ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[1236: 匿名さん]

1231です。
>>1234さん
問答集の「車路に歩道空間を設けて」が、車路の一部を区分して歩行者用の空間とする意味なら、車用の幅、歩行者用の幅、それぞれ規定の最小幅員は必要なのでスロープの幅も拡げる必要があるでしょうし、その歩行者用の空間に避難路としての役割を負わせるなら、施行令の避難階段の規定もクリヤしなければならないでしょうね。
一方、今回東京都建築審査会は車路の一部を区分したりはせず、全幅5.5mのスロープのままでその全体が「階段に代わる傾斜路」たりうるかどうかを検討しているように見えます。
そのことと問答集で言われていることがどのような関係になるのかは私にはわかりません。

手すりの設置義務が強化されたという2000年の法改正というのはまだ見れていませんが、ここで最近話題になっているのは、両端の手すりに加えて「中間手すり」が本当に要るのか？ということだと思います。
もしかしたら2000年の法改正というのは中間手すりについての特記はないのでは？（すみません、自分で調べないで)
いずれにせよ、都審査会は手すりの要不要についてはもっぱら建築基準法施行令の現行規定にどう書かれているか、によって判断しているのだと思います。

[1237: 匿名さん]

>>1235さんに同意です。なぜ車路の勾配を緩く変えたのかわからないです。
車路の勾配を変えることをどこから提案されたのかも不思議に思います。

車路の勾配を緩くしても
駐車場出入口の位置を変えない限り
地下の駐車場と道路との２．５メートルの高低差は変わらず
駐車場から地上に通じる避難階段の設置義務があることに変わりありません。

また、>>1235さんのお書きの通り
避難階段Ｃを地下の駐車場から地上に通じる避難階段とみなせるならば（実際はみなせないですが）
図面の変更のコストをかけてまで車路の勾配を変える意味はないことになります。

ちなみに、神鋼不動産は日経アーキテクチュアの取材に
「慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。
安全性を追求しようとしていたところが，逆に理解されてしまった」
と答えていますが、元の車路の勾配で避難階段を設置する義務があり、
勾配を緩くしたことで避難階段の設置義務が生じたわけでありませんので
逆に理解されてしまったいうのは
何を言おうとしているのでしょうね。

審査請求で避難路の点が争われ
ユーイックは逃れようとして変更確認を行ったようですが、
それで口頭審査が延び、審査会の裁決が延びたという話題がされてましたから
変更確認には何もいいことはなかったのではないかと思います。

[1238: 匿名さん]

口頭審査議事録によると
１階（駐車場のある階）を地階と判定するべきであると
審査会の委員が質しています。
裁決書も１階を地階と判定するべきと書かれています。
階の判定の誤りは直接に建築確認取り消し理由とならなくても
審査会は建築物の安全上の配慮に疑問をもったのではないでしょうか。

[1239: マンション比較中さん]

>>1236さん
条例で駐車場から地上への避難階段が求められているのなら
普通に考えると、車路の勾配を変える対応はしない、駐車場に新たに避難階段を造るのではないですか？
車路に手すりを付ける付けないは関係ないと思いました。

去年の今頃に引き渡し不能の連絡でした。Nippoの対応は不十分だったように思います。

[1240: 匿名さん]

1235さんの書き込みがここ１ヶ月ほどの書き込みの中でもっとも核心をついた意味深いものだと考えています。

ユーイックの判断そのものは審査会によって否定され、法的にも曲解だったと結論づけられそうですが、勾配率を変えたことの真意は結局誰にもわからない。
曲解した法解釈の上で期限に戸惑いながらとりあえずやってみた、的なものなのかもしれませんね。

もとより地上階の設定から怪しい地下マンションなわけですから、契約者が事情を理解しきって購入すれば問題ないと個人的には考えています(反論不要)が、審査会の判断のタイミングがあまりにも開発反対派のごり押しに寄っているようにみえるため、世間も戸惑ってるんじゃないですかね。
全国の設計士は外装や設備が終わってもまだ安眠できない。
民間の検査機関は需要が減り、ますます色眼鏡で見られる。

