ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1601: 匿名さん]

そうですか。
あかいさんの〝ルサンクの紛争の経緯〟で変更確認がこのスレで知られているよりかなり数多く、開発訴訟(建築確認がおりるまで)にも変更確認があったんだと知りましたが…

反対派さんは開発審査会がらみの経緯を語りたがらないご様子ですし、社宅時代に折り合いが悪かったと言われていることにも回答はくれません。

それは構わないんですが…
ユーイックの構成や第一次ルサンク(勝手に仮称)での絡みなどは調べてかなりご存知なはず。

ユーイックを審査会の代行機関とみる一方で、そのような癒着めいた点を調査すれば、建築審査会をもっと早く動かせたかもしれませんね。

そうすれば今以上のコンセンサスも得られ、不条理めいたジレンマに悩むこともなかったかと…

私見になりますが、土木・建築業界は上から下まで〝ヨコ〟の繋がりがないと仕事そのものが成立しないことが多い業界です。
単純に「職人」といいますが、土木から仕上げ・設備に至るまで、驚くほど細分化された〝業種〟があり、季節や時節で需要と供給が激しく変化します。
バブル期ならともかく、現在の単価ではライバル社同士でも仕事を回しあっていかないとすぐ倒産するようなご時世です。

建築業界内の転職も割とあって、ゼネコンの人間が公務員に なることも、職人になることも、別会社を立ち上げることも当然あります。

ユーイックの構成や履歴上の人間関係があって、ユーイック…なわけです。

好き好んで私地で官の建築確認を受ける者がいたら、その先に〝癒着的なもの〟が義と理であると考えて当たり前。

ですが、そのような構造悪的な一面や一例だけで〝民〟だからダメだ、能力が低いと一般論的に括ることは、それだけで迷惑となる方々がいる以上、強く反論したいんですよ。

隣地に億ションができてしまうと気分が悪い方がいらっしゃるかもしれませんが、数年の間、数多の人間が時間をかけて尽力し、日々を暮らした場なんです。

完成しないことや減階・解体を望む者などいるはずがないわけで…

ですが、なるようにしかならないわけです。

結論が出るまでかなり時間がかかるはずで、誰がどんな得をしたか、何が遵守されたのかを考えると、やはり虚しいです。

これも…すべて存分に否定してくださって結構です。

[1602: 匿名さん]

>>1601さん
小石川の開発許可を争う訴訟は有名です。判例地方自治にも載っているようですが、調べられてません。開発許可でマンションが建たないなら、手順として開発の設計を直すのが先だったと思います。辻褄が合わないところを変更許可でしのいで進めるのは危ない対応です。
〝社宅時代に折り合いが悪かった〟はネタではないでしょうか。情報がありません。あかいさんのブログは、東京都建築審査会の裁決を取り寄せて調査しているわけでもなく、読む人が面白ければという書き方（失礼）をされているように思います。

[1603: 匿名さん]

開発許可でマンションが立たないなら開発の設計を直すべきで、変更変更では危ない？ということでしょうか…

手直し・見直しや適法化するために変更を重ねること、は問題ない気がしますが…

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
間に変更確認とそれに対する審査請求がありすべて棄却された
…で間違いないです？

開発許可段階の要望は７つあって、すべて組み込まれていない、鑑みられていない…ということで、それも間違いないです？

建築確認停止時のインタビューか何かの記事で読みましたが、開発時の問題の延長であり、避難階段云々の違法性で建築が数年～中断したまま残るのが目的ではなく、要望がいくつか斟酌反映されていれば、ルサンクが建つことには賛成してもよい可能性があった…と考えてよいです？

それは以前にもうかがいましたが、開発そのものから全否定…という見解・解釈で終わったと記憶しますが…

高さ制限にかかるようにもっていった時期はもう「関係末期」の状態だったからそうしたんですよね？
お互いにもう全否定同士という…

間に入るべき人間に恵まれなかったというか、力不足だったというか…決定力のない輩しかいなかったんでしょうね。

区議複数が関わっては離れていったのも志の低さゆえ、なんでしょう。

あの嬉しい区議のお姉さまの人となりや頭脳ではとても無理ですもんね…

[1604: マンション比較中さん]

>>1603

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
……

全く合っていないですよ。

都の開発許可、区の建築確認なんてないですから。

建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断です。全て事業者が敗訴していますよ。

[1605: 匿名さん]

書き方を二行にしてもわかりますけどね

では、あかいさんちの紛争経歴にはそうあるんで抗議してください

「すべて事業者が敗訴」していたら建築始まっていないでしょう？

[1606: 匿名さん]

>>1603さん

開発許可を巡る争いは、2009年の開発許可のままではマンションが建てられず、結局、2012年にNIPPOが変更許可を受けることになっています。それなら、初めから、問題のない設計図にしてから、プロジェクトを始めるべきだったのだと思います。

建築確認を巡る争いでも、早い段階で避難路が追及され、NIPPOは車路の勾配を変える変更確認を受ける対応をしています。これがNIPPO側の発案かユーイック側の発案かは不明です。
しかし、車路の勾配を変えるのでは、条例で定める基準を満たすことができないとして、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

既出ですが、この物件では2004年にも建築確認が争われ、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

[1607: 匿名さん]

>>1605
建築審査会では全て事業者が敗訴しているので、合っています。建築審査会が取り消すことになる建築確認を基に建築を始めた、建築確認が取り消されて頓挫した、という現状です。

[1608: 匿名さん]

>>1607 匿名やさん
この問題の悲しいところは、取り消されるまではNIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった、ということですよね。
もっと早くにお互い妥協してれば、問題を改善して建てるなり、利益が出ないから撤退するなり、廃墟だけが残るということは無かったんですよね。

[1609: 匿名さん]

>>1608さん
NIPPOの担当者の違いかもしれないけど
2004年に建築確認が争われた時は建築を始めていないです。文京区が止めるように強く指導していたのかもしれない。それで東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決が出ても、建て始めたものが残るようなことにはならなかったです。

今回は、文京区が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導しても、建築確認が争われていても、NIPPOは建築した。しかも販売を始めてしまった。今更だけど、せめて販売していなければ、よかった。大々的にニュースで取り上げられることもなかったと思います。

[1610: 匿名さん]

>>1608さんの
NIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった
……
とすると、NIPPOは損害賠償を求めることになるはずですが、
どこに賠償を求めることになるのでしょうか。

[1611: 匿名さん]

2001 富士銀行社宅跡地を都市基盤整備公団（現UR）が購入

2003.10　日本鋪道（現・NIPPO）と神戸製鋼所不動産カンパニー（現・神鋼不動産）が共同で当該土地を購入

2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる

2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求

2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
（理由：1.自動車車庫出入口の道路（堀坂）幅員が6ｍに満たない2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）

2008.8　NIPPOと神鋼不動産が文京区長に開発許可を申請

2009.3　文京区長が開発許可（1.堀坂6mに拡幅 2.共同住宅）

2009.5　近隣住民が東京都開発審査会に開発許可の審査を請求

2009.8　文京区長が開発変更を許可

2009.8　近隣住民が東京都開発審査会に開発変更許可処分の審査を請求

2009.9　東京都開発審査会が開発許可の審査請求を棄却、開発変更許可処分の審査請求を却下

2010-11　数度の説明会と近隣住民の開発許可取消訴訟

2012.4　文京区長が開発変更を許可

2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる

2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求

2013.2　工事開始

2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認

2014.3　文京区絶対高さ制限導入（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し

『ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)
DJあかいのマンション総研』より

[1612: 匿名さん]

１．建築確認取消しの審査請求をめぐる状況
それまで裁判で争ってきた、文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました。そこで、いわばマンション建築反対運動の最後の本丸の争いとなる建築確認に対する審査請求を東京都建築審査会に提起することにしました。

『小石川二丁目マンション審査請求の経緯のご説明とご協力のお願い(2015年8月20日)』より

[1613: 匿名さん]

開発反対派さんの認識している紛争年表 的まとめ、どこかにあれば教えてください。

特に
1604：マンション比較中さん

否定だけで話をすり替える行為はもういい加減お控え願いたいものです。

開発紛争の延長だというから開発許可関連の勝敗を『すべて敗訴』以外に盛り込もうとしているわけですが、すべて建築確認の話にもっていってどうしますか。


2008年以降の、ユーイックに絡んでくる流れの勝ち負けの公式詳細を知りたいんですが。

[1614: 匿名さん]

>>1613さん
2009年の開発許可だとマンション建築できなかったというのは >>1606さんの書込みの通りです。
それで建築確認の申請が2012年の開発の変更許可の後になっていると思います。

