ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1256: 匿名さん]

>>1248さんとして以下述べられている内容が1248さんの書いてらっしゃる内容とリンクしているようにみえないから、あえてお聞きしたわけですが、何か。

議論をしているつもりはありませんが、まじめな話であるような書き方をしているつもりですが、何か。

裁決に目を通していようがいまいが、
1248 1251 1252
の３つがどう繋がるのか「ＳＶＯＣ」から単純に重ねきれなかったので訊いてみただけですが、何か。

別の方が書かれたとばかり思っていたので…いや不必要なことをしました。忘れます。

[1257: 匿名さん]

そうですね。1255さんのおっしゃるように決裁の詳細を字面で読み手すべてが追えるほうがよいですね。

[1258: 匿名さん]

1248ですが1251とは無関係ですよ。
他のデベロッパー物件でユーイックの審査に疑問を持ったことがあるので感想を書いたまでです。

[1259: 匿名さん]

裁決は冊子になって公にされるはずですが。新聞報道には東京都で5年ぶりの違法建築を認める裁決とのこと。23区の審査会では違法建築の判断は時々出されています。

[1260: 匿名さん]

車路に避難階段の要件を満たす話はどうなりましたか。車路を避難路として認めてもらうとすると屋内避難階段に相当するのですかね。>>1236さんの分析への感想です。

[1261: 匿名さん]

1248さんにはなにも非はないですよ。
受けた方の書き方に私もあれと思ったくちですので。
いずれにせよ、決めつけや誤読でレスをしたときに限って感情的になり
理解しあえたり情報交換できたりするものもできなくなってしまう
ということを皆で思い出したならそれでいいんじゃないですかね。

[1262: 匿名さん]

>>1261さん
フォローをどうも。ユーイックを疑問視する書込みをされると周辺住民と受け止めるものでしょうか。ユーイックの責任を誰も問わないのが不思議なだけです。

[1263: 匿名さん]

1262さん
私は、現在までできあがったものを刻み減らすことに反対している立場です。
デベと設計士とユーイックでは、変更確認までおろしているユーイックが
一番責任を問われてよいと思っています。
ただ、過去ログでわかりますが、元業界さんという方の書き込みで、
現在のデベ側が賠償請求でなく純粋に裁決に対して疑問を拭えず提訴している
という見方を述べています。

ユーイックは民間の指定確認機関ですが、審査会の判断に対して提訴できない
どころか、裁判になると審査会側の証拠や証言にしか役立たない不思議な
立場であるらしいです。
代行機関ゆえに事実そのとおりなのでしょう。

ですが、民営です。利潤追及もあって当たり前。
神鋼が建築確認の際に複数に事前チェックをさせたと言っているのは
デベ側の意図を汲んで「おろせる」と営業回答するところを探した
ということの裏返しでしょう。
ユーイックはデベ側の味方などしないと散々書かれていますが、
それは職務上の判断の厳正さは譲らない、審査会の判断には従うということで
デベの建築確認を損ねたり提訴で敗訴を願ったりするはずがないんです。
なぜなら、提訴までに至ってしまった現在、ユーイックが見いだす活路は
審査会の誤審だったという結末にしかないからです。
完成間際の建物がパーになったら原因となる「会社」は普通終わりですから。

また、反対派の方々はあくまでもユーイックではなくデベ潰しですから。
なので司法でデベが負けを認めるまで、ユーイックは第一の非難対象には
ならないんですよ。
ユーイックがボロクソに批判されるのは、デベが損害賠償の闘争に
移行した時で、いまはまだ呉越同舟なんでしょう。

ちなみに反対派の方からの指摘で、確認機関に法解釈の誤りゆえの
賠償請求をする提訴をしても、多くのが負けてしまうそうですが。

建築確認までなら完全にデベの落ち度ですが、変更確認までしているとなると
ユーイックのほうがデベよりも責任が重いと私は思います。
ただいずれにせよ、表面的な見方の上での話にすぎませんし
私のこの見方そのものにも少なからず誤りがあるやもしれません。

また、近隣にお住まいの方々と開発反対派の方の実数は
比較にすらならないということは事実でしょうね。

[1264: 匿名さん]

>>1263さん
真っ先にユーイックの責任が問われるべきと審査請求人側も考えているはずですけど。変更確認のために2014年に予定されていた口頭審査が延び裁決が延びたのです。建築確認と変更確認を行ったユーイックに非があるのは誰から見ても明らかです。

