クラッシィハウス湘南藤沢

[サラリーマンさん [男性 30代]]

クラッシィハウス湘南藤沢についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀548番1 外30筆（地番）
交通：JR東海道本線・湘南新宿ライン「藤沢」駅徒歩3分
　　　小田急江ノ島線「藤沢」駅徒歩4分
　　　江ノ島電鉄「藤沢」駅徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.83m2?80.66m2
売主：住友商事株式会社　東京建物株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2451: 匿名さん]

売り渋りっていうんだよ。価格上昇期に販売時期を遅らせるケースはあるけど、相場のピークアウトがささやかれている時期にそんなことしないよ。

売れる見込みが立たないから出せないだけ。

[2452: マンション検討中さん]

ピンサロとパチンコ屋に挟まれたマンションが立地いいとは思えないけど。。。

[2453: マンション検討中さん]

>>2449 匿名さん
他の立地の悪いマンションとは例えばどこですか？

[2454: 匿名さん]

>>2453 マンション検討中さん
例えばも何もここ数年の藤沢駅の新築マンションは全てここより立地悪いと思うね。
逆にここより立地が良いところがあるなら教えてほしいよ。

なので特に売り急ぐ事もないし、高みの見物といったところ。

[2455: 匿名さん]

>>2454 匿名さん

こんなのがクラッシィ住民なら正直がっかり。

[2456: マンション検討中さん]

主観を排除して客観的事実のみの情報を比較しています。近隣マンションのこれまでの傾向から、今後のマンション選びのご参考になればと思います。
なお、末尾の注書きにも記載しましたが、記載内容に誤り等がありましたら適宜修正願います。また、その他興味がある物件や増やしたい情報がありましたら、ご自身により加筆願います。

【概ねの販売価格順】
ジオ 3,000万円台中心（値下げ後）
茅ヶ崎駅徒歩6分・136戸・直床仕様・スロップシンク無し・機械式駐車場
2017年3月入居（引渡し25ヶ月後・2019年4月現在販売中）
敷地面積4,968.16㎡・一戸あたり36.53㎡

ノブレス 4,000万円台中心
藤沢駅徒歩12分・188戸・直床仕様・スロップシンク有り・自走式駐車場
2017年3月入居（引渡し18ヶ月後完売・2018年9月）
敷地面積6,531.03㎡・一戸あたり34.74㎡

エアヒルズ 4,000万円台中心
藤沢駅徒歩11分・360戸（権利者住戸120戸含む)・直床仕様・スロップシンク無し・自走式駐車場
2018年9月入居（引渡し1ヶ月後完売・2018年10月）
敷地面積6,531.03㎡・一戸あたり34.74㎡

プラウド 4,000万円台中心
藤沢駅徒歩10分・142戸・二重床仕様・スロップシンク無し・自走式駐車場
2019年2月入居（引渡し1ヶ月前完売・2019年1月）
敷地面積5,515.53㎡・一戸あたり38.84㎡

シエリア 5,000万円台中心
辻堂駅徒歩4分・352戸・二重床仕様・スロップシンク有り・自走式駐車場
2018年2月入居（引渡し1ヶ月後完売・2018年3月）
敷地面積14,127.70㎡ ・一戸あたり40.14㎡

クラッシィ 5,000万円台中心
藤沢駅徒歩3分・224戸・直床仕様・スロップシンク無し・機械式駐車場
2018年3月入居（引渡し13ヶ月後・2019年4月現在販売中）
敷地面積4,093.57㎡・一戸あたり18.27㎡

グレーシア 5,000万円台中心
藤沢駅徒歩7分・204戸・二重床仕様・スロップシンク有り・機械式駐車場
2020年4月入居予定（引渡し12ヶ月前・2019年4月現在販売中）
敷地面積3,987.42㎡・一戸あたり19.55㎡

ブランズ 8,000万円台中心
大船駅徒歩1分・253戸(権利者住戸26戸含む)・二重床仕様・スロップシンク無し・機械式駐車場
2021年2月入居予定（引渡し22ヶ月前・2019年4月現在販売中）
敷地面積8,837.96㎡・一戸あたり34.93㎡

※ 公平を期す為、完売はキャンセル部屋を含む全ての部屋の引き渡しが完了した時としました。
※恐れ入りますが記載内容に誤り等がありましたら適宜修正願います。
※その他興味がある物件や増やしたい情報がありましたら、ご自身により加筆願います。

[2457: 匿名さん]

>>2456 マンション検討中さん

いろんなところでほんとしつこい
何度も戸数で割るなと言われてるのに
理解力がないのか意図的なのか、、
さすがにしつこすぎて後者だな

[2458: 匿名さん]