なお、>>1603さんの書込み（>>1613さんでないと思いますが）は正しくありません。>>1604さんの書込みはそれを指摘したものでしょう。

開発許可取り消しの争いで、住民側が建築基準法への適否の判断も求めていたことは、過去スレに書かれています。
それに対して、文京区が、建築基準法に適合させるのは東京都の所管だから文京区は知らないと答弁し、裁判所もそのように判断したようで、
結局、建築基準法への適否の問題が東京都建築審査会への審査請求に持越しになったということのようです。

[1615: 匿名さん]

2008年に清水建設が撤退した時点で
開発行為の設計をやり直さないといけなかったのでしょう。

[1616: 匿名さん]

・「開発許可でマンションが建たない」
・「文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました」
・ユーイックが建築確認、変更確認をおろしている
・「建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断で全て事業者が敗訴している。」

開発許可と建築確認とが交錯していて「すべて○○」という表現が判りづらいので経緯を時系列的に考えたいのですが。

別のコラムだか記事サイトだかの紛争年表の流れもあかい氏のまとめ方とは違うし…

[1617: 匿名さん]

というか。
開発許可の審査請求と建築確認の審査請求を並行してやっていたというのは冗談だと思っていましたよ。
日経アーキテクチュアだかの年表は後に〝取材から経緯をまとめたもの〟だと気づいたんですが、それの初見時に開発→建築の順当な流れで違和感なく受け止めていました。

開発許可云々の時期に建築確認の審査請求をされてもそりゃ文京区は「わからない」と返すんじゃないでしょうか。

もちろん、建築基準法的に清水が建たないと即断した要素がそのままであれば(道路幅の問題等)疑義提示も理解できますが。
アーキテクチュアのコメント欄にいくつかあったように審査請求しすぎというか、ほぼすべてにクレームをつけて審査請求してる感じです？

あらゆる面から工事着工を阻止したい、完成を阻んでやるという執着の理由がわからないんですよ。

逆走許可に対して取消を求める〝理由〟も最大で１日に生コン車300台とか、それが四年間続くとか、現実的に成立しえない次元まで貶めて〝理由〟にしていますよね。

有り得ない理由や仮想事態をもとに請求を成り立たせ、高さ制限が変わってより自分たちの要求した20メートルに近くなるように、時間をかけていますよね。

そこまでの恣意的な闘争にした理由や、なぜ阻み続けるのかを誰も答えてくださっていないんですよ。
桜の木の件は無論、ユーイックの建築確認以降。堀坂の歴史を守れとおっしゃる割には、対面のマンションの地下駐車場からクルマが出てきて、しかも反対派さんの拠点扱い(ここの方は道路幅や日照がらみで反対されていただけだと考えていますが)…

どうにもしっくりしない。HANAREだの地階判定だのでデベも都合のよい解釈と設計で始めていますが、それを阻止し続ける熱意や審査請求の適格判断も妥当かどうかまったく疑問です。

どうしたかったか。
それはなぜか。
係争中のいま以降は、どう望むのか。

感情論でもなんでも、何か説明をいただければと思い直しています。

[1618: 匿名さん]

>>1617さんはよくご存知ですが、開発許可は建築物を建てるために道路を整備したり盛り土をしたりするものですよね。
2008年に清水建設が撤退して、日建ハウジングが代わりに設計者になるわけです。周辺住民に建物の説明がされないままだったようです。NIPPOは開発工事の説明だから建物の説明をしないでいい（したくない？）との姿勢だったようです。
さて2009年にNIPPOは開発許可を受けますが、許可の前提となった建築物はすでに撤退した清水建設の図面（形状が異なっている図面で建てられることのないもの）だったようです。つまり、2009年の開発許可で建設できるのは清水建設の設計によるマンションということになります。そのまま日建ハウジングの図面でのマンションは建てられないから、2012年にNIPPOは開発の変更許可を受けているようです。
それなら、初めから日建ハウジングの図面を基に開発許可を受ければいいと思うのですが。清水建設の撤退が急に決まったのですかね。清水建設の徹底の理由を知るのもここの問題に重要な気がしています。

[1619: 匿名さん]

そうですか。
並列化できた意味がわかってきました。
デベは第一次ルサンクの建築確認の取消後にもその設計において指摘された事項を善処すればよいととりあえず〝継続姿勢で〟考えたんでしょうね。

清水がおりたのは、デベとの金銭面での折り合いがつかなくなったこともあるはずですが、紛争を嫌ったとからとも言われています。
清水は公共事業や土木がらみの仕事が沢山あったはずなので、正直ルサンク程度の仕事はどちらでもよかったはずなんです。

マンションは細かい仕上げが面倒ですし、人件費の振り分けなどで時に赤字になることすらあります。
なので、土木や海外や港湾をもっているようないわゆるスーパーゼネコンは長期的にみるとやはり強いんです。

なので。余談ですが、清水のマンションだと当然清水なりのものになります。
改修事業を手広くこつこつやっているハザマのほうが仕上げは数段良いはずです 。

あかいさんの年表上で第一次ルサンクの取消理由であげられている「メゾネット」がぴんとこないので、日建ハウジングが新規要素込みでどの時期から図面を描いているかはわからないですね。

[1620: 匿名さん]

開発許可の争いは、住民側が安全上問題があるとしている地下駐車場の入路やゴミ出し場の入路、歩道状空地の設計が審査されていない（文京区の答弁は建築基準法の適否の問題で東京都の所管というもの）、北側や西側の敷地境界ぎりぎりまで切土がされているのに審査がされていない（>>1619さんが気にしている桜の木の問題と係ってますか）、等々の点だったかと思います。建築物の図面の不整合により予定のマンションが建てられないのは裁判所もそのような判断をしていたようです。正しい情報は判例集で確かめてください。開発許可の訴訟と並行して建築審査会での審査請求もされていたようです。

[1621: 匿名さん]

ちなみにあと一つ、お訊きしたいことがあります。
各年表を読むと、現URが購入したあと、入札競争でNIPPOと神鋼が〝落札〟〝購入〟した記載になっています。

それまでの認識では、URが〝開発〟を条件にNIPPOに売っている(開発と開発利益を託している？)ので、開発できない≒建たないのであれば、返還しなければならない(その際には更地返還)という話が出ていて、そういうものなんだと呑み込んでいました。
土地の所有権的なものはどうなっているんでしょう。

また。いまのルサンクの敷地がアスファルト敷きの荒れ地だったのは、社宅時代の駐車場の名残だからなのか。
それとも、よくある〝間〟の時間貸し駐車場とかにしていたからなのか。

URへの返還義務の有無、時間貸し駐車場時代があったかどうか、本題からは外れますが、ご存知の方はご教示くださると嬉しいです。

[1622: 匿名さん]

なるほど。
いま拝読してわかりました。
開発許可を得るために、不整合が解消されている状態で建築確認を得られるような開発・建築の変更確認が必要だった…ということでしょうかね。

前図面や設計と絡み、文京区長が絡み、都の審査会が絡み、裁判所が判断す…というパラレルな状態があり得るなら、そういう状態だったわけですね。

開発許可でマンションが建たないなら…という発言や、建築確認においては事業者側が全敗訴…というのも、それならわかります。

[1623: 匿名さん]

>>1621さん

> URへの返還義務の有無
http://twitter.com/1manken/status/737770139270029312
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

> 駐車場時代
都市基盤整備公団（現UR）が財団法人東京都駐車場公社に運営させていたようです。
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-fnp14345.html
富士銀行の社宅だったころの衛星画像を載せています。

[1624: 匿名さん]

>>1622さん
堀坂に開発許可標識が掲げられていて、度々〝開発の変更許可〟がされているのが分かります。
2014年11月にも〝開発の変更許可〟がされていたようです。その頃の書込みに〝開発の変更許可の申請中だから販売活動ができない〟というのがありました。

[1625: 匿名さん]

数々のご紹介ありがとうございました。

提灯記事もありましたが(失礼)、青山貞一さんのサイトは丁寧な基礎解説を交えつつ、問題点をまとまりよろしく項目別に示した上で大局的に切り込んでいる視点もあって、非常に参考になりました。

この方も日置氏同様反対派さんの〝支援〟のお一人だったかと思いますが、きちんとした〝客観〟をお持ちの方。

[1626: 匿名さん]

