ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3844: 匿名さん]

>現在の建物が劣化して使い物にならなくなるのでは？

どうなんだろうね。ゴクレなんて10年以上分譲し続けるから、それくらいは大丈夫なんじゃないの？

[3845: 匿名さん]

早い方がいいと思いますがね。上部２階をスパッと斬る決断をするのは。

[3846: マンション検討中さん]

>>3840
>>3841
その他
>>3843は論外だからね

まあ相も変わらず、本質から外れた事をごちゃごちゃと、先ずは規定の読み方の話しをする前にアンガーマネンジメントを学んでほしいね。そうすればこんな逆切れしたような長文は「金輪際」書かないだろうからね。
今回は東京都建築安全条例32条6号の規定について限定して論じているわけなので、開発許可などを持ち出すのは論外。
さてどこかのマニュアル人間が安全条例を読み切れずに
>エントランスドアの位置が自動車車庫の部分にあるか住居部分にあるかに関係なく
>>3806 の主張する階段が住居部分にあるのです。」
>3816 は何の反論にもなってなくて、直通階段A、直通階段B、避難階段Cが住居部分にあり、自動車車庫の部分に階段がない状況は変わりません。」
等と言っているから、では
>屋外避難階段をどうやって車庫の内部あるいは車庫の側に造れるんだ？
と聞いたわけですよ、そうしたら全然答えられない。だから
「安全条例32条6号を満足する避難階段って、こんな感じだと皆想像しているんじゃないかな？と考えて作図してみたわけですな」あくまでイメージと断った上でね。

改めて聞きますよ、あなたがイメージする東京都建築安全条例32条6号に適合する避難階段とは具体的にどのような形状なのか？絵でも文でも良いから答えてくださいな。
そうしないと、こっちが答える→批判する、という一方通行じゃ不公平だからね。

[3847: 匿名さん]

都市計画法第29条第1項の規定が東京都建築安全条例よりも上位の規定ということが理解できていないのですよね。
違法建築のマンションの引渡しを受けた場合の契約者の不利益も理解できていないのですよね。そのような人に答えてあげる義理はありません。

[3848: 匿名さん]

>3846
ここは単に東京都建築安全条例の話をする場所ではなく、具体的な物件の、具体的な事案についてのスレッドなので、ただの空想の話をするのなら他でやってください。皆さんはあくまでも、東京都建築安全条例がこの案件にどう絡んでいるのか「のみ」を問題にしているのです。

それに仮に、誰かがこれなら適合すると何かを図示したりしても、それが適合するかどうかは建築確認を通ったり審査請求をクリアしたりしないと、本当に適合しているのかどうかは判断できません。そんな図示をしても、結論が出ないただの神学論争にわざわざ入るだけなので、皆さんバカバカしくて付き合うつもりがないのです。

いくら何を言っても、関係ない話に答える義理などあるわけないじゃないですか。あなたの話の方が、ここのスレッドの趣旨からして本質的でありません。益のない神学論争に他人を巻き込まないでください。

[3849: マンション検討中さん]

>>3842
これはまあその通りのところも多いね。
冒頭からUHECに「地下２階から2階まで避難階として審査してございます」って言われた議長はたまげただろうね。
それとハウジングの設計者が、直通階段Cを避難階段とした理由に即答できないとか酷いものだったね。
だからルサンクの惨状のA級戦犯はこの2名ということかな。
ほんの少しの理解で救えるものを救えなかったということで、規定を理解できないマニュアル人間以下の存在と言える。
この避難階段Cは安全条例32条6号に適合していないのは明らかで、何の意味もなく設変されたものであることも確かと思う。
ただ議長がその前提を施行令117条2項に求めたのはちょっと違うと思う。やはり裁判官のように、ここは安全条例31条を前提にすべきではないか。もっとも避難階段Cが施行令123条に基づくものだったら、駐車場と切れている、と言い出したのはN端さんだったのかな？そして議長は裁判に及んでも117条2項を人質にして、これが適用されなければ今度は施行令122条違反になるなどと脅しの様な事言ってたんだったかな？
自身がサブエントランスの開口部があるから「開口部のない耐火構造の壁で区画されていることにはならない」と言ってたわけだから矛盾している。
その点では裁判官は駐車場にサブエントランスの開口部があることを認識した上で、117条2項を認めている。
そもそも駐車場は駐車場棟として別建物だから当たり前の事なんだけどね。
だから安全条例32条6号違反の前提は安全条例31条と言うのが正解で、K議長の言ってることはちょっと違うという印象だったね。
さて以上は全く記憶に基づくもので間違っていることもあるのかもしれないが、一つ確かなのは避難階段Cは駐車場の避難階段とは言えない。ということかな。

