ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[2680: 匿名さん]

>>2679 匿名さん
(1)　その点は、本件の内部事情を知っているわけではないので、何ともいえません。
（あくまで推測ですが）デベロッパーは、日建ハウジングに当初の図面を見せて、この計画で建てたいと注文したのでしょう。
その際に、デベロッパーは、清水建設が撤退した詳細な経緯とか避難経路の問題点などを日建ハウジングに伝えなかったのでしょう。
設計会社としては、お客さんである施主の要望は当然尊重するでしょうし、当初の図面だけ見せられて、清水建設の設計担当時に当局から指摘されていた問題点を伝えられていなかったら、（清水建設も見落としていた）避難経路の問題に気付かなかったとしても不思議はありません。
むしろ、問題点の引継ぎを受けていなかったことで、当初の図面には特に問題点はないだろうと思ったかもしれません。
日建ハウジングは業界では定評のある会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、当然その問題点を検討したうえで設計したでしょう。

(2)　市川猿之助さんは結局いなくなったようですね。
デベロッパーが取消しリスクがあると分かっていたならば、猿之助さんを起用しての広告をそもそも行わなかったのではないですか。
仮に、猿之助さんの起用が決まってから取消しリスクに気付いたとしても、普通のデベロッパーならば販売は見合わせると思います。
取消しリスクが分かっていながら、構わずに販売に突き進むというのは、あまりに無謀です。
なお、建築確認が争われている最中に販売しているマンションの実例はありますが、それはいずれも売主が勝訴できると自信を持っていた場合だと思います。
本件のデベロッパーは、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
（そもそも、デベロッパー自身が避難経路の問題を正確に認識していなかったのではないかと思います。それでよいのかは別にして、デベロッパーは主観的には問題は解決したと安心して、工事を続行して販売に踏みきったのでしょう。）

(3)　指定確認検査機関の行った建築確認は行政処分とみなされるので、行政行為の不可変更力により、いったん行った建築確認を、それが間違っていたという理由で行政庁自身が撤回・取消しすることはできません（http://minoring-office.com/data_lawpri/admin007.php）。詳細は、行政法の教科書をお読みください。
本件でも、ユーイックが変更確認をみずから取り消すことはできないはずです。
変更確認を取り消すことができるのは、審査請求を受けた建築審査会です。
ちなみに、ユーイックが早期に変更確認後の図面（マスキングのないもの）を建築審査会に提出していれば、取消しの裁決はもっと早く出ていただろうとのことです。

[2681: 匿名さん]

そうですねえ、(1)は日建ハウジングとユーイックが2004年の清水建設設計の建築計画に関する審査請求事件でどのような弁明／反論がされたか確認しておくべきだったのでないでしょうか。平成17年度東京都建築審査会年報に詳しく掲載されていて、前のレスの通り誰でも東京都立中央図書館で見られるものです。
(2)はNIPPOが建築確認取り消しリスクを知ってたから売買契約27条「東京都建築審査会により売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等」にNIPPOから一方的に解除できる条項が入れられていたのでしょう。このような条項は普通の物件にないです。
(3)は行政手続法の規定がユーイックに適用されれば建築主から聴聞した上で撤回ができそうですが、民間の指定確認検査機関の場合はどうなのですかね。ただ、いずれにせよ、東京都建築審査会の裁決の状況から建築確認取り消しリスクが高まっているとユーイックがNIPPOに告げていたかどうかは、重要だと思います。

[2682: 匿名さん]

>>2681 匿名さん
(1)　おっしゃっていることはその通りかもしれませんが、2680で書いたことはあくまで推測なので、実際のところは事情を知っている人でないと分からないですね。
(2)　建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。契約はいろいろな状況を想定して作成するものであり、第27条は万一の場合のために入っているので、その条項があるからといって、デベロッパーが現実に取消しリスクありと考えていたことにはならないでしょう。
デベロッパーは文京区の指導を無視して、駈込みで高さ22メートルを超える建物を建てようとしていたので、変更確認を取り消されたら甚大なダメージを受けることは判っていたはずです。
現実に取消しリスクがあると考えていたら、竣工前に販売するのは無謀であることくらいは判るでしょう。
(3)　行政行為の不可変更力については、2680のとおりです。
工事を中止させるためには審査請求において建築審査会が変更確認を取り消す必要があるので、ユーイックとしては変更確認後の図面を早く建築審査会に提出しておけばよかったのだと思います。

