ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1451: 匿名さん]

>>1449 匿名さん
あなたは契約者ですか？
そうであるならご自身で売主に文句を言えばいい話です。
そうでないならどの立場でべき論を唱えているのか、逃げずに答えてくださいね。

[1452: 匿名さん]

売主に言いました。東京都不動産業課にも相談しました。

[1453: 匿名さん]

>>1448さん、違法にならないように建設するのは、売主に責任があることです。

[1454: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1455: 匿名さん]

>>1452 匿名さん
どの立場でと聞いています。

[1456: 匿名さん]

NIPPOが違法な建築物を建てて販売したことに問題があります。また、NIPPOが販売したことを弁明に利用しようとしたことが、審査会の心証を悪くしたと思っています。

[1457: 匿名さん]

＞1456

それは言えるね。

購入者を「人の盾」にして力づくで強行突破しようとして返り討ち。

すべてはデベの責任。

[1458: 匿名さん]

>>1457さん
ＮＩＰＰＯが東京都を相手に訴えた裁判でも
購入者に引渡しできなくするような建築確認取り消し裁決は不当だと
主張しているのかもしれませんが。「人の盾」の戦略は審査会と同じように
裁判官の心証も悪くすると思います。
避難階段の不備のある設計でも違法でないと裁判で立証できないと
話にならないのではないかと。

[1459: 匿名さん]

小石川二丁目マンション審査請求の経緯のご説明とご協力のお願い(2015年8月20日)
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

1311さん辺りから読んで、審査請求のこの経緯を読んで、言葉を選びきちんと通じる文章を書けば、あとは世間と司法が判断するかなと。

審査請求の訴状のリンクも貼っておきたかった。全件敗訴だった反対派が審査会を動かした法的根拠とレトリックが判る。

ちなみにユーイックは審査会に最後まで図面提出をしていない。守秘義務が理由らしいとのこと。

変更確認が、口頭審査を延期させるための手段であるに過ぎなかったかもしれないこと。

車路の勾配を緩くしても法解釈上有効性が認められないこと。

デベ側の契約解除は「解決金」をもって全件行われているはずだが、異論もあること。

審査請求は審査会を通していたが、通さずに司法に直接訴えることができるようになる(なった？)こと。

デベ側には、住民環境や安全性に配慮した部分で莫大な時間と人件費をかけてきた努力があること

地下地盤を再確認した上で全杭の打ち直しが決定され、追加で数億かけてもそれが実行されたこと。

完成間際ゆえの準備と計画をしていた契約者の恨みつらみがデベと請求人側双方にあったこと。

路面が荒く狭かった堀坂が整備で進行中なこと。

審査請求人側が旧社宅とも折り合いが悪かったと言われていること。

デベ側の詰所兼事務所が十数年前から建物丸借りで、現在でも退去姿勢の兆しがくないこと。

建築確認は建築におけるいわば付属物的扱いなので、実際に建築を停止させられるのは検査機関くらいだといえそうなこと。

民の検査機関は、官の代行機関であること。

違法設計が確定すると建築士側の法人・個人に行政処分がくだされること。

審査会の裁決の不服が争われている段階で、司法上の確定までの年月は未定。

違法建築が確定した場合にもデベの損害賠償の訴訟がどう行われるのか、は不明。

開発そのものからデベが手を引く場合には、更地返還が原則らしいこと。
期限を一度迎えているが、係争中なら無条件で延期されるのかどうかは不明。

後楽園駅周辺開発により堀坂下の近場では地上40階のビルが建造中であること。

以上、私的要約。

[1460: 匿名さん]

開発許可訴訟の際の動機は察しがつくが、その後の審査請求の動機に関して…はいまだに述べられていない。

論拠となる計画全体の設計図をいつどこで入手したのか、
争点は４点提示されているが、これは13年前の清水建設のアウトラインがそのまま踏襲されていると確信できた際に初めて言えることだろうし、でなければ守秘義務的なものを犯して細部を確認できた手段がなんらかの形であったと想像するしかない。

もっとも、近隣説明会の際にデベが全体の設計資料を無防備に渡しているのかもしれない。

実際、工事期間中も無数のクレームがあり、その都度工事の細部で遅れが生じていたようなので、デベ側は区と都の二重の確たる開発許可を背景に、不備のなさを説明しクレームを減らすためにも全設計を説明したのだろうと考える。

審査会に判断させるという手段を選択し、経緯をきちんと明示し、それが高さ制限に関わる時期に行われるよう、遅らせ、急がせた請求人側の姿勢が戦略的に嵌りだったといえる。

勝てる見込みは低いと吐露されていたわけだが、グレーゾーンの高度な法的判断を審査会が下すまでは、安全性の高い良質な空気だったはず。

記憶しておかねばならないことは、最初から違法建築物だと認識して施工する業者ではなかろうということと、変更確認の時期に用意されたらしい審査会の場で同様の結論が成されたかどうかまでは判らないのに、いかにも確定していたかのように述べるのは、後付けで奢りだろうということ。

