ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[2660: 匿名さん]

変更確認をしたことで裁決が遅くなってしまった、むしろ変更確認をしない方がよかったというのは、>>2658 通りがかりさん のご指摘のとおりです。
ただ、それにしても裁決が出るまでに時間がかかりすぎだと思います。
変更確認がなされる前から建築審査会は避難階段の問題を把握していたわけで、その問題が変更確認によって根本的に改善されていないことはそれほど時間をかけなくても分かりそうなものです。
変更確認がなされたために審査に余計に時間がかかったとしても、マンション販売開始時までには取消しの裁決をすることができたのではないでしょうか。
どうして、裁決の時期がマンション完成直前までずれ込んでしまったのでしょうか。

[2661: 匿名さん]

>>2660 匿名さんはル・サンク小石川の変更確認でユーイックがどのように審査したか、その変更確認を争う審査請求が審査会でどのように審理されたか、追及なさっているのですね。
審査会の審理については、東京都立中央図書館に行けば、開架で平成26年度から平成28年度までの東京都建築審査会年報の閲覧ができます。セルフで複写もできます。

[2662: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産が変更確認を受けたのが2014年3月で、販売活動を始めたのが3ヶ月後ですから。販売前に東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決を行うことは難しいでしょう。
それよりも、避難階段の問題があり変更確認の適否が審理されている物件を販売していたことが疑問視されるのではないでしょうか。

市川猿之助のル・サンク小石川後楽園の広告は、2014年6月20日に始まったようです。
http://web.archive.org/web/20160209004244im_/www.k-factory.net/informa...

[2663: 匿名さん]

JC Net の記事(http://n-seikei.jp/2016/02/post-35459.html)によると、「建築概要」では「販売　平成26年10月上旬予定」となっており、「経緯」では「2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始」となっているので、そのころが販売開始時期かと思っていました。
いずれにしても、（避難路の問題は変更確認の前から建築審査会に判っていたことであり）遅くとも2014年内には裁決をすることができたように思います。
せめて2014年内に裁決をしていれば、デベロッパーと契約者に与えたダメージはもっと小さくて済んだはずです。

[2664: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
建築審査会年報はご覧になりましたか？
平成27年度の年報の361ページに2013年3月18日に審査請求人が提出した「物件提出要求を求める申立書」があります。
270ページの記載によると審査会は職権によりユーイックに対して物件提出要求を行いユーイックから物件（目録によるとマスキングのない図面）が提出されています。物件提出があった日は記載されてませんが、審査請求人が反論書で図面の提出をと繰り返し求めていますので、審理の終わり間際、口頭審査の頃に提出があったのでしょう。
審査会が強く要求しなかったからなのかユーイックが拒み続けていたのかわかりません。ただ、マスキングのない図面を確かめないと審査会は避難階段が法令に適合していないと判定できないだろうと思います。
NIPPOも神鋼不動産も審査請求事件での参加人になっていて、参加人が自ら図面を提出することもできたのではないかと思われます。それをしていればもう少し早くに建築確認取り消し裁決が出ていたかもしれません。今更感が否めない話になりますが。

[2665: 名無しさん]

>>2662
猿之助さんの撤退の判断は早くて見事でした。

[2666: マンション検討中さん]

>>2664: 匿名さん
住民側がデベに大きなダメージを与えるように審理を長引かしたことも大きいようです。
ちょっとそこまでやらなくとも思いますがね・・何の恨みが？

「3年ほど経過した理由
最大の理由は、処分庁が東京都建築審査会に証拠の建築図面を提出しなかったことです。

また私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。」
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

[2667: 匿名さん]

>>2666 マンション検討中さん
審査請求人からの争点は2014年3月までに出されてますから、建築確認取り消しが2015年11月になった要因は変更確認にあります。そのことは >>2663 匿名さんはよく分かっておられますよ。

[2668: 匿名さん]

>>2664 匿名さん のご回答によると、ユーイックからの図面の提出が遅れたことが裁決が遅れた一因とのことです。
ただ、建築審査会は法令上、必要な書類・資料の提出を処分庁に命じることができるはずなので、図面を早期に提出させていれば、もっと早く裁決がなされたはずです。
なぜ図面を早期に提出させなかったのかが釈然としませんが、>>2666 マンション検討中さん のご指摘のように近隣住民側が審理を長引かせようとしたことが関係しているのでしょうか。

