ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1201: 匿名さん]

神鋼が慎重に進めたというのは後付けだと思いますよ。ユーイックに任せきりだったはず。受けたユーイックはそれなりの深い知識で早期になんとかさせるべきでしたね。

完成間際だともう傾斜路の勾配を変えてお茶を濁すしかない…が実際のところだったんじゃないかな。

ハナレほか低層のほうがまだ完成しきってないはずだから、ハナレを犠牲にして避難階段作るとかも良い、というか手すり云々で負けた場合はそうするしかないのではないかと。

鉄骨や柱が上がってない状態ならまだしも、屋上階の設備までついてる段階で、下層の駐車場云々の話で上部を削ることになるとか、そういう馬鹿馬鹿しいことは民間の企業社会ならありえないでしょう。実際問題。

ハナレをなくしてもエスカレーターやエレベーターが完備してる住居なら、それなりのランドマーク的な住居になるはずだから、価格的なものはさほど落ち込まないはず。

とにかく、通常の脆弱なマンションと違って金かけてしっかり造ってるわけだから、撤退とか更地化とかはありえない。

また、裁判にかかる費用など知れたもので、かの法律も世のためにきちんと疑問提示し続けるべきだわ。

何年かかるかわからないが、その間に例の清水の40階だてが完成しちゃってたりするだろうから、別の需要も生じはじめるはず。

反対派の方は健康に長生きしてくださいね。

[1202: マンション比較中さん]

傾斜路の勾配を変えたのは2014年3月です。まだまだ完成まで時間がありましたよ。傾斜路の勾配を変えるのでなく、ハナレをつぶして避難階段を造るようなこともできたはずで、施主が御自慢のハナレにこだわり過ぎでした。
まさに、いまさら感一杯の話で、ユーイックがなんとかさせるべきでしたが、建築確認取り消し裁決を受けた今となっては変更確認はできませんから、新規の建築確認を取得することになってしまいます。

[1203: 匿名さん]

新規の建築確認をとるから高さ22メートルに下げなきゃいけない、という発想の流れが疑問なんで。

建築確認の効力停止じゃなかった？そもそも。失効でもいいけどさ。

再開が認められるとなれば、新規である必要がないと思うね。それも実際問題争っていくんじゃないのゆくゆく。

ハナレ潰したうえに上階削って、なんてそこまでやらんでしょ。慈善事業じゃないんだし、開発しきりたいんだからさ。普通の住居で。

頭の切れる人間とそれなりの政治力を絡めてやってかないと、元来ずぼらな都政と終世変わらぬ愛を捧げている反対派数人で話が進まんよ。
以前ここで指摘のあった反対派が続けてる妨害行為ってなんのことなのかな。どうでもいいが。

[1204: 匿名さん]

>>1203さん
昨年11月2日付で建築確認取り消しの裁決がされて、遡及して建築確認がなくなっています。建築確認がなくなるリスクをわかった上で施主が建設を進めたということになります。複数の検査機関に打診して慎重に進めたと後で言ってもどうしようもないです。
設計変更のところでユーイックがなんとかさせるのでした。

[1205: 匿名さん]

神鋼が慎重に進めたと言っているのが後付けという>>1201さんに同意です。慎重な意見が付いていたなら工事に着手できなかったと思いますので。

[1206: 匿名さん]

日建ハウジングにしても名前がきちんとある設計なんだから、様々な苦慮を重ねてきたはずで。
デベにしても、あれほど住民や環境に配慮した工事はなかなかない。
ユーイックに関してはなかなか業績判断をしづらいので、体質が実際どうなのかは見えてきづらいが。

なので、グレーゾーン的な法とその解釈で誰もが最悪な方向性で想定しきれなかった、というのが実情でしょうね。

反対派のサイトにあったように、区や審査会などにかけられた市民圧力のようなものが容易に思い浮かびますが、それでやっとあの時期の裁決になったんでしょう。
リークにあったように、既存不適格でもそのまんま、審査などしたくないのが委員会個々の通常の心理だったんじゃないかな。投機マンションならまだしも、きちんとした希望をもつ資格のある文京区民が増えるわけだし、開発手付かずのままで放置しとくことはやはり損失感があるわけだし。

他方「御自慢のハナレ」という表現からわかるように、反対派には開発訴訟から審査申請からすべて負け続け、そこまでなら事実上、文京区特有のクレーマーだったわけです。嫉妬や羨望や自尊心、なにがそこまで他人の土地の他人の建物や権利に執着させるのか知らないが、最後にとってつけた正義がたまたま転がってきただけにすぎない。スレを通読すればわかる。

法律論だからと鉄槌ぶんまわしてるが、他の意見は悉く真意を読み替えるし、例の２ちゃんの多数の書き込みじゃないが、議論を重ねる上では妨害者以外の何ものでもなく気持ち悪いことこの上ない。

「御自慢のハナレ」とか当たり前の億ションなら普通も普通、それを羨ましがったり妬んだりしている動機が言動にあるから、コンセンサスを得られず「大きな怨みが小石川に残るぞ」などとまで言われるわけ(過去ログ)。

世論は恣意ではねじ曲がらない。
杭の打ち直しで数億かけてるような高い次元での安全面の発想や創造力、付随する企業責任は、自慢もへったくれもハナからない。
仕事は残してナンボ。志の低いデベならとっくに損切りで売却してる。

提訴は現経営陣の時間かせぎだという見方がここであったが、そういう見方がそもそも気持ち悪いんで仕方がない。

２ちゃんのように「よく嫁」で済むスレのほうがよほど潔いはずだが、そうもいかないので文章も長めになる。

[1207: 匿名さん]

>>1206は本気でハナレを評価しているようだが
建設に係わった人なんだろうね。
ハナレはあかいさんも疑問視していたけどね。
ルサンクの「御自慢のハナレ」は近隣でなくてもそう呼びたくなるよ。ハナレをなくせば適法にできたんなら
NIPPOはハナレをやめたらよかったと思っている。

[1208: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1209: 匿名さん]

マンションコミュニティ覆面座談会
http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/04_02.html

あかいさんの「離れ」の評価は低いですよ。

>>1208は建設関係者でしょうね。

[1210: 匿名さん]

評価の話はしてない文章でしょう。
自慢もへったくれもないと書いてあるし、第三者はそういう見方をそもそもしない。それだけの話ですよね。

[1211: 匿名さん]

「DJあかい」って表記ですか。巫女さん風のアバターが設定されてる…覆面座談会で言責はもてませんよという企画、2ちゃんのだれそれと変わらないんですね。

で。評価が低いというか、住居と別に平米数を増して上乗せするための設計の代物だ的な見方ですね。

居住が禁止なら物置ですな。1000万だかを上乗せして買う設定の。
サーフボードや高級自転車などを置くくらいしか使途がないというのが既出ですか。

施主の自慢というより計算しかみえてきませんが、これが気にくわないと？

[1212: ご近所さん]

文京区はなんでも反対の地域を破壊する クレーマー住民などがいるからトラブルが多く、区民の安全はますます遠くなるな。

[1213: 匿名さん]

>>1212さん
小石川二丁目に限った話でないのでは？
文京区ではモリモトが複数の物件で揉めていますね。

[1214: 匿名]

駅関係の歩道や地下道の傾斜に関して法律面で詳しい方いませんか。

「道」「路」の違いを法律上専門的に説明できる方なら、例の26条の言わんとする「3M以上の傾斜路には中間手すりの設置を要する」云々…の規定を超えて都内近郊の各駅で実際に存在すること、の理由を説明してくれそう。

「激しい通行量を考慮した際に、公的使用のみで機能する駅地下道に関しては常識的範囲内での勾配率をもつスロープを都県知事認可の下認める」

…とか(創作・笑)の除外規定があるとか、駅構内の施設や通行路に関しては別枠の法規定があるとか。ご存知かなと。

以前歩道橋に関して書いてくださった方とかなら…とかもふと。

世の中のほとんどの「道」「路」がフラットレベルではないのにあえて規定されている「傾斜」という概念。

踏み面と蹴上げで数字を出されている場合には自然と想定的に導き出されてしまう「勾配率」という概念。

その２つに対して、勾配率は知らないが例えば赤坂見附の地下スロープや、横浜駅の連絡通路は、高低差が２フロア分はゆうにある。

逆に。蹴上げと踏み面で「1/2」であっても平凡な仕様だが、「1/2」の傾斜道・路となると、山沿い・谷あいの坂路でもかなりその存在は稀れ。

古い法律であればすでに時代錯誤的な想定で規定されている ことになり非現実的な事態も生ずるだろうが、さすがに、現代・現在的な読み替えも慣例化してるはず。
高低差1M以内なら手すりはいらないと誰かが書いてらしたが、その辺りの決定的な判断を何かお持ちの方、いませんか。

