ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1115: 匿名さん]

解体でも減築でも、決定は十数年先。再設計ならそこから数年かかって図面ができ、様々なクレーム処理をしながらまた数年。予測されている巨大地震のほうが先だったりして。

[1116: 匿名さん]

>>1114さん
接道の悪い斜面に巨大マンションを建設しようとして
神奈川県から2度違法の判断をされた事件ですね。
最終的には敷地を市（鎌倉市）に譲渡して決着でしたでしょうか。
市が開発業者に甘い指導を続けた点でもルサンクと似ています。
このスレでも文京区の指導が甘かったことが問題視されていますから。区職員の中には若くて勉強熱心な人がいるはずなんですけどね。

>>1115さん
決定を先延ばしにするための提訴ということでしょうか。酷いですね。

[1117: 匿名さん]

提訴中ならばめったなことはいえませんね。審査会ですら三年かかっているのだから、反証的なものなら最低でもその倍の時間は必要でしょうね。
北朝鮮のミサイルのほうが仕事早そうだ。

[1118: 匿名さん]

>>1114さん
ここですね。更地に戻されています。
http://www.google.com/maps/@35.3526937,139.5278832,20z

実質的な開発業者は、セコムホームライフだったようです。

2007年7月3日 小松原建設 提訴
2009年8月26日 地裁 棄却判決（控訴）
2010年3月30日 高裁 棄却判決（確定）

岡本2丁目マンション訴訟では、業者の提訴から確定まで2年半かかってますね。地裁で判決言い渡しが半年延びて口頭弁論の終結から9ヶ月かかっているそうです。

なお、裁決取消訴訟の判例があることで、ルサンクの事件はこれより短くなるのではないでしょうか。

[1119: 匿名さん]

>>1118でリンクの表示がおかしくなったので。

岡本2丁目マンション跡地
http://www.google.com/maps/@35.3526937%2c139.5278832%2c20z/data=%213m1...

[1120: 匿名さん]

岡本二丁目マンションは審査会が開発許可を二度取り消してるんですね。

ルサンクは建築許可ですね。

鎌倉と小石川では条例の規制から違うでしょうし、司法が判例として同様に扱うわけがないですが、印象操作は大切ですね。

[1121: 匿名さん]

>>1120さんは判決に目を通しておられますか。
岡本二丁目マンション訴訟は、裁判所が審査会の裁量を認め、開発業者の言い分を全て否定した判例で、審査会で違法の判断を受けた開発業者にとって不利なものです。
審査会から2度の違法の判断を受けて、1度目は違法とした判断を開発業者が認め、2度目で提訴期限ギリギリになって提訴した点でも、これらの事件は似ているようです。

[1122: 匿名さん]

開発そのものが二回取り消されたという書き方を見かけただけですね。

建築・建設の最終段階で建築確認が取り消されたこととではニュアンスも意味合いも違うかなという判断です。
岡本の例はどこまで工事が進んだものを更地にしたのかをどうせなら知りたいですね。

ルサンクの地の「開発許可そのものは区も都も現在でも認めている」で間違いないですか？

岡本の事案は更地に戻したその経過や後の保全管理にも問題があるようで、監視カメラをつけて云々、という近隣の方のサイトを少し読んだだけです。調べれば現在事情もよくわかると思います。

ルサンクは同程度に簡単にことが進むとは思えないだけですので。参考判例として扱われ早期に結論や結果が出るとは考えていないクチです。
所詮、第三者ですから。

[1123: 匿名さん]

まず判決書をお読みになるのがいいですよ。審査請求制度について重要な判断をしていますから。

[1124: マンション比較中さん]

斜面地のマンションが争われた事件は神奈川県内の方が古くからありますね。斜面地を狙う業者も業者と闘う住民も神奈川県内から始まっているようです。2005年2月に建築確認取り消しが地裁で確定した事件もあります。

[1125: 匿名さん]

ありがとうございます。地裁の判断ですよね。ルサンクは最高裁まで行くんじゃないかな。都の判断が世論に合致するかどうか、豊洲の盛り土同様、気に留めていきます。

[1126: マンション比較中さん]

