ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3081: 通りがかりさん]

審査請求する側は何か１つでも違法が認められればいいのでズバリ指摘する必要なんて全くないでしょ。

車路のスロープの施行令２６条違反が言えれば十分だったんじゃないの？
それに、NIPPO側は施行令２６条違反を追及されて、車路のスロープが避難路であることを否定できなかったんでしょ。
ちなみに、ル・サンク小石川の問題は>>3078のことを設計者が知らななかったことが大きな原因だと思っているよ。

[3082: 通りがかりさん]

2005年に施行令26条違反を追及されて、車路のスロープが避難路であることを否定できなかったのは、当時の処分庁（東京建築検査機構）は施行令117条2項で別建物になっている側への避難ができないことを知っていたからではないでしょうか。
つまり、車路のスロープが避難路でないと言ってしまうと、駐車場からの避難路がなくなってしまうから。

施行令第117条第2項の規定に基づいて区画された階段室型などが避難関係の規定は別建物となることは、前々から、東京都建築安全条例とその解説にも記載されてましたよ。

[3083: 匿名さん]

審査請求事件では、処分庁側は建築計画のあらゆる箇所を適法であると弁明しなければならない（１つでも適法と言えないと建築確認取り消しになる）ということ、理解なさってますか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/2946/
に丁寧に説明がされているのですが。

審査請求する側は１つでも違法と認めてもらえれば、建築確認取り消しになるのです。

ここには書きませんが審査請求事件に特有のことがほかにもあって、審査請求する側に比べると処分庁の側の方が１つ１つに的確に弁明することが求められます。

[3084: マンション検討中さん]

>>3082 通りがかりさん
むしろ逆だと思います。
処分庁がスロープを駐車場からの避難経路として考えた形跡はない、と言うことが覗えると思います。
駐車場は避難階であるとずっと思っていた、と言うか避難階ではないとは考えもしなかった、なので勾配さえ１/６のまま放置したのでしょう。
また傑作なのは１階も避難階であると主張していたことです。
１階は避難階であるはずもなく、避難階ではないとしても避難規定には問題がないのにも関わらずです。

当時、駐車場が避難階ではないという認識が有れば、安全条例３２条６号に基づき、即避難階段の設置に動くはずです。
これさえやって置けば建築確認が取り消されることは無かったのですから。
施行令117条2項で、別建物という事を知っていたか否かは問題ではないと思います。

ちなみに、C階段を避難階段仕様にしたらしいですが、ここは駐車場のサブエントランスからは最も遠い階段ですので、これを駐車場の避難階段だと言い張るのは無理がありますね。

[3085: マンション検討中さん]

>>3081 通りがかりさん
>>3083 匿名さん

はいはい、何時も言う事は同じですね。一度くらいは他人の問に正面から答えてから言ってくださいね。
そして２００５年来相変わらずスロープ問題で令２６条ですか？
手摺さえ付ければ、建築確認取消とはならなかったのでしたっけ？
そうすると結果論にさえなりませんね。

もし住民サイドが、当時から安全条例３２条違反が分かっていて、２０１５年に満を持して出してきたとしたら、これは相当に悪質ですよ。

>建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。

住民の方々が、まさかそこまで悪知恵を働かせていたとは？思いたくはないですがね。

[3086: 匿名さん]

>>3084さんは、まさかと思いますが、ルサンク小石川の駐車場の駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル未満であれば、条例に適合する駐車場だと考えたりしていませんか？

[3087: 匿名さん]

誤解していますよね。駐車場の駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル未満なら東京都安全条例31条の基準を満たす必要があり、500平方メートル以上なら東京都安全条例31条の基準と32条の基準の両方を満たす必要がありますが、ルサンク小石川では施行令117条2項で別建物のなることの影響で東京都安全条例31条の基準を満たすこともできないですよ。

[3088: 匿名さん]

>>3085 マンション検討中さん は、
　「建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。」
という住民側の戦略を問題視しているようですね。

そういう戦略がいいのかどうかは議論あると思いますが、デベが文京区の指導に従う姿勢を見せていれば、そもそも住民側がそんな戦略をとる必要はなかったのですよ。
そういう意味では、住民側もデベもどっちもどっちだと思います。

さらに、（2回目の）建築確認の取消の裁決は、もっと早く出るはずだったのですが、絶対高さ制限の施行直前にデベが変更確認をとったために、裁決の時期が大幅に遅れて、完成間際に裁決が出てしまったのです。
これは結果論ですが、デベが変更確認という余計なことをしなければ（おとなしく文京区の指導に従っていれば）、工事が進む前に建築確認取消の裁決が出て工事が止められ、建築確認を取り直すためには上層階の減築が必要になるという致命的な事態を避けられたのです。

ルサンク小石川の件で、住民側は少しやりすぎではないか、デベが気の毒ではないかという点については、そう思わないでもないですが、かといってデベにまったく落ち度がなかったかといえば、そうとは言えないと思います。

[3089: 匿名さん]

確認取り消しの理由となった違法の箇所は変更確認の前に示されており、変更確認はその違法の箇所を適法にするものになっておらず、変更確認をとったことは裁決の時期を大幅に遅らせる効果しかありませんでした。

変更確認という余計なことをしなければ工事が進む前に建築確認取消の裁決が出て工事が止められていたでしょう。デベもですが、設計者と処分庁に判断の誤りがあったと言えます。

[3090: 通りがかりさん]

2005年に建築確認取り消しの裁決を受けた処分庁と、2015年に建築確認取り消しを受けた処分庁とは、異なる民間検査機関ですが、どちらの処分庁も緩い審査しかしないで建築確認を下ろしていますね。議事録 http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf を読むとよくわかります。的確に審査していなかったことがデベにとってよくないことになっています。

