ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2351: 匿名さん]

判決は連休明けかな。

ゴールデンウイーク前でみんな忙しそうだね

[2352: 匿名さん]

以前にはカウントダウンの書込みがよくありました。いなくなっちゃったのかな

[2353: 匿名さん]

東京センチュリーが神鋼不動産の発行済株式の70%を取得するようですね。
https://www.nikkei.com/article/DGXLRSP478559_X20C18A4000000/
ルサンク小石川の今後の成行きに影響あるでしょうか。

[2354: 匿名さん]

>>2353
神鋼不動産を買ったらもれなくルサンク小石川がついてくるの？
http://twitter.com/officepm/status/917899332304617472

[2355: マンション検討中さん]

工事完了予定年月日
平成30年12月15日
http://pic.twitter.com/cuBsixdPcG

[2356: 匿名さん]

>>2353 >>2354
ル・サンク小石川の訴訟がなかったら、もう100億円くらい高く買ってもらえたのではないでしょうか

[2357: 匿名さん]

建築確認の取消と予測可能性
http://www.hjrb-law.com/column/fs-column-02/

道路付きが弱いのは、不動産としてはリスクあり、といったところです。

[2358: 通りがかりさん]

>>2357 匿名さん
既存不適格を承知で建てていたのが問題です。リスクが大きすぎると思います。

[2359: 匿名さん]

そういう法律の抜け穴を潜るのがやり手だと思い込んでいる人って一定数いるよね

[2360: 匿名さん]

設計者の素養の問題かも
ルールを守って安全側に設計することの方が大切なのにね

[2361: 匿名さん]

世の中規則通りにやったら何もできないとか、人を出し抜くには悪くならないといけないとか、まことしやかな事を言う人がいるんだよね、一定数。でもこういう人って、結局社会の最底辺に落ちることになっているんだ。

一番スマートなのは、ルールを自分に有利に決める人なんだよね。他の人からみると、ルールを無視しているように見えるけど、微妙に違う。

[2362: マンション検討中さん]

同感です。それでデベロッパーが二進も三進も行かなくなっていますね。

[2363: 匿名さん]

真っ当な企業ならリスクがあると法務部が意見して慎重な対応をさせると思うのですが…

[2364: 匿名さん]

あまり法務部門が強くない会社は多いよ。
お金がないとか色々理屈こねて生命保険とかに入らない人もいるでしょ？あれと一緒。

[2365: 匿名さん]

過去に公正取引委員会から排除措置命令を受けているのに法務部門を強化しないのですかね。

[2366: 匿名さん]

そこは人間と一緒でしょう。

リスク推定の厳しい人も、緩い人もいるのが人間の世界ですから。

[2367: 匿名さん]

まずは地裁判決が出たね。高裁でもう数年やって敗訴してまた数年寝かせて建て直しという道筋が見えてきたね。

[2368: 周辺住民]

どっちが負けても最高裁までいくでしょ。

[2369: 匿名さん]

東京都文京区の高級マンションを建設した神鋼不動産（神戸市）などが、竣工直前に建築確認を取り消した東京都建築審査会の裁決は違法だとして、都に裁決取り消しを求めた訴訟の判決が２４日、東京地裁であった。清水知恵子裁判長は「裁決の判断に誤りはない」と述べ、原告側の訴えを棄却した。
http://www.jiji.com/jc/article?k=2018052401065&g=soc

[2370: 匿名さん]

東京地裁も違法建築と認めるような物件が販売されていたのですね。
マンション販売のあり方が問われそう。

[2371: 通りがかりさん]

壊すようですよ。NIPPOの事務所もなくなってます。
↓
http://twitter.com/jamuncle/status/999767563918692353

[2372: マンション検討中さん]

いま現場の様子はどうなっているのでしょうか。
維持管理が続いているのですか。どなたか教えてくださるとありがたいです。

[2373: マンション検討中さん]

出たで
http://nkbp.jp/2sllXi5

[2374: 匿名さん]