どうでしょうね。裁判ですから法律論ではないですか。
防火避難規定を安全側の解釈をした都の審査会と、開発業者に甘い解釈をした民間検査機関（ユーイック）と、どちらが妥当かの問題でしょうね。

岡本二丁目マンション訴訟は、審査請求事件の審査庁（審査会）の裁量を認めた判例です。開発審査会でも建築審査会でも同じではないかと思います。

[1127: 匿名さん]

>>1125さんが豊洲の盛り土の話題をされているので。
豊洲の盛り土の件、ここに至るまで、何故工事を止めて対策をしなかったのでしょう。

ルサンクの件も同じです。車路の設計が怪しいことは、ユーイックの確認検査員も日建ハウジングシステムの建築士もわかっていたはずなのに、何故工事を止めて対策しなかったのか。
強行してしまえばいいという考えでしょうか。ルサンクに係った資格者の責任は大きいと思います。

[1128: 匿名さん]

はっと気づいたがもうどうにもならないとそれぞれが諦めた感じ、じゃないですかね。で勾配率を変えるくらいしかなくて、あとは日々、無事に過ぎてゆくことだけを祈ってたでしょうね。

[1129: 匿名さん]

>>1128さん
ユーイックや日建ハウジングは
そのような危うい状況で
NIPPOや三菱地所レジデンスが猿之助さんをナビゲーターにして大々的に販売したこと
どのように感じていたのでしょうね。
日建ハウジングの取締役も猿之助さんと対談してましたよ。
購入者の説明会に来て頭を下げてましたけど。
引渡し前に建築審査会の裁決が出るとは思わなかったのでしょうか。

[1130: 匿名さん]

購入者の説明会に来て…ということは、てっきり開発反対派さんだと思いましたが購入者さんでしたか。でしたら残念でしたね。

[1131: 匿名さん]

釈然としないのは、裁決を受ける間際に購入者に嘆願書への署名を求めたことです。建築基準法に違反する疑いで建築審査会から工事を止められたのに、それを非難している内容でした。

[1132: 匿名さん]

売主への責任の追及を回避するためでもあったでしょうね。

[1133: マンション比較中さん]

日経アーキテクチュアにNIPPOの言い分が載っていますけど。
NIPPOの言い分は、矛盾があるようです。

・建物南面の堀坂に面した駐車場出入り口は、高低差2.5mのスロープ（傾斜路）を通る。建築主は2014年2月に変更確認を申請して、車庫出入口のスロープ勾配を6分の1から8分の1に緩くした。
・「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」

事前審査の結果、慎重を期してスロープの傾斜を緩くするべきと判断したなら、2012年7月に緩くしていたはず。しかし、実際には2014年2月にスロープ勾配を変更する申請をしています。審査請求で住民側に追及されて、しかたなく車路（勾配のみ）の設計変更したということだと考えられますが違うのでしょうか。

[1134: マンション検討中さん]

文京区のマンションは、欠陥マンションが多いという情報がある。
これは、周辺クレーマーや住民により事業妨害されでることにより、この対応施工管理が疎かになり
工期が遅れるが、施主が事業費されの変更を認めないため、現場や下請けが負担され手抜き工事が
発生するのではないか。危ないね文京区のマンションは。２０年以内に想定される東京直下型地震で
劣悪なマンション、木造密集地区、鉛筆ビル群などが多い文京区は壊滅するのでないか。

[1135: 匿名さん]

>>1134さんは他物件の業者さんですか。周辺住民の要望を全て無視してトラブっているのは施主のNIPPOの問題であって、施工の安藤ハザマの問題でないのではないかと。

[1136: 匿名さん]

ルサンクに関していえば、環境や近隣に対してどこよりも金と時間と手間をかけているのは間違いない。最新の杭施工技術と適法水準で施工してもいるので、審査請求者のマンションが倒壊するほどの大地震が仮に近い将来やってきても耐えうるような強度を実現しているはず。
正直、車路に関する解釈や弁明は、売る側の意思と買う側の納得度で折り合えた話だといまでも感じているが、開発許可や認可にさえいまだ納得しない方々が「正義の鉄槌」感を拭わない限り、すべて無駄。

