ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2540: 匿名さん]

清水建設は感度が鋭くて建てずに撤退したのかもしれないですね

[2541: 匿名さん]

>>2538 匿名さん
異常な状態を作ったのは反対してる方ですよ。
でも、それは制限施行前に取り消されないようにあえて狙って戦略的にやってる事。無人の建物が残ることなんて分かった上で
この方針を取った。だから別に後悔もしてないでしょう。

ただご近所付き合いで反対してただけの近隣の方の思いはまた別でしょうね。だからこそ、近隣の、と一まとめにするのは適切ではないと思います。


また東京都は重箱の隅とも肝とも考えてません。提示された問題について適法かどうかだけが判定基準です。

[2542: 周辺住民さん]

ここじゃないですが、エゴの例。

真砂坂を上ったところにセキスイの14階建て賃貸マンションが立ちましたが、周囲で結構な反対運動をしていました。ところが反対しているあるお宅の壁にいま「バウス本郷三丁目」（10階建て）のチラシが置いてあるんですね。

近くなら反対、遠くならむしろ応援って、なんだかなーです。

[2543: 通りがかりさん]

べつに応援している訳ではなく業者が勝手に張り付けたんじゃないの？
設置場所の所有者に確認してから投稿して下さい。

[2544: 匿名さん]

>>2542 周辺住民さん
あるあるですね。
でもそのお宅が本気で反対してたとは限りませんよ。
本音はどっちでも良くても反対のご近所さんに「うちはあまり影響ないからどっちでも良いです」とはなかなか言えないですよね。
反対しても自分が損する訳じゃないから、とりあえず形だけ参加する。よくあることです。

[2545: 匿名さん]

>>2541 匿名さん
少なくとも日建ハウジングとユーイックの担当者には危ないという認識があったのではないでしょうか。変更確認の際に十分な修正ができてないと懸念していたように思いますよ。
建築審査会の口頭審査の議事録を読むと審査会会長から変更確認申請についての尋問に、会社に戻らないとわかりませんという答弁がされているのがあるのですけど、最も熟知している担当者の答弁として変だと思いませんか？

[2546: 匿名さん]

質問に答えられないのは
・打合せしてない内容の質問だった
・分からないと答えることになっていた
どちらでしょうね？

[2547: 周辺住民さん]

>> 2543
反対のビラが貼られていた場所に、バウスのチラシがありました。事実は事実。



と書いたら過剰反応するんでしょうね。

[2548: マンション検討中さん]

真砂坂のセキスイ反対のビラとバウスの販売チラシの件ですが、14階建てに反対している、10階建てなら反対しない、ということと思いますが。一貫しているのではないでしょうか？

[2549: 匿名さん]

どんなに正当性を主張しても一度付いたイメージはなかなか払拭出来ないものなんですよね。

[2550: 匿名さん]

貴方の思い込みが強いからでは？
職責のある建築の専門家が適切に計画を修正するべきで、危ないまま建てるのは間違っているでしょうね。

[2551: 匿名さん]

2014年2月に変更確認を申請していないのなら、避難路に不備があるという結論は予想外だと釈明ができたと思います。

[2552: 匿名さん]

事業者、周辺住民(反対者もそうでない人も)、購入者、役所(余計な仕事増えるし)、確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…結局この件でハッピーになった人って誰もいないんだよね。
全国各地で起こってる建築紛争関係者は、これを他山の石にするべきだと思う。

[2553: 匿名さん]

> 確認機関(この中じゃ一番情けないけど)…
確認機関が情けないは同感です。そしてユーイックはできるだけおとなしくしています。

[2554: 匿名さん]

>>2552 匿名さん
高さ制限のお掛けで日影から脱出できる方はしばらく我慢は必要ですがハッピーになってます。
また検査機関は自業自得ですから損しても当然かと。

出来る限り利益を出したいデベも、周りに高い建物ができて欲しくない住民も、当然の事で何も悪くない。
普通はいくら反対しても法的に問題なければ建築完了まで進むからお互い譲れる範囲で落とし所を探ることになる。
しかし検査機関が間違えたせいで、爆弾隠し持った反対派は落とし所を探る必要が無くなってこの結果を招いた。
検査機関の罪は重いよ。

