ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[1696: 匿名さん]

設計した建築士の責任は重い

[1697: マンション検討中さん]

避難路に不備があると裁判所が判断するようだと、事業者がそのような物件を販売したことが誤りだったとなるのだろう。事業者にとってこの裁判を起こしていいことがあったのだろうか？

[1698: 匿名さん]

デベロッパーと東京都との間の行政訴訟は現状どうなっているのでしょうか。

このまま進めば、今後の展開としては、
①デベロッパーの主張が裁判所により認められ、建築確認が復活し、現状のままでマンションの販売を再開できる。
②デベロッパーの主張が認められず、建築確認の取消しが確定する。
のいずれかでしょう。

ただ、これまでの本掲示板のやりとりからは、上記①の見込みは小さそうです。
建築確認の取消しが確定してしまうと、マンションを適法化するには上層階の減築が避けられません。
しかし、減築は、販売住戸数が減るうえに、多額の工事費がかかるので、デベロッパーには受け入れがたいでしょう。

そこで、訴訟において、デベロッパーと東京都が和解して、1階について避難階の要件を充たすべく、駐車場出入口のスロープが「階段に代わる傾斜路」として認められるように手すりを設けるなどの措置を講じる代わりに、建築確認を取り消さないことにしてはどうでしょうか。
一般的に、行政訴訟において和解をすることはあまりないのですが、建築基準法令を実質的に遵守するのであれば（違法な建築を容認するものでなければ）、和解を認めてもよいでしょう。

問題は、駐車場出入口のスロープに手すりを設けてしまうと、駐車場が使えなくなり、駐車施設の附置義務に違反することです。
この点については、「東京都集合住宅駐車施設附置要綱」の第5条但書が「自動車の保有率が低いなど、知事が特にやむを得ないと認めた場合は、当該駐車施設の数を緩和することができる」と定めているので、ルサンク小石川については、これまでの紛争の経緯から、「特にやむを得ない」ということで、駐車施設の附置義務を免除すればよいと思います。
もちろん、駐車施設附置義務の適用除外は、よほど特別な事情がない限り、認められないようなのですが、紛糾した本件を解決するためには、適用除外もやむを得ないでしょう。
そうでもしないと、本件がいつまでたっても解決せず、ほぼ完成した建物が人が住まないまま放置されることになります。
本件において、駐車施設附置義務の適用除外を認めても、不公平だという人はいないでしょう。
自分も適用除外を認めてもらおうとして、わざと違法なマンションを建てるような開発業者はいないでしょう。

また、上記の和解による解決は、高さ26メートルの建物が残ることになり、近隣住民にとっては不満なのでしょうが、その半面、駐車場がなくなることによって、堀坂の自動車通行量が増えることはなくなるので、近隣住民にとっても一定のメリットはあるでしょう。

[1699: マンション検討中さん]

>>1698
行政訴訟には和解はないのです。せっかく長文をお書きなのですけど、残念ながら前提が誤っています。
まさかと思いますが、Nippoも和解できると思っていたのでしょうか。

[1700: マンション検討中さん]

ル・サンク小石川後楽園の問題は、行政からの指導があったにもかかわらず、発効の間際の絶対高さ制限をNippoが駈込みで逃れようとしたことです。規制逃れしようとしていなければ、Nippoはこれ程まで困る事になってなかったでしょう。また、行政を相手に裁判にして、得るものがあったと思えません。

[1701: 匿名さん]

>>1698

ルサンク小石川の事件で、東京都が自ら裁決を取り消すことはできません。

最高裁判例で、裁決を裁決庁が自ら取り消すことはできないとの判断がされています。
http://www.sak-office.jp/hanrei/gyousei/02

[1702: 匿名さん]

NIPPOは今年4月に機構改革して法務部を新設したようだ。今更感があるが小石川の事件も法務部で扱っているのだろう。

[1703: 匿名さん]

これだけの物件を扱うからにはそこそこ規模の大きな会社だと思っていたが...
単に杜撰なだけだったのか？

[1704: マンション検討中さん]

法令に適合しているかが微妙な状況で販売したのは拙速だったにだろう

購入者が訴訟に加わっているのは
販売の際にどのような状況だったか確かめる意味もあるのでは…

[1705: 匿名さん]

確かに、行政訴訟において和解はできないというのが実務の大勢のようです。
その理由は、行政処分の違法性とか有効性は法令に照らして客観的に判断されるべきであって、行政庁と私人との合意によってそれを変動させることは許されないということだと思います。

ただ、行政訴訟において和解を禁止する旨の明文の法令の規定があるわけではなく、そのような最高裁判例があるわけでもないと思います。
上記の和解を否定する論拠から考えると、法令の規定に適合した内容であれば（法令を曲げるような内容でなければ）、和解を認める余地はあり、和解は絶対に認められないと考える必要はないように思います。

本件で和解するとすれば、裁決で指摘された駐車場の避難経路の問題などの違法状態が是正されるという前提でのことです。
違法状態が解消されるという前提であれば、和解して建築確認を取り消さないことにしても、法令に違反しているとはいえないでしょう。

また、>>1701 さんが指摘されている最判昭和29･1･21は、和解に直接関係する事案ではないと思います。

いずれにしても、ルサンク小石川の件の紛争を、減築しないで解決するためには、建築確認の効力を何とか復活させる必要があり、そのためには和解しか方法がないのではないかと思ったのです。
もちろん、減築すれば解決するのですが、デベロッパーがそれをしたくないので争いが続いているのでしょう。
別にデベロッパーの肩を持っているわけではなく、本件の紛争を早期に解決した方がよいと思っただけです。
廃墟に近い状態のマンションがずっと建ったままなのは、近隣住民にとっても好ましくないでしょう。