それはそれ、だが。
最近その界隈を歩く機会があって散策したが、こんにゃくえんま正面、50余年の老舗が沢山閉店立ち退きをし解体されている最中で大変驚いた。後楽園駅前再開発だかの名目ですね。施工は清水で、40階・地下2階の140m

八百屋、人気の揚げ物屋、賑わっていた食堂、角は確か銀行ATM、向かいに古い佇まい同様に渋いパチンコ屋。
みんな消えゆく途上だった。

街を50年作ってきた店が一時に大量になくなってゆく…同じような状況が駅周辺でも散見されたが、これでいいのかと心底考えさせられた。

人口減が加速している日本。一軒家がどんどん商業ビルに変わってしまう街は、おそらくひどく合法的で適法化してはいるんだろうが、健全とはとても言い難い風景に違いない。

問題をすり替える意図はまったくない。
が「他人のマンションの車路や勾配」よりも「わが街並みの味ある老舗たち」のほうが数段顧みられてしかるべき大きな問いだった気がする。

単なる感想。
個人差はあるだろう。
他意はない。

[1137: 匿名さん]

>>1133
崖地に大型建築物を建設するのに
無理な設計を押し通そうとしたのが原因だと思います。

次の記事も日経アーキテクチュアに載ってました。ここでも余裕のある設計が求められていたと思われます。

▽建築確認取り消しでも確認検査機関の責任否定
http://nkbp.jp/2bbq2um
≫建築確認の取り消しをめぐる訴訟で、法解釈の誤りが争点になった場合、確認検査機関に対する損害賠償請求は認められないことが多い
≫与条件が厳しく、関連法規の解釈が難しい場合、余裕のある設計をすることで後々のトラブルを回避できる

[1138: マンション比較中さん]

>>1137さん
ルサンクに関していえば、文京区の絶対高さ制限に合わせて２階下げておけばよかっただけです。

それなら、東京都建築審査会から建築確認取り消し裁決をうけても、違法とされた部分に何らかの設計変更して、今頃には完成していたのではないでしょうか。

[1139: 匿名さん]

ユーイックが
早い段階で設計変更を指示していれば．．．
http://www.google.com/maps/@35.7102367%2c139.7506706%2c21z/data=%213m1...

[1140: 匿名さん]

>>1139
そうだけど。ユーイックが建てて下さいと言ったわけでないだろうし
施主の責任なのでは？

[1141: 匿名さん]

今度はアスファルト合材で談合カルテル

NIPPOなど大手道路舗装会社6社 公取委立ち入り検査
http://twitter.com/mainichijpnews/status/781014353420152832

[1142: 周辺住民さん]

裁判やるそうだ。

[1143: 匿名さん]

建築確認取り消しは東京都建築審査会のミスではないか、という書き込みを他のサイトで見ました。
みなさんはどう思われますか？
裁決書では「駐車場車路は幅員3mを超えているのに中間手すりがないため"階段に代わる傾斜路"とは認められず、このため避難階ではないのに避難階段のない駐車場となっている」としています。
そしてこの「幅員3mを超えているのに中間手すりがない」ことが最終的には建築確認取り消しの唯一の理由となっていますが、書き込みでは、「建築基準法施行令には、どのような傾斜路でも幅員3mを超えれば常に中間手すりが必要、とは書いていない。そう判断したのは審査会が施行令26条の準用規定を読みまちがえたから」と言っているのです。

たしかに中間手すりのある傾斜路など見たことがないし、国交省も建築基準法を
作ったときに、幅員3m超の場合「階段は蹴上げ15cm以下踏面30cm以上なら（このとき勾配は1/2になります)中間手すり不要だが傾斜路にはどんなに勾配が緩くても無条件に必要」と定めたつもりはないでしょう。
もっとも、ではどんな傾斜路なら中間手すりが必要なのかというのが施行令ではわからないので、施行令自体欠陥品だとは思いますが、階段に代わる傾斜路の条件がそもそも勾配1/8以下となっているので、傾斜路には始めから中間手すりなしというつもりだったのかもしれません。

バリアフリー法関係でもそんな規定はないのではないかと思います。そもそも中間手すりは車椅子が通る幅を狭くすることになるわけですし。

歩道橋は、調べてみたら、幅員3m超の場合、階段については建築基準法をそのまま使っていて、蹴上げ15cm以下かつ踏面30cm以上の場合以外は中間手すり設置となっていますが、斜路については積雪地域を除き中間手すりの設置は全く求められていません。
こちらは建築物ではなく道路なので同じ国交省でも住宅局ではなく道路局ですが。

