ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[1916: 匿名さん]

ギザギザになりそう

[1917: 匿名さん]

躯体を壊さないと２階分下げることはできないでしょうね。

[1918: 匿名さん]

エレベーターや配管、それに屋上の構造物は・・・
そしてなにより建物本体の強度は保たれるのでしょうか？

[1919: 匿名さん]

絶対高さ制限の施行の間際に
建築確認を取得することのリスクを
NIPPOの弁護士は軽く見たのですかね。

裁判になってから頑張るよりも
リスクのことをあらかじめ顧客に分からせる方が
大切だと思います。

[1920: 匿名さん]

減築して再販売すると安さに惹かれて色々な購買層が流入して閉鎖的なこのエリアが活性化するという利点がある

[1921: 名無しさん]

>>1919
建築士も同様

>>1920
当てにならない意見だな

[1922: 匿名さん]

まあ色々問題があっても上だけ削るというのはやって出来ないことでもないだろう。

しかしそれは相当先の、かなりの年月が経ってから話になるだろうな。

一方で住環境は一向に良くならないまま

[1923: 匿名さん]

住環境の改善を求めてきたのにね

廃マンションの麓でこれから10年は住むことになるわけだな。

お年寄りだと死ぬまでこのままか...

これはどう考えても訴訟のための訴訟なんだろうな

[1924: 匿名さん]

>>1923 匿名さん
仰る通り。誰も得しない不毛な裁判がまだまだ続き、住環境は一向に改善せず。

[1925: 匿名さん]

所謂二流三流デベロッパーがやっていること。さらに建築士の素養に問題あるだろう。アヤシイ建築物を設計してはいけない。

[1926: 匿名さん]

設計は日建ハウジングシステムですね。

[1927: 匿名さん]

所詮二流三流デベロッパーしか開発しない立地という事。3Aや番町とは違います。

[1928: 匿名さん]

それで２億ション

[1929: 匿名さん]

白金2丁目の三菱タワーもこちらと同じく、高さ制限施工ぎりぎりに滑り込ませた物件なのですが、認可取り消しの可能性ありますかね。

[1930: 匿名さん]

> これはどう考えても訴訟のための訴訟なんだろうな

担当役員はその間に円満退社かな。退職金を受けて・・・。

[1931: 匿名さん]

これはつまるところ許可を出した奴が一番悪いよなあ

[1932: 匿名さん]

民間の検査機関か…文京区元都市計画部長の再就職先とか。

[1933: 匿名さん]

ルサンク小石川については、設計事務所と指定確認検査機関の責任がいろいろいわれています。
もちろん、彼らに問題がなかったかどうかはよく分かりませんが、少なくとも、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていたならば、これ程ひどい事態にはなっていなかったはずです。
文京区の指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて設計士と指定確認検査機関に責任はないでしょう。

>>1929 匿名さん
白金二丁目の三菱タワーの建築確認について、今までに審査請求とか訴訟になっていなければ、建築確認の有効性をこれから争うことはできないと思います。

[1934: 匿名さん]

デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていたならば、これ程ひどい事態にはなっていなかったというのは、全く同意です。デベロッパーの意思決定した役員に、重大な責任があると思っています。

しかし、設計者や確認した検査会社社員にも責任があると思います。専門職の人が、デベロッパーの言いなりになっていいものですかね。法令不適合のマンション建設をしようとするデベロッパーを止めさせるのも、専門職の役目ではないかと思いますけど。
いかがでしょうか？

[1935: 匿名さん]

>>1934
レスありがとうございます。

不動産業界に対するいかがわしさみたいな偏見があるわけですが、個人のレベルでは木造住宅が密集する火災に弱い地域とか崖地で擁壁をちゃんとしないと下の家が崩落リスクにさらされるような土地をどうにかするのは難しいのです。それを解決できるマンション開発というものが、単に企業の利益だけでなく周辺地域の住民の福祉になるというそういう認識が広まらないと、いつまでも誰の利益にもならない不毛な訴訟が頻発することになると思うんですよね。

違法な開発をさせるような行政の問題や、一部の不良な業者を淘汰する必要があると思います。

[1936: 匿名さん]

>>1934 匿名さん
それは、そうですね。
しかし、役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。
もともと、避難路の問題は、清水建設が設計を担当していた時から、当局に指摘されていたらしいです。
その問題点が後任の設計事務所とか指定確認検査機関にきちんと共有されていなかったようで、それが本件のひどい事態を惹起した一因のようです。

[1937: 匿名さん]

設計事務所や指定確認検査機関の説得をきかないとは、困った開発業者がいるもんです。
元々は清水建設が設計を担当していたのですか。清水建設が撤退したのは、開発業者とうまく行かなかったからかもしれませんね。

