ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1576: 匿名さん]

(1)
建物の高さを20m以下にする。
(2)
歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)
急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)
歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)
緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)
パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)
車寄せを敷地内に設置。

[1577: 匿名さん]

(1)
事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。
(2)
文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。
(3)
私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

………

以上〝あかいさん〟のコラムから辿れる反対派さんのサイトの文言ですが。

「地道にプレッシャーをかけること」
という〝ルール≒方策〟の明文化に今頃ですが驚いています。

中身は〝嫌がらせ〟や〝妨害〟とほぼ変わらない、クレーム推奨なわけですから…

で。それでも完成したら「管理運営に関して協定を締結することが望ましい」…でしたか、そんな方向性が目論まれてましたよね？

拘りませんが。

どうしてそこまで…という想いはいまだに払拭されていません。

だからこそ
「ルール違反」などという言い方一つにこれだけ反応してしまうわけですが…

どうしてそこまでミゾができてしまったのか、地域全体でもう少し平和に発展できるやり方や考え方はなかったのかなとも思う次第です。

〝あかいさん〟のコラムでは○○呼ばわりされてるほどで…

非常に不幸で哀しい経緯と現況だと感じ直した次第です…

[1578: 匿名さん]

>>1575さん
>(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

規模が違いすぎますよ。

完成時に既存不適格になることを目指してマンション建築する行為は
〝ルールを無視する行為〟だと思いますよ。

新築から60年以上の間、絶対高さ制限に合わない状態が続くわけですから。
文京区がやめるように行政指導したのも当然です。

建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。


>何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

>>1561さんが指摘しているように、ユーイックに損害賠償を求めても
それはリスクと引き換えに建築したのだから損害もNIPPOが負うものと言って来るでしょう。


絶対高さ制限の制限値は、指定容積率を活用できるように定められています。文京区ＨＰに載っています。>>1573さんの書込みは誤解されているように思います。

[1579: 匿名さん]

＞建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。
…
申し訳ないですが、これはもう〝思い込み〟だと思います、やはり。

NIPPOは舗装業界の超大手、前田道路なども絡めて業界全体で談合を成立させてしまうほど、良くも悪くも〝ルール〟を創っていくような企業ですよね。

マンションデベとしても全国区レベルで名を売るには、一つひとつ積み上げてゆく確かな実績が必要なはずです。

杭の本数が足りなかったとか、支持層に達しておらず経年劣化的に躯体が沈んでいくとか、鉄筋が大幅に欠如していて耐震強度に問題があるとか、古参超大手が起こしてきた笑えるほどの大問題を含め、あらゆる面で万が一にも「間違い」や悪意があってはならぬ立場です。

ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。誠意と努力が結実しつつあったと言わざるをえない。

10年以上の年月をかけても諦めず、道路幅から改め、結果的に既存不適格であり続けても大丈夫な構造体にすべく、億単位の余分なカネを投じてまで杭すべてを打ち直し、よくいえば先々の住民の不便とならぬよう通常数以上のエレベーターやエスカレーターまで盛り込んだわけです。

小石川一帯の環境を考え、近隣の大多数の信頼を少しずつ得ながら、教育の行き届いた確かでより安心感のある作業所づくりをし、内外の人的事故を撲滅する体制で、駅前から一方通行を逆走させる許可を文京区からとりつけてまで、事実、あそこまで無事に打設も仕上げも設備も済ませていますね。

サイト文言にあったように反対派さんがしかけ続けた日々の個々のゲリラ的「プレッシャー」で、退職寸前までのうつ病になった監督者が複数でたようですが…

建ててしまえ売ってしまえ…とは程遠い努力と環境の中の信頼があり、無謀な要求や過剰なクレームを凌いで現状までの開花させた「結果」なのに、法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれたわけです。

役者まで使って完売まで行っていた誇り溢れる「赤字仕事」が、どうせ使わないと何処でも言われてしまう避難階段の法解釈上の違い〝程度〟で追い込まれている…

あなた方のマンションが建った時には、そこまでするモンスターレベルの審査請求者が〝まだ〟いなかっただけ…かもしれません。

頑張れ…NIPPO。
挫けるなよと言いたい。いま。

[1580: 匿名さん]