金にならない住民専用の庭などの共用部は削ぎ落として極力部屋数を増やすとともに、建物仕様も長谷工バリューセットで削ぎ落とす。

デベは駅近のみを売りにして、土地の仕入れ値が多少高くても一人一人の客に渡す土地を少なくし、同時に建築価格を抑えた部屋を多く作れば儲かると考えた結果、近隣マンションとの競争に敗れ今に至ってしまった。

マンションは単純に駅に近いだけではダメだということの教訓となる事例。家は人が住む場所だということを第一に値付けしないとまず売れない。

[2459: 匿名さん]

>>2458 匿名さん

そんなこと無い

[2460: 匿名さん]

>>2458 匿名さん

【設問】
マンションにとって、①駅に近い、②戸数あたりの敷地面積が広い、どちらが優位性があるか？

【正解】
①(圧倒的に優位)

[2461: 匿名さん]

>>2460 匿名さん

でも結果は正反対です。マンション関係者が編集するような本に書いてあるような情報は実際には役に立ちません。

藤沢では敷地が広く、かつ建物仕様の高いマンションが売れる傾向にあります。その結果は真摯に受け止めるべきでしょう。

藤沢エリアで多くの人が心から住みたいと思える家はどの様なものか、結果が全てを物語っています。マイノリティにはきっと受け入れ難い結果ですが、市場は本当の評価しかしません。それらを認識しない限りはただ現実逃避しているだけの方の意見でしかありません。

[2462: 匿名さん]

>>2461 匿名さん

いや、売れ行きが良かったのは4000万円クラスの安物マンション、が正解だろう。

[2463: 坪単価比較中さん]

まあ、こことその他はレベルが違う。
せいぜいレベルの低いところで同志でリセール云々やっててくれw

[2464: 匿名さん]

ブランズはクラッシィよりはるかに高額だけど好調だよ。引渡し前に完売確実。

[2465: 匿名さん]

>>2458 匿名さん

敗れた？ は？
あんた各デベがどの程度の利益を得られたか知ってるのか？
デベが敗れたの？ それとも購入者が？
住商の純利益知ってて言ってる？
まさか 笑わせないで
10年ぐらいして恥ずかしくならないようにね

[2466: マンション検討中さん]

>>2461 匿名さん

クラッシィのことはいいけど
藤沢の市場を詳しく教えてよ。
詳しいみたいじゃん。
都内の一等地も空きがいっぱあるけど、不人気でみんな住みたくないってことなんだね。
私は金が腐るほどあれば、高い家に住みたいけどね。わざわざ安いマンション選ぶ理由が分からないよ。みんなの欲してる住環境と私の感覚にはズレがありすぎるんだね。

[2467: 検討板ユーザーさん]

>>2464 匿名さん
ブランズは地権者が思ったより多く入るのか。。販売戸数は思ったより少ないのね。
ただ、油断は出来ないね！

[2468: 通りがかりさん]

>>2460 匿名さん

②ならど田舎が圧勝！

そもそもそんな計算式ないから笑っちゃうね

[2469: 匿名さん]

>>2465 匿名さん

ここは地価が藤沢でも群を抜いて高いから価格からするとデベの利益率は悪いんじゃないかな
サミットと合わせて上手く土地を購入したのかも

[2470: 匿名さん]

>>2467 検討板ユーザーさん

プランズは内廊下じゃなかったり残念なところも多いけど絶対買いのマンションですよね。
クラッシィも同じ、内廊下など少しプレムア感つければ勘違いした人がいっぱい買ってくれたのに。共用施設の高級感からするともったいない。
個人的に街としは圧倒的には藤沢ですけどねー
湘南ゲートも絶対藤沢でしょう。

[2471: マンション検討中さん]

>>2460 匿名さん

某小田急線駅近徒歩2分のマンションに住んでました。5年前に中古で買って、仕様なんかしょぼしょぼでしたけだ去年購入時より500万高く売れました。やっぱりマンションは立地が全てですね。
クラッシィ買って南口再開発時に売却もありかなぁ

[2472: 検討板ユーザーさん]

>>2471 マンション検討中さん
どんだけお金あるんですか！笑

[2473: 匿名さん]

現実逃避だな。藤沢では敷地が広く、かつ建物仕様の高いマンションが好まれる。その結果は真摯に受け止めるべきでしょう。
購入者がいくらネットで願望を言っても市場は本当の評価しか下しません。