係争中であるにも関わらず販売された、という言い方も結果的にはそうなるが、勝てる見込みの低い単なるクレーム的な請求であったと確定された場合には、デベ側には実質上、大変な周り道であり大きな被害だったことになる。

十分な対住民説明が行われなくなっていったとあったが、デベはその時点で法的不備を意識していたか実際疑問で、もはや対クレーマー的な時間と手間を見切り出したと、それまでの経緯から考えたとしても不思議ではない。

工事そのものに対する近隣の信頼は、請求人の若干名を除き高まっていっていたようだし、重大なクレーム事項もなく、飲料自販機の通電音が耳障りだと、その程度になっていたとも聞く。

「要求」が金銭でなく、設計や計画のアウトラインそのものを変更しろというレベルのものを、いちいちデベや設計が聞くはずもない。

勝てば官軍だが、プロセスや各動機づけには相当に時間が必要だろうと思う。

[1461: 匿名さん]

>>1460さん、開発許可取り消しを求める訴訟と建築確認取り消しを求める審査請求は並走していた（2012年から2013年までの間）みたいですよ。そこを見落としているのでは。
ユーイックが図面を出さない分は開発許可取り消しを求める訴訟で出された証拠から判断したのではないかと。近隣説明会で建築計画の説明がほとんどされなかったことは区内でも有名です。

[1462: 匿名さん]

以前にあった「請求人側がいまも続けているらしい嫌がらせ」という関係者の友人のリークに対する推測も初めて述べてみる。これは
「建築確認が失効したのだから開発許可そのものを取り消せ」
という区への度重なる陳情ではないかと考えていた。

区役所の人間であれば、内容はともかく「嫌がらせ」にしかとれないだろうし、ルサンクの請求人は無縁だろうが、文京区には金銭目的のクレーマーが多いとも複数から書き込まれている。

スレの流れで、「審査会の判断が支持される」ことを目的に論展開する二名様が 現れ、茶番のようなやりとりで論構築が 唐突に目論まれていたし、他の係争の建造物が廃墟化しているがゆえの不安視する近隣の声も高まっていた時分だった。

審査会は仕事をこなすだけ。
建築確認の失効を食らった現場は、進展しないだけ。

いまだに開発許可そのものに対する動きかないことは、実際問題、何を意味するのか。

賠償問題にせず、対審査会的な提訴を決めたデベの「勝てる見通し」も、逆に、負けきって確定したあとの計画の青写真もわからない。

審査請求人側は「違法性のある建築」を中断させることの利は得てとりあえずエンディングを迎えたが、先行きに関する開発上の要望や建築的な希望は述べていない。

違法性の追求や法的見解を述べてデベ、日建ハウジング、ユーイックを批判し直すのは自由だが

デベはここまでの努力、投資や時間を放棄してゼロにすることはまったく考えていないように思える。

万一更地に戻った際の有効利用のイメージもいくつか提示されたが、どの立場で何をどうできるかはまったく不明。

批判やクレームを超えて全国の建造物は建っているわけで、請求人側は地域の未来を考えて次なる主張をすべきだと傍目にも思うが…

「三度めの正直」という言葉もある。

後付けでは対処の効かない「仕事」をデベが再始動の際に目指すのは明らかだ。

細部の批判や法知識の披露で時を過ごしていて良いのか、私には疑問。

無論、エンドレスな繰り返しでも構わない。
文章作法や対外認識が善い方向に向かっている兆しもなく、無益と化す削除の嵐に苦笑いするだけ…だが。

認識の度合いが違う際にはスルーしてくれればいい。
文章の理解や論点の確認から何かを始める気はもはやない。

否定には上積みを加えてほしい。

[1463: 匿名さん]

>>1461さん

長文推敲の連発(ご容赦)で拝読が遅れました。

併走となると動機的なものはますます第三者的に判然としないですね。
「何が何でも反対！」
なのは理解したつもりですが…

地階判定や階数表記でデベが都合解釈・都合表記をしていたことは、現場を視察した者なら誰でも不思議さを認識していたことでしょうね。
よくある話ですが。

近隣説明会の住民参加規模はいかほどでしたか？

ハザマも対デベ的にはある意味被害者だったわけですが、鬱になり退職寸前だった人間が複数いたと聞いています。

審査会にユーイックが図面を出さなかったと推測されるのと同じ類の手応えがあるのですが…

[1464: 匿名さん]

まず、開発反対が叶わなかった腹いせにおこされた審査請求、という書込みがありますが、時系列から考えておかしいです。開発許可取り消しと建築確認取り消しは並走していたのだから。
それと、この物件は、行政（東京都）から建築基準法に適合しているという判定を１度も受けてない。因みに開発許可取り消し訴訟で争われたのは都市計画法の適否であって建築基準法とベクトルが違うのは>>1438さんの過去の書込みにもありますよね。
私的要約を見直しする方がいいと思いますよ。他にも誤った記述がある様です。
今更ですが、２０１４年２月に工事を止めてプロジェクトを見直ししていればよかった話と思います。その時点でまだ駐車場の設計図を変えることができるタイミングだったのですから。