避難経路の不備は12年前の審査請求事件から追及されているみたいですよ。
〝法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれた〟ではなく、リスク承知で既存不適格マンションの建築を強行した結果ではないですか。

>>1579さんは〝あかいさんのブログ〟ほどでないにしても、施工の側からしか見ていないと思います。

以前に、避難階段を造らなくても買う人がよければよい、と書込みされていましたが、施工の側の人が言ってはいけないです。
杭の本数を基準を満たすようにするのと同じように、条例を守って避難階段を基準を満たすように造るのは当然のことです。

[1581: 匿名さん]

(1)事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。

(2)文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。

(3)私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

(1)建物の高さを20m以下にする。
(2)歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)車寄せを敷地内に設置。

[1582: マンション比較中さん]

>>1579
赤字仕事なら、絶対高さ制限を守るのがよかった。エスカレーターより、避難階段の方が重要度が高かった。
歌舞伎役者を使った広告はNIPPOが見栄を張っていたとしか思えない。

[1583: 匿名さん]

反対派の一通逆走許可に抗議した文章が酷い。
何かあったら富坂警察の責任、何かあったら公安の責任、と各機関それぞれを脅しまくる論調で、受け取らされた側はさぞ迷惑だったろう。
第三者に責任を押し付けて動かす非常に悪質な手法。

[1584: 匿名さん]

まあ…
確かにそうかも(笑)

……
最大時には、1日300台、3分に1台の逆走が計画されている。それが4年間続くのである。春日通りの渋滞の苦情が起こり、その原因であるマンション建築・開発工事をめぐる付近住民とのトラブルが報道され、メディアの批判が強まることが容易に予想される。富坂警察が安直に逆走の許可を与えたことも、強く批判されよう。それらにどのように対処していくのか。
……
(8)
現在、文京区長による開発許可処分、東京都開発審査会による開発許可審査請求棄却処分等の取消訴訟が提起されており、4つの訴えのうち2つは原告側の言い分が認められるのが確実の情勢にある。残る2つの処分についても、審査がずさんなため開発許可処分が取り消される可能性は小さくない。一方通行の逆走を許可したのちに開発許可処分が取り消された場合、逆走を認めた富坂警察の判断は慎重さを欠いたものと評価されてもやむを得ないであろう。開発許可の内容、開発行為の実際とその問題点、開発許可取消訴訟の帰趨など、文京区と事前に綿密な協議をすべきではないか。

…以上２箇所引用…


１日に300台が四年間って…
生コン車一台分を３分で打設する計算？とか。なんにも考えてない記述なのは確かですね。

また、４件審査請求中で２件認められるのが確実だから開発許可を取り消されたら警察は慎重さを欠いたことになり批判・責任追求するぞ(…だから認めるな)

という趣旨ですからね。

リークがあった「建築確認取消後の嫌がらせ」というのもまあ容易に想像がつきますが…

こういう事案を書くと「悔しまぎれの住民叩き」「近隣への中傷」扱いする返しではぐらかされるしいちいち面倒なんですよ。

堀坂の途中に車路の出口がある(笑)マンションが拠点とあかい氏は書いてますが、このスレの住人さんはおそらく別の方ですよね。

なんにせよ、反対派さんのサイトのレトリックは面白いものが沢山あるんですが、NIPPOがやってる裁判の進展待ち、結果待ちなんで、論じても仕方のないことかと。

[1585: 匿名さん]

着工直前の病院が日影規制で計画見直し
http://nkbp.jp/2gIfUw9
計画見直しは着工前に行われるもの。
ルサンク小石川のように違法な設計で建築を始めた後に法令に適合させようと
変更確認するのはおかしいです。

[1586: 匿名さん]

>>1579さん
> ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。

手順が尽くされていなければ、〝完成を待つばかりのところまで仕上げ〟と言えないですよね。

車路の勾配を変える変更確認で避難路が法令に適合するようになったというなら、車路の勾配を変えることで安全が確保されるようになったと示す必要があると思います。
変更確認を提案した人が裁判に出て来る必要はないですか？