ユーイックが勾配率を変えて通したことが、例え「その場しのぎ」的であっても、根ざす根拠が何かしらなければ足掻きすらしなかったと思うんですよね。
仮にも「万全を期したつもり(が裏目)」なら、その万全の方向性とはなんだったのか。「高低差」は変わらないんだから。

ちなみに、曲解や否定や我田引水の絡みはご遠慮ください。

知的世界観や大局思考的スタンスであう方だけ、ご教示をお願いしますね。

「字面の否定ありき」だけだとスレの魅力は失われるばかりだと思いますし。

クレーマー的スタンスからのレスは、魂の在処の差から理解を詰めていかなければならず、その努力は再三繰り返されてきましたしね。

[1215: 匿名さん]

既出ですが。
ルサンクの事件で
傾斜路の勾配や手すりの有無は脇道の議論で
駐車場に避難階段を設けている／設けていないが
最も重要な議論です。

道路との高低差が１階分あるために
地下の駐車場から地上に通じる避難階段を設ける義務があると
東京都の審査会は判断しています。

口頭審査の議事録を読むと
審査会の委員がユーイックと日建ハウジングシステムに
階段の配置や構造などを
念入りに質しているのがわかりますよ。

[1216: 匿名]

レスつけないでくださいとお断りしましたよね。
あなたの判断と主張は、私の興味とはかけ離れています。

「脇道」とか「もっとも重要」とかそれはあなたの価値判断です。しかも反論にも参照意見にもならない。

高低差というファクターを固定した場合に、見えている例外は何か、という命題でそれがわかる方にお尋ねしたわけですが、ルサンク「事件」とよぶあなたはまるっきり私の思考を噛み砕いていない。

口頭審査ありき、審査会の判断ありきの考え方では自分はない。
そう言っているのに 、その前提すら無理解でなんでもかんでも否定するだけ。

対話も議論も不可能ですよ。

[1217: 通りすがり]

法的にどこが問題かを
>>1215は明確に示してくれているのに。
分かろうとしないのですね。

[1218: 通りすがり]

>>1217 通りすがりさん
貴方も>>1215もレスをする前に1秒くらいは考えた方がいいと思いますよ。

[1219: 匿名さん]

>>1214さん

東京都建築安全条例第32条第6号違反と判断されているのであって
建築基準法施行令第26条違反と判断されたのではありませんよ。
問題となっているのは
駐車場に避難階段を設けることが条例で義務付けられていることです。
車路しか避難路がない地下駐車場はないと思いますよ。

建設関係者や民間の検査機関が
傾斜路の勾配の問題と思いこんでしまったことも
今回の建築確認取り消しにつながっているのではないでしょうか。

[1220: マンション比較中さん]

>>1216
法令が実態に合わずにおかしいという議論をなさりたいのでしたら、駐車場への避難階段の設置を義務付けている規定が適切かどうか、だと思いますけどね。

[1221: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1222: 口コミ知りたいさん]

仕切り直しです。
傾斜路に関して、駅の長大なスロープに関して規定や法律をご存知の方
ご教示を御願いします。
勾配を変えてそれで変更確認を通したことの意味や方向性を私も再確認しておきたいです。

[1223: 匿名さん]

>>1219さん
建築基準法施行令26条は、一定の条件を満たす傾斜路は階段の代わりとすることができる、ということとその一定の条件とは何かということを定めているものです。
都安全条例32条は避難階段の設置を義務づけるものですが、階段ではなく傾斜路であってもよいのです。（安全条例は建基法施行令の規定に従います)
ただ、どんな傾斜路であってもよいのではなく、施行令26条が規定する条件を満たさない限り「階段に代わる傾斜路」やとはなりえないので東京都建築審査会は26条に従ってひとつひとつチェックに入ったところ、勾配などはよいけれど中間手すりがないので「階段に代わる傾斜路」とは認められず、このため避難階段の設置を義務づけた東京都安全条例違反と結論づけたわけです。
最初からスロープではだめで階段でなくてはいけないと都建築審査会が考えていたなら、そもそも中間手すりがどうのこうのという話が出てくるはずもないわけです。
というわけで、都建築審査会の議論の組み立て方からすれば、今回の建築確認取り消しは、幅3m超の緩い傾斜路に中間手すりがいるのかいらないのか、という一点にその妥当性がかかっていることになっています。（いらないのなら安全条例32条違反ではないことになるので)

赤坂見附の地下のスロープはたぶん建築物ではないので建築基準法の外なのでは？
でも、どんなに緩くても幅3m超の傾斜路には中間手すり、という東京都建築審査会の施行令解釈は一般人の常識から見てどうなの？という参考例にはなりますね。

[1224: 匿名さん]

>>1223さん
駐車場法施行令10条にも同様の規定があります。このことについては、東京都建築安全条例とその解説に詳しく書かれています。
地下駐車場から地上に通じる避難階段は、車路とは別に設けるのが普通と思います。車路に歩道空間を確保している事例を全く見かけないです。>>1223さんの仰るように、車路に歩道空間を確保する場合は、建築基準法施行令の避難階段の技術的基準に適合している必要があります。

[1225: 匿名さん]

駅や地下道で建築基準法の適用外のものを例としてあげても、裁判所は無関係と判断してしまいます。
東京都建築安全条例の対象となる建築物の地下駐車場で、駐車場から地上につながる階段を作らずに車路の傍に人の歩く部分を作っているような例があれば、参考になると思います。

[1226: 周辺住民さん]

文京区に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

[1227: 匿名さん]

業者の書込みが散見されますね。>>1226も>>367のコピペのようです。

[1228: 口コミ知りたいさん]

赤坂見附のスロープに関しての考察、ありがとうございます。
鉄骨組んであっても「建造物ではないのかも」という見方が実は正解なのかもしれませんね。
実際問題の話なんですが、駐車場と通行路が兼用されていてただ白線引いてあるだけ(笑)
という斜路を意外と数多く見かけているので、実はそれ違法だったりするのかなとか(笑)

なんにせよ、内装が仕上がり設備がつき外装まで仕上げてあるものを「大ダメージを与える」嫌がらせ目的で
棚上げさせることが正気ではないと考えています。今回のような確認機関絡みでことが生じた際には
救済措置的な法整備もいつかなされてゆくことでしょう。

ユーイックがおろした変更確認の意味、デベ寄りだとはいえ、傾斜を変えてなんとかしようとした
その思考の方向性や動機。一般人が一般的に疑問だと感じることをひとつひとつ解消して
より多くの人間が納得するのが健全な法社会の姿だと思っています。

業者の書き込みだ、建設関係者だと断定中毒に陥り、審査会に判断を急かさせたりした方々は裁決前は
ただのクレーマー扱いでしたから気持ちがわわからなくもないですが
コピペで非難されても仕方ないほど、健全な情報交換の場を無思考で妨害否定しまくっているのも事実。

という次第で、一言触れていただいたこと、感謝しています。

[1229: 匿名さん]

>>1228さん

ユーイックが
車路の傾斜を変えて何とかしようとしたと仰いますが
本気でユーイックが施主のことを考えるのなら
駐車場に避難階段を設置させるべきでした。

車路を避難路に兼ねることの問題は
清水建設設計による建築計画で審査請求人側が指摘していたと
このスレで議論されていました。
設計者の変更で注意喚起がされなくなってしまったとも。

変更確認で車路の傾斜を変えるだけで済ましたのが
ユーイックが提案したのか、日建ハウジングシステムが提案したのか。
日建ハウジングシステムの提案の可能性もあると思いますが
その辺はどうなのでしょうね。
日建ハウジングシステムは日建設計の子会社ですよね。

手すりの設置義務は
平成12年6月に強化される方向で法改正されています。
もし建設関係のお仕事をされている方でしたら
知っておられることだったでしょうけど。

[1230: マンション比較中さん]

>>1223さん
駐車場に避難階段を設けていれば
車路の勾配を変える必要はなかったと
考えられますが
それで合っていますでしょうか？
変更確認をするのに
車路の勾配を変える方がコストがかかりそうで
車路はそのままで（手摺りも付けないで）
駐車場に避難階段を設けるのが安上がり
ということはなかったのでしょうか。

