ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[1716: 評判気になるさん]

今後この訴訟の行き着く先がどうなるのか興味は尽きないね

[1717: 匿名さん]

> もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかった

同感です。

事業者に反省の姿勢がなく、東京都は事業者の責任と考えていますから、粛々と判決に向かって進むでしょう。

[1718: 匿名さん]

6年前に堀坂沿いの住民が東京都に斡旋を求めたのはNIPPOが拒否しているし、文京区が発効直前の絶対高さ制限を守るように指導したのも無視している。それでNIPPOを責められないとか、行政が和解しないのがおかしいとかいうのは、間違っていると思う。

[1719: 匿名さん]

>>1715
変更確認が解決を遅らせたのではないですか？

過去レスに2014年3月頃に東京都建築審査会の口頭審査が予定されていたとあり、変更確認がなければ早々に建築審査会の判断が出ていたと思われるからです。

[1720: 匿名さん]

ルサンク小石川の件では、変更確認が二重にデベロッパーにダメージを与えました。
①　文京区の絶対高さ制限の発効直前に駈込みで変更確認を取ったため、26メートルの建物が「既存不適格」になってしまったこと。
②　変更確認によって、建築審査会による裁決の時期が大幅に遅れてしまい、建物完成間際に建築確認が取り消されてしまったこと（もっと早い時期に取り消されていれば、建築確認を取り直して、工事を修正することができた）。

上記①のために、建築確認を取り直そうとすると上層階の減築が不可避となり、デベロッパーとしては動きがとれなくなってしまったのですが、これは、ほかの方々が指摘されるとおり、デベロッパーの自業自得といわれても仕方ないです。

ただ、上記②については、デベロッパーに気の毒な面もあります。
もちろん、裁決が遅れたのは変更確認をしたからなので、上記②についてもデベロッパーの自業自得という面はあるのですが、どうせ建築確認が取り消されるのであれば、もっと早く取り消された方がデベロッパーのためになったことは間違いないでしょう。

変更確認を取って高さ26メートルでの建築を強行したことは確かに怪しからんのですが、それが違法とまでは言えない以上、デベロッパーにとってもある程度受入可能な解決策を模索することは許されるのではないかと思います。

[1721: マンション検討中さん]

>>1720
変更確認によって解決が先延ばしになっってしまったのと同様に、東京都を相手に裁判していることによって解決が先延ばしになっていると思います。この裁判はデベロッパーにとってメリットはないでしょう。

[1722: 匿名さん]

違法建築を追及され、建築審査会の裁決がされそうなタイミングで、裁決を延ばすために変更確認を行った・・・>>1720の分析によるとそういうことになりますか。
変更確認の設計図を作成した者や、変更確認を審査した者が、拙速な行為を停められなかったのですか。

[1723: 匿名さん]

>>1720 匿名さん
その点は、デベロッパーの内部事情であり、よく分かりませんので、以下は推測です。

設計事務所にとってデベロッパーは依頼者であり、また、ユーイックにとってもデベロッパーは（制度の建前はともかく）実質的にはお客さんという面があるので、デベロッパーが26メートルの高さにあくまでこだわり、変更確認を急いでほしいと言ったとしたら、設計事務所（日建ハウジング）またはユーイックがそれを絶対にダメですと言うのは、事実上難しいのではないかと思います。

もっとも、本プロジェクトについては、最初に設計を担当した清水建設がマンション建設は難しいと判断して撤退したという経緯があるようであり、その時の詳しい状況が日建ハウジングとユーイックにきちんと共有されていれば、変更確認による是正だけでは問題点は十分に解決されておらず、絶対にダメと言ったかもしれません。
しかし、この掲示板の過去のやり取りを見る限り、どうもそうした情報共有があまりなされていなかったようです。
というか、デベロッパーの社内でも、情報共有がなされておらず、デベロッパーの担当者が清水建設が撤退した際の問題点を正確に把握していたかどうかも疑わしいのかもしれません。
だからこそ、結果的には不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して、高さ26メートルでの建築に踏み切ったのかもしれません。