[1265: 匿名さん]

勇ましいですね。
明らかなんだからデベもさっさとユーイック相手の訴訟をやればいいのに。
ところが、やらない。
理由は４つほど考えられます。
最も滑稽な推測だけ書かせてもらいますと

デベはユーイックに非をみていないから

かと。
その論拠も３つほどありますが
最も可笑しいものだけを書かせていただきますと

提訴で最終的に勝つと確信しているから

ではないかと。

無論私はユーイックが一番責が重いと考えていますけどね。

[1266: マンション比較中さん]

仰るとおり可笑しいですね。
>>1265さんが状況がわかっておられないとも思えませんが。

>>1264さん、さらにユーイックは関係者に賠償した上で廃業していいと思います。
司法が検査会社の責任追及をほとんど認めないのも、検査会社が慎重な審査をしないことにつながっていると思っています。

[1267: 匿名さん]

時々取り沙汰されていたのがNIPPOの抱える別訴訟と、ユーイックの不出来不始末の数々でしたね。

ともに本線の論に色づけする感じの他趣旨なので議論的にはさしたる盛り上がりをみせてきませんでした。

確認検査機関の行政処分や一時資格停止処分が、設計士のそれと比較してどの程度重いのかもここまできっちりとは取り上げられてはいません。

神鋼やNIPPOのデベ的格付けはまだまだ低評価止まりだと推測できますが、ユーイックの業績上のプラス評価はその業務の性質上なかなかみえてこない。

なので、ユーイックを追い込むような世間的関心や議論が世論レベルまで達すれば、ユーイックの企業規模に関わらずやはり企業的に危うい命運になるはずです。

ただ、現在までそうなっていないのは、建築確認時はともかく、変更確認時の判断の主従というか、内々でどういう論議がもたれ、あの勾配変更に至ったのか、まだよく知れ渡っていないから。

営業的態度の延長でユーイック主導の指示があったならば、ある意味デベ側は被害者を気取ることもできるはず。

そして現在そうなっていないのは、その変更確認時の判断がユーイック主導ではなかったからかもしれません。

いずれにせよ、仮に対審査会的な提訴でデベ側が切り抜ければ、ユーイックとデベの「絆」的なものは保たれ続け、将来的にまた同様な事案が生ずることも容易に想像できますね。

無論、現状の大勢で進めば、デベ側は審査会に負けても返す刀でユーイックに賠償を求める姿勢に踏み切りだすはず。

ただ、建設業界(笑)
平成になって様々なことがガラス張りになってきてはいても、どういう見えないしがらみが陰にあるかはわかりませんよね。

ルサンクのこの騒動の真のキーマンはユーイックですから、ユーイックに関して様々な情報開示展開があっても面白いですね。

なんせ先は永いんで。

[1268: 匿名さん]

車路の勾配を緩めて対応する案を示した人に証言してもらうといいのではないですか。ユーイック担当者による案であっても設計事務所担当者による案であっても、提案者に出廷を求めて、勾配を緩めることで避難路として十分だと主張してもらうと説得力があるのではないかと思いました。

[1269: 匿名さん]

そのような意味でユーイックの出廷は明らかですが、と以前書いたところ、散々否定されましたよ(笑)

デベ対審査会
デベ対ユーイック

司法の場が煮詰まれば煮詰まるほど、ユーイックの主任判断者、関係調整者は被意見聴取者もしくは参考人として司法上の公で発言しなければならなくなるだろうと踏んでいたのですが…

審査会における答弁抗弁とは別に。

[1270: 通りすがり]

ユーイックは訴訟では関係者でないことはご存知ですね。原告から積極的にユーイックの担当者に証人として出廷を求めるとかの手続きをしない限り、証言をしてもらう機会はありませんよ。Nippoは求めるとお考えですか？

[1271: 匿名さん]

その辺は誰もがなんとも言えないのではないかと考えます。
審査会の下に形式的にはいるわけですが、建築確認だけなら他人の関係、
変更確認までとなるとある意味確かな当事者ですから、その言質ひとつも
時には正反対の解釈や意味をもったりするはずですし。

ユーイックがきちんと成熟した大人の企業かどうか
実は神鋼やNIPPOも呆れるレベルだったりすると話も早いかも(笑)

