ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[1936: 匿名さん]

>>1934 匿名さん
それは、そうですね。
しかし、役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。
もともと、避難路の問題は、清水建設が設計を担当していた時から、当局に指摘されていたらしいです。
その問題点が後任の設計事務所とか指定確認検査機関にきちんと共有されていなかったようで、それが本件のひどい事態を惹起した一因のようです。

[1937: 匿名さん]

設計事務所や指定確認検査機関の説得をきかないとは、困った開発業者がいるもんです。
元々は清水建設が設計を担当していたのですか。清水建設が撤退したのは、開発業者とうまく行かなかったからかもしれませんね。

[1938: 匿名さん]

>>1936
UHECとERI、複数の検査会社で受審したような話でしたが。
2社とも避難階段を設けないでいいと判定したのでしょうか。UHECの方が建てる側にとって都合がよかったのではないでしょうか。

[1939: 匿名さん]

>>1938 匿名さん
「複数の検査会社で受審した」というのは、たしか神鋼不動産のコメントでしたよね。
どこまで厳密に検討したのかが問題だと思います。

傾斜地における避難階をどう考えるのかというのは複雑な問題を含んでいますので、当初の設計を担当していた清水建設でさえ十分に理解していなかったのかもしれません。
問題点を指摘された清水建設は当初の設計案のままでは無理だと判断して撤退したのだと推測しますが、そのときの問題意識がきちんと共有されることなく、複数の検査機関に審査してもらったとしても、的確な検討ができたのか疑問だと思います。

[1940: 匿名さん]

避難階段は、それ程までに設けたくないものですか？
安全側に設計すればいいのではないですか？

設計者も検査会社も安全な住まいを提供することが使命であるなら、施主に避難階段を設けますと言えばいいのです。
施主の言い分だけ聞く仕事なら専門の資格は要りません。

[1941: 通りがかりさん]

>>1940 匿名さん
そこがよく判らないところです。
争いの耐えない土地なら尚更、突っ込まれそうな要素をつぶしておいて、「文句は言わせないぞ」とすれば良かったと思います。

[1942: 匿名さん]

> 役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。

本当にそうでしょうか。
指定確認検査機関が建築計画への疑義を呈し、デベロッパーが従って建築計画を直すフィードバックができることが、建築確認事務の民間開放の前提にあるわけです。
民間会社だから言うこと聞かないというデベロッパーがいるのなら、民間開放はしてはいけなかったことになります。

[1943: マンション検討中さん]

NIPPOの弁護士が、NIPPOに行政の指導に従わせないといけない。
ひどい事態になってから、延々と行政を相手に裁判するのも、おかしな話と思ってる。

[1944: 匿名さん]

行政指導には法的拘束力はないので、従わなくても違法とはいえません。
駈込みで変更確認を取得しても、変更確認が建築基準法に適合したものであるならば、取り消されることはなく、建物は適法となります。
デベロッパーが変更確認によって問題が解消したと判断して、絶対高さ制限の発効前に26メートルの建物を建てることは、実際に変更確認が建築基準法に適合したものである限り、法律上は問題ないことなので、弁護士としては止めようがないのではないですか？
設計事務所も指定確認検査機関も関与の上で変更確認が出されているので、変更確認によって問題が解消したとデベロッパーが主張すれば、弁護士がそれに反論するのは難しいでしょう。
無理やり止めようとしても、弁護士が解任されるだけでしょう。

変更確認によって問題が解消したというデベロッパーの判断が甘かったために、変更確認が取り消される事態を招いたのです。
その甘い判断を設計事務所も指定確認検査機関も正すことができなかったのは、（彼ら自身の問題もあるでしょうが）清水建設の設計担当時にすでに当局により指摘されていた避難路の問題が、きちんと（後任の）設計事務所と指定確認検査機関に共有されていなかったことが一因らしいのです。
問題をきちんと共有しなかったのは、デベロッパーに原因があるのではないかと思われます。

[1945: 匿名さん]

>>1944
駆込みで絶対高さ制限の間際（1週間を切る程ギリギリなみたいですね）に変更確認を取得して、それが法令不適合だと大変な事態になる。文京区が行政指導したのはこのような法的リスクが大きいこともあったでしょう。
法的リスクを軽視してはいけない、このことはNIPPOの弁護士がNIPPOに分からせないといけないでしょう。
それで、現実に大変な事態になって、今度は行政を相手にいつまでも裁判を続けるというのは、弁護士として正しいのですか？
その辺りがとても疑問に感じるのです。