何度となく書かれていますが、救済措置的なものを必要とする法であると認めて改善すること、避難階段、避難傾斜路の不備や欠如に対して現状までの経過の法遵守度を加味して是正策を提言できる中間機関のようなものが、審査会が審査のみに特化する機関として存続するなら必要だろうと感じますね。

衆院選や参院選に関して違法どころか違憲状態だったという判断が沢山の司法で出されていても、議員資格が剥奪されたり選挙をやり直したりした事例を私は知りません。

その判断までに確定していることはある程度「ありき」にして補足や補填、改善する方向で認めていかないと、審査会や審査請求の制度の現況がもはや現在的ではない、と私が政治家なら判断しますが。いかがでしょうか。

[1241: 匿名さん]

>>1240
曲解によって建築許可された物件だったとお考えですね。
ユーイックに曲解をさせる力が働いたということはないですか。ユーイックの社長は長谷工の退職者ですよね。

[1242: 匿名さん]

それと。刮目すべきは1238さんのご意見ですね。
地階の判断が違うと完成期に指摘されるのも、するほうも、どうかしていますが、審査会が安全上の配慮に疑問をもったという、その空気感を神鋼が愚直に汲み取ったから「万全を期して」勾配を変えて対処したのかもしれませんね。

とまれ、駐車場階が地階となった場合にはどうなるのか、その考察をいただけたらと思います。長谷工は本論に関係ありませんね。

[1243: 匿名さん]

>>1242さん
仰っていることの時間の前後関係がおかしいですよ。

神鋼不動産が「万全を期して」勾配を変えて対処したのは2014年3月の変更確認。
審査会が安全上の配慮に疑問をもったという空気感は2015年9月の口頭審査の場でのことかと。

そもそも口頭審査の場での空気感を感じたなら、すぐに購入者に連絡していたのではないですか。

[1244: 評判気になるさん]

確かに地階判断から覆った場合はどうなるんでしょうね。
ユーイックを長谷工がらみで考えていたりするから空気というものが
わからなくなるんでしょうか。時系列で神鋼の「万全を期した」という言質が
一番新しいことは明らかなんですけどね。

地階判定が万一有効になった場合にどういう事態になるか私もお聞きしたいです。
デベ側はその一点を認めないでしょうけれど。

[1245: マンション比較中さん]

審査会が駐車場を１階でなく地階と判定しているのは、妥当な判定でしょう。
２階とされているハナレが半地下なんですよね。おそらく半地下ハナレが１階で、駐車場はハナレの真下にあるので地階だと思いますよ。

神鋼の「万全を期した」は後付けの言い分と思いますよ。
「万全を期した」のなら建設を開始する前に車路の勾配を変えていたはず。
審査請求で駐車場に地上に通じる避難階段が設けられていない違法を追及されたから、変更確認を行って車路の勾配を変えた、しかし車路の勾配を変えることでは避難階段の設置義務を免れることにはならなかった、というのが実情と思います。

[1246: 匿名さん]

一つおきに読んでゆくと話がスムースに進みますが…

地階判定はそのまま、現状の駐車場に避難階段が認められず、車路が避難経路を兼ねるのはかまわないが、傾斜路が避難階段の代わりとなる条件を満たしているか探ると満たしてはいそうにない…と。

で、審査会の判断時期が世間的な問題になりすぎているから、救済措置的な実案の提起やグレーゾーン的な法の記載改正や改善なども必要だろうと意見があると。そういう流れでしょうかね。

流れを要約しただけですので要約能力のない荒らしの方はレスご遠慮くださいね。

[1247: 匿名さん]

