ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2280: 匿名さん]

事ここに至っては誠実に情報開示したらいいと思うけど。
NIPPOは上場企業だよね。

[2281: 匿名さん]

神鋼社長辞任
http://www.youtube.com/watch?v=cRQ9KiW_1rI

[2282: 匿名さん]

>>2281
損害賠償の訴えを起こされた様ですね。

[2283: 匿名さん]

ここの判決ってどうなったんだろう

[2284: 匿名さん]

予想通りの展開だな

[2285: 匿名さん]

>>2283 匿名さん

判決は5月らしいですよ。

[2286: 通りがかりさん]

楽待新聞で「印象に残るプロジェクト3選」として解説されてます。
http://www.rakumachi.jp/news/column/214940/4

70億円のプロジェクトというのは正しいですか?

[2287: 匿名さん]

ここは崩すのかなあ

[2288: 匿名さん]

減築する方がデベにとって損害が少ないと思うけどね

[2289: 匿名さん]

減築する条件で建築確認が再交付されるとはまだ決まってないよね

水面下でのネゴシエーションはもう始まっているとは思うが

[2290: 匿名さん]

建築確認取り消し・工事の中断から３年の時間をかけて裁判を続けたということは最高裁まで行くつもりなのだろうね。そうでないと一貫しないので。

[2291: 匿名さん]

安く再販売されるなら購入の検討をするけど。

静かで良い場所、駅も近いし。

[2292: 匿名さん]

最高裁で判決が出るまで何年かかるんだろうなあ、減築して売りに出るにしてもエスカレーターは階段になり、内装はチープになって、それでも値段だけは高いみたいなクソ物件に成り果てるのでは？

[2293: 匿名さん]

>>2292
すでに全宅ツイによってクソ物件の認定をされてるみたいだよ

[2294: 匿名さん]

クソ物件なら買わない。

でも、立地が良いな。
元社宅だっけ？

前の住民がうるさいから。

結局は日陰になるのが嫌なだけなんだろ？
坂を守るとか言っているけど。

それは仕方ないと思って普通諦めるけどな。

[2295: 匿名さん]

>>2294 匿名さん
元々は富士銀行の社宅です。
よくここで遊んでいました。
場所はとても良いですよ！

[2296: 匿名さん]

堀坂（ほりさか）
http://web.archive.org/web/20030125175754fw_/www.bunkyo-tky.ed.jp/kiki...

柳などの樹木が多く繁ってました。
うしろに富士銀行の社宅がみえてます。

[2297: 匿名さん]

>>2296: 匿名さん

社宅があった頃の堀坂を始めてみました。

毎日通っていますが、私が2001年に東京に出てきた時は既に更地になっていたので。

あんなに木が茂っていたとは、全く見た目が違った。

[2298: 匿名さん]

ちょうどル・サンク小石川後楽園で問題となった地下駐車場からの車路の位置の写真ですね。
富士銀行の社宅の駐車場の出入口は少し西側で堀坂が平坦になった場所でした。

[2299: 匿名さん]

>>2297 匿名さん
ルサンク小石川も今からでも堀坂沿いに多くの樹木を植えたらと思うのですが。植えられないのですかね。

[2300: 匿名さん]

あれだけ樹木は植えれないでしょうが、あれば落ち着いた街の雰囲気になりますね。

昔の住宅は中が見えぬように塀際に多くの樹木を植えましたね。
最近は住宅用地が小さくて庭がないので、余り見ない景色となりました。

[2301: 匿名さん]

工事が止まっているから植えてないだけで、緑化は条例でしないといけないんじゃなかったっけ。

[2302: 匿名さん]

みどりが少ない（☆１つ）は既出ですよ
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/detail/m140066.html

[2303: 匿名さん]

並木の発想がないんだよ。

坂道に沿ってシンボルツリーを植える。
ここ敷地は大きいんだから。

[2304: 匿名さん]

並木は今度跡地に何か建つ時の要望事項にしよう

でも落ち葉とか急坂に積もると滑って転ぶ事故も増えるから常緑樹しか植えられないな

[2305: 匿名さん]

並木の指導は東京都からも文京区からもしてもらいたい。街の雰囲気がよくなるのに加え、マンションの価値にも係ると思うよ。

[2306: 匿名さん]

敷地サイズ的に並木はムリじゃないかな〜

壁面緑化とか生垣レベルならなんとかいけるとは思うが

[2307: 匿名さん]

並木、十分作れますよ。敷地は4,700平米あります。

[2308: 匿名さん]