[1465: 匿名さん]

1438さんは>>1347さんの間違い。失礼しました。

[1466: 匿名さん]

紛争年表の表記順に倣っただけで、併走云々はさっき初めて知った話です。
何度となく否定する機会もあったはずですし、実際敗訴なら細かいことはもういいかなと。

しかし…もっと大きな何かを否定してほしかったんですが、どちらでもいいかな。

これほど削除がある板では思考する意味がない気がしてきたんで。

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
まとめ概ね良いかと。
指摘も一面的なものや、思い込みの可能性があるので、客観的な根拠を提示できないものは気にしなくていいと思います。

[1468: 匿名さん]

>>1466さん

開発許可取り消し訴訟と建築確認取り消し審査請求が併走していた。開発許可取り消し訴訟が終わったところで、デベ側は法令への適合に問題がなくなったと判断してしまったが（推測）、実際は訴訟は都市計画法への適合だけが判断されており、建築基準法への適合の問題が残っていた。

建築確認取り消し審査請求では、避難路の不備を追及された（１２年前の審査請求でも避難路の不備を追及されていたらしい）。２０１４年３月に予定されていた口頭審査を、デベ側は駐車場の車路の勾配を変えることにより延ばした（どこの発案か不明）。そのまま突き進んた結果、翌年の２０１５年９月に執行停止。１１月に建築確認取り消し裁決。

２０１４年２月～３月頃のデベ側の判断が、分かれ目だったと思われます。

[1469: 匿名さん]

>>1459さん
民の検査機関は、官の代行機関なので、
本当は、民と官で判断が違ってはいけないですが、
営利を目的とする企業は、顧客（施主）からの申請に
厳しい指導をしづらいのではないかと思います。

いまは民の検査機関による建築確認の割合の方が高いのは確かですが、
この物件のように過去に建築確認が争われて取り消された事情の下では
官の建築確認を求める方がよかったはずです。

[1470: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
まとめに、絶対高さ制限についての記述が要るのでは？

2010年に絶対高さ制限の策定が始まった。
2011年に高さ22メートルの案になった（案の通りに2014年に発効した）。
2012年に区が建設を予定している事業者に絶対高さ制限の案に従うように要請（ルサンクも要請されている）。
2014年3月に絶対高さ制限が発効した。

>>1300さんが考察していて
係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。
と指摘しています。

[1471: 匿名さん]

おっしゃる〝まとめ〟を成された方はアクセス禁止処分中らしいですよ。
問い合わせはしたらしいですが、サイト管理者が復活させるかは疑問。

まとめはあくまで私見のポイント列記なので、個々の方々の思考の一助、都合よろしく加減していただければ、とのことです。

論敵がいなくなって皆様伸び伸びとやれるんじゃないでしょうか。

残念なことではありますが。

[1472: 匿名さん]

>>1471さん

…
地階判定や階数表記でデベが都合解釈・都合表記をしていたことは、現場を視察した者なら誰でも不思議さを認識していたことでしょうね。
……

現場の人の直感が書かれていて重要と思いました。現場の人でさえ不思議さを認識するものは、やはり怪しい設計なんでしょう。審査会は怪しい設計が蔓延するのがよくないと考えて、裁決で地階判定の誤りを指摘したんだと思います。ユーイック以外の検査機関を含めて、基準を示したんでしょう。
地階判定において、地上に通じる傾斜路の上部を基準に地上階とするのは、真っ当な検査機関はしないでしょう。些細な点と思うかもしれませんけど、この物件では地階判定の誤りに端を発して、避難階段の設置義務の見落しになったと思っています。

[1473: 匿名さん]

>>1389さんが模型の話をしていましたね。NIPPOは裁判官に模型を見せて説明しているのでしょうか。
平面図では崖地に建つ建物のイメージがつかめないように思いました。

[1474: 匿名さん]

東京税理士会の会報（平成28年10月号）に
マンションの瑕疵問題に基づき支払われた解決金が損害賠償金に該当するか否かを争った事例が載っています。

http://www.tokyozeirishikai.or.jp/tax_accuntant/bulletin2016/

[1475: 匿名さん]

第27条「売買契約締結後に東京都建築審査会より売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等、建築確認または建築確認の変更が取消された場合であって、売買物件を引渡し予定日に引渡すことができない場合に限り、売主は買主より受領済の金銭を無利息にて返還した上で、売買代金の2割に相当する金銭を解決金として支払うことにより、売買契約を解除できるものとする。」

[1476: 匿名さん]

>>1475さん、
NIPPOはこの条項では契約者に所得税がかかってくることに気づかなかったのだろう。
ところで、この条項で契約を解除された契約者は、NIPPOに対して損害賠償を求められるのではないかと。

[1477: 匿名さん]

2016年11月 定期的に換気するだけの光景
http://pic.twitter.com/YSfPrKR1mC

[1478: 匿名さん]

気の毒な話だ。気をつけよう。

[1479: 匿名さん]