[2555: 匿名さん]

>>2554 匿名さん
ここの住民を擁護出来るのは当事者くらいなもんですよ。
手法が普通じゃない。＊＊＊みたいですよ。

[2556: マンション検討中さん]

絶対高さ制限のお陰で日影から脱出できると思うのは甘い。
マンションを建てる時の日影規制だが、デベは規制ギリギリの建物を建てる。
高さが２７ｍだろうが２２ｍだろうが日影時間は同じというわけです。簡単に言えばね。

[2557: 通りがかりさん]

>>2554
都民なら都庁の都民情報ルームで東京都建築審査会の審査請求事件の記録が見れますよ。周辺住民とユーイックとの応酬がわかります。
もちろん都民でなくても見れます。都庁の庁舎に入る時に記名は求められます。

>>2556
日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。

[2558: 購入経験者さん]

不動産業者が「プロ市民がー」と必死で書き込んでいる様相で大変ですねｗ
仕事でよく通りますが、業者がダメなだけでマンション反対住民はどこにもいますしその域の様相と私は思っています。ここまで叩かれるってのはよほど業者が焦っているんでしょうね。ご愁傷様。

[2559: マンション検討中さん]

愉快なお隣さん

　「愉快なお隣さん」とはマンション反対運動に対し反対する人々、つまりは反対派の反対派の人々が反対運動（市民運動）を行っている人々を揶揄するのに使われるインターネット上の造語である。

　反対派の反対派の人々は主にマンション建設にて利益を得る人々で開発業者、建設会社や不動産業界の人々、マンション売買にて利益を得る投資家や金融業関係の人々、そしてなるべく条件のよいマンションを安く買いたい購入希望者、変わりどころではネット右翼と呼ばれる住民運動に対して猛烈な拒否反応をする人々などがいる。

本郷４丁目の住環境を考える会HPより

[2560: マンション検討中さん]

>>2557: 通りがかりさん
>日影は変わって来ると思いますよ。悪化はしないでしょう。

ちょっと意味不明なのですが、ではルサンクが日影規制時間以内という事を確認されましたか？
以上であれば違反建築ですものね。

[2561: マンコミュファンさん]

日影規制の話題になっているようですがル・サンク小石川のような所謂地下室マンションでは平均地盤面と地階判定が微妙でそれらがどうなるかで日影図が違って来るので難しいですね。

[2562: 通りがかりさん]

>>2561
過去レスによると、審査請求の争点に地階の判定があり、東京都建築審査会はユーイックの行った地階の判定は誤っているとの判断をしたとのことです。ユーイックがしっかりと審査したのか疑問ですね。

[2563: 通りがかりさん]

報道されているユーイックの建築確認の取り消し事例がかなり多いんですよね。
施主から建築確認を急がされる事情でもあるのかなあ。

[2564: 匿名さん]

住民が必死すぎて虚しいですね。
もうこの辺りに引っ越してくる人は減る一方ですよ。
新参にはひどい仕打ちが待ってる事は明らかな訳ですし。

[2565: 匿名さん]

無責任の連鎖 耐震偽装事件
http://books.google.com/books?isbn=4902970392&q=%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%...
http://id.ndl.go.jp/bib/000008201666

ユーイックのことが載ってます。

[2566: マンション検討中さん]

>>2561: マンコミュファンさん
日影規制と地下室マンションとは直接関係しないので難しいことはないと思います。
今回は地階判定が微妙？なだけで、平均地盤面が争点になっているわけではないと認識しています。

