ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[3021: マンション検討中さん]

愛はあるのか？
なかったみたいですね。下記は全てマンション検討中さんに宛てられたレスです。
匿名さんとマンション比較中さんからですが、ほぼほぼ全てお返ししたいと思います。

>誤解を引きずっておられますね。まだ誤解を引きずっておられますね。誤解ですね。裁決をよく読むとわかるよ。 議論がずれてませんか？そこを見落としていて。裁決書の読み方を間違えている書込み。>>2955さんの書込みがとてもわかりやすい熟読するべき。>>2980で書込みされた内容とまったく整合しない。

ただこれだけは当たっていたのかな？つまり結果を誤解していたわけですから。
>結果論でないですよ。

[3022: マンション比較中さん]

>>3014 は、避難階について判断がされた裁決例。地上と3メートルの高低差のある地下の居室（ダンスホール等）は避難階に当たらないと東京都建築審査会が判断している。処分庁（ユーイック）は当然この裁決の存在を知っている。

[3023: マンション検討中さん]

>3022 マンション比較中さん 他
いまだ避難階の解釈について、誤解を引きずっておられるようですね。

さてどちらかと言うと大胆な想定ではありますが
最高裁まで煩わした壮大な住民運動は、住民の誤解によって始まり、誤解の中で結審し、結果として住民は大勝利した。
もし住民が誤解することなく、的を絞った審査請求をしていたなら「教えてくれてありがとう」とばかりにデベは早期に設変し、適法な建物とすることが出来た。
つまり住民は負け、現在の建物は完成し、マンション住民皆がハッピーとなっていたのではないか？ということです。
結果論としてではありますが、設変を具体的に言えば
>建築基準法施行令第百二十三条第一項に規定する避難階段
を車庫内に設けることです。
令２６条に適合する車庫のスロープを云々する、手摺がどうのこうのと言うのは、的外れであるという事ですね。

２００５年審査請求
>本件自動車車庫への出入り口は避難路を兼ねているが、その勾配が8分 の1を超えており、建築基準法施行令2 6条に 違反している。

そもそもこの”避難路”と言う言葉は意味不明であり、誤解の始まりでありました。
住民は駐車場階である１階が避難階には当たらないという事は理解していたものの、都建築安全条例３１条の方を見て言っていたのではないか？
>４号　避難階以外では避難階若しくは地上に通じる直通階段又はこれに代わる設備を設ける
これは傾斜路等でも良いと解説されているので、令２６条に則りスロープの勾配を１/８とし、手摺を付けること、だと理解していたのではないか？
当時は住民も駐車面積が５００㎡を超えているとの認識もなく、また避難階からの地上への出口（避難路）とも考えていなかったことが覗えます。

いずれにせよ、自動車車庫への出入り口は避難の時には使用できるはずもない、という当然の事が分かっていなかった、誤解していたという事ではないのか？
これは車庫内で火災が起きた時に、車庫内の人、またマンション住民が、炎に包まれた車庫のスロープから逃げろと言うのか？という事を考えれば理解できると思います。

そして面白いのはデベ側は、その辺のことが理解できずに「勾配は１/８以下である」と虚偽の弁明をしたまま放置したことです。
ここでデベ側がハタと気が付いていれば、悲劇は防げたのですがね。

それにしても、２，５ｍと言う数値が最高裁判例となったことは、全く無意味だったですね。

[3024: マンション検討中さん]

処分庁も相当にイカレテますね。
「住戸からドライエリアに出る出口、これも直接地上 に通ずる出入ロと。
また、駐車場から道路に出る出入口、これも直接地上に通ずる出入口というふうにみなしております。」
「先ほど来、問題になっていました駐車場のスロープの部分が避難階に存するかどうかと
いうことについて、避難階であろうというふうな解釈はしましたが、念のため避難階段を
１つ設けていただいているというふうに記憶してございます。」

と思えば住民もしかり？（裁判に突入した後の見解）
「高低差1mを超える傾斜路(勾 配)には手すりが必要である(建基法施行令26条,25条)。本件計画では, 高低差が約2.5mあるにもかかわらず手すり等は一切設置されておらず,同 一の階とはいえない。高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である。」

これでは”手摺”が建築確認取消の唯一の理由だと、一般大衆に誤解を与えるのは無理もないですね。
処分庁も処分庁ですが、住民の方も最後の最後まで誤解を引きずっていた？

[3025: 匿名さん]

誤解とか言っちゃったら巨大な廃墟とずっと暮らさなければいけない理由としてはちょっとかわいそうだね。潰すための戦術だったわけでしょ、上流の弁護士さんの話を読む限りは。そこに隣人愛はなかった。そして廃墟だけが残った。誰が勝ったのだろう。

