ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3201: 通りがかりさん]

姑息な吹抜とでも言いたいのかな。日建ハウジングに向けて言うべきことと思うが。
NIPPOも裁判で吹抜が設けられていることを根拠に施行令117条2項の主張をしていたようだね。

[3202: マンション検討中さん]

>3144
にある部分で、雨に濡れないという図面を見た事がある。
住民説明会で配られるようなものだったと思うが、そうすると後に設変したということか？

[3203: 通りがかりさん]

住民説明会で配られるようなものがどんな図面か知らない。

MRで渡された図面集では https://farm8.static.flickr.com/65535/49711994857_b70b26b557_z.jpg の水色は吹抜の真下で青天になっていて雨に濡れるようになっている。
処分庁も建築審査会の議長に屋内駐車場の開口部から屋外に出ると主張している。
裁判所も屋内駐車場の開口部とサブエントランスとの間に吹抜が設けられていると判断している。

[3204: マンション検討中さん]

>処分庁も建築審査会の議長に屋内駐車場の開口部から屋外に出ると主張
とは、議事録からは明確には読み取れない。
サブエントランスの外は屋外だと言う主張であって、青天の下だから屋外だと言っているようには見えない。
だから議長も突っ込みを入れていない、もしこの時点で青天がどうのと言いう事になっていたら、もっと突っ込まれていただろう。
それでは防火区画されていないではないか？とかね。
要はMRでも入手できると言う図面は、審査会時点は、住民も誰も見ていないのだろう。
で裁判になり、初めて前提事項として出てきた話だと思われる。
つまり審査会当時は、雨に濡れない図面だった可能性がある。

[3205: 匿名さん]

>>3204 の独自の見解もここまで来ると呆れるだけですねえ。

2014年12月21日 NIPPOが購入者に対して販売
（販売用の図面では駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜が設けられている「雨に濡れる図面」）

2015年9月7日 東京都建築審査会口頭審査
（議長からの追及に対して処分庁が必死に弁明、NIPPOも参加人で弁明）

2016年5月10日 NIPPOが東京地方裁判所に訴訟を提起
（本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照））

2014年の販売用の図面と、2016年からの訴訟の準備書面では、駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜が設けられ、「雨に濡れる図面」である（>>3204 もこれらは認めている）。

さらに >>3204 は、2015年の審査会では「雨に濡れない図面」になっていると強弁する。
それ、無理がありすぎですよ。

[3206: マンション検討中さん]

>「雨に濡れない図面」になっていると強弁
なんかしていないけどね。
>雨に濡れない図面だった可能性がある
と言っているわけで、どこが無理が有りすぎ？
実際に審査会議事録からは濡れる濡れないは全く分からないからね。

[3207: 匿名さん]

「雨に濡れない図面」だと、処分庁は施行令117条2項の適用を主張することができなくなりますよ。

審査会の議長は、施行令117条2項の適用を前提にすると、屋内駐車場が東京都建築安全条例32条の規定に適合しないと判断し、違法な建築計画であると判断したのです。
>>2946 のように、どれか1つでも取消事由として認められれば、建築確認は取消しとなります。取消事由は1つ示せばいいのです。議長は >>3204のような開口部がどうなっているには全く拘ってないです。

[3208: マンション検討中さん]

雨に濡れない図面ってこんな感じだったような？
駐車場が1階だとすると、2階の図面ではないかと？

[3209: マンション検討中さん]

>>3207 匿名さん
議事録によると、議長は
>いろいろと聞きたいことが山のようにあるので、もうちょっとご辛抱いただきたいと思います
と仰って山のような質問を浴びせている。その中に青天の話など無かったといっているわけでね。

[3210: 匿名さん]

>>3208 の図面に加工して販売用の図面に合致させたもの。販売用の図面は>>3208 の図面とは吹抜の大きさや位置が違っています。
https://farm8.static.flickr.com/65535/49711994857_b70b26b557_z.jpg と同じように、1階の駐車場部分と住居部分との間の通路には水色で塗ってあります。

>>3208 の図面の建築計画での「建築面積」がわかりますか？

[3211: マンション検討中さん]

>>3199 匿名さん
>>3205 匿名さん
「判例タイムズ1457号」ザット読みました、大変参考になりました！
図面は小さすぎて、虫眼鏡で見ても吹き抜けの存在の詳細は不明です。

>本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している

ですが、「各開口部と各サブエントランスとの間」の一つが、東側のサブエントランス手前の吹き抜けのことを言っているのであれば、西側にもサブエントランスの手前に吹き抜けがあるということになります。
そうすると>3210の水色部分とは整合しませんが？

[3212: 匿名さん]