[1231: 匿名さん]

1223です。
>>1230さん
車路の勾配を変えたのがどういう意図であったのかわかりませんが（私自身、当時の議論をほとんど把握していません)、緩くすれば階段の代わりになるだろうと考えてそうしたのなら勾配を変えずに階段を別途設ける選択はあったのでしょうね。そして階段にしていれば今回の都審査会による論理からいえば結果的にはセーフだったことになりますね。
コストもそうなのかも知れません。

>>1224さん
避難階段は駐車場車路とは別に設けるのが普通、とおっしゃるのは本当にそうだと思います。
が、都審査会はあのスロープが駐車場車路として使われることを前提としたうえで、それが階段の代わりになりうるかどうかを検証しています。
その結果、「階段に代わる傾斜路なら中間手すりが必要だが、これは車路なので全幅5.5mに中間手すり設置は考えられない。だからこのスロープは階段の代わりにはならない」と結論づけています。
検証のプロセスも結論の論述も、一貫して駐車場車路が歩行者用の通路を兼ねることを容認する立場で組み立てられています。

一方、ご指摘の建築基準法施行令の避難階段の規定については見逃していました。
本件車路が「階段に代わる傾斜路」であるために仮に（都審査会の主張とはちがいますが)中間手すりは不要だったとしても、次の段階として、ただの階段ではなく避難階段としての要件を満たすかどうかはたしかに別ですね。
もっとも裁決書は駐車場階を避難階と見なせるかどうかを検証するために、高低差がどのくらいかとか、外部に至るスロープの様子をいろいろと探っているので、避難階段というよりただの階段としてどうかに関心があるような書き方になっていますが。

[1232: 口コミ知りたいさん]

結局、避難階段がないから違法なんだ!と何を言ってもそう返す方二名。
人の文章を読まない方はレスつけないでね。もう一度書いておきますが。

鉄パイプが落ちてくる可能性があるから下に受け板がないのは違法だ！
とかいう議論じゃないもんね。おそらくは使われることがない避難階段。
しかもすでに完成してる他人のマンション。
用心しすぎたデベはスロープから出られるように勾配率を変えたよという配慮が裏目で
もうそこしかないから避難階段避難階段言われる…の図。

ストーカー的気色悪さを出すことで価値を貶める戦法なんだろうか。
総額にしたらかなりのマイナス査定だな。

[1233: 匿名さん]

>>1232さんこそ
裁決書を読んでからレスされたほうがいいですよ。

地下駐車場に避難階段のない不備は
審査請求人側に早い段階から追及されていて
不備を指摘されたから車路の勾配を変えているのです。

後から避難階段避難階段と
言われているわけではないですよ。

ユーイックが施主に
車路を避難路に兼ねるのでなく
駐車場に避難階段を設けるべきと言えば
よかっただけのことです。

もし車路を造り始めていたとしたら
勾配を変える方が構造計算等もやり直しになってしまい
かえってコストがかかってしまうはずです。

[1234: 匿名さん]

>>1231さん
上に書かれていましたが
駐車場への避難階段の設置の義務は駐車場法にも規定があります。
国土交通省の駐車場法の問答集に
車路に歩道空間を設けてよいかがあり
建築基準法施行令の避難階段の規定に適合させる必要があると
されているようです。
ですから、車路に歩道空間を設けることは
想定されていると思われますが、避難階段としての要件を満たす必要があります。
また、車道と歩道を分けるべきではないでしょうか。
その分、スロープの幅を拡げないといけないと思います。

手すりについては
2000年6月に手すりの設置義務を強化する法改正がされていますから
スロープだから手すりは不要にするべきという議論は
法改正の趣旨に逆行したものになり
採用されないのではないかと思いますが。いかがでしょうか。

[1235: 匿名さん]

>>1230さん
「駐車場に避難階段を設けていれば 車路の勾配を変える必要はなかった」
というのは、その通りだと思います。

ユーイックは東京都建築安全条例第32条第6号の規定に従って建物を設計したつもりだったようです。
口頭審査議事録によると、ユーイックは、「直通階段C」を駐車場の避難階段と位置づけています。
（駐車場部分と直通階段Cのある部分とは開口部のない耐火構造の床・壁で区画されており、建築基準法施行令第117条第2項により、別の建築物とみなされるので、直通階段Cは駐車場の避難階段にはなりえないのですが、ユーイックは同施行令の規定が建築安全条例第32条第6号の避難階段には適用されないと考えていたようです。しかし、この解釈に問題があることは本掲示板に既出です。）

要するに、ユーイックは直通階段Cが駐車場の避難階段に該当すると考えて、駐車場には別途避難階段を設けなかったのだと推測しますが、その考えは結果的には正しくなかったということのようです。

ただ、ユーイックの判断が正しいのであれば（直通階段Cが駐車場の避難階段として認められるのであれば）、車路の勾配をわざわざ8分の1に変える必要はなかったことになります。
ユーイックがなぜ勾配を変更したのかはよく分かりません。

変更確認がなされた時期は、文京区の22メートルの絶対高さ制限が導入される直前のタイミングでしたので、もしかすると、ユーイックは（おそらく施主に急かされて）十分な検討をする時間的余裕のないままに変更確認をしてしまったのかもしれません。

[1236: 匿名さん]

1231です。
>>1234さん
問答集の「車路に歩道空間を設けて」が、車路の一部を区分して歩行者用の空間とする意味なら、車用の幅、歩行者用の幅、それぞれ規定の最小幅員は必要なのでスロープの幅も拡げる必要があるでしょうし、その歩行者用の空間に避難路としての役割を負わせるなら、施行令の避難階段の規定もクリヤしなければならないでしょうね。
一方、今回東京都建築審査会は車路の一部を区分したりはせず、全幅5.5mのスロープのままでその全体が「階段に代わる傾斜路」たりうるかどうかを検討しているように見えます。
そのことと問答集で言われていることがどのような関係になるのかは私にはわかりません。

手すりの設置義務が強化されたという2000年の法改正というのはまだ見れていませんが、ここで最近話題になっているのは、両端の手すりに加えて「中間手すり」が本当に要るのか？ということだと思います。
もしかしたら2000年の法改正というのは中間手すりについての特記はないのでは？（すみません、自分で調べないで)
いずれにせよ、都審査会は手すりの要不要についてはもっぱら建築基準法施行令の現行規定にどう書かれているか、によって判断しているのだと思います。

[1237: 匿名さん]

>>1235さんに同意です。なぜ車路の勾配を緩く変えたのかわからないです。
車路の勾配を変えることをどこから提案されたのかも不思議に思います。

車路の勾配を緩くしても
駐車場出入口の位置を変えない限り
地下の駐車場と道路との２．５メートルの高低差は変わらず
駐車場から地上に通じる避難階段の設置義務があることに変わりありません。

また、>>1235さんのお書きの通り
避難階段Ｃを地下の駐車場から地上に通じる避難階段とみなせるならば（実際はみなせないですが）
図面の変更のコストをかけてまで車路の勾配を変える意味はないことになります。

ちなみに、神鋼不動産は日経アーキテクチュアの取材に
「慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。
安全性を追求しようとしていたところが，逆に理解されてしまった」
と答えていますが、元の車路の勾配で避難階段を設置する義務があり、
勾配を緩くしたことで避難階段の設置義務が生じたわけでありませんので
逆に理解されてしまったいうのは
何を言おうとしているのでしょうね。

審査請求で避難路の点が争われ
ユーイックは逃れようとして変更確認を行ったようですが、
それで口頭審査が延び、審査会の裁決が延びたという話題がされてましたから
変更確認には何もいいことはなかったのではないかと思います。

[1238: 匿名さん]

口頭審査議事録によると
１階（駐車場のある階）を地階と判定するべきであると
審査会の委員が質しています。
裁決書も１階を地階と判定するべきと書かれています。
階の判定の誤りは直接に建築確認取り消し理由とならなくても
審査会は建築物の安全上の配慮に疑問をもったのではないでしょうか。

[1239: マンション比較中さん]

>>1236さん
条例で駐車場から地上への避難階段が求められているのなら
普通に考えると、車路の勾配を変える対応はしない、駐車場に新たに避難階段を造るのではないですか？
車路に手すりを付ける付けないは関係ないと思いました。

去年の今頃に引き渡し不能の連絡でした。Nippoの対応は不十分だったように思います。

[1240: 匿名さん]

