ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[2720: 匿名さん]

>>2719 匿名さん

2016年4月に安藤ハザマからNIPPOに引渡しがされています。安藤ハザマは十分な対価を受けて撤収したと思われます。

既出ですが過去に他物件で安藤ハザマは建築途中に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けて、建築計画を是正したことがあります。それにもかかわらず、建ててしまえばとしたのなら安藤ハザマの姿勢にも問題があるように思います。

[2721: 匿名さん]

なるほど、そうですか。
安藤ハザマは、施主の注文通りに建設したのでしょうから、安藤ハザマを責めるのは可哀そうな気がします。
ところで、高裁での控訴棄却判決は思ったよりも早く出ましたね。
このペースでいけば、デベロッパーが上告しても、来年中には最高裁で決着がつきそうです。
最高裁でも裁決が覆らなければ、その後デベロッパーはたぶん減築工事に着工するでしょう。来年中には解決の道筋が見えてきそうでよかったです。その減築工事もたぶん安藤ハザマが受注するでしょうから（ほかの建設会社に発注するのは非効率でしょう）、安藤ハザマにとってはラッキーでしょうね。

[2722: 通りがかりさん]

>>2721 さんの言うようになるのなら、建築基準法違反の建築物を建てることで対価を得て、適法な建築物になるように工事し直すことで対価を得る安藤ハザマは、大儲けしていることになりますね。

それに比べたら、日建ハウジングは大損ですね。NIPPOは建築基準法違反の設計をしたとして日建ハウジングに損害賠償を求めると言っているようですから。

[2723: マンション検討中さん]

地下の駐車場が避難階に当たらないとしても、車路の傾斜路に手摺りを付ければいいのでは。

建築確認を審査した検査機関は手摺りを付けるように指示しなかったのですか？

[2724: マンション検討中さん]

車椅子での避難、
つまり手すりを使えない人も想定しており、
傾斜角度自体が問題になったはずです。

[2725: マンション検討中さん]

非常階段の設置でも良いんだから、車椅子の場合スロープの方がもっと良い？

[2726: 検討板ユーザーさん]

>>2724 マンション検討中さん

建築確認の審査をしたユーイックは罪に問われないのでしょうか？

NIPPOは何故そんなところに建築確認を申請したのだろうと思ってしまいます。

[2727: 匿名さん]

>>2726 検討板ユーザーさん
「罪に問われないのでしょうか?」の意味がよく分かりませんが、建築確認が取り消されたからといって、ユーイックのような指定確認検査機関が犯罪者になるわけではありません。姉歯偽装事件のような極端なケースのことをいっているのですか。
後半の質問の答えは、端的に言って、地方自治体の建築主事よりも、指定確認検査機関の方が審査が甘いという傾向があるからでしょう。
これは、本来あってはならないことですが、自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者（施主）から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。（指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。）これは、表向きには誰もが否定しますが、業界関係者であればだいたい感じていることでしょう。
実際、開発業者の中には、複数の指定確認検査機関に建築プランを事前に提示して感触を確かめ、建築確認を通してくれそうなところに申請するというようなことをしている業者もあると聞いたことがあります。
ルサンク小石川の件でも、NIPPOが建築主事に確認申請をしていたならば、申請通りには認められなかったかもしれません。

[2728: 検討板ユーザーさん]

自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者（施主）から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。（指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。）

このように書かれてますけど制度としてどこか誤っているのではないですかね？

NIPPOが建築主事に建築確認を申請していれば通らなかった、ユーイックだから通った、それもおかしいでしょ。

それでユーイックに何のお咎めもなしでいいのかと思うのですがね。

[2729: 匿名さん]

>>2728 検討板ユーザーさん
「制度としてどこか誤っているのではないですかね？ 」については、そのような指摘は今までにもなされていると思います。
でも、大都市では建築確認申請の数が膨大で、地方自治体の建築主事だけだと業務が回らないこともあって、指定確認検査機関の制度が採用されたので、この制度をなくしてしまうと、建築確認が出るのが大幅に遅れるでしょうから、それはそれで問題でしょう。
ただ、最近は、開発業者も慎重になってきていると思います。特に、大手のデベロッパーは（以前はともかく）建築確認で危ない橋を渡るようなことはしなくなっているのではないでしょうか。
ルサンク小石川の件も、横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、開発業者はマンションの大手ではないところです。
ルサンク小石川の件は不動産業界に大きな衝撃を与えました。これが教訓となって、開発業者はより慎重になり、「指定確認検査機関ショッピング」のようなことはあまりしなくなる（したがって、建築主事で通らない建築確認申請が指定確認検査機関なら通るというようなことは少なくなる）のではないかと思います。
あと、ルサンク小石川の件では、建築確認が建物完成直前に取り消されたということだけでなく、既存不適格であることも事態をひどくした原因でしょう。
やはり、（いくら強制力がないとはいえ）建物の高さを22メートル以下に収めるようにとの文京区の指導に従っておくべきだったということでしょう。