裁決はこのマンションの駐車場が基準法の"階段に代わる傾斜路"の要件を満たすかどうかを検討しているので、車路が避難路を兼ねること自体はOKとしたのだと思います。（そうでなければ要件の具体的検討に入らないまま門前払いしなくてはいけないはずてすから)
従ってポイントは中間手すりの必要性の一点に絞られることになりますが、東京都建築審査会はこの「幅3m超の傾斜路には必ず中間手すり、は間違い」という指摘にどのように反論するのでしょうね。

[1144: マンション比較中さん]

>>1143
中間手摺りがある傾斜路を見かけないのは２つの理由によります。
１つは、その傾斜路が高低差１メートル以下である。
もう１つは、その傾斜路は人の通行のためのものではなく、並行して別の傾斜路か階段が人の通行のために設けられている。
高低差２・５メートルの車路は人の通行に共用しないのが普通だと思います。ルサンクも並行して階段を設けていればよかったのではないかと。
堀坂の向かい側のマンションは並行して段々になっていましたよ。手摺りもあったような気がします。

[1145: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の敷地
http://www.youtube.com/watch?v=t_leInySc38

[1146: オブザーバー]

勾配を緩くして万全を期したつもりが裏目に出た…という神鋼のコメントの裏に、1143さんのご指摘のような思考、その端緒や着眼点がハナからあったのならば、快哉を叫ばずにはいられない…というか。つくづく大したものだと思いますね。

杭が足りないとか鉄筋を抜いてるとかのレベルではない、勝てる裁判になると見通してたやつがいたわけですから。

まあ、精査してはじめて浮き彫りになった法律論上の争点・理なんだろうとは思いますが、違法だ、ぶち壊せというほどのことじゃなかったんだなと改めて思いましたね。

[1147: 匿名さん]

>>1143さんは裁決読んでないのがわかりますね。>>1146さんも。裁決は東京都で閲覧できますよ。
もしも神鋼が裁判で>>1143さんのような反論をしているのなら呆れます。

[1148: 匿名]

裁決書では…との書き込みに対して、読んでいない、東京都で閲覧できると返して呆れるのは自由ですが、文章に品と説得力がないように感じます。1144さんのような部分集合的な例を挙げて法律の是非を見定められるはずもなく、1143さんの論述は久しぶりに論旨と論筋が大変魅力的な書き込みだと思いましたね。

感覚の話を今更求める気はさらさらありませんが。

[1149: 匿名さん]

>>1143さん
ルサンク小石川の建築確認取り消しの理由は、駐車場が避難階に該当しないことです。地下にある駐車場から地上までほぼ1階分に相当する2.5メートルの高低差があり、避難階段を設けていないことが東京都建築安全条例32条に適合せず違法建築と判断されました。
車路の勾配を緩くしても駐車場からの出口の位置を変えない限り2.5メートルの高低差の問題は解消できないと思われます。

[1150: 契約者さん]

内定取り消しのようにこのまま泣き寝入りなんてできない。

[1151: 匿名さん]

>>1148さん
期待外れでしょうが>>1143さんの主張は東京都建築審査会の示した建築確認取り消し理由に直に向き合ったものになっていないのです。本当に神鋼が裁判でそのような主張をしたのだとすると、そちらの方が品がない行為に感じるのですが。

[1152: 匿名さん]

>>1150さん
契約者さんでしたか。泣き寝入りしたくなければ売主と販売会社を相手に闘うのでしょうね。東京都不動産業課で相談にのってもらえます。

[1153: 匿名]

1151さん、申し訳ないですが文章を正確に書いてもらっていいですか。「神鋼」と「そちら」との関係がわからない。

まあ「おまえの母さんのほうがでべそだよ」的な書き込みではないと思いますが。

[1154: 匿名さん]

>>1149のとおりだと思いますけど。>>1143の主張は論点が合ってなくて東京都建築審査会の判断への反論になっていないです。

[1155: 匿名]