[2683: 匿名さん]

2015年６月から執行停止がされる2015年９月までの間にも、ユーイックから審査会に多数の書面が提出されていますが、どれもが建築確認と変更確認は正しい、審査図面は出さない、というものだったわけです。

[2684: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
「建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。」
というのではなく
「物件を係争中に販売することは滅多にないので…」
だと思います。真っ当なデベロッパーは法的リスクのある物件を販売しません。ル・サンク小石川の売買契約27条は他の物件では見られない特異なものです。

そして27条の対応がされることを根拠に
「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」
と主張したことも、マンションデベロッパーとして不適格と思っています。

[2685: 匿名さん]

>>2684 匿名さん
建築確認が争われている物件の場合は、争いの決着がつくまで販売を見合わせるのが慎重な対応だというのはその通りです。
ただ、建築確認が争われている最中に販売された物件はほかにもあります。
大手が販売した物件だと、（かなり以前の物件ですが）たとえばパークハウス代沢プレイスがそうです。この物件の場合は、1回建築確認が取り消され、確認を取り直して完成しています（この物件のマンコミュの掲示板を見ると、大体の経緯が分かります）。
建築確認が争われている物件でも、建築確認が維持されることに売主が自信を持っていれば、係争中に売り出す例はあります。パークハウス代沢プレイスの件は、売主の予想に反して建築確認が取り消されてしまったケースでしょう。
ルサンク小石川の件でも、デベロッパーは主観的に変更確認によって問題点が解決したと確信していたのであれば、係争中に販売に踏みきるというのはありえない判断ではないと思います。
第27条は、万一の場合に備えて売買契約に入っていた規定で、デベロッパーはおそらくその規定が実際に使われることになるとは思っていなかったでしょう。
実際にはデベロッパーが万一の事態と考えていたことが現実化してしまったわけですが、第27条の規定が入っており、その規定が重説でも説明されていたのでしたら、デベロッパーがその規定を持ち出すのはやむを得ないように思います。
もちろん、それ以前の問題として、変更確認によって問題点が解決したと考えたデベロッパーの判断が甘かったといわれればその通りでしょう。
でも、取消リスクが現実にあると思っておらず、変更確認が維持されると信じていたならば、デベロッパーが係争中に販売したことは一概に不当だとはいえないと思います。

[2686: 匿名さん]

たら、れば、かも、とか推測なしでご投稿を、と言ってもこういうところでは無理なんでしょうね、ホントの事を知りたいと思ってもそれぞれのお立場があってご投稿なさるんでしょうから、これから先々何年かかってどうゆう結果になるのやら・・・

[2687: 匿名さん]

国会中継見ても、閣僚側答弁で、たら、れば、かも、とかの発言は多いですしね

[2688: マンコミュファンさん]

ル・サンク小石川後楽園のようす
http://pic.twitter.com/Qm1uDmHw4x

[2689: 匿名さん]

>>2685 匿名さん
パークハウス代沢プレイスも係争中に販売したことが問題だったと思いますが。
地下室マンションで、施工が安藤ハザマ、指定確認検査機関がユーイックという点も、ル・サンク小石川と同じですね。

NIPPOと神鋼不動産、三菱地所を含め、ル・サンク小石川に関わる業者は、建築審査会で建築確認取り消し裁決が出る事例をよく知っていたわけです。

なお、同じ頃の世田谷区の事件で
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43897/res/61-100/
こちらの事件の詳しい事情もユーイックが知っています。

[2690: 匿名さん]

