ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2440: マンション検討中さん]

なるほど、グランドメゾン目白新坂の話ですか？
あそこは一団地認定で取った建築確認を捨て、低層棟の計画も捨てて新たに現計画と
したようですから区の指導に従って計画変更したのとは違うと思いますよ。

[2441: 通りがかりさん]

目白坂の元の計画は高さが絶対高さ制限の素案を超えてました。設計のやり直しの一因のようです。

[2442: 通りがかりさん]

既存不適格を宣伝して販売していたのがル・サンク小石川だけというのも正しいのではないでしょうか。ちなみに最初の市川猿之助の折込広告には既存不適格である旨の表示が欠落していたようです。

[2443: マンション掲示板さん]

積水はリスクを回避することを選択したのに対して、NIPPOはリスクを承知で建設に着手して、販売もした。どちらの方針が賢明だったのかという話ですよ。

[2444: 匿名さん]

神戸製鋼、子会社神鋼不動産株式計75%を約740億円で東京センチュリーと日本土地建物などに売却。
売却予定日は7月1日。
http://hatebu.net/entry/meiho24.com/wp/%3f%70%3d9178

[2445: 匿名さん]

周辺住民が必死すぎて引くわ。
引越し後のトラブル避けたいならこの辺りはマジでやめた方が良い。

[2446: 匿名さん]

東京センチュリーもル・サンク小石川を引き継ぎたくないでしょうね。

[2447: 匿名さん]

>>2438
こことは状況や背景は異なると思うけど、
中央区の容積緩和が廃止になれば、既存不適格大量発生だね。
売り出し中の新築マンション一杯ある。

[2448: マンション掲示板さん]

そうですね。

状況が違うのは、ここは、NIPPOが建築確認を申請した時点で、絶対高さ制限の素案とスケジュールが提示されていて、工事が完了する頃に既存不適格になると明らかにされていたことですね。

[2449: 匿名さん]

建築審査会に審査請求をされ、リスクがあって、そのリスクが顕在化した。NIPPOには十分に分かっていたはずですがね。違うのかな？

[2450: マンション検討中さん]

NIPPOは計画当初から１階減の譲歩をした後は現在の高さのままで通した。
そもそも駆け込みだリスクだとは思っていない。
ここまで遅れたのは全て住民のせいだ、行政も頼りにならないし誰がこれ以上譲歩するか！
と言う感じかな。

その点積水は無理筋の一団地認定を住民側のH置弁護士にぐりぐりやられていやになったのか、別敷地として
現在の計画を建て、絶対高さ制限施行後（定かではないが）に建築確認を取った訳で全然状況が違う。

あと既存不適格と言っても１回目の建て替えでは現在の高さが許容されるから、本来の既存不適格物権扱いは
建て替え後ということになる。だから購入者も納得して完売したんだろう。

[2451: マンション検討中さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[2452: 通りがかりさん]

>>2450 マンション検討中さん

目白坂の積水は絶対高さ制限に合わない建築確認を申請して、すでに受けていました。つまり2014年３月の絶対高さ制限の発効前に工事に着手していれば、既存不適格で進めることができていました。積水は自ら元の建築確認についての工事取り止め届を提出しています。リスクのある計画をやめたことになります。

[2453: 通りがかりさん]

>>2451 マンション検討中さん

オマーン大使館の事件では、地裁、高裁ともに、周辺住民の訴えは認められていません。

東京地裁平成18年（行ウ）第653号
平成19年6月29日判決
ちょうど11年前の今日ですね。

東京高裁平成19年（行コ）第251号
平成19年10月17日判決

どちらの判決も最高裁のウェブサイトに載ってます。いい加減なことを書かないのがいいですよ。

[2454: マンション比較中さん]

積水が過去に受けた建築確認は一団地認定で、低層棟を含んでのもの。
相当無理のある計画だからリスク回避と言えばその通りだが、逆に言えばこれで強行するはずがない
くらいの計画だったね。比較的まともな１棟だけのルサンクとは全然状況が違う。