[1587: 匿名さん]

完成間際の億ションが違法マンション扱いで建築確認取消

…みたいなタイトルで検索できてしまうほど工程上は進んでいた、というだけですね。
開発訴訟で二件は原告側が認められるのは確実…という見立てと変わらないかなと。
車路の勾配でなにがどうなったかを〝正式に知る〟のはユーイックだけですね。
デベの言い分で通用しない次元に話が行ったわけですから…

日建同様、デベとユーイックの話も関係性も伝わっていないのでわかりませんが、変更確認は失効させなくてよいものなのかなあ…付随扱いで自動的に追従して失効したものなんだろうとは思っていますが…

裁判の進捗で何かわかったらソース提示であげてくださると話が弾む(笑)かも。ですね。

[1588: 匿名さん]

>>1587さん
拘るところではありませんが、
東京都建築審査会は〝変更確認〟を取り消す裁決をしています。
NIPPOが東京都を相手に裁判で求めているのは〝変更確認を取り消す裁決〟を取り消すことです。
当初の建築確認は失効しています（過去の判例による）。

[1589: 匿名さん]

車路の勾配でなにがどうなったかを知るのはユーイックだけというのは
その通りだと思います。

[1590: 匿名さん]

はい。どうもありがとうございます。
変更には元がありますもんね。
あかいさんの経緯まとめでやたら「変更確認」が出てきたので訊いておきました。

審査請求をすると、それで開発(建築)審査会から是非が出るとそこでもまた一区切りになったりするのかなと想ったもので…

[1591: 匿名さん]

高さ制限施行前なら、完成時に制限を越える建物に着工することは合法。それだけだったら、この建物は完成していたし引き渡されていた。
また周辺住民がやったように、高さ規制が出来てから本命をぶつけて建築確認を取り消させるのだって合法。実際、取り消しに成功し、高さ規制以上の建物はもう建てられなくなった。

道義的にはどちらも誉められたものではないし、その戦術の結果、悲惨なことになってはいるが、かといって法的に批判されるようなことではくお互い様なやり口。
まして、どちらか一方をやたらに責めるのはおかしい。

[1592: 匿名さん]

>>1587さん、
確かに
建築 取消
で検索するとトップで出ますね。
他には横浜や京都のも出て来ますが。

[1593: 匿名さん]

どちらが一方的に責められているとお考えですか？

少なくとも私は、訴状のプロの弁護士さんのレトリックにまで言及しながら客観性を確保し、様々な方を相手に論のやりとりをしてますが、現行のカジュアルに反映結果がでない審査請求制度に疑問を投げかけても、あるのは「審査会絶対」というご意見だけなんですが…

肯定派の意見を取り入れていたらもう少しまともな展開になっていたかなと。

[1594: 匿名さん]

>>1591さん
避難路の不備が争われたのは高さ制限が発効する前のこと。それでユーイック（？）が車路の勾配を変える変更確認をして対応したというのは既出です。

[1595: 匿名さん]

あと「工期」と「既存不適格」はご存知ですか？
「高さ」の合法・非合法の話は、建築開始時と完了時の状態で決まるので、引き渡しなどにはまったく絡まないんですよ。
建築確認取消は、高さとまったく関係ないですよ、ルサンクの場合。

[1596: 匿名さん]

>>1593さん
今年4月に行政不服審査法が改正され、確かに建築審査会への審査請求を経なくても裁判所に提訴できるようにはなりました。しかし建築審査会への審査請求は減ることはない（いきなり提訴する人はいない）と考えられています。

[1597: 匿名さん]

>>1595さん
正しくは、建築確認取消の理由は高さと関係がない、でしょうか。
建築確認取消の結果、NIPPOが既存不適格のマンションを建築できない状況になり、高さが制限されることとなっています。

[1598: 匿名さん]

私は書かれた方の目線と語彙に応じて超訳して述べるだけですので、合法・非合法という言葉を使って組み立てただけですよ。
正しくは…なんて言ってたらきりがない文章群をここでは見てきましたので、そのへんはお含みおきくださいな。

