ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[1576: 匿名さん]

(1)
建物の高さを20m以下にする。
(2)
歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)
急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)
歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)
緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)
パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)
車寄せを敷地内に設置。

[1577: 匿名さん]

(1)
事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。
(2)
文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。
(3)
私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

………

以上〝あかいさん〟のコラムから辿れる反対派さんのサイトの文言ですが。

「地道にプレッシャーをかけること」
という〝ルール≒方策〟の明文化に今頃ですが驚いています。

中身は〝嫌がらせ〟や〝妨害〟とほぼ変わらない、クレーム推奨なわけですから…

で。それでも完成したら「管理運営に関して協定を締結することが望ましい」…でしたか、そんな方向性が目論まれてましたよね？

拘りませんが。

どうしてそこまで…という想いはいまだに払拭されていません。

だからこそ
「ルール違反」などという言い方一つにこれだけ反応してしまうわけですが…

どうしてそこまでミゾができてしまったのか、地域全体でもう少し平和に発展できるやり方や考え方はなかったのかなとも思う次第です。

〝あかいさん〟のコラムでは○○呼ばわりされてるほどで…

非常に不幸で哀しい経緯と現況だと感じ直した次第です…

[1578: 匿名さん]

>>1575さん
>(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

規模が違いすぎますよ。

完成時に既存不適格になることを目指してマンション建築する行為は
〝ルールを無視する行為〟だと思いますよ。

新築から60年以上の間、絶対高さ制限に合わない状態が続くわけですから。
文京区がやめるように行政指導したのも当然です。

建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。


>何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

>>1561さんが指摘しているように、ユーイックに損害賠償を求めても
それはリスクと引き換えに建築したのだから損害もNIPPOが負うものと言って来るでしょう。


絶対高さ制限の制限値は、指定容積率を活用できるように定められています。文京区ＨＰに載っています。>>1573さんの書込みは誤解されているように思います。

[1579: 匿名さん]

＞建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。
…
申し訳ないですが、これはもう〝思い込み〟だと思います、やはり。

NIPPOは舗装業界の超大手、前田道路なども絡めて業界全体で談合を成立させてしまうほど、良くも悪くも〝ルール〟を創っていくような企業ですよね。

マンションデベとしても全国区レベルで名を売るには、一つひとつ積み上げてゆく確かな実績が必要なはずです。

杭の本数が足りなかったとか、支持層に達しておらず経年劣化的に躯体が沈んでいくとか、鉄筋が大幅に欠如していて耐震強度に問題があるとか、古参超大手が起こしてきた笑えるほどの大問題を含め、あらゆる面で万が一にも「間違い」や悪意があってはならぬ立場です。

ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。誠意と努力が結実しつつあったと言わざるをえない。

10年以上の年月をかけても諦めず、道路幅から改め、結果的に既存不適格であり続けても大丈夫な構造体にすべく、億単位の余分なカネを投じてまで杭すべてを打ち直し、よくいえば先々の住民の不便とならぬよう通常数以上のエレベーターやエスカレーターまで盛り込んだわけです。

小石川一帯の環境を考え、近隣の大多数の信頼を少しずつ得ながら、教育の行き届いた確かでより安心感のある作業所づくりをし、内外の人的事故を撲滅する体制で、駅前から一方通行を逆走させる許可を文京区からとりつけてまで、事実、あそこまで無事に打設も仕上げも設備も済ませていますね。

サイト文言にあったように反対派さんがしかけ続けた日々の個々のゲリラ的「プレッシャー」で、退職寸前までのうつ病になった監督者が複数でたようですが…

建ててしまえ売ってしまえ…とは程遠い努力と環境の中の信頼があり、無謀な要求や過剰なクレームを凌いで現状までの開花させた「結果」なのに、法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれたわけです。

役者まで使って完売まで行っていた誇り溢れる「赤字仕事」が、どうせ使わないと何処でも言われてしまう避難階段の法解釈上の違い〝程度〟で追い込まれている…

あなた方のマンションが建った時には、そこまでするモンスターレベルの審査請求者が〝まだ〟いなかっただけ…かもしれません。

頑張れ…NIPPO。
挫けるなよと言いたい。いま。

[1580: 匿名さん]

避難経路の不備は12年前の審査請求事件から追及されているみたいですよ。
〝法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれた〟ではなく、リスク承知で既存不適格マンションの建築を強行した結果ではないですか。

>>1579さんは〝あかいさんのブログ〟ほどでないにしても、施工の側からしか見ていないと思います。

以前に、避難階段を造らなくても買う人がよければよい、と書込みされていましたが、施工の側の人が言ってはいけないです。
杭の本数を基準を満たすようにするのと同じように、条例を守って避難階段を基準を満たすように造るのは当然のことです。

[1581: 匿名さん]

(1)事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。

(2)文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。

(3)私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

(1)建物の高さを20m以下にする。
(2)歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)車寄せを敷地内に設置。

[1582: マンション比較中さん]

>>1579
赤字仕事なら、絶対高さ制限を守るのがよかった。エスカレーターより、避難階段の方が重要度が高かった。
歌舞伎役者を使った広告はNIPPOが見栄を張っていたとしか思えない。

[1583: 匿名さん]

反対派の一通逆走許可に抗議した文章が酷い。
何かあったら富坂警察の責任、何かあったら公安の責任、と各機関それぞれを脅しまくる論調で、受け取らされた側はさぞ迷惑だったろう。
第三者に責任を押し付けて動かす非常に悪質な手法。

[1584: 匿名さん]

まあ…
確かにそうかも(笑)