さて日影規制は斜線規制の中で最も厳しいので、当然デベは規制ギリギリの建て方をします。
日影規制時間４－２，５時間ギリギリというわけです。一種低層ではこの4時間の方が厳しいの
ですが、ここでは等時間日影図を見ていないのでどちらが厳しいのかは分かりません。
いずれにせよ、２７ｍであろうと２２ｍであろうとギリギリに建てるので日影時間は４－２，５時間で
変わらないはずだということです。
平均地盤面が同じと仮定すれば２２ｍの建物でも日影が改善されるわけではないというわけですね。

近隣住民は発散方式でもなく突っ込みどころがないということで問題にしなかったようです。
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1457/

[2567: マンコミュファンさん]

>>2566 マンション検討中さん
地階判定を誤ってなければ、自動車車庫が地階にあることになり（建築審査会はそのように判断しているのでしょう）、確認検査機関も設計者の建築士に自動車車庫からの避難路の安全を確保するように指示していたのではないですかね。
地階判定の誤ったことがこのマンション建築確認取り消しの発端になったように思います。

[2568: 匿名さん]

地下駐車場なんだから地階にあると考えて当然と思うのだけど。
建築確認の審査を担当する職員が間違えるものなんですね。

[2569: 匿名さん]

地下室マンションにしなければ良かったのに…

[2570: 匿名さん]

>>2566 マンション検討中さん
建物高さが変わるので日影は当然変わります。下がる2階部分はそもそも日影ができなくなって規制が関係なくなります。
逆に高さが下がる部分以外の影に入っているエリアはおっしゃる通り変わらない。もしくは下げる2階部分の容積率を使いきるために太い建物に変更されてむしろ日影は悪化します。(ここが建蔽率使いきってたかは調べてませんが)

反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

[2571: マンション検討中さん]

>>2570:匿名さん
>反対運動って、建物直近が一番激しいのですが高さを下げても日照を確保できるのは少し離れたエリアと言う皮肉はありますね。

これはおっしゃる通りですね。私が言いたかったのもそこの処です。
説明会で必ず出てくる冬至の時刻日影図で言えば、2階分も下がれば当然日影が改善されるエリアが出てきます。
ただここでハッピーなのは少し離れたエリアで本来の近隣住民ではないと言う皮肉な現実ですね。

さて日影規制時間４－２，５時間ですが、これより少しでも悪化していれば即違反建築ですね。
そして改善されているとすればそれは良心的なデベがセットバックして余裕を持っったという事です。
あくまで日影規制上での話ですが、新計画で高さが２２ｍに下がれば日影が改善されると思うのは甘いよ。と言いたかったわけです。

近隣住民にとって最もハッピーなのは現建物の2階分の減築でしょうね。少なくとも６ｍは下がって
２１ｍ位の高さになりますか？
これですとあり得ないセットバックを得ることになり日影が劇的に改善されます。

日影規制時間４－２，５は等時間日影図（GL＋４ｍ）でチェックできますが、デベは普通の説明会などでは出さないでしょう。ここの近隣住民は出させたのかな？

[2572: 通りがかりさん]

都市居住評価センターは過去に地下室マンションのGLを誤って建築確認取り消しになっていたようですがね。ここのGLも争点になってると思いますよ。

[2573: 通りがかりさん]

ここの建築敷地は開発許可との絡みがあるからさらに難しいと思います。

[2574: マンション検討中さん]

神鋼不動産、大変そうですね。
http://www.kobelco2103.jp/pdf/20180702.pdf

[2575: 匿名さん]

>>2574 マンション検討中さん
ルサンクがしばらくこのままな事を織り込み済みでも買い手が居たのは良かったのでは。
このまま神鋼子会社で細々と生きてても資金繰りが厳しくて裁判終了後のここの再建築に影響しますから。

[2576: マンション検討中さん]

>>2575 匿名さん
この事件を東京センチュリーの方が客観的に見られるでしょうか。神鋼は複数の確認検査機関でチェックをしてもらったとかメディアに答えてましたが、先入観もありそうです。
神鋼の担当者にとって、あとからやってきた東京センチュリーから派遣の役員にあれこれ言われるのは面白くないと思います。辞めたい気持ちかもしれない。