処分庁が計算に使用している最も高い位置にある床とは、断面図（２）（乙第３号証）とあわせてみれば、車路の最上部であることがわかる。しかし、車路は本件駐車場の駐車の用に供する床面と南側前面道路との間に約２．５メートルの高低差があるので、車の出入りのために傾斜路でつなぐものであり、住宅などの２つの階をつなぐ階段と同様の機能を有するものといえる。通常、階段の床面積は下階の床面積に含めるが、地階の判定の際に階段の最上部（一番上の踏面）を下階の最も高い位置にある床面とはしない。それは、階段が専ら上下階の昇降の用に供するもので、下階の建築物としての用途を実現する床面とはいえず、下階の床面と認識することの合理性がないからである。車路の機能も本質的には階段の機能と変わらず、車の上下階の段差を乗り越える通行のために使われるもので、下階の駐車の用に供する床面とはいえない。すなわち、地階の判定の際に車路の最上部を駐車場階の最も高い床面ととらえることは不合理であり、地階の判定の考え方を歪めるものである。最も高い位置にある天井についても、断面図（２） (乙第３号証）とあわせてみれば、車路の最上部部分の高さであることがわかり、床と同様に車路の最上部は本件駐車場の天井には当たらないものである。
よって本件駐車場の場合、法施行令第１条第２号でいう床面から地盤面までの高さを算定するに当たっては、昇降のための車路を除いて、１階とされた住宅部分も含め最も高い位置にある床の高さと最も高い位置にある天井の高さをもとに、算定する必要がある。


以上裁決書より。解説はお近くの建築士に訊いてください。

[1248: 匿名さん]

典型的な地下室マンションですからね。ユーイックは地階の判定でも車路の取扱いを誤ったということでしょう。

[1249: 匿名さん]

算定する必要がある。
のはわかりました。

地階判断は、建築確認の失効とは直接関わっていないという見方でスレ上ここまで異論もなく、もしそれが覆って強制力をもつ場合にはどうなるのか、という疑問が提示されていたのでしたね。議論の本線ではありませんが。

坂道に沿って建てられているマンションの上にも下にもそこをGL=FL=０として建てられている家屋がある以上、地階設定がデベの恣意的なものだと、普通に考えれば察せられますよね。

容積率と階数表示の見栄とを熟考して出入り口があんなところになった、というのが察せられるデベ側の思考の筋でしょう。

一番下からでは既存の条例に完全に引っかかり、最上部をメインにするには地下マンション然とした体裁になってしまう。

その辺のうまいことしいな態度を、安全面に関する配慮の欠如として審査会が見抜き受け止めたのではないか、と考えています。

デベ側は、実際どうかわかりませんが、ここまで腐心を重ねて築き上げたものに関して階数減の解体をしたりすることは最高裁まで考えないと思います。

ただ、既存不適格ながら現状の改正、改善が許され、駐車場からの避難経路の確保が何らかの手段でできるのなら、建築確認に回復を条件に、それに従うべく、なんらかの犠牲を払うこともいつかは視野に入れるでしょう。

ただ、神鋼にしてもNippoにしても、とうに採算割れしているでしょうが安易に売り抜けるのではなく「仕事を残すこと」がすでに目標なのかもしれません。

エレベーター４基にエスカレーター付きという仕様は、専門家から失笑を買うくらい「余分な贅沢さ」であって、その唯一感的な矜持の計算に唯一綻びがあった 「だけ」だという態度が軟化しなければ、それはそれで結構、納得いく高みまで提訴し続ければいい。

反対派の数名様の論議がぶれてコンセンサスを得難くなっているのは、開発そのものから反対されている方々だから。

何一つデベ側に注文を受け入れられなかったのは当たり前といえば当たり前なんです。人間だもの。

なので、審査請求人としてのロールも終わったことですし、新たな展開で世間的に実際案を要求されてみてはいかがでしょう。

豊洲の問題もトップに処罰がくだり、石原氏にまで捜査が及んであの速さで進展しているのは、世間の審判が加わったからですね。

世間を納得させる大義に基づいた論議を起こすべき時期かと、他人ごとながら思います。

[1250: 匿名さん]