適法な建築物になるように設計変更してから建てればよかった。

[1480: 匿名さん]

>>1477さん
建物内の様子が分かる映像はないのですか？
換気していても機器は傷むでしょうね。

[1481: 匿名さん]

着実に廃墟に進んでいますね。

[1482: 匿名さん]

たぬきの森の違法マンションは解体が始まったようです

[1483: 匿名さん]

少し前にこの板で「東ロボ君」が話題になっていましたが、新聞で東ロボ君の開発者のインタビューが掲載されていました。
その方によると、AIは物事の意味を理解することが苦手なのだそうです。
この案件でも東ロボ君は、膨大な事例や判例を分析して"判定"はできるのかも知れませんが、争いの"意味"を理解することは困難だと思います。

[1484: 匿名さん]

東京都の審査会が建築基準法に適合せず違法建築だと判定しているのですよね。NIPPOがリスクを考えていれば、違法建築と判定されるような計画で進めることはしなかったと思いますがね。

[1485: 匿名さん]

容積率違反の所有者が是正措置命令に従わず 池田市
http://nkbp.jp/2gBoEYl

[1486: 匿名さん]

東京地裁でも

完成直前マンションに建築確認を取り消す判決
http://twitter.com/aryarya/status/803578857500442624

検査機関は民間の国際確認検査センター

[1487: 匿名さん]

>>1486さん

係争中のマンションを販売するからトラブルになるんですよ。
竣工してから販売すればよかった。

[1488: 匿名さん]

いかにもルサンクのデベが地裁で負けたような書き方ですが、横浜市のマンションなんだね。
池田市とその上では記入があるだけに、かなり悪意的ですな。
またそれにレスつけてわざわざ係争中の販売を批判されてますね。
地盤をかさ上げしてると判断されたその物件も「完売」だったりしたんですか。
論ずる法以前に規範の問題がありそうですな。

[1489: マンション比較中さん]

そう。建ててしまえ、売ってしまえという、デベの規範の問題。

[1490: 匿名さん]

1487はアンカーつけてるけど、その横浜市だかの物件が販売されていたかどうかは調べないで書いてるようですね。呆れます。
まあルサンク同様販売されている物件で地裁の判断があったとしても、書き方や内容のズレに関して指摘されてるんだからその返しは不適当でしょうね。
デペの規範の問題はすでに司法レベルだと誰もがわかってますしね。
情報は正確に伝え、批判は的確な表現で的を射たものでお願いしたいものですね。

[1491: 匿名さん]

ここでは事実誤認への誘導、思い込みが当たり前なので、今後読む方は以前のまとめ以外はあまり信じない方がいいですよ。

[1492: 匿名さん]

>>1491
ご参考まで

住適空間マンションWiki
http://www.sutekicookan.com/%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82...

ここにまとめられています。

[1493: 通りがかりさん]

>>1492 匿名さん
Wikiあるあるですが、【建築確認審査請求】以降がこの掲示板のうち、偏向した内容の抜粋になっているので、あまり人に勧められる内容ではありませんよ。

建築確認取消以降は>>1459さんの方がよっぽどうまくまとめています。

[1494: 匿名さん]

Wikiは偏向した内容になっていませんよ。東京都建築審査会の裁決に至った経緯が的確にまとめられています。

>>1469さんの書込みは安藤ハザマの関係者のものとして読む方がいいです。

[1495: 匿名さん]

1469さんは>>1459さんのタイプミスです。

それから、横浜六浦の建築確認取り消しも、ルサンク小石川も、崖地に甘い法解釈でマンションを建てようとした点が共通しています。どちらのデベも、法令に適合させることに、もっと慎重に判断をするべきでした。

[1496: 匿名さん]

あなた方の判断や審判はどうでもいいですわ。
1486・1487・1489がいい加減悪意的で読んでて不愉快だから問題だという話なんで。逸らさないでくださいな。

また横浜の六浦？の話は「六浦」そのものの文言がリンク先記事からは読み取れない。詳細で比較するなら新たにリンク引き直すしてやるか、他スレでやるべきですね。参考で上げるなら上げるで悪意的にやるのはフェアじゃないでしょう。端論を言ってるんじゃない、基本的な魂の問題を言ってるんですよね。

あと、他人の文章の出自を決めつける投稿は禁止されてますね。なんの根拠もなくハザマ云々と絡めて評価しない。しかもそれが偏っているとか、どういう根拠で言ってるのかお訊きしたいですね。
またそれが許されるなら、何番の投稿は、どちらの方と他の書き手も推量で決めつけて良いことになります。それはスレ上の違法行為ですが、おわかりでしょうか。

[1497: 匿名さん]

地下室マンションは問題が多い上に、HANAREという名の半地下室を造ってまで床面積を増やしてましたよね、ここの物件。

[1498: 匿名さん]