[1599: 匿名さん]

>>1596さん
今年4月に行政不服審査法が改正され、確かに建築審査会への審査請求を経なくても裁判所に提訴できるようにはなりました。しかし建築審査会への審査請求は減ることはない（いきなり提訴する人はいない）と考えられています。

……
ルサンクの問題は正直もうなるようにしかならないと思っていますが。

さらに本線となる大問題がこちらだと真面目に考えています。

建築確認を取り消すことができるのは審査会だけ。

建築確認以下では、司法判断で止められるとか、労基が絡んでストップするとか。

審査会ではだいたい一年以内には裁決がくだるのが普通らしいですが、一年を長いと感じるクレイマーは沢山いるはずです。実際には双方とも展開次第でまったくわからないはずですが。

どこの建築物にも「近隣」があり、大変な理解を示す男前の方がいらっしゃる一方、本能的なものや攻撃的指向性だけで絡んでくる方、いわゆる協力金的なものを言外に要求する方、自身の土地のごとく病的なまでに干渉しまくってくる方がいらっしゃるわけです。

普通の大人の社会人的な対応と、きちんとした法律上の話、手続き上の話で大概は何事もなく建物ができて、地域に溶け込んでめでたしめでたしですが…

そうではない、そうならない例を沢山知っています。

労基で問題視されない程度で、司法で係争中なら建築は続行できるわけで。
控訴しているうちに完成という事例が先にあげられていましたが、審査会がフィルターになってまとめないなら、間違いなく「違法建築物」が、完成まで逃げ切って購入者の手にわたる…そんな事例が山ほど出ると考えています。

係争中だと建築工事ができないシステムになってしまうとそれこそ「協力金」の飛び交う世界になります。
なので原則、係争中でも続行可能、完成を急ぐ工事が増え、訴えが増え控訴が増え…という状況に傾いてはゆくはず。

工期の短い建物ならなおさらで、購入者があとで困ってまた訴訟、手抜き工事をする施工者なら倒産済みとかの事態もあるわけです。

ルサンクも開発段階で散々棄却されてますから、建築審査会 しかなかったわけで見事にはまったわけですが、安易に訴訟できてしまう社会はかなり面倒だと考えています。

認識違いも含めて存分に否定してくださるとありがたいです。

[1600: 匿名さん]

>>1599さん
１つ話題提供。開発許可でも、やはり変更許可がされています。2009年に受けた開発許可のままではマンションが建たない問題を追及され、NIPPOは2012年に文京区から変更許可を受けています（開発許可を争う訴訟中の出来事）。
ちなみに、その変更許可の決裁権者だった文京区の職員は、いまユーイックの役員になっているそうです。

[1601: 匿名さん]

そうですか。
あかいさんの〝ルサンクの紛争の経緯〟で変更確認がこのスレで知られているよりかなり数多く、開発訴訟(建築確認がおりるまで)にも変更確認があったんだと知りましたが…

反対派さんは開発審査会がらみの経緯を語りたがらないご様子ですし、社宅時代に折り合いが悪かったと言われていることにも回答はくれません。

それは構わないんですが…
ユーイックの構成や第一次ルサンク(勝手に仮称)での絡みなどは調べてかなりご存知なはず。

ユーイックを審査会の代行機関とみる一方で、そのような癒着めいた点を調査すれば、建築審査会をもっと早く動かせたかもしれませんね。

そうすれば今以上のコンセンサスも得られ、不条理めいたジレンマに悩むこともなかったかと…

私見になりますが、土木・建築業界は上から下まで〝ヨコ〟の繋がりがないと仕事そのものが成立しないことが多い業界です。
単純に「職人」といいますが、土木から仕上げ・設備に至るまで、驚くほど細分化された〝業種〟があり、季節や時節で需要と供給が激しく変化します。
バブル期ならともかく、現在の単価ではライバル社同士でも仕事を回しあっていかないとすぐ倒産するようなご時世です。