ハナレの建築予定を白紙に戻し、車路をそのスペースに導き、駐車場階からの避難経路を法的に明確にして、地域の調和を保つ建造物にせよ。

とかでもよいと思いますが。

その論拠の先には、例の日置先生が書かれた人権上の理由が着くわけで。

しかし。もしも区に圧力をかけて例の高さ制限の条例などを計画的に発令させたのであれば、こういう仮想もまるっきり無意味ですけれどね。

おわかりでしょうか。デベ側の盲信的な味方でも、反・反対派なわけでもない。
ご近所の方も早く安心したいと思っているはずです。

減階を実現したい、更地にしたい、ダメージを与え続けたいという目論見でしたら、上記はすべてスルーされ、実際的に具現化する戦略をさらにお考えください。

[1251: 匿名さん]

>>1248さん
東京都建築審査会は、車路の最上部を基に避難階の判定をしたり、地階の判定をしたりしてはならないとの判断を示しています。建築基準関係規定の解釈を歪めることになるからです。この建築物に限った話ではありません。

[1252: 匿名さん]

それから、>>1235さんもお書きのように、建築基準法施行令117条2項の規定が東京都建築安全条例にも適用されるとの判断を示しています。これからの東京都および都内の市区の建築主事、指定確認検査機関の判断基準となるものです。

[1253: 匿名さん]

「２　建築物が開口部のない耐火構造の床叉は壁で区画されている場合においては、その区画された部分は、この節の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす」

が都内すべての建築確認の判断基準になるとのことですが、

それはすなわちここではどういうことなのでしょう？

どこ寄りのご意見・ご説明でも聴く耳をもっておりますのでご教示くださいませ。

[1254: 匿名さん]

>>1253さん
やはり裁決書に目を通しておられないのですね。
真剣に法令の議論をしているのです。

>>1253さんは審査会を軽視なさっているようですが、審査会の判断には行政の建築主事や民間の指定確認検査機関はしたがうことになります。
ユーイックは、裁決を不服として東京都に訴訟を提起することも許されません。

建築基準法施行令（法施行令）117条2項の規定には、「この節の規定」と書かれてますね。
ユーイックは、法施行令117条2項の規定は法施行令122条1項に適用されるが、
東京都建築安全条例（安全条例）32条6号には適用されない、と主張していたのです。

具体的には、本来、住宅に法施行令122条1項で避難階段の設置義務があるのに
法施行令117条2項の規定を適用して住宅は駐車場と別の建築物だから避難階段は不要とした。

一方、安全条例32条6号に法施行令117条2項の規定の適用はない、
駐車場は住宅と同じ建築物だとした。

審査会は、そういう都合のよい解釈をしてはいけない。
法施行令117条2項を適用して、駐車場と住宅とが別の建築物であるとして、住宅に避難階段の設置義務を逃れたのなら、
安全条例32条6号にも法施行令117条2項を適用することになるので
駐車場は住宅とは別の建築物になる。
したがって、駐車場に避難階段が存在しないことになるから
ル・サンク小石川が違法建築物であると判断したのです。

裁決書によると、審査請求人側は、ユーイックが変更確認を行う前から
ユーイックの法施行令117条2項の解釈の誤りを指摘して建築確認取り消しを求めています。

変更確認がなければ2014年に今回と同様の裁決が出ていたのではないかと思われます。

[1255: 匿名さん]

すみませんが、
「小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える」のウェブサイトの関係者の方がこの掲示板をご覧になっていましたら、ルサンク小石川の件の裁決書のPDFをウェブサイトに掲載していただけないでしょうか。

それとも、既にどこかに裁決書がアップされているでしょうか。