ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[1451: 匿名さん]

>>1449 匿名さん
あなたは契約者ですか？
そうであるならご自身で売主に文句を言えばいい話です。
そうでないならどの立場でべき論を唱えているのか、逃げずに答えてくださいね。

[1452: 匿名さん]

売主に言いました。東京都不動産業課にも相談しました。

[1453: 匿名さん]

>>1448さん、違法にならないように建設するのは、売主に責任があることです。

[1454: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1455: 匿名さん]

>>1452 匿名さん
どの立場でと聞いています。

[1456: 匿名さん]

NIPPOが違法な建築物を建てて販売したことに問題があります。また、NIPPOが販売したことを弁明に利用しようとしたことが、審査会の心証を悪くしたと思っています。

[1457: 匿名さん]

＞1456

それは言えるね。

購入者を「人の盾」にして力づくで強行突破しようとして返り討ち。

すべてはデベの責任。

[1458: 匿名さん]

>>1457さん
ＮＩＰＰＯが東京都を相手に訴えた裁判でも
購入者に引渡しできなくするような建築確認取り消し裁決は不当だと
主張しているのかもしれませんが。「人の盾」の戦略は審査会と同じように
裁判官の心証も悪くすると思います。
避難階段の不備のある設計でも違法でないと裁判で立証できないと
話にならないのではないかと。

[1459: 匿名さん]

小石川二丁目マンション審査請求の経緯のご説明とご協力のお願い(2015年8月20日)
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

1311さん辺りから読んで、審査請求のこの経緯を読んで、言葉を選びきちんと通じる文章を書けば、あとは世間と司法が判断するかなと。

審査請求の訴状のリンクも貼っておきたかった。全件敗訴だった反対派が審査会を動かした法的根拠とレトリックが判る。

ちなみにユーイックは審査会に最後まで図面提出をしていない。守秘義務が理由らしいとのこと。

変更確認が、口頭審査を延期させるための手段であるに過ぎなかったかもしれないこと。

車路の勾配を緩くしても法解釈上有効性が認められないこと。

デベ側の契約解除は「解決金」をもって全件行われているはずだが、異論もあること。

審査請求は審査会を通していたが、通さずに司法に直接訴えることができるようになる(なった？)こと。

デベ側には、住民環境や安全性に配慮した部分で莫大な時間と人件費をかけてきた努力があること

地下地盤を再確認した上で全杭の打ち直しが決定され、追加で数億かけてもそれが実行されたこと。

完成間際ゆえの準備と計画をしていた契約者の恨みつらみがデベと請求人側双方にあったこと。

路面が荒く狭かった堀坂が整備で進行中なこと。

審査請求人側が旧社宅とも折り合いが悪かったと言われていること。

デベ側の詰所兼事務所が十数年前から建物丸借りで、現在でも退去姿勢の兆しがくないこと。

建築確認は建築におけるいわば付属物的扱いなので、実際に建築を停止させられるのは検査機関くらいだといえそうなこと。

民の検査機関は、官の代行機関であること。

違法設計が確定すると建築士側の法人・個人に行政処分がくだされること。

審査会の裁決の不服が争われている段階で、司法上の確定までの年月は未定。

違法建築が確定した場合にもデベの損害賠償の訴訟がどう行われるのか、は不明。

開発そのものからデベが手を引く場合には、更地返還が原則らしいこと。
期限を一度迎えているが、係争中なら無条件で延期されるのかどうかは不明。

後楽園駅周辺開発により堀坂下の近場では地上40階のビルが建造中であること。

以上、私的要約。

[1460: 匿名さん]

開発許可訴訟の際の動機は察しがつくが、その後の審査請求の動機に関して…はいまだに述べられていない。

論拠となる計画全体の設計図をいつどこで入手したのか、
争点は４点提示されているが、これは13年前の清水建設のアウトラインがそのまま踏襲されていると確信できた際に初めて言えることだろうし、でなければ守秘義務的なものを犯して細部を確認できた手段がなんらかの形であったと想像するしかない。

もっとも、近隣説明会の際にデベが全体の設計資料を無防備に渡しているのかもしれない。

実際、工事期間中も無数のクレームがあり、その都度工事の細部で遅れが生じていたようなので、デベ側は区と都の二重の確たる開発許可を背景に、不備のなさを説明しクレームを減らすためにも全設計を説明したのだろうと考える。