[2669: 匿名さん]

>>2668 匿名さん
審査請求人は2013年3月に物件提出要求の申立てしてますし、図面提出を頑なに拒んだのはユーイックのほうでしょう。建築審査会年報を見れば分かります。
審査会は職権により図面を提出させるのではなく、ユーイックや参加人NIPPO、神鋼不動産が自ら図面を提出することを期待していたと推測します。避難階段が法令に適合するか適合しないかの争いで（マスキングのない）図面を提出するのは当然のことだからです。
しかし、ユーイックや参加人が自ら図面を提出しないので、審査会は職権により図面の提出を求めたのでしょう。審査会は性善説で判断したのでしょうが（指定確認検査機関は公正中立な機関のはずなので）、性悪説で判断し早く職権による提出を求めるべきだとおっしゃるなら、そうかもしれません。
もう1つ気になるのは、ユーイックには2015年6月頃には高低差のあるスロープを介してつながっている駐車場が避難階に当たらないと分かっていたと思われることです。

[2670: マンション検討中さん]

「高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。」
なんと住民サイドはデベに大きなダメージを与えることを目的にわざと「審理を長引かせようとした」
それは狙い通りとなり、住民を含む多くの人を不幸にする結果となったと言えるのではないでしょうか？

[2671: 匿名さん]

>>2670 マンション検討中さん
2014年3月以降に審理が続いていたのは変更確認があったからです。変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていた、このことは既出ですよ。
それから、変更確認が中途半端で、斜路の勾配を変えるのは意味がなく、確りと地下駐車場からの避難階段を設ける必要があった。デベ側のオウンゴールにより確認取り消しになったことも既出です。
変更確認を誰が提案したか、ユーイックなのか、日建ハウジングなのか、それが明らかになるのはこれからでしょう。

[2672: マンション検討中さん]

2671: 匿名さん
結局、住民が「審理を長引かせようとした」からそこまでずれ込んだということでしょ？

[2673: 匿名さん]

>>2672 マンション検討中さん は、どうしてもそのように導きたいのですね。呆れますね。
斜路の勾配を緩くするだけの変更確認、避難経路の不備が治らない計画変更を、施主が申請したのです。設計した建築士が誤った判断をしたわけで建築士の誤りがなければこの状況にはなりません。

NIPPOと神鋼不動産は日建ハウジングに損害賠償請求すると言っているようですがね。

[2674: 匿名さん]

裁決が遅れた直接の原因は、変更確認がなされたことでしょう。
ただ、よくよく考えると、元をただせば、近隣住民が審理を長引かせようとしたことが遠因といえるのではないですか。
>>2671 匿名さん のご指摘のとおり、変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていたであろうと思われるのですが、そもそも住民が審理を長引かせようとしていなければ、裁決はもっと早い時期になされていたはずです。（絶対高さ制限の施行直前に駈込みで変更確認を行うことにもならなかったはずです。）
もし裁決がもっと早い時期になされていれば、現在のようなひどい事態にはなっていなかったでしょう。
おそらく、近隣住民は、審理を長引かせることによリ、絶対高さ制限の施行直前に裁決が出るようにして、デベロッパーが設計変更して建築確認を取り直す際に建物の高さを22メートル以下にせざるを得ないように仕向けたかったのだろうと思います。
しかし、デベロッパーが変更確認をして工事続行という予想外の行動に出たために、瑕疵のある建築確認のもとで工事が進んでしまい、裁決が出た時には建物を減築しないと建築確認を取り直すことができなくなってしまったのです。（もっとも、裁決はもっと早く出そうとすればできたと思いますが。）
近隣住民がデベロッパーを追い詰めようとして行った引延し戦略が、結果的に追い詰めすぎてしまい、デベロッパーに多大なダメージを与えただけでなく、住民自身にもブーメランになっているように思います。

[2675: 匿名さん]