[1272: 匿名さん]

東京都を相手に裁決を不服として起こした訴訟では、審査会が妥当であったかを判断しますから、法廷にユーイックが登場することになりません。
Nippoがユーイックの担当者を証人として呼ぶことはできると思うのですが。Nippoがそれをするかどうか。神鋼とNippoとでも温度差がありそうですよ。

[1273: 匿名さん]

神鋼不動産の方が物事を明らかにしよう的なイメージがあります。日経アーキテクチュアの取材にも神鋼不動産の方が先に答えていましたから。

[1274: 匿名さん]

確かに神鋼が熱心に取組んでいるようです。

　 神鋼は避難計画が問題にならないように配慮してきた

ということですかね。今後も神鋼が頑張ってくれると期待しているのですが、一方で >>1235-1236辺りのレスに、車路の勾配を変える必要はなかったとありますので

　 神鋼は変更確認を行って車路の勾配を緩やかにした際の判断には係わらなかった

かもしれないと思いました。

[1275: 匿名さん]

振り幅の小さい主観がいくつか続いたので、すっかり枯れてしまってる感じ…でしょうかね。

神鋼とNIPPOの落札資本の割合みたいなものはどなたかご存知ないですか？

温度差というか、メディア露出の機会に差が生じているのは、やはり事情の精通度の差、もしくは「やっちまった」意識の差からくる必然的なものだと考えるのが普通でしょうが、「対等な出資比率」だとして…「万全を期したつもりが裏目」という例の神鋼の発言をさらに少し掘り下げて考えてました。

もし、まったく任せきりで蚊帳の外に神鋼がいた場合、確かにこういうコメントになりそうです。

ただ実際問題として、それはちょっと考えづらい。行く先が「変更確認」にまで至るわけですから、下世話な視点ですが、事前承認の捺印がいくつも要るはず(笑)。

仮に、神鋼がまったく感知していないなら。暗にNIPPOへの恨み辛みを匂わす言い方がビジネス的に、間接的にでも何かしら含まれていていい。

そもそも、13年？に及ぶ両社の執着は、企業責任を全うすることや、かの地に「仕事(実績)」を残すんだという志にのみもはや因るものだと考えるなら、仮に資本比率がイーヴンでも、どうせなら、より表面的に名前が広く知れたほうが得策だと考える…そんなトップがいてもおかしくないわけで。

いずれ結果は、出る。賠償や損失補填の話にも、なる。ユーイック相手の別訴訟にもなるかもしれない。だから。その時にまでは(笑)何処も責めず、後出し的判断で大局的に待つという策、それも確かに有効そう…

どういう話し合いや目論見があったのかはわからない。
そして、名前が出てしまっている以上、コメントや会見を避けて通ることで広まる悪印象は、やはりまずい(笑)

NIPPOは、つまり、その辺をまったく戦略的に見通していないか、さもなくば逆に、事態のまずさをより知悉しているか…そのどちらかなんでしょうね。

全国規模の業界最大手、談合もあり(笑)という体質ゆえに、小回りがほとんど利かないというか、愚直というか、確信犯だったというか(笑)

賢いトップだったら不手際や準備不足は認めてさくさく流し、逆に積極的に世間にアピールするだろうと思うのですが…対応は後手々々、気づくのも遅すぎ…

まあ、技術基準｢道路橋示方書｣を国や県も見落としていた橋の耐震工事が全国に40ほどあったそうですから、探せたもん勝ち！みたいなところはやはりありますけどね(笑)

[1276: 匿名さん]

神鋼は捺印したとしても
>>1235-1236 で指摘している
車路の勾配を変える必要はなかった
ということを全く知らされないで変更確認を行う書類に捺印したのだと思いますよ。神鋼にも建築士がいるはずですから、確かめておくのがよかったとは思いますがね。

[1277: 匿名さん]

>>1275 匿名さん

1,519,000,000÷2,170,000,000＝0.7

7:3の比率でしょうか？

［毎日新聞］
問題のマンションは文京区小石川2でNIPPO（東京都中央区）と神鋼不動産（神戸市中央区）が建設する「ル・サンク小石川後楽園」（107戸）。2012年7月に建築確認を受け、13年に着工。地上8階、地下2階の建物はほぼ完成したかに見えるが、高さ約2メートルの白い囲いに覆われたままだ。完売していたが、工事が止まったため2社は購入者に総額22億円の解決金を払って解約した。