審査会に判断させるという手段を選択し、経緯をきちんと明示し、それが高さ制限に関わる時期に行われるよう、遅らせ、急がせた請求人側の姿勢が戦略的に嵌りだったといえる。

勝てる見込みは低いと吐露されていたわけだが、グレーゾーンの高度な法的判断を審査会が下すまでは、安全性の高い良質な空気だったはず。

記憶しておかねばならないことは、最初から違法建築物だと認識して施工する業者ではなかろうということと、変更確認の時期に用意されたらしい審査会の場で同様の結論が成されたかどうかまでは判らないのに、いかにも確定していたかのように述べるのは、後付けで奢りだろうということ。

係争中であるにも関わらず販売された、という言い方も結果的にはそうなるが、勝てる見込みの低い単なるクレーム的な請求であったと確定された場合には、デベ側には実質上、大変な周り道であり大きな被害だったことになる。

十分な対住民説明が行われなくなっていったとあったが、デベはその時点で法的不備を意識していたか実際疑問で、もはや対クレーマー的な時間と手間を見切り出したと、それまでの経緯から考えたとしても不思議ではない。

工事そのものに対する近隣の信頼は、請求人の若干名を除き高まっていっていたようだし、重大なクレーム事項もなく、飲料自販機の通電音が耳障りだと、その程度になっていたとも聞く。

「要求」が金銭でなく、設計や計画のアウトラインそのものを変更しろというレベルのものを、いちいちデベや設計が聞くはずもない。

勝てば官軍だが、プロセスや各動機づけには相当に時間が必要だろうと思う。

[1461: 匿名さん]

>>1460さん、開発許可取り消しを求める訴訟と建築確認取り消しを求める審査請求は並走していた（2012年から2013年までの間）みたいですよ。そこを見落としているのでは。
ユーイックが図面を出さない分は開発許可取り消しを求める訴訟で出された証拠から判断したのではないかと。近隣説明会で建築計画の説明がほとんどされなかったことは区内でも有名です。

[1462: 匿名さん]

以前にあった「請求人側がいまも続けているらしい嫌がらせ」という関係者の友人のリークに対する推測も初めて述べてみる。これは
「建築確認が失効したのだから開発許可そのものを取り消せ」
という区への度重なる陳情ではないかと考えていた。

区役所の人間であれば、内容はともかく「嫌がらせ」にしかとれないだろうし、ルサンクの請求人は無縁だろうが、文京区には金銭目的のクレーマーが多いとも複数から書き込まれている。

スレの流れで、「審査会の判断が支持される」ことを目的に論展開する二名様が 現れ、茶番のようなやりとりで論構築が 唐突に目論まれていたし、他の係争の建造物が廃墟化しているがゆえの不安視する近隣の声も高まっていた時分だった。

審査会は仕事をこなすだけ。
建築確認の失効を食らった現場は、進展しないだけ。

いまだに開発許可そのものに対する動きかないことは、実際問題、何を意味するのか。

賠償問題にせず、対審査会的な提訴を決めたデベの「勝てる見通し」も、逆に、負けきって確定したあとの計画の青写真もわからない。

審査請求人側は「違法性のある建築」を中断させることの利は得てとりあえずエンディングを迎えたが、先行きに関する開発上の要望や建築的な希望は述べていない。

違法性の追求や法的見解を述べてデベ、日建ハウジング、ユーイックを批判し直すのは自由だが

デベはここまでの努力、投資や時間を放棄してゼロにすることはまったく考えていないように思える。

万一更地に戻った際の有効利用のイメージもいくつか提示されたが、どの立場で何をどうできるかはまったく不明。

批判やクレームを超えて全国の建造物は建っているわけで、請求人側は地域の未来を考えて次なる主張をすべきだと傍目にも思うが…

「三度めの正直」という言葉もある。

後付けでは対処の効かない「仕事」をデベが再始動の際に目指すのは明らかだ。

細部の批判や法知識の披露で時を過ごしていて良いのか、私には疑問。

無論、エンドレスな繰り返しでも構わない。
文章作法や対外認識が善い方向に向かっている兆しもなく、無益と化す削除の嵐に苦笑いするだけ…だが。

認識の度合いが違う際にはスルーしてくれればいい。
文章の理解や論点の確認から何かを始める気はもはやない。

否定には上積みを加えてほしい。

[1463: 匿名さん]