現在の確認申請は低層棟とは別敷地で行い、住民説明会後だから去年あたりでしょう？
だから当然絶対高さ制限施行後の建築確認ということになる。

[2455: 通りがかりさん]

地裁と高裁で異なる判断となった事件は

東京地裁平成19年（行ウ）第336号
平成20年4月18日判決

東京高裁平成20年（行コ）第217号
平成21年1月14日判決

があります。この事件の最高裁の判断は

最高裁第一小法廷
平成21年（行ヒ）第145号
平成21年12月17日判決

最高裁のウェブページに載っています。

[2456: マンション検討中さん]

>>2452: 通りがかりさん

ネットの不確かな情報だったようで失礼しました。
大使館はまだ建設されていないので、外交関係に関するウィーン条約など外交特権は一切考慮されず
国内法規のみに従うと言うところだけに注目していました。あとは大使館に盾突くガーデンヒルズ住民の
徹底ぶりとかです。

[2457: 通りがかりさん]

オマーン大使館は行政の認定が必要で、そこが争われました。

目白坂の積水の元の建築確認も、行政の認定が争われています。

ルサンク小石川も開発許可を必要とする計画でした。
建築確認だけでなく、認定や許可を必要とする計画は、行政の職員の裁量による手続きがもめる一因となるようです。

[2458: マンション検討中さん]

これですね。確かに地裁は取り消したと言っている。
http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/column/20090129/530001/

[2459: 通りがかりさん]

記事の表現が不正確で、地裁はオマーン大使館の建築確認の執行停止を認めたものの建築確認自体の取り消しはしていないです。

ルサンク小石川は建築審査会で執行停止が認められて建築確認自体も取り消しがされています。

[2460: 通りがかりさん]

積水もNIPPOもぐりぐりやられたのは同じです。その結果、積水は安全側の方針を取った、NIPPOは強行した。NIPPOがそもそもリスクと感じてないとしたら、それはマンション業者としての熟練度の違いでしょうか。

[2461: マンション検討中さん]

>>2459: 通りがかりさん　
やたら詳しいようですが、シロ－トがそこまで分かるわけはないので
>いい加減なことを書かないのがいい
と言うのは言い過ぎでしょう。だったら高市 清治さんとやらに厳重抗議したら？
そもそもルサンクとは全然状況が違うし。

[2462: マンション検討中さん]

>>2460: 通りがかりさん　

そもそも全く状況が異なる２つの事例を並べて、方や善、方や悪というのは無理があるね。
それでは積水大喜びで、NIPPOは可哀想だね。

[2463: マンション検討中さん]

ここの事件、裁判所の審理に長い時間がかかってますね。提訴から地裁判決まで2年以上かかっているようです。

[2464: 通りがかりさん]

>>2462 マンション検討中さん

２つの事例、そっくりですよ。どっちも周辺住民の代理人が日置雅晴弁護士で、目白坂は一団地認定で、ルサンクは開発許可で、審査が甘かった箇所をぐりぐりやられたのでしょ。

積水の方が弱気になったのかもしれず、もしかしたら積水の社内で批判されたのかもしれないけれど、結果的に安全側の方針にしたこと、評価されているのではないですかね。

[2465: 匿名さん]

ついでに、目白坂とここの似ている点として、目白坂では大成建設が、ここでは清水建設が、逃げ足速く去って行って、デベが取り残されたことです。

[2466: マンション検討中さん]

ルサンクはもちろん日置さんと同僚の近隣住民弁護士とK１０ネット集団、でグランドメゾンは同僚弁護士はタッチしていないけど、後は同じだろう。
だけど悪評高い一団地認定と、単に建設が遅れて絶対高さ制限に引っかかった事例とは全然違うということ。
避難経路問題は単に言いがかりで、日置さんらもまさかこれで建築確認が取り消されるとまでは思ってなかった。
その前に一度建築確認が取り消された時も誰もがまさかと驚いたね。

