ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[814: 匿名さん]

容積率の見直しで既存不適格になってしまうと面倒くさいですね。改修や耐震補強をしなければならない時に、より高度で最新の法解釈によりあれこれ突っ込まれてしまわないとも限らない(笑)

[815: 匿名さん]

既存不適格になっても補修は許容されるよ。増改築するには現行基準に合わせないといけない。

[816: 匿名さん]

補修って言ったつもりはないんですが。
改修と耐震補強と補修は規模的な意味がまず違いますし、増改築という括りもまた別で、かなり範囲が広いかと。用途別でも許容度が変わってきますし、面倒くさいというほうに文意を読み取っていただければそれで。

[817: 匿名さん]

>>813 元業界さん

世田谷区のように
地下単独住戸を制限すればいいと思います。

小石川二丁目の建築物で
地下のみに設置されている住戸が造られているのは
ル・サンク小石川後楽園だけでしたから。

[818: 匿名さん]

斜面地が多い文京区なんですが
ダメダメなので
地下単独住戸を規制してませんでしたね。

小石川2丁目以外の地域でも起こり得る問題です。
大規模に地下単独住戸を造るデベが現れるのを防ぐ必要があります。

保守派の議員にも真剣に条例制定に取り組んでもらいたい。

[819: マンション比較中さん]

>>811 匿名さん
ハナレは、デベと設計者がやり過ぎで、あまりに思慮が足りませんでした。

[820: 匿名]

地下単独住戸をきっちり制限すると各所で不都合が生じるので難しいのかもしれませんね。避難階への法的条件をクリアし、容積率に可能な限り余裕をみせて、床面積1万未満なら、文京区内で終始解決。協力金も何気に払ってめでたしめでたし、みたいな。

[821: 匿名さん]

物件概要を見ると、4年前の今日、日建ハウジングシステムの設計で建築確認が下りてますね。
清水建設の撤退が8年前（？）だとすると
日建ハウジングシステムが設計するようになってから建築確認までに4年かかっていることになりますね。

[822: 匿名さん]

日建ハウジング、仮に清水建設だったら今回落とし穴に落ちる以前、ハナから拒否していたかもしれません。安藤ハザマが施工の質面で軍配があがる、というより先に、清水はあれだけ多数の大現場をこなしていながら、豪快なミスや安直施工が多すぎです。所長や監督に年配が多く、規律に厳しい割には信じがたい頭脳やモラルを持たれる方も少なくないです。ハザマとは違って出世と保身しか考えていない狡い管理者が多数。所長・副所長クラスが人前で取っ組み合いをしたり、働きづらい現場環境が多いのも特徴です。

[823: 匿名さん]

基本設計完了時点で落とし穴に落ちてますから
日建ハウジングの建築士がダメダメです。日建設計とは違いがありますね。
8年前の担当者も異動しているのかもしれないですが。

[824: 匿名さん]

しつこいようですが再度お願いします、
前向きなご意見が見られた事もありましたが又もや過去のグズグズが繰り返されてきました、以前に見られた恨み辛みや当てつけではなく反省と言えば言えなくもありませんが、これからの見通しは如何なるものでしょう。
まあ、仮定の話はできないよ、裁判の結果は判らないよ、でしょうが、それでもどうなりそうなのか、どうなれば良いのか、を教えていただけないでしょうか。

[825: 元業界さん]

あくまでも個人的な見込みですが、４、５年かかって最高裁まで争って、多分原告敗訴で判決が確定するのかと思います。
問題はその後ですが、かなり流動的だと思います。

契約上はＮＩＰＰＯがＵＲに更地にして土地を返還することになっているそうですが、また(容積率の呪縛から逃れられない)別の事業者に売却でもされたら、今回の不幸が繰り返されないとも限りません。

そこで一つ提案ですが、ＵＲに請願して自前で賃貸住宅を建ててもらったらいかがでしょうか？
先に述べたように、ＵＲは敷地に余裕を持った設計にするはずです。

あるいはもっと劇的に行くなら、現在の置物をＵＲが違約金代わりに引き取って、新たな建築確認、ハナレを撤去、そのスペースを上手く使って避難路を設置、上層階を大胆に削って１万平米以下の賃貸住宅に生まれ変わらせるとか…

周辺住民さんのご検討を期待します。

[826: マンション比較中さん]