>>1461さん

長文推敲の連発(ご容赦)で拝読が遅れました。

併走となると動機的なものはますます第三者的に判然としないですね。
「何が何でも反対！」
なのは理解したつもりですが…

地階判定や階数表記でデベが都合解釈・都合表記をしていたことは、現場を視察した者なら誰でも不思議さを認識していたことでしょうね。
よくある話ですが。

近隣説明会の住民参加規模はいかほどでしたか？

ハザマも対デベ的にはある意味被害者だったわけですが、鬱になり退職寸前だった人間が複数いたと聞いています。

審査会にユーイックが図面を出さなかったと推測されるのと同じ類の手応えがあるのですが…

[1464: 匿名さん]

まず、開発反対が叶わなかった腹いせにおこされた審査請求、という書込みがありますが、時系列から考えておかしいです。開発許可取り消しと建築確認取り消しは並走していたのだから。
それと、この物件は、行政（東京都）から建築基準法に適合しているという判定を１度も受けてない。因みに開発許可取り消し訴訟で争われたのは都市計画法の適否であって建築基準法とベクトルが違うのは>>1438さんの過去の書込みにもありますよね。
私的要約を見直しする方がいいと思いますよ。他にも誤った記述がある様です。
今更ですが、２０１４年２月に工事を止めてプロジェクトを見直ししていればよかった話と思います。その時点でまだ駐車場の設計図を変えることができるタイミングだったのですから。

[1465: 匿名さん]

1438さんは>>1347さんの間違い。失礼しました。

[1466: 匿名さん]

紛争年表の表記順に倣っただけで、併走云々はさっき初めて知った話です。
何度となく否定する機会もあったはずですし、実際敗訴なら細かいことはもういいかなと。

しかし…もっと大きな何かを否定してほしかったんですが、どちらでもいいかな。

これほど削除がある板では思考する意味がない気がしてきたんで。

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
まとめ概ね良いかと。
指摘も一面的なものや、思い込みの可能性があるので、客観的な根拠を提示できないものは気にしなくていいと思います。

[1468: 匿名さん]

>>1466さん

開発許可取り消し訴訟と建築確認取り消し審査請求が併走していた。開発許可取り消し訴訟が終わったところで、デベ側は法令への適合に問題がなくなったと判断してしまったが（推測）、実際は訴訟は都市計画法への適合だけが判断されており、建築基準法への適合の問題が残っていた。

建築確認取り消し審査請求では、避難路の不備を追及された（１２年前の審査請求でも避難路の不備を追及されていたらしい）。２０１４年３月に予定されていた口頭審査を、デベ側は駐車場の車路の勾配を変えることにより延ばした（どこの発案か不明）。そのまま突き進んた結果、翌年の２０１５年９月に執行停止。１１月に建築確認取り消し裁決。

２０１４年２月～３月頃のデベ側の判断が、分かれ目だったと思われます。

[1469: 匿名さん]

>>1459さん
民の検査機関は、官の代行機関なので、
本当は、民と官で判断が違ってはいけないですが、
営利を目的とする企業は、顧客（施主）からの申請に
厳しい指導をしづらいのではないかと思います。

いまは民の検査機関による建築確認の割合の方が高いのは確かですが、
この物件のように過去に建築確認が争われて取り消された事情の下では
官の建築確認を求める方がよかったはずです。

[1470: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
まとめに、絶対高さ制限についての記述が要るのでは？

2010年に絶対高さ制限の策定が始まった。
2011年に高さ22メートルの案になった（案の通りに2014年に発効した）。
2012年に区が建設を予定している事業者に絶対高さ制限の案に従うように要請（ルサンクも要請されている）。
2014年3月に絶対高さ制限が発効した。

>>1300さんが考察していて
係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。
と指摘しています。

[1471: 匿名さん]

おっしゃる〝まとめ〟を成された方はアクセス禁止処分中らしいですよ。
問い合わせはしたらしいですが、サイト管理者が復活させるかは疑問。

まとめはあくまで私見のポイント列記なので、個々の方々の思考の一助、都合よろしく加減していただければ、とのことです。

論敵がいなくなって皆様伸び伸びとやれるんじゃないでしょうか。

残念なことではありますが。

[1472: 匿名さん]