建築業界内の転職も割とあって、ゼネコンの人間が公務員に なることも、職人になることも、別会社を立ち上げることも当然あります。

ユーイックの構成や履歴上の人間関係があって、ユーイック…なわけです。

好き好んで私地で官の建築確認を受ける者がいたら、その先に〝癒着的なもの〟が義と理であると考えて当たり前。

ですが、そのような構造悪的な一面や一例だけで〝民〟だからダメだ、能力が低いと一般論的に括ることは、それだけで迷惑となる方々がいる以上、強く反論したいんですよ。

隣地に億ションができてしまうと気分が悪い方がいらっしゃるかもしれませんが、数年の間、数多の人間が時間をかけて尽力し、日々を暮らした場なんです。

完成しないことや減階・解体を望む者などいるはずがないわけで…

ですが、なるようにしかならないわけです。

結論が出るまでかなり時間がかかるはずで、誰がどんな得をしたか、何が遵守されたのかを考えると、やはり虚しいです。

これも…すべて存分に否定してくださって結構です。

[1602: 匿名さん]

>>1601さん
小石川の開発許可を争う訴訟は有名です。判例地方自治にも載っているようですが、調べられてません。開発許可でマンションが建たないなら、手順として開発の設計を直すのが先だったと思います。辻褄が合わないところを変更許可でしのいで進めるのは危ない対応です。
〝社宅時代に折り合いが悪かった〟はネタではないでしょうか。情報がありません。あかいさんのブログは、東京都建築審査会の裁決を取り寄せて調査しているわけでもなく、読む人が面白ければという書き方（失礼）をされているように思います。

[1603: 匿名さん]

開発許可でマンションが立たないなら開発の設計を直すべきで、変更変更では危ない？ということでしょうか…

手直し・見直しや適法化するために変更を重ねること、は問題ない気がしますが…

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
間に変更確認とそれに対する審査請求がありすべて棄却された
…で間違いないです？

開発許可段階の要望は７つあって、すべて組み込まれていない、鑑みられていない…ということで、それも間違いないです？

建築確認停止時のインタビューか何かの記事で読みましたが、開発時の問題の延長であり、避難階段云々の違法性で建築が数年～中断したまま残るのが目的ではなく、要望がいくつか斟酌反映されていれば、ルサンクが建つことには賛成してもよい可能性があった…と考えてよいです？

それは以前にもうかがいましたが、開発そのものから全否定…という見解・解釈で終わったと記憶しますが…

高さ制限にかかるようにもっていった時期はもう「関係末期」の状態だったからそうしたんですよね？
お互いにもう全否定同士という…

間に入るべき人間に恵まれなかったというか、力不足だったというか…決定力のない輩しかいなかったんでしょうね。

区議複数が関わっては離れていったのも志の低さゆえ、なんでしょう。

あの嬉しい区議のお姉さまの人となりや頭脳ではとても無理ですもんね…

[1604: マンション比較中さん]

>>1603

内容やしがらみがよくわからないのでポイントをざっくり言うなら

○ 区の開発許可
　→審査請求棄却
○ 都の開発許可
　→審査請求棄却
○ 区の建築確認
　→審査請求棄却
× 都の建築確認
　＝審査請求勝訴

という流れで
……

全く合っていないですよ。

都の開発許可、区の建築確認なんてないですから。

建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断です。全て事業者が敗訴していますよ。

[1605: 匿名さん]

書き方を二行にしてもわかりますけどね

では、あかいさんちの紛争経歴にはそうあるんで抗議してください

「すべて事業者が敗訴」していたら建築始まっていないでしょう？

[1606: 匿名さん]

>>1603さん

開発許可を巡る争いは、2009年の開発許可のままではマンションが建てられず、結局、2012年にNIPPOが変更許可を受けることになっています。それなら、初めから、問題のない設計図にしてから、プロジェクトを始めるべきだったのだと思います。

建築確認を巡る争いでも、早い段階で避難路が追及され、NIPPOは車路の勾配を変える変更確認を受ける対応をしています。これがNIPPO側の発案かユーイック側の発案かは不明です。
しかし、車路の勾配を変えるのでは、条例で定める基準を満たすことができないとして、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

