ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2151: 匿名さん]

減築した場合には元々は屋上でなかった部分が屋上になりますから雨水の浸入の問題が起きるかもしれませんね。

[2152: 匿名さん]

建物の減築は実例がありますし、しっかり工事すれば大丈夫なのではないですか。
最悪のパターンは、ズルズルと争っているうちに現在の建物の劣化が進んで、減築しようにも使いものにならなくなることです。
その場合、取り壊して建て直す費用を出せなくて、建物が長期間放置されることになりかねません。

[2153: 匿名さん]

残念ながら現状では最悪のパターンに向かっているように感じます

[2154: 匿名さん]

>>2150 匿名さん
早急に減築の工事をするべきというのは同感ですが、NIPPOと神鋼不動産が先の見通しもなくズルズル争っていて劣化が進んでいくのも事実です。劣化が進んだため減築でなく建て直す場合に、損害をユーイックや日建ハウジングに求めたりもできなくなると思います。

[2155: 匿名さん]

一番危惧されるのは二流のデベに買われて、低級な物件が建設される事

[2156: 匿名さん]

現在のNIPPOと神鋼不動産が一流デベといえます？・・・外観もいまひとつだし

[2157: 匿名さん]

少なくとも三井、三菱、住友、野村、東急などは手を出さないと思われます

[2158: 匿名さん]

>>2152 匿名さん
減築自体は事例はそれなりにありますから無理ではないです。
築40年の建物の階数を減らし軽くして耐震性能を得るみたいな使い方されてますので、ちょっと位古くなっても全然大丈夫です。
ただ、問題は分譲マンションとして考えると、既に新築ではなく更に減築物件を好き好んで買う層は少ない。ってことです。

自社保有で賃貸にするならそういう部門持ってる必要がありますし、ファンド等に一括転売だとURが怒るかも。
割りと詰んでると思いますよ。

[2159: 匿名さん]

>>2158 匿名さん
もういっこ、減築だけでは解決しなくて、避難経路の修正も必要です。簡単に出来るならとっくにやってた訳で、そんなコスト掛けたくないと思う程度のコストは掛かるんでしょうね。

[2160: 匿名さん]

設計した建築士の責任は大きいですよ。

[2161: 匿名さん]

避難経路に不備がある物件が販売されて引渡しされようとしていたのか。お粗末な話だと思うよ。

[2162: 匿名さん]

出口のない迷路のようですね。

[2163: 匿名さん]

>>2161 匿名さん
一度は建築確認通ってますから、更に闇は深いですね。

[2164: 匿名さん]

>>2131 匿名さん
今損害賠償請求をしても、貴社が東京都と争っているのと同様に、弊社も問題のない審査をしたと考えている、と主張されるだけ。まずは建築確認の裁判を終結させるしかない。

[2165: 匿名さん]

>>2163 匿名さん
通すべきでない建築確認を通しているのでしょ。余計に悪いですよ。

[2166: 匿名さん]

民間の検査機関は行政の確認検査の事務を代行する関係にあり、東京都の審査会から建築基準法違反の判断が出されると従うことになるので、ユーイックが>>2164 のような主張することは難しいと思います。

[2167: 匿名さん]

>>2162 匿名さん
避難路のない建物ですから

[2168: 匿名さん]

>>2166 匿名さん
なるほど。それなら、なおさら建築確認の裁判終わるまでは、損害賠償請求しても意味ないわけですね。
審査会の判断の是非が決まらなければ損害を与えた主体がユーイックなのかすら決まらない訳ですから。

[2169: 匿名さん]

いえ、現在裁決に効力があり、検査機関は審査会の裁決に従うことになります。

[2170: 匿名さん]

ユーイックが裁決を不服として東京都を相手に争うことはできません。ご存知のことでしょうが。

[2171: 匿名さん]

ユーイックは建築確認を行った時点ではまだ東京都の判断は示されてなかったと弁解するのでしょう。でも高低差２．５メートルの車路によって道路と結ばれている地下の駐車場を避難階にあると解釈するのは不適切で、ユーイックの解釈がその時点で妥当だったと言うのにも無理があると思います。