[1706: 匿名さん]

>>1705 の案は、NIPPOが訴訟を取り下げるかわりに東京都が自ら裁決を取り消すことをしないといけないため、 >>1701 の最高裁判例に抵触します。

すでに、東京都は、2015年9月7日付の執行停止を決定した時点で、同年11月2日付の建築確認取り消し裁決を予定していたはずで、さらに、もしも裁決の取り消しを求める訴訟が起きても応じきる覚悟を決めていますから、判決に向かって突き進むのは仕方がないのです。

>>1703 の指摘のように、NIPPOの態勢が十分といえない、弁護士資格をもつ専門職員を雇うとまでいわないにしても法務部さえもたない企業であったことに驚いています。それで東京都を相手に法廷闘争を仕掛けていたのですね。

[1707: 匿名さん]

>>1706 さんのお考えは理解しました。

ただ、繰返しになりますが、最判昭和29･1･21の事案は、和解にかかわるものではないです。

和解は、当事者が相互に譲歩するものですので、デベロッパーが建物の違法性を指摘された部分を是正する代わりに、建築審査会が建築確認を復活させることは、和解の内容として認められると思われ、最判昭和29･1･21の射程は和解のケースには及ばないと考えます。

この点は、これ以上議論しても平行線でしょう。
本件の裁判所が最判昭和29･1･21に抵触すると判断すれば、いずれにしても和解はできないということになるでしょう。

[1708: 匿名さん]

なんでそんなにムキになってるの？被害者当事者なの？

[1709: 匿名さん]

デベロッパーも購入者も設計事務所に損害賠償を求められないの？

[1710: 匿名さん]

ウルトラCで人が住めるようになるか？
でも石原都知事の時代じゃないからなあ、小池都政でそんなことがあり得るのか？

[1711: マンション検討中さん]

無理。少なくとも２階分の減築が避けられない。

[1712: 匿名さん]

>>1707
和解は難しいかも知れませんが「取り下げ」の可能性はあるかも
知れません。
実は建築基準法の建築確認と完了検査（検査済証）は趣旨が微妙
に違っています。一般に完了検査は建築確認の言わば「答え合わ
せ」のように思われていて、実際ほとんどの物件はそのようにし
て検査済証を受けています。しかし、完了検査はその建物が法令
に適合しているかどうかを検査するものなので、必ずしも建築確
認通りでなくても検査済証をもらえる場合があるのです。
極端な話、建築確認を受けていない建物でも（手続き違反による
ペナルティや未確認ということによる資産価値の減少という問題
等はあるものの）完了検査を受けて検査済証をもらえる可能性が
あり、そのような内容の判例も見た記憶があります。
ただこの物件は工事自体が止められており、違法性（かどうかは
判決が出ていませんが）を解決する手段が今のところないのが現
状です。

ここからは法律家ではないので可能かどうか分かりませんが、も
しも裁判所が「違法状態を改善すること」のみに限定して工事再
開を認める仮処分のようなものを出せるのだとしたら、地下駐車
場から地上に出る階段を設けたりすることも可能な気がします。
東京都も単に法適合性についての審査をしただけで、別に計画そ
のものを潰したいという意図があったとも思えないので、「違法
でなくなりさえすれば良い」と検査に応じてくれる可能性もある
のではないでしょうか？
その上で（あるいは裁判のなかで都が検査に応じてくれる見込み
が立った時点で）原告が訴訟を取り下げれば、事実上の和解のよ
うな結果が得られるのではないでしょうか？

ただし、これでは反対住民の方には到底納得できないことでしょ
うし、前の方でどなたかがおっしゃっていた駐車場の付置義務緩
和等の措置を伴えば、新たな審査請求や訴訟の火種になってしま
うことも考えられ、かえって事態が長期化してしまうリスクもあ
るのかなと思います。
やはり理想は住民の方も含めた当事者間の十分な話し合いで解決
されるのが望ましいと思います。

長文になってしまいましたが、通りすがりの単なる思い付き程度
の意見として聞き流していただければと思います。

[1713: 匿名さん]

現状で、この物件が無確認建築物だということが
理解できていない人がいるようですね。

[1714: 匿名さん]

>>1712

ル・サンク小石川は現状では建築確認のない置物であるために完了検査を受けることができないです。確認済証と検査済証がないと金融機関の融資の審査を受けることもできないと思われます。

[1715: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
コメント有難うございます。

ルサンク小石川の件で問題を複雑にしている一つの大きな要因は、建物が「既存不適格」状態であるため、建築確認を取り直そうとすると、上層階の減築が不可避となってしまうことです。
デベロッパーにとって、減築はおそらく最悪のシナリオであるため容易には受け入れがたく、最高裁まで争うことになると思われ、あと数年は建物が放置される状態が続きかねません。

もともと、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていれば、こんなひどい事態にはならなかったのですが、駆込みで変更確認を取ったことの当否はともかく、それを違法とまではいえないので、デベロッパーだけを一方的に責めることもできないように思います。

本件の早期解決を図るためには、何とか減築しないで済む解決方法があるとよいと思います。
私が和解の可能性があると思ったのは、学説上は確かに和解否定説が多数ではあるものの、場合によっては行政訴訟で和解を活用する可能性を否定しない見解もあるからです。
最初から行政訴訟で和解はダメと決めつけてしまうのではなく、もっと柔軟に考えてもよいのではないかと思います。
もし和解が難しいというのならば、別の解決案があればよいのですが。