フェラーリ乗ってる方とかとは違い、世の中の大多数はバカまじめだったり必死だったりして生活してるわけで、デベが容積率至上主義に走っても誰が責めることができましょう？
「問題の多い地下マンション」というレッテル貼りも本当は良いはずがない。そう言われたくない方々が実際大勢いるはずですよね。
また、六浦だかの話は、司法判断で「…地盤とはいえないから建築基準法違反」とあり誰でも理解できますが、ハナレで床面積増やすこと自体が違法だったんですか？と問いたくなるような投稿はいかがなものでしょう。過剰すぎますよね、それは。

販売しなければトラブルにならなかった、という因果づけを判で捺したように毎回することも、隣地により豪華なマンションが建つのが嫌だから開発から建築からとりあえず審査請求してるんだぜ…という因果づけとなんら変わりありませんよね。

あなた方数名は現在法的にまったく正しいわけですから、デベや書き手への中傷や侮辱はやめましょうよ。厳然と、問題を提起された方々として、文章から論旨から凛とされることを望みます。それは法とは別、倫理や道義の問題です。悪意的な書き方や表現、中身の曲解やすり替えはやっぱり見苦しいですよね。

[1499: マンション比較中さん]

横浜の建築確認取り消し事件と根っこは同じ。売ってしまえばというデベの姿勢に問題あり。東京都建築審査会は法令に適合しないマンションが購入者に引渡しされることの方を問題視している。>>1498さんには分からないのかもしれないが。。。

[1500: マンション比較中さん]

たぶんデベは、裁判所でも
購入者がいる物件なのに審査会が建築確認を取り消す裁決をしたのが不当だと言っていると思うよ。

[1501: 匿名さん]

ルサンクキャンセルで再開発物件待ちです。
こんなところは忘れて早く再開発の販売が開始されるのを心待ちにしてます。
再開発物件のほうが便利なのは間違いないのでかえって良かったと思うことにしてます。

[1502: 匿名さん]

ポジティヴなお考えで素敵です。再開発物件待ちとありますが、現在のルサンク小石川の地で…でしょうか。
審査請求をされた方々はもとから「開発反対」がライフワークなご様子ですし、現在の裁判もどこまで行っていつ最終結論が出てどういった形で実行処理されるかわからないですよね。
過去ログにあったようにこの案件で「小石川」の地価は相対的に順位を落とした印象で、お得♪なのかもしれないですが、いつか…納得できる環境になっていたらいいですね。

[1503: 匿名さん]

>>1502さん
階数を減らして、車寄せを作れば、解決するんじゃないの？
それから、デベが交代する方がいいかもしれない。NIPPOでは難しいと思う。

>>1501さんの書込みしている再開発が現在のルサンク小石川の地でないことは、よく読めば明らかだけどね。

[1504: 匿名さん]

よく読めばなんたら…と使う方に限ってまったく読めていないことがこのスレではもう明らかだけどね。(←ですけどね)

よく読んでみせますか。

「解決する」ために車寄せを作れ…と要求されている方。しかも不思議なことに冒頭からまず減階にこだわっていらっしゃる方。
「減階」措置は現在進行中の対審査会的な範疇にはなく、あくまで未来的で二次的な「手段」ですので、それ〝ありき〟から入るには強い理由がいる…つまり「減階」を「解決」要素の条件と考えている方ということになります。

一方、デベは「解決」よりも「解消」を求めているはずですね。〝不服〟なわけですし、すでにかなりの年月に加えて億単位の〝赤〟を切ってますので、「解決」というイメージはデベにはないと考えています。
なので、解決という言葉を持ち出す〝圏内の方〟。

また「デベが交代」という表現は語感や手応えが当世風ではないですね。青年世代ではない方。
ていねい語を使わないのは意識的なものです。

さらにいえば、より頻繁にアクセスする者はより直近の話題に反応しがちだという傾向がありますし、今夜の当方のアクセスと投稿の関係もそう。

よく読む者＝精読者(リズール)は、当方ですとそんな感じになります。
契約者だった方で再開発物件を望み「こんなところ」と言いながらも、このスレに意見投稿される方。「かえって良かった」ことの裏には「やっぱり良くなかった」ことが若干でもあるご様子なはずで。
総括すれば、投稿の動機は『心待ち』に集約されているはず。
なんの？…それこそルサンクの「解決」なのかもしれません。

この地でもよいのかもしれない。ならば、この地の未来的私見や現況考察を〝ポジティヴ〟に書いてみよう。

そう「読んだ」次第です。
「よく読め」をかたちにするとかくのごとく冗長気味な作文になるので、端折っているんですよ。
明らか、なんでね。

[1505: 匿名さん]

>>1504さん
どう読んでも>>1501さんの再開発は
春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業でしょう。
いつまで経っても分譲が始まりそうにないから
心待ちにしていると言っているのでしょう。

[1506: 匿名]

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
東京都文京区の「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が3棟の再開発ビルを建設します。 設計は日本設計、施工予定者は北街区が清水建設、南街区が大成建設、西街区が東洋建設。 2016年3月末に着工し、西街区が2018年5月、北街区が2020年3月、南街区が2021年11月の完成を目指しています。
北街区：地上40階、地下2階、最高高さ151.10m／住宅（578戸）、事務所、店舗
南街区：地上23階、地下2階、最高高さ109.08m／住宅（169戸）、事務所、店舗
西街区：地上13階、地下1階、高さ48.8m／住宅（26戸）、事務所、店舗