当たり前のことですが、もし変更確認が完璧なものであったならば、取り消されることはなく、こんなトラブルにはならなかったのです。

[1724: 匿名さん]

すみません、1723 は 1722 さんに向けてのものです。

[1725: 匿名さん]

>>1723

不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して・・・であれば、誤信したNIPPOの責任です。
審査請求がされている状況で、建築審査会が建築確認を取り消す裁決を行う法的リスクがあるのを承知で、変更確認を申請したのです。
それで行政がNIPPOにウルトラCを認めることにはならないです。

法令に適合する設計にして、建築確認を取り直して工事することを考えるべきです。2階分の減築が求められるのは、仕方がないです。

減築に伴い生じる損害は、NIPPOが、変更確認の申請手続きを代理した日建ハウジングと、設計図の不備を見逃したユーイックに求めるのものと思います。
変更確認の申請手続きのための協議も、日建ハウジングとユーイックの間でされたはずですから。

購入者に契約解除に伴って生じた損害も、日建ハウジングやユーイックに求めることができるのかもしれません。

[1726: 匿名さん]

>>1725 さんのおっしゃることはその通りで、それ自体は異論ありません。
デベロッパーが減築を受け入れるのならば、それに越したことはないです。

私が和解が可能ではないかと言ったのは、デベロッパーのためというよりは、むしろ近隣住民が本件の早期解決を望んでいるのではないかと思ったからです。
いつまでも廃墟同然の建物が建ったままなのは好ましくなく、早くキレイなマンションが完成して人が住むようになった方がいいと思います。

そのためには、デベロッパーにとってもある程度応諾可能な解決案である必要があります。
ただ、解決案においてデベロッパーに配慮するのは怪しからんという意見が当然あるでしょうから、本件の事情をいろいろ考えると、デベロッパーにも気の毒な点はあるということを言いたかったのです。

ですので、近隣住民の方が、現状がずっと続いてもいいとお考えでしたら、最高裁まで行って決着がつくのを待つということでも、やむを得ないと思います。

[1727: 匿名さん]

NIPPOが和解を求めていないと考えられること。6年前に東京都のあっせんを拒否しているようですし、今更、東京都が和解に動くと思えないですね。
和解で済むなら裁判がここまで続いていないこと。
そして行政訴訟で和解はないとされており、むしろ、東京都にとって和解が違法だと追及されるかもしれないこと。粛々と判決に向かうのは、東京都のこれまでの姿勢と一貫していますし、適法です。
・・・等々の理由から、>>1726の考え方には、悪いですが、全く現実味がないです。
それより、設計事務所や検査機関に被った損害の分の賠償を求める>>1725の考え方のほうが、十分にあり得る思います。

[1728: 匿名さん]

>>1727 さん
コメント有難うございます。

ひとつ気になったのですが、「NIPPOが和解を求めていないと考えられる」とのことですが、そうすると、デベロッパーは今でも訴訟で勝てる（裁決が取り消されて建築確認が復活する）と思っているのでしょうか。
私が提案した和解案は、（訴訟ではおそらくデベロッパーに勝ち目はないことを前提として）現状ではデベロッパーに配慮したものになっているつもりなのですが、その案ですらデベロッパーには受け入れられないということなのでしょうか。
もしそうでしたら、最高裁まで行って決着をつけるしかないでしょうね。

[1729: 匿名さん]

>>1728

裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。まず、その点をご理解ください。

デベロッパーに勝ち目がないとのお考えに同意しています。
このスレでいくつかコメントがされているように、この裁判にデベロッパーにとってのメリットはない、逆に購入者が裁判に加わることができる（NIPPOは異議申立て、神鋼は受け容れたというのも、2社の企業姿勢の違いが現れた）のが示されたこと等、デメリットだったでしょう。