[1946: 通りがかりさん]

UHECは絶対高さ制限の施行の前までに超特急で変更確認の審査をしたと思われる。その結果がこれか。

[1947: 匿名さん]

>>1945 匿名さん
結果的にはひどい事態になってしまったのですが、当時、駆込みの変更確認で問題が解消されたとデベロッパーは「確信」していたのでしょうし、設計事務所と指定確認検査機関が関与して出された変更確認について、建築の専門家でない弁護士が疑問視して、絶対高さ制限を守るようにデベロッパーを強く説得するのは、当時の状況では難しかったと思います。
おそらく、弁護士も、清水建設の設計担当時にすでに避難路の問題が当局により指摘されていたということを知らされていなかったと推測します。
もし弁護士がそのことを知っていたら、変更確認が取り消されるリスクがあるとデベロッパーに忠告したと思います。

[1948: マンション検討中さん]

建築の専門家でない弁護士（？）が裁判を提起しているのですか。それで見通しが立つのですか。何だか凄い話ですね。

[1949: 匿名さん]

弁護士は、建築の技術的側面については、専門家ではないという趣旨です。
少なくとも、設計事務所（建築士）とか指定確認検査機関の方が、技術的側面については弁護士よりも専門的知識があるはずです。
そういう趣旨で書いたのですが、文脈上そのように読み取れませんでしたか？

[1950: マンション検討中さん]

建築の専門でない弁護士
法的リスクが分かってない設計事務所と確認検査機関
それらの人がNIPPOを支えているわけですか。

[1951: 匿名さん]

撤退の判断をした清水建設は賢明だったことになりますね。
デベロッパーを相手に苦労したのでしょうし、文京区が絶対高さ制限の施行を決めることにもなって危いものを感じ取ったのでしょう。

[1952: 匿名さん]

清水建設による設計も東京都建築審査会が違法と裁定したわけだが、工事に着手しなかったのでひどい事態にならなかった。清水建設の設計者の判断で慎重にしたということか。
デベロッパーの担当者で当時の状況が分かる人はもういないんだろう。

[1953: 匿名さん]

駅近とか言っても、所詮ここは3Aや番町と違い三井や三菱の所謂一流どころは手を出さない立地という事。その結果が今の事態になってしまった。

[1954: 匿名さん]

掘坂の下に三菱のパークハウスがあったと思うが。ここより後に計画されて先に建った。

[1955: 匿名さん]

三菱ならパークハウスグラン、三井ならパークマンション、パークコートは港区や千代田区には建つが文京区にはただのパークハウスやパークホームズ。

[1956: 匿名さん]

パークコート本郷真砂

ル・サンク小石川の当初計画と同時期で
設計施工は清水建設。

炭団坂。激しい反対運動で行政訴訟になってました。

[1957: マンション検討中さん]

>>1956

清水建設がル・サンク小石川後楽園で慎重にした背景には、炭団坂のマンション反対運動があったからかもしれません。

[1958: 匿名さん]

>>1956 匿名さん
10年以上前の物件ですね。最近は・・・

[1959: 匿名さん]

10年前、炭団坂のマンション反対運動は凄かったよ。真砂中央図書館のあたりで大音量のハンドマイクで反対の声があがっていたのを聞いたことがある。
小石川ガーデンヒルズやプラウド小石川の反対運動も凄かった。新聞やテレビでも取り上げられていたしね。
それに比べて、当時のル・サンク小石川後楽園は「堀坂を守れ！」のポスターが堀坂と六角坂の一帯に出ているくらいで、東京都の審査会で違法の判断がされていたことも後から知ったくらいだった。おそらく、当時のデベロッパーの担当者と、設計施工の清水建設の担当者が慎重にして、工事を強行しなかったから、やや穏やかに済んでいたのだろう。
この辺のことは、清水建設が事業者から外れて、当時のデベロッパーの担当者もいなくなると分からなくなって、ル・サンク小石川後楽園の購入検討者も販売担当者から聞かされることもなくて、凄い反対運動もないのだと錯覚したのだろう。

[1960: 匿名さん]

今もあの構造物が残り続けているのは、要するに近隣住民が安心して初動の反対運動の手を緩めたのが、そもそもの失敗でした。

[1961: 匿名さん]

