ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3381: マンション検討中さん]

またもや怒涛の書き込みが始まったようだけど
これが一人の近隣住民でなければ、なんとチームワークの良い近隣住民方だね
それはさて置き同じ結果論でいうなら
デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かったのに
とはホントに思うね
「駐車場の内部に非難階段を設ける工事は容易」と言っているわけだし

恐らく、駐車場は避難階であるということに相当な自信があったのだろう
だから安全条例３２条６号違反でないと思っていた
誠にお粗末なデベ側の頭ではありました
どこも人材不足なのでしょうね

[3382: 匿名さん]

>>3379 匿名さん

仮にユーイックに故意か重過失があれば賠償額の上限規定は適用されない、について
2014年2月に変更確認を申請することを主導したのがユーイックであるなら
ユーイックに重過失があると言えるのかもしれません。

2012年の建築確認が違法であることの主張は2013年までにされていて、
だから、建築確認取り消しを逃れるために、2014年2月に
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
の設計変更が行われ、変更確認が申請されたことになります。

車路のスロープの勾配を変更して、直通階段Cを避難階段に変更したのでは、ルサンク小石川は適法な建築計画になりません。この変更確認を申請することを主導したのがユーイックであると、2013年から2014年初めに作成されたメモ等から立証されれば、ユーイックの重過失となるのではと思います。

さらには、建築審査会で違法の追及がされていて、建築確認取り消しを逃れるために2014年2月にこれらの設計変更が行われたことは、NIPPOが契約者に十分に説明した上で、販売しなければならなかったと思います。

[3383: 匿名さん]

>>3382 匿名さん
なるほど。
ただ、指定確認検査機関は事業者が申請してきた建築計画に対して建築確認を出す立場なので、自ら設計変更を主導することは通常はしないと思いますが・・・

[3384: 匿名さん]

>>3383 匿名さん
通常はユーイックが自ら設計変更を主導することはしないでしょう。

ルサンク小石川の審査請求事件では2014年3月頃に口頭審査が予定されていたと言われており、周辺住民側から追及されていた地下駐車場に避難階段がないことへの対応が要る状況だったのではないかと思います。

2014年3月に変更確認がされたために口頭審査が2015年9月まで延期になっています。その口頭審査（ http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf ）の44頁に、直通階段Cを避難階段に変更した理由が質されており、設計者がわからないと答え、ユーイックが答えています。ユーイックの主導で設計変更がされたから、設計者がわからずユーイックが答えているのではないかと思いますが、いかがでしょうか。

[3385: 匿名さん]

>>3384 匿名さん
その可能性はあるかもしれないですね、当時の状況次第では。
重過失のハードルは高そうですが・・・

[3386: 匿名さん]

おっしゃるとおり、重過失のハードルは高く、
ユーイックに賠償させられたとしても、約款で決められた上限（数百万円）までだと思います。

107億円の損害賠償を求める訴訟の提起に、NIPPOは千数百万円の印紙の貼付が必要ですから、その印紙代さえ回収できません。ユーイック相手の訴訟をした時間とコストに見合うものは何も得られないと思います。

[3387: マンション検討中さん]

>>3382 匿名さん
「2012年の建築確認が違法であることの主張は2013年までにされていて、
だから、建築確認取り消しを逃れるために、2014年2月に
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
の設計変更が行われ、変更確認が申請された」

>3384 では
「審査請求事件では2014年3月頃に口頭審査が予定されていたと言われており、周辺住民側から追及されていた地下駐車場に避難階段がないことへの対応が要る状況だったのではないか」
時系列的にここまで具体的な記述は初めて見たので大変参考になりました。

ということは結果論としては>3381のように
>デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かった
という事が当たり！ということでしょう。
文京区がデベに絶対高さ制限も考えてねとお願いしたのは、２０１２年半ばだと思われる。
だからその翌年に審査請求されたからと言って、予防的に高さ２２ｍ以下に全面的な設計変更をしようとするはずがないのは明らかです。