>>3210 の屋根と書かれた西側（https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg の左側）の水色の部分（Ｌ字の通路）が西側のサブエントランスの手前の吹抜で、判例タイムズ 1457号のいう西側のサブエントランスはＬ字の通路の先にある住居部分の建物を指しています。
屋内駐車場の建物と西側の住居部分の建物との間の通路（Ｌ字）は十分に開放されていて屋外と言えると思います。屋内駐車場の建物と東側の住居部分の建物との間の通路（２メートル四方）は屋外と言えるのかは疑問です。

>>3210 での加筆の基になった図面の図面集には
■物件概要
敷地面積／4341.76㎡（建築確認対象面積）
建築面積／2255.56㎡
延床面積／13377.67㎡
と書かれてます。これは、判例タイムズ 1457号に載っている建築計画の概要と同じです。

>>3208 の図面の基になった建築計画の概要はどうなってますか？

[3213: マンション検討中さん]

>本件駐車場から本件各サブエントランスに通じる２つの開口部
から始まっている文章ですので、駐車場側から見ての話しだと思いますので、東側は良いとしても
>西側のサブエントランスはＬ字の通路の先にある住居部分の建物を指しています
とは、図面からも読み取れませんね。
西側サブエントランスはオートロック操作盤の位置からしても、車路の壁そのものに設置されているようですので。
やはり写真を見ないと分からない話だと思います。
なお建設計画の概要については不明です。

[3214: 匿名さん]

判例タイムズ1457号の160頁に載っている図面では、Ｌ字の通路（https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg で水色で塗られている部分）にサブエントランスと書かれています。

それに対し、販売用の図面では、水色で塗られている部分（Ｌ字の通路の全て）は吹抜の下で雨に濡れます。

判例タイムズ1457号の145頁では、「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照）」と書かれており、西側の住居部分の建物の入口がサブエントランスであることを裁判所が前提事実としています。
NIPPOが裁判所に提出した第6準備書面（別紙図面）で、西側の住居部分の建物の入口がサブエントランスであると主張し、被告の東京都もそれを争わず、裁判所の前提事実となっているのではないでしょうか。

[3215: 匿名さん]

>>3213
> なお建設計画の概要については不明です。
残念です。その建設計画の概要を知りたかったです。
西側のＬ字の通路と東側の2メートル四方の通路（>>3210 の図面 https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg で水色で塗られている部分）は、どちらも、>>3208 の図面 https://farm8.static.flickr.com/65535/49773790492_bb34f0b406_z.jpg では「庇」が設けられています。

>>3208 の図面の建築計画は検討段階のもので、「庇」を設けるのは取り止めになっているのではないでしょうか。

>>3208 の図面の西側の「庇」も、東側の「庇」も、吹抜に面するように設けられていますから、延床面積には算入されません。しかし、建築面積には算入されます。
「庇」を設けるのを取り止めした結果、延床面積はほぼ変わらず、建築面積は減ります。したがって、>>3208 の図面の建築計画の建築面積は、販売用の図面の建築計画の建築面積より大きいはずです。

>>3212 のとおり、販売用の図面集（2014年刊行）の建築計画の概要は、判例タイムズ1457号144頁に載っている建築計画の概要と一致しています。また、東京都建築審査会が審査したのは2014年3月の変更確認の建築計画です。これらの事実から、販売用の図面集の建築計画と、東京都建築審査会が審査した2014年3月の変更確認の建築計画、裁判所が前提事実とした建築計画は、合致していると考えています。

[3216: マンション検討中さん]

>>3214 匿名さん
別紙４－１の平面図では西側は、横書きのサブエントランスのス右側の線がサブエントランスを示していると思いますよ。
そのサブエントランスの線の直ぐ右にオートロックの操作盤がありますから。
もしサブエントランスが先の建物側に設けられているなら、操作盤とサブエントランスが離れすぎていることになります。

まぁいずれにせよ、この青天の吹き抜けが１１７条２項の主張に重要なものかは、審査会議事録や判例タイムズからは全く読み取れません。
裁判官は前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として１１７条２項の適用を認めています。
また「都条例３２条６号の適用に当たって令１１７条２項が適用されないとする原処分庁の見解は妥当ではない・・別の建築物として取り扱わないことができるという原処分庁の主張は失当である」などと言われてしまっています。
原告はと言うと
「３２条６号の避難階段の有無の判断に当たっては令１１７条２項は摘要されず、駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる・・１１７条２項が適用される余地はない」
等々と必死に１１７条２項の適用を否定しています。
まあ３２条６号の適用についてはですけどね。

[3217: 匿名さん]

被告の東京都は、裁判所に前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として、施行令117条2項の適用を認めてもらってかまわなかったのだと思います。