[3091: 匿名さん]

変更確認で一時的にしのいでいる状況でNIPPOが販売したのが問題でしょう。

[3092: 匿名さん]

日建ハウジングとユーイックが正しい情報をNIPPOに伝えていなかったのでしょうか？ それとも、NIPPOはわかって販売した？

[3093: マンション検討中さん]

盛り上がってきましたですね。
まぁい言い訳が長文過ぎる！自分が”誤解”して居たりして、よほど後ろめたいのでしょうね？
いちいち反論しているヒマはありませんね。

ところで、住民サイドが２００５年当時から「東京都建築安全条例３２条６号違反」を認識していたか否かは兎も角。
東京都以外の横浜や千葉やその他全国では、ルサンクはOK！ってことですよね？
駐車場から避難するのであれば、２か所も屋外直通階段に直接出られるサブエントランスが有る、しかもスロープの勾配も１/８以下と大変緩く、こっちからも逃げやすいってわけですから、むしろ安全性に十分に配慮したマンションとして歓迎されるってことですよね？

但し駐車場法がマンションの屋内駐車場には適用されないと言うことが前提です。

[3094: マンション比較中さん]

> 東京都以外の横浜や千葉やその他全国では、ルサンクはOK！ってことですよね？

いいえ。

横浜市建築基準条例第50条第3号
避難階以外の階にある場合においては、自動車用通路のほかに、避難階若しくは地上に通ずる直通階段又はこれに類する施設を設けること。

このような条例は多くの都道府県市で定めています。

東京都の条例については、東京都建築安全条例とその解説が東京建築士会から販売され、全国の大きな書店で販売されています。

[3095: マンション比較中さん]

> 駐車場から避難するのであれば、２か所も屋外直通階段に直接出られるサブエントランスが有る

サブエントランス側は建築基準法施行令117条2項により別建物なので、サブエントランスを経由した直通階段を使うことはできません。東京都建築安全条例31条5号の基準を満たしません。

[3096: マンション検討中さん]

>>3094 マンション比較中さん
それはどうも、勉強になりました。
横浜市は地下室マンションなど、全国一の規制を設けていますから当然ですよね。
文京区も少しは横浜市の爪の赤でも煎じて飲めと言いたいです。
横浜市には大変失礼な事をいたしました。規制をしていない自治体の例として出すのに最もふさわしくない例でした。
まあいずれにせよ、全国的にはルサンク歓迎の地域が多いのではないか？という事を言いたかっただけです。

[3097: マンション比較中さん]

自動車車庫の中に避難階もしくは地上に通ずる直通階段を義務づける条例を定めている都道府県市は多く、傾向としては、地方の県で条例を定めてないようです。

ルサンクシリーズは東北や中国や九州に多いようですから、NIPPOには自動車車庫の利用者のための避難路の確保を求める条例があることの理解がなかったのかもしれません。

[3098: マンション検討中さん]

>>3095 マンション比較中さん

そもそも建築確認が取り消された理由の一つを、今更上げていただいてもね？
そんなことは過去スレで十分でございます。

実際に駐車場からの避難を考えてみると、機能・性能としては、全て規定に合致した造りよりかは、むしろより安全ではないか？という事を言いたい訳です。
駐車場が火災になった際、現在の車路の左右（東西）にある２か所のサブエントランスから、建築基準法施行令117条2項による別建物に逃げる方が、無理矢理同一建物である車庫内に造った非常階段室に逃げ込んで、狭く急な屋内避難階段を上るより、より安全だろう。
いずれかのサブエントランスを出れば、そこは外気に十分に解放された外階段。
西側はA階段、東側はB階段が直ぐです、おまけにB階段を回り込めば、ご丁寧に避難階段仕様のC階段まであります。
しかもそれら３階段に加えて、緩いスロープの車路まで避難に利用できる、車から降ろしたばかりの命より大切なサムソをガラガラ運び出すなら断然スロープでしょう。
もとい、大切な車いすの親御様を、もしかしたらお子様かもしれないですが、迅速に安全な地上へ押し上げることができます。
大体非常口関連は実際には使い勝手が悪い、ホテルの火災、車庫の火災の場合など、ドアノブが煙でベッタリで、滑って開けられなかった、などと言う事例があります。
それにしても、”避難路”として、ここまで安全な屋内駐車場って見た事ありますか？

>「裁決における違法な設計を行ったのは設計者であり、違法であることを見落とした、あるいは見誤ったのは処分庁である」
とはおっしゃる通りです。
では実際にできた建物を見ると、建築確認が取り消されるほど、安全性が欠如しているのか？そうでもないんじゃないのか？と言いたいという事です。

[3099: マンション検討中さん]

悪意のない、些末な過失で、死刑が確定したようなものだからね。
デベ側は再審請求したら良いんじゃない？

[3100: 通りがかりさん]

> 実際に駐車場からの避難を考えてみると、機能・性能としては、
> 全て規定に合致した造りよりかは、むしろより安全ではないか？という事を言いたい訳です。

それを言い出すと、確認ではなくなります。

建築基準法は、あらかじめ定められた基準を満たせば確認が下り、
基準を満たさなければ確認が下りないという制度にしています。

裁量の余地がないから、行政の建築主事でなくても、民間会社が確認を下ろしてもよい
として、指定確認検査機関も設けられました。

ですから、全て規定に合致した造りよりかは、むしろより安全ではないか？
との感想をもつ人がいたとしても
規定に合致しない建築計画にはそもそも確認を下ろしてはいけないし、
間違って規定に合致しない建築計画に確認が下ろされていたら
建築審査会が建築確認を取り消す制度になっています。

行政による再チェックという点でも建築審査会の制度は必要なものです。