既出ですが、この物件では2004年にも建築確認が争われ、建築審査会が建築確認取り消し裁決をしています。

[1607: 匿名さん]

>>1605
建築審査会では全て事業者が敗訴しているので、合っています。建築審査会が取り消すことになる建築確認を基に建築を始めた、建築確認が取り消されて頓挫した、という現状です。

[1608: 匿名さん]

>>1607 匿名やさん
この問題の悲しいところは、取り消されるまではNIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった、ということですよね。
もっと早くにお互い妥協してれば、問題を改善して建てるなり、利益が出ないから撤退するなり、廃墟だけが残るということは無かったんですよね。

[1609: 匿名さん]

>>1608さん
NIPPOの担当者の違いかもしれないけど
2004年に建築確認が争われた時は建築を始めていないです。文京区が止めるように強く指導していたのかもしれない。それで東京都建築審査会で建築確認取り消し裁決が出ても、建て始めたものが残るようなことにはならなかったです。

今回は、文京区が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導しても、建築確認が争われていても、NIPPOは建築した。しかも販売を始めてしまった。今更だけど、せめて販売していなければ、よかった。大々的にニュースで取り上げられることもなかったと思います。

[1610: 匿名さん]

>>1608さんの
NIPPOの行っていたことに何ら瑕疵がなかった
……
とすると、NIPPOは損害賠償を求めることになるはずですが、
どこに賠償を求めることになるのでしょうか。

[1611: 匿名さん]

2001 富士銀行社宅跡地を都市基盤整備公団（現UR）が購入

2003.10　日本鋪道（現・NIPPO）と神戸製鋼所不動産カンパニー（現・神鋼不動産）が共同で当該土地を購入

2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる

2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求

2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
（理由：1.自動車車庫出入口の道路（堀坂）幅員が6ｍに満たない2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）

2008.8　NIPPOと神鋼不動産が文京区長に開発許可を申請

2009.3　文京区長が開発許可（1.堀坂6mに拡幅 2.共同住宅）

2009.5　近隣住民が東京都開発審査会に開発許可の審査を請求

2009.8　文京区長が開発変更を許可

2009.8　近隣住民が東京都開発審査会に開発変更許可処分の審査を請求

2009.9　東京都開発審査会が開発許可の審査請求を棄却、開発変更許可処分の審査請求を却下

2010-11　数度の説明会と近隣住民の開発許可取消訴訟

2012.4　文京区長が開発変更を許可

2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる

2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求

2013.2　工事開始

2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認

2014.3　文京区絶対高さ制限導入（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し

『ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)
DJあかいのマンション総研』より

[1612: 匿名さん]

１．建築確認取消しの審査請求をめぐる状況
それまで裁判で争ってきた、文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました。そこで、いわばマンション建築反対運動の最後の本丸の争いとなる建築確認に対する審査請求を東京都建築審査会に提起することにしました。

『小石川二丁目マンション審査請求の経緯のご説明とご協力のお願い(2015年8月20日)』より

[1613: 匿名さん]

開発反対派さんの認識している紛争年表 的まとめ、どこかにあれば教えてください。

特に
1604：マンション比較中さん

否定だけで話をすり替える行為はもういい加減お控え願いたいものです。

開発紛争の延長だというから開発許可関連の勝敗を『すべて敗訴』以外に盛り込もうとしているわけですが、すべて建築確認の話にもっていってどうしますか。


2008年以降の、ユーイックに絡んでくる流れの勝ち負けの公式詳細を知りたいんですが。

[1614: 匿名さん]

>>1613さん
2009年の開発許可だとマンション建築できなかったというのは >>1606さんの書込みの通りです。
それで建築確認の申請が2012年の開発の変更許可の後になっていると思います。

なお、>>1603さんの書込み（>>1613さんでないと思いますが）は正しくありません。>>1604さんの書込みはそれを指摘したものでしょう。

開発許可取り消しの争いで、住民側が建築基準法への適否の判断も求めていたことは、過去スレに書かれています。
それに対して、文京区が、建築基準法に適合させるのは東京都の所管だから文京区は知らないと答弁し、裁判所もそのように判断したようで、
結局、建築基準法への適否の問題が東京都建築審査会への審査請求に持越しになったということのようです。