文京区が文書による指導をしていたようだから。デベロッパーでそれに基づいた対応をしておけばよかったのかと。

[1962: 匿名さん]

デベロッパーもピンキリですから。信用したのが運のツキ。

[1963: 通りがかりさん]

>>1959
その状況なら真っ当な業者は慎重にするでしょう。

>>1960
大音量のハンドマイクで反対の声を上げている周辺住民の方がいい反対運動していることになりますか？

>>1961
NIPPOだからね。

>>1962
ピンキリのどちらなんです？

[1964: 匿名さん]

この物件が建築確認を下ろしたのがそもそもの間違いだって。
反対運動はきっかけにはなったろうが、本質的な問題じゃない。

建築確認の民営化自体に制度的欠陥があったのだと思う
扱う内容の性質からいってこのレベルの瑕疵は一発退場が適切

[1965: 匿名さん]

>>1964
同感です。全くその通りです。

多数の民間検査機関のうちから自由に受審するところを選ぶというのがおかしく、デベロッパーに緩い審査をする検査機関を選ばせることになってしまいます。

[1966: 匿名さん]

今更ながらの質問ですが、ルサンク小石川の建物は地上8階・地下2階の10階分で高さ27メートルということですよね。
これが文京区の絶対高さ制限（22メートル）に引っかかっているということですが、高さ制限については地下部分を算入しないのではないですか。
地下部分を算入しなければ、22メートル以下だと思うのですが、地下部分も算入されてしまうのですか。
あるいは、ルサンク小石川は傾斜地に建っており、地下2階部分も地表に顔を出しているため、10階分すべてが地上階とみなされて高さ制限上は算入されてしまうのですか。

[1967: 匿名さん]

東京都建築審査会の裁決に基づくと地下３階建てのマンションと判断されるようです。堀坂下のメインエントランスが地下３階と、避難路が問題になった堀坂中腹の駐車場のある階が地下１階と扱われることになります。

高さは、堀坂下から見た場合で３２から３３メートルくらいでしょう。３０メートルを超えるのは確実です。
２階下げたとしても、周辺の建物より高いと思われます。

[1968: 匿名さん]

裁決は東京都庁３階の都民情報ルームで読めます。複写できます。新たな事実の発見もあり驚きでした。

[1971: 匿名さん]

所謂二流三流デベが、崖地を開発して儲けようとして、周辺住民の反対を軽く見て建設を強行して、失敗している例だと思ってる。

[1972: 匿名さん]

これから小石川は二流のデベロッパーのマンションや零細建売業者の狭小戸建の開発ばかりになる予感

[1973: 匿名さん]

一流デベなら行政の指導には従うだろう。

[1975: 匿名さん]

過去スレに
ここの土地とNIPPOという業者を
極めて高く評価していたひとがいたけど
いなくなったね

辞めちゃったのかな

[1976: 匿名さん]

たしかに近隣のセレナハイムにしろグランツオーベルにしろ超一流デベロッパーの物件ではないしね
同じ小石川でも播磨坂あたりとは雰囲気が違う

[1977: 匿名さん]

六角坂の上富坂教会の奥にある
小石川グランドヒルズは？

[1978: マンション検討中さん]

マンション名は書きませんが六角坂には参議院議員がおられますね。閣僚経験のある方で送迎のお車が停まっていることがあります。

[1979: 匿名さん]

あそこは借地では？

[1980: 匿名さん]

堀坂は？

[1981: 匿名さん]

執行停止の決定書を読んだが
建築審査会は確信を持って停めているな。

[1982: マンション検討中さん]

執行停止について業者からの情報よりここの掲示板の方が早かったですよ。

[1983: マンション検討中さん]

ル・サンク小石川後楽園に建築確認を下ろした検査機関と担当者の賠償責任についても興味があります。

[1985: 匿名さん]

[No.1969～本レスまで、前向きな情報交換を阻害のため削除しました。管理担当]

[1986: 匿名さん]

ルールを守れない者は退場するべき
避難施設に違法のマンションは論外です

[1987: 匿名さん]

あと何年裁判続く？早くしないと間に合わない！

[1988: 匿名さん]

裁判所の確定した判断を求めて、争っているのでは？
それには意味があるではないですかね。

>>1987
何に間に合わせるのでしょう？

[1989: 評判気になるさん]

多分、ゆっくりとやるんじゃないかな、ゆっくりと。

当事者が全員退職して、墓石みたいな廃墟の街としてあの一角の不動産価値をがっつりと落とすまで...ということを考えているのかもしれないね。たくさんの人が不幸になるだろうな。