[1938: 匿名さん]

>>1936
UHECとERI、複数の検査会社で受審したような話でしたが。
2社とも避難階段を設けないでいいと判定したのでしょうか。UHECの方が建てる側にとって都合がよかったのではないでしょうか。

[1939: 匿名さん]

>>1938 匿名さん
「複数の検査会社で受審した」というのは、たしか神鋼不動産のコメントでしたよね。
どこまで厳密に検討したのかが問題だと思います。

傾斜地における避難階をどう考えるのかというのは複雑な問題を含んでいますので、当初の設計を担当していた清水建設でさえ十分に理解していなかったのかもしれません。
問題点を指摘された清水建設は当初の設計案のままでは無理だと判断して撤退したのだと推測しますが、そのときの問題意識がきちんと共有されることなく、複数の検査機関に審査してもらったとしても、的確な検討ができたのか疑問だと思います。

[1940: 匿名さん]

避難階段は、それ程までに設けたくないものですか？
安全側に設計すればいいのではないですか？

設計者も検査会社も安全な住まいを提供することが使命であるなら、施主に避難階段を設けますと言えばいいのです。
施主の言い分だけ聞く仕事なら専門の資格は要りません。

[1941: 通りがかりさん]

>>1940 匿名さん
そこがよく判らないところです。
争いの耐えない土地なら尚更、突っ込まれそうな要素をつぶしておいて、「文句は言わせないぞ」とすれば良かったと思います。

[1942: 匿名さん]

> 役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。

本当にそうでしょうか。
指定確認検査機関が建築計画への疑義を呈し、デベロッパーが従って建築計画を直すフィードバックができることが、建築確認事務の民間開放の前提にあるわけです。
民間会社だから言うこと聞かないというデベロッパーがいるのなら、民間開放はしてはいけなかったことになります。

[1943: マンション検討中さん]

NIPPOの弁護士が、NIPPOに行政の指導に従わせないといけない。
ひどい事態になってから、延々と行政を相手に裁判するのも、おかしな話と思ってる。

[1944: 匿名さん]

行政指導には法的拘束力はないので、従わなくても違法とはいえません。
駈込みで変更確認を取得しても、変更確認が建築基準法に適合したものであるならば、取り消されることはなく、建物は適法となります。
デベロッパーが変更確認によって問題が解消したと判断して、絶対高さ制限の発効前に26メートルの建物を建てることは、実際に変更確認が建築基準法に適合したものである限り、法律上は問題ないことなので、弁護士としては止めようがないのではないですか？
設計事務所も指定確認検査機関も関与の上で変更確認が出されているので、変更確認によって問題が解消したとデベロッパーが主張すれば、弁護士がそれに反論するのは難しいでしょう。
無理やり止めようとしても、弁護士が解任されるだけでしょう。

変更確認によって問題が解消したというデベロッパーの判断が甘かったために、変更確認が取り消される事態を招いたのです。
その甘い判断を設計事務所も指定確認検査機関も正すことができなかったのは、（彼ら自身の問題もあるでしょうが）清水建設の設計担当時にすでに当局により指摘されていた避難路の問題が、きちんと（後任の）設計事務所と指定確認検査機関に共有されていなかったことが一因らしいのです。
問題をきちんと共有しなかったのは、デベロッパーに原因があるのではないかと思われます。

[1945: 匿名さん]

>>1944
駆込みで絶対高さ制限の間際（1週間を切る程ギリギリなみたいですね）に変更確認を取得して、それが法令不適合だと大変な事態になる。文京区が行政指導したのはこのような法的リスクが大きいこともあったでしょう。
法的リスクを軽視してはいけない、このことはNIPPOの弁護士がNIPPOに分からせないといけないでしょう。
それで、現実に大変な事態になって、今度は行政を相手にいつまでも裁判を続けるというのは、弁護士として正しいのですか？
その辺りがとても疑問に感じるのです。

[1946: 通りがかりさん]

UHECは絶対高さ制限の施行の前までに超特急で変更確認の審査をしたと思われる。その結果がこれか。

[1947: 匿名さん]

>>1945 匿名さん
結果的にはひどい事態になってしまったのですが、当時、駆込みの変更確認で問題が解消されたとデベロッパーは「確信」していたのでしょうし、設計事務所と指定確認検査機関が関与して出された変更確認について、建築の専門家でない弁護士が疑問視して、絶対高さ制限を守るようにデベロッパーを強く説得するのは、当時の状況では難しかったと思います。
おそらく、弁護士も、清水建設の設計担当時にすでに避難路の問題が当局により指摘されていたということを知らされていなかったと推測します。
もし弁護士がそのことを知っていたら、変更確認が取り消されるリスクがあるとデベロッパーに忠告したと思います。