［日経アーキテクチュア］
ル・サンク小石川の建築確認は、指定確認検査機関の都市居住評価センター（UHEC、東京都港区）が12年7月に下している。設計を担当したのは日建ハウジングシステム、施工は安藤ハザマが手掛け、16年2月の完成を予定していた。現在は9割ほど完成した建物が敷地に残る。NIPPOは「購入者の契約解除の状況は公表しない方針」としているが、5月11日発表の16年3月期決算短信で、売買契約書に基づく解決金の総額約15億を特別損失に計上した。

[1278: 匿名さん]

そういう推測をされましたか。素晴らしいですね。感服しました。

そうですか。ならば特別な譲歩を含む約束のようなものが事前に盛り込まれていなければ、やはり基本＝NIPPO主導で確定、ああいうコメントを単純に先行させた神鋼は決定権や計画全体の情報において欠如や不服があったとしてもおかしくないですね。

帰納的に言ってその分神鋼が「無知」であっても両社の関係上では当たり前に許されたのかもしれない。「万全を期した」という表現そのものがコメントとして的外れだとNIPPOは内心考えたかもしれませんね。

NIPPOはやはり事態のまずさをより理解していたことになりそう。つまり、法解釈上の瑕疵の可能性をより知悉していたといえるかもしれません。その分だけ事実、沈黙したんだなと。

その数字ゆえ、七三分けのようなカチカチの推測ですが(笑)根拠のない思い込みよりも、論拠をもつ手堅いイメージの確立のほうが大切かなと個人的に感じ直した次第です。

だからなんなの？はまた別のお話。

ありがとうございます。

[1279: 匿名さん]

> ああいうコメントを単純に先行させた神鋼は決定権や計画全体の情報において欠如や不服があったとしてもおかしくないですね。

NIPPOは事態のまずさを理解しているが故に、事態の解明に消極的なのではないでしょうか。
契約者の契約解除の状況を公表しない方針というのも、5月11日の決算短信からわかってしまいますから、かえって事実を隠そうとしているイメージでよくないです。

神鋼不動産の方が事態の解明に積極的なものを感じ、NIPPOよりは好感を持てます。今後、検査機関への賠償請求等にまで発展するのであれば尚更、今のうちに変更確認の案を示した人に（スロープの勾配を変えるように導いた人に）、それで避難上の不備を無くせると示してもらうのが重要ではないでしょうか。

[1280: マンション比較中さん]

あの誠意のない説明会から1年経ちました。
NIPPOは事態のまずさが判っていたのですよね。それなら購入者への説明の仕方があったはずと思っています。

[1281: 匿名さん]

振り幅の偏った主観でまたまた枯れてる感じですかね。

実際NIPPOや神鋼の現状が伝わってこないのでさしたるトピックもないわけですが…

『もし。裁決がなく、契約者→購入者によって瑕疵担保責任を問われる損害賠償請求に後日なっていたらどうだったかな』
と仮想することがあります。

「人権侵害」を根源的な理由において書かれたあの訴状は、開発反対派さん数名の「闘争」のベクトルの延長線上にあり、当然「利益不利益」を争うかたちでの代物でした。

傍からみれば。
開発するなという意志の表れの極みであったり、大災害時に救助が後回しになるその可能性を解消しろよという訴えであったりもして、印象は正直微妙で…
「購入者→所有権保持者が将来的に被る不利益＝避難経路の不備？」と比すと、関係性の強弱から言って感じさせる違和感を孕まざるを得ないもの、でした。

裁決が出ているいまとなってはそんな理由もあんな経過もすでに二次的な話…
現在では、審査会の判断の正否から、解釈の違いを孕む法の前で建造物に違法性があるかないか、が司法上で精査されているわけですね。

ここで。

「上棟後では審査請求人は利益不利益を争えなくなる」というあの書き込みを鵜呑みにしたとして。
裁決がなかった場合の未来、相当な後日、住民となった購入者から瑕疵担保責任を問われる形で訴訟が起きたとした際に。問われる事態の本質とその解決策とは…どんなものなのだろう？