[2172: 通りがかりさん]

ユーイックの責任を追及することは他のデベロッパーの為にもなる。避難経路の疑義がある建築計画に対して急いで建築確認を通したのは何故かはっきりさせるべきだろうね。

[2173: 匿名さん]

>>2171 匿名さん
都との裁判が確定すれば、ユーイックが間違っていたことも確定なので言い逃れもできなくなりますね。

[2174: 匿名さん]

既にユーイックは避難階の考え方を改めているはずだよ。

[2175: 匿名さん]

>>2171 >>2172
ユーイックは設計した建築士に東京都と事前協議して法解釈を確かめてくる様に指示するべきだったのでしょう。建築士にも責任ありそうです。

[2176: 匿名さん]

ルサンクの建築確認が取り消されてから丁度２年経ちました。購入者からの損害賠償の請求はどうなったのですか？

[2177: 名無しさん]

神鋼 大変な状況
http://www.google.com/search?q=%e7%a5%9e%e9%8b%bc+ISO+%e5%8f%96%e3%82%...

[2178: 匿名さん]

ルール無視の企業姿勢なんだな。
取消しになっても仕方ないと思う。

[2179: 匿名さん]

こんにゃくえんま裏にずっと囲われてるマンションがあると思ったら、建築確認取消とやらで、ほとんど完成した状態で立ち往生しているものらしい。

[2180: 評判気になるさん]

>>2179 匿名さん
今頃何言ってんの？

[2181: 匿名さん]

>>2180 評判気になるさん
すぐ近くの住民なら別だけど世間一般の認識はそんなもんでしょ。
なんかずっと放っておかれてる変な建物がある。とか、へー揉めてるんだ。あんなに出来てるのにもったいないねー。とか。

[2182: 匿名さん]

今の状況はデベロッパーが東京都と揉めている

[2183: 匿名さん]

>>2179 匿名さん
ホント、立ち往生だね

[2184: 匿名さん]

よくわからないのですが、、、
マンション業者が東京都の判断には従えないと言っているのですよね。

こういうのは、建てる前に東京都に協議して判断を仰ぐものですね。

[2185: 匿名さん]

ここに書き込まれる方へのお願いなのですが、

それは、投稿されるときに、「識別可能」な名前を使って頂きたいというお願いです。（「名前」の欄に独自名を書き込むことができます。）

一連の書き込みを見て、どなたがどう書かれて、その後のどの書き込みに繋がったかが判ることは、議論の理解等に役立つと思います。

達人の方は、すぐ判別されるのかも知れませんが、<2183>のように「匿名さん」が「匿名さん」にRESをつけられるといった現象が起きています。

心の片隅にでも残しておいて頂ければ有り難いです。m(. .)m

　　　 by 匿名さん 【バコッ★】【ぱこっ☆】(ﾟo゜)＼(^_^;)

[2186: 通りがかりさん]

>>2185 匿名さん
NIPPOさんや神鋼さんもここに来ているようだよ。
工事中断するまでは三菱地所さんが頻繁に来ていたんだろうね。
その後どうなっているかな。標識の記載が書き変わったとか聞いたけど違うの。

[2187: 匿名さん]

というか、標識が出続けていると知って驚き。10年以上前から掲げられていると痛んでいるだろうね。

[2188: 匿名さん]

標識の写真でしたら…
http://pic.twitter.com/mUyZNuyqPt

[2189: 匿名さん]

こちらの写真も
http://pic.twitter.com/YSfPrKR1mC

[2190: 通りがかりさん]

一審の判決はいつ出るのですか？

[2191: 名無しさん]

巡回と換気を行うための現場事務所
http://pic.twitter.com/wMVROKtrFC

[2192: 通りがかりさん]

判決までの時間がかかれば現場事務所のビルの所有者が儲けられますね。

[2193: 匿名さん]

>>2192 通りがかりさん
最高裁まで行くでしょうから、あと数年は稼げますね。

[2194: 匿名さん]