要は下記の書き込みは、「けしからん戦略をとった」近隣住民の単なる言い訳を述べているだけで、完全に的外れということになりますね。
それにしても安全条例31条と32条を見れば避難階段を設置するしかない、という事も理解できずにムダな設変をしたことが、どうしても理解できませんね。
まあユーイックの場合、駐車場は避難階であるとの思い込みがよほど強かったのではないかと？

>3370

>デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）。 絶対高さ制限をあらかじめ守っていれば、建築確認が取り消されても、設計変更することでもうとっくにマンションは完成しているはずです。

>3375

>区の指導に従わなかった場合、仮に建築確認が裁決で取り消されてしまったら、とんでもない事態になるとデベは考えなかったのでしょうか？ 実際に建築確認の適法性が争われていたわけで、通常の判断力の持主ならば、（適法性に200％の自信がない限り）これは指導に従っておいた方がよさそうだ、指導を無視するのはあまりにリスキーだと考えると思うのですが・・・ なぜデベが指導に従わないことを too risky だと考えなかったのか不思議です。

[3388: 通りがかりさん]

東京都建築安全条例の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定について避難階段にすることは求められてない、という法解釈を裁判で述べたNIPPOが

>デベは設変でスロ－プの勾配を１/8以下に緩くしたわけだけど、ここで避難階段を付けていれば良かった

と考えると思っているのか。。。

[3389: 匿名さん]

その状況でよく販売する決断をしましたね。市川猿之助まで使って。

[3390: 匿名さん]

KKベストセラーズで書籍の販売をしてますが・・・
https://kkbestsellers.net/n/nc4c9c03dccfe#xpNeu

“避難階には避難階段はいらない”
“避難階段があると避難階ではない”

後ろの記述は間違っているのではないですか？　間違った解釈を示していても販売ができるのですね。

[3391: 匿名さん]

クソ物件オブザイヤーという名前のとおり、どちらかと言うとマジメ一辺倒というより斜に構えた企画（不動産業界の奇祭ともいわれている）なので、厳密な正確さを追求しているわけではないと思います。それに、あくまで記事の見出しなので。

一級建築士「お鯛さん」と全宅ツイのグルさんの対談は、漫談調ではありますが、そんなにいい加減なことは言っていないと思います。
「建築基準法禅問答」という言葉が対談中に出てきますが、ルサンク小石川がそれくらい難解なケースだったのは間違いありません。
たぶん、あの見出しは、禅問答のようだということを言いたかったのでしょう。

Twitter には「2階部分の減築の可能性と聞いた業界関係者は皆、小石川にも国立があったと震え上がった。」とありますが、デベが文京区の指導に従っていれば減築しなくても済んだのに（クソ物件オブザイヤー2015（第2位）に選ばれることもなかったのに）という点にはなぜか対談では触れられていません。
そこまで分析していないのか、わざと言及を避けたのかは知りませんが。

ちなみに、業者寄りの立場でブログを書いているDJあかいさんも、ルサンク小石川の件は詳しく書いていますが、近隣住民が身勝手だと指摘している半面、デベが文京区の指導に従わなかったことの是非については特に触れていないようです。
これも、わざと言及していないのでしょうかね？
DJあかいさんは業界に精通している人のようなので、彼がこの点をどう考えているのかを知りたいものです。

[3392: 匿名さん]

>>3391 匿名さん

DJあかいさんは業界に精通している・・・のですか？　この方も、間違った知識を披露しておられますが。

https://www.sumu-log.com/archives/11080/
のブログに
「まず状況を確認すると1都3県の建築確認はほとんどが特定行政庁（建築主事をおいている自治体、その首長。今回の場合で言えば文京区。宅建受ける人は覚えよう）ではなく、指定確認検査機関に出されています。・・・」
と書かれていますね。

この「今回の場合で言えば文京区」は明らかに間違いで、ルサンク小石川の特定行政庁は文京区ではありません。ですから、このブログのその後に書かれているDJあかいさんの議論も、間違った前提で書かれた、根拠がないものになっています。