1235さんの書き込みがここ１ヶ月ほどの書き込みの中でもっとも核心をついた意味深いものだと考えています。

ユーイックの判断そのものは審査会によって否定され、法的にも曲解だったと結論づけられそうですが、勾配率を変えたことの真意は結局誰にもわからない。
曲解した法解釈の上で期限に戸惑いながらとりあえずやってみた、的なものなのかもしれませんね。

もとより地上階の設定から怪しい地下マンションなわけですから、契約者が事情を理解しきって購入すれば問題ないと個人的には考えています(反論不要)が、審査会の判断のタイミングがあまりにも開発反対派のごり押しに寄っているようにみえるため、世間も戸惑ってるんじゃないですかね。
全国の設計士は外装や設備が終わってもまだ安眠できない。
民間の検査機関は需要が減り、ますます色眼鏡で見られる。

何度となく書かれていますが、救済措置的なものを必要とする法であると認めて改善すること、避難階段、避難傾斜路の不備や欠如に対して現状までの経過の法遵守度を加味して是正策を提言できる中間機関のようなものが、審査会が審査のみに特化する機関として存続するなら必要だろうと感じますね。

衆院選や参院選に関して違法どころか違憲状態だったという判断が沢山の司法で出されていても、議員資格が剥奪されたり選挙をやり直したりした事例を私は知りません。

その判断までに確定していることはある程度「ありき」にして補足や補填、改善する方向で認めていかないと、審査会や審査請求の制度の現況がもはや現在的ではない、と私が政治家なら判断しますが。いかがでしょうか。

[1241: 匿名さん]

>>1240
曲解によって建築許可された物件だったとお考えですね。
ユーイックに曲解をさせる力が働いたということはないですか。ユーイックの社長は長谷工の退職者ですよね。

[1242: 匿名さん]

それと。刮目すべきは1238さんのご意見ですね。
地階の判断が違うと完成期に指摘されるのも、するほうも、どうかしていますが、審査会が安全上の配慮に疑問をもったという、その空気感を神鋼が愚直に汲み取ったから「万全を期して」勾配を変えて対処したのかもしれませんね。

とまれ、駐車場階が地階となった場合にはどうなるのか、その考察をいただけたらと思います。長谷工は本論に関係ありませんね。

[1243: 匿名さん]

>>1242さん
仰っていることの時間の前後関係がおかしいですよ。

神鋼不動産が「万全を期して」勾配を変えて対処したのは2014年3月の変更確認。
審査会が安全上の配慮に疑問をもったという空気感は2015年9月の口頭審査の場でのことかと。

そもそも口頭審査の場での空気感を感じたなら、すぐに購入者に連絡していたのではないですか。

[1244: 評判気になるさん]

確かに地階判断から覆った場合はどうなるんでしょうね。
ユーイックを長谷工がらみで考えていたりするから空気というものが
わからなくなるんでしょうか。時系列で神鋼の「万全を期した」という言質が
一番新しいことは明らかなんですけどね。

地階判定が万一有効になった場合にどういう事態になるか私もお聞きしたいです。
デベ側はその一点を認めないでしょうけれど。

[1245: マンション比較中さん]

審査会が駐車場を１階でなく地階と判定しているのは、妥当な判定でしょう。
２階とされているハナレが半地下なんですよね。おそらく半地下ハナレが１階で、駐車場はハナレの真下にあるので地階だと思いますよ。

神鋼の「万全を期した」は後付けの言い分と思いますよ。
「万全を期した」のなら建設を開始する前に車路の勾配を変えていたはず。
審査請求で駐車場に地上に通じる避難階段が設けられていない違法を追及されたから、変更確認を行って車路の勾配を変えた、しかし車路の勾配を変えることでは避難階段の設置義務を免れることにはならなかった、というのが実情と思います。

[1246: 匿名さん]

一つおきに読んでゆくと話がスムースに進みますが…

地階判定はそのまま、現状の駐車場に避難階段が認められず、車路が避難経路を兼ねるのはかまわないが、傾斜路が避難階段の代わりとなる条件を満たしているか探ると満たしてはいそうにない…と。

で、審査会の判断時期が世間的な問題になりすぎているから、救済措置的な実案の提起やグレーゾーン的な法の記載改正や改善なども必要だろうと意見があると。そういう流れでしょうかね。

流れを要約しただけですので要約能力のない荒らしの方はレスご遠慮くださいね。

[1247: 匿名さん]

処分庁が計算に使用している最も高い位置にある床とは、断面図（２）（乙第３号証）とあわせてみれば、車路の最上部であることがわかる。しかし、車路は本件駐車場の駐車の用に供する床面と南側前面道路との間に約２．５メートルの高低差があるので、車の出入りのために傾斜路でつなぐものであり、住宅などの２つの階をつなぐ階段と同様の機能を有するものといえる。通常、階段の床面積は下階の床面積に含めるが、地階の判定の際に階段の最上部（一番上の踏面）を下階の最も高い位置にある床面とはしない。それは、階段が専ら上下階の昇降の用に供するもので、下階の建築物としての用途を実現する床面とはいえず、下階の床面と認識することの合理性がないからである。車路の機能も本質的には階段の機能と変わらず、車の上下階の段差を乗り越える通行のために使われるもので、下階の駐車の用に供する床面とはいえない。すなわち、地階の判定の際に車路の最上部を駐車場階の最も高い床面ととらえることは不合理であり、地階の判定の考え方を歪めるものである。最も高い位置にある天井についても、断面図（２） (乙第３号証）とあわせてみれば、車路の最上部部分の高さであることがわかり、床と同様に車路の最上部は本件駐車場の天井には当たらないものである。
よって本件駐車場の場合、法施行令第１条第２号でいう床面から地盤面までの高さを算定するに当たっては、昇降のための車路を除いて、１階とされた住宅部分も含め最も高い位置にある床の高さと最も高い位置にある天井の高さをもとに、算定する必要がある。


以上裁決書より。解説はお近くの建築士に訊いてください。

[1248: 匿名さん]

典型的な地下室マンションですからね。ユーイックは地階の判定でも車路の取扱いを誤ったということでしょう。

[1249: 匿名さん]

算定する必要がある。
のはわかりました。

地階判断は、建築確認の失効とは直接関わっていないという見方でスレ上ここまで異論もなく、もしそれが覆って強制力をもつ場合にはどうなるのか、という疑問が提示されていたのでしたね。議論の本線ではありませんが。

坂道に沿って建てられているマンションの上にも下にもそこをGL=FL=０として建てられている家屋がある以上、地階設定がデベの恣意的なものだと、普通に考えれば察せられますよね。

容積率と階数表示の見栄とを熟考して出入り口があんなところになった、というのが察せられるデベ側の思考の筋でしょう。

一番下からでは既存の条例に完全に引っかかり、最上部をメインにするには地下マンション然とした体裁になってしまう。

その辺のうまいことしいな態度を、安全面に関する配慮の欠如として審査会が見抜き受け止めたのではないか、と考えています。

デベ側は、実際どうかわかりませんが、ここまで腐心を重ねて築き上げたものに関して階数減の解体をしたりすることは最高裁まで考えないと思います。

ただ、既存不適格ながら現状の改正、改善が許され、駐車場からの避難経路の確保が何らかの手段でできるのなら、建築確認に回復を条件に、それに従うべく、なんらかの犠牲を払うこともいつかは視野に入れるでしょう。

ただ、神鋼にしてもNippoにしても、とうに採算割れしているでしょうが安易に売り抜けるのではなく「仕事を残すこと」がすでに目標なのかもしれません。

エレベーター４基にエスカレーター付きという仕様は、専門家から失笑を買うくらい「余分な贅沢さ」であって、その唯一感的な矜持の計算に唯一綻びがあった 「だけ」だという態度が軟化しなければ、それはそれで結構、納得いく高みまで提訴し続ければいい。

反対派の数名様の論議がぶれてコンセンサスを得難くなっているのは、開発そのものから反対されている方々だから。

何一つデベ側に注文を受け入れられなかったのは当たり前といえば当たり前なんです。人間だもの。

なので、審査請求人としてのロールも終わったことですし、新たな展開で世間的に実際案を要求されてみてはいかがでしょう。

豊洲の問題もトップに処罰がくだり、石原氏にまで捜査が及んであの速さで進展しているのは、世間の審判が加わったからですね。

世間を納得させる大義に基づいた論議を起こすべき時期かと、他人ごとながら思います。

[1250: 匿名さん]