>>1619さん
設計・施工 清水建設 → 設計 日建ハウジングシステム／施工 ハザマ（当時）
に代わったのはよいとして、清水建設が紛争を嫌ったからと言われているというのが腑に落ちないです。
そうであれば、2008年に開発許可を申請する間際におりるのではなく、2004年の第一次ルサンク審査請求で建築確認取り消し裁決を受けた直後におりるのではないですか。
2004年から2008年まで清水建設は何をしていたのでしょうね。
そもそも紛争の種は清水建設が蒔いたと思われるのですが、それで紛争を嫌ったというのが…。

[1627: 周辺住民さん]

国立市のマンション訴訟で最高裁判決が国立市の指導を違法とし敗訴にした。
この結果国立市は３０００万を業者に支払うことになった。
このことから当件でも今の最高裁の状況から文京区、都の敗訴になることは
まちがいない。

[1628: 匿名さん]

>>1626さん

腑に落ちるようにばかりは世の中できていないんじゃないでしょうかね。
なんでも理詰めだけでは解明できないと思いますし、知識や推測にも限度があると思いますよ。

「現場」は近隣の方の理解とご協力で成り立つわけです。例えばの話ですが、クレームの主がじつは反社会的勢力だったとか発覚した場合、よくよく考えて、いくつかの選択肢のうちの一つを選ぶんです。

開発からすべてを否定され続け、様々な注文がつけられまくり…それでも様々な「契約」や「ギャラ」の問題があります。

建築業界の支払いや決算の話をお聞きになったらなおお分かりになると思います。きっと驚くはずです。腑に落ちないことが多すぎて(笑)

[1629: 匿名さん]

>>1628さん
清水が案を出してNIPPOが入札したのではないですか。その清水が紛争を嫌っておりるというのは変ではないかと思いますが。

[1630: 匿名さん]

公共事業までやってる清水が案を出して舗装メインの最大手NIPPOに買わせた…というのは推測ですよね。まったく考えられない感じですが。

地域の重要ポイントはトップダウンで周知され、さらに横に広く広がります。

だから何というわけじゃありませんし、気にされなくともよいかと。

[1631: 匿名さん]

>>1630さん、どういう建物を建てるかをNIPPOは清水に任せきりにして入札に加わったのではないですか。NIPPOにはノウハウがないから。
それなら、すでに清水が撤退した後であっても、開発許可の申請に清水の図面を使い続けたというのは分かるのですが。

[1632: 匿名さん]

さあ、そんなことわかる人間のほうがレアでしょう。ノウハウがなく入札したというのも推測ですよね。
儲かると思えばやるし、儲からないでやるのは義理わトータルの判断があるからだろうし、NIPPOや清水などのデカい企業の論理を簡単に一言二言で片付けようとするのは無茶ですよ。
清水は一つに、紛争(の可能性)を嫌っておりたと言われています。それだけの話ですよ。

「～～なのは変だ」
「～～なのはおかしい」
「～～なのは腑に落ちない」
「～～なはずだ」

の裏をとりたいとか、教えてもらったことを否定したいとかでしたら、ご自身で如何様にでもやっていただければと思います。

少なくとも、推測や感情をベースに否定されても〝わかっていること〟を答えてみるだけ…ですし、是非や真偽を争う気も、議論する気もありません。

ノウハウがないとまで個人が断言して推測で否定を重ねることに拘るような話でもありませんよね。

紛争地域には旅客機も行かなくなるようになる…という感じですかね。

[1633: 匿名さん]

清水が紛争（の可能性）を嫌っておりた
賢いですね。NIPPOに義理もなかったのでしょうね、きっと。
第一次ルサンクの建築確認取り消しの後だから、（の可能性）でなく既に紛争になっていたはずです。

[1634: 匿名さん]

NIPPOは >>1622さんの指摘にあるような
第一次ルサンクの建築確認取消後の
複数の行政庁の判断が絡むパラレルな状態において
設計者 日建ハウジングと十分に協議できてなかったのはないですか。

[1635: 匿名さん]

あとユーイックがどう絡んでいたのか知りたいです。

[1636: 匿名さん]

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

[1637: 匿名さん]

>>1486の建築確認取り消し判決に関するブログがありました。

疑惑の地下室マンション
http://ameblo.jp/giwaku110ban/entry-12224183664.html

[1638: 匿名さん]

間もなく「廃墟」ができてから二度目のクリスマスですね。

[1639: 匿名さん]

>>1637さん
http://twitter.com/h_jiro_san/status/811711228192006146
ルサンク小石川のことも話題にされてます。

[1640: 匿名さん]

完成間際の「地下室マンション」確認取り消し
http://nkbp.jp/2imy8V6

[1641: 匿名さん]

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

[1642: 匿名さん]

清水が紛争を嫌っておりた。
設計者がおりてしまうと頓挫すると思うがね。
その時点で神鋼もNIPPOとのJVを解消できなかったのか。

[1643: 匿名さん]

文京区に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

[1644: マンション比較中さん]

>>1636 >>1641 >>1643
書初めですか？
全て他物件の書込みからのコピペですね。

[1645: 匿名さん]

東京直下型大地震の想定となる東京縦断活断層（田端ー東大ー文京区役所ー東京ドームー飯田橋ー
法政大ー上智大ー赤坂ため池）が通っており、３～５年以内に起こることが予想されております

[1646: 匿名さん]

免震の想定振り幅は最大で600振分け程度。耐震補強工事も全体件数ではすでに下り坂なので予想上の全壊家屋は少なくなっているはずだが、直下型では当然疑問。
いつか目覚める富士山も今はまだ休眠状態だし、東北大震災での関東圏のパニックなどすっかり忘れかけられている平和ボケした日本。
建築では非常にレアな例となるルサンクでの「杭底」工事は、支持層未達の実例すら発覚する中では確実な安心感があるはずだが、これが現在住居でないとは「もったいない」の極み。か。

[1647: 匿名さん]

恨むなら避難経路を設計した建築士と、安全側に審査しなかった検査機関の確認検査員でしょうね。

[1648: 匿名さん]

いまだに恨まれてる意識ですか。わざわざ書くこともないのにね。もう忘れてますよ。世間も。

[1649: 匿名さん]

「杭底」工事について書込みしている >>1646 は忘れてないみたいだよ。まだ世間も忘れてない。

[1650: 匿名さん]

目白のたぬきの森の業者は
世間の目がルサンク小石川に向いたタイミングで
違法建築のマンションを除却している。

[1651: 匿名さん]

明けましておめでとうございます。
時々比較して出される住不の「インペリアルガーデン」は、着工したにも関わらず近隣住民の抗議を受け全て白紙、10年以上協議を重ね要望を概略受け入れ完成させた、と聞きました。
ここは真っ当に近隣住民との協議が成されず完成したようで、このままでは減築改築改造等で合法化し建築確認を取り直すか、「狸の森」同様解体して土地を返却するか、でしょうが、先々長期に渡り混乱が繰り返され無いように解決されれば良いな､と老婆心ながら思ってます。
この怨念渦巻く有様が早く収まるよう新年を迎え祈念します。

[1652: 匿名さん]

この案件も文京に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。こまった区だな。

[1653: 匿名さん]

こうした係争案件で敗訴した指定確認検査機関の確認検査員（決裁者・担当者）は、これから起きるであろう事業者等からの損害賠償請求についていかなる保証義務を負うのか。
http://twitter.com/kimiko_dover/status/814015324198551552

[1654: 匿名さん]

>>1651
2階下げて建てていれば問題なかったでしょうね。
文京区から高さ制限に合わせるように行政指導があったみたいだし、NIPPOがその指導に従っていれば避難路の違反で建築確認が取り消されても設計図を修正して今頃は建っていたのではないですか。
住不なら文京区からの指導には従っていたと思いますよ。

[1655: 匿名さん]

まだやってる。

[1656: 匿名さん]

元購入者の争い
まだ続いているの？

[1657: 匿名さん]

今週、裁判あったのですか？

[1658: 匿名さん]

NIPPOは徹底抗戦してますか？

[1659: 匿名さん]

このところ　シ～ン！　と静か、です。
不謹慎ですが一頃が懐かしい。

[1660: 購入経験者さん]

解決金をもらった方、
確定申告用の書類は、NIPPOに直接連絡して
送ってもらってるんですか？

[1661: 匿名さん]

損害賠償金なら所得税は
かかりません

[1662: 名無しさん]

契約者には説明済みのことですが、
解決金は、一時所得になり、
税金がかります。

[1663: 匿名さん]

購入者の中には納得できない人がいるでしょうね。解決金でないと主張して争うことにもなるでしょう。

[1664: 匿名さん]

結局ここはどうなるの？このままだと使えないよね。

[1665: 匿名さん]

裁判が終了するまでは「置物」のままだと思います。

[1666: 匿名さん]