[1507: 匿名]

東京新聞記事によると
ぶんきょう未来が再開発の補助金に疑義を呈しているようです。
http://twitter.com/maedakunihiro/status/681143367636389888

[1508: 匿名さん]

設定売買金額の二割を不労所得でただもらえたとなれば、目移りしても当然か。便利そうだと考えるのも間違いなさそうだし、請求まみれの近隣環境を抱える「こんなところ」とは安心感が違う…かな。
ルサンクが建つのを逆に待ち望んで強弁していた近隣さんがいたのも、改めて納得…

デベはちゃんと考えてたんだな。色んなことを。

[1509: 匿名さん]

デベが考えていた“いろいろ”は
エスカレーターやカスケードを設けたりして
マンションを売ることかな。維持費がかかって困ると思うけどね。

[1510: 匿名さん]

重要事項説明書に“カスケード（水景設備）”が書かれていた。廃止すればよかったのに。

[1511: 匿名さん]

やはり不思議なのは2014年3月の変更確認で
地下駐車場から出るスロープの勾配を変える
という設計変更をしていること。それより駐車場に避難階段を設ける方が
直接に解決になっていただろうし。
前に、建設に詳しそうな人が
躯体を貫く避難階段を設けるとパースが変わってきて販売するのに支障があると書込んでいたけど
どちらが重要かといえば法令に適合させることだったと思うよ。

[1512: 匿名さん]

ランドマーク的なものを目指したらしい思考レベルには納得。役者を使ったＣＭもHANAREも、高い志と設計思想ゆえのものだったと、〝いまなら〟理解る。

となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。

賢い経営者ならさらに〝万全を期して〟そうするだろうね。
「売る」どころではなく「売れる」ものにするだけの価値が待つ超格差社会への偏向をきちんと想うなら、逆に、体力だけはあるはずのNIPPO(笑)ならできるはず。

実は〝真の開発〟なのかもしれない。

[1513: 匿名さん]

>>1512さん

エスカレーターはともかくとして
カスケードとHANAREはどうでしょうね。
ランドマーク的なものというよりは
見掛け倒しではないですか。

元業界さんが書いていたように
規模を延べ面積1万平米未満にして
車寄せも設ける。カスケードとかHANAREとかをなくしても
立地がいいのですからそれで十分に購入したい人が現れると思います。

[1514: 匿名さん]

もうそのレベルでは意味がないはず。
色んなことを考えていた…には「時期」がありますね。
「売らなくていい」状態が13年続いているわけですから。
もっと早くにデベの目線を感じとっていれば、半数程度の端論はスルーできたなと反省しています。

ちなみに「見かけ倒し」は中傷ですね。それは言えないし、言ってはならないことだと考えます。

[1515: 匿名さん]

「立地がいい」はすでに幻想ですね。違法マンションだと近隣数名の恣意が法的に通った〝地〟です。「問題の多い地下マンション」扱いされましたし。しかも、フラットアプローチでコミュニティーライクな超高層がすぐに建つ。
建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」など という思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。

[1516: 匿名さん]

そうですか？
本当に住む人のことを考える施主なら
地下駐車場から出るための避難階段を作ることを選んでいるはずですよ。
売る計画に妨げになるから（パースに影響があるという人あり）どこからの案かわからないですけど車路の勾配変更をする対応を選んだのですよね。
ここまでの議論でもう１点不思議なのは、避難経路に条例で定められた基準を満たさなくても買う人がよければいい、と言っている人がいることです。住宅を提供する施主、設計者、施工者は言ってはいけないことでは。条例の基準を守るのは、住宅を売る人達として当然のことですから。

[1517: 匿名さん]

また論展開がぶれてますよ。

やはり永久的に干渉し続ける！ということなんですね。

一つ上の作文まで、すべて今後や将来的なことを見通して書いたものです。

【となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。】

と考え

【建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」などという思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。】

と結んでいるわけです。

Yes-Noのレスにしないにしても
「そうですか？」と返し、過去の是非をいまさらなあれこれを主張する流れではないんですよ。

勝算が低いと自覚される中勝ったわけですから、それでよしとし、投稿の流れも解決に向けた姿勢をご提示されるべきかと考えます。

現状のままですと「最悪の立地条件」ですよ…

[1518: マンション比較中さん]

「最悪の立地条件」になっているのはNIPPOが無理なことをしているからではないかと思っていますが。
まず竣工してから販売する方がよかった。
竣工前に販売するのであれば建物の高さを絶対高さ制限の範囲にしておくべきというのは >>1300さんが指摘しています。
また >>1516さんの指摘しているように本当に住む人のことを考えるなら駐車場に避難階段を作っているでしょう。
本当に賢い経営者なら〝万全を期して〟そうすると思いますよ。

[1519: 匿名さん]