あとルサンク建設に関しては一通の逆行が大問題になったけど、狭く長い経路を巡行でやるのは危険だから大型車両は逆行ということでNIPPOの主張は理にかなっている。もっとも道路法に引っかかって巡行はできなかったわけだけど。
区はNIPPOの肩を持って開発許可はいらないと言っていたけど結局擁壁のやり直しで必要になった、あと全面道路が６ｍの幅を満足せず建築確認が取り消されたのだったかな？
対してグランドメゾンは住民が首を傾げるほど長く塩漬けにした挙句、別敷地で高層棟のみ計画したが、敷地に余裕あり過ぎでなんと建蔽率２８％？まあ評価できると言えばできるけど褒めるほどではない。

[2467: マンション検討中さん]

そういえば大雨の時に問題の地下駐車場に雨水が流れ込んでいるけど、排水設備は働いているのかね。雨水を排出させるポンプが必要な場合もあると思うが。

[2468: 匿名さん]

建物南面の堀坂に面した駐車場出入り口は、高低差2.5mのスロープ（傾斜路）を通る。建築主は2014年2月に変更確認を申請して、車庫出入口のスロープ勾配を6分の1から8分の1に緩くした。

建築確認は12年7月に都市居住評価センター（UHEC）が下した。建築主も避難階となる1階駐車場が議論になることは想定していた。神鋼不動産は15年11月の取材で「複数の確認検査機関に事前チェックを受けたうえで確認申請を行うなど、慎重に作業を進めてきた」と回答している。「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」

[2469: 匿名さん]

>>2468

神鋼不動産は避難経路問題が急所であると自覚していたのですね。

[2470: マンション検討中さん]

過去レスで、当初の建築計画（15年前の清水建設が設計した計画）で車庫出入口の傾斜路の勾配が争われたと書かれてたので。神鋼不動産の担当者もそこが弱点だと知ってたのではないかな。

[2471: 匿名さん]

この辺りはもう新しい入居者減るんじゃないかな。
住民怖いし。

[2472: 匿名さん]

>>2467
機械式の駐車設備とか使い物にならなくなっていないか

[2473: 匿名さん]

この手の反対運動でホントに建築が止まるとそれはそれで悲惨なのよね。
どこでもそうなんだけど、あんなに文句言ってたのにいざ完成すると意外と悪くなかったね。みたいな人が一定数出てくる。更に、ここの場合無人の建物が何年も残って再工事終わるまでずっと喉の奥の骨みたいな感じが残り続ける。
しかもケチのついた土地だけに、ある意味夢を買ってるともいえる個人客とは相性が悪くて次の建物はレベルが落ちる企画になっちゃう。ここは次も分譲だろうけど、たぬきの森の跡地なんて老人ホームになっちゃいそうだもんね。

[2474: 匿名さん]

怖い文京区民なんでしょ。>>2473 には残念だが、全くそんな風になってないと思う。それより裁判が続くことでデベの方が窮しているんじゃないかな。

[2475: 匿名さん]

不動産関係者が「東京都を相手に裁判をして当然」みたいな風潮にしてしまったから、NIPPOも神鋼も、引くに引けなくなったのではないかなあ。東京都を相手に裁判を続けるのは大変だと思うよ。

[2476: マンション検討中さん]

現場事務所があったビルからNIPPOは退去したみたいですね。ガードマンは今も巡回をしているのでしょうか。

[2477: 匿名さん]

>>2476
巡回している

廃墟マニアが忍び込むと厄介だからね、それは止められないでしょ

[2478: 匿名さん]

湿潤な建物の地下の部分を有効利用して椎茸とか栽培できないのですか？

[2479: 匿名]

斜め向かいの1階に引っ越しただけじゃないですかね。入口にNIPPOと書いてましたよ。

[2480: 通りがかりさん]

スムログ
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

このスレからもリンクが張られてます。記事に明白な誤りがあるけれど、修正がされないですね。

ル・サンク小石川がなぜ東京都建築審査会の所管になるのか、書き手が理解できていないでしょう。建築士に意見を求めればすぐ分かりそうですが。マンションコミュニティーが発信する記事なら責任ある記事にする方が良いと思います。

[2481: マンション検討中さん]

赤いさんの記事の明確な誤りってどの辺ですか？
この人は少なくとも宅建位は持っていそうですけど
やはりK１０ネットの人には敵わないでしょうね。

[2482: 匿名さん]

