検討中さん
NIPPOも文京区民を甘く見すぎ。

[2698: 検討板ユーザーさん]

近き者悦べば 遠き者来たらん ～論語より

小日向で建築紛争を起こそうとしている業者の経営理念だそうで

[2699: マンション検討中さん]

>>2698 検討板ユーザーさん
「論語にあるこの教えを会社にあてはめると,近き者即ち会社に一番近い社員や役員や株主そして次に近いお客様や仕入先や他の関係先が喜ぶような会社には、新たな社員やお客様等が集まって来て会社は益々栄えるでしょう。」

なるほど一種低層の閑静な住宅地に大規模ワンルームンションを建てられる
文京区民の迷惑は全くお構いなしの会社と言うことですね。

[2700: 検討板ユーザーさん]

論語の趣旨から考えると、周辺住民の住環境に配慮して建てれば新たに入居する住民にとっても住みやすいマンションにできる、だと思うよ。

ル・サンク小石川後楽園も絶対高さ制限の範囲内で建てて地下駐車場の出入口を急峻な坂の途中にしないように配慮していれば、こんな事件はなってないはずだから。

[2701: 匿名さん]

>>2653 匿名さん
東京建築士会の法規委員長はル・サンク小石川の訴訟に参戦したことで東京建築士会で責任問題になっているそうです。

[2702: 検討板ユーザーさん]

>>2699 マンション検討中さん
生コンクリート業者による説明会のようす
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/1997363050348871

文京区内で建築紛争が多発しているのに文京区住環境課長は斡旋等の紛争調整をしようとしないのでしょうか？

[2703: マンション検討中さん]

>>2702 検討板ユーザーさん
FBの画像にあるように、この業者は過去に文京区にワンルームマンションを６軒程建設しています。
これらは当然一種低層ではありません。
住環境課は一種低層特に小日向などではワンルームマンションアレルギーがあるから反対運動必至、とかここはスクールゾーンの中心だから車両通行が制限され住民の許諾を得るのは難しいよ、など事前協議で教えてやるべきなのです。
区にハイどうぞ！と言われて説明会を開いたら炎上してしまった。
無知が招いたとはいえ、若い社長がかわいそうになります。

住民はこのワンルームマンションについては、あっせんなどして条件闘争をする気はありません。
強く撤退を要求しています。それができるかどうか？小日向住民の力量が問われるところです。

[2704: 通りがかりさん]

>>2703 マンション検討中さん

生コンクリート業者は生コンクリートだけ扱えばいいので、文京区内で無理してマンション建設しないのがいいのでは。
NIPPOも道路舗装業に専従すればいい。神鋼は規格に合った鋼材を作っていればいい。不動産に詳しくない業者がマンション販売をしようとするからトラブルになるのです。

[2705: 検討板ユーザーさん]

ル・サンク小石川のデベロッパーは建築計画の説明会を開かないように、開いても説明しないようにしたと聞きますが。それなら周辺住民と紛争になるのも当然だと思います。

[2706: 通りがかりさん]

法の許す範囲で自由に商売できんと、意味ないよ。

[2707: 通りがかりさん]

ルサンク小石川は違法建築と判断されて売れなくなっているんだよね。

[2708: 通りがかりさん]

住環境課長さん、何とかしてよ！

[2709: マンション検討中さん]

と言いますと…

[2710: 検討板ユーザーさん]

建築紛争を放置するからな、文京区は。
区の職員はルサンクの結末を予測できていたのではないか。

[2711: マンコミュファンさん]

NIPPOの報道発表はまだですか

[2712: 通りがかりさん]

>>2711

出てるで
http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20181219.pdf

[2713: マンション検討中さん]

こちらも出てます。
小日向の大規模ワンルームマンション説明会の内容や、反対の幟や看板。
小日向住民の主張は南青山の住民のそれと同じように捉えられる恐れもありますね？

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/

[2714: マンション検討中]

この件で勉強になったのは、
歌舞伎役者氏の逃げ足の速さですね。

[2715: 名無しさん]