>>1517さん、近隣住民が違法建築物にしたような仰り方ですが（違っていたら失礼）
建築物を設計したのは日建ハウジング、審査をしたのはユーイックですから
日建ハウジングとユーイックに責任があるのでは？
違法建築物（東京都建築審査会が違法と判断した建築物）の責任を審査請求人に問う話ではないと思います。

[1520: 匿名さん]

また妙な方向に話を…
「責任」とか言ってないですやん。「風評」の話ですよ。すでにまた。

「こんなところ」
発言で思ったことですんで。

見かけ倒しだの問題の多い地下マンションだの、ノーリスクで中傷し放題ですしね。

「こんなところ」。

非常に重い呟きだと受け止めたから言ってみただけですわ。

そういう意見すら敵視するなら、やはりただのクレイマーですね。

〝管理運営に干渉が約束される地〟

なら「こんなところ」は至言でしょうね。

[1521: 匿名さん]

いずれにせよ何かを急ぐ要素も気配もないなら、対審査会判断を司法判断で詰め、その後に賠償責任の提訴をするならして、三度めの正直にふさわしいものを目指すんでしょうね。
すでに「果報は寝て待て」な感じかもしれませんね。

[1522: 匿名さん]

>>1520さん
「こんなところ」で合っているのではないかと。崖地ですよね。>>1486さんが話題にした横浜の建築確認取り消し判決の物件も崖地です。

>>1521さん
賠償責任の提訴はできるでしょうけど認められるかどうか疑問です。

[1523: 匿名さん]

堀坂に沿って建造物を段階的に建てて繋いでいる感じかと。
「崖地」の面影はもうない気がしますよ。

堀坂の下からエスカレーター使ってエレベーターに乗れば、上部の通りにフラットで出られるはずで。
解放されてたら(ないと思いますが)近隣には便利だったかも。

最上階も最下階も、近隣さんにとっては「地階」ですね。
違うかもしれませんが…

[1524: 匿名さん]

>>1523さん
堀坂沿いに公共エスカレーターを設ける案ですか。それはランドマーク的なものになるでしょうね。

崖地というか斜面地は、法解釈が難しいですね。「地階」の解釈もユーイックと審査会とで異なっているみたいですから。

[1525: マンション比較中さん]

>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。

[1526: 通りがかりさん]

エスカレーターを自由通路的に地域に開放するというのは、アイデアとして面白いと思います。
違法性については争っている最中のようですので何とも言えませんが、事業者ももう少し地域の賛成派を取り込んで、外堀を埋めていけば良かったように思います。

[1527: 匿名さん]

その通りですね。
なんにも建てないでいるのは税収上無駄だとも考えられますし、40階建てがどういう消費をするのかわからない。
古い商店街がなくなったがゆえに「らしさ」を新しく残してゆくのが後世への貢献。無論適法の上でですが。

[1528: 匿名さん]

>>1526さん、そうかもしれないですが、NIPPOが13年間地域住民との調整ができなかった業者とも言えるわけで。過去スレに堀坂沿いの住民が求めた東京都の斡旋も不調になったという書込みもありました。

[1529: 匿名さん]

>>1527さん
春日・後楽園の再開発マンションを好む人もいれば、
再開発マンションを好まない人もいるでしょう。
後者をターゲットにしたマンション計画にするとよさそうです。

[1530: 匿名さん]

>>1518さん
再開発マンションのことを気にして
販売を急いだのかもしれません。

もしかして再開発マンションの販売も三菱地所レジデンス？

[1531: 匿名さん]

>>1529さん

その流れで今日は投稿していたんですが、途中で捻れましたね。
で。言ってよいのかわかりませんが、超高層で育つ子供は通常より情緒不安定になりやすいという研究結果があるのでじつは便利さも良し悪しなんですよ。

なので、私がもし買うなら後者。
で。ばっさり斬られたあの桜を…こちら側にも引き込んで目一杯咲かせるよう、他住民に説いてまわりますね(笑)
きっと成就させる。

が、肝心なお金がありませんので(笑)遠くから見守っている次第。

1459でまとめきれなかったのはそんな想いだったかなと、ふと気づきました。

[1532: 匿名さん]

>>1531さん
NIPPOと神鋼不動産では購入者への考え方が違っているような気がします。

[1533: 匿名さん]

落札資本比率で７:３というパワーバランスじゃないかという推敲になりましたよね。
どういう役回り分担があるのかわかりませんし、出すコメントにも深度差がハナからあるはずです。
が、悪意がもし発覚したら発覚した側を世間的に叩けばよいかと。
どのみち、より以上にユーイックが焦点になっていくわけですが。

[1534: 匿名さん]

>>1533さん
出資比率の問題だけではなく、購入者への対応として、両社で違っています。おそらく、NIPPOは公共事業が占める割合が高く消費者への配慮ができない企業体質なんだと感じています。それに対して神鋼の方が消費者からの評価を気にします。
ユーイックは現時点で法的争いの外にいます。ユーイックの責任が問われるべきというのには同感です。

[1535: 匿名さん]