>>2373

ユーイックの責任のこと、追及しないでいいのでしょうか？

[2375: マンコミュファンさん]

損害賠償を求めたら認められるのではないかなあ。というか、求めないのはおかしいでしょ。それにそろそろ時効かと。

[2376: 匿名さん]

>>2372: マンション検討中さん

たまに警備員が居る。

ほんとたまにだけど。

[2377: 通りがかりさん]

警備員がマンションの保全も担当しているのかい？

[2378: 通りがかりさん]

>>2375
設計者と、建築確認を下ろした担当者が避難階の判断を誤ってなければ、こんな事件になってなかっただろう。

[2379: 匿名さん]

判断を誤るというより、忖度したのではないかなあと想像しちゃうけどね。

施主の意向に沿う結論を出したのに、訴えられるというのはおかしいという理屈かも

[2380: マンション検討中さん]

忖度なんですかね。
ユーイックが毅然としていれば、危うい設計で建設されることにはならなかったわけですが。
数ある民間検査会社の中から施主が自由に選べるという制度に問題があるのかもしれません。

>>2376 匿名さん
ありがとうございます。延々と裁判して３年間で傷んで来ているのでしょうね。

[2381: マンション検討中さん]

日経アーキテクチュアに神鋼不動産広報部は「指定確認検査機関から建築確認が下りて着工した建物について、『3年以上という長期間が経過し、全戸販売が完了し工事も完成間近という段階で、建築確認を取り消す裁決を出した都審査会の判断は不当である』との当方の主張が認められず、誠に残念だ」とコメントしていますが、それなら、判決まで3年が経過していることに裁判所への不満も述べるべきかと感じました。

[2382: 匿名さん]

>>2380
公認会計士による外部監査も色々と問題があるのと一緒だよね〜

今建っているマンションも、案外細かく見れば建築基準法違反だらけなのではなかろうか

くわばらくわばら

[2383: 匿名さん]

怪しいと感じた時に止められるかどうかの違いではないかと思いますが

[2384: 匿名さん]

神鋼不動産はユーイックに怒っていいし賠償を求めていいと思う。そうしないと株主への説明がつかないだろう。

[2385: 匿名さん]

神戸製鋼 本社家宅捜索
ル・サンク小石川に拘っていられる状況か？
http://www.47news.jp/news/2423067.html

[2386: 匿名さん]

むしろ忙しくてここの問題はしばらくほったらかしかもね〜

この物件のご近所さんは当分の間、この巨大モニュメントと暮らさなければいけないわけだな

[2387: 匿名さん]

ほったらかしにしていると損害賠償請求の時効が来てしまうけどね

東京都相手に裁判したからといって時効が停まるわけでないかと

[2388: 匿名さん]

ここはいつ取り壊すんだろうね、土地を売るなら今のうちだと思うのだが

[2389: 匿名さん]

>>2388 匿名さん

上部２階をスパッと斬って完成させる方が早いんじゃないかなあ。

このままだと傷んで来るし、時間の経過による損害は設計者や検査機関に賠償を求められないと思うよ。

[2390: 匿名さん]

>>2389 匿名さん
スパッと切っても避難経路問題は全く解決しないからね。
最高裁まで裁判やって、その後数年寝かせて建て直しでしょう。

[2391: 匿名さん]

>>2388 匿名さん
前土地所有者が公的機関なので転売できない契約になってる。なので、改築か、建て直すか、更地にして返還しか選択肢がない。
年度かわって会計処理は終わってるからほとぼり冷めるまで寝かせるしかないでしょう。いま、再建して売りに出しても、ケチついた物件の印象が強すぎる。

[2392: 匿名さん]

>>2381 マンション検討中さん
神鋼不動産のコメントが可笑しいよね。ダマされたんだね、きっと。

[2393: 通りがかりさん]

控訴はされたのでしょうか？
確か２週間位が期限だったと思いますが…

[2394: 匿名さん]

>>2393 通りがかりさん
6/6に東京高裁に控訴済(同日にNIPPOリリース掲載)