>>2713 >>2714
歌舞伎役者といえば
文京区小日向に歌舞伎役者が住んでますよね

[2716: マンション検討中さん]

>>2715 名無しさん
そうなんです、この新渡戸稲造旧居跡大規模ワンルームマンションのすぐ近くにお住まいですね。
ワンルームマンション反対署名もしてくれるでしょう。

[2717: 通りがかりさん]

安藤ハザマは儲けて撤収したのではないでしょうか？
↓
http://twitter.com/emoyino/status/1075516826954608640

[2718: マンコミュファンさん]

猿之助さんもね

[2719: 匿名さん]

建物は完成していないのに、安藤ハザマは工事代金を全額請求できたのでしょうか。
建築確認取消しで建物が完成できなくなった場合の工事代金はどうなるのでしょうか。
通常、工事代金は工事の進捗に応じて分割払いなので、安藤ハザマが最終回の工事代金を受け取れていなければ、そんなに儲かっていないのではないかという気もします。

[2720: 匿名さん]

>>2719 匿名さん

2016年4月に安藤ハザマからNIPPOに引渡しがされています。安藤ハザマは十分な対価を受けて撤収したと思われます。

既出ですが過去に他物件で安藤ハザマは建築途中に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けて、建築計画を是正したことがあります。それにもかかわらず、建ててしまえばとしたのなら安藤ハザマの姿勢にも問題があるように思います。

[2721: 匿名さん]

なるほど、そうですか。
安藤ハザマは、施主の注文通りに建設したのでしょうから、安藤ハザマを責めるのは可哀そうな気がします。
ところで、高裁での控訴棄却判決は思ったよりも早く出ましたね。
このペースでいけば、デベロッパーが上告しても、来年中には最高裁で決着がつきそうです。
最高裁でも裁決が覆らなければ、その後デベロッパーはたぶん減築工事に着工するでしょう。来年中には解決の道筋が見えてきそうでよかったです。その減築工事もたぶん安藤ハザマが受注するでしょうから（ほかの建設会社に発注するのは非効率でしょう）、安藤ハザマにとってはラッキーでしょうね。

[2722: 通りがかりさん]

>>2721 さんの言うようになるのなら、建築基準法違反の建築物を建てることで対価を得て、適法な建築物になるように工事し直すことで対価を得る安藤ハザマは、大儲けしていることになりますね。

それに比べたら、日建ハウジングは大損ですね。NIPPOは建築基準法違反の設計をしたとして日建ハウジングに損害賠償を求めると言っているようですから。

[2723: マンション検討中さん]

地下の駐車場が避難階に当たらないとしても、車路の傾斜路に手摺りを付ければいいのでは。

建築確認を審査した検査機関は手摺りを付けるように指示しなかったのですか？

[2724: マンション検討中さん]

車椅子での避難、
つまり手すりを使えない人も想定しており、
傾斜角度自体が問題になったはずです。

[2725: マンション検討中さん]

非常階段の設置でも良いんだから、車椅子の場合スロープの方がもっと良い？

[2726: 検討板ユーザーさん]

>>2724 マンション検討中さん

建築確認の審査をしたユーイックは罪に問われないのでしょうか？

NIPPOは何故そんなところに建築確認を申請したのだろうと思ってしまいます。

[2727: 匿名さん]

>>2726 検討板ユーザーさん
「罪に問われないのでしょうか?」の意味がよく分かりませんが、建築確認が取り消されたからといって、ユーイックのような指定確認検査機関が犯罪者になるわけではありません。姉歯偽装事件のような極端なケースのことをいっているのですか。
後半の質問の答えは、端的に言って、地方自治体の建築主事よりも、指定確認検査機関の方が審査が甘いという傾向があるからでしょう。
これは、本来あってはならないことですが、自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者（施主）から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。（指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。）これは、表向きには誰もが否定しますが、業界関係者であればだいたい感じていることでしょう。
実際、開発業者の中には、複数の指定確認検査機関に建築プランを事前に提示して感触を確かめ、建築確認を通してくれそうなところに申請するというようなことをしている業者もあると聞いたことがあります。
ルサンク小石川の件でも、NIPPOが建築主事に確認申請をしていたならば、申請通りには認められなかったかもしれません。

