ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[794: 匿名さん]

開発許可と建築確認の制度のはざまで
周辺住民が起こした開発許可取り消しの訴えは認められてなかったわけですが
同時にNIPPOにとっての落とし穴になったのだと思います。

つまり、開発許可取り消しの訴えが認められないことが
適法な建築計画であることを意味しないのです。

落とし穴を掘ったのは区。適法な建築計画に指導することは都の責任だと言って逃げたことによる。

一方、都は、12年前の審査請求の裁決で、話にならない、出直して来いと言ったのに
直さないといけないところが直っていないという立場なのでしょう。

抜本的に建築計画を見直すことが求められていたのだと思います。清水はそれが分かっていて建たないと判断してこのプロジェクトから抜けたのではないですか。

[795: 匿名]

なるほど。簡明な良い文章で感動しました。「落とし穴」という適語にしびれました。

善悪とか正悪とかとは若干異なる、なるべくしてなった行政がらみゆえのトラブル。で「12年前から都は一貫して違法だという判断である」という意見が初めて噛み砕かれた気がします。

「文京区は紛争が多い」という指摘も、確かにモンスタークレイマー含有率は高いのかもしれませんが、おっしゃる感じだと区そのものの曖昧さや無責任さが滲みでた結果が多すぎるからなのかもしれませんね。

私見、デベ側に頑張ってほしいという意見が建設中止当時は過半数超えしていた気がしますが、さてさて、区がちゃらんぽらんだったなら、デベ側が都を訴えても都は揺るがない気がしますよね。

鉾先は順々に考えていくつもりなんでしょうか。

最初から言われていた「不適格」にはもはや戻れないんでしょうし…

[796: 匿名さん]

>>795

12年前の審査請求の裁決で
話にならない、出直して来いと言われた時に
NIPPOは
いい加減な建築計画で設計した清水建設と
見逃していた民間の検査機関を相手に
損害賠償を求めて訴える方が筋が良かったと思います。

なぜ、そうしなかったのか。
行政に弓を引くことにつながると判断したのでしょうか。

今になって都を提訴することの方が大問題だと思うのですが。

[797: 匿名]

そうかもしれませんね。まあ覚悟あっての話でしょうし、反対派の方々が意地になった分くらいは最低限やるんじゃないでしょうか。

何年かかろうとも、裁判費用が捨て銭になるもの以上になるはずもないですし。

ただ、本当に困ってるんじゃないでしょうかね(笑)
降りた場合は自費で更地にして返還なんですよね？

無理筋だとわかっていても何かをまず作って、本線の訴訟で起死回生的な何かを目指す…とか。(笑)

[798: 匿名さん]

>>797

次にNIPPOは日建ハウジングシステムに
訴訟告知するのではないでしょうか。
http://bengo4.com/saiban/d_6269

そうすれば、都に敗訴した時に
敗訴の責任を分担させることができますから。

[799: 匿名]

NIPPOダメダメですね。神鋼に、日建ハウジングに、こんなのと組んだのが間違いだったと完全に思われちゃいますね。

[800: 匿名さん]

図面を引いた日建ハウジングの建築士は涙目だな

[801: 匿名さん]

日建ハウジングも区の掘った落とし穴にハマりましたか。建築士さんなので確りしていただきたいですが
清水建設が抜けた事情を知らされないままだったのでしょうね。

[802: 匿名さん]

>>798
設計者の日建ハウジングシステムが責任を追及されますね。
Nippoは都との訴訟に敗れて審査会の裁決が確定することになると
株主への説明がつかなくなるでしょうから。
元の設計者の清水建設が責任を逃れるのは不公平ですけど。

[803: 元業界さん]

実は２３区の建築確認は住み分けがされていて、メインの建物の延べ床面積１万平米を超えるか超えないかで都扱いか区扱いかになるのです。

ルサンクはわずかに１万を超えていたため都扱いとなりました。
１万というとちょっとした百貨店位になるので、そもそもあの敷地での１万超えというのは大き過ぎたのかなと思いますし、もしも１万以下だったら全て文京区で完結して、そもそも都の審査会にかかる事もなかった訳です。

将来の話がぽつぽつ出ているようなので、今後新たな建物を建築するとなれば、この１万平米というのがポイントになるのではないでしょうか。
周辺住民さんも次回は延べ面積で交渉されたらいかがでしょうか？