裁判になるのですか
↓
公正取引委員会による立入検査について
http://wp.shojihomu.co.jp/archives/1618

[1667: 匿名さん]

建築審査会により建築確認が取り消された事について、その取り消しを求める裁判が行われています。

[1668: 匿名さん]

NIPPOの主張が認められていないようですね。

[1669: 匿名さん]

「主張が認められていない」というのはどういうことでしょうか？
裁判を見たことはありませんが、普通は判決が出て初めて主張が認められたかどうか判るのではないかと思うのですが…

[1670: 匿名さん]

仮に建築確認が今後下りたとして、ここ買う人いるのかね？

[1671: 匿名さん]

買った人がいるから
余計に収拾がつかなくなっているのでは？

[1672: 匿名さん]

>>1669
2月に裁判所から出された決定書で
NIPPOの主張を認めない判断が示されているようです。

[1673: 匿名さん]

>>1672
決定書とはどのようなものでしょうか？
判決とどのような関係があるのでしょうか？

[1674: 匿名さん]

神鋼不動産の方が誠実な対応をしているように感じます。
NIPPOは今なおメディアからの取材に対してもノーコメントを貫いているのでしょうか？

[1675: 匿名さん]

設計者は針の莚だろうな

[1676: 匿名さん]

今日、午後公判が開かれ住民側の陳述があります。
4月14日（金）14:00 東京地方裁判所419号法廷

[1677: 匿名さん]

業者と東京都の裁判なのですよね？
なぜ住民が陳述するのですか？
元契約者も希望すれば陳述できるのですか？

[1678: 匿名さん]

>>1677
NIPPOに聞いてみたら？

[1679: 匿名さん]

解体ー売却する方針か

[1680: 匿名さん]

最高裁まで闘わないんですか

[1681: 匿名さん]

>>1679
売却しようにも、こんな事故物件に買い手など付かないのでは？

[1682: 匿名さん]

２２メートルの高さ制限の範囲内で建てていたら、今頃には避難路の不備も直されて、住んでいただろうな。

[1683: マンション検討中さん]

減築して賃貸にでも出るのかな
崩して更地に戻すのはもったいないなあ

どこかで誰かが意地になっちゃったんだろうか

でっかい墓石みたいな空きマンションの麓で住む人も辛いだろうな

[1684: マンション検討中さん]

この状況では2階分の減築は避けられないだろう。NIPPOが東京都を訴えた理由がわからない。

[1685: 匿名さん]

一部の元契約者が原告団(事業者)に加わったという話は本当ですか？

[1686: 匿名さん]

本当です

NIPPOは拒み異議申立てしたようです
神鋼は受け容れたようです

[1687: マンション検討中さん]

勝ち目のある戦いとは思えないし傷口が広がるだけのようにも思えるが
エモーショナルな組織なのかな

[1688: マンション検討中さん]

事業者を訴えるための準備かな
設計者や検査機関も含めて

購入して３年経とうとしているから
訴えるなら急ぐ必要があるだろう

[1689: 匿名さん]

元契約者は高額所得者が多そうなので、敏腕弁護士を知ってそうです。
それが加わるのはNippoの強力な援軍になりそうな気がするのですが、そんな単純なものではないのですか？

[1690: マンション検討中さん]

NIPPOは事実が明るみに出るのを拒んでいるのでは
神鋼の方がメディアにも対応しているし姿勢が違っているように思う

[1691: マンション検討中さん]

誰か逃げ切るために時間稼ぎしているという憶測も可能だが
早く人が住んで欲しいな

[1692: 匿名さん]

仮に決着して減階などして住んだとしても近隣とまた揉めるから住むに値しないよ。

[1693: 匿名さん]

>>1691
Nippo役員の♯さんは退いたようだし

東京都を相手に訴えを起こしておいて
違法建築のままで確定したら
訴えを起こした理由の説明がつかないと思う

逃げ切るための時間稼ぎだったことになるのではと思う

[1694: 匿名さん]

>>1689
NIPPOにとっては購入者は邪魔なんでしょうね

[1695: 匿名さん]

作った人は悲しいと思うな
作った人の汗に報いる為にも、減築でも住むべきだと思う。
きっとで住んでいる人の笑顔を思い浮かべながら作ったはずだから
作った会社も、我関せずでいない方がいい

[1696: 匿名さん]

設計した建築士の責任は重い

[1697: マンション検討中さん]

避難路に不備があると裁判所が判断するようだと、事業者がそのような物件を販売したことが誤りだったとなるのだろう。事業者にとってこの裁判を起こしていいことがあったのだろうか？

[1698: 匿名さん]

デベロッパーと東京都との間の行政訴訟は現状どうなっているのでしょうか。

このまま進めば、今後の展開としては、
①デベロッパーの主張が裁判所により認められ、建築確認が復活し、現状のままでマンションの販売を再開できる。
②デベロッパーの主張が認められず、建築確認の取消しが確定する。
のいずれかでしょう。

ただ、これまでの本掲示板のやりとりからは、上記①の見込みは小さそうです。
建築確認の取消しが確定してしまうと、マンションを適法化するには上層階の減築が避けられません。
しかし、減築は、販売住戸数が減るうえに、多額の工事費がかかるので、デベロッパーには受け入れがたいでしょう。

そこで、訴訟において、デベロッパーと東京都が和解して、1階について避難階の要件を充たすべく、駐車場出入口のスロープが「階段に代わる傾斜路」として認められるように手すりを設けるなどの措置を講じる代わりに、建築確認を取り消さないことにしてはどうでしょうか。
一般的に、行政訴訟において和解をすることはあまりないのですが、建築基準法令を実質的に遵守するのであれば（違法な建築を容認するものでなければ）、和解を認めてもよいでしょう。

問題は、駐車場出入口のスロープに手すりを設けてしまうと、駐車場が使えなくなり、駐車施設の附置義務に違反することです。
この点については、「東京都集合住宅駐車施設附置要綱」の第5条但書が「自動車の保有率が低いなど、知事が特にやむを得ないと認めた場合は、当該駐車施設の数を緩和することができる」と定めているので、ルサンク小石川については、これまでの紛争の経緯から、「特にやむを得ない」ということで、駐車施設の附置義務を免除すればよいと思います。
もちろん、駐車施設附置義務の適用除外は、よほど特別な事情がない限り、認められないようなのですが、紛糾した本件を解決するためには、適用除外もやむを得ないでしょう。
そうでもしないと、本件がいつまでたっても解決せず、ほぼ完成した建物が人が住まないまま放置されることになります。
本件において、駐車施設附置義務の適用除外を認めても、不公平だという人はいないでしょう。
自分も適用除外を認めてもらおうとして、わざと違法なマンションを建てるような開発業者はいないでしょう。

また、上記の和解による解決は、高さ26メートルの建物が残ることになり、近隣住民にとっては不満なのでしょうが、その半面、駐車場がなくなることによって、堀坂の自動車通行量が増えることはなくなるので、近隣住民にとっても一定のメリットはあるでしょう。

[1699: マンション検討中さん]

>>1698
行政訴訟には和解はないのです。せっかく長文をお書きなのですけど、残念ながら前提が誤っています。
まさかと思いますが、Nippoも和解できると思っていたのでしょうか。

[1700: マンション検討中さん]

ル・サンク小石川後楽園の問題は、行政からの指導があったにもかかわらず、発効の間際の絶対高さ制限をNippoが駈込みで逃れようとしたことです。規制逃れしようとしていなければ、Nippoはこれ程まで困る事になってなかったでしょう。また、行政を相手に裁判にして、得るものがあったと思えません。

[1701: 匿名さん]

>>1698

ルサンク小石川の事件で、東京都が自ら裁決を取り消すことはできません。

最高裁判例で、裁決を裁決庁が自ら取り消すことはできないとの判断がされています。
http://www.sak-office.jp/hanrei/gyousei/02

[1702: 匿名さん]

NIPPOは今年4月に機構改革して法務部を新設したようだ。今更感があるが小石川の事件も法務部で扱っているのだろう。

[1703: 匿名さん]

これだけの物件を扱うからにはそこそこ規模の大きな会社だと思っていたが...
単に杜撰なだけだったのか？

[1704: マンション検討中さん]

法令に適合しているかが微妙な状況で販売したのは拙速だったにだろう

購入者が訴訟に加わっているのは
販売の際にどのような状況だったか確かめる意味もあるのでは…

[1705: 匿名さん]

確かに、行政訴訟において和解はできないというのが実務の大勢のようです。
その理由は、行政処分の違法性とか有効性は法令に照らして客観的に判断されるべきであって、行政庁と私人との合意によってそれを変動させることは許されないということだと思います。