…そんな半実仮想を最近よくもつんですよ。

都筑の杭工事の不正による傾斜問題では、住民の総意に近いレベルの判断を汲み、全４棟建て替えという解決法をデベ側が打ち出しました。近隣者の人権云々の思考や視点は伝聞がありません。

で。比してこれ、裁決をもたなかった場合の未来のルサンクだったら、どうなのよ。と。

結果、実際住人の対安全面での意識と「利益不利益」感覚が、法の適否とは若干距離をおいて、現実に則して顕れる初めての機会になったはず、でしょうね。

そして。現実的な対処解決手段を、割と早期に、我々は知ることもできたはずだと。

契約者、購入者、実際住人が「あの車路でいいよ(笑)」と容認したなら、既存不適格でもあの地は開花し、変わらずに新たな歴史を刻み続けていったのかな…とか
屈強な訴えがあった場合、建て替えにまで至るコトなのか、事態の「本質」や「程度」も識れることになったろうに…

とか想った次第。

[1282: 匿名さん]

続きになりますが。

事態が複雑な経緯をもちすぎて、対する見方や思考やスタンスも多岐にわたり、多角的すぎる現在、

残っているのは…

９割完成している「置物」と、渋い坂道の風景の途上感、法律の真意、表現の曖昧さ、区分・適用の難しさ、遠い先を見通すことが困難な残念さ。…等々。

それはそれで前代未聞のサンプルになって残ってゆくわけですが。

もし。あのまま日々が過ぎ、107戸の生活が成立し避難経路に不備があるとある日住民が知った時、コトはどうなったか、どう解決されていったのか？

それは、わからない。もう失われてしまったわけです。

刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなものを、ルサンクの契約者の立場に置き換えその「程度」を意識する…その思考や評価のスタンスを、我々世間は、もう持ちえないわけです。

これ、かなりデカいことだったと思ってます。

法律上の価値と法律論上の価値と実際住人の抱く価値観、直接の利害関係内にあり「生活＝実人生」の上で選ばれゆく未来の体感的価値あるいは相対価値…

これらはすべて異なるものだと私は考えています。法治国家の国民ですけどね。

対手付け金の補償もらったから。
認定保育園に通わせる生活設計が破れたから。

当事者たちの実感、利益不利益の体験価値ももちろん大切で、忘れてはならないものですが、事態の本質を定めきる要素にはなりません。

審査請求により、審査会の判断によっては完成直前の建物の全契約が解除されることにもなりうるというその事態、その重さ

現在の審査会や請求制度が孕みもつ価値と功罪、その実際


それらは、住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば、わかりやすく手にとれたのにな…と思ってしまうんです。

もちろん
法治国家に済む者の仮想と感想ではありますが。

契約者さんたちの想いや未来が最優先される「普通の未来」が普通にあってもよかったなと。

時々振り返ってしまうんですよね。

不幸な話です。実際。

[1283: 匿名さん]

上記

×　半実仮想
○　反日仮想

×　刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

○　刑事罰と別に。杭の不正に起因した傾斜問題で、多数住民の意志によって未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

……
以上、誤表記、失礼しました。

[1284: マンション比較中さん]

>>1282さん
> 住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば

避難施設の不備は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると思いますよ。


NBL 875（2008.2.15）号
建物の瑕疵についての施工者・設計者の法的責任
http://www.shojihomu.co.jp/nbl/nbl-backnumbers/875-nbl

渡辺健寿法律事務所
建物の設計者等が負う不法行為責任
http://www.watanabelaw.jp/seminar/pdf/k2011-09.pdf

江副哲弁護士の建設現場トラブル相談所
設計図どおりに施工したものの瑕疵があった場合、施工業者に責任はある？
http://const.fukuicompu.co.jp/trouble_construct/vol15/

[1285: 匿名さん]

そっちじゃないですね(笑)

(裁決がなく)
訴訟になっていれば

ですね。
読みの重心がまるっきり違いますわ、毎度のことですが。

…疲れるわ。

[1286: 匿名さん]

>>1285さんは>>1284さんのリンク先は読んだのですか？ かなり重要な判断がされている様ですけどね。

[1287: 匿名さん]

居住者等が、設計者、施工者の不法行為を追及できるという判例ですよね。

[1288: 匿名さん]