ハナレの建築予定を白紙に戻し、車路をそのスペースに導き、駐車場階からの避難経路を法的に明確にして、地域の調和を保つ建造物にせよ。

とかでもよいと思いますが。

その論拠の先には、例の日置先生が書かれた人権上の理由が着くわけで。

しかし。もしも区に圧力をかけて例の高さ制限の条例などを計画的に発令させたのであれば、こういう仮想もまるっきり無意味ですけれどね。

おわかりでしょうか。デベ側の盲信的な味方でも、反・反対派なわけでもない。
ご近所の方も早く安心したいと思っているはずです。

減階を実現したい、更地にしたい、ダメージを与え続けたいという目論見でしたら、上記はすべてスルーされ、実際的に具現化する戦略をさらにお考えください。

[1251: 匿名さん]

>>1248さん
東京都建築審査会は、車路の最上部を基に避難階の判定をしたり、地階の判定をしたりしてはならないとの判断を示しています。建築基準関係規定の解釈を歪めることになるからです。この建築物に限った話ではありません。

[1252: 匿名さん]

それから、>>1235さんもお書きのように、建築基準法施行令117条2項の規定が東京都建築安全条例にも適用されるとの判断を示しています。これからの東京都および都内の市区の建築主事、指定確認検査機関の判断基準となるものです。

[1253: 匿名さん]

「２　建築物が開口部のない耐火構造の床叉は壁で区画されている場合においては、その区画された部分は、この節の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす」

が都内すべての建築確認の判断基準になるとのことですが、

それはすなわちここではどういうことなのでしょう？

どこ寄りのご意見・ご説明でも聴く耳をもっておりますのでご教示くださいませ。

[1254: 匿名さん]

>>1253さん
やはり裁決書に目を通しておられないのですね。
真剣に法令の議論をしているのです。

>>1253さんは審査会を軽視なさっているようですが、審査会の判断には行政の建築主事や民間の指定確認検査機関はしたがうことになります。
ユーイックは、裁決を不服として東京都に訴訟を提起することも許されません。

建築基準法施行令（法施行令）117条2項の規定には、「この節の規定」と書かれてますね。
ユーイックは、法施行令117条2項の規定は法施行令122条1項に適用されるが、
東京都建築安全条例（安全条例）32条6号には適用されない、と主張していたのです。

具体的には、本来、住宅に法施行令122条1項で避難階段の設置義務があるのに
法施行令117条2項の規定を適用して住宅は駐車場と別の建築物だから避難階段は不要とした。

一方、安全条例32条6号に法施行令117条2項の規定の適用はない、
駐車場は住宅と同じ建築物だとした。

審査会は、そういう都合のよい解釈をしてはいけない。
法施行令117条2項を適用して、駐車場と住宅とが別の建築物であるとして、住宅に避難階段の設置義務を逃れたのなら、
安全条例32条6号にも法施行令117条2項を適用することになるので
駐車場は住宅とは別の建築物になる。
したがって、駐車場に避難階段が存在しないことになるから
ル・サンク小石川が違法建築物であると判断したのです。

裁決書によると、審査請求人側は、ユーイックが変更確認を行う前から
ユーイックの法施行令117条2項の解釈の誤りを指摘して建築確認取り消しを求めています。

変更確認がなければ2014年に今回と同様の裁決が出ていたのではないかと思われます。

[1255: 匿名さん]

すみませんが、
「小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える」のウェブサイトの関係者の方がこの掲示板をご覧になっていましたら、ルサンク小石川の件の裁決書のPDFをウェブサイトに掲載していただけないでしょうか。

それとも、既にどこかに裁決書がアップされているでしょうか。

[1256: 匿名さん]

>>1248さんとして以下述べられている内容が1248さんの書いてらっしゃる内容とリンクしているようにみえないから、あえてお聞きしたわけですが、何か。

議論をしているつもりはありませんが、まじめな話であるような書き方をしているつもりですが、何か。

裁決に目を通していようがいまいが、
1248 1251 1252
の３つがどう繋がるのか「ＳＶＯＣ」から単純に重ねきれなかったので訊いてみただけですが、何か。

別の方が書かれたとばかり思っていたので…いや不必要なことをしました。忘れます。

[1257: 匿名さん]

そうですね。1255さんのおっしゃるように決裁の詳細を字面で読み手すべてが追えるほうがよいですね。

[1258: 匿名さん]

1248ですが1251とは無関係ですよ。
他のデベロッパー物件でユーイックの審査に疑問を持ったことがあるので感想を書いたまでです。

[1259: 匿名さん]

裁決は冊子になって公にされるはずですが。新聞報道には東京都で5年ぶりの違法建築を認める裁決とのこと。23区の審査会では違法建築の判断は時々出されています。

[1260: 匿名さん]

車路に避難階段の要件を満たす話はどうなりましたか。車路を避難路として認めてもらうとすると屋内避難階段に相当するのですかね。>>1236さんの分析への感想です。

[1261: 匿名さん]

1248さんにはなにも非はないですよ。
受けた方の書き方に私もあれと思ったくちですので。
いずれにせよ、決めつけや誤読でレスをしたときに限って感情的になり
理解しあえたり情報交換できたりするものもできなくなってしまう
ということを皆で思い出したならそれでいいんじゃないですかね。

[1262: 匿名さん]

>>1261さん
フォローをどうも。ユーイックを疑問視する書込みをされると周辺住民と受け止めるものでしょうか。ユーイックの責任を誰も問わないのが不思議なだけです。

[1263: 匿名さん]

1262さん
私は、現在までできあがったものを刻み減らすことに反対している立場です。
デベと設計士とユーイックでは、変更確認までおろしているユーイックが
一番責任を問われてよいと思っています。
ただ、過去ログでわかりますが、元業界さんという方の書き込みで、
現在のデベ側が賠償請求でなく純粋に裁決に対して疑問を拭えず提訴している
という見方を述べています。

ユーイックは民間の指定確認機関ですが、審査会の判断に対して提訴できない
どころか、裁判になると審査会側の証拠や証言にしか役立たない不思議な
立場であるらしいです。
代行機関ゆえに事実そのとおりなのでしょう。

ですが、民営です。利潤追及もあって当たり前。
神鋼が建築確認の際に複数に事前チェックをさせたと言っているのは
デベ側の意図を汲んで「おろせる」と営業回答するところを探した
ということの裏返しでしょう。
ユーイックはデベ側の味方などしないと散々書かれていますが、
それは職務上の判断の厳正さは譲らない、審査会の判断には従うということで
デベの建築確認を損ねたり提訴で敗訴を願ったりするはずがないんです。
なぜなら、提訴までに至ってしまった現在、ユーイックが見いだす活路は
審査会の誤審だったという結末にしかないからです。
完成間際の建物がパーになったら原因となる「会社」は普通終わりですから。

また、反対派の方々はあくまでもユーイックではなくデベ潰しですから。
なので司法でデベが負けを認めるまで、ユーイックは第一の非難対象には
ならないんですよ。
ユーイックがボロクソに批判されるのは、デベが損害賠償の闘争に
移行した時で、いまはまだ呉越同舟なんでしょう。

ちなみに反対派の方からの指摘で、確認機関に法解釈の誤りゆえの
賠償請求をする提訴をしても、多くのが負けてしまうそうですが。

建築確認までなら完全にデベの落ち度ですが、変更確認までしているとなると
ユーイックのほうがデベよりも責任が重いと私は思います。
ただいずれにせよ、表面的な見方の上での話にすぎませんし
私のこの見方そのものにも少なからず誤りがあるやもしれません。

また、近隣にお住まいの方々と開発反対派の方の実数は
比較にすらならないということは事実でしょうね。

[1264: 匿名さん]

>>1263さん
真っ先にユーイックの責任が問われるべきと審査請求人側も考えているはずですけど。変更確認のために2014年に予定されていた口頭審査が延び裁決が延びたのです。建築確認と変更確認を行ったユーイックに非があるのは誰から見ても明らかです。

[1265: 匿名さん]

勇ましいですね。
明らかなんだからデベもさっさとユーイック相手の訴訟をやればいいのに。
ところが、やらない。
理由は４つほど考えられます。
最も滑稽な推測だけ書かせてもらいますと

デベはユーイックに非をみていないから

かと。
その論拠も３つほどありますが
最も可笑しいものだけを書かせていただきますと

提訴で最終的に勝つと確信しているから

ではないかと。

無論私はユーイックが一番責が重いと考えていますけどね。

[1266: マンション比較中さん]