[2728: 検討板ユーザーさん]

自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者（施主）から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。（指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。）

このように書かれてますけど制度としてどこか誤っているのではないですかね？

NIPPOが建築主事に建築確認を申請していれば通らなかった、ユーイックだから通った、それもおかしいでしょ。

それでユーイックに何のお咎めもなしでいいのかと思うのですがね。

[2729: 匿名さん]

>>2728 検討板ユーザーさん
「制度としてどこか誤っているのではないですかね？ 」については、そのような指摘は今までにもなされていると思います。
でも、大都市では建築確認申請の数が膨大で、地方自治体の建築主事だけだと業務が回らないこともあって、指定確認検査機関の制度が採用されたので、この制度をなくしてしまうと、建築確認が出るのが大幅に遅れるでしょうから、それはそれで問題でしょう。
ただ、最近は、開発業者も慎重になってきていると思います。特に、大手のデベロッパーは（以前はともかく）建築確認で危ない橋を渡るようなことはしなくなっているのではないでしょうか。
ルサンク小石川の件も、横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、開発業者はマンションの大手ではないところです。
ルサンク小石川の件は不動産業界に大きな衝撃を与えました。これが教訓となって、開発業者はより慎重になり、「指定確認検査機関ショッピング」のようなことはあまりしなくなる（したがって、建築主事で通らない建築確認申請が指定確認検査機関なら通るというようなことは少なくなる）のではないかと思います。
あと、ルサンク小石川の件では、建築確認が建物完成直前に取り消されたということだけでなく、既存不適格であることも事態をひどくした原因でしょう。
やはり、（いくら強制力がないとはいえ）建物の高さを22メートル以下に収めるようにとの文京区の指導に従っておくべきだったということでしょう。

[2730: 匿名さん]

>>2729 匿名さん
横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、係争中の物件の販売活動はしてなかったです。そこがNIPPOと違うところです。
なぜNIPPOが販売したか。>>2729さんは否定なさるでしょうが、市川猿之助が「触媒」になったのではないですか。
2014年3月に審査請求人側の日置弁護士に避難路の不備を追及されたNIPPOは（不完全な修正の）変更確認を申請させられることになっています。客観的に判断すれば、販売活動を開始できるような状況でなかったはずです。
しかし、市川猿之助を起用した広告開始が間近に迫っていて、慎重な経営陣なら広告をキャンセルするという選択をするに決まってますが、NIPPOには決まったことを変えるということができなかったのではないかと推測しています。
いまもNIPPOは自らの判断に誤りはないと信じているかもしれませんね。そして最高裁への上告をして、さらに、設計者に賠償を求めるのでしょうか。本来ならユーイックを相手に賠償を求めていいと思いますが。何故かはわかりませんが、それができないのかもしれません。

[2731: 匿名さん]

>>2730 匿名さん
横浜の六浦のマンションは、マンション建設中から販売していましたよ（たぶん、売主は建築確認取消しのリスクはないと判断していたのでしょう）。たしか、販売第2期に入るところで建築確認の取消判決が出て、売主はいったん販売を中止して既契約者との契約をキャンセルしたようです。その物件のマンコミュの掲示板をご参照ください。現在はマンションが竣工して、販売されていますが、売行きはよくないみたいです。
タヌキの森の件では、新日本建設はリスクがあることを認識していたようで、建物完成前の販売は控えていました。
猿之助さんが「触媒」になったかどうかはよく分かりませんが、おっしゃる通りかもしれません。でも、いくら広告が決まっていたとしても、ヤバイかもしれないと気づいたら、（逃切りを図るために工事は続けるとしても）さすがに方針変更して竣工前の販売は思いとどまりませんかね。この点は、事情を知っている人に聞かないと、実際どうだったのかは知る由もありません。
NIPPOがユーイックや日建ハウジングに損害賠償を求めるかどうかは、内部の事情が分からないので何とも言えません。
ただ、NIPPOが文京区の指導に従っていたら、ここまでひどい事態にはなっていなかったので（指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて指定確認検査機関や設計会社の責任はない）、仮に損害賠償が認められるとしても、一部にとどまるのではないでしょうか。
文京区の指導に従っていたら減築の必要はなく、設計変更して、もうとっくにマンションが完成していたのではないかと思います。