[804: 匿名さん]

>>803 元業界さん
仰る通りですね。
「小石川２丁目」には延べ面積が１万平米を超える建築物が、公共施設やオフィスビルを含め今までに1棟もありません。
その小石川２丁目の大通り沿いでもない崖地に、無理して１万平米を超える地下室マンションを造ろうとして頓挫したとも言えそうです。
地下住戸やハナレなどは要らなかったでした、デベが儲けたかったのでしょうね。

[805: 匿名さん]

>>803
延べ面積が減る等の、建築計画の概要が変更になると
役員への状況説明が面倒。クダラナイ事情で調整を拒んだのではないかと思われます。

[806: 匿名さん]

反対派さんが永年近く突っ込めるポイントが新たなご指摘で出てきました(笑)

離れはもともと最上階の方向けのゴージャスな付属物置でしたよね。もし、高さの新規制に追従する羽目になったとして上階２つ削ったら、そういう付属特典も価格的にあまり意味がなくなるでしょうし、逆に離れがなくなれば避難階への経路問題も何か考えられそう…かな。

ご指摘が最高裁まで覆らない「法」ならば、デベ側はまたいろいろ考えなきゃ駄目でしょうね。

[807: 匿名さん]

ゴージャスな付属物置にはキッチンとトイレがありました。
朝の連ドラの先生も物置にお住まいでしたが。。。
キッチンとトイレ付の物置は誰がどう使うかわからない代物で
管理組合での揉め事のタネになります。設計者の感性を疑いました。
いずれにしても、なくす方がよいのではないですかね。

[808: 匿名さん]

トイレはともかく、キッチン付いちゃうのはもうグレーすぎる気がしますね。

二億超えとかになると、もうサーフボード置き場的なイメージ以上になっちゃうのかな(付属扱いなのに)とは思いましたが、どうなんでしょう。物置から火でも出た日には…とは誰でも考えつきますね。
欲こきすぎた感じが、中立の立場でも若干…

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
キッチン、トイレ付物置に棲みつく人（世帯単位で）が出ますね。それが管理組合で禁止されてもです。俺の持ち物の部屋をどう使おうが勝手という人が現れて揉めます。消防署も住戸の部分として審査していないだろうし、>>808さんの仰る通り火が出ることの心配もありますね。

[810: 匿名さん]

給湯器があれば朝シャンもできますよ。

[811: 匿名さん]

どういう方が契約をされていたのか知りませんが、よくある話で大陸系の方だったりすると、一族郎党招いて季節ごとにハナレでBBQ、酔っ払いの大群が雑魚寝して出火の大惨事…

…とか平気でありそう。
半分以上は部屋内の日当たりも良かった気がしますし…

いまさらハナレの話とかまったく時期外れだと思いますが、それならそれなりの図面上の法適正度とか、デベ側各社、それなりに精査しなかったんですかね。

俺が買った俺の所有物、俺の所有地。管理組合の決め事なんぞ紙屑だ…という可能性は、某中国の某所での姿勢をおもいだしました。

[812: 匿名さん]

HANAREのビジネスモデルは感心しません。
三菱地所も後になって入居者の間でトラブルになると考えなかったのでしょうか。

[813: 元業界さん]

話を少し戻しますが、ＵＲとか都営住宅は近隣住民と揉めるのを極力避けるため敷地に結構余裕をもって建物配置を考えます。だから容積率目一杯というのはあまり見かけません。

対して民間は「コンマ以下までギリギリ使え！」という「容積率至上主義」がはびこっています。
このため、容積率を余らせるのなんてもっての外、中には強引に床面積を増やそうと、隣の役に立たないような土地を無理矢理くっつけて一団地扱いにしたりと、制度の趣旨と掛け離れた強引な「運用」をしたりするので、これがトラブルを招く大きな要因の一つなのだろうと思います。
(ハナレなどは容積率稼ぎの典型でしょう。)

そういう意味では、行政に働きかけて(それこそ「うれしいお知らせ」区議さんに頑張っていただいて)そのエリアの容積率を見直すことは効果的だと思います。ただ、そうすると近隣のマンション等は既存不適格になってしまう可能性が高いと思います。

今後、近隣の方々には自分達の身を削ってでもという「覚悟」が求められるのかも知れませんね。