[1615: 匿名さん]

2008年に清水建設が撤退した時点で
開発行為の設計をやり直さないといけなかったのでしょう。

[1616: 匿名さん]

・「開発許可でマンションが建たない」
・「文京区長による開発許可処分・変更処分の取消訴訟、堀坂の6ｍ道路の供用開始決定取消訴訟等ですべて敗訴しました」
・ユーイックが建築確認、変更確認をおろしている
・「建築確認について、建築審査会は一貫して法令に適合していないとの判断で全て事業者が敗訴している。」

開発許可と建築確認とが交錯していて「すべて○○」という表現が判りづらいので経緯を時系列的に考えたいのですが。

別のコラムだか記事サイトだかの紛争年表の流れもあかい氏のまとめ方とは違うし…

[1617: 匿名さん]

というか。
開発許可の審査請求と建築確認の審査請求を並行してやっていたというのは冗談だと思っていましたよ。
日経アーキテクチュアだかの年表は後に〝取材から経緯をまとめたもの〟だと気づいたんですが、それの初見時に開発→建築の順当な流れで違和感なく受け止めていました。

開発許可云々の時期に建築確認の審査請求をされてもそりゃ文京区は「わからない」と返すんじゃないでしょうか。

もちろん、建築基準法的に清水が建たないと即断した要素がそのままであれば(道路幅の問題等)疑義提示も理解できますが。
アーキテクチュアのコメント欄にいくつかあったように審査請求しすぎというか、ほぼすべてにクレームをつけて審査請求してる感じです？

あらゆる面から工事着工を阻止したい、完成を阻んでやるという執着の理由がわからないんですよ。

逆走許可に対して取消を求める〝理由〟も最大で１日に生コン車300台とか、それが四年間続くとか、現実的に成立しえない次元まで貶めて〝理由〟にしていますよね。

有り得ない理由や仮想事態をもとに請求を成り立たせ、高さ制限が変わってより自分たちの要求した20メートルに近くなるように、時間をかけていますよね。

そこまでの恣意的な闘争にした理由や、なぜ阻み続けるのかを誰も答えてくださっていないんですよ。
桜の木の件は無論、ユーイックの建築確認以降。堀坂の歴史を守れとおっしゃる割には、対面のマンションの地下駐車場からクルマが出てきて、しかも反対派さんの拠点扱い(ここの方は道路幅や日照がらみで反対されていただけだと考えていますが)…

どうにもしっくりしない。HANAREだの地階判定だのでデベも都合のよい解釈と設計で始めていますが、それを阻止し続ける熱意や審査請求の適格判断も妥当かどうかまったく疑問です。

どうしたかったか。
それはなぜか。
係争中のいま以降は、どう望むのか。

感情論でもなんでも、何か説明をいただければと思い直しています。

[1618: 匿名さん]

>>1617さんはよくご存知ですが、開発許可は建築物を建てるために道路を整備したり盛り土をしたりするものですよね。
2008年に清水建設が撤退して、日建ハウジングが代わりに設計者になるわけです。周辺住民に建物の説明がされないままだったようです。NIPPOは開発工事の説明だから建物の説明をしないでいい（したくない？）との姿勢だったようです。
さて2009年にNIPPOは開発許可を受けますが、許可の前提となった建築物はすでに撤退した清水建設の図面（形状が異なっている図面で建てられることのないもの）だったようです。つまり、2009年の開発許可で建設できるのは清水建設の設計によるマンションということになります。そのまま日建ハウジングの図面でのマンションは建てられないから、2012年にNIPPOは開発の変更許可を受けているようです。
それなら、初めから日建ハウジングの図面を基に開発許可を受ければいいと思うのですが。清水建設の撤退が急に決まったのですかね。清水建設の徹底の理由を知るのもここの問題に重要な気がしています。

[1619: 匿名さん]

そうですか。
並列化できた意味がわかってきました。
デベは第一次ルサンクの建築確認の取消後にもその設計において指摘された事項を善処すればよいととりあえず〝継続姿勢で〟考えたんでしょうね。

