ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[834: 匿名さん]

いいんじゃないですか。事実は認めて、ネタならスルーして、必要な情報を仕入れて自分の考察に役立てればいいだけの話。それぞれの判断で。

[835: 匿名さん]

>>826
> ・区が適法な建築計画にするのは都の事務だとして逃げたこと
> ・保守派の議員が住民側のように振る舞ったが調整せずフェードアウトしたこと
これらは似ていますね。区の体質なんでしょうか。
12年前から現在まで区議をしていると区にぴったりとしているのか。そもそも区長も12年前には区議でした。

[836: 買い替え検討中さん]

新都知事は、安全優先の都市改造など東京を改革するような街づくりをするのぞましいな。
都民が安心・安全に暮らせ、環境にやさしく、省エネルギーなど総合的、強力に街づくりを実施する
知事でないと東京大災害に対応できない。
避難道路の電線地中化、緑化倍増計画をだしているね。３．１１の避難困難、特に零細道路の
文京区、地域危険度NO１の荒川、豊島、北区等に囲まれ大量の死者がでる対策を着実に決め細やかに
実施するリーダーシップが必要だ。
今後の東京都知事は
① 今後の都政ビジョンは子育てと高齢者対策、防災、耐震と環境対策、財政再建解の対策を強力に実施するため挑戦するクリーンな頭脳と女性目線できめ細やかな対策を計画し確実に実行する。
② 東京改造、東京の再構築は都民と共に考え都民と共に推進する。
③ 節電、自然エネルギー活用の都市・建築、道路の無電柱化や緑倍増計画
④ 東京は日本経済の中心としオリンピックで経済再浮上させる。
⑤ 世界の先進国はドイツ、英国、イタリア、韓国、アメリカと女性のリダーシップが潮流で日本も女性参政権７０年の今年、初の女性都知事により新たな都政展開を！

[837: 匿名さん]

もう十分。開発推進の政治家は要らないよ。

[838: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の件は相当こじれてきています。
特に、問題を複雑にしているのが、現在ほぼ完成した建物が「既存不適格」になっている点のようです。

開発業者が建築審査会の裁決で指摘された不備を修正して建築確認を申請しなおすと、現行の高さ制限に抵触して上層階を減築しなければならなくなるので、開発業者としては受け入れがたいのだと思います。

そこで、一つの解決案としては、(1)まず、開発業者が駐車場スロープに手すりを設置して、不備を修正し、建物の現状が（建築確認申請当時の）建築基準法に合致した状態にする、(2)そして、不備が修正されたという前提で、建築確認を（取り消さずに）維持する、ということにしてはいかがでしょうか。

建築確認が適正なものでなかったことを理由に建築審査会によって取り消されたとしても、その不備を修正するのはともかく、既存不適格となったことを理由に減築まで強いられるのは、開発業者にとって酷な気がします。
「違法」な建築確認がなされてしまった最大の原因は、おそらく指定確認検査機関であるUHECの判断に何らかの問題があったものと推測されますので、UHEC側の事情を原因として開発業者に減築という不利益を課すのはどうかと思います。
仮に、UHECが最初から適正な判断をしていれば、建築確認申請の段階で不備が指摘され、開発業者としては、既存不適格になる前の時点で不備を是正することもできたはずだからです。

なお、駐車場スロープに手すりを設置してしまうと、おそらく大型車（高級車）は出入りできなくなってしまうかもしれませんが、（もともと開発計画に多少強引な点があったようでもあり）それはやむを得ないのではないでしょうか。

また、違法な建築確認を取り消さずに維持するというのは、本来であれば認められないのでしょうが、実態として不備が是正されていれば、実際に建築された建物は（建築確認当時に適用される）建築基準法に合致していることになりますので、法律の趣旨には反しないといってよいと思います。
（もちろん、開発業者には、駐車場スロープに手すりを設置させるだけでなく、その手すりを撤去しないことを約束させる必要はあると思います。）

解決策は他にもいろいろ考えられますが、早急に解決しないと、ほぼ完成した建物が管理がなされないまま長期間放置されることになり、好ましくないように思います。

[839: 匿名]

幅3M以上のスロープには中央に手すりを設けなくてはならない…ではなかったでしょうか

手すりつけると駐車場は使えなくなるので手すりは無理、という見方だったかと。

手すりをつけて駐車場は放棄し、ハナレをつぶしてそこにあらたな申請で立駐をつくる…みたいな方向性は法的に合致しないのかなあ。

あと、既存不適格というより正式に現在はもう違法建築物という扱いなんでしょうね。

で、居住者がいないため「置物」扱いなんですよね。

裁判のやり方も鉾先もいくつも考えられる気がしますが、上棟概念をここらで見直しておかないと…と感じています。

法解釈に乖離はつきもの、民間と行政で…というのもありますが、この事例はひどすぎる。

[840: 匿名さん]