[3026: マンション比較中さん]

誤解していたのは、処分庁（ユーイック）では？
当初は処分庁はルサンク小石川の地下駐車場は避難階との解釈をしていたが、2015年6月に東京都建築審査会の別の裁決で地上と3メートルの高低差がある地下の部分を避難階に当たらないとする判断がされたので、ルサンク小石川の建築計画でも地下駐車場は避難階に当たらないと処分庁は認識したと思う。2015年9月の口頭審査はその後に開催されているもの。
処分庁がデベに状況を説明していたかどうか、またデベが理解していたかどうかはわからないだろうが。

[3027: 匿名さん]

>>3025 の
> 当時は住民も駐車面積が５００㎡を超えているとの認識もなく・・・
は無茶苦茶な憶測に>>3025は誘導しているな。建築計画概要書を取り寄せれば駐車面積が500平方メートル以上であることは誰が見てもすぐにわかることだから。

[3028: 匿名さん]

↑の3025は>>3023に訂正。
>>3023 は建築計画概要書に駐車場面積が記載されていることを知らないらしい。

[3029: 匿名さん]

2005年の裁決 http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf で
処分庁（2005年の時点では東京建築検査機構）が「勾配は1/8以下」と弁明していることから考えると、この時点で処分庁は車路のスロープが避難路だと判断していたことになるよね。
車路のスロープが「避難路を兼ねていない」とは弁明してないのだから。

[3030: 通りがかりさん]

共住省令（特定共同住宅等における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令）で、避難経路図の作成が必要になりませんか。
車路のスロープが避難経路として記載されているような場合は、処分庁も否定しようがないでしょうね。

ル・サンク小石川後楽園でどうなっていたのかは知りません。

[3031: マンション検討中さん]

>3030 通りがかりさん
分かります。
大規模駐車場の車路のスロープが、避難路として認められるわけが有りません。
いわゆる消防同意が得られないでしょうね。
そもそも令２６条は何の関係もないということです。
大規模駐車場で大規模火災となった時、駐車場から非難するのは避難階段しかあり得ません。
マンション内の住民が避難する経路ともなり得ないのは、火を見るより明らか、ですね。

[3032: 通りがかりさん]

現実には>>3029さんが指摘しているように、処分庁は、車路のスロープが「避難路を兼ねていない」とは弁明していませんね。
建築確認の申請書に添付されていた図面に車路のスロープを避難路と記したものがあり、処分庁としてもその前提で審査をしたと推認されますよね。
消防同意で認められないはずだという点は、設計者と指定確認検査機関との間で協議が済んでいて、指定確認検査機関が避難路として認めているものを、消防署がダメと言わないのではないですかね？

[3033: マンション検討中さん]

>3032 通りがかりさん
おっしゃる通りで「避難路を兼ねていない」とは弁明していませんね。
「勾配は1/8以下」と虚偽の弁明をしているだけです。
そしてその後、勾配を１/６のまま放置していますので
>この時点で処分庁は車路のスロープが避難路だと判断していたことになる
とは言えないでしょう。
むしろ全く逆で、虚偽の弁明をした後に、スロープが避難路を兼ねる必要が無い、
もしくはできないと判断したのではないか？
ただ駐車場階が避難階ではないと判断したのであれば、駐車場内に”避難階段”を付けなければならないのに、付けていない。
ここで避難階段を付ける設変をしていれば、後に建築確認が取り消されることは無かったのです。
処分庁はここで致命的なミスをしたことになりますが、それがなぜか謎ですね。
恐らくは避難階の判断を誤ったのでしょうね。

>自動車車庫への出入り口は避難路を兼ねている
とは住民が勝手に言い出した事です。住民はこのスロープを避難路だとは認めた上で、令２６条違反だと指摘しているわけです。
そもそもこれが誤解の始まりだと言っているのです。

>建築確認の申請書に添付されていた図面に車路のスロープを避難路と記したものがある
とは初耳学です。ただの通りすがりですので。
もしこれが２００５年請求の住民の指摘の根拠だとすれば、話はちょっと違ってきますね。
これが勾配を１/８以下に直した辺りであれば納得です。
このスロープが避難階と言い張る唯一の希望の星ですから。

消防同意でなぜダメ出しされなかったかも謎ですが、おっしゃる通りかもしれませんね。
ただ消防側が避難経路をマジメにチェックすれば、絶対にダメ出しされます。
>「火災が発生して住民が避難を行うような状況としては、大規模地下駐車場の大規模火災が考えられる。ではその時にこのスロープから避難しろと言うのか？！それと駐車場内の人は何処から逃げるんだ？！”避難階段”だろう？！」

お後がよろしいようで・・

[3034: マンション検討中さん]