清水がおりたのは、デベとの金銭面での折り合いがつかなくなったこともあるはずですが、紛争を嫌ったとからとも言われています。
清水は公共事業や土木がらみの仕事が沢山あったはずなので、正直ルサンク程度の仕事はどちらでもよかったはずなんです。

マンションは細かい仕上げが面倒ですし、人件費の振り分けなどで時に赤字になることすらあります。
なので、土木や海外や港湾をもっているようないわゆるスーパーゼネコンは長期的にみるとやはり強いんです。

なので。余談ですが、清水のマンションだと当然清水なりのものになります。
改修事業を手広くこつこつやっているハザマのほうが仕上げは数段良いはずです 。

あかいさんの年表上で第一次ルサンクの取消理由であげられている「メゾネット」がぴんとこないので、日建ハウジングが新規要素込みでどの時期から図面を描いているかはわからないですね。

[1620: 匿名さん]

開発許可の争いは、住民側が安全上問題があるとしている地下駐車場の入路やゴミ出し場の入路、歩道状空地の設計が審査されていない（文京区の答弁は建築基準法の適否の問題で東京都の所管というもの）、北側や西側の敷地境界ぎりぎりまで切土がされているのに審査がされていない（>>1619さんが気にしている桜の木の問題と係ってますか）、等々の点だったかと思います。建築物の図面の不整合により予定のマンションが建てられないのは裁判所もそのような判断をしていたようです。正しい情報は判例集で確かめてください。開発許可の訴訟と並行して建築審査会での審査請求もされていたようです。

[1621: 匿名さん]

ちなみにあと一つ、お訊きしたいことがあります。
各年表を読むと、現URが購入したあと、入札競争でNIPPOと神鋼が〝落札〟〝購入〟した記載になっています。

それまでの認識では、URが〝開発〟を条件にNIPPOに売っている(開発と開発利益を託している？)ので、開発できない≒建たないのであれば、返還しなければならない(その際には更地返還)という話が出ていて、そういうものなんだと呑み込んでいました。
土地の所有権的なものはどうなっているんでしょう。

また。いまのルサンクの敷地がアスファルト敷きの荒れ地だったのは、社宅時代の駐車場の名残だからなのか。
それとも、よくある〝間〟の時間貸し駐車場とかにしていたからなのか。

URへの返還義務の有無、時間貸し駐車場時代があったかどうか、本題からは外れますが、ご存知の方はご教示くださると嬉しいです。

[1622: 匿名さん]

なるほど。
いま拝読してわかりました。
開発許可を得るために、不整合が解消されている状態で建築確認を得られるような開発・建築の変更確認が必要だった…ということでしょうかね。

前図面や設計と絡み、文京区長が絡み、都の審査会が絡み、裁判所が判断す…というパラレルな状態があり得るなら、そういう状態だったわけですね。

開発許可でマンションが建たないなら…という発言や、建築確認においては事業者側が全敗訴…というのも、それならわかります。

[1623: 匿名さん]

>>1621さん

> URへの返還義務の有無
http://twitter.com/1manken/status/737770139270029312
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

> 駐車場時代
都市基盤整備公団（現UR）が財団法人東京都駐車場公社に運営させていたようです。
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-fnp14345.html
富士銀行の社宅だったころの衛星画像を載せています。

[1624: 匿名さん]

>>1622さん
堀坂に開発許可標識が掲げられていて、度々〝開発の変更許可〟がされているのが分かります。
2014年11月にも〝開発の変更許可〟がされていたようです。その頃の書込みに〝開発の変更許可の申請中だから販売活動ができない〟というのがありました。

[1625: 匿名さん]

数々のご紹介ありがとうございました。

提灯記事もありましたが(失礼)、青山貞一さんのサイトは丁寧な基礎解説を交えつつ、問題点をまとまりよろしく項目別に示した上で大局的に切り込んでいる視点もあって、非常に参考になりました。

この方も日置氏同様反対派さんの〝支援〟のお一人だったかと思いますが、きちんとした〝客観〟をお持ちの方。