……
最大時には、1日300台、3分に1台の逆走が計画されている。それが4年間続くのである。春日通りの渋滞の苦情が起こり、その原因であるマンション建築・開発工事をめぐる付近住民とのトラブルが報道され、メディアの批判が強まることが容易に予想される。富坂警察が安直に逆走の許可を与えたことも、強く批判されよう。それらにどのように対処していくのか。
……
(8)
現在、文京区長による開発許可処分、東京都開発審査会による開発許可審査請求棄却処分等の取消訴訟が提起されており、4つの訴えのうち2つは原告側の言い分が認められるのが確実の情勢にある。残る2つの処分についても、審査がずさんなため開発許可処分が取り消される可能性は小さくない。一方通行の逆走を許可したのちに開発許可処分が取り消された場合、逆走を認めた富坂警察の判断は慎重さを欠いたものと評価されてもやむを得ないであろう。開発許可の内容、開発行為の実際とその問題点、開発許可取消訴訟の帰趨など、文京区と事前に綿密な協議をすべきではないか。

…以上２箇所引用…


１日に300台が四年間って…
生コン車一台分を３分で打設する計算？とか。なんにも考えてない記述なのは確かですね。

また、４件審査請求中で２件認められるのが確実だから開発許可を取り消されたら警察は慎重さを欠いたことになり批判・責任追求するぞ(…だから認めるな)

という趣旨ですからね。

リークがあった「建築確認取消後の嫌がらせ」というのもまあ容易に想像がつきますが…

こういう事案を書くと「悔しまぎれの住民叩き」「近隣への中傷」扱いする返しではぐらかされるしいちいち面倒なんですよ。

堀坂の途中に車路の出口がある(笑)マンションが拠点とあかい氏は書いてますが、このスレの住人さんはおそらく別の方ですよね。

なんにせよ、反対派さんのサイトのレトリックは面白いものが沢山あるんですが、NIPPOがやってる裁判の進展待ち、結果待ちなんで、論じても仕方のないことかと。

[1585: 匿名さん]

着工直前の病院が日影規制で計画見直し
http://nkbp.jp/2gIfUw9
計画見直しは着工前に行われるもの。
ルサンク小石川のように違法な設計で建築を始めた後に法令に適合させようと
変更確認するのはおかしいです。

[1586: 匿名さん]

>>1579さん
> ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。

手順が尽くされていなければ、〝完成を待つばかりのところまで仕上げ〟と言えないですよね。

車路の勾配を変える変更確認で避難路が法令に適合するようになったというなら、車路の勾配を変えることで安全が確保されるようになったと示す必要があると思います。
変更確認を提案した人が裁判に出て来る必要はないですか？

[1587: 匿名さん]

完成間際の億ションが違法マンション扱いで建築確認取消

…みたいなタイトルで検索できてしまうほど工程上は進んでいた、というだけですね。
開発訴訟で二件は原告側が認められるのは確実…という見立てと変わらないかなと。
車路の勾配でなにがどうなったかを〝正式に知る〟のはユーイックだけですね。
デベの言い分で通用しない次元に話が行ったわけですから…

日建同様、デベとユーイックの話も関係性も伝わっていないのでわかりませんが、変更確認は失効させなくてよいものなのかなあ…付随扱いで自動的に追従して失効したものなんだろうとは思っていますが…

裁判の進捗で何かわかったらソース提示であげてくださると話が弾む(笑)かも。ですね。

[1588: 匿名さん]

>>1587さん
拘るところではありませんが、
東京都建築審査会は〝変更確認〟を取り消す裁決をしています。
NIPPOが東京都を相手に裁判で求めているのは〝変更確認を取り消す裁決〟を取り消すことです。
当初の建築確認は失効しています（過去の判例による）。

[1589: 匿名さん]

車路の勾配でなにがどうなったかを知るのはユーイックだけというのは
その通りだと思います。

[1590: 匿名さん]

はい。どうもありがとうございます。
変更には元がありますもんね。
あかいさんの経緯まとめでやたら「変更確認」が出てきたので訊いておきました。

審査請求をすると、それで開発(建築)審査会から是非が出るとそこでもまた一区切りになったりするのかなと想ったもので…

[1591: 匿名さん]

高さ制限施行前なら、完成時に制限を越える建物に着工することは合法。それだけだったら、この建物は完成していたし引き渡されていた。
また周辺住民がやったように、高さ規制が出来てから本命をぶつけて建築確認を取り消させるのだって合法。実際、取り消しに成功し、高さ規制以上の建物はもう建てられなくなった。

道義的にはどちらも誉められたものではないし、その戦術の結果、悲惨なことになってはいるが、かといって法的に批判されるようなことではくお互い様なやり口。
まして、どちらか一方をやたらに責めるのはおかしい。

[1592: 匿名さん]

>>1587さん、
確かに
建築 取消
で検索するとトップで出ますね。
他には横浜や京都のも出て来ますが。

[1593: 匿名さん]

どちらが一方的に責められているとお考えですか？

少なくとも私は、訴状のプロの弁護士さんのレトリックにまで言及しながら客観性を確保し、様々な方を相手に論のやりとりをしてますが、現行のカジュアルに反映結果がでない審査請求制度に疑問を投げかけても、あるのは「審査会絶対」というご意見だけなんですが…

肯定派の意見を取り入れていたらもう少しまともな展開になっていたかなと。

[1594: 匿名さん]

>>1591さん
避難路の不備が争われたのは高さ制限が発効する前のこと。それでユーイック（？）が車路の勾配を変える変更確認をして対応したというのは既出です。

[1595: 匿名さん]

あと「工期」と「既存不適格」はご存知ですか？
「高さ」の合法・非合法の話は、建築開始時と完了時の状態で決まるので、引き渡しなどにはまったく絡まないんですよ。
建築確認取消は、高さとまったく関係ないですよ、ルサンクの場合。