確かに、報道記事によると「傾斜路の幅が３メートルを超える場合には中間部に手すりが必要となる」とのことですので、駐車場スロープの真ん中に手すりを設置してしまうと、（現場の状況を確認していないのですが）おそらく自動車は通れなくなりそうです。
真ん中ではなく、スロープの片側に寄せて手すりを設置して、その手すりと他方の側のスロープの壁との距離が３メートル（以下）になるようにすれば、小型車であれば何とか通行することができるのではないかと思います。
そのようにすることはできないのでしょうか。私は建築の専門家ではないのでよく分かりません。

いずれにしても、駐車場スロープに手すりを設置すると、自動車が通れなくなるというのでしたら、駐車場としての用途はあきらめざるを得ないと思います。

それでも、都心のマンションですので、買う人はいるかもしれません。

なお、駐車場をあきらめるのであれば、自動車の通行は少なくなるので、周辺住民の方々にとっては朗報でしょう。
また、駐車場はあきらめるとしても、減築はしなくて済むというのでしたら、開発業者にとっても最悪の状態は避けられるのではないかと思います。

[841: 元業界さん]

駐車場スロープに手すりを設置するにはいくつか問題があると思います。
まずバリアフリー法の問題、寸法は忘れれましたが、車椅子が通行できる幅を最低限確保しなければならず、そうすると小型車も通行できなくなってしまう可能性があります。

もう一つは駐車場附置義務の問題で、一定規模の建物は一定台数の駐車場を確保しなければなりません。不足分を敷地外に確保したり、ハナレを潰したり(単純な減築だと新たな建築確認が不要な場合があるので)して台数確保できる可能性はゼロではないと思いますが。

一番の問題は新たな工事着手が認められるのかということです。確認取消ということは「イコール工事はノー！」と言われていることなので、着手するには裁判所の仮処分なのか分かりませんが何らかの手続きが必要かと思います。

個人的にはこのまま分譲マンションで完成まで持って行くのはＮＩＰＰＯが裁判で勝たない限り難しいのではないかと思いますよ。

[842: 匿名さん]

>>841 元業界さんのご指摘の通りです。

お気の毒ですが、>>838 匿名さんのスロープの片側に寄せて手すりを設置する案は、スロープの幅員が足らないことにより東京都建築安全条例32条違反となります。


東京都の規定を遵守する必要があり、駐車施設を設けることが義務付けられています。東京都建築指導課に聴けば詳しく教えてもらえるでしょう。

>>825 元業界さんの延べ面積10,000㎡以下に減築する案にすれば、東京都の規定の適用はなくなります。


地下駐車場からの車路のスロープを避難路に兼ねていることは12年前の審査請求事件でも争点になっていたようで、それを直さなかったのは設計者のミスと思われます。デベは設計者に賠償を求めるべき状況と考えられ、また、そうするのではないでしょうか。

[843: 匿名さん]

>>841
> 確認取消ということは「イコール工事はノー！」と言われていることなので

設計者が懲戒処分を受けるのではないでしょうか。
http://www.mlit.go.jp/common/001094202.pdf

[844: マンション比較中さん]

設計者に自覚はないでしょうね。自覚があれば慎重な設計をしていたはずですから。

[845: 匿名さん]

大型マンションを建設する際には戸数に対するある一定の割合で駐車場を設ける規定があるという話を聞いたのですが、仮にスロープ中央に手すりをつけ避難専用経路にした場合、その規定に沿って代替スペースに駐車場を作るという案は可能でしょうか。無論ハナレをなくして、新たな建築確認をとらなくて済む範囲で…となり、しかも、指摘事項を「改善」しますので工事許可くださいという申し出をしてそれが受理された場合(笑)でしょうけれど。

どうしても、上二階分のタッパを削って改修・改築・新築…するとは思えないんですよ。勘にすぎませんが。

開発許可から始まって建築確認まで、近隣住民の審査請求を区から始まって都に至るまで再三再四、普通に通しても、複数から確認を受けた事項でも今回のような不備が請求側に発見された場合、建物はもとよりデベの株価も恣意的にいじれるのではないかと…そう考えている次第です。

またすべての先行契約や販売が後に指摘されるかもしれない影に怯やかされる可能性があります。

協力金を払う払わないの命題が「反社会」とより密に重く関わってくることも考えられる。

談合で指名停止だかを受けているデベ(笑)ではなく、先々の業界を憂う人間が無数にいるはず。

負け戦を簡単に負けちゃいけない事例だと思うんですよね。これ。

[846: 匿名さん]