ただ、行政訴訟において和解を禁止する旨の明文の法令の規定があるわけではなく、そのような最高裁判例があるわけでもないと思います。
上記の和解を否定する論拠から考えると、法令の規定に適合した内容であれば（法令を曲げるような内容でなければ）、和解を認める余地はあり、和解は絶対に認められないと考える必要はないように思います。

本件で和解するとすれば、裁決で指摘された駐車場の避難経路の問題などの違法状態が是正されるという前提でのことです。
違法状態が解消されるという前提であれば、和解して建築確認を取り消さないことにしても、法令に違反しているとはいえないでしょう。

また、>>1701 さんが指摘されている最判昭和29･1･21は、和解に直接関係する事案ではないと思います。

いずれにしても、ルサンク小石川の件の紛争を、減築しないで解決するためには、建築確認の効力を何とか復活させる必要があり、そのためには和解しか方法がないのではないかと思ったのです。
もちろん、減築すれば解決するのですが、デベロッパーがそれをしたくないので争いが続いているのでしょう。
別にデベロッパーの肩を持っているわけではなく、本件の紛争を早期に解決した方がよいと思っただけです。
廃墟に近い状態のマンションがずっと建ったままなのは、近隣住民にとっても好ましくないでしょう。

[1706: 匿名さん]

>>1705 の案は、NIPPOが訴訟を取り下げるかわりに東京都が自ら裁決を取り消すことをしないといけないため、 >>1701 の最高裁判例に抵触します。

すでに、東京都は、2015年9月7日付の執行停止を決定した時点で、同年11月2日付の建築確認取り消し裁決を予定していたはずで、さらに、もしも裁決の取り消しを求める訴訟が起きても応じきる覚悟を決めていますから、判決に向かって突き進むのは仕方がないのです。

>>1703 の指摘のように、NIPPOの態勢が十分といえない、弁護士資格をもつ専門職員を雇うとまでいわないにしても法務部さえもたない企業であったことに驚いています。それで東京都を相手に法廷闘争を仕掛けていたのですね。

[1707: 匿名さん]

>>1706 さんのお考えは理解しました。

ただ、繰返しになりますが、最判昭和29･1･21の事案は、和解にかかわるものではないです。

和解は、当事者が相互に譲歩するものですので、デベロッパーが建物の違法性を指摘された部分を是正する代わりに、建築審査会が建築確認を復活させることは、和解の内容として認められると思われ、最判昭和29･1･21の射程は和解のケースには及ばないと考えます。

この点は、これ以上議論しても平行線でしょう。
本件の裁判所が最判昭和29･1･21に抵触すると判断すれば、いずれにしても和解はできないということになるでしょう。

[1708: 匿名さん]

なんでそんなにムキになってるの？被害者当事者なの？

[1709: 匿名さん]

デベロッパーも購入者も設計事務所に損害賠償を求められないの？

[1710: 匿名さん]

ウルトラCで人が住めるようになるか？
でも石原都知事の時代じゃないからなあ、小池都政でそんなことがあり得るのか？

[1711: マンション検討中さん]

無理。少なくとも２階分の減築が避けられない。

[1712: 匿名さん]

>>1707
和解は難しいかも知れませんが「取り下げ」の可能性はあるかも
知れません。
実は建築基準法の建築確認と完了検査（検査済証）は趣旨が微妙
に違っています。一般に完了検査は建築確認の言わば「答え合わ
せ」のように思われていて、実際ほとんどの物件はそのようにし
て検査済証を受けています。しかし、完了検査はその建物が法令
に適合しているかどうかを検査するものなので、必ずしも建築確
認通りでなくても検査済証をもらえる場合があるのです。
極端な話、建築確認を受けていない建物でも（手続き違反による
ペナルティや未確認ということによる資産価値の減少という問題
等はあるものの）完了検査を受けて検査済証をもらえる可能性が
あり、そのような内容の判例も見た記憶があります。
ただこの物件は工事自体が止められており、違法性（かどうかは
判決が出ていませんが）を解決する手段が今のところないのが現
状です。

ここからは法律家ではないので可能かどうか分かりませんが、も
しも裁判所が「違法状態を改善すること」のみに限定して工事再
開を認める仮処分のようなものを出せるのだとしたら、地下駐車
場から地上に出る階段を設けたりすることも可能な気がします。
東京都も単に法適合性についての審査をしただけで、別に計画そ
のものを潰したいという意図があったとも思えないので、「違法
でなくなりさえすれば良い」と検査に応じてくれる可能性もある
のではないでしょうか？
その上で（あるいは裁判のなかで都が検査に応じてくれる見込み
が立った時点で）原告が訴訟を取り下げれば、事実上の和解のよ
うな結果が得られるのではないでしょうか？

ただし、これでは反対住民の方には到底納得できないことでしょ
うし、前の方でどなたかがおっしゃっていた駐車場の付置義務緩
和等の措置を伴えば、新たな審査請求や訴訟の火種になってしま
うことも考えられ、かえって事態が長期化してしまうリスクもあ
るのかなと思います。
やはり理想は住民の方も含めた当事者間の十分な話し合いで解決
されるのが望ましいと思います。

長文になってしまいましたが、通りすがりの単なる思い付き程度
の意見として聞き流していただければと思います。

[1713: 匿名さん]

現状で、この物件が無確認建築物だということが
理解できていない人がいるようですね。

[1714: 匿名さん]

>>1712

ル・サンク小石川は現状では建築確認のない置物であるために完了検査を受けることができないです。確認済証と検査済証がないと金融機関の融資の審査を受けることもできないと思われます。

[1715: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
コメント有難うございます。

ルサンク小石川の件で問題を複雑にしている一つの大きな要因は、建物が「既存不適格」状態であるため、建築確認を取り直そうとすると、上層階の減築が不可避となってしまうことです。
デベロッパーにとって、減築はおそらく最悪のシナリオであるため容易には受け入れがたく、最高裁まで争うことになると思われ、あと数年は建物が放置される状態が続きかねません。

もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかったのですが、駆込みで変更確認を取ったことの当否はともかく、それを違法とまではいえないので、デベロッパーだけを一方的に責めることもできないように思います。

本件の早期解決を図るためには、何とか減築しないで済む解決方法があるとよいと思います。
私が和解の可能性があると思ったのは、学説上は確かに和解否定説が多数ではあるものの、場合によっては行政訴訟で和解を活用する可能性を否定しない見解もあるからです。
最初から行政訴訟で和解はダメと決めつけてしまうのではなく、もっと柔軟に考えてもよいのではないかと思います。
もし和解が難しいというのならば、別の解決案があればよいのですが。

[1716: 評判気になるさん]

今後この訴訟の行き着く先がどうなるのか興味は尽きないね

[1717: 匿名さん]

> もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかった

同感です。

事業者に反省の姿勢がなく、東京都は事業者の責任と考えていますから、粛々と判決に向かって進むでしょう。

[1718: 匿名さん]

6年前に堀坂沿いの住民が東京都に斡旋を求めたのはNIPPOが拒否しているし、文京区が発効直前の絶対高さ制限を守るように指導したのも無視している。それでNIPPOを責められないとか、行政が和解しないのがおかしいとかいうのは、間違っていると思う。

[1719: 匿名さん]

>>1715
変更確認が解決を遅らせたのではないですか？

過去レスに2014年3月頃に東京都建築審査会の口頭審査が予定されていたとあり、変更確認がなければ早々に建築審査会の判断が出ていたと思われるからです。

[1720: 匿名さん]

ルサンク小石川の件では、変更確認が二重にデベロッパーにダメージを与えました。
①　文京区の絶対高さ制限の発効直前に駈込みで変更確認を取ったため、26メートルの建物が「既存不適格」になってしまったこと。
②　変更確認によって、建築審査会による裁決の時期が大幅に遅れてしまい、建物完成間際に建築確認が取り消されてしまったこと（もっと早い時期に取り消されていれば、建築確認を取り直して、工事を修正することができた）。

上記①のために、建築確認を取り直そうとすると上層階の減築が不可避となり、デベロッパーとしては動きがとれなくなってしまったのですが、これは、ほかの方々が指摘されるとおり、デベロッパーの自業自得といわれても仕方ないです。

ただ、上記②については、デベロッパーに気の毒な面もあります。
もちろん、裁決が遅れたのは変更確認をしたからなので、上記②についてもデベロッパーの自業自得という面はあるのですが、どうせ建築確認が取り消されるのであれば、もっと早く取り消された方がデベロッパーのためになったことは間違いないでしょう。