[2730: 匿名さん]

>>2729 匿名さん
横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、係争中の物件の販売活動はしてなかったです。そこがNIPPOと違うところです。
なぜNIPPOが販売したか。>>2729さんは否定なさるでしょうが、市川猿之助が「触媒」になったのではないですか。
2014年3月に審査請求人側の日置弁護士に避難路の不備を追及されたNIPPOは（不完全な修正の）変更確認を申請させられることになっています。客観的に判断すれば、販売活動を開始できるような状況でなかったはずです。
しかし、市川猿之助を起用した広告開始が間近に迫っていて、慎重な経営陣なら広告をキャンセルするという選択をするに決まってますが、NIPPOには決まったことを変えるということができなかったのではないかと推測しています。
いまもNIPPOは自らの判断に誤りはないと信じているかもしれませんね。そして最高裁への上告をして、さらに、設計者に賠償を求めるのでしょうか。本来ならユーイックを相手に賠償を求めていいと思いますが。何故かはわかりませんが、それができないのかもしれません。

[2731: 匿名さん]

>>2730 匿名さん
横浜の六浦のマンションは、マンション建設中から販売していましたよ（たぶん、売主は建築確認取消しのリスクはないと判断していたのでしょう）。たしか、販売第2期に入るところで建築確認の取消判決が出て、売主はいったん販売を中止して既契約者との契約をキャンセルしたようです。その物件のマンコミュの掲示板をご参照ください。現在はマンションが竣工して、販売されていますが、売行きはよくないみたいです。
タヌキの森の件では、新日本建設はリスクがあることを認識していたようで、建物完成前の販売は控えていました。
猿之助さんが「触媒」になったかどうかはよく分かりませんが、おっしゃる通りかもしれません。でも、いくら広告が決まっていたとしても、ヤバイかもしれないと気づいたら、（逃切りを図るために工事は続けるとしても）さすがに方針変更して竣工前の販売は思いとどまりませんかね。この点は、事情を知っている人に聞かないと、実際どうだったのかは知る由もありません。
NIPPOがユーイックや日建ハウジングに損害賠償を求めるかどうかは、内部の事情が分からないので何とも言えません。
ただ、NIPPOが文京区の指導に従っていたら、ここまでひどい事態にはなっていなかったので（指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて指定確認検査機関や設計会社の責任はない）、仮に損害賠償が認められるとしても、一部にとどまるのではないでしょうか。
文京区の指導に従っていたら減築の必要はなく、設計変更して、もうとっくにマンションが完成していたのではないかと思います。

[2732: 匿名さん]

六浦は販売してましたか。それは失礼しました。法的リスクのある物件を平気で販売する／販売しないはデベロッパーのレベルの違いによるのかもしれません。

ユーイックと日建ハウジングに損害賠償を求めるのは、NIPPOが自らの判断に誤りがないと思えばやるでしょう。検査機関のユーイックは避難階の解釈に誤りがあることは、既出のとおり2015年6月頃には他の裁決例から判ってたようなので、違反建築物の建築工事が進んだことに全く責任がないとは思えないです。

NIPPOが文京区の指導に従うべきだったのも >>2731 匿名さんのおっしゃるとおりと思います。敢えて言うと、文京区が更に強く指導しておく方がよかったのではないでしょうか。強い指導によりNIPPOに従わざるを得ないようにする方がNIPPOを含めて皆が幸せでした。

[2733: 通りがかりさん]

>>2731 匿名さんは、他の物件のスレも詳しくチェックされてますね。それならル・サンク手稲もチェックされているのですよね。

[2734: 匿名さん]

ルサンク手稲って、たしか耐震偽装か何かの問題になったマンションですか。その件は、結局解決したのでしょうか。

[2735: 通りがかりさん]

>>2734 匿名さん
ル・サンク手稲でもNIPPOの姿勢が問題視されていました
↓
他社の荻島物件は耐震強度に問題ありとして軒並み販売中止又は建て直しとなっているにも関わらず、NIPPOだけは販売を継続した。
http://ameblo.jp/tokyufubai/day-20070604.html

[2736: 通りがかりさん]

もう判例集に入っているんだね
http://twitter.com/aryarya/status/1078172070205218816

[2737: 検討板ユーザーさん]

新渡戸稲造旧居跡 建築紛争中
http://web.archive.org/web/20181226145128im_/scontent-nrt1-1.cdninstag...

[2738: マンション検討中さん]

>>2737 検討板ユーザーさん
これですか？
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/

[2739: 通りがかりさん]

狭隘な道路しかない街に巨大マンションを建てるのは無理があると思いますよ。