>>2689 匿名さん がおっしゃりたいのは、ルサンク小石川の件において、デベロッパーは建築確認の取消しリスクが現実にあることを認識していて、それにもかかわらず工事を続行して販売に踏みきったのではないかということでしょうか。
建物が完成すれば建築確認取消訴訟の訴えの利益が失われるので、デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った（いわゆる建てた者勝ち）ということでしょうか。
でも、その逃切り作戦は、本件ではあまりにリスクが大きすぎないでしょうか。
既存不適格の建物の建築確認が取り消されてしまうと、上層階を削ることが建築確認の取り直しに不可欠となるので、デベロッパーにとって非常に危険な賭けだと思います。（おそらく、パークハウス代沢プレイスもアピス等々力も、建築確認が取り消されても比較的修復が容易だったケースなのではないでしょうか。）
デベロッパーもそれくらいは判るでしょうから、取消しリスクが現実にあると考えていたならば、工事は進めるとしても、少なくとも販売は建物完成まで（逃げ切れるまで）は行わなかったはずだと思います。
いずれにしても、これは推測なので、実際にデベロッパーがどのような認識のもとに工事・販売を進めたのかは、事情を知っている人でないと分からないです。

[2691: 匿名さん]

>>2690 匿名さん
パークハウス代沢プレイスでは建築確認取り消しになってドライエリアの周壁を造り直しています。それが修復が容易のうちに入るのかわかりません。構造設計は変わりそうですが…
上にレスのようにパークハウス代沢プレイスは安藤ハザマとユーイックが関わった物件ですから、NIPPOは詳しい情報を得られたと思います。どの様に判断したのでしょうね。
建築確認取り消しになった場合に修復が困難な物件であれば、デベは竣工前に販売活動を行ってはいけないと思います。エクセレント御留山も修復が困難な物件でしたが、新日本建設は販売しませんでした。

[2692: 匿名さん]

デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った、については真偽はわかりませんが、過去レスの2015年9月に執行停止を受けた直後に、逃切りを図ったのが裏目に出たかというのがあります。
ル・サンク小石川が東京都建築審査会で初めて執行停止がされた事例というのはご存知でしょう。デベロッパーが建設を強行し、販売したことで、建築審査会に厳しい判断をさせることになったと思います。

[2693: マンション検討中さん]

小日向に総戸数６６戸の大規模ワンルームマンション計画勃発！だそうです。
パークホームズやパークハウスにもほど近い処ですね。
こんなとんでもない問題と比べると、このレスはお目出度い議論に終始しているという感じがします。

https://www.facebook.com/184103725008155/posts/1985776474840862/?comme...

[2694: 検討板ユーザーさん]

>>2693 マンション検討中さん

足立区の業者か。
土地勘もなく大手のように知識も経験もないから
まあ玉砕しに来たようなもんですな。
文京区民を甘く見すぎ。
あわれだ、、、

[2695: マンション検討中さん]

>>2694:検討版ユーザーさん
誠におっしゃる通りですね。
この不勉強なデベでは撤退しかないでしょう。

[2696: 匿名さん]

建築確認が通った物件をそれを信じて建築し売ること自体は責められるような事ではない。しかしその結果大きな損害を追うことになったのは自業自得。
住民自体が認めてるように高さ制限を待つためあえて審査を長引かせたことも責められる事ではない。10年ほど近隣に廃墟を抱えることになるがいずれ高さ制限内に落ち着く。
あーだこーだ推測しても所詮は推測だし立場によって見え方も変わる。だからこそ法律があってそれに則って判断された結果がこれな訳で。

ただ、購入者と反対だった訳ではない周辺住民はただ悲惨な結果になって可哀想ではある。

[2697: 検討板ユーザーさん]

早い時点でスパッと上部2階をなくする決断をしていればよかったのではないかと。
http://pic.twitter.com/g105H9UD6t

>>2693 マンション検討中さん
NIPPOも文京区民を甘く見すぎ。

[2698: 検討板ユーザーさん]

近き者悦べば 遠き者来たらん ～論語より

小日向で建築紛争を起こそうとしている業者の経営理念だそうで

[2699: マンション検討中さん]

>>2698 検討板ユーザーさん
「論語にあるこの教えを会社にあてはめると,近き者即ち会社に一番近い社員や役員や株主そして次に近いお客様や仕入先や他の関係先が喜ぶような会社には、新たな社員やお客様等が集まって来て会社は益々栄えるでしょう。」

なるほど一種低層の閑静な住宅地に大規模ワンルームンションを建てられる
文京区民の迷惑は全くお構いなしの会社と言うことですね。