現場事務所のためにビルを丸ごと借りている様ですね。

[2195: 匿名さん]

元号が変わってしまう？

[2196: 匿名さん]

オリンピックが終わってしまう？

[2197: 通りがかりさん]

>>2191 名無しさん
雨漏りしてそうね

[2198: 匿名さん]

確かに防水シートが写ってる

[2199: 匿名さん]

避難路の問題は重要と思うのだが。なぜ設計者は安全側に設計しておかなかったのだろう。

[2200: 匿名さん]

設計者が住む人のことよりデベロッパーの儲けの方を重視しているからでは？

[2201: 匿名さん]

>>2199 匿名さん
建築確認通らなければ、当然修正したんだろうけど、何故か通ってしまったからねぇ。

[2202: 通りがかりさん]

>>2201 匿名さん
ルサンクは13年前にも東京都の審査会で建築確認取り消しがされていて、その際も車路が争点になっている。民間の検査機関が建築確認を通したとしても、東京都が建築基準法に適合しないと判断するおそれは想定できたのではないか。設計者が安全側に設計しておくと良かったと思うのだけどね。

[2203: 匿名さん]

専門家が確りしていればこのような状況になってないでしょうね。設計した日建ハウジングの建築士と建築確認を通したユーイックの職員（建築士ですかね？）が避難経路の問題を軽くみたからと思います。

[2204: マンション検討中さん]

説明会からもう２年が経ったのですね。デベも販売会社も酷くて。

[2205: 匿名さん]

>>2204
バック・トゥ・ザ・週間記事ランキングにル・サンクの写真が載ってますね
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/080801560/112700017/?ST...

[2206: 通りがかりさん]

ここにも載ってますよ
↓
完売後に確認取り消し 建築主の言い分
http://newspicks.com/news/1790129

[2207: 名無しさん]

Nippoの担当者は辞めたみたいだよ

[2208: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産がユーイックを訴えないのが不思議なんだよね。訴えることができない事情があるのかな？

[2209: 検討板ユーザーさん]

>>2208 匿名さん

今はまだ都の確認取消が無効(＝ユーイックの下ろした確認が正しい)と裁判をしているからです。
もしも敗訴が確定したら今度はユーイックを訴えるかも知れません。

[2210: 名無しさん]

>>2209
その頃にはユーイックに対する損害賠償訴訟を起こせなくなるのではないかな？

[2211: 匿名さん]

まだ結審していないのですか？

[2212: 匿名さん]

>>2209 検討板ユーザーさん
損害賠償を求めるなら急ぐ必要があるのでは？
３年で時効になりますから

[2213: 匿名さん]

ここのスレッドの住人が越境して他のスレッドにちょっかい出すのは感心しない

[2214: 匿名さん]

>>2211 匿名さん
裁判はまだまだ続くよ

[2215: マンション比較中さん]

歌舞伎役者氏を前面に出したのも、
担当執行役員さんの趣味だったのでしょうか。
芸能人が勧めるから購入する、
という客層の物件とは思えませんでしたが。

歌舞伎役者氏の逃げ足の速さも勉強になりました。

[2216: 検討板ユーザーさん]

>>2215 猿之助さん、Ｉさんの趣味だったのですかね。
販売が始まる頃にはすでにいなくなっていたけどね。
逃げ足が速かった。
建築確認が危ういことを感じ取っていたのかな。

[2217: マンション比較中さん]

会社の宣伝費であこがれの歌舞伎役者氏と対談・会食。
執行役員に上り詰めた担当氏の人生のピークを飾る
プロモビデオに見えました。
家族で繰り返し見たことでしょう。

[2218: 匿名さん]

メンツを保つために販売／宣伝を行ったということか
購入者に建築確認の疑義を知らせることもしないで・・・

[2219: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園が徹底的に争われていたことは記事にもなっていたし、文京区内でも有名だったよ。担当役員が判断を誤ったのだと思う。

[2220: 匿名さん]