>>824 匿名さん
過去のグズグズと仰っていますが、ここの敷地の過去を勉強しないと、先の議論ができませんよ。

・清水建設の話にならない設計に始まっていること
・清水建設が撤退し日建ハウジングシステムの設計になったこと
・区が適法な建築計画にするのは都の事務だとして逃げたこと
・保守派の議員が住民側のように振る舞ったが調整せずフェードアウトしたこと
・桜が斬られたこと
・事故が起きてもデベは周辺住民に知らせずにいたこと
などなど・・・
まだ出てきていない歴史もありそうです。

これらの過去があって、今の状況があります。



>>825 元業界さん
現在の置物をURが違約金代わりに引き取って、新たな建築確認、ハナレを撤去、そのスペースを上手く使って避難路を設置、上層階を大胆に削って１万平米以下の賃貸住宅に生まれ変わらせる

劇的ですが、いいですね。URから区に譲渡してもらって区営住宅にするというのもありませんか。
ただ周辺住民は前々から車寄せを敷地内に設けることを求めているようですから、ハナレのスペースを車寄せにしたりはできないのでしょうか。

[827: 匿名さん]

そうですね。過去のグダグダと三回めくらいでしょうか、おっしゃられてますが、経緯と反省点が出て、反対派さんや近隣さんはこれからどうしたいんでしょう？と二回ほどうかがいましたが、なんのイメージ提起もありませんでした。クレクレは一番無責任だと思いますよ。

または
何らかの話題そらし
ですよね。

[828: 元業界さん]

>>826
区営住宅という手もあると思います。
どこかが手を差し延べてＮＩＰＰＯの逃げ道を作ってやれば、提訴取下げで早期解決というウルトラＣ(今はＦかＧ？)もなくはないのかな？とも思います。

[829: 匿名さん]

>>828
NIPPOはURに土地と置物を返納して45億円受け取る。
URは45億円で区に土地と置物を譲渡する。
区は置物の上層階を大胆に削って1万平米以下の区営住宅に生まれ変わらせる。

これができれば一気に解決に向かうでしょうね。提訴取下げで早期解決にもなりそうです。

もちろん日建ハウジングの設計に問題があったのですから
NIPPOに出ている損害の一部は日建ハウジングが賠償するのでしょう。
ただ、係争中にもかかわらずマンション建設をすすめ、販売したことの過失はNIPPOにありますから、日建ハウジングの責任は一部にとどまると思います。

[830: 匿名さん]

直情径行のクレイマーさんの単純な否定介入もなくなり、知識が高まり深まる視点や内容、今後の現実的なイメージ提起も出てきました。

無論これから幾重にも連なるだろう裁判の結果待ちで、ここでの意思統一や多数決的なものでそっくり現実が動くはずもありませんが、堀坂に面したあの丘の「許容範囲」のようなものがうっすら浮かび上がってきた気がします。

現実的に、散々論じられた通りの企業体質でそれが変わらなければ、次は、というかこの先は、より具体的で説得力のあるスタンスを近隣さんや施工関係者ももてるはず。

先ほど地震がありましたが、現「置物」は実質的には上棟していて、最上階の太陽光パネルはもちろん、非常時に備えた発電設備もすでに納入・設置済みだったらしいです(未確認)。

巨大な直撃地震など万一の際には地域的に有効活用できることを一応アタマに入れて、よりきちんと法を遵守する何かしらに変容を遂げることを見守っていきたいです、個人的には。

[831: 匿名さん]

太陽光パネルを設置していても稼働できるわけでなく、周辺環境への配慮になるわけでもない。太陽光パネルのことを書いたりすると、それこそ >>824さんに建設関係者のグダグダと言われてしまいますよ。

[832: 匿名さん]

パネルの話を書いたのは、最上部がすでに施工含めて完成済みだったということで、下から見上げただけでは判然としない実質的な部分について聴き知ったことを書いたまでですよ。
ジェネレータまであるらしいとなれば、実質完成度のコンマ以下までが察せられるわけで、「置物」の詳細はグダグダでもウダウダでもありませんね。(未確認)とも書きましたので。現実は都合の良い突飛なイメージばかりではないということでもあります。クレクレよりはるかに有用でしょう。

[833: 匿名さん]

>>825 元業界さんの延べ面積10,000㎡以下に減築する案は劇的ですが解決に向けての考え方だと思いますね。それに対して >>830 匿名さんのは後向きウダウダだと言われても仕方がないですよ。NIPPOの姿勢は後者に近いのかもしれないですが。