前に話題になっていましたけど、建築審査会の口頭審査で何も答弁しなかったNIPPO側の弁護士さんの責任が大きいのではないですか。
日建ハウジングも真っ当な答弁ができてないですよ。議事録を読むと、わかりません、と答えています。

一度、建築審査会が違法建築であると判断したものは、裁判でそう簡単に判断は変わらないのでは。そういう見方をしていますけど。

[847: 匿名さん]

皆さんのコメントを拝見していると、まさに「八方ふさがり」といった感じです。

ただ、このままでは、訴訟の結果、建築審査会の裁決が覆らない限り、いったんは建築確認を得てほぼ完成した建物が違法建築物として確定してしまい、最終的には取り壊されることになってしまいかねません。本件において、開発業者にそこまでの不利益を課してもよいものなのでしょうか。

駐車場スロープに手すりを設置することにより、駐車場として使用することができなくなるのであれば、東京都駐車場条例に定める駐車施設の附置義務に抵触するというのは理解できました。

ただ、東京都駐車場条例第17条第1項但書第1号・第2号は、駐車施設の附置義務の例外として、「駐車場整備地区のうち駐車場整備計画が定められている区域において、知事が地区特性に応じた基準に基づき、必要な駐車施設の附置の確保が図られていると認める場合」と「前号に定めるもののほか、知事が特に必要がないと認める場合」を定めています。

ル・サンク小石川後楽園について、上記の例外のいずれかで救済する（駐車施設の附置義務の例外を認める）のは無理なのでしょうか。

もちろん、東京都駐車場条例の趣旨からは、同条例第17条第1項但書の例外規定を簡単に適用すべきではないとは思いますが、ル・サンク小石川後楽園の極端にこじれた事情を考慮すると、（事態を打開するためであれば）特例的に駐車施設の附置義務の例外を認めるのもやむを得ないのではないかという気がします。

マンションに駐車場があった方がよいのはもちろんですが、都心では自動車がなくても特に不自由はないように思います。私自身も以前横浜に住んでいた時は、自動車は必需品でしたが、現在は都区内に住んでおり、自動車は使っていますが、横浜に住んでいた時ほど自動車の必要性を感じていません。また、最近では、カーシェアリングも普及してきています。

[848: 匿名]

審査会そのものの存在価値が揺らぎ始めていることが今回言われました。何に対してわかりませんと答えたか判らないが、多岐にわたる複雑な事情と法的整合性のせめぎ合いを瞬間的に俯瞰し判断・回答を留保した弁護士は、結果として最善手を打っていたかもしれません(笑)。もとより最高裁までいく事案であれば、最後にものをいうのは「社会的通念」だと直観したからかもしれませんしね。

裁判員裁判なら、法は法、で社会通念上どうなんだろう？という話になるはず。

コトは、杭がごまかされていたとか倒壊の危険が隠蔽されていたとかの「犯罪」ではない、もとより既存不適格、それを承知で高額購入で完売してしまったのなら、その現実を優先し救済することのほうがはるかに人道的だと社会通念上判断されてもおかしくない。

だって、実質上棟済みの躯体なんだもの(笑)。入居者の幾人かの恨みつらみもあったように、もうすぐ始まる新生活を前に、なんの利益不利益があるのか、ひとの人生むちゃくちゃにしやがって！という話。処罰するなら、確認や認可をしたやつらだろう…という流れになるのも十分「人道的」で予想できる話だ。

それなら…売らなきゃよかったじゃん、きちんと設計すりゃよかった話でしょ、見落としは見落としじゃん、弁護士きちんと答弁すべきだったでしょ

…という次元ではなく、さらに包括的で道義的な結果を想うなら、現実をどう生かし得られた教訓を活用してゆくかということのほうがはるかに重要だと考えられるはず。

開発許可がくだり、その是非も判断され、建築確認もおり、法や環境を遵守した建築過程があり、それらすべてが評価されて完売に至り、新たな居住空間がスタートしようとしている…

そこまで。

既存不適格で始まっていたものをその段階で違法建築物に貶める権利などなく、そこまでこなければ判断がつかないから…と詭弁を弄すことも反道義的。

ストーカー的に病んでしまった一部近隣によってそこまでの前例・先例を残すことになった現況のほうが異常。

所有や表現に関して、第三者が後日関与して「前向き」に始まることなど、なにもない。

[849: 匿名さん]

>>848さんは建てる側に寄っているのではないですか。審査会の判断が誤っているから入っておられます。
逆に審査会の判断が正しいから入ると、審査会の裁決は当然のものになります。設計者には「常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない」と定められていて、審査会委員からの尋問に、わかりません、と答えてしまうのは論外です。