NIPPOは徹底的に東京都と争うつもりかもしれませんね。そうでないなら裁判にすること自体がおかしいといえませんか。

[1730: 匿名さん]

>>1729 さん
コメント有難うございます。

「裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。」というのは、一般的にはそうだと思います。
ルサンク小石川の件で建築審査会が建築確認を取り消したのは、駐車場の避難経路に不備があって、建築基準法令に違反していると判断されたからだと理解しています。
その違法性さえきちんと是正されるという前提であれば、和解をいっさい拒む必要はないと思っています。
和解によって、本件の早期解決が可能になり、それが近隣住民の方にとってもプラスになるのであれば、それもひとつの解決策として検討対象になるのではないでしょうか。

また、最後の「NIPPOが徹底的に東京都と争うつもりでないなら裁判にすること自体がおかしい」については、デベロッパーとしては、将来いずれの選択肢を採るにしても、とりあえずは裁決取消訴訟を起こさざるを得なかったと思います。
もちろん、裁決を全面的に受け入れて、減築するなり建て直すなりするつもりであれば、訴訟で争わなかったでしょうが、そのつもりがなかったので、訴訟になったのでしょう。
とりあえず訴訟を起こして、裁決に不可争力が生じるのを阻止しておかないと、減築か建直し（あるいは建物を解体して本件のプロジェクトから撤退）以外の選択肢がなくなり、デベロッパーにとっては極めて厳しくなります。
デベロッパーが撤退したいと思ったとしても、URとの間の契約の不履行になってしまい、URに対して巨額の損害賠償債務を負担することになりますので、撤退すらままならないというのがデベロッパーにとっては辛いところだと思います。
ですので、デベロッパーが徹底的に東京都と争うつもりではないとしても、裁判にすることと矛盾しないと思います。
デベロッパーが訴訟を起こしている間に、何らかの解決策を模索するということはありえます。

[1731: 通りがかりさん]

行政なんてドライですよ。
別に業者が憎い訳でもなければ反対住民に肩入れしている訳でもない。
単に法令に沿って淡々と処理してるだけ。

[1732: マンション検討中さん]

>>1731
同感です。行政がドライに、法令に沿って淡々と処理してるだけのことが、多くの場合はマンション業者の有利に働いているが、今回のような違法建築を進めたケースだとマンション業者を窮地に追い込んでいるのだと思います。

>>1730
和解はありえない話ですね。そろそろこだわりを捨てたらどうですか？

[1733: 通りがかりさん]

ドライなのは裁判所も同様だと思います。
ただ、その手の行政訴訟には、内心「面倒くさいな、取り下げでもしてくれないかな…」と思っているかも知れませんが(笑)

[1734: 通りがかりさん]

ドライな裁判所が2月の決定書で
東京都建築審査会裁決が適法である場合の
購入者の事業者に対する損害賠償の
請求について言及していますね。

[1735: 匿名さん]

和解にこだわりがあるわけではなく、他に解決案があれば、その解決案を採用すればよいと思います。
私が和解してはどうかと書き込んだのは、それに反応してほかの解決案が出てくるかと期待した部分もあります。
ただ、1名の方以外はアイディアを出すのでなく、ただ和解はダメというのみです。

行政訴訟において原則和解はダメというのは分かります。
本来、法令上は認められないような内容を和解で実現しようとするのは無理であり、法律による行政の原理に反すると思います。
ただ、法令に違反しない内容であれば、和解をことさらに否定する理由はないように思います。

皆さん異口同音に行政訴訟において和解はダメとおっしゃいますが、それは、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、絶対にダメという趣旨でしょうか。
もしそういう趣旨であれば、なぜ法令に違反しない内容の和解がダメなのか理由を知りたいです。

学説上も、和解を容認する考え方はありますし、和解事項が法律の枠内に収まっているのであれば、和解を容認することは可能と考えます。
匿名の掲示板なので、皆さんがどのような立場の方かは判りませんが、行政訴訟において和解はダメという大合唱になっているのは、少々意外です。