[3850: 匿名さん]

違法建築の追及を受けているのに治せていないままの物件を販売してはいけない。検査機関も設計者も責任あるが、責任が最も大きいのは建築主のNIPPOと思われる。

[3851: 匿名さん]

>3849
裁判官というのは、現実には、最初から結論の当たりを自分なりにすでに持っていて、それに合わせて法令を引っ張ってきたり論理を組み立てたりします。審査会も同じようなところでしょう。

だから、細かい法令の解釈というのは、現実にはさほど重要ではないのです。どの法令をもってくれば適当だったか、という議論もそう。重要なのは、審査会に与える「これはどうなんだ？」という全体的な印象の悪さです。勝負は、ある意味、審査会が始まる前にほとんど決まっている。事業者はそこを読み違えた。
そして最終的には、この案件は特定の法令をもってこのように解釈された、という事実だけが意味を持つわけです。

[3852: 匿名さん]

2.5メートルの高低差がある斜路によって地上とつながっている地下の自動車車庫を、UHECが避難階として審査したのは、審査会に与える印象が極めて悪かったと考えられます。
このような審査を認めると、東京都内にある地下の自動車車庫は、すべて避難階になってしまい、東京都建築安全条例第31条第5号の規定を免れてしまうからです。
行政の建築主事であればこのような審査をしなかったでしょう。

2014年2月にNIPPOが斜路の勾配を緩くする変更確認を申請しても、出入口の位置を変えないかぎり、2.5メートルの高低差があるのはなおりません。

[3853: マンション検討中さん]

>3847
>3848

>都市計画法第29条第1項の規定が東京都建築安全条例よりも上位の規定ということが理解できていない
などとマニュアル人間に言われたくないね。
「規定は行間を読め」は聞いた話だが、それと「規定のプライオリティを常に考えろ」とこれは私が後輩に言った事だったかな？
今回はプライオリティーの問題に関わらず、建築確認を取り消されたのは東京都建築安全条例32条6号違反ただ一つだよ。
建築基準関係規定に一つでも違反があればプライオリティなどに関係なく建築確認は取り消されるんだろ？
だからこのスレでは、安全条例32条6号は永遠のテーマだと思わないか？
損害賠償請求裁判など技術的に関係のない話に興味はない。
そもそも、このスレの主ではあるまいに、なにがスレッドの趣旨だ、つべこべ言わず安全条例32条6号に対する自分の見解を述べたらどうなんだ。
できないとすれば、それは規定を理解していないから何も言えない、審査会判断や判例をただ持ってくるだけの、マニュアル人間以下の存在だね。

[3854: 匿名さん]

>3853
あなたは要するに、他人を煽ってでも話し相手がほしい技術オタクということでしょうか？
いずれにしても、技術だけに関心を持つような狭い視点では、ル・サンク小石川の問題は理解できないでしょう。


反対運動があって審査請求がなされると、大きい建物なら、たいていは数カ所に問題が見つかって、建築確認が取り消されます。しかし、最終的にはたいてい建物は建つ。なぜなら、事業者は問題の箇所を修正して、建築確認を再度取り直すからです。皮肉にも、反対運動が建物をより完全で安全にしているようなものです。

ただ、今回のル・サンク小石川は違った。高さ規制以上の建物の建築確認を、規制の成立前に駆け込みで取得していた。しかもその建物を、審査請求中に建設してしまっていたし、上層階の販売契約まで行っていた。それで建築確認の再度取得ができなくなってしまった。

ル・サンク小石川の件は、決して単一の規則違反が原因ではありません。安全条例が問題になったとしても、それこそ開発許可を取り直してでも、困難ではあるでしょうが修正することは必ずしも不可能ではなかった。問題の原因はあくまでも複合的なもので、安全条例違反は最後の一撃にすぎない。単一の事象だけでは今回の問題は起きません。建築確認の取り消しそのものが致命的なのではなく、取り消しを決定的な要件にしてしまった文脈が致命的なのです。

そうした総合的な全体を理由とするのではなく、安全条例違反のみを致命的な理由とみなすのは、まさにNIPPO側の論理です。安全条例の解釈が問題だ、建築審査会さえ私たちの言うことを聞いてくれれば建物は建った、というわけです。しかしこれはNIPPOが、自ら行ってきたことから責任逃れしているにすぎない。安全条例違反を最後の一撃にしてしまったあり方こそがNIPPO側の責任です。
「このスレでは、安全条例32条6号は永遠のテーマ」などということは決してない。安全条例問題への比重のかけ方が偏っていて歪んでいます。条例違反を指摘されても修正できない、そんな状況に入り込んでしまったことこそが真の問題なのです。