[2395: 通りがかりさん]

判例データベースに5月24日判決が掲載されてます。購入者が補助参加していたのですね。

[2396: 匿名さん]

購入者が補助参加していたのなら、日経アーキテクチュアはコメントを求めたらよかったのではないかな。補助参加しているのだから裁判について言いたい事が山程あるだろうに。

[2397: 名無しさん]

テープの跡が痛々しいですね
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=4705

[2398: 匿名さん]

もうこうなったら、改めて許可を得て、もっと巨大なマンションを建ててほしいな。

[2399: 匿名さん]

そんなチャレンジャーは現れないと思うけどね。

[2400: マンション検討中さん]

>>2398
開発許可からやり直しになりますよ

あり得ませんね

[2401: 匿名さん]

でもやるしかないですよね。
その方向ならば区も協力的だと聞きましたし。

[2402: 匿名さん]

区が事業者に協力するのですね。
詳しく教えてください。
これまでもル・サンク小石川については随分と区が協力してきた様なのでさらにどのように協力するのか関心あります。

そういえばル・サンク小石川の建築確認を出した検査機関の役員たちは区役所の退職者でしたね。

[2403: 匿名さん]

そもそも区民に協力するのが区の役割ですからね。
土地の有効活用は区民の願いです。

[2404: 通りがかりさん]

それは違うな
区は極力かかわらないようにすると思う

[2405: 匿名さん]

区はデベが変わって欲しいと思っているだろうね

[2406: 匿名さん]

スムログ　DJあかい

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[2407: 匿名さん]

ついでに

http://www.sutekicookan.com/NIPPO#.E8.80.90.E9.9C.87.E5.81.BD.E8.A3.85...

ル・サンク小石川の事件のことも書いてあるべきですね

[2408: マンション検討中さん]

絶対高さ制限施行前の駆け込み建設したわけですが、誰でも絶対に駆け込みしますね。
緩和措置があって１回目の建て替えは、そのままの高さや同等の規模が認められるのです。
一旦駆け込みで建てたら百数十年はそのままでOK！なのであればやりたくもなります。

ちょっとうろ覚えなのでどなたか訂正してください。

[2409: 匿名さん]

2010年頃に絶対高さ制限の素案が策定されて、素案の通りの高さ２２メートルの制限が施行されてます。パブリックコメント手続きが予定より増えて４回募集したために、施行が約２年遅れました。

「誰でも駆け込みする」は施行前に区が建築予定のある建築主に指導していて、他のデベロッパーは従いました。つまりル・サンク小石川だけが駆け込み着工をしています。他のデベロッパーのように区の指導に従っていれば、今回の事件は起きてませんでした。そういった事情もあるため、区がNIPPOを助けはしないと思われます。

[2410: 匿名さん]

日本は法治国家じゃないからな

[2411: マンション検討中さん]

ここはNIPPOが幹事会社ですね。神鋼不動産の主導で進めていれば結果が違っていたのでしょうね。

[2412: 匿名さん]

何が起こった
http://archive.is/XNTxg

[2413: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産は本当に避難経路に不備があることの疑義を持ってなかったのだろうか。それほどまでユーイックを信じていたとは思えないのだが…

[2414: 口コミ知りたいさん]

静かな住宅街かつ後楽園駅徒歩5分ぐらいでしょ。

立地最高だよ。

パークホームズなら良かったのに。

[2415: 匿名さん]

同感です
NIPPOでなければねえ

[2416: マンション検討中さん]

区の（行政）指導を過大評価している方がいるようですが、合法の場合は何の権限もありません。
ルサンクの場合は、住民からの高さ２２ｍ以下にしてほしいと言う要望をニッポに告げただけです。
開発許可を巡る訴訟で区は住民が敵であり、敵の敵は味方ということで？区はニッポに早く建て
て欲しいと思っていたのです。
南面道路を自費で拡張してくれるは、低層棟を止めて提供公園を作ってくれるはで、区はニッポ
感謝と言ったところじゃなかったでしょうか。
なので区は開発許可は必要ないと延々と答弁したり、通行許可も住民の指摘は無視して簡単に許可を
出したりしていましたね。