[1990: 匿名さん]

デベはその間の固定資産税かかりますね。

[1991: 匿名さん]

15年間
更地としての固定資産税を
払い続けているのね

[1992: 匿名さん]

>>1989 評判気になるさん
今のところ本当にそのシナリオ通りですね。
多大な犠牲を払いその結果誰も幸せではなくなる。

[1993: 匿名さん]

NIPPOの顧問弁護士はいい仕事していると言えるかな。

[1994: 通りがかりさん]

>>1992 匿名さん
都や区も異動で人が替わり、当初の経緯を知る担当は誰もいなくなって、案件名だけが引き継がれていくのでしょうね。

[1995: 匿名さん]

>>1994
12年前の経緯を知る区職員は退職してるのだが、そのうち何名かはユーイックという民間の検査機関に再就職している。

[1996: 匿名さん]

積水ハウス 特別損失63億円

ここもそうだけど、関係者は責任とらないのだろうな。

[1997: 匿名さん]

殆ど嫌がらせ。延々と現状の醜悪な景観が続く。
一体誰が得をしているのか？

[1998: 通りがかりさん]

ここ建っていても似た景観でしょ
本当に２億の物件だったの

[1999: マンション検討中さん]

工事現場のフェンス醜い。

[2000: 匿名さん]

執行停止から２年が経ったのですか？

[2001: 匿名さん]

2015年の9月7日付けですね

[2002: 匿名さん]

ドロ沼化

[2003: 匿名さん]

元号が変わる前の平成のうちに何とか取り壊しして欲しいものです。

[2004: 匿名さん]

東京都建築審査会に執行停止されること
関係者の中で誰も分かってなかったのかな

少なくともユーイックは分かっていてもよかったはずだが…

[2005: マンション検討中さん]

2005年の違法建築の事件にユーイックが係わってなくて当時の事情を知らないとしても、新たに厳格な審査をしていれば、こんなことにはならないと思う。
同じ物件で２度違法と判断されるのは、東京都では初めての事例。

[2006: 匿名さん]

現状の事態を招いたのには行政にも責任の一端はあるはず。

[2007: 匿名さん]

>>2006

2004年の建築の時、掘坂の拡幅と崖地の造成について、文京区都市計画部が開発許可不要のお墨付きを出したみたいね。

周辺住民の知らないうちに、行政の裁量で業者の有利に判断しようとしたのが、トラブルの発端になったようだ。
それと、保守系の区議がかかわっていた（後にフェイドアウトした）ようなことが過去スレに書かれている。

[2008: 名無しさん]

区職員は退職するとどうするのかな？

[2009: 匿名さん]

>>2008 区職員のうち何人かはユーイックの役員に。。。

[2010: 匿名さん]

>>2005
2005年の裁決書
（16建審・請第22号審査請求事件）
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf

[2011: 匿名さん]

>>2009 匿名さん
未だに天下りなんてあるのですね。
やはり日本は役人天国。

[2012: 匿名さん]

>>2007
当時、文京区が開発許可不要のお墨付きを出していたこと、>>2010の裁決書に書かれていますね。

>>2011
業者の有利になるように進めた職員が、再就職先においてまで世話したようにも感じます。

[2013: 匿名さん]

何故ユーイックを選んだのだろう。。。

[2014: 匿名さん]

何か深い闇が・・・

[2015: 匿名さん]

URがかかわっているからな
国交省や政治家からの力も及んでいるだろう

[2016: 匿名さん]

>>2015 匿名さん
やっぱりそういう裏があるのですね。長期化しそうな予感。

[2017: 匿名さん]

区職員やユーイック検査員が“忖度”したらこの事態になったのだろう。
森友学園・加計学園と似た構図かと。

[2018: 匿名さん]

文京区も地方の自治体と同じレベルと言う事ですね

[2019: 匿名さん]

都職員の方が区職員に比べたら確りしているということか

[2020: 匿名さん]

堀坂と近隣の安全・安心をまもる会
http://pic.twitter.com/a76HQkEIBG

[2021: 匿名さん]

今までの流れをみると三井や三菱がパークマンションやパークハウスグランなどの自社ブランドの最高位の超高級マンションを文京区に建てないわけですね。納得。

[2022: 匿名さん]