あなたの言っていることは、「全体を見る気はない。単一の問題だけで話がしたい」ということであって、このル・サンク小石川の事態を理解するには明らかに不十分です。また、あなたがどのような立場の人であるのかわかりませんが、あなたの論理の立て方が、NIPPO側の（裁判で認められなかった）論理と同一であることも明白です。ですから、私はあなたの偏った論理に乗る気は一切ありません。

もう一つ付け加えると、ここは当該物件に関わることについての掲示板であって、部分的な条例解釈の論議を強要する場ではないことは、掲示板の趣旨から明らかです。スレ主かどうかに関係なく、皆さんこの趣旨を理解してここにいます。

[3855: 匿名さん]

建築審査会における審査請求案件の審理・裁決の実態
https://doi.org/10.3130/aija.76.799
の文献によると、建築審査会で一定数の建築確認取り消しがされていることがわかります。
審査請求された建築計画で違法が見つかるのが３割程度あり、建築確認取り消し裁決に至るのは１割程度と聞いたことがあります。
近年は、建築審査会で違法の追及がされている間に、建築主が変更確認を何度も申請して、追及された違法を次から次へとなおして行き、建築確認取り消しを免れるのが多いようです。

東京都建築審査会の審査請求事件の審査請求書、弁明書、反論書、裁決書は、東京都立中央図書館で所蔵されている東京都建築審査会年報に掲載されていて、閲覧、謄写することができます。
ル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定と建築確認取り消しの裁決は、平成27年度の東京都建築審査会年報に掲載されています。

[3856: 匿名さん]

2014年2月にNIPPOが行った変更確認の申請が中途半端で何の解決にもなっておらず無意味だったですね。しっかりと避難路をなおすべきでした。

[3857: 匿名さん]

>3855
行政の建築主事による建築確認が取り消された事例は多くなく、都内では15年位前に新宿区建築主事、世田谷区建築主事、中野区建築主事が行った建築確認が取り消されたことはありますがそれくらいではないでしょうか。

NIPPOも15年前に小石川二丁目で民間の確認検査機関による建築確認を取り消された経験があるのですから、慎重を期して、東京都建築主事に建築確認を申請しておくべきだったのでは？

[3858: 匿名さん]

NIPPOが避難路の計画を見直さなかった、あるいは見直せなかった、その理由はなんでしょう？

[3859: 匿名さん]

販売計画が決まっていたから、市川猿之助の出演が交渉済みだったから、ではないでしょうか。
>3858 さんには信じられないと思いますが。

地下の自動車車庫からの斜路の勾配を緩くする変更であれば、建築面積や延べ面積が変わらない、販売戸数が変わらない、また、切土盛土も変わらない。最近に話題になったようにル・サンク小石川後楽園は都市計画法第29条第1項の規定に基づき許可された開発行為に適合していないと建築確認が下りないという事情があります。

一旦、工事を止め、建築計画を練り直す（当然ですが販売計画も一からやり直す）という判断をするべきだったのにNIPPOがその判断をしなかったのではないでしょうか。

[3860: マンション検討中さん]

>>3854
長文ご苦労！
忙しくて読む気も起らん、このスレに当初から張り付く超オタクさん！
H置様またN端様によろしくお伝えください。

[3861: 匿名さん]

>3860
読まないための理由づけですか。絵に描いたような否認のやり方で、耐えきれないものでもあるのでしょう。人物名は審査請求の代理人の弁護士だと思いますが、わざわざ名前を出すというのは恨みでもある立場の人なのでしょうか。

これ以上、些末な問題に長々と付き合わされるのも困りますので、このまま退出されるのであれば、それでいいと思います。

[3862: 匿名さん]

>3859
避難路の計画を見直さなかった理由がその通りであれば、まさにNIPPOが自分で自分を縛っていった結果ですね。

NIPPO内部での意識の違いというのもあったのでしょうか。例えば、設計や法務に関わる者は「これはまずい状況だ」と気づいていたが、営業や企画サイドの者が「このままで押し通さないことには困る」と押し切ったとか。内部からの告発者が出てこなければ決定的なことはわからないところでしょうが。

[3863: 通りがかりさん]

>>3845 匿名さん
上を切ったところで避難経路問題は解決しない。下を掘り返して手を入れない限りどうにもならない。
だからこそ会社は必死になってる。

躯体の寿命はまだまだ余裕でも、実質的には建物としての寿命は終わってる。

上も下も工事なんて建て直しに近いレベルの是正工事したところで築10年物件。
これじゃ、サ高住にでもします？ってレベルのバルク売りしか無理。かといって、その手の用途には内部もかなり設計変更が必要。

正直、壊して立て直した方がましマシでしょう。