[2732: 匿名さん]

六浦は販売してましたか。それは失礼しました。法的リスクのある物件を平気で販売する／販売しないはデベロッパーのレベルの違いによるのかもしれません。

ユーイックと日建ハウジングに損害賠償を求めるのは、NIPPOが自らの判断に誤りがないと思えばやるでしょう。検査機関のユーイックは避難階の解釈に誤りがあることは、既出のとおり2015年6月頃には他の裁決例から判ってたようなので、違反建築物の建築工事が進んだことに全く責任がないとは思えないです。

NIPPOが文京区の指導に従うべきだったのも >>2731 匿名さんのおっしゃるとおりと思います。敢えて言うと、文京区が更に強く指導しておく方がよかったのではないでしょうか。強い指導によりNIPPOに従わざるを得ないようにする方がNIPPOを含めて皆が幸せでした。

[2733: 通りがかりさん]

>>2731 匿名さんは、他の物件のスレも詳しくチェックされてますね。それならル・サンク手稲もチェックされているのですよね。

[2734: 匿名さん]

ルサンク手稲って、たしか耐震偽装か何かの問題になったマンションですか。その件は、結局解決したのでしょうか。

[2735: 通りがかりさん]

>>2734 匿名さん
ル・サンク手稲でもNIPPOの姿勢が問題視されていました
↓
他社の荻島物件は耐震強度に問題ありとして軒並み販売中止又は建て直しとなっているにも関わらず、NIPPOだけは販売を継続した。
http://ameblo.jp/tokyufubai/day-20070604.html

[2736: 通りがかりさん]

もう判例集に入っているんだね
http://twitter.com/aryarya/status/1078172070205218816

[2737: 検討板ユーザーさん]

新渡戸稲造旧居跡 建築紛争中
http://web.archive.org/web/20181226145128im_/scontent-nrt1-1.cdninstag...

[2738: マンション検討中さん]

>>2737 検討板ユーザーさん
これですか？
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/

[2739: 通りがかりさん]

狭隘な道路しかない街に巨大マンションを建てるのは無理があると思いますよ。

[2740: 匿名さん]

皆さん

長文ご苦労！

[2741: 匿名さん]

日建ハウジング酷いことになってますね

ル・サンク小石川は清水建設が撤退したところで計画の見直しをするべきだったと思います

[2742: マンコミュファンさん]

左の空地はル・サンク小石川後楽園の建設地
http://pbs.twimg.com/media/DwEUzrfUYAA88Gr.jpg

[2743: 検討板ユーザーさん]

新渡戸稲造旧居跡
http://4travel.jp/domestic/area/kanto/tokyo/shinjuku/iidabashi/hotplac...

好評紛争中とのことです
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/2031544023597440

[2744: 通りがかりさん]

明日説明会なのですか

[2745: マンション検討中さん]

>>2744 通りがかりさん
新渡戸稲造旧居６６戸ワンルームマンション第２回説明会
１月１１日　１８：３０～２０：３０
音羽地域活動センター　２F　洋室A・B
だそうですよ

[2746: 通りがかりさん]

説明会どうでした？

[2747: マンション検討中さん]

>>2746 通りがかりさん
説明会は当然のごとく大炎上しました。
ただ炎上しただけでは撤退まで行くわけもないですね。
雙葉小学校の隣に建設しようとしたパークハウス（？）が、ランの工作も空しく撤退に至ったのは例外中の例外でしょう。

ところがここは横山産業と副子工務店の漫才コンビです。もう綻びだらけで話になりません。
東京都建築安全条例違反を指摘されただけではなく、狭いコーナーではなんと他人の敷地を使わない限り工事車両は曲がり切れない？と言われる始末です。