デベがユーイックを訴えるのが普通だと思うが訴えられない理由があるのだろうな

[2023: 通りがかりさん]

>>2021 匿名さん

文京区は"憤凶区"と呼ばれてますから。

[2024: 匿名さん]

区職員の資質の問題でしょ

[2025: 匿名さん]

そんな区職員に高給を払って養っている区民こそ哀れ

[2026: 匿名さん]

こじれる発端は、区職員の判断の誤りにあったようですね。

[2027: 匿名さん]

>>2022
ユーイックを選んだのはNIPPO

[2028: 匿名さん]

二進も三進もいかなくなってしまった感じです

[2029: 匿名さん]

上部２階を
スパッと切って
早い解決を図ればいいんじゃないの。

時間かけない方がいまの工作物の価値も
下がらないだろうしね。

[2030: 匿名さん]

現実的にその様な事が技術的にも可能なのですか？

[2031: 匿名さん]

技術的には可能。デベが決断したくないのだろう。
もしくは、後世に確定した判例を残そうとしているか。

[2032: 匿名さん]

>>2029 匿名さん のいうように、上層階を減築するのが早期解決につながります。
問題は、デベロッパーが争う気満々なことでしょう。
しかし、最高裁まで争っていたのでは、現在の建物の劣化が進んでしまいます。

早期解決には、2つの方法しかないでしょう。
①　デべロッパーを説得して、上層階を減築して設計を変更し、建築確認を取り直すようにする。
②　上記①は、減築に多額の費用がかかるうえ、減築分だけ販売住戸が減ってしまうので、デベロッパーを説得するのは容易ではないでしょう。そこで、なんとか、減築しないですむようなウルトラC的な解決方法を考える。

[2033: 匿名さん]

>>2032さん
同じ感覚ですが、気を悪くなさらないで
くださいね、②のようなことをお書きに
なるのは気持ちはわかるのですが解決を
先延ばしにしてしまうことになります。

2年前の9月に開催された建築審査会で、
審査会委員は執行停止を決定しました。
その後、今に至るまで一本道で、中間的
な解決策はなくなっていると思います。
NIPPOが東京都と協議しても、どうにも
ならなかったはず。おそらくですがUR
や国交省や政治家にも働きかけているの
でしょうがどうにもならなかったと予想
します。②はNIPPOが裁判で勝つ以上に
困難なのではないですか。

[2034: 匿名さん]

この物件は、元々、文京区が開発許可不要のウルトラCを企てて失敗したことに始まっている。再びウルトラCを目指すには無理があると思う。

[2035: 匿名さん]

>>2033 匿名さん のおっしゃることは、まったくその通りです。
そして、デベロッパーが訴訟で勝つ可能性は小さいと思います。

ルサンク小石川の件がひどいことになっているのは、デベロッパーが文京区の指導を無視して建物の高さを22メートル以下にしなかったことが原因です。
ただ、それ以外に、裁決の時期が遅れたことが大きな原因です。
建築確認を取り消す裁決が、マンション工事が進む前に出ていれば、デベロッパーには軌道修正のチャンスがあり、その時点で設計変更することができたはずです。
販売が完了し、マンション完成間近の時期に裁決が出たため、デベロッパーも契約者も甚大な被害を受けました。
裁決の時期が後れたのは、変更確認がなされたことで審査に余計に時間がかかったためらしいのですが、それにしても、遅い時期に裁決が出たことでデベロッパーが莫大な損害を被ったことは事実であり、デベロッパーには気の毒な面があると思います。（なお、私は、デベロッパーの関係者ではないです。）
すでに莫大な損害を受けているデベロッパーにとって、減築はさらなる損害の負担を強いるものであり、受け入れ難いのではないかと思います。
たぶん、デベロッパーとしては、最高裁の判断を仰ぐまでは、減築を受け入れる気にならないでしょう。
デベロッパーにも気の毒な面があることを考えると、本件の早期解決のためには、ある程度デベロッパーの立場にも配慮した解決策、つまり減築しないですむような解決策をなんとか考えた方がよいのではないかと思います。
もちろん、政治力を使って法制度を曲げるということではなく、法律の枠内での解決策です。

もっとも、近隣住民や他の関係者の方々が、無人の建物が長期間残ったままになっても仕方がないとお考えならば、このまま訴訟の結果を待つしかないでしょう。
ただ、一刻も早い解決を望むのであれば、なんとか減築を避けられるような解決案を模索した方がよいと思います。