仰るとおり可笑しいですね。
>>1265さんが状況がわかっておられないとも思えませんが。

>>1264さん、さらにユーイックは関係者に賠償した上で廃業していいと思います。
司法が検査会社の責任追及をほとんど認めないのも、検査会社が慎重な審査をしないことにつながっていると思っています。

[1267: 匿名さん]

時々取り沙汰されていたのがNIPPOの抱える別訴訟と、ユーイックの不出来不始末の数々でしたね。

ともに本線の論に色づけする感じの他趣旨なので議論的にはさしたる盛り上がりをみせてきませんでした。

確認検査機関の行政処分や一時資格停止処分が、設計士のそれと比較してどの程度重いのかもここまできっちりとは取り上げられてはいません。

神鋼やNIPPOのデベ的格付けはまだまだ低評価止まりだと推測できますが、ユーイックの業績上のプラス評価はその業務の性質上なかなかみえてこない。

なので、ユーイックを追い込むような世間的関心や議論が世論レベルまで達すれば、ユーイックの企業規模に関わらずやはり企業的に危うい命運になるはずです。

ただ、現在までそうなっていないのは、建築確認時はともかく、変更確認時の判断の主従というか、内々でどういう論議がもたれ、あの勾配変更に至ったのか、まだよく知れ渡っていないから。

営業的態度の延長でユーイック主導の指示があったならば、ある意味デベ側は被害者を気取ることもできるはず。

そして現在そうなっていないのは、その変更確認時の判断がユーイック主導ではなかったからかもしれません。

いずれにせよ、仮に対審査会的な提訴でデベ側が切り抜ければ、ユーイックとデベの「絆」的なものは保たれ続け、将来的にまた同様な事案が生ずることも容易に想像できますね。

無論、現状の大勢で進めば、デベ側は審査会に負けても返す刀でユーイックに賠償を求める姿勢に踏み切りだすはず。

ただ、建設業界(笑)
平成になって様々なことがガラス張りになってきてはいても、どういう見えないしがらみが陰にあるかはわかりませんよね。

ルサンクのこの騒動の真のキーマンはユーイックですから、ユーイックに関して様々な情報開示展開があっても面白いですね。

なんせ先は永いんで。

[1268: 匿名さん]

車路の勾配を緩めて対応する案を示した人に証言してもらうといいのではないですか。ユーイック担当者による案であっても設計事務所担当者による案であっても、提案者に出廷を求めて、勾配を緩めることで避難路として十分だと主張してもらうと説得力があるのではないかと思いました。

[1269: 匿名さん]

そのような意味でユーイックの出廷は明らかですが、と以前書いたところ、散々否定されましたよ(笑)

デベ対審査会
デベ対ユーイック

司法の場が煮詰まれば煮詰まるほど、ユーイックの主任判断者、関係調整者は被意見聴取者もしくは参考人として司法上の公で発言しなければならなくなるだろうと踏んでいたのですが…

審査会における答弁抗弁とは別に。

[1270: 通りすがり]

ユーイックは訴訟では関係者でないことはご存知ですね。原告から積極的にユーイックの担当者に証人として出廷を求めるとかの手続きをしない限り、証言をしてもらう機会はありませんよ。Nippoは求めるとお考えですか？

[1271: 匿名さん]

その辺は誰もがなんとも言えないのではないかと考えます。
審査会の下に形式的にはいるわけですが、建築確認だけなら他人の関係、
変更確認までとなるとある意味確かな当事者ですから、その言質ひとつも
時には正反対の解釈や意味をもったりするはずですし。

ユーイックがきちんと成熟した大人の企業かどうか
実は神鋼やNIPPOも呆れるレベルだったりすると話も早いかも(笑)

[1272: 匿名さん]

東京都を相手に裁決を不服として起こした訴訟では、審査会が妥当であったかを判断しますから、法廷にユーイックが登場することになりません。
Nippoがユーイックの担当者を証人として呼ぶことはできると思うのですが。Nippoがそれをするかどうか。神鋼とNippoとでも温度差がありそうですよ。

[1273: 匿名さん]

神鋼不動産の方が物事を明らかにしよう的なイメージがあります。日経アーキテクチュアの取材にも神鋼不動産の方が先に答えていましたから。

[1274: 匿名さん]

確かに神鋼が熱心に取組んでいるようです。

　 神鋼は避難計画が問題にならないように配慮してきた

ということですかね。今後も神鋼が頑張ってくれると期待しているのですが、一方で >>1235-1236辺りのレスに、車路の勾配を変える必要はなかったとありますので

　 神鋼は変更確認を行って車路の勾配を緩やかにした際の判断には係わらなかった

かもしれないと思いました。

[1275: 匿名さん]

振り幅の小さい主観がいくつか続いたので、すっかり枯れてしまってる感じ…でしょうかね。

神鋼とNIPPOの落札資本の割合みたいなものはどなたかご存知ないですか？

温度差というか、メディア露出の機会に差が生じているのは、やはり事情の精通度の差、もしくは「やっちまった」意識の差からくる必然的なものだと考えるのが普通でしょうが、「対等な出資比率」だとして…「万全を期したつもりが裏目」という例の神鋼の発言をさらに少し掘り下げて考えてました。

もし、まったく任せきりで蚊帳の外に神鋼がいた場合、確かにこういうコメントになりそうです。

ただ実際問題として、それはちょっと考えづらい。行く先が「変更確認」にまで至るわけですから、下世話な視点ですが、事前承認の捺印がいくつも要るはず(笑)。

仮に、神鋼がまったく感知していないなら。暗にNIPPOへの恨み辛みを匂わす言い方がビジネス的に、間接的にでも何かしら含まれていていい。

そもそも、13年？に及ぶ両社の執着は、企業責任を全うすることや、かの地に「仕事(実績)」を残すんだという志にのみもはや因るものだと考えるなら、仮に資本比率がイーヴンでも、どうせなら、より表面的に名前が広く知れたほうが得策だと考える…そんなトップがいてもおかしくないわけで。

いずれ結果は、出る。賠償や損失補填の話にも、なる。ユーイック相手の別訴訟にもなるかもしれない。だから。その時にまでは(笑)何処も責めず、後出し的判断で大局的に待つという策、それも確かに有効そう…

どういう話し合いや目論見があったのかはわからない。
そして、名前が出てしまっている以上、コメントや会見を避けて通ることで広まる悪印象は、やはりまずい(笑)

NIPPOは、つまり、その辺をまったく戦略的に見通していないか、さもなくば逆に、事態のまずさをより知悉しているか…そのどちらかなんでしょうね。

全国規模の業界最大手、談合もあり(笑)という体質ゆえに、小回りがほとんど利かないというか、愚直というか、確信犯だったというか(笑)

賢いトップだったら不手際や準備不足は認めてさくさく流し、逆に積極的に世間にアピールするだろうと思うのですが…対応は後手々々、気づくのも遅すぎ…

まあ、技術基準｢道路橋示方書｣を国や県も見落としていた橋の耐震工事が全国に40ほどあったそうですから、探せたもん勝ち！みたいなところはやはりありますけどね(笑)

[1276: 匿名さん]

神鋼は捺印したとしても
>>1235-1236 で指摘している
車路の勾配を変える必要はなかった
ということを全く知らされないで変更確認を行う書類に捺印したのだと思いますよ。神鋼にも建築士がいるはずですから、確かめておくのがよかったとは思いますがね。

[1277: 匿名さん]

>>1275 匿名さん

1,519,000,000÷2,170,000,000＝0.7

7:3の比率でしょうか？

［毎日新聞］
問題のマンションは文京区小石川2でNIPPO（東京都中央区）と神鋼不動産（神戸市中央区）が建設する「ル・サンク小石川後楽園」（107戸）。2012年7月に建築確認を受け、13年に着工。地上8階、地下2階の建物はほぼ完成したかに見えるが、高さ約2メートルの白い囲いに覆われたままだ。完売していたが、工事が止まったため2社は購入者に総額22億円の解決金を払って解約した。

［日経アーキテクチュア］
ル・サンク小石川の建築確認は、指定確認検査機関の都市居住評価センター（UHEC、東京都港区）が12年7月に下している。設計を担当したのは日建ハウジングシステム、施工は安藤ハザマが手掛け、16年2月の完成を予定していた。現在は9割ほど完成した建物が敷地に残る。NIPPOは「購入者の契約解除の状況は公表しない方針」としているが、5月11日発表の16年3月期決算短信で、売買契約書に基づく解決金の総額約15億を特別損失に計上した。