どう思いますかという書き込みに対して、呆れるとか反論になってないとか…

司法で開発が認められてもとことん自分たち以外を「否定」する姿勢は立派ですね。

[1156: 匿名さん]

東京都の審査会から違法建築の判断がされてル・サンク小石川後楽園の事業は頓挫しているのですよね。その上に反論にならない主張をすることの方がどうかと思います。

[1157: 匿名]

どうかと思うのはかまわないです。
が、それはネタですねとか、どこどこに行けば閲覧できますとか、呆れるとか…

しかもそれをオウム返し的に否定をするだけで話が停滞するばかりでしょ。毎度毎度。
そう誰もが考えているはずです。

開発許可の反対から全否定の繰り返しですよね。あちらこちらそちら、すら使い分けしない方は、都合の良い時だけお仲間さんに重ねて書き込みする。

別のサイトで見かけたという視点と疑問を投げかけてくれてる方。それでいいじゃないですか。

もしくは、そのソースや雰囲気に対してきちんと向きあうべきでしょう。
神鋼がそう裁判で言ってるなら呆れる、とか。それこそそう言ってる言質を引っ張って否定してくださいよ。

敬意があるどころか、敵視と侮蔑ばかり。申請された方数名の否定ありきの文章態度はもはや目標を達成したオワコンだと考えているので、いちいち裁くなよそこでと言いたいですね。

[1158: 通りすがり]

どちらのサイトで見かけたのでしょうね。
素朴な疑問です。

[1159: 通りすがり]

>>1133の書込みで既出ですが
「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」

このデベの言い分も信憑性がないと見ています。事前審査でスロープの不備を指摘されていたなら、設計を直してから建設工事に着手したはずですから。

[1160: 匿名さん]

>>1143さん
ある人の書込みでは、
「建築基準法施行令には、どのような傾斜路でも幅員3mを超えれば常に中間手すりが必要、とは書いていない。そう判断したのは審査会が施行令26条の準用規定を読みまちがえたから」と言っているとのことですが、おそらくその書込みをした人が勘違いをしているようです。

建築基準法施行令は、どのような傾斜路でも幅員3mを超えれば常に中間手すりが必要である旨定めています。
すなわち、同施行令第26条第2項は
「前三条の規定（けあげ及び踏面に関する部分を除く。）は、前項の傾斜路に準用する。」
と定めており、「前三条」の規定の一部である第25条第3項は、
「階段の幅が三メートルをこえる場合においては、中間に手すりを設けなければならない。ただし、けあげが十五センチメートル以下で、かつ、踏面が三十センチメートル以上のものにあつては、この限りでない。」
と定めています。

つまり、中間に手すりを設ける義務を定めた同施行令第25条第3項のうち、設置義務の例外である但書は「けあげ及び踏面」に関するものなので、傾斜路には準用されません（上記引用の同施行令第26条第2項のカッコ書き）。
その結果、同施行令第26条第2項および第25条第3項によれば、傾斜路の幅が三メートルをこえる場合は、例外なしに中間に手すりを設けなければならないことになります。
このことは、条文の規定から明確です。

[1161: 匿名さん]

新日本建設が“たぬきの森”をブレンディへ売却
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/901.htm

[1162: 匿名さん]

1143です。
>1160さん
元の書き込みでは、1160さんがお書きになったのと全く同じように建築審査会は考えたのだろう、と推論したうえで、それはこうこうこういうわけで間違いではないか、と書いています。
グーグル検索で「"26条の準用規定"」（ダブルクォーテーションも付けて)で検索していただくと見つけやすかったです。

[1163: 匿名さん]

>>1143さん
裁判所は審査会の判断が法に則して妥当かどうか
判断をします。
法に則して妥当であるなら審査会を支持します。

仮に1143さんの主張が正しいとしても
デベが釈明をするなら
審査会の口頭審査の時でした。
NIPPOの弁護士さんの責任が大きかったのではないでしょうか。

[1164: 匿名さん]

>>1163さん
そうですね。そもそも裁判所は手すりの要不要の判断をしないでしょう。

デベ側が不利と思われるのは、審査会の口頭審査が終わり、執行停止の決定と建築確認取り消しの裁決が出てしまった以上、ユーイックがデベを支援しない（できない）ことです。