変更確認を取って高さ26メートルでの建築を強行したことは確かに怪しからんのですが、それが違法とまでは言えない以上、デベロッパーにとってもある程度受入可能な解決策を模索することは許されるのではないかと思います。

[1721: マンション検討中さん]

>>1720
変更確認によって解決が先延ばしになっってしまったのと同様に、東京都を相手に裁判していることによって解決が先延ばしになっていると思います。この裁判はデベロッパーにとってメリットはないでしょう。

[1722: 匿名さん]

違法建築を追及され、建築審査会の裁決がされそうなタイミングで、裁決を延ばすために変更確認を行った・・・>>1720の分析によるとそういうことになりますか。
変更確認の設計図を作成した者や、変更確認を審査した者が、拙速な行為を停められなかったのですか。

[1723: 匿名さん]

>>1720 匿名さん
その点は、デベロッパーの内部事情であり、よく分かりませんので、以下は推測です。

設計事務所にとってデベロッパーは依頼者であり、また、ユーイックにとってもデベロッパーは（制度の建前はともかく）実質的にはお客さんという面があるので、デベロッパーが26メートルの高さにあくまでこだわり、変更確認を急いでほしいと言ったとしたら、設計事務所（日建ハウジング）またはユーイックがそれを絶対にダメですと言うのは、事実上難しいのではないかと思います。

もっとも、本プロジェクトについては、最初に設計を担当した清水建設がマンション建設は難しいと判断して撤退したという経緯があるようであり、その時の詳しい状況が日建ハウジングとユーイックにきちんと共有されていれば、変更確認による是正だけでは問題点は十分に解決されておらず、絶対にダメと言ったかもしれません。
しかし、この掲示板の過去のやり取りを見る限り、どうもそうした情報共有があまりなされていなかったようです。
というか、デベロッパーの社内でも、情報共有がなされておらず、デベロッパーの担当者が清水建設が撤退した際の問題点を正確に把握していたかどうかも疑わしいのかもしれません。
だからこそ、結果的には不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して、高さ26メートルでの建築に踏み切ったのかもしれません。

当たり前のことですが、もし変更確認が完璧なものであったならば、取り消されることはなく、こんなトラブルにはならなかったのです。

[1724: 匿名さん]

すみません、1723 は 1722 さんに向けてのものです。

[1725: 匿名さん]

>>1723

不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して・・・であれば、誤信したNIPPOの責任です。
審査請求がされている状況で、建築審査会が建築確認を取り消す裁決を行う法的リスクがあるのを承知で、変更確認を申請したのです。
それで行政がNIPPOにウルトラCを認めることにはならないです。

法令に適合する設計にして、建築確認を取り直して工事することを考えるべきです。2階分の減築が求められるのは、仕方がないです。

減築に伴い生じる損害は、NIPPOが、変更確認の申請手続きを代理した日建ハウジングと、設計図の不備を見逃したユーイックに求めるのものと思います。
変更確認の申請手続きのための協議も、日建ハウジングとユーイックの間でされたはずですから。

購入者に契約解除に伴って生じた損害も、日建ハウジングやユーイックに求めることができるのかもしれません。

[1726: 匿名さん]

>>1725 さんのおっしゃることはその通りで、それ自体は異論ありません。
デベロッパーが減築を受け入れるのならば、それに越したことはないです。

私が和解が可能ではないかと言ったのは、デベロッパーのためというよりは、むしろ近隣住民が本件の早期解決を望んでいるのではないかと思ったからです。
いつまでも廃墟同然の建物が建ったままなのは好ましくなく、早くキレイなマンションが完成して人が住むようになった方がいいと思います。

そのためには、デベロッパーにとってもある程度応諾可能な解決案である必要があります。
ただ、解決案においてデベロッパーに配慮するのは怪しからんという意見が当然あるでしょうから、本件の事情をいろいろ考えると、デベロッパーにも気の毒な点はあるということを言いたかったのです。

ですので、近隣住民の方が、現状がずっと続いてもいいとお考えでしたら、最高裁まで行って決着がつくのを待つということでも、やむを得ないと思います。

[1727: 匿名さん]

NIPPOが和解を求めていないと考えられること。6年前に東京都のあっせんを拒否しているようですし、今更、東京都が和解に動くと思えないですね。
和解で済むなら裁判がここまで続いていないこと。
そして行政訴訟で和解はないとされており、むしろ、東京都にとって和解が違法だと追及されるかもしれないこと。粛々と判決に向かうのは、東京都のこれまでの姿勢と一貫していますし、適法です。
・・・等々の理由から、>>1726の考え方には、悪いですが、全く現実味がないです。
それより、設計事務所や検査機関に被った損害の分の賠償を求める>>1725の考え方のほうが、十分にあり得る思います。

[1728: 匿名さん]

>>1727 さん
コメント有難うございます。

ひとつ気になったのですが、「NIPPOが和解を求めていないと考えられる」とのことですが、そうすると、デベロッパーは今でも訴訟で勝てる（裁決が取り消されて建築確認が復活する）と思っているのでしょうか。
私が提案した和解案は、（訴訟ではおそらくデベロッパーに勝ち目はないことを前提として）現状ではデベロッパーに配慮したものになっているつもりなのですが、その案ですらデベロッパーには受け入れられないということなのでしょうか。
もしそうでしたら、最高裁まで行って決着をつけるしかないでしょうね。

[1729: 匿名さん]

>>1728

裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。まず、その点をご理解ください。

デベロッパーに勝ち目がないとのお考えに同意しています。
このスレでいくつかコメントがされているように、この裁判にデベロッパーにとってのメリットはない、逆に購入者が裁判に加わることができる（NIPPOは異議申立て、神鋼は受け容れたというのも、2社の企業姿勢の違いが現れた）のが示されたこと等、デメリットだったでしょう。

NIPPOは徹底的に東京都と争うつもりかもしれませんね。そうでないなら裁判にすること自体がおかしいといえませんか。

[1730: 匿名さん]

>>1729 さん
コメント有難うございます。

「裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。」というのは、一般的にはそうだと思います。
ルサンク小石川の件で建築審査会が建築確認を取り消したのは、駐車場の避難経路に不備があって、建築基準法令に違反していると判断されたからだと理解しています。
その違法性さえきちんと是正されるという前提であれば、和解をいっさい拒む必要はないと思っています。
和解によって、本件の早期解決が可能になり、それが近隣住民の方にとってもプラスになるのであれば、それもひとつの解決策として検討対象になるのではないでしょうか。

また、最後の「NIPPOが徹底的に東京都と争うつもりでないなら裁判にすること自体がおかしい」については、デベロッパーとしては、将来いずれの選択肢を採るにしても、とりあえずは裁決取消訴訟を起こさざるを得なかったと思います。
もちろん、裁決を全面的に受け入れて、減築するなり建て直すなりするつもりであれば、訴訟で争わなかったでしょうが、そのつもりがなかったので、訴訟になったのでしょう。
とりあえず訴訟を起こして、裁決に不可争力が生じるのを阻止しておかないと、減築か建直し（あるいは建物を解体して本件のプロジェクトから撤退）以外の選択肢がなくなり、デベロッパーにとっては極めて厳しくなります。
デベロッパーが撤退したいと思ったとしても、URとの間の契約の不履行になってしまい、URに対して巨額の損害賠償債務を負担することになりますので、撤退すらままならないというのがデベロッパーにとっては辛いところだと思います。
ですので、デベロッパーが徹底的に東京都と争うつもりではないとしても、裁判にすることと矛盾しないと思います。
デベロッパーが訴訟を起こしている間に、何らかの解決策を模索するということはありえます。

[1731: 通りがかりさん]

行政なんてドライですよ。
別に業者が憎い訳でもなければ反対住民に肩入れしている訳でもない。
単に法令に沿って淡々と処理してるだけ。

[1732: マンション検討中さん]

>>1731
同感です。行政がドライに、法令に沿って淡々と処理してるだけのことが、多くの場合はマンション業者の有利に働いているが、今回のような違法建築を進めたケースだとマンション業者を窮地に追い込んでいるのだと思います。

>>1730
和解はありえない話ですね。そろそろこだわりを捨てたらどうですか？

[1733: 通りがかりさん]

ドライなのは裁判所も同様だと思います。
ただ、その手の行政訴訟には、内心「面倒くさいな、取り下げでもしてくれないかな…」と思っているかも知れませんが(笑)

[1734: 通りがかりさん]

ドライな裁判所が2月の決定書で
東京都建築審査会裁決が適法である場合の
購入者の事業者に対する損害賠償の
請求について言及していますね。

[1735: 匿名さん]