みんなが欲しがるマンションは高くても売れる。
欲しがらないマンションは安くても売れない。

中古市場ではデベの値付けに縛られないので、さらにその傾向は強まります。
新築で売れないマンションは中古市場で適正価格に修正されます。逆によく売れたマンションは値上がりもあり得ます。

[2474: 匿名さん]

投稿者の位置情報を追跡している人間が
います。その人間はわかりました。

[2475: マンション検討中さん]

>>2473 匿名さん
こちらの 営業さんに聞いたけど、売主(住商)の計画に基づいて販売しているので、売れ残りとかそういう概念は無いみたいですよ。
現にこの価格でも安いと言って検討されてる方は複数いらっしゃいますからね。

逆に野村の物件は、一刻も早く在庫を無くす事が戦略の為、市場より安い価格で早期完売を目指すようです。最近の郊外の物件の共通項は、仕様が他物件と違うと謳ってますが大差は無く、その僅かの差を誇張する営業さんが増えているので残念です。また、仕入れる土地も安いところが非常に多いです。
今販売中の都内の物件も、仕入れ値が比較的安かったところです。

[2476: 匿名さん]

>>2475 マンション検討中さん

・販売価格が割高に感じる理由は、よそが割安な値付けをするせい。
・仕様が低い理由は、上げたところで客にはどうせ違いが分からないだろうと判断したから。
・土地の仕入れが高い理由は、よそはより安く仕入れているから。都内ですら安く仕入れているものもある。
・別にこれで売れなくても、売主には売れ残りの概念すら無い。

引渡しから１年超も売り続けている理由について大変参考になりました。この売り方では売れないよ。駄目な理由は全部他人のせいだもの。
周りを下げたところで何も評価は上がらない。クラッシィの営業に限った話ではないけど。

[2477: 匿名さん]

建築資材や人件費の高騰に加え、条件の良い土地は価格が上がり過ぎて、もはや好立地マンションは一部の高所得者以外は買えなくなってきていることから、財閥系大手デベロッパーと比較して体力の無い野村は、安い土地(以前なら手を出さなかった条件の悪い土地)にハセコーと組んで建築費用も抑え、値頃感のある価格設定でとにかく売りまくる、という方向に戦略変更したということを言いたいのでは？

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん

営業が周りを下げて言い訳したところで物件の評価は何も上がらない。売主が万事そんな発想だから駄目なのでしょう。
周りとか関係なく購入者は心底住みたいと思える家を選ぶだけですよ。だからここはいつまでも売れ残ることとなった。

そもそも財閥体力自慢している割に、仕様はとことんケチるとか意味不明で客にメリット無し。

[2479: 匿名さん]

>>2478 匿名さん

川沿いや崖斜面の駅遠に心底住みたいと思える？
同じ価格だったらみんなクラッシィ選ぶでしょ？
要は、売れ残っている間取りは価値と販売価格が見合っていないだけ。

[2480: 匿名さん]

>>2476 匿名さん
・販売価格が割高に感じる理由は、よそが割安な値付けをするせい。
→既に200世帯以上が購入している為、割高と感じる世帯は、そもそもこの価格帯だと余裕が無いのでは無いでしょうか。

・仕様が低い理由は、上げたところで客にはどうせ違いが分からないだろうと判断したから。
→ご存知の通り、オプションを選択すればいくらでもグレードは上げられます。クラッシィとプラウドの違いはキッチンがデフォルトで御影石か否かでした。カップボードは両社共にオプションです。直床と二重床の違いはリフォーム時に間取りを変えたい方にはデメリットになります。但し、騒音性については両仕様共に大差はありません。安い二重床だと太鼓現象が暫し発生します。

・土地の仕入れが高い理由は、よそはより安く仕入れているから。都内ですら安く仕入れているものもある。
→地価のデータベースを基に仕入れるデベロッパーと、敷地面積と地域の相対効果を基に仕入れるデベロッパーとで意見は別れますので、一概に言えません。

・別にこれで売れなくても、売主には売れ残りの概念すら無い。
→完売までのスケジュールは前述通り、デベロッパーの計画によって全く異なります。売れ残りを理由に値引き交渉をしたとしても、住友系は一切首を縦に振りません。野村の場合は売れ残りがあれば交渉してきます。

ここは、世帯年収が1200万円以上あれぱ躊躇なく購入できる価格帯ですね。
プラウドは世帯年収700万円以上あれば躊躇なく購入できる価格帯でした。

ターゲットとなる層が高くなればなるほど、風当たりは強くなる傾向にあるのが、昨今のマンション事情です。
ブランズも良いマンションですが、住所が鎌倉では無いという一点で吠えている方もいらっしゃいました。