>>2306 匿名さん
壁面緑化ってツル性植物を生えさせるのかな？貧相だからNGと思うよ

[2309: 匿名さん]

>>2307
ではご自身で購入されては？

[2310: 通りがかりさん]

並木を嫌っている人がいますね。並木はデベロッパーにとっても役立つはずなのにね。

[2311: 匿名さん]

ここに並木を作るならタワーマンションでも建てないと無理じゃないですかね

庶民はお洒落な戸建てを建てたくても予算で妥協してガルバリウム鋼板で壁や屋根を覆うのに、なぜマンションだけは別だと思うのでしょうね

[2312: マンション検討中さん]

>>2311 匿名さん
住宅の建設に詳しい方ならご存知と思うのですが、ルサンク小石川のように敷地面積が大きくなってくると、景観法や都条例の規制で道路沿いの緑を豊かにすることが義務づけられます。
戸建てと一緒の議論はできないですよ。

[2313: 通りがかりさん]

文京区が景観や接道緑化の協議をする前に開発許可を下ろしてしまったのかな。
ここでも忖度があったのですかね。

[2314: 通りがかりさん]

緑化は並木道の整備までは強いていないと思うが

[2315: 匿名さん]

ここの跡地が既にマンションデベロッパーの話題になっているらしいね

[2316: 匿名さん]

Nippo 大変だな

独占禁止法違反で総額約7億7000万円の課徴金納付命令
再犯の恐れがあるとして、再発防止策を求める排除措置命令も出した。
談合が行われた入札は60件前後、受注総額125億円に上るという。
http://www.jiji.com/jc/article?k=2018032800878&g=soc

[2317: 匿名さん]

ルサンク小石川の担当役員は退任してNIPPOの顧問に就いたようです。

[2318: 口コミ知りたいさん]

NIPPOの担当が辞めたならここの解決に向かうのですかね。
並木も、きちんと対応するほうがいいと思います。

[2319: 匿名さん]

並木より、坂の下あたりを巻き込んだ大規模開発が必要だと思う。近隣マンションも巻き込んで、複合コングロマリットを建てるぐらいじゃないといけないと思うな

[2320: 匿名さん]

坂を廃止できる再開発がいいと思うね

車の動線もそれで解決する

[2321: 匿名さん]

坂を廃止なんて言ったら、それこそ「堀坂を守れ！」の大合唱になりそうです。
旗本の堀氏が改築して命名した坂なのだそうです。ルサンク小石川の販売会社も坂の歴史をおおいに利用していました。

[2322: 通りがかりさん]

>>2320 匿名さん
坂を廃止しても車の動線の解決にはならないと思いますよ。
こんにゃくえんまの墓地の裏のところの道路を拡幅する必要があるでしょう。

[2323: 匿名さん]

常々小石川ヒルズの隣から春日通りまでの一帯を再開発できたらいいなと思う。

あの辺は道も悪いし傾斜地で防災面でもちょっと不安のある地域だからな

[2324: ご近所さん]

小石川ヒルズの南側に何軒も新築戸建てが建ったばかりで、難しいと思うよ。
それに道路を拡げるには源覚寺がセットバックする必要があるがこちらも納骨堂が建ったばかり。したがって、当分の間いまのままだと思う。

[2325: 匿名さん]

細い階段で結ばれた住宅に住む人たちは大変だな

[2326: 通りがかりさん]

開発するためにも道路が狭いのが支障になる。堀坂よりこんにゃくえんまの裏の区道の幅を拡げることがもっと大切だが区が動かないから話が進まない。納骨堂建設が区道を拡げるタイミングだったのではないかな。

[2327: 匿名さん]

拡幅は別にお寺のあるサイドでなくてもいいんじゃないの？

[2328: 匿名さん]

区道の拡幅はお寺さんの協力は不可欠。協力していただけないようなら困難だと思いますよ。

[2329: 匿名さん]

道の拡幅っていつももめるんだよね

あの納骨堂って敷地いっぱいに建ってないんだよね。
都市計画で土地を取られる予定があるのかな

[2330: 匿名さん]

でも道路に土地を取られたら建蔽率等で既存不適格になる場合があるから難しいですよ。

[2331: 匿名さん]

お寺って明治時代の廃仏毀釈運動のあおりで廃寺になったり、寺の宝物や寺領を切り売りせざるおえなくなったりした経験があるから簡単には土地を渡さないだろうね。ましてや葬式専業ではなくちゃんと宗教しているところはなおさらでしょ。