重要な判断は世の中に五万とありますよ。

私の書いたものの本意に付随するだけのトピックを、毎回毎回疑問符をつけてレスする、しかもその読み方が誤りだと言っているわけですが。

グレーゾーンのままで完成し、開発反対派と関わりなく住民本人たちが訴訟を起こした際に、今回の事案の相対的なスケールが初めて判ったのになあ…という感想ですが、何か？

筋違いの読みばかり重ねてレスつけるだけつけるから、みんな返答にも話題の発展にも困り、どんどん過疎っていってる現状でしょう？

杭の不正の都筑の件と比較して、事態がどういう規模で解決されてゆくのかを仮想しているという私観をちゃんと書いてるじゃないですか。

1＋1は2で重要なことが書いてありますが読んだのですか？

…などと問われても当惑するだけですわ。

論者の思考でなくクレイマーの思考なら話は別ですがね。

[1289: 匿名さん]

×　半実仮想
○　反日仮想 → ×

○　反実仮想


二重の誤りとなりました。誤表記申し訳ないです。

[1290: 匿名さん]

>>1161
↓の開発業者は係争中の物件を販売しませんでした。

（仮称）目白御留山テラス新築工事
http://www.geocities.jp/daigiri91220/20091218.htm

[1291: 匿名さん]

>>1290さん
新日本建設も2004年頃からマンション紛争になっていて強引だと思いましたが、販売して購入者を巻き込んだりしなかったのはマシでした。

[1292: 匿名さん]

「係争中」「紛争」という言葉を使われてますが、開発許可はいま現在も生きてるんですよね？

とすると。
審査請求は開発許可の再審査申請で反対派が負けて、その後すぐに出されていたんでしょうが、裁決まで三年？ その間にどういった裁判があったのか教えてもらってもいいです？

また、「紛争」という言葉の法律上の定義は一種かどうか知りませんが、具体的には「どのような状態」を言うのでしょうか？

過去ログでわかるように、販売開始や完売の声や細部の情報交換の声ばかりでまったく問題なく進展し続けていて、ある日突然の裁決で現場が止まったという印象でしたよね。

たとえば。現場の基礎程度の段階で、仮囲いにＣＭがありさらには「一期完売御礼」とまで出ている工事所もよく見かけますよね。

一期、二期などの区分もそれぞれでしょうが、係争や紛争の概念がはっきりしないと、数名の住民がゴネていれば「予約(契約)」すらできない感じなんでしょうか？

また、例の「上棟前・上棟後」という区切りで捉えるならば、別棟の低層階を残しすでに実質上棟済み。これを一期と仮に捉えるなら、「契約(予約＝手付け金払いの状態)」はおっしゃるほど非難されることでも、特に悪質な極端例であるとも思えないのですが…
？

また、「契約」でなく「販売」済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできないように思うのですが…？

社宅があった時代から折り合いが悪かったと某掲示板にありましたが、その遺恨や、13年前のやりとりなど…からデベを良く思わず批判や口撃をされるのはまったくかまわないと思います。

ただ、ルサンクの場合は、裁決の出た時期を絡めてかなり特殊な事案だと認識しないと、係争や紛争やその他もろもろをきちんと区別し色分けしなければ類例をみつけることすら難しいと感じています。

当然、一市民の世間一般的な知識によるものなのでこうして専門家の方にお伺いするわけですが。

ＣＭまでうって予約を受け付けてしまったことは、やはり責められること、もしくは違法だったんでしょうか？

また、その呪縛から逃れられるのは、三年以上かかる現場だといつ？になるのでしょう？

すべて開発許可、建築確認ありきだと考えて書いてみました。

[1293: 通りがかりさん]

>>1282 匿名さん
購入者が入居する前、近隣住民が利害関係者の時に対処した案件ですので、おっしゃる通り、実際に住む人が何を考えるかは誰にもわかりません。

当事者不在で話が進んだという意味ではひどい話ですが、こうなってしまった以上は少しでも良い利用方法がされるといいですね。

[1294: 匿名さん]

>>1292さん

2012年9月 住民が東京都建築審査会に審査請求
2013年2月 デベが建築工事に着手
2014年3月頃 東京都建築審査会で口頭審査が予定されていたが、ユーイックが車路の勾配の変更確認を行ったために延びる
2014年6月 デベが販売活動開始
2015年9月 東京都建築審査会が口頭審査、同日付けで執行停止
2015年11月 東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決
2016年5月デベが東京都を相手に提訴