>>1471さん

…
地階判定や階数表記でデベが都合解釈・都合表記をしていたことは、現場を視察した者なら誰でも不思議さを認識していたことでしょうね。
……

現場の人の直感が書かれていて重要と思いました。現場の人でさえ不思議さを認識するものは、やはり怪しい設計なんでしょう。審査会は怪しい設計が蔓延するのがよくないと考えて、裁決で地階判定の誤りを指摘したんだと思います。ユーイック以外の検査機関を含めて、基準を示したんでしょう。
地階判定において、地上に通じる傾斜路の上部を基準に地上階とするのは、真っ当な検査機関はしないでしょう。些細な点と思うかもしれませんけど、この物件では地階判定の誤りに端を発して、避難階段の設置義務の見落しになったと思っています。

[1473: 匿名さん]

>>1389さんが模型の話をしていましたね。NIPPOは裁判官に模型を見せて説明しているのでしょうか。
平面図では崖地に建つ建物のイメージがつかめないように思いました。

[1474: 匿名さん]

東京税理士会の会報（平成28年10月号）に
マンションの瑕疵問題に基づき支払われた解決金が損害賠償金に該当するか否かを争った事例が載っています。

http://www.tokyozeirishikai.or.jp/tax_accuntant/bulletin2016/

[1475: 匿名さん]

第27条「売買契約締結後に東京都建築審査会より売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等、建築確認または建築確認の変更が取消された場合であって、売買物件を引渡し予定日に引渡すことができない場合に限り、売主は買主より受領済の金銭を無利息にて返還した上で、売買代金の2割に相当する金銭を解決金として支払うことにより、売買契約を解除できるものとする。」

[1476: 匿名さん]

>>1475さん、
NIPPOはこの条項では契約者に所得税がかかってくることに気づかなかったのだろう。
ところで、この条項で契約を解除された契約者は、NIPPOに対して損害賠償を求められるのではないかと。

[1477: 匿名さん]

2016年11月 定期的に換気するだけの光景
http://pic.twitter.com/YSfPrKR1mC

[1478: 匿名さん]

気の毒な話だ。気をつけよう。

[1479: 匿名さん]

適法な建築物になるように設計変更してから建てればよかった。

[1480: 匿名さん]

>>1477さん
建物内の様子が分かる映像はないのですか？
換気していても機器は傷むでしょうね。

[1481: 匿名さん]

着実に廃墟に進んでいますね。

[1482: 匿名さん]

たぬきの森の違法マンションは解体が始まったようです

[1483: 匿名さん]

少し前にこの板で「東ロボ君」が話題になっていましたが、新聞で東ロボ君の開発者のインタビューが掲載されていました。
その方によると、AIは物事の意味を理解することが苦手なのだそうです。
この案件でも東ロボ君は、膨大な事例や判例を分析して"判定"はできるのかも知れませんが、争いの"意味"を理解することは困難だと思います。

[1484: 匿名さん]

東京都の審査会が建築基準法に適合せず違法建築だと判定しているのですよね。NIPPOがリスクを考えていれば、違法建築と判定されるような計画で進めることはしなかったと思いますがね。

[1485: 匿名さん]

容積率違反の所有者が是正措置命令に従わず 池田市
http://nkbp.jp/2gBoEYl

[1486: 匿名さん]

東京地裁でも

完成直前マンションに建築確認を取り消す判決
http://twitter.com/aryarya/status/803578857500442624

検査機関は民間の国際確認検査センター

[1487: 匿名さん]

>>1486さん

係争中のマンションを販売するからトラブルになるんですよ。
竣工してから販売すればよかった。

[1488: 匿名さん]

いかにもルサンクのデベが地裁で負けたような書き方ですが、横浜市のマンションなんだね。
池田市とその上では記入があるだけに、かなり悪意的ですな。
またそれにレスつけてわざわざ係争中の販売を批判されてますね。
地盤をかさ上げしてると判断されたその物件も「完売」だったりしたんですか。
論ずる法以前に規範の問題がありそうですな。

[1489: マンション比較中さん]

そう。建ててしまえ、売ってしまえという、デベの規範の問題。

[1490: 匿名さん]

1487はアンカーつけてるけど、その横浜市だかの物件が販売されていたかどうかは調べないで書いてるようですね。呆れます。
まあルサンク同様販売されている物件で地裁の判断があったとしても、書き方や内容のズレに関して指摘されてるんだからその返しは不適当でしょうね。
デペの規範の問題はすでに司法レベルだと誰もがわかってますしね。
情報は正確に伝え、批判は的確な表現で的を射たものでお願いしたいものですね。

[1491: 匿名さん]

ここでは事実誤認への誘導、思い込みが当たり前なので、今後読む方は以前のまとめ以外はあまり信じない方がいいですよ。

[1492: 匿名さん]

>>1491
ご参考まで

住適空間マンションWiki
http://www.sutekicookan.com/%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82...