そんなことも理解できずに、ファミリータイプにはできない、１戸建てもできない、ワンルームのどこがいけない、建築確認を出す。
などと言い放ってました。

横山産業は国から払い下げを受けたリベレステにババを引かされたようですね。
今度は横山産業VSリベレステの争いになったりするかもと言う人も居ました。
いずれにせよ生コン屋である横山産業は儲かってしようがないようですから、この撤退劇？が屋台骨に及ぼす影響も少なそうです。

[2748: マンション検討中]

歌舞伎の〇〇〇さんが広告塔となった
高級マンションで・・・

という報道にならなかったのは、歌舞伎界への忖度？

[2749: マンション検討中さん]

日経アーキテクチュア
出たで
http://nkbp.jp/2svyC1q

[2750: マンション検討中さん]

有料会員でないと見られませんね。

[2751: 通りがかりさん]

この位置に車庫の出入り口を設けたのが敗因だろ
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00154/00380/01_m.jpg

[2752: 通りがかりさん]

昨日（18日）の毎日新聞の広告で塩漬け億ションと書かれていたのはここですか？

[2753: 匿名さん]

そのようです。https://facta.co.jp/article/201902009.html

[2754: 匿名さん]

FACTA 2月号 はルサンクのほかスルガ銀行の記事もあります。買って読む価値あり。オアゾの丸善で売っていますよ。

[2755: 匿名さん]

事業を主導した道路舗装大手NIPPOは強気一辺倒
http://www.google.com/search?q=%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3...

[2756: 検討板ユーザーさん]

>>2755

避難路が都条例に違反している建築計画に消防同意をした小石川消防署に責任はないでしょうか？

強気一辺倒のNIPPOが消防署に損害賠償を求めたりしませんか？

[2757: 匿名さん]

小日向の紛争はどうなっているでしょうか。戦線が拡がっているようですけど。

[2758: マンション検討中さん]

>>2757 匿名さん
いやはや、総戸数６６戸の大規模ワンルームマンションに続き、今度はファミリータイプ総戸数１２戸の劣悪重層長屋計画勃発です。
文京区はワンルームマンションは条例を守ってさえいれば、どんなモノでもOKだと言ってます。
また重層長屋もワンルーム以外は、都建築安全条例を守っていればどんなモノでもOKだと言ってます。
これらの劣悪な計画は小日向住民が阻止するしかないのです。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/

[2759: 通りがかりさん]

文京区は住環境課長が建築の専門でないですよね、住環境を確保する制度を策定するスキルもなければ意欲もないのかもしれませんね。

[2760: マンション検討中さん]

仰る通りの実態なようですね。
結局、一種低層の住環境を保全するためには、前線で住民総出でで戦うしかないのです。
あの壮大な？構想の文京区都市マスタープランは、存在価値は全くありません。
即刻破棄するべきですね。

[2761: 検討板ユーザーさん]

>>2758

反対運動の横断幕が掲げられました。
http://hatebu.net/entry/ja-jp.facebook.com/t.nagatani/posts/1467379736...

[2762: 匿名]

Nippoは文京区が建築紛争多発地帯だと調べずに土地を取得したのでしょうか？
紛争になるという意識がなかったのならリスクの管理ができていないと言えそうです。

[2763: 検討板ユーザーさん]

小日向の開発業者にも同じことが言えると思うよ

[2764: マンション検討中さん]

千石の建築紛争のＨＰより
http://web.archive.org/web/20181108111737/www.geocities.co.jp/NatureLa...

区では、まちづくりを推進するための指針として、平成8年度に文京区都市マスタープランを策定いたしました。
その中では、文京区の特性と、比較的良好な住環境が維持され、職住が接近した住宅市街地としております。
そのため、今後とも住環境維持・保全に努めるとともに、多様な形式の住宅供給により、様々な人々が住むことのできる住宅市街地の形成が求められております。
ちなみに、当該地は第一種低層住居専用地域であり、戸建てを中心とした低層の良好な住宅市街地として維持・保全を図ることを基本としておりますことはご案内のとおりでございます。

[2765: 匿名さん]

文京区のマスタープランとは策定するに莫大な予算を浪費するのみ、後に法でも規則でもないから守らなくてよい、とこの当時の都市計画部長がハッキリ発言するもの、ゆえにここでいうところの維持・保存を図る、とは何ぞや・・・