物知りっぽい雰囲気で書き込んでる人ってルサンク買った人？それとも近隣住民か関係者なの？どれでもないただの野次馬なら本当に余計なお世話なので引っ込んで下さい。

[1536: 匿名さん]

匿名を名乗る人間はいわばみんな野次馬ですよ。
どの投稿が〝本当に迷惑〟なのか、投稿番号を挙げれば良いかと。
もし私のものでしたら誠意をもって野次馬らしいお返事ですが、いたします。
迷惑の方向性を書いてくださると興味深く受け止めさせていただけるんですが。

[1537: 匿名さん]

半日あたためていたら…1535さんがどのような立場の方か、なんとなくわかりました。スレの議論や流れは今まで通りでかまわないはずです。ということで。

[1538: 匿名さん]

購入者とデベとで争いをしていると書込みされていました。
契約解除が有効かについて見解に相違があるのでしょうか。損害賠償についても。

[1539: 匿名さん]

法律面でも契約書上でもデベ側の対応(補償他)は一定でしょう。「揉める」要素が残っているならそれは〝言葉〟的なものでの解釈の溝かと。

例えば、もしキャッシュ一括で先払いをしていた場合(笑)、手付け金の倍返し、売買価格の二割バック(どちらか不明ですが)で所得税がかかってくると、弾きだされる額は複数あるのかな？とか。
揉めたい人は揉めるのかなあと。

建築法上の適不適以外の面で「ルサンク小石川」を否定し人心を引き離したい方々がいらっしゃるなら、もう、信じて良いと思える投稿やソース自己責任で選択するだけでしょうね。
〝野次馬〟でない方々をもっと意識すべきでした(笑)

[1540: 匿名さん]

契約第27条の規定による解除を不服とされることはNIPPOの想定外だった？

[1541: 匿名さん]

不服としている事実があるのかどうかもこのスレは知らないですね。
訴状でもネット上にあがれば〝事実〟になるんでしょうが、個人名が入るそんなものがあがるはずもなく、らしいという噂レベルどまりかと客観的には思います。
すべて契約が解除されている状態なら、いわゆる「解決」論もあれこれ言えるんでしょうが、契約が残っている戸があれば全体的な希望などを提唱しても無意味となる可能性が高いでしょうね。
大きなお世話なわけですが…(笑)

[1542: 匿名さん]

日建ハウジングシステムは出廷しないでいいのですか？ 設計者ですよね。

[1543: 匿名さん]

日建ハウジングは行政処分が法人か個人か両方か…で確定する(した)のでしょう。
現在の提訴は「デベが審査会の判断に不服」でその取り消しを求めるものでしょうから、登場する場面がほぼないのかなと思います。

今後、審査会の判断に対する審議で、地裁→高裁→最高裁のどこかでいつかその是非が定まるわけですが。
判定がこのまま覆らずに確定した場合で、デベが損害賠償請求をすることになると、そこでは重要な対象になるはず。

このスレでは、デベと設計の契約状態や〝決まり〟は一切わかっておらず、デベがユーイックを選択した時の〝条件〟のようなものも一切わかりませんし、デベが設計に出した注文や、ユーイックがデベや設計に施した指導内容もまったく触れられていません。
三者の現実的な関係と、変更確認の際の指針を定めて指示した者、そこがもっとも対賠償的な意味では責任が重いのかなと考えられていますね(半ばまとめ)。

個人的な認識ですので細部で細かい誤りがあるかもしれませんし、実際の流れもデベの動向も定かではありません。

悪意的な情報操作もないとは言えないので、我々は「結果を意識する」だけですね…(笑)

[1544: 匿名さん]

>>1543さんの仰る通りでしょうね。ただ、日建ハウジングシステムで実際に設計を担当した建築士にとって、出廷して言い分が言える方がいいとも思いましたが。判定がこのまま覆らず、後でデベから損害賠償を求められて答弁するより、今の時点で言い分があるはずと思いました。

[1545: 匿名さん]

1525：マンション比較中さん
[2016-12-04 19:27:10][×]
>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。
………………………
↑ これ、あってます？
10Fもあったんですか？

[1546: 匿名さん]

地下３階の物件はほとんど見かけないですが。大手デベロッパは地下１階程度の物件以外は企画しなくなっているようですね。

[1547: 匿名さん]

結局ここって最終的にはどうなるの？減階なんてやっても建物自体が痛みそうだし。壊すにしてもその後に建物建てられなさそう。本当に幽霊マンションになりそうな予感。

[1548: 匿名さん]

>>1547

この書込みが的確ですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/1300

[1549: 匿名さん]

何に対してどう的確なのか示していただけると有り難いんですが。

閑話休題。

【地階判定の問題で審査会の判断になった時に、建物の高さはいくつになります？】

半日おいても答えが降ってこないので(笑)お訊きします。

[1550: 匿名さん]

>>1549さん

地階の判定と高さの判定とは連動しないため
東京都の審査会が地階の判定の誤りを指摘しても
階数は変わりますが高さは変わりません。