和解にこだわりがあるわけではなく、他に解決案があれば、その解決案を採用すればよいと思います。
私が和解してはどうかと書き込んだのは、それに反応してほかの解決案が出てくるかと期待した部分もあります。
ただ、1名の方以外はアイディアを出すのでなく、ただ和解はダメというのみです。

行政訴訟において原則和解はダメというのは分かります。
本来、法令上は認められないような内容を和解で実現しようとするのは無理であり、法律による行政の原理に反すると思います。
ただ、法令に違反しない内容であれば、和解をことさらに否定する理由はないように思います。

皆さん異口同音に行政訴訟において和解はダメとおっしゃいますが、それは、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、絶対にダメという趣旨でしょうか。
もしそういう趣旨であれば、なぜ法令に違反しない内容の和解がダメなのか理由を知りたいです。

学説上も、和解を容認する考え方はありますし、和解事項が法律の枠内に収まっているのであれば、和解を容認することは可能と考えます。
匿名の掲示板なので、皆さんがどのような立場の方かは判りませんが、行政訴訟において和解はダメという大合唱になっているのは、少々意外です。

[1736: 匿名さん]

民間の検査機関が建築確認を行う場合であっても、
設計事務所と建築基準法の特定行政庁（ルサンクの事件では東京都）との間で
協議をします。設計事務所が詳細な記録を残します。
地下駐車場についてどのような協議を行ったか、2014年3月の変更確認の際に
どのような協議を行ったかが、重要になると思います。

[1737: 通りがかりさん]

>>1735 匿名さん

和解やそれに近い方法で建物が残るのが困る人が議論を膨らませたくないのでしょう。

[1738: 匿名さん]

行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんですけど、わからない人がいるのですね。
具体的に、この裁判のケースでいいますね。和解をと言い続けている人に聞きますが、裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
よく考えたら、東京都ができないことがわかるはずです。
できないことを延々と言い続けているのは、かえって解決を遅らせることになると思います。

[1739: 匿名さん]

まあ議論の余地がないならそもそも門前払いだろうし、こうやって公判が開かれているということはその可能性は低くても何らかの瑕疵が都にある可能性があるんだろうさ。

[1740: 通りがかりさん]

和解を望んでいるのは設計図をひいた建築士かもしれないでしょう。損害賠償の問題もありますから。

[1741: 通りがかりさん]

>>1739
裁判所の姿勢は2月の決定書から見えているのですよ。

[1742: 匿名さん]

ところで、どなたかが書かれていた(採決はそのままでという意味だと思いますが)｢違法性を是正するための工事だけを認める仮処分」というのはあり得るのでしようか？

[1743: 匿名さん]

さて次は文京区への損害賠償請求訴訟になるわけだ。

[1744: 匿名さん]

>>1742
それがあったらデベロッパーがさっさと行っているでしょうからねぇ。
原告が誰で、被告は誰なんですか？
裁判所が認めるのですか？

[1745: マンション検討中さん]

一昨年の9月の執行停止からここまで一本道でしょう。他に訴訟にする方法はなかったと思います。
購入者からの参加申出は想定外だったかもしれませんね。

[1746: 匿名さん]

>>1738 匿名さんは「行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんです」とおっしゃっています。
この点について、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、和解ができないのが明らかなのはなぜですか。私が分からないのはその点です。法令に違反しない内容の和解であれば、和解否定説の論拠と矛盾することなく、和解が可能といえるのではないですか。

また、質問されているので、お答えします。
① 裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
(A) 私が提案しているのは訴えの取下げではなく、和解です。裁決取消訴訟において和解が成立すれば、それで訴訟が終了するとの理解ですので、あらためて訴えを取り下げる必要はないと思います。それとも、別の訴訟のことを指していて、それを取り下げるということですか。

② 裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
(A) 和解において裁決を取り消す（撤回する）のは東京都建築審査会だと思います。手続は、裁決を撤回することであり、それによって原処分（建築確認）が復活することになります。
この点については、東京都が自ら裁決を撤回することは、「訴願裁決で農地買収計画を取り消した後に、裁決庁が自ら右訴願裁決を取り消すことは原則としてゆるされない」旨を判示した最判昭和29･1･21(民集8-1-102)に抵触して許されないとの指摘がありましたが（>>1701 さん、>>1706 さん）、この最高裁判例は和解に関係する事案ではなく、その射程は和解のケースには及ばないと思います。

③ 建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
(A) 駐車場の避難経路の問題が是正されることを和解において事業者に約束させます。それを担保するための方法としては、一定の期日までに是正がなされることを和解の条件とし、そのとおり是正されなかった場合には和解自体が失効する（裁決が復活し、その結果、建築確認は取り消された状態になる）と定めるか、あるいは、一定の期日までに是正がなされなかった場合には、多額のペナルティを事業者に支払わせるよう約束させることが考えられます。

[1747: 匿名さん]

>>1746

②③どちらも無理があり、東京都も裁判所も、ご提案のようなことはしません。

他の地方公共団体の異議申立て事件について、議会で請願が可決された状況で決定（旧行政不服審査法第４７条の規定による決定）を撤回するのは違法とした判例があったと思います。

NIPPOと神鋼不動産はなぜ、東京都を訴えたのか
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldcolumn/15/00014/092000017/?ST=s...
事業者は法解釈をはっきりさせるために訴訟にしていて徹底的に争うようです。判決に向かって進むと思います。

[1748: 匿名さん]

>>1747 匿名さん
コメント有難うございます。

ご指摘の判例は、おそらく和解に関するものではなく、本件がその判例に直接抵触するものではないと思いますが、この点は考え方の違いということでしょう。

和解が難しいとなると、他には解決案はないでしょうか。私が思いついたのは和解ぐらいです。

また、デベロッパーが徹底的に争いたいというのであれば、それは思う存分やってくださいというしかありません。
しかし、変更確認に欠陥があったことは本掲示板でさんざん議論されており、この点を覆すことはいかなる理論構成をもってしても難しいと理解しているのですが、今さら何を徹底的に争うつもりなのでしょうね。
おそらく、避難階について相当緩い解釈をとらない限り、裁決を覆すのは無理だと思うのですが、裁判所はどう判断するのでしょうか。

なお、日経アーキテクチュアの記事の中で、神鋼不動産によると、「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」とのことですが、このコメントの意味がよく分かりません。
このコメントを単純に解釈すると、むしろスロープの傾斜を緩くしなかった方が、変更確認を取り消されずに済んだかのように読めるのですが、そんなことにはならないと思います。
どなたか、神鋼不動産のコメントの意味が分かる方はいらっしゃいますか。

[1749: 匿名さん]

>>1736のとおり設計事務所の記録に残されているでしょう

[1750: 匿名さん]

神鋼不動産が日建ハウジングから変更確認の申請について十分に説明を受けてないということでしょうか。

[1751: 匿名さん]

どう考えても、昨年9月の日経アーキテクチュアの記事中の神鋼不動産のコメントはややピントがずれているような気がします。
もしかしたら、昨年9月の時点においても、神鋼不動産は変更確認の問題点について正確に理解していなかったのかもしれません。

デベロッパー関係者もこの掲示板を見ていると思ったのですが（なぜならば、デベロッパー関係者によるものと思われる、ルサンク小石川のプロジェクトが頓挫したことについて恨みつらみを述べた投稿が散見されたからです）、NIPPOも神鋼不動産も今でも変更確認の問題点が分かっていないのでしょうか。

この掲示板を読んでいれば、裁決取消訴訟でデベロッパーに勝ち目がないことは合理的な判断ができる人ならわかるはずなのですが、もしデベロッパーが今でも問題点を理解していないとすると、徹底的に争う姿勢を示しているのは無理もないです。

[1752: マンション検討中さん]

>>1751
同感です。
2014年3月の変更確認に問題が多いです。審査請求から１年半が経ち、その間に避難路が法令に適合しない点を追及され、とにかく間近に迫っている東京都建築審査会の裁決をのがれたい（それゆえ斜路の設計を変えた）ものだったと思います。神鋼不動産は分かっていたはずです。
日経アーキテクチュアへのコメントはほかにも疑問なところがあります。

[1753: 通りがかりさん]

基本事件において本件裁決が適法であるとして基本事件原告らの請求をいずれも棄却する旨の判決がされて確定した場合には，補助参加申出人は，基本事件被告に対する上記損害賠償の請求をすることはできなくなる一方で，本件物件の本件条例適合性に係る瑕疵が基本事件原告らの帰責事由又は過失によるものであって債務不履行又は不法行為の要件を充足すると認められる場合には，基本事件原告らに対し，民法の規定に基づく損害賠償の請求をすることができるものと解される

本件裁決の違法性の有無を審判の対象とする基本事件に係る訴訟の判決が補助参加申出人の基本事件被告又は基本事件原告らに対する損害賠償請求権の存否という私法上の法的地位又は法的利益に影響を及ぼすおそれがある

[1754: 通りがかりさん]

裁判所の考えは明らかになっていると思うよ

[1755: 通りがかりさん]

時間稼ぎか、やはり

[1756: 通りがかりさん]

NIPPOの主張の１つは、避難施設に違法がある場合でも、避難施設の違法は居住者にとっての問題で周辺住民にとっての問題ではないから、東京都の審査会が建築確認を取り消すのはおかしいというもの。安全な住まいを供給するのがNIPPOに課せられた使命のはずだがね。このような主張に対して購入者も怒るべきではないのかね。

[1757: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[1758: 匿名さん]

>>1751
このデベロッパーに和解はありえないです。

[1759: マンション検討中さん]

>>1756
実例でもあるのかね？原告は妙に堂々としているのが不思議...