この程度なら既存不適格で突破できると思ったのかなあ、世の中だんだん法令遵守を厳しく求めるようになって来ているのにね

個人的には知らないが、担当者の役員が若くてイケイケだったバブルの頃なら今頃とっくに人が住んでいるかもなあ。実績のある人ほど過去の成功体験に縛られがちだからな〜

[2221: 匿名さん]

そうですね。全く同感です。

[2222: 周辺住民さん]

●国家戦略特区（後楽園周辺の都心再構築）
・革新的な先進医療に取組んでいる医療機関と製薬・ベンチャー企業とのライフサイエンス 先端医療ゾーンビジネス交流拠点化　 ・東京大学医学部附属病院 ・東京医科歯科大学医学部附属病院・日本医科大学病院・順天堂大学医学部附属順天堂医院等
・トヨタ本社等国際企業と東大、中大等の大学が産学連携した研究開発型の国際ビジネスゾーン
・徳川家庭園、スポーツ、娯楽施設が一体になった国際エンタテ－メントゾーン・小石川後楽園、東京ドーム・講道館等
・都心部再生のため本郷一丁目、本郷４丁目、小石川一丁目、春日一丁目、後楽一二丁目等の防災拠点再開発と地下鉄網とＪＲ（水道橋駅に快速の停車）が連携した高度都市機能ゾーンの形成

[2223: 匿名さん]

Yahoo!不動産に物件が登録されているみたい
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729364
http://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/1729361

NIPPOから流れている情報ですかね？
おとり広告のようなもの

[2224: 匿名さん]

>>2223
酷いですね

[2225: 匿名さん]

訴訟後に減築して売る計画でもあるのかな
築年数なりの中古価格なら即完売も狙えるだろう

[2226: マンション検討中さん]

>> 2225 匿名さん
減築して販売するのなら、今すぐにするべきでしょうね。

[2227: 匿名さん]

行政を訴えたのも役員の判断の誤り
責任逃れしたいだけだろ

[2228: 通りがかりさん]

>>2225
エスカレーターやエレベーターの設備も傷んで来ていると思いますね

[2229: 匿名さん]

ここ定期的にメンテナンスしているみたいだからそう酷く劣化しないだろう。
まだ廃墟というほどではない

[2230: 匿名さん]

それはどうかな？
雨風に晒されているわけで。

[2231: 匿名さん]

>> 2226 マンション検討中さん
私も同感です。
ただ、問題は、誰が（減築を受け入れるように）デベロッパーを説得するかということです。

[2232: 匿名さん]

このように建築確認が取り消された建築物の改造（減築し高さを下げる、違法な避難路を正す等）にはどんな手続きが必要ですか？　適法となる完成図を描き新たに確認を得て改造する事になるんでしょうか？

[2233: 匿名さん]

改造でなく、新規の建築物になります。
いま存在するのは無確認なので。

新規に建築確認から手続きをすることになります。

[2234: マンション検討中さん]

>>2231 匿名さん
スパッと上部２階を切る。
地下駐車場から直に地上に出られる階段を造る。
早く販売する。元の購入者には優先して知らせる。
細かなところにとらわれず早急に解決をはかる判断をするべきです。

[2235: 匿名さん]

しかし訴訟中の皆様はお金持ちのようだから減築云々は下世話な話なんでしょうね

もったいないと普通は思っちゃいますけどね

[2236: 匿名さん]

>>2212 匿名さん
損害賠償の時効開始時点は損害と加害者を知った時からで、今の都相手の訴訟が確定しない限り損害額と請求すべき先が決まらない(取消のままなら文京区と検査機関、取消撤回なら東京都)ため時効は気にする必要はありません。
あとここと同じく避難経路の問題で建築中で放置されてた新宿たぬきの森は転売され解体したあと更に老人ホーム事業者に再転売されたようですね。
やはりケチのついた土地となるとそのまま分譲住宅は難しかったのでしょう。

[2237: 匿名さん]