[2481: 匿名さん]

>>2477 匿名さん

その通りですね。
最近の野村は、バス便だろうが何だろうが、とにかくマンションを売るまくる、それも以前ならオハナブランドで売ってたような物件をプラウドブランドで。既にプラウドは高級ブランドではなくなってますよね。

[2482: マンション検討中さん]

>>2479 匿名さん

景観重視など一部のひとを除いて多くはそうだと思います。
5-10年前の価格帯だったらクラッシィは瞬時に売れていたでしょうね。
逆に今の価格帯だと理事会の役員などそれなりのひとだけになるので安心感はありそうです。
きれるひとがいるといないでマンションの未来はだいぶ変わってしまいますから

[2483: 匿名さん]

2456さんのデータを拝見する限り、スロップシンクや床の仕様の有無からマンションの売れ行きに設備はあまり関係がない事がわかりました。
駐車場が自走式か機械式かは多少なりとも関係があるのかもしれませんが、やはり駅からの距離と価格のバランスが重要なのかもしれません。

[2484: 匿名さん]

スロップシンクや床の仕様は建物原価の目安です。例えば同じ立地で同価格であれば低コストのマンションの方が購入者には割高となる。また、共用部を少なくして部屋数を増やすのも低コストマンションに多くみられる手法。
これらは中古で販売した時の資産価値という面でかなり不利になる要素です。

未だに新築を販売している現在では、中古で販売しても買い手がまず現れないので中古相場すら出来上がらない状態ですが、今後どの位価格を下げたら中古の買い手が現れるのか興味があります。

[2485: 匿名さん]

>>2484 匿名さん

立地がよい(土地代が高い)マンションは、購入者に買いやすくするために、一戸あたりの価格を抑える工夫(戸数を増やす等)は普通にあること。例えば、こことプラウドでは土地単価が2倍以上違うからね。

[2486: 匿名さん]

山口智子カッケー

[2487: マンション掲示板さん]

>>2486 匿名さん
そういえば昔、クラッシィの近くのパチンコに中居くんが出てくるところを見ました。

[2488: 匿名さん]

>>2485 匿名さん

前面道路の路線価(2018年)。
クラッシィ→490万円/㎡
グレーシア→420万円/㎡
シティテラス→265万円/㎡
プラウド→170万円/㎡
エアヒルズ→155万円/㎡

プラウドやエアヒルズの土地単価は、クラッシィの3分の1。同じ土俵で比較すること自体がナンセンス。

[2489: 匿名さん]

>>2488 匿名さん

失礼しました。単位は『千円』です。

クラッシィ→490千円/㎡
グレーシア→420千円/㎡
シティテラス→265千円/㎡
プラウド→170千円/㎡
エアヒルズ→155千円/㎡

[2490: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

路線価なら不整形地の補正は？

[2491: 匿名さん]

>>2490 匿名さん

上記はあくまで前面道路(二面以上の場合は高い方)の路線価データです。
そこまで精緻なもの(不整形地補正)が必要でしたらご自分でどうぞ！

[2492: マンション検討中さん]

>>2490 匿名さん

／m2だからあくまでも参考値では？
土地全体の価格だしても結局マンションごとの比率は変わらないと思います。

[2493: 通りがかりさん]

駅遠の広大な土地の方が補正したら
X面積より補正額は安くなりやすいんじゃないかな

[2494: マンション検討中さん]

コンクリートスラブが200mm以上を前提ですが、「直床、二重天井」と「二重床、二重天井」の遮音性の違いはほぼ無く、コスト差は約100万円程度です。

今のご時世のマンションは安くても4000万円代ですから、将来の資産価値を考えると地価や利便性や天災のリスクを優先して検討してしまいます。

[2495: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

クラッシィの地価の算出で前面道路の価格を使うのは明らかな誤り。前面の道路に接している敷地は全体の1/10程度しかない。さらにH型よりもいびつな形状。残念だけど土地の評価額はびっくりするくらい低くなりますよ。

[2496: 匿名さん]

>>2495 匿名さん

それでもプラウド・エアヒルズよりはずっと高い。

[2497: 匿名さん]

そういう意味ではグレーシアが土地単価としては一番高額なのかもしれませんね。

[2498: 匿名1]

資産価値を売りにしているから、住むために購入検討している人が購入に躊躇。
私もそれで購入やめました。

[2499: 通りがかりさん]

>>2498 匿名1さん

意味不明です。

[2500: マンション検討中さん]

住むためと資産価値はセットですからね。