固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[821: 匿名さん]

>>820
とりあえずわからなかったら
再販価格>ローン残高
これだけ目指そう

[822: 匿名さん]

日銀の政策のおかげで、国債価格上がって、さらにマイナス金利導入って流れからすると、長期固定の金利が変動金利と差がない世界もなくはない？
下限があると思ってたらマイナス金利になったし、マイナス金利の下限も欧州見ると、まだ先がありそうな。
30年固定は資金調達と資本コストって考えたら、大チャンスであることは間違いない。
変動は逆にそろそろホントに下限に達したのかな？

[823: 匿名さん]

>>822
すでに借りてる変動は変化してないので、現状維持

[824: 匿名さん]

ECBはマイナス0.4だからまだ緩和余地ありって日銀総裁発言あったらしいね。
もうちょっと待って固定30年で借りたい笑
底値でゲットは難しい笑
銀行社長は反論したらしいが、税金で助けてもらったり、国債買って売って預金金利も付けないのに迷惑だね。銀行って付加価値生んでるのか？

[825: 匿名]

横から、すいません
三井住友信託銀行で20年固定0.5％で借りたと
知り合いの知り合いが言ってるみたいなのですが
何か他に優遇下げあるのでしょうか？

個人的に、３月の10年固定の事だと思っているんですが
知り合いが20年固定って言い張るもので・・・

詳しい方お願い致します。

[826: 匿名さん]

＞825
元利金等で借りている可能性が高いので
頑張って金利が安いうちに繰り上げ返済で元本を減らすように勧めてみては？

参考