[1948: マンション検討中さん]

建築の専門家でない弁護士（？）が裁判を提起しているのですか。それで見通しが立つのですか。何だか凄い話ですね。

[1949: 匿名さん]

弁護士は、建築の技術的側面については、専門家ではないという趣旨です。
少なくとも、設計事務所（建築士）とか指定確認検査機関の方が、技術的側面については弁護士よりも専門的知識があるはずです。
そういう趣旨で書いたのですが、文脈上そのように読み取れませんでしたか？

[1950: マンション検討中さん]

建築の専門でない弁護士
法的リスクが分かってない設計事務所と確認検査機関
それらの人がNIPPOを支えているわけですか。

[1951: 匿名さん]

撤退の判断をした清水建設は賢明だったことになりますね。
デベロッパーを相手に苦労したのでしょうし、文京区が絶対高さ制限の施行を決めることにもなって危いものを感じ取ったのでしょう。

[1952: 匿名さん]

清水建設による設計も東京都建築審査会が違法と裁定したわけだが、工事に着手しなかったのでひどい事態にならなかった。清水建設の設計者の判断で慎重にしたということか。
デベロッパーの担当者で当時の状況が分かる人はもういないんだろう。

[1953: 匿名さん]

駅近とか言っても、所詮ここは3Aや番町と違い三井や三菱の所謂一流どころは手を出さない立地という事。その結果が今の事態になってしまった。

[1954: 匿名さん]

掘坂の下に三菱のパークハウスがあったと思うが。ここより後に計画されて先に建った。

[1955: 匿名さん]

三菱ならパークハウスグラン、三井ならパークマンション、パークコートは港区や千代田区には建つが文京区にはただのパークハウスやパークホームズ。

[1956: 匿名さん]

パークコート本郷真砂

ル・サンク小石川の当初計画と同時期で
設計施工は清水建設。

炭団坂。激しい反対運動で行政訴訟になってました。

[1957: マンション検討中さん]

>>1956

清水建設がル・サンク小石川後楽園で慎重にした背景には、炭団坂のマンション反対運動があったからかもしれません。

[1958: 匿名さん]

>>1956 匿名さん
10年以上前の物件ですね。最近は・・・

[1959: 匿名さん]

10年前、炭団坂のマンション反対運動は凄かったよ。真砂中央図書館のあたりで大音量のハンドマイクで反対の声があがっていたのを聞いたことがある。
小石川ガーデンヒルズやプラウド小石川の反対運動も凄かった。新聞やテレビでも取り上げられていたしね。
それに比べて、当時のル・サンク小石川後楽園は「堀坂を守れ！」のポスターが堀坂と六角坂の一帯に出ているくらいで、東京都の審査会で違法の判断がされていたことも後から知ったくらいだった。おそらく、当時のデベロッパーの担当者と、設計施工の清水建設の担当者が慎重にして、工事を強行しなかったから、やや穏やかに済んでいたのだろう。
この辺のことは、清水建設が事業者から外れて、当時のデベロッパーの担当者もいなくなると分からなくなって、ル・サンク小石川後楽園の購入検討者も販売担当者から聞かされることもなくて、凄い反対運動もないのだと錯覚したのだろう。

[1960: 匿名さん]

今もあの構造物が残り続けているのは、要するに近隣住民が安心して初動の反対運動の手を緩めたのが、そもそもの失敗でした。

[1961: 匿名さん]

文京区が文書による指導をしていたようだから。デベロッパーでそれに基づいた対応をしておけばよかったのかと。

[1962: 匿名さん]

デベロッパーもピンキリですから。信用したのが運のツキ。

[1963: 通りがかりさん]

>>1959
その状況なら真っ当な業者は慎重にするでしょう。

>>1960
大音量のハンドマイクで反対の声を上げている周辺住民の方がいい反対運動していることになりますか？

>>1961
NIPPOだからね。

>>1962
ピンキリのどちらなんです？

[1964: 匿名さん]

この物件が建築確認を下ろしたのがそもそもの間違いだって。
反対運動はきっかけにはなったろうが、本質的な問題じゃない。

建築確認の民営化自体に制度的欠陥があったのだと思う
扱う内容の性質からいってこのレベルの瑕疵は一発退場が適切

[1965: 匿名さん]

>>1964
同感です。全くその通りです。

多数の民間検査機関のうちから自由に受審するところを選ぶというのがおかしく、デベロッパーに緩い審査をする検査機関を選ばせることになってしまいます。