[1278: 匿名さん]

そういう推測をされましたか。素晴らしいですね。感服しました。

そうですか。ならば特別な譲歩を含む約束のようなものが事前に盛り込まれていなければ、やはり基本＝NIPPO主導で確定、ああいうコメントを単純に先行させた神鋼は決定権や計画全体の情報において欠如や不服があったとしてもおかしくないですね。

帰納的に言ってその分神鋼が「無知」であっても両社の関係上では当たり前に許されたのかもしれない。「万全を期した」という表現そのものがコメントとして的外れだとNIPPOは内心考えたかもしれませんね。

NIPPOはやはり事態のまずさをより理解していたことになりそう。つまり、法解釈上の瑕疵の可能性をより知悉していたといえるかもしれません。その分だけ事実、沈黙したんだなと。

その数字ゆえ、七三分けのようなカチカチの推測ですが(笑)根拠のない思い込みよりも、論拠をもつ手堅いイメージの確立のほうが大切かなと個人的に感じ直した次第です。

だからなんなの？はまた別のお話。

ありがとうございます。

[1279: 匿名さん]

> ああいうコメントを単純に先行させた神鋼は決定権や計画全体の情報において欠如や不服があったとしてもおかしくないですね。

NIPPOは事態のまずさを理解しているが故に、事態の解明に消極的なのではないでしょうか。
契約者の契約解除の状況を公表しない方針というのも、5月11日の決算短信からわかってしまいますから、かえって事実を隠そうとしているイメージでよくないです。

神鋼不動産の方が事態の解明に積極的なものを感じ、NIPPOよりは好感を持てます。今後、検査機関への賠償請求等にまで発展するのであれば尚更、今のうちに変更確認の案を示した人に（スロープの勾配を変えるように導いた人に）、それで避難上の不備を無くせると示してもらうのが重要ではないでしょうか。

[1280: マンション比較中さん]

あの誠意のない説明会から1年経ちました。
NIPPOは事態のまずさが判っていたのですよね。それなら購入者への説明の仕方があったはずと思っています。

[1281: 匿名さん]

振り幅の偏った主観でまたまた枯れてる感じですかね。

実際NIPPOや神鋼の現状が伝わってこないのでさしたるトピックもないわけですが…

『もし。裁決がなく、契約者→購入者によって瑕疵担保責任を問われる損害賠償請求に後日なっていたらどうだったかな』
と仮想することがあります。

「人権侵害」を根源的な理由において書かれたあの訴状は、開発反対派さん数名の「闘争」のベクトルの延長線上にあり、当然「利益不利益」を争うかたちでの代物でした。

傍からみれば。
開発するなという意志の表れの極みであったり、大災害時に救助が後回しになるその可能性を解消しろよという訴えであったりもして、印象は正直微妙で…
「購入者→所有権保持者が将来的に被る不利益＝避難経路の不備？」と比すと、関係性の強弱から言って感じさせる違和感を孕まざるを得ないもの、でした。

裁決が出ているいまとなってはそんな理由もあんな経過もすでに二次的な話…
現在では、審査会の判断の正否から、解釈の違いを孕む法の前で建造物に違法性があるかないか、が司法上で精査されているわけですね。

ここで。

「上棟後では審査請求人は利益不利益を争えなくなる」というあの書き込みを鵜呑みにしたとして。
裁決がなかった場合の未来、相当な後日、住民となった購入者から瑕疵担保責任を問われる形で訴訟が起きたとした際に。問われる事態の本質とその解決策とは…どんなものなのだろう？

…そんな半実仮想を最近よくもつんですよ。

都筑の杭工事の不正による傾斜問題では、住民の総意に近いレベルの判断を汲み、全４棟建て替えという解決法をデベ側が打ち出しました。近隣者の人権云々の思考や視点は伝聞がありません。

で。比してこれ、裁決をもたなかった場合の未来のルサンクだったら、どうなのよ。と。

結果、実際住人の対安全面での意識と「利益不利益」感覚が、法の適否とは若干距離をおいて、現実に則して顕れる初めての機会になったはず、でしょうね。

そして。現実的な対処解決手段を、割と早期に、我々は知ることもできたはずだと。

契約者、購入者、実際住人が「あの車路でいいよ(笑)」と容認したなら、既存不適格でもあの地は開花し、変わらずに新たな歴史を刻み続けていったのかな…とか
屈強な訴えがあった場合、建て替えにまで至るコトなのか、事態の「本質」や「程度」も識れることになったろうに…

とか想った次第。

[1282: 匿名さん]

続きになりますが。

事態が複雑な経緯をもちすぎて、対する見方や思考やスタンスも多岐にわたり、多角的すぎる現在、

残っているのは…

９割完成している「置物」と、渋い坂道の風景の途上感、法律の真意、表現の曖昧さ、区分・適用の難しさ、遠い先を見通すことが困難な残念さ。…等々。

それはそれで前代未聞のサンプルになって残ってゆくわけですが。

もし。あのまま日々が過ぎ、107戸の生活が成立し避難経路に不備があるとある日住民が知った時、コトはどうなったか、どう解決されていったのか？

それは、わからない。もう失われてしまったわけです。

刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなものを、ルサンクの契約者の立場に置き換えその「程度」を意識する…その思考や評価のスタンスを、我々世間は、もう持ちえないわけです。

これ、かなりデカいことだったと思ってます。

法律上の価値と法律論上の価値と実際住人の抱く価値観、直接の利害関係内にあり「生活＝実人生」の上で選ばれゆく未来の体感的価値あるいは相対価値…

これらはすべて異なるものだと私は考えています。法治国家の国民ですけどね。

対手付け金の補償もらったから。
認定保育園に通わせる生活設計が破れたから。

当事者たちの実感、利益不利益の体験価値ももちろん大切で、忘れてはならないものですが、事態の本質を定めきる要素にはなりません。

審査請求により、審査会の判断によっては完成直前の建物の全契約が解除されることにもなりうるというその事態、その重さ

現在の審査会や請求制度が孕みもつ価値と功罪、その実際


それらは、住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば、わかりやすく手にとれたのにな…と思ってしまうんです。

もちろん
法治国家に済む者の仮想と感想ではありますが。

契約者さんたちの想いや未来が最優先される「普通の未来」が普通にあってもよかったなと。

時々振り返ってしまうんですよね。

不幸な話です。実際。

[1283: 匿名さん]

上記

×　半実仮想
○　反日仮想

×　刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

○　刑事罰と別に。杭の不正に起因した傾斜問題で、多数住民の意志によって未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

……
以上、誤表記、失礼しました。

[1284: マンション比較中さん]

>>1282さん
> 住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば

避難施設の不備は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると思いますよ。


NBL 875（2008.2.15）号
建物の瑕疵についての施工者・設計者の法的責任
http://www.shojihomu.co.jp/nbl/nbl-backnumbers/875-nbl

渡辺健寿法律事務所
建物の設計者等が負う不法行為責任
http://www.watanabelaw.jp/seminar/pdf/k2011-09.pdf

江副哲弁護士の建設現場トラブル相談所
設計図どおりに施工したものの瑕疵があった場合、施工業者に責任はある？
http://const.fukuicompu.co.jp/trouble_construct/vol15/

[1285: 匿名さん]

そっちじゃないですね(笑)

(裁決がなく)
訴訟になっていれば

ですね。
読みの重心がまるっきり違いますわ、毎度のことですが。

…疲れるわ。

[1286: 匿名さん]

>>1285さんは>>1284さんのリンク先は読んだのですか？ かなり重要な判断がされている様ですけどね。

[1287: 匿名さん]

居住者等が、設計者、施工者の不法行為を追及できるという判例ですよね。

[1288: 匿名さん]

重要な判断は世の中に五万とありますよ。

私の書いたものの本意に付随するだけのトピックを、毎回毎回疑問符をつけてレスする、しかもその読み方が誤りだと言っているわけですが。

グレーゾーンのままで完成し、開発反対派と関わりなく住民本人たちが訴訟を起こした際に、今回の事案の相対的なスケールが初めて判ったのになあ…という感想ですが、何か？

筋違いの読みばかり重ねてレスつけるだけつけるから、みんな返答にも話題の発展にも困り、どんどん過疎っていってる現状でしょう？

杭の不正の都筑の件と比較して、事態がどういう規模で解決されてゆくのかを仮想しているという私観をちゃんと書いてるじゃないですか。

1＋1は2で重要なことが書いてありますが読んだのですか？

…などと問われても当惑するだけですわ。

論者の思考でなくクレイマーの思考なら話は別ですがね。

[1289: 匿名さん]