[2577: 匿名さん]

>>2574
神鋼不動産はえぬきの取締役が退任させられている

[2578: 匿名さん]

ここの近隣住民は近くに引っ越してきた人とかイジメそう

[2579: 匿名さん]

東京センチュリーもここの件には関わりたくないだろうし、下手に関わると厄介だろうね。

[2580: マンション検討中さん]

絶対高さ制限「大規模敷地の特例」を適用すれば、ここに最大３３ｍの高さの建物が建てられる！
って本当ですか？

であれば現在の２７ｍの高さのルサンクの方が全然マシですよね？と言うかルサンクのデザイン
は決して悪くない、早々に完売するわけです。

[2581: 通りがかりさん]

敷地境界からの壁面後退をすることと、緑化を増やすことをして、「大規模敷地の特例」の認定を申請します。堀坂からの離隔距離が増え、道路に沿って並木もできるでしょうから、きちんと特例の認定を受けるのであれば周辺環境は良くなるでしょう。

[2582: 匿名さん]

>>2580 マンション検討中さん
壁面後退、緑化とか様々な要件を満たして、更に文京区が認めれば、という前提はありますが、高さ規制の1.7倍まで建てられるようです。
ただ5メートル高くするならその場所は隣地から11メートル離れなきゃダメなど制約はおおきい。

ケチの付いた売りにくいマンションだけに高さを求めてお金の掛かる緑化等をしてまで高級路線を選ぶかは疑問はあります。

[2583: 匿名さん]

堀坂に並木ができるといいでしょうね。
景観への配慮がされるのなら特例を取ればいいのではないですかね。

[2584: マンション検討中さん]

特例で行きましょう。これまでにも本郷７丁目で特例を利用した建築計画はありますよ。

[2585: マンション検討中さん]

３３ｍはムリそうですが、現在の２７ｍを超えてくることはあり得そうですね。
でもそうなったら近隣住民の大反対運動が起きることは必至です。

[2586: 通りがかりさん]

大規模敷地の特例の基準を満たすような設計のマンションにして、緑化を十分すぎるくらいして、さらに車寄せを設けて自動車駐車場の出入口の位置を変えれば、事態が収拾に向かうと思いますよ。
ここまで紛争になっているのは、NIPPOがゼロ回答を貫いたからではないでしょうか。

[2587: マンション検討中さん]

近隣住民が高さ２０ｍ以下にしろと要求していた係争地に、絶対高さ制限の緩和規定を使って２２ｍ以上の
高さの建物を建てるガッツのあるﾃﾞﾍﾞはいないでしょうね。ずっと先の話ではありますが。
そもそも絶対高さ制限の意義は
「街並みから突出する建物を制限し良好な街並み景観と秩序ある市街地の形成を目指すもの」
だそうです。
指定容積率３００％なので６階に揃えたいということですね。

標準階高３，２ｍX６＋パラペット高１，１ｍ＝２０．３ｍ？
切り上げても２１ｍにしかなりませんので２２ｍというのはなぜか余裕の制限です。
敷地は残念なことに接道が６ｍなので基準容積率は２３０％、６階で十分ですね。

ルサンクの場合は８階で建蔽率５２％位？でかなり余裕、提供公園もあって緑化の充実も期待できる
まずまずのマンションだったのではないでしょうか？

[2588: 匿名さん]

みどり ☆1つなんですけど。
http://web.archive.org/web/20150530215209im_/www7.kankyo.metro.tokyo.j...

最低基準の緑化しかされてなかったのですね。

大規模敷地の特例を適用して緑化率が上がるのはいいことだと思いますよ。

[2589: 匿名さん]

>>2588 匿名さん
８階だから建蔽率５２％で済むわけで、階数減らせば建蔽率は上がるのでは？

>>2589
特例の緑化率って文京区の最低限度の緑化率と計算式が同じなので、このマンションがみどり☆1を取得しているなら、この特例を使っても緑地増やす必要ないです。