>>2235 匿名さん
係った役員が勇退するまで持たせようとしていたのでは？
その結果、建物も設備も傷んでいくことに。

[2238: 周辺住民さん]

ところでこの裁判、いつ頃、判決が出るのでしょうか。

行政裁判だから和解はないですよね。

[2239: 匿名さん]

そうですね。和解はありません。業者の主張が通るというのは難しいでしょう。

[2240: 通りがかりさん]

>>2236 さんのお書きになっていることに疑問があります。
１つは、どういう根拠で、文京区に損害賠償を求めるのでしょうか。たしかに、ここの建築計画で、元々、文京区が開発許可を不要と判断したことが、こじれる原因になっているようです。でもそれは10年も前のことで、今更文京区に賠償を求められないのではないでしょうか？
もう１つは、建築確認取り消しの裁決があったことを知ったのはNIPPOのプレス発表によると2015年11月14日です。建築確認取り消しはそこで効力を持ちます。たしかにその後に東京都を訴えていますが、検査機関のユーイックからすれば、第三者の東京都を訴えても時効が延びることはないと主張するでしょう（東京都との訴訟にユーイックが参加しているのなら別ですけど）。それにどう反論するのですか？

[2241: 周辺住民さん]

> 業者の主張が通るというのは難しいでしょう。

それはどうでしょうかね。建築審査会が近隣住民にハメられたようにも見えますが。

建築審査会ってどんな審判を下しても自分たちにリスクは降りかからない構図なので、やりたい放題になりがちですし、そもそもNIPPOが国交省に再審査を求めると踏んでいたのではないでしょうか。まさか行政訴訟にしてくるとは思わなかったかもしれません。

建築審査会にしてみれば、勝っても負けても、存在意義が問われそうです。NIPPOにしてみれば単に高い授業料となっただけでしょう。

[2242: 名無しさん]

あまりいい加減なことを言いなさんな。東京都建築審査会は、国土交通大臣への再審査請求も、取消訴訟も、覚悟した上で建築確認を取り消していますよ。

[2243: 匿名さん]

ハマったのはNIPPOで、民間の検査機関による建築確認を信頼し過ぎたのが原因だと思うよ。
ここの建築確認は以前にも東京都に取り消されているのにね。

[2244: 匿名さん]

既出ですが
http://doi.org/10.3130/aija.76.799
によると審査請求事件のうち10％程度の建築確認取り消しされているそうです。

[2245: 匿名さん]

マンション建てて売った経験がないので推測だけど、細かく見れば建築基準法違反のマンションなんてゴロゴロあるんだろうな

[2246: マンション検討中さん]

そうですね。建設を強行すると危ない。また、行政の指導には従うべきです。

[2247: 匿名さん]

民間の検査機関の中から施主が建築確認を申請する先を自由に選べる制度に問題がありそうです。検査機関が施主寄りの判断をしてしまうことになるからです。
施主も、本来は行政が行う建築確認事務を検査機関が代行していること、行政の判断で取消しされる場合があることを、わかっている必要があるでしょう。

[2248: 匿名さん]

>>2240 通りがかりさん
指定確認機関の審査に問題があった場合は自治体が賠償責任を負うという最高裁判例があるので文京区にも損害賠償請求することは普通の事では？個人的にはだったら民間解放なんかするなと思いますけど。
認めなかった判例もあるようなので後は裁判で決着ですね。
時効はおっしゃる通りかも知れませんね。ただ行政事件訴訟法による裁判なら建築主側が勝ったの場合、発生の日に遡って建築確認の取消自体が無かったことになる。なので時効ギリギリまでは動かないと思いますよ。

[2249: 匿名さん]

このスレって相変わらず同じ話を永遠ループしてるんですね。ヒマなのかな。

[2250: 通りがかりさん]

>>2248 匿名さん
平成17年6月24日の最高裁決定ですね。
だったら民間解放なんかするなというのは同感です。

ところで、延べ面積が1万平方メートルを超える建築計画の建築確認は東京都の所管になるため、文京区に賠償を求めても認められないのではないですか？