ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[4384: 匿名さん]

NIPPOには期待できないだろう。清水建設が撤退した時点で無理があったと思う。

[4385: 匿名さん]

接道が悪い崖地であることを見落していたのでしょうね。

[4386: 匿名さん]

>4385
実はデベにありがちな話。
駅からの距離だの、地価だの、周辺施設の利便性だのといった、カタログ上で意味のある要素は重要視するけれども、そこになかなか乗らない土地の特性や建設の困難については、比較的に二の次になってしまう。

例えば、報道で有名になった例で言えば、超高層マンション開発が盛んな武蔵小杉の駅の混雑ぶり。実際の生活において重要になるはずの、交通量のキャパシティといった要素をデベがほとんど考えていない証拠です。契約者の方もなかなかそこまで考ませんので。

[4387: 匿名さん]

清水建設はさすがに大手の建設会社なので、デベがあまり見ない建設上の困難（実際の建設作業の難しさや、法律上の基準を満たすことの難しさなど）を見抜いていたのだと思います。

[4388: 匿名さん]

>建設作業の難しさや、法律上の基準を満たすことの難しさ
そういう難しい土地であればあるほど、手放そうとすれば大きな損失が生じることは目に見えているので、ますます手放さずそのままにしておこうという事になるのでは。

[4389: 匿名さん]

たぶんルサンク 跡地の処理を考える点において、実はボールは周辺住民や文京区の側にあるのではないかとおもうんですが、いかがでしょう。おそらく周囲の土地をつなげて一体として再開発をしてNIPPOに利益をもたらす方向しか解決できないのではないかと思います。

[4390: 匿名さん]

>4388
いずれにしても大きな損失が出るのは間違いないので、NIPPOは早めに損切りしたほうがいいでしょう。寝かせて結局活用できなかったら、確定した損失どころか、それ以上のお荷物になります。

>4389
私はそれは、少し違うと思います。

まず、NIPPOという特定企業に行政が利便を図るのは、中立性の観点から難しいでしょう。特定企業に対して行政がそのように救済をする義理はないし、地元でも議会でも必ず問題になります。
それにそもそも、NIPPOの計画と能力では結局ここをうまく使えなかった、という事実をもっとしっかり受け止めるべきです。様々な開発業者がいる中で、そんなNIPPOに敢えてわざわざチャンスを与える意味はありません。

改めて再開発をすればどうにかなる、という考え方自体も、問われなくてはなりません。ありきたりな再開発の考え方では、ここはどうにもならないような気がします。再開発というような考え方を一度捨てて、別の発想も模索していく必要もあります。この場所をもっとイノベーティブに活用できる能力のあるところが取得するほうがいいでしょう。

[4391: 匿名さん]

>NIPPOという特定企業に行政が利便を図るのは
別にNIPPOのためにやるのではありません。小石川２丁目の住みづらい環境にある一部地域のために行うのです。結果的にNIPPPOも利益を手にするでしょうが、少なくとも廃墟ビルはなくなります。

>再開発をすればどうにかなる、という考え方自体も
どうにかなりませんねえ、再開発以外には。地の利を解決するには人為によってしかありえないと思います。人通りも少ないし、日当たりも悪い。最近は宅配の軽ワゴンが子供を載せた自転車を轢きそうな勢いで走り回っている。歩行者や自転車を守る歩道もない。これを改善させるためには人為しかないですよ。再開発以外の何かイノベーション、あるんですか。たとえば歩行者専用道路にして車を通れなくしましょうか、沿道の会社が困りますね。まあ、色々ありますが、どんなイノベーションがあるというのでしょうね。言葉遊びでしかないのではないでしょうか。

[4392: 匿名さん]

>4391
>別にNIPPOのためにやるのではありません。
と言っても、実際にNIPPOに利するようにやるのですから、その理屈は通らないでしょう。NIPPO以外の事業者にやらせない理由をどう正当化するのでしょうか。行政なら、公平中立な方法として少なくともコンペは考えるでしょう。なぜコンペという話にならずに、NIPPOにやらせることが前提の話になるのでしょうか。現実問題として、それは通ることのない無理な主張です。


イノベーション事例というのは、実際に探してみれば、いくらでもあります。大学の研究室や地域の建築関係者なども入って、地域のリソースを生かすような試みはあちこちでやっています。ここで実例を挙げると些末な話になってくるので敢えて上げませんが、例えば建築学会の報告あたりを探してみれば、その一端はいくらでも出てくるでしょう。場所に力があれば、今の敷地を使いたいという考え方も出てくる。人為というのはイコール再開発ではありません。

そもそも、自分が思いつかないからといって「大手開発事業者に丸投げする再開発しか方法がない」とする考え方自体がイノベーティブではない。多くの人の知恵を集約する仕組みをどう作るかかが重要でしょう。

[4393: 匿名さん]

接道の悪い崖地は法令の規制が厳しいとNIPPOは分かってなかったようですね。2009年に開発許可を得てから建築物の完成までに6年以上の期間がかかる（そして完成前に頓挫した）のは何故なのかを考えるべきでしょう。>4391 も分かってないですね。