一番壁が厚く硬いところに穴を開けようと足掻くよりも開きやすい薄く柔らかいところを掘ったり、壁を迂回することを考えるのが民間の知恵だけどねえ。

春日後楽園の再開発の時などはまだ耐用年数が十分あるワンルームマンションを潰したりもしていたし、築浅でも再開発に加わるだけの十分なメリットがあればできるんじゃないかと。

[2332: 匿名さん]

お寺は…湖雲寺の例もあるし、お金で釣れる場合も意外と多い。
アークヒルズも一部はお寺の土地を削って建てられていたと思う。

[2333: 匿名さん]

お寺さん協力しないし、そもそも協力を求めないですよ。文京区だから。

[2334: 匿名さん]

>>2332
あの通りには二件寺があるけれどどちらもしっかりやってるから。
住職もしっかりした尊敬されるような人だから多分無理

[2335: 匿名さん]

連休明けに判決が出るのかな

[2336: 通りがかりさん]

>>2335
マンション購入者が法廷で争っている
http://tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2017/02/0228_25544864

異議申立人N社はNIPPO

[2337: 匿名さん]

>>2336
事業者らの間で温度の差があるようで・・・ここの問題がこじれる原因の一つになっていますね。神鋼の方が対応できているように見えます。

[2338: 匿名さん]

「小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える」のブログには、
東京地裁での審理の経過をみると、裁判所が、原告（デベロッパー）の主張を認め、1階駐車場が法令の定めた避難の性能を満たしていると判断する可能性も否定できないという趣旨のことが書かれていました。
意外な気がしますが、どういう理由づけで裁決が違法となるのでしょうかね。

[2339: 匿名さん]

過去レスに、デベロッパーは自動車車庫の避難路が違法だとしても周辺住民が違法を指摘して建築審査会がそれを認めるのはおかしいと主張していると書かれてましたが。関係ありますでしょうか。

[2340: 匿名さん]

さすがにその理屈は、いくらなんでも通用しないと思うのですが。
そんな理屈を裁判所が認めたとしたら、仰天ものです。
なぜなら、建築基準法令の規制は、建築物の安全と住環境の維持のためのものなので、建築主がよければ規制を守らなくてもよいとはいえないからです。

[2341: 匿名さん]

>>2338 匿名さん
法令の定めた避難の性能を満たしていると判断されたなら裁決は理由がなくなるからそりゃ違法でしょ

[2342: 匿名さん]

>>2340 匿名さん
同感です。

[2343: 匿名さん]

>>2341 匿名さん
いや、私がお聞きしたいのはそういうことではなく、この掲示板の過去の書込みから判断すると、1階駐車場が法令の定めた避難の性能を満たしていると判断される余地はほとんどないという理解なのですが、いったいどのような理由づけで性能を満たしていると判断できるのかということです。

[2344: 匿名さん]

>>2340 匿名さん
しかし、NIPPOはそのような主張をしているのですよね。自ら住むならともかく一般の消費者に販売する者がそのような主張をすること自体が問題と思います。

[2345: 匿名さん]

>>2344 匿名さん
そのような主張をすること自体が問題というのは、おっしゃる通りだと思います。
いずれにしても、その主張は裁判所には到底通用しないと思うので、何か別の理由づけで法令の定めた避難の性能を満たしていると判断される余地があるのかどうかを知りたいと思いました。
過去の書込みでこの点はほぼ論じつくされているので、そんな余地はなさそうなのですが。

[2346: 匿名さん]

こんな掲示板の議論なんてなんの権威も権限もなければ責任もないので、テキトーなこと言ってるのかもしれませんよ。
真剣に検討されたいなら条文と行政法の各種ルールに照らしてご自身の頭で検討されるか、弁護士に聞いてください。

[2347: マンション検討中さん]

このスレの >>613 のレスにも同様の主張をする書込みがあります。
避難路は建築計画の根幹にかかわるもののはずですが。デベロッパーが軽視していい問題と思えないです。

[2348: 名無しさん]

なかなか次に行けない人が多いね。
未だに仮設住宅でくすぶってる方々と同じレベル。

[2349: 匿名さん]

違法建築と判断されている根拠を明らかにすることは大切でしょう。>>2340さんの疑問は尤もかと。

[2350: 匿名さん]

それにしても >>613 は酷いですね。業者の本音が出たのでしょうね。

>>2345 匿名さん
私も業者が駐車場に避難の性能を満たすとする理由を知りたいです。2.5メートルの高低差があるスロープでも安全に通行できるとでもいうのですかね？

[2351: 匿名さん]

判決は連休明けかな。

ゴールデンウイーク前でみんな忙しそうだね

[2352: 匿名さん]