[2766: 匿名さん]

そして、都市計画部長を含め、当時の区職員は誰も区役所にいなくなっている。いまの住環境課の課長は力不足。せめて区議がしっかりとしていてくれればいいのだが。

[2767: マンション検討中さん]

残念なことに、区議さんには期待できませんね。

[2768: 匿名さん]

何処かの議員さんは反対住民には企業に中止させる、と言い、企業には住民懐柔は任せろ、と言って両方からなにがしかを頂戴する、ま、風聞でしょうか・・・

[2769: 匿名さん]

ルサンクでも保守系の区議さんが。初めのうちは説明会で住民寄りの発言をしていましたけどね。途中から実情が現れてフェードアウトしたのに驚きでした。

[2770: マンコミュファンさん]

完成 2016/12/15 の記載は本当ですか？
http://www.kensetsu-databank.co.jp/shutoken2009-2013/osirase/detail.ph...

[2771: 通りがかりさん]

現場事務所
http://twitter.com/emoyino/status/999767563918692353
壊してますね

[2772: 匿名さん]

二階分減築して避難路を適法に改善できたとしても内装はボロボロ 設備は劣化でしょう、販売できるようにするには結構な費用が、とは思いますがつらつら考えるにシブトクやるんじゃないでしょうか・・・何かほかに考えられます？

[2773: 匿名さん]

建築確認の取消しを争っている間に工事中断から3年以上の年月が経過し、設備が劣化していそうなのはおっしゃるとおりです。
しかし、避難路の問題を是正するための設計変更だけならともかく、上層2階分の減築には多大な費用がかかるし、販売住戸数も減ってしまうので、売主は裁決が取り消されることに一縷の望みを託して争っているのではないかと思います。
近いうちに最高裁で決着がつくでしょうから、裁決が覆らなければ、売主はあきらめて減築工事に着手すると思います。
減築は売主にとっては大損害ですし、販売できるようにするには結構な費用がかかりそうですが、建物を取り壊して新規にマンションを建てるよりは費用がかからないでしょう。
2015年当時よりも、現在の方がマンション相場が上がっていますから、その点は売主にとっては救いかもしれません。
（余計なことですが）既存の建物を減築・設計変更するだけならば、本件の早期解決を願っているであろう近隣住民の方々もあまり騒がないと思います。しかし、新規にマンションを建て直すことになると、近隣住民の方々は「7項目要望」をすべて充たさないと反対するかもしれず、また長期間揉めそうな気がします。

[2774: デベにお勤めさん]

目白台でも建築確認取り消しになっているらしいですよ
http://www.instagram.com/p/Bw_wAy0gQS9/

[2775: 匿名さん]

建築確認取り消しは時々起きているのだけど、不動産関係者が知らないし、知っていても購入を検討中のひとに伝えようとしない。

[2776: 匿名さん]

ルサンク小石川は、NIPPOが東京都に対して107億3418万2254円の賠償を求めて提訴したのに、神鋼不動産は東京都に対する賠償を求めていないようだ。神鋼不動産の代理人の方が訴訟の現状について詳しく調べていると思われる。

[2777: マンション検討中さん]

日経アーキテクチュア
出たで

[2778: 匿名さん]

>>2773 匿名さん
減築だと工費は少なめで済んでもエンドユーザーに売るには苦戦は必至。一括で業者に販売だと投資目的だから買い叩かれる。

なので建て替えは普通にあり得ますよ。
周辺住民も高さ制限内しか建てられないので以前ほどの熱意は無くなる上、塩漬け期間を経て早く解決したいこれ以上揉めたくない的な心理も働きますからね。

[2779: 坪単価比較中さん]

一審・東京地裁は駐車場は避難階に当たらないと判断して請求を棄却。二審・東京高裁も一審判決を支持し控訴を棄却。その裁決取り消しを求めた訴訟で最高裁は2社の上告を退ける決定をしたので請求を退けた一、二審判決が確定した。今後この建物はどうなるのでしょう。