×　半実仮想
○　反日仮想 → ×

○　反実仮想


二重の誤りとなりました。誤表記申し訳ないです。

[1290: 匿名さん]

>>1161
↓の開発業者は係争中の物件を販売しませんでした。

（仮称）目白御留山テラス新築工事
http://www.geocities.jp/daigiri91220/20091218.htm

[1291: 匿名さん]

>>1290さん
新日本建設も2004年頃からマンション紛争になっていて強引だと思いましたが、販売して購入者を巻き込んだりしなかったのはマシでした。

[1292: 匿名さん]

「係争中」「紛争」という言葉を使われてますが、開発許可はいま現在も生きてるんですよね？

とすると。
審査請求は開発許可の再審査申請で反対派が負けて、その後すぐに出されていたんでしょうが、裁決まで三年？ その間にどういった裁判があったのか教えてもらってもいいです？

また、「紛争」という言葉の法律上の定義は一種かどうか知りませんが、具体的には「どのような状態」を言うのでしょうか？

過去ログでわかるように、販売開始や完売の声や細部の情報交換の声ばかりでまったく問題なく進展し続けていて、ある日突然の裁決で現場が止まったという印象でしたよね。

たとえば。現場の基礎程度の段階で、仮囲いにＣＭがありさらには「一期完売御礼」とまで出ている工事所もよく見かけますよね。

一期、二期などの区分もそれぞれでしょうが、係争や紛争の概念がはっきりしないと、数名の住民がゴネていれば「予約(契約)」すらできない感じなんでしょうか？

また、例の「上棟前・上棟後」という区切りで捉えるならば、別棟の低層階を残しすでに実質上棟済み。これを一期と仮に捉えるなら、「契約(予約＝手付け金払いの状態)」はおっしゃるほど非難されることでも、特に悪質な極端例であるとも思えないのですが…
？

また、「契約」でなく「販売」済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできないように思うのですが…？

社宅があった時代から折り合いが悪かったと某掲示板にありましたが、その遺恨や、13年前のやりとりなど…からデベを良く思わず批判や口撃をされるのはまったくかまわないと思います。

ただ、ルサンクの場合は、裁決の出た時期を絡めてかなり特殊な事案だと認識しないと、係争や紛争やその他もろもろをきちんと区別し色分けしなければ類例をみつけることすら難しいと感じています。

当然、一市民の世間一般的な知識によるものなのでこうして専門家の方にお伺いするわけですが。

ＣＭまでうって予約を受け付けてしまったことは、やはり責められること、もしくは違法だったんでしょうか？

また、その呪縛から逃れられるのは、三年以上かかる現場だといつ？になるのでしょう？

すべて開発許可、建築確認ありきだと考えて書いてみました。

[1293: 通りがかりさん]

>>1282 匿名さん
購入者が入居する前、近隣住民が利害関係者の時に対処した案件ですので、おっしゃる通り、実際に住む人が何を考えるかは誰にもわかりません。

当事者不在で話が進んだという意味ではひどい話ですが、こうなってしまった以上は少しでも良い利用方法がされるといいですね。

[1294: 匿名さん]

>>1292さん

2012年9月 住民が東京都建築審査会に審査請求
2013年2月 デベが建築工事に着手
2014年3月頃 東京都建築審査会で口頭審査が予定されていたが、ユーイックが車路の勾配の変更確認を行ったために延びる
2014年6月 デベが販売活動開始
2015年9月 東京都建築審査会が口頭審査、同日付けで執行停止
2015年11月 東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決
2016年5月デベが東京都を相手に提訴

ここは12年前から継続して争訟になっている物件

[1295: 匿名さん]

>>1294
2014年の夏に市川猿之助の広告をしていましたね。
2014年3月に予定通り口頭審査が開催されていれば、神鋼が事態のまずさを知って、販売を始めたりしていなかったのではないかと。設計者と検査機関の判断ミスでしょうか。

[1296: 匿名さん]

>>1295 さん
結果的にはその通りです。
ルサンク小石川の件では、変更確認が中途半端なものであって、車路の避難階段の問題にきちんと対処していなかったことが致命傷になったようです。
変更確認をしていなければ、早期に口頭審査が開催されて、工事が進む前に建築確認が取り消されていたはずです。
他方、変更確認が車路の避難階段の問題も解決した完璧なものであれば、建築確認の取消しに至ることはなかったはずです。

なお、「『契約』でなく『販売』済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできない」という点については、建物の完成時までは建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われないというのが最高裁判例ですので、マンションがたとえ販売済みであっても、竣工までは建築確認の取消しを求めることは可能です。

ルサンク小石川の件で、建築確認が争われていたにもかかわらず販売に踏み切ったのは、NIPPOが勝てると自信があったからでしょう。建築確認が争われているマンションを、紛争決着前に業者が販売した例は多数あると思います。

[1297: 匿名さん]

沢山のご意見と知識ありがとうございます。

そうなんですよね。開発反対・容認双方の多数近隣の方々を含めてやはり完成間際の中断でしたから「良い」結果、良い方向に向かえばと。

元業界さんという方が書かれたように、解決には、専門家内での論議はもちろんですが、一般的な目線やその思考スタンスが活かされて解決することもあるわけで、様々なイメージや切り口があればスレも豊かになってゆくと考えます。

12年前…もそろそろ13年前かなと考えて13年前？という表記をしています。

審査請求が出されていて審査会による質疑が終わっていない状態が「係争」もしくは「紛争」なんでしょうか？

審査会が初期の段階で全設計を精査し口頭質疑をし裁決をくだす…のが理想的でしたよね、やはり。

一部で言われているように、高さ規制の条例が有効になる前に駆け込みで建築確認、口頭質疑を延ばして時間をとり現場を完成しきる、そのための変更確認

…であったかどうか、デベ側の意図はやはりユーイックの関与も含めて重要でしょうね。

だとすると、審査会の裁決がないまま完成して、どの時点で「係争」状態ではなくなるのかも気になりますね。

建築確認がおりて以降はほとんどの工事がその施工方法や時間、実際影響に対しての問題になり「近隣からのクレーム」という捉え方で対処されてゆくのが普通でしょうから、その点では、一通逆送問題も含めて数々の「橋」をデベは渡ってきたように思います。

世の中のすべての建築工事は、やはり「建築確認＝建築・予約販売開始可能」だと考えてしまうわけですが、その点はいかがでしょう？

[1298: 匿名さん]

NIPPOと神鋼で判断が違っていた、そもそも神鋼は十分な情報を得てなかった、ということはないですか。
審査会でルサンクが違法建築であるとの判断が下された後の２社の姿勢は、NIPPOは隠そう隠そうとしているのに、神鋼は事態を解明しているように感じるのです。違ってますでしょうか。

>>1296さん
NIPPOが勝てると自信があったと書いておられますが、NIPPOの判断が根拠のあるものだったかを疑います。執行停止を受けたのに対して、契約者に「嘆願書」に署名を求めたこと、今も不信感を持っています。

[1299: 匿名さん]

>>1297さん、小石川ではプラウド小石川の訴訟が有名ですが、野村不動産は竣工してから販売しました。
係争中の物件は竣工後に販売する方がよく、契約者がトラブルに巻き込まれることになりません。野村不動産の姿勢の方が適切だったのだと思います。

[1300: 匿名さん]

>>1298 さん
根拠があったかどうかは不明ですが、NIPPOは（変更確認で問題が解決したと判断して）おそらく勝てると思っていたのでしょう。
建築確認が執行停止となって初めて事態の重大さに気づいたのかもしれません。

契約者に「嘆願書」を求めたとのことですが、NIPPOは実際に嘆願書を建築審査会に提出したのでしょうか。
審査請求において判断されるのは、建物が建築基準法令を遵守しているかどうかであり、建物が法令に違反していると建築審査会が判断したならば、建築確認を取り消すしか選択肢はないはずです。
契約者からの嘆願書が提出されても、それによって建築審査会が違法な建物を大目に見るという裁量権はないはずですので、嘆願書にあまり意味があるとは思えません。

今さら言っても遅いですが、係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。
そうすれば、建築確認が取り消されても、ダメージを小さくすることがはずです。
NIPPOの強気の姿勢が裏目に出たのだと思います。