>>2674 匿名さんは丁寧に分析されているとは思います。しかし、繰り返しになりますが、東京建築審査会年報をご覧になることを勧めます。
ル・サンク小石川の審査請求事件と同時期に並走していた事件が裁決までにやはり約3年かかってます。裁決書が年報の59ページにありますが審査請求が2012年8月31日で、裁決が2015年6月29日です。ル・サンク小石川の事件だけが裁決までに長い時間がかかったわけでないです。

並走していた事件も、確認を行った指定確認検査機関はユーイックで、そちらは審査請求の審理の間に5回の変更確認がされています。これらの変更確認で法令に適合する建築計画になって周辺住民の訴えが認められなかったものの、ユーイックの審査が適切でないあやしいものであったことは明らかと思います。

[2676: 匿名さん]

>>2675 匿名さん のおっしゃる趣旨は理解できます。別に建築審査会を責めるつもりはありません。
ルサンク小石川の件がひどい事態になっている主たる原因は、清水建設が設計を担当していたときの教訓が活かされなかったことと、建物の高さを22メートル以下にするようにとの文京区の指導にデベロッパーが従わなかったことにあると思います。
ただ、変更確認がなければ2014年の春頃には建築確認取消しの裁決がなされていたとのことなので、変更確認後の図面を調べれば、変更確認によって問題点が根本的に是正されていないことはそれほど時間をかけなくても分かったはずではないかと思っただけです。
もしそうなら、もっと早く裁決を出して工事を止めることができたはずで、デベロッパーは減築しないで建築確認を取り直すこともできたのではないかと思ったまでです。

[2677: 匿名さん]

>>2676 匿名さん
清水建設がル・サンク小石川の事業から撤退したのは、慎重な判断をしていた清水建設が、施主のNIPPOと合わなかったからと思います。清水建設は2004年に建築確認を受けても、審査会で争われている間は建設に着手しなかったようです。
2012年の建築確認、2014年の変更確認についても、審査会で争われて、取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです。2004年の時の清水建設のように、慎重に、建設をすすめない助言をする者が、いなかったのでしょうか。少なくともユーイックには、2015年６月には、高低差のあるスロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことはわかったはずで、そこでユーイックが建設を停めるように助言していれば、状況は全く違ったと思いますよ。

[2678: 匿名さん]

>>2677 匿名さん
(1)　清水建設が撤退した理由はたぶんおっしゃる通りだと思います。
そのときに指摘された問題点が、なぜか後任の設計者の日建ハウジングに引き継がれなかったようです。
日建ハウジングは業界では有名な会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、設計を変更していたでしょう。

(2)　また、「取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです」については、デベロッパーは主観的には、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
そうでなければ、審査請求がなされていたわけですから、リスクがあると分かっていて、販売に踏みきるような無謀なことはさすがにしないと思います。
リスクがあると分かっていたら、建物が完成して建築確認が取り消されることがなくなってから、販売を開始するでしょう。

(3)　スロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことが2015年6月ころにわかったとしても、そのころは工事は相当進んでいたのではないでしょうか（なお、2015年4月にはマンションは完売していたそうです）。
それに、いったん建築確認を出した指定確認検査機関が、そのあとで誤りに気付いたとしても、建築確認を撤回することはできない（行政行為の不可変更力）はずなので、工事を止めるように助言する権限はないのではないでしょうか。

[2679: 匿名さん]

>>2678 匿名さん
(1)は、日建ハウジングが当初計画を引き継いだから、避難路の問題も引き継がれたのでは。まっさらな状態から、建物の配置や出入口の位置も日建ハウジングが自由に設計していれば問題が防げたかもしれないですよね。
(2)は、2014年6月には猿之助さんを起用しての広告が決まっていたから、販売に踏み切ったということはありませんか。法的リスクを考えたら竣工後に販売活動するべきです。近くでは裁判で争われたプラウド小石川を野村不動産は竣工後に販売しています。建築確認取り消し判決で有名な新宿区のエクセレント御留山も新日本建設は販売しませんでした。
(3)は2015年6月に高さ22メートルを超す部分の躯体の工事をしていたようです。そこでユーイックが停めるか、リスクが高まっているとNIPPOに告げるかしていれば状況は違ったのではないですかね。ユーイックは行政庁とみなされるので職権取り消しもできるのではないですか。