>3027 匿名さん
>3028 匿名さん
２００５年当時から５００㎡以上だと分かっていらっしゃったとは思いませんでした。
令２６条がどうのこうのと、誤解に満ちた事言い続けていらっしゃるので・・。
既出ですが、これは当時からご存知だったのでしょうか？

>駐車場法施行令（避難階段）

>第十条　建築物である路外駐車場において、直接地上へ通ずる出入口のある階以外の階に自動車の駐車の用に供する部分を設けるときは、建築基準法施行令第百二十三条第一項に規定する避難階段又はこれに代る設備を設けなければならない。

ご存知であったならば、２００５年審査請求で、「駐車場法施行令第１０条違反」つまり”避難階段”が設置されていない事を指摘されたはずだと思うのですがね。
最も安全条例３２条６号も全く同じ事を言っているのですが、駐車場法施行令の方が俄然、単純明快に書かれています。
但し駐車場からサブエントランスを入った１階が、避難階ではない、という認識がないと思いつかない法令かと思います。
まあ１階とは言え実質地下１階（地下駐車場）ですから、避難階であるはずもない、というのは当然ですね。
そしてローカル規定である安全条例が出てきたのは次の審査請求でしたか。
いずれにせよ、建築基準法施行令２６条違反とは、全く的外れなご指摘でしたですね。

しかしこの誤解こそが住民の大勝利を呼び込んだのです。
２００５年当時に、駐車場法施行令１０条違反だと、的を突いた指摘していたなら、デベは教えてくれてありがとうと、避難階段を付けて終わり！だった、も既出です。

[3035: 通りがかりさん]

>>3033さん

地下駐車場には停電時にも点灯する誘導灯を設置することが消防法で求められています。ル・サンク小石川後楽園の地下駐車場に避難階段がないのなら、誘導灯は車路スロープに導くように設置されていたのではないでしょうか。
周辺住民が車路を避難路と主張したからそのように処分庁が弁明したとの理解をなさっているようですが、設計者が避難計画を策定してその避難計画に基づいた避難設備が設置されているのですから、判断を間違えたのは設計者でしょうね。

あと >>3034に駐車場法の規定を挙げているのは誤解しておられます。共同住宅の駐車場に駐車場法は適用されません。

[3036: 通りがかりさん]

誘導灯の説明です
http://www.monotaro.com/s/pages/productinfo/guide_light/

[3037: マンション検討中さん]

>>3035 通りがかりさん
おっしゃる通りで、そもそも判断を間違えたのは設計者という事ですね。
ただ「周辺住民が車路を避難路と主張した」のも間違えた判断という事だと思います。
２００５年当時は、図面は一切提出されなかったと言われていますので、
避難経路については住民は確認のしようがないですから。

ちなみに誘導灯に関して、２０１５年審査会議事録からです。
>非常誘導灯等が設置されておりまして、１階に関しては、階段を経由すれば、地下１階及び２階のほうに避難が可能という形になっております。

>最後の弁明書でも、１階部分からは直通階段を使って２階、地下１階に行けば逃げられますと書いてある。ということは、その階は避難階であるということを、処分庁は自ら否定をしたのではないかというふうに思われるんですけれども、そうではないですか。

傑作な事にここでも避難階を否定されてしまっています。
車路スロープには誘導灯は設置されていないようですね。

あと駐車場法については良く読まずに、令１１７条２項があるので良いのかと、誤解しておりました。
だからこそ東京都建築安全条例３１条と３２条が規定されているのですね。
それでは２００５年審査請求時に、「安全条例３２条６号違反！」と指摘するべきであった、
に変更いたします。
いずれにせよ結果は全く同じで
>建築基準法施行令第百二十三条第一項に規定する直通避難階段
を駐車場側に設置すれば、現在の惨状は防げたのだと認識しております。

[3038: 匿名さん]

ん・・・ということは、ルサンクの駐車場には避難階段はないのに
避難誘導灯では駐車場から直通階段に誘導していた・・・ということ？

避難誘導灯で導いていたその直通階段を避難階段の規格を満たすようにしておけばよかったのではないかと。

[3039: マンション検討中さん]

>3038 匿名さん
実際に
>避難誘導灯で導いていたその直通階段を避難階段の規格を満たすようにしてあった

らしいです。C階段の事を言っているのだと思います。
ただそれはサブエントランスを入った中にあるのです。
令１１７条２項により駐車場側とサブエントランス側は別建物となっています。
ですので駐車場側に、地上若しくは避難階に通じる直通避難階段を設ける必要があった、という事らしいです。

[3040: 匿名さん]

詳しい人教えてください。

2014年3月にNIPPOが行った設計変更で
車路の勾配を1/8に緩くしたのには、どういう意味があったのでしょうか?