[4394: 匿名さん]

>4391
追加で言うと、今回のことを通して明らかになったのは「そもそもNIPPOに充分に能力があるのか」です。それが疑わしい以上、私はNIPPOに敢えて任せるという選択肢はないと思います。

[4395: 匿名さん]

反対運動までおきた吉祥寺にある漫画家がたてた奇抜な外観の家なんかを思うと、その土地を所有している人が建築家として優れていなければいけないということはないと思いますよ。土地を所有しているからこそ思う存分好き放題なものが建てられるのは民主主義の国だからしょうがありません。行政主導で有能な専門家を活用して再開発をでもしなければ解決しないという考えはそのような文脈からも合理性があります。

[4396: 匿名さん]

多分、多くの人が認めるような素晴らしい建築を建てるのには多額の税金が必要となるでしょう。反対に民間が事業採算性を最大限優先して建てれば、次があるにしても、つまらないものしか建たないのではないでしょうか。特に今回のような土地利用が困難な地域は単体でどうにかしようとしても難しいと思います。余裕ある贅沢な作りで地域の人々が誇りに思うような建築が建つためには、一見突飛に思えるかもしれませんが、周囲の条件の悪い土地や、老朽化したマンションや雑居ビルを巻き込んで再開発事業を行うしかないのではないかと思います。

[4397: 匿名さん]

>4395
>4396
そのあたりの大規模再開発の考え方も、私は選択肢の一つとして否定するものではありません。ただ、それだけが唯一の方法だ、とすることには疑問があります。少なくとも、そのやり方を唯一として関係者の合意が取れるかどうかです。私は現実問題としてかなり難しいという気がしますが、どのみち最後はその場所に住んでいる方々の選択であって、部外者が口出しすることではないでしょう。

それに、私の最大の疑問は「なぜ、NIPPOを助けなければならない、という話になるのか」のほうです。行政の公平性の観点からすれば、これはまず無理筋の話でしょう。もしそれが実現するようであれば、行政や議会の内部で利権がらみの動きがあったことを疑わなければならないくらいです。

[4398: 匿名さん]

> 私の最大の疑問は「なぜ、NIPPOを助けなければならない、という話になるのか」のほうです。行政の公平性の観点からすれば、これはまず無理筋の話でしょう。

>4397 のとおりです。ここで問題になるのは、NIPPOが東京都を相手に国賠訴訟を提起していることで、棄却の判決が出された場合にNIPPOを税金で救済することが明らかに誤りであると示されることになります。

[4399: 匿名さん]

NIPPOを救済するというロジックでなく、開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した地域の区民を救済するのです。ついでに土砂災害警戒区域の解消なども理由として挙げられるでしょう。新宿区富久町の再開発と同じ、業者の開発の失敗に由来する住環境の悪化の被害者としての区民の救済です。

[4400: 匿名さん]

>4399
> 開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した・・・
それは >4399 の主観であり独自の見解です。>4399 の主張はNIPPOを税金で救済すると見られるのが普通であると理解し、あきらめてください。

[4401: 匿名さん]

>4399
もし仮に、「開発に失敗した土地があることで住環境が悪化した」のであれば、それは開発に失敗したNIPPOに対し、地域住民が補償なり対応策なりを求めて、申し入れをしたり提訴したりするのが一般的でしょう。
NIPPOの今回の開発は、あくまで民間事業者による営利行為です。開発業者と地域住民の間の話は、つまりは民事上の話であって、行政上の話ではありません。最初から行政が救済するような筋の話ではないのです。様々な裁判も終わった今、法的に責任を負うのは、あくまでもNIPPOです。

4399さんの考えは、日本の法制度に沿わないので、現実には全く通じない理屈です。制度の現状等も含め、状況をもっと整理して考えた方がいいでしょう。

[4402: 匿名さん]

選択肢については私はどうこう強制できるわけではないので、より好ましいものを地元の皆さんが選択することでしょう。個人的に見て最も即効性が高そうに思えたので再開発という手もあるなという話をしてみただけで、そんなに頑張って反論をするほどの事ではないと思います。ただ訴訟ってのは時間がかかるなあというのが正直なところで、個人の財産を強制力をもって廃棄撤去させるのは、ゴミ屋敷みたいになった廃屋ですら難しいのに、一応管理されている建物（のような形のコンクリートのオブジェみたいなもの）にどれほど有効なのか、素人からすると可能なのかなと心配になります。問題解決がより早くなされることをお祈りしています。

[4403: 匿名さん]

>4402
厳しく反論されているのは、やはり「NIPPOを援助するべき」という主旨の話があった点です。これは特定企業の営利事業における損失を、公の税金を投入して救済することを意味するわけで、現実問題としてありえないし、様々に問題となる考え方です。これについては、厳しい反論が出るのは、仕方がないことだと理解していただきたいところです。

例えば訴訟となれば、おっしゃる通り、時間も労力もたいへんです。残念ながら、見通しの甘い、能力に欠ける開発業者が入ると、地元は駄目にされてしまって、なかなか取り返しがつかない現実がある、ということです。