このブログ（スムログ）に書かれた間違いの訂正もされていません。

少々間違っていてもブログが読まれたらいい、くらいに考えているのでしょうか。
間違っている内容で読み手の理解を誤らせるのは適切でないと思いますが。いかがでしょうか。

[3393: 匿名さん]

デベには2013年までにルサンク小石川の避難路の不備、東京都建築安全条例で義務付けられている避難階段が設けられてない不備がわかっていたはずですから、2014年2月に設計変更するのであれば地下駐車場の中に避難階段を設けないといけない、車路の勾配を 1/6 → 1/8 に変更する設計変更では適法な建築計画にならないわけです。

適法性に200％の自信がない限り、建設工事を進めることは too risky です。そのような too risky な状況で変更確認を申請したことを、デベが販売の際に契約者に説明したのかというのも問題と思います。

[3394: 匿名さん]

>>3392 匿名さん
建物の延べ面積によって東京都か各区に所管が分かれるのでしょうね。
たぶん、いずれの場合も区が受付となるのでそう言っているのではないですか。

リンク先のブログでDJあかいさんが
「文京区は問題ないというスタンスだった（事実文京区への訴えは退けられている）が、都（建築審査会）は住民感情を忖度してか何らかの理由で取り消しに至った。そのように見えます。」
と述べているのは何か誤解しているのかもしれませんね。
建築基準法令に違反していたから建築確認が取り消されたのですから。
違反していなければ取り消しようがありません。
その結論が住民感情で変わることはないと理解しています。

あかいさんが実際に業界に精通しているかどうかは分かりません。
自己紹介欄とブログの内容からそう思っただけです。

[3395: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

DJあかいさんは、ルサンク小石川の販売される前は、マンションコミュニティの座談会でHANAREについて疑問を呈する発言をしたりして、まだしも客観的、中立的だったとお見受けしていました。ところが、東京都建築審査会で建築確認取り消す判断がされた時から、周辺住民への批判が激しくなり、客観的でなくなってしまいました。それが「都（建築審査会）は住民感情を忖度してか何らかの理由で取り消しに至った」という記述に現れています。

>>3394 さんが繰り返し指摘されているように、ルサンク小石川には、文京区がデベに、間近に発効する絶対高さ制限に収まる建築計画にするように指導していました。デベが文京区の指導に従っていればこのような事件になっていません。

また、デベは 2014年2月の時点でルサンク小石川が都条例に適合していないことを認識していました。（だから、車路の勾配を変更することをしています。しかし、このような小手先の設計変更では、都条例に適合させることはできません。）
2014年2月の時点で、デベは、一旦、建設工事を止め、文京区が指導している事項も容れて、建築計画の見直しをするべきでした。デベの法解釈の甘さにより建築計画取り消しになったのであり、建築審査会が住民感情を忖度して建築計画取り消しになったわけではないです。

[3396: 匿名さん]

法廷闘争で勝利したからといって、それが世間一般の常識に照らして絶対的に正しいことかどうか

様々な感想があると思う

[3397: 通りがかりさん]

> 世間一般の常識

法令を遵守することが最も重要だということは、共通の常識だと思いますがね。

[3398: 匿名さん]

一度見てみたら

https://movies.yahoo.co.jp/movie/342984/

あなたはベジャールのようだ

[3399: 匿名さん]

>>3398
ベジャールじゃないな、ジャベールだな...

[3400: 匿名さん]

2020年5月13日
2020年3月期決算短信
当社は、同事業の中断により当社に発生した損害などについて、2019年5月9日に、東京都を被告として、国家賠償法に基づく損害賠償請求の訴えを東京地方裁判所に提起するとともに、9月3日に、指定確認検査機関である株式会社都市居住評価センターを被告として、損害賠償請求の訴えを同裁判所に提起しました。なお、「ル・サンク小石川後楽園」事業につきましては、事業継続に向けて検討中であります。

損害賠償の額を記載しないようにしていますね。