[1760: 匿名さん]

真っ当なマンション業者なら >>1756のような主張はしない というか できない

[1761: 匿名さん]

同感です。
デベロッパーは本当に>>1756のような主張をしているのですか。
建築基準は個々の住民の利益を守るのもさることながら、建物の安全という公益的な部分もあるので、デベロッパーの理屈はさすがに通らないでしょう。

勝ち目のない争いを続けるよりは、早期解決を図った方がよいと思います。
すでに工事が止まって1年半経過しており、仮に数年後にデベロッパーの勝利で訴訟が終わったとしても、十分に管理がなされていない建物の劣化が進んでいて、新築マンションとして使いものにならなくなる可能性もあるのではないでしょうか。

[1762: 匿名さん]

裁判所から>>1753のような判断が示されたこともデベロッパーにとってデメリットのはずです。

デベロッパーは>>1756のような主張を通せるかどうかに賭けているのかもしれないですね。最高裁の判断が示されると、関心が高い事件でもあり判例集に載るでしょう。

[1763: 匿名さん]

重要判例解説には絶対載るな...

[1764: 匿名さん]

>>1761

本当にそのような主張をしています。NIPPOの理屈は、購入者も怒らせる理屈で、行政が許さないと思うのですが、これで突き進んでしまったので後には引けないのかもしれません。なぜNIPPOの弁護士が止めなかったのだろうと思います。

[1765: マンション検討中さん]

>>1763
ルサンク小石川事件

[1766: 通りがかりさん]

最高裁まで行くとして、あと何年くらいかかりそうですか？

[1767: 通りがかりさん]

UR都市機構の入札の実施から14年
1度目の建築確認取り消し裁決から12年
1度目の設計者清水建設の撤退から10年
・・・
まだまだかかりますね

[1768: マンション検討中さん]

URがNIPPOを操っているのか・・・とっくの昔に廃止すべき法人では？

[1769: 通りがかりさん]

URが自前で賃貸住宅を建設していれば、こんなに揉める事はなかったでしょうね。

[1770: 匿名さん]

URは関係機関や周辺住民と調整をするべきではないかな。
前にこのスレで、一旦URが引き取って、文京区に区営住宅として払下げする案が書き込みされていたね。

[1771: 匿名さん]

おそらくURが前面に出てくるのは、NIPPOと神鋼不動産がこのプロジェクトを諦めて完全に撤退してからでしょうね。
現状では、デベロッパーが主導権を握っているのではないですか。

[1772: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
敷地が更地返還された後だとするとかなりの年月がかかりそうですね。返す返さないでもう一回裁判になるかも

[1773: マンション検討中さん]

どうみても諦めないといけない状況と思うがね……ニポは>>1756のような主張で最高裁まで争い続けるつもりなのか

[1774: 匿名さん]

第三者的に見ると、そう思います。
おそらく、デベロッパー側の弁護士も内心はそう思っているのではないかと推測しますが、デベロッパーを説得できていないのでしょうかね。

[1775: 匿名さん]

内心そう思っているのなら、デベロッパーが安全なマンションを建てる義務を放棄するような理屈を言い出した時には弁護士さんが止めないといけないと思う。違うかな。

[1776: 匿名さん]

それは、その通りです。
本件において、デベロッパーと弁護士との間でどのようなやり取りがなされているのかは不明ですが、まれに、弁護士のアドバイス（自分に都合の悪い内容のもの）に耳を貸さない人もいますからね。

[1777: 匿名さん]

販売を止めるべきだったね。

[1778: 匿名さん]

文京区への損害賠償請求訴訟おこされた。

[1779: 匿名さん]

東スポの見出しみたいだな

[1780: 匿名さん]

>>1778
文京区を相手に損害賠償訴訟するくらいなら、日建ハウジングとユーイックを訴える方がいい。勝算があるはずだぞ。

[1781: 匿名さん]

文京区が買い取って公園にしてしまえ
損害賠償も払って、その分は住民税増税でいいだろ

[1782: 匿名さん]

でも文京区は間もなく発効する高さ制限の範囲内で建てるようにと行政指導していたのですよね。他の業者は文京区に従ったのに、指導に従わなかったために窮してしまったNippoに対して文京区が賠償する必要があるのですかね。

[1783: 匿名さん]

>>1778
訴訟の詳細は分かりますか？

[1784: れれれのおじさん]

確認検査機関の最終的な責任は特定行政庁だということになっていますので、瑕疵のある確認を行ったということで訴えるとすれば、文京区を相手にすることになりそうです。
損害賠償訴訟の詳細、知りたいですね。

[1785: 通りがかりさん]

>>1784
尤もらしいこと書いているが
建築基準法施行令第149条第1項第1号の規定を見落としている

[1786: 匿名さん]

文京区は特定行政庁に当たりません。

[1787: 匿名さん]

特定行政庁は石原慎太郎。最初の13年前の建築確認も。
13年前の職員の判断ミスと思われるが時効だろ。

[1788: 通りがかりさん]

確認機関を訴えるならともかく、区を訴える理由がよく判りません。
絶対高さ制限がルサンクを狙い撃ちだ！とかいうことなのでしょうか？

[1789: マンション検討中さん]

絶対高さ制限の策定には4年以上の都市計画審議会での議論と4度のパブリックコメント手続きがされていて、区内全域（春日・後楽園の再開発のエリアを除く）に絶対高さ制限がかかっていますから、もし狙い撃ちという主張ならデベロッパーの言いがかりといっていいでしょう。

[1790: 匿名さん]

まぁ、どんな理由をつけるにせよ、ごちゃごちゃ文句つけて、弁護士以外皆不幸にしたのは文京区民でしょ

[1791: 匿名さん]

Nippoが起こしている訴訟も
裁判所に支払っている費用よりもNippoの弁護士に支払っている費用の方がはるかに高そうだけど…

[1792: 匿名さん]

文京区民がもう少し寛容なら、その訴訟自体が起きなかったわけで、、、

もしかすると全て弁護士の思う壺で、近隣住民とNIPPOの犠牲の上に利益を得ているのかもしれないが。

[1793: 匿名さん]

デベロッパーがもう少し法令遵守していれば、その訴訟自体が起きなかったわけで、、、

>>1793 デベロッパー側の弁護士さんの問題なのかも

[1794: 匿名さん]

裁判は、まだまだ続きそうですね、、、

[1795: 匿名さん]

それで >>1778の詳細はどうなった？

[1796: 匿名さん]

区を訴える理由がよく判らないという>>1788に同感です。

[1797: れれれのおじさん]

>>1786
なるほど、区の権限は中途半端なんですね。「門前のれれれのおじさん」としては、しょっちゅうここで顔をみかける文京区が当事者かと誤解していました。
ところで、姉歯事件関係の国賠法に基づく請求で、確認検査機関ではなく特定行政庁を被告にすることが認められた例があったように思うのですが、そうなると、東京都の建築審査会の確認取消で、結果として東京都が賠償責任を問われる可能性が出てくるのでしょうか？？？

「門の中」の皆様のご高説を承れれば幸いです。

[1798: 通りがかりさん]

>>1787で書かれているように、13年前の建築確認には都の責任があるかと。そこで損害賠償を求めていればよかったのではないかと思うのだが。今更感が否めないが。
れれれのおじさんの竹箒は特注かな。

[1799: 匿名さん]

都を相手にした訴訟は純粋に処分取消しを求めるだけだったのに、(区を訴えたのが事実だとすれば)何を血迷ったのか？という印象です。
ヘタすれば破れかぶれで反対住民を訴えかねない。

[1800: 匿名さん]

URとも争いそう...