ここは12年前から継続して争訟になっている物件

[1295: 匿名さん]

>>1294
2014年の夏に市川猿之助の広告をしていましたね。
2014年3月に予定通り口頭審査が開催されていれば、神鋼が事態のまずさを知って、販売を始めたりしていなかったのではないかと。設計者と検査機関の判断ミスでしょうか。

[1296: 匿名さん]

>>1295 さん
結果的にはその通りです。
ルサンク小石川の件では、変更確認が中途半端なものであって、車路の避難階段の問題にきちんと対処していなかったことが致命傷になったようです。
変更確認をしていなければ、早期に口頭審査が開催されて、工事が進む前に建築確認が取り消されていたはずです。
他方、変更確認が車路の避難階段の問題も解決した完璧なものであれば、建築確認の取消しに至ることはなかったはずです。

なお、「『契約』でなく『販売』済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできない」という点については、建物の完成時までは建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われないというのが最高裁判例ですので、マンションがたとえ販売済みであっても、竣工までは建築確認の取消しを求めることは可能です。

ルサンク小石川の件で、建築確認が争われていたにもかかわらず販売に踏み切ったのは、NIPPOが勝てると自信があったからでしょう。建築確認が争われているマンションを、紛争決着前に業者が販売した例は多数あると思います。

[1297: 匿名さん]

沢山のご意見と知識ありがとうございます。

そうなんですよね。開発反対・容認双方の多数近隣の方々を含めてやはり完成間際の中断でしたから「良い」結果、良い方向に向かえばと。

元業界さんという方が書かれたように、解決には、専門家内での論議はもちろんですが、一般的な目線やその思考スタンスが活かされて解決することもあるわけで、様々なイメージや切り口があればスレも豊かになってゆくと考えます。

12年前…もそろそろ13年前かなと考えて13年前？という表記をしています。

審査請求が出されていて審査会による質疑が終わっていない状態が「係争」もしくは「紛争」なんでしょうか？

審査会が初期の段階で全設計を精査し口頭質疑をし裁決をくだす…のが理想的でしたよね、やはり。

一部で言われているように、高さ規制の条例が有効になる前に駆け込みで建築確認、口頭質疑を延ばして時間をとり現場を完成しきる、そのための変更確認

…であったかどうか、デベ側の意図はやはりユーイックの関与も含めて重要でしょうね。

だとすると、審査会の裁決がないまま完成して、どの時点で「係争」状態ではなくなるのかも気になりますね。

建築確認がおりて以降はほとんどの工事がその施工方法や時間、実際影響に対しての問題になり「近隣からのクレーム」という捉え方で対処されてゆくのが普通でしょうから、その点では、一通逆送問題も含めて数々の「橋」をデベは渡ってきたように思います。

世の中のすべての建築工事は、やはり「建築確認＝建築・予約販売開始可能」だと考えてしまうわけですが、その点はいかがでしょう？

[1298: 匿名さん]

NIPPOと神鋼で判断が違っていた、そもそも神鋼は十分な情報を得てなかった、ということはないですか。
審査会でルサンクが違法建築であるとの判断が下された後の２社の姿勢は、NIPPOは隠そう隠そうとしているのに、神鋼は事態を解明しているように感じるのです。違ってますでしょうか。

>>1296さん
NIPPOが勝てると自信があったと書いておられますが、NIPPOの判断が根拠のあるものだったかを疑います。執行停止を受けたのに対して、契約者に「嘆願書」に署名を求めたこと、今も不信感を持っています。

[1299: 匿名さん]

>>1297さん、小石川ではプラウド小石川の訴訟が有名ですが、野村不動産は竣工してから販売しました。
係争中の物件は竣工後に販売する方がよく、契約者がトラブルに巻き込まれることになりません。野村不動産の姿勢の方が適切だったのだと思います。

[1300: 匿名さん]

>>1298 さん
根拠があったかどうかは不明ですが、NIPPOは（変更確認で問題が解決したと判断して）おそらく勝てると思っていたのでしょう。
建築確認が執行停止となって初めて事態の重大さに気づいたのかもしれません。