NIPPOが裁判所に提出した第6準備書面（別紙図面）で「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している」と主張している、そのことを裁判所が前提事実にしているのは、施行令117条2項の適用に係わっているからと考えられますが・・・そうでなかったら、前提事実にしませんから。

[3218: 匿名さん]

判例タイムズ1457号の一審判決を読むと、裁判所は、建築基準法施行令117条2項が東京都建築安全条例32条6号に適用されるか否かに関係なく、違法な建築だと判断しているようです。

すなわち、同誌の149頁あたりで、裁判所は、
「以上によれば、避難階以外の階に設けられた本件駐車場は、その部分に都条例32条6号所定の避難階段を設けることを要するところ、これが備えられているとはいえず、本件マンションの建築計画は、同号に違反する違法がある。なお、以上の説示は、都条例32条6号の適用に当たって施行令117条2項が適用されることを必ずしも前提としたものではないが、仮に、本件駐車場と1階住宅部分とが施行令117条2項により都条例32条6号の適用に当たっても別の建築物とみなされるとした場合には、1階東側住宅部分に存する避難階段Cをもって本件駐車場の避難階段とみる余地がないことは、上記の事実関係に照らして明らかであるから、いずれにしても、都条例32条6号適合性に関する原告らの主張は採用することができない。」
と述べています。

デベは、同誌の153頁あたりで
「都条例32条6号所定の避難階段の有無の判断にあたっては、施行令117条2項は適用されず、本件駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる。」
と主張していますが、
他方で、裁判所は、
「避難階段Cが本件駐車場との関係で都条例32条6号所定の避難階段に当たると解すると、自動車車庫等における避難の安全性を確保する観点から施行令の制限を附加し、自動車車庫等に直通階段又は避難階段を設けることとした都条例の規定の前記趣旨に沿わないものとなる」ことを理由として、本物件の建築計画が都条例32条6号に違反すると判断しています。

つまり、仮に（都条例32条6号に施行令117条2項が適用されないとの）デベの主張が通ったとしても、裁判所は、以下の理由により都条例32条6号違反と判断したものと考えられます。
① 本件駐車場の床面と南側道路出入口の床面との高低差は約2.5mあり、本件駐車場は「直接地上へ通ずる出入口のある階」に設けられているとはいえない（避難階以外の階に設けられている）。
② 避難階段Cは本件駐車場との関係で都条例32条6号所定の避難階段とはいえない。

[3219: 通りがかりさん]

>>3218 匿名さん
仰る通りですね。そうなると、>>3208 の図面のように、駐車場部分と東西の住居部分との間に「庇」を設けても、>>3210 の図面のように「庇」を設けるのを取り止めしても、東京都建築安全条例32条6号の適用については変わらないことになります。

居住者の利便性の点では >>3208 の図面のように駐車場部分と東西の住居部分との間に「庇」を設けてあるほうが、よい設計だと思います。

[3220: マンション検討中さん]

結局は”安全条例３２条６号違反”
避難階にない駐車場は（自動車が出入りする建物部分に令１２３条に規定する直通）避難階段を設けなければならない。
つまり令１１７条２項には一切関係がない、あとは避難階の定義だけ、と言っても常識的には争う余地のない、至ってシンプルな案件と言って良いかと。

令１１７条２項が効いてくるのは、令１２２条１項。
「本件建築物１に１１７条２項を適用せず、一体の建築物とした場合、本件駐車場は床面積１００㎡の防火区画が設けられていないから、１２２条１項が適用されないため、5階以上の階に通ずる直通階段A,Bは123条の規定による避難階段としなければならない」
審査会議事録には122条1項そのものは出てこないものの、この辺は指摘されている。

原告は
「３２条６号の避難階段の有無の判断に当たっては１１７条２項は摘要されず、駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる・・１１７条２項が適用される余地はない」既出
と言いながら
「122条1項の適用に当たっては、その前提として117条2項が適用され、駐車場と他の住宅部分は別の建築物とみなされるため、122条1項の違反はない」
と大変理解に苦しむ矛盾した主張をしている。
なので被告からは
「矛盾した解釈により、避難階段の設置義務を免れるものと言わざるを得ない」
とか言われてしまっている。

ただ疑問は、裁判所は117条2項をアッサリと認めたようだが、どのような理由だったかが不明。
「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」
と言いながら
「本件駐車場から本件各サブエントランスに通じる２つの開口部がある 、間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している 」
と言っているのは矛盾しているし、吹き抜けをどのように考えていたのかも分からない。
まぁ安全条例32条6号違反が明らかなので、争点外の117条2項とか122条1項とかは問題
としなかったのではないか？