>>2474 匿名さん
デベはもう減損済ませてるからぶっちゃけ長引いても痛くもなんともない。
むしろ途中で降りてしまうと、なぜ最後まで戦わないんだ？判断が誤っていたことを認めるのか？と言われるからやるしかない。
ぐうの音も出ないくらい住民が完勝しちゃったがゆえに、逆に当方の意見とは異なるが裁判所の判断なので受け入れる。という拳を下ろす理由が必要になってしまった。

[2483: 匿名さん]

もうこの周辺に引越したいと思う人はいないでしょうね。
周辺住民が地雷すぎる

[2484: 通りがかりさん]

>>2481 マンション検討中さん

あかいさんは建築審査会の審査請求制度を分かってないか、指定確認検査機関による建築確認が特定行政庁の建築主事による建築確認に比べ取り消し裁決が出る率が高いことを知らない、または、十分に知った上で書かないようにしているかでしょうね。

ル・サンク小石川で13年前にも建築確認が東京都建築審査会裁決で取り消された過去があることも、書かないようにしていますしね。

さて、>>2481さんは、ル・サンク小石川の建築確認の適否の審査が、なぜ文京区建築審査会でなく、東京都建築審査会の所管になるか分かっておられますよね。そこがお分かりなら、あかいさんの記事の誤りに気づくはずです。

[2485: 匿名さん]

間違ってるなら、何がどう間違ってるかを指摘してあげれば良いんじゃない？
ブログ書いた人に言うのはまだ分かるけど、掲示板に書いてるだけの素人に分かっておられますよね？とか嫌みなことを言ってもなぁ。

[2486: 匿名さん]

たしかにDJあかい個人のブログなら何をどう書いてもいいだろうけどね。
スムログはマンションの購入を検討する人が読んでいるから、信頼できる記事を書かないといけないね。

[2487: マンション検討中さん]

なるほど、ここら辺やその他ですね。自分で見た方が早かったりして。
「1都3県の建築確認はほとんどが特定行政庁（建築主事をおいている自治体、その首長。
今回の場合で言えば文京区。宅建受ける人は覚えよう）」

だいたいブログ主などは自分の知識をひけらかせたり、インスタ映えを狙ったりして、
上から目線の独りよがりですね。特にこの人は「宅建を受ける人は覚えよう」とまで言っています。
まあこのマンコミでも同じような人はいますけど、いずれにせよ体制に影響はないようです。

それよりも赤いさんは不動産関係らしく、住民批判が酷いことに反発されている方がいるようですね。
そこで火中の栗を拾うことになった？間関係者の聞いた話です。
「北側の住民の方は流れるように美しい桜の木が伐採されてしまったり、日照の悪化が甚大です。
これは合法とはいえ大変お気の毒で、建設反対を唱えられるのもむべなるかなと思います。
しかし６ｍ道路を挟んだ南側の住民方や、北側とは言え日影的には問題なくなったマンションの
住民方からこれだけ強硬に反対されると言うのは理解に苦しみます。」

[2488: 通りがかりさん]

>>2487 マンション検討中さん

そうですね。ル・サンク小石川後楽園は文京区は特定行政庁ではありませんから指定確認検査機関が文京区に建築基準法の適否の判断を求めることはないです。
所管でない文京区が建築基準法の適否を示すことは決してありませんね。

DJあかい氏の記事は、最初の前提に誤りがあるため、以降の記述も論理的に整合しないものになってます。個人的な感情に基づく記事を書きたいのなら、個人のブログで発信するべきです。スムログはマンションコミュニティーが一般の読者に情報提供をしている場ですから。編集担当者も誤りを認めて修正する方がいいと思います。

[2489: 匿名さん]

NIPPOも一切修正をせず、突き進むことをして、今回の結果になったのではないですかねえ。もちろん周辺住民の頑張りもありますが、今回の結果を作ったのはNIPPOの強硬姿勢が一因な気がします。

上の方に裁判を続けてNIPPOは困らないという書込みがありますがね。ルサンク裁判で判例を作ることは他の不動産業者に悪い影響がありそうに思ってますよ。