契約者に「嘆願書」を求めたとのことですが、NIPPOは実際に嘆願書を建築審査会に提出したのでしょうか。
審査請求において判断されるのは、建物が建築基準法令を遵守しているかどうかであり、建物が法令に違反していると建築審査会が判断したならば、建築確認を取り消すしか選択肢はないはずです。
契約者からの嘆願書が提出されても、それによって建築審査会が違法な建物を大目に見るという裁量権はないはずですので、嘆願書にあまり意味があるとは思えません。

今さら言っても遅いですが、係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。
そうすれば、建築確認が取り消されても、ダメージを小さくすることがはずです。
NIPPOの強気の姿勢が裏目に出たのだと思います。

[1301: 匿名さん]

>>1300さん、詳しく説明していただき、ありがとうございます。
やはり「嘆願書」は意味がなかったのですね。
建築審査会に提出され、建築審査会の昨年11月の裁決書にも別紙として添付されているのがわかっています。
契約者に事態が十分にわかってない状況で「嘆願書」に署名を求めたのは適切だったのか。NIPPOの強気というか。販売して契約者がいることを利用しようとしたのではないかと疑ってます。

[1302: 匿名さん]

契約者がいることを利用しようと考えていた
…わけですよ。もちろん。

建物の高さ分の距離以内に済む者にはその建物が倒壊した万一の事態に対し事前にモノ言える権利がある(論旨要約)…とか

避難経路に不備がある建物は、万一の大災害時に中に取り残された人がいるとこちらの救助が後回しになる可能性がありそれは人権侵害だから審査請求する権利がある(論旨要約)…とか

訴状上のこういったロジック(日置氏筆)はもとより、開発→工事→完成の流れすべてに否定干渉してきたクレイマー(その時点までは今節はデベ側の完勝)に当の住人となる契約者たち多数の未来が脅かされてなるものか…

とでも考えれば(笑)
即日できる対抗策・対応策は嘆願書署名してもらうことくらいだったんでしょう。

実際、契約者さんの物凄い恨みつらみが過去ログにありますし、発案は契約者たちから出た可能性すら、第三者的には考えますしね。

「青天の霹靂で心外」だという神鋼のコメントにその怒りの度合いがにじみ出てるように私は感じましたね。
その怒りも様々な反省などに変化していったわけですが(笑)

適切かどうか、をいうことにはそもそも意味がないですね。

たとえば、強行採決が適切なわけがありませんが、システム的には問題はないとされるのと同様で。
数の論理。それを考えたんじゃないですかね。

たとえば、近隣一帯の方々すべてに○×回答させたら、これもデベ側の完勝に近いものだったんじゃないですかね。完成間際で安心されてた方も多かったはず。

推論ばかりで申し訳ないですが、デベ側は減階工事など考えていないでしょう。

なんのために駆け込みで建築確認させた(笑)のかわからなくなるわけですし。

建築確認があの時期に停止になったのは開発反対派さんにとっても実はベストな結果とは言えないはずですよね。詳細まで述べても仕方ないですが。

とにかく〝談合会社〟ですからNIPPOは(笑)
悪評も、底力と体力はかなりあるんじゃないですかね。

無論、法は法ですけれど。ね。

[1303: 匿名さん]

>>1296さん

近況では、1296さんのこの書き込みが特に「視えている」ものだと思っています。で、うかがいたいんですけれど。

……引用……

建物の完成時までは建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われないというのが最高裁判例ですので、マンションがたとえ販売済みであっても、竣工までは建築確認の取消しを求めることは可能です。
……引用了……

①.建物完成時まで、建築確認取消を訴えることを可能とする利益不利益が第三者すべてにある

②.販売済みでも、竣工までは建築確認取消を訴えることが可能

…と読み替えて良いとして
「完成」「竣工」の法的定義のようなもので、何かしらの意の差があるのかなあと。
開発反対派さんのサイトでは「上棟」を区切りとして同じように論説されてたもので。

また「工事期間」と「竣工」とは相互無縁だと思いますが、書類上での規定などがあるのかな？と。

「竣工 十月吉日」という銘文的なイメージが思い浮かびますが、判例とする際の厳密な定義などがあれば、ご教示くださると幸いです。他意なしです。

[1304: 通りすがり]

開発反対派さんのサイトで「上棟」を区切りとして論説されていましたでしょうか？
>>1303さんの読み間違いだと思いますよ。

[1305: 匿名さん]

>>1300さん、同感です。係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。