[2780: 匿名さん]

今日看板見たら工事期間が12月25日までになってた
坂の手すりの長さ測ってた

[2781: 匿名さん]

現築あるかも

[2782: マンション検討中さん]

減築ですね！２階分

[2783: 匿名さん]

何日もガリガリ削岩機の音が鳴り響くんだろうなあ...ご近所さんの受難は続く

[2784: 坪単価比較中さん]

もし2階部分を減築したら、上部が軽くなり建物が丈夫で安定したので地震があっても安心です、なんて宣伝に使う？　内装や設備全般が劣化して使い物にならないのは、まぁ誤魔化しちゃうかな、いずれにせよ大変なこった。

[2785: マンション検討中さん]

減築では、最大の問題である避難階の違反が
解決しないのでは。

[2786: 匿名さん]

やっぱり廃墟かな
体力のあるデベなら50年ぐらい塩漬けできそうだし...浮浪者とか住み着かないとよいが

[2787: 匿名さん]

放置して廃墟化させるのが一番の報復になりそうではある。

[2788: マンション検討中さん]

>>2785 マンション検討中さん
なぜ減築するかと言うと、再度（再々々度？）建築確認を受けるために、区の絶対高さ制限違反部分を満足するために絶対必要。
避難階の都条例違反部分を修正するのは当然の事ですね。

[2789: マンション検討中さん]

部分的改修で済む部分ではなかったため、
100億払って、現在にいたるわけです。

[2790: 匿名さん]

静かな住宅地に佇む廃墟ですか
警備員が寝泊まりしていた、古いビルも取り壊されたけど、売れいないね
ミニ戸建にして売るかと思ったら、更地売り

[2791: マンション検討中さん]

都建築安全条例と区絶対高さ制限を満足するための改築。
出来なければ解体or廃墟。

[2792: 匿名さん]

ここの問題については批判的な視点で発言してきているDJあかいさんのスムログがここをとりあげているね。

https://www.sumu-log.com/archives/16944/

報復云々は別にして住居用だと47年の耐用年数があるからそのままもち続けて減価償却で少しでも取り戻すという判断はあってもいいと思う。

[2793: マンション検討中さん]

>自分たちの利益や権利を維持するためには後から来る人たちへ何をやってもよい

あかいさんの言うこともちょっと違うのではないか？
そもそも今回は近隣住民に原告適格が認められているわけで。
例えば「工事車輛が危険」だから通行許可を下ろすな、と訴えても、近隣住民に原告適格はないと言われて終わり。

Nippoも近隣住民の改善要求に一つくらい答えていれば、ここまで酷い目に遭うこともなかったのかな。
住民や、区の要求を無視し、絶対高さ制限の駆け込みをやるんだったら、法令・条例上文句のつけようのない建物にしなければいけなかったわけです。

[2794: 匿名さん]

この建物で、対面の住民の日当たりが遮られていないと感じるのだけど
なんで、そんなに反対していたの？

[2795: 通りすがりさん]

>> 2792 匿名さん

会計的には販売できない住居に減価償却は適用できません。即時損失計上です。
また減価償却は何かを取り戻すものではありません。

[2796: 匿名さん]

まぁでもこの近辺に引越したいと思う人が減るのはその通りよね。嫌がらせとかされそうでやっぱ怖いもん。

[2797: 匿名さん]

まじで減築→再販するんかね？5年前から相場はさらに上がったし、もっかい仕切り直して売り出したら意外とトータルの損は少ないかもね！

[2798: 匿名さん]

人気の再開発エリア隣接の高台。
一から作り直してオール億ション＆容積率余裕ありを売りにすれば案外即完するかもよ。
次の建て替えの頃にはうるさい近隣住民もいなくなってるし。

[2799: 匿名さん]

これだけ揉めたし冷却期間として10年ぐらいは置くんじゃないですかね。
グランドメゾン目白新坂が確かそれぐらい塩漬けにしていたような

[2800: マンション検討中さん]

２階分の減築（解体）工事ってできるんでしょうか？
実際にどのようにやるのか、どなたか教えていただけますか？