ここにまとめられています。

[1493: 通りがかりさん]

>>1492 匿名さん
Wikiあるあるですが、【建築確認審査請求】以降がこの掲示板のうち、偏向した内容の抜粋になっているので、あまり人に勧められる内容ではありませんよ。

建築確認取消以降は>>1459さんの方がよっぽどうまくまとめています。

[1494: 匿名さん]

Wikiは偏向した内容になっていませんよ。東京都建築審査会の裁決に至った経緯が的確にまとめられています。

>>1469さんの書込みは安藤ハザマの関係者のものとして読む方がいいです。

[1495: 匿名さん]

1469さんは>>1459さんのタイプミスです。

それから、横浜六浦の建築確認取り消しも、ルサンク小石川も、崖地に甘い法解釈でマンションを建てようとした点が共通しています。どちらのデベも、法令に適合させることに、もっと慎重に判断をするべきでした。

[1496: 匿名さん]

あなた方の判断や審判はどうでもいいですわ。
1486・1487・1489がいい加減悪意的で読んでて不愉快だから問題だという話なんで。逸らさないでくださいな。

また横浜の六浦？の話は「六浦」そのものの文言がリンク先記事からは読み取れない。詳細で比較するなら新たにリンク引き直すしてやるか、他スレでやるべきですね。参考で上げるなら上げるで悪意的にやるのはフェアじゃないでしょう。端論を言ってるんじゃない、基本的な魂の問題を言ってるんですよね。

あと、他人の文章の出自を決めつける投稿は禁止されてますね。なんの根拠もなくハザマ云々と絡めて評価しない。しかもそれが偏っているとか、どういう根拠で言ってるのかお訊きしたいですね。
またそれが許されるなら、何番の投稿は、どちらの方と他の書き手も推量で決めつけて良いことになります。それはスレ上の違法行為ですが、おわかりでしょうか。

[1497: 匿名さん]

地下室マンションは問題が多い上に、HANAREという名の半地下室を造ってまで床面積を増やしてましたよね、ここの物件。

[1498: 匿名さん]

フェラーリ乗ってる方とかとは違い、世の中の大多数はバカまじめだったり必死だったりして生活してるわけで、デベが容積率至上主義に走っても誰が責めることができましょう？
「問題の多い地下マンション」というレッテル貼りも本当は良いはずがない。そう言われたくない方々が実際大勢いるはずですよね。
また、六浦だかの話は、司法判断で「…地盤とはいえないから建築基準法違反」とあり誰でも理解できますが、ハナレで床面積増やすこと自体が違法だったんですか？と問いたくなるような投稿はいかがなものでしょう。過剰すぎますよね、それは。

販売しなければトラブルにならなかった、という因果づけを判で捺したように毎回することも、隣地により豪華なマンションが建つのが嫌だから開発から建築からとりあえず審査請求してるんだぜ…という因果づけとなんら変わりありませんよね。

あなた方数名は現在法的にまったく正しいわけですから、デベや書き手への中傷や侮辱はやめましょうよ。厳然と、問題を提起された方々として、文章から論旨から凛とされることを望みます。それは法とは別、倫理や道義の問題です。悪意的な書き方や表現、中身の曲解やすり替えはやっぱり見苦しいですよね。

[1499: マンション比較中さん]

横浜の建築確認取り消し事件と根っこは同じ。売ってしまえばというデベの姿勢に問題あり。東京都建築審査会は法令に適合しないマンションが購入者に引渡しされることの方を問題視している。>>1498さんには分からないのかもしれないが。。。

[1500: マンション比較中さん]

たぶんデベは、裁判所でも
購入者がいる物件なのに審査会が建築確認を取り消す裁決をしたのが不当だと言っていると思うよ。