以前にはカウントダウンの書込みがよくありました。いなくなっちゃったのかな

[2353: 匿名さん]

東京センチュリーが神鋼不動産の発行済株式の70%を取得するようですね。
https://www.nikkei.com/article/DGXLRSP478559_X20C18A4000000/
ルサンク小石川の今後の成行きに影響あるでしょうか。

[2354: 匿名さん]

>>2353
神鋼不動産を買ったらもれなくルサンク小石川がついてくるの？
http://twitter.com/officepm/status/917899332304617472

[2355: マンション検討中さん]

工事完了予定年月日
平成30年12月15日
http://pic.twitter.com/cuBsixdPcG

[2356: 匿名さん]

>>2353 >>2354
ル・サンク小石川の訴訟がなかったら、もう100億円くらい高く買ってもらえたのではないでしょうか

[2357: 匿名さん]

建築確認の取消と予測可能性
http://www.hjrb-law.com/column/fs-column-02/

道路付きが弱いのは、不動産としてはリスクあり、といったところです。

[2358: 通りがかりさん]

>>2357 匿名さん
既存不適格を承知で建てていたのが問題です。リスクが大きすぎると思います。

[2359: 匿名さん]

そういう法律の抜け穴を潜るのがやり手だと思い込んでいる人って一定数いるよね

[2360: 匿名さん]

設計者の素養の問題かも
ルールを守って安全側に設計することの方が大切なのにね

[2361: 匿名さん]

世の中規則通りにやったら何もできないとか、人を出し抜くには悪くならないといけないとか、まことしやかな事を言う人がいるんだよね、一定数。でもこういう人って、結局社会の最底辺に落ちることになっているんだ。

一番スマートなのは、ルールを自分に有利に決める人なんだよね。他の人からみると、ルールを無視しているように見えるけど、微妙に違う。

[2362: マンション検討中さん]

同感です。それでデベロッパーが二進も三進も行かなくなっていますね。

[2363: 匿名さん]

真っ当な企業ならリスクがあると法務部が意見して慎重な対応をさせると思うのですが…

[2364: 匿名さん]

あまり法務部門が強くない会社は多いよ。
お金がないとか色々理屈こねて生命保険とかに入らない人もいるでしょ？あれと一緒。

[2365: 匿名さん]

過去に公正取引委員会から排除措置命令を受けているのに法務部門を強化しないのですかね。

[2366: 匿名さん]

そこは人間と一緒でしょう。

リスク推定の厳しい人も、緩い人もいるのが人間の世界ですから。

[2367: 匿名さん]

まずは地裁判決が出たね。高裁でもう数年やって敗訴してまた数年寝かせて建て直しという道筋が見えてきたね。

[2368: 周辺住民]

どっちが負けても最高裁までいくでしょ。

[2369: 匿名さん]

東京都文京区の高級マンションを建設した神鋼不動産（神戸市）などが、竣工直前に建築確認を取り消した東京都建築審査会の裁決は違法だとして、都に裁決取り消しを求めた訴訟の判決が２４日、東京地裁であった。清水知恵子裁判長は「裁決の判断に誤りはない」と述べ、原告側の訴えを棄却した。
http://www.jiji.com/jc/article?k=2018052401065&g=soc

[2370: 匿名さん]

東京地裁も違法建築と認めるような物件が販売されていたのですね。
マンション販売のあり方が問われそう。

[2371: 通りがかりさん]

壊すようですよ。NIPPOの事務所もなくなってます。
↓
http://twitter.com/jamuncle/status/999767563918692353

[2372: マンション検討中さん]

いま現場の様子はどうなっているのでしょうか。
維持管理が続いているのですか。どなたか教えてくださるとありがたいです。

[2373: マンション検討中さん]

出たで
http://nkbp.jp/2sllXi5

[2374: 匿名さん]

>>2373

ユーイックの責任のこと、追及しないでいいのでしょうか？

[2375: マンコミュファンさん]

損害賠償を求めたら認められるのではないかなあ。というか、求めないのはおかしいでしょ。それにそろそろ時効かと。

[2376: 匿名さん]

>>2372: マンション検討中さん

たまに警備員が居る。

ほんとたまにだけど。

[2377: 通りがかりさん]

警備員がマンションの保全も担当しているのかい？

[2378: 通りがかりさん]

>>2375
設計者と、建築確認を下ろした担当者が避難階の判断を誤ってなければ、こんな事件になってなかっただろう。

[2379: 匿名さん]

判断を誤るというより、忖度したのではないかなあと想像しちゃうけどね。

施主の意向に沿う結論を出したのに、訴えられるというのはおかしいという理屈かも