> 審査会そのものの存在価値が揺らぎ始めていることが今回言われました。
言われていませんよ。言われているなら、ソースを示されるのがいいと思います。

建築基準法第98条以降と東京都建築安全条例第83条に罰則が定められています。今回のケースでは、課せられるとしても罰金ですが
設計者が法令に違反した設計をするのは「犯罪」になります。
故意でなかったとしても。国交省からは >>843さんのリンクにある懲戒処分がされることになります。

[850: 匿名さん]

>>847さん
設計者に、初めから安全側に、避難経路の問題が起こらない設計にする義務がありました。
それを怠って、東京都建築審査会が建築確認を取り消している状況から考えると、これから駐車施設の特例を認めることはそれこそ後付けになりますから、東京都は認めないと思います。
なお、延べ面積1万平米以下の設計にすれば、東京都の所管でなくなります。

[851: 匿名]

ソース(笑)

日経アーキテクチュア
「完売マンションの建築確認を取り消し」

「行政不服審査法の改正によって建築審査会を通さなくても裁判所に提訴できるようになる」

アーキテクチュアの江村英哲って人の文責

建てる側に立つのは当たり前で(笑)、いかにこの地の建設が近隣障害にあってきたか、年表でまとまってて一目で判る(笑)

日置氏のコメントもあって本人、微妙にぼかしてますね(笑)

逆に言われてませんよという断定否定はどこから？
ただのあなたの判断でしょ。

で。
審査委員からのなんの質問に、わかりませんと答えたのか…
これも示さずに「論外」と断ずる説得力も、いったい何を根拠に？

「設計者には～定められていて」にしても、それが何で定められているのか、審査会の尋問でそれがどういう拘束力を発動するのか、あなたの文章からではまったく読み取れない。

文責の明記されない掲示板で「ソース」を求めるのは、ふた昔前の２ちゃんのやり取りですね。

なんでも否定だけするクレイマー気質がもたらす、その限界です。

審査会の判断が間違っているとは書いていないし
仮に書いていても、都知事が公金を着服したり、戦後70年にわたり一人の人間も戦争で殺していない憲法すら多数決でどうにかされそうな時代…には法律はどんどん変わっていってしまうわけで、己のもつ「モラル」しか最終的には頼りにできない、はず。

完成間際の建物に第三者がまだクレームをつけて、それがまたどうにかなる世界は、ちょっとクレイジーでしょ。

それが具現化した背景が、上記の記事で考察されてる。

審査会の存在意義が問われそうだと結ぶ感性と文責はなるほどと思わされるが、主要論点を意図的に引っ張って完成間際に覆そうとした行動と結果(仮)には断じて共感できません(笑)

ちなみに「完成間際」は日置氏の客観的判断で、記事中にも書いてある。

このひとの「モラル」は信用に値する。書いた訴状は「よくできた詭弁」だと判断したけどね(笑)

[852: 匿名]

怖いのは、違法なものは違法だと神のごとく全否定しだす精神です(笑)

「神は正義なり」と叫ぶ輩にも「正義」はあることになるが、世界中の大多数からその「正義」は認められていない。
だがそれは、イスラムや宗教そのものを否定する判断ではない。

近隣だから、開発反対。許可が下りたら今度は都に審査させる。その行為が誤りだとは思えないが、普通の近隣は工事が始まったらその前提はとりあえず受け入れて、あとは騒音・振動・灰燼に対してクレームを入れ要望する。

最初から完成間際まで「建物をなきものとす」という精神を貫くことは、開発許可が下りたらもう「完全なる正義」ではないはず。

ストーカー的狂気のそれこそソースを知りたい。

越境していた桜をばっさり斬られた方は共感も共鳴もできるが

監視カメラまで設置して現場映像をネット上に垂れ流すその感覚には共感も共鳴もできない。

[853: 匿名さん]

>>851さん
「行政不服審査法の改正によって建築審査会を通さなくても裁判所に提訴できるようになる」と書かれているのであって、
「存在価値が揺らぎ始めている」と書かれてないですよ。それは、>>851さんの捉え方ではないのですか。

建築確認の事務の民間開放によって
行政の目が行き届かない建築計画を設計者と民間の検査機関がすすめてしまうことがあり
建築審査会が適法か違法かを審査できることに意義があるのです。

「常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない」は建築士法で定められています。

避難経路の問題も、当初から指摘されていたことです。

設計者が職責を全うしていないと思いますよ。仮に、購入者から質問をされても、この設計者は、わかりません、と答えかねないです。