[2417: 匿名さん]

>>2416 マンション検討中さん

区の計画調整課（当時）は絶対高さ制限の間際に建築予定だった全ての建築主に絶対高さ制限の範囲内で建設するように指導をしています。文書による指導で、他のデベロッパーは守っているのです。ですから、駆け込みが当然という状況ではなかったです。

それから、DJあかいさんのブログには、建築に関する法令についての記述に誤りがあります。ル・サンク小石川について区が所管しているのは都市計画法だけで建築基準法に関する権限はありません。ですから、区が避難設備等の適否の判断を示すことはあり得ません。都の審査会にダメと言われたものは、区もダメとのスタンスになります。

[2418: 匿名さん]

結局は陰湿な近隣住民が暴れたってだけ。

[2419: 周辺住民さん]

>>2416 さんが通行許可のことを書いていますがね。過去に不許可になった工事車両もあるのですよ。確りと調べてから書きましょうね。

[2420: 匿名さん]

>>2418 匿名さん

NIPPOと神鋼不動産が避難路の不備を軽く見ていたのだと思いますね。変更確認で車路のスロープの勾配を変えたということは、都の建築審査会で避難路が争点になっている自覚はあったのでしょう。

それなら、きちんとした車庫用の階段を増設しているのがよかったはずですし、そのようにしなかった設計者にも重大な責任があるのではないでしょうか。

[2421: 匿名さん]

この辺の人達ちょっと京都の人みたいですよね。
たいして重要なものがある訳でもない土地なのに見栄だけはいっちょ前って感じ。

[2422: 匿名さん]

判決を読んで分かったのだが、NIPPOは建築審査会の審査請求事件で参加人として意見を述べてたのね。適法な建築計画だというなら、建築審査会の段階で立証すればよかったと思うのだが、違うの？
建築確認が取り消させてから裁判で争うのは難しいと思うよ。

[2423: 通りがかりさん]

DJあかいのスムログのルサンクの記事は読み物として読んだらいいんじゃない？
かなり事業者寄りだし事実関係の誤りもあるようだから信頼性が低いものとして読めばいいのかと。

[2424: 匿名さん]

NIPPO　他でもまずいみたいですね。
他の件で30日間の業務停止処分

こりゃ会社ごと飛ぶんじゃないですかね。
https://www.nippo-c.co.jp/

[2425: マンション検討中さん]

>>2422
都の建築審査会での参加人だったNIPPOは避難路の問題を知っていたはず。

http://web.archive.org/web/20180618064349im_/blog-imgs-115-origin.fc2....

このような物件を販売したことの責任が問われるべきです。

[2426: 匿名さん]

ここの土地自体斜面にあって接道も悪い、本来なら戸建団地でも建てるのが良かったのかもしれない

[2427: マンション検討中さん]

そうなんですよね。同感です。

小石川二丁目のルサンクのブロック自体が河合塾の交差点から入る大きな旗竿地なので、大規模な開発には向いていないです。戸建て団地くらいが適切だったのでしょうね。

[2428: マンション掲示板さん]

指定確認検査機関による建築確認について考えさせられる問題です。

真っ当な建築士なら建築基準法の解釈について特定行政庁と十分に打合せをするはずです。ル・サンク小石川の建築士はそれを怠ったのでしょう。

[2429: 匿名さん]

どんなに頑張っても周りは周辺住民がやばいとしか思ってないですよ

[2430: 匿名さん]

それなら尚更危うい設計にはできないと思うがねえ。周辺住民を軽視していた？

[2431: マンション検討中さん]

他のデベロッパーが絶対高さ制限施行の間際に駆け込み着工しなかったのも同じ理由によるのでしょう。

[2432: 匿名さん]

最高裁まで行くとすると、あと3、4年位でしょうか？

[2433: 通りがかりさん]

その間に設計者日建ハウジングシステムと指定確認検査機関都市居住評価センターへの損害賠償請求の時効が来てしまうのではないかな。

[2434: マンション検討中さん]

痛んでしまいますね種々の設備が、エスカレーターとか。

[2435: マンション検討中さん]

建築確認を取ってから駆け込み着工しないで、高さ制限に従ったマンションってどこですか？
そもそもそんな例はあったのですかね。

[2436: 匿名さん]

>>2429 匿名さん

この周辺には住みたくないわな。なにかと難癖つけられそう。

[2437: 匿名さん]

>>2435 マンション検討中さん

他のデベロッパーは発効予定の高さ制限を超すような建築確認を取らないようにしたようですよ。

いずれにしても駆け込み着工はルサンク小石川だけという状況みたいです。

[2438: 匿名さん]

このマンションは新築なのに既存不適格な物件として販売してましたねえ。中古物件で既存不適格なら見かけますがね。

[2439: 通りがかりさん]

>>2435 マンション検討中さん

絶対高さ制限を超える建築確認を取っていても、駆け込み着工をしなかったデベはいましたよ。

例えば、文京区関口の積水のマンションです。

[2440: マンション検討中さん]

なるほど、グランドメゾン目白新坂の話ですか？
あそこは一団地認定で取った建築確認を捨て、低層棟の計画も捨てて新たに現計画と
したようですから区の指導に従って計画変更したのとは違うと思いますよ。

[2441: 通りがかりさん]

目白坂の元の計画は高さが絶対高さ制限の素案を超えてました。設計のやり直しの一因のようです。

[2442: 通りがかりさん]

既存不適格を宣伝して販売していたのがル・サンク小石川だけというのも正しいのではないでしょうか。ちなみに最初の市川猿之助の折込広告には既存不適格である旨の表示が欠落していたようです。

[2443: マンション掲示板さん]

積水はリスクを回避することを選択したのに対して、NIPPOはリスクを承知で建設に着手して、販売もした。どちらの方針が賢明だったのかという話ですよ。

[2444: 匿名さん]

神戸製鋼、子会社神鋼不動産株式計75%を約740億円で東京センチュリーと日本土地建物などに売却。
売却予定日は7月1日。
http://hatebu.net/entry/meiho24.com/wp/%3f%70%3d9178

[2445: 匿名さん]

周辺住民が必死すぎて引くわ。
引越し後のトラブル避けたいならこの辺りはマジでやめた方が良い。

[2446: 匿名さん]

東京センチュリーもル・サンク小石川を引き継ぎたくないでしょうね。

[2447: 匿名さん]

>>2438
こことは状況や背景は異なると思うけど、
中央区の容積緩和が廃止になれば、既存不適格大量発生だね。
売り出し中の新築マンション一杯ある。

[2448: マンション掲示板さん]

そうですね。

状況が違うのは、ここは、NIPPOが建築確認を申請した時点で、絶対高さ制限の素案とスケジュールが提示されていて、工事が完了する頃に既存不適格になると明らかにされていたことですね。

[2449: 匿名さん]

建築審査会に審査請求をされ、リスクがあって、そのリスクが顕在化した。NIPPOには十分に分かっていたはずですがね。違うのかな？

[2450: マンション検討中さん]

NIPPOは計画当初から１階減の譲歩をした後は現在の高さのままで通した。
そもそも駆け込みだリスクだとは思っていない。
ここまで遅れたのは全て住民のせいだ、行政も頼りにならないし誰がこれ以上譲歩するか！
と言う感じかな。

その点積水は無理筋の一団地認定を住民側のH置弁護士にぐりぐりやられていやになったのか、別敷地として
現在の計画を建て、絶対高さ制限施行後（定かではないが）に建築確認を取った訳で全然状況が違う。

あと既存不適格と言っても１回目の建て替えでは現在の高さが許容されるから、本来の既存不適格物権扱いは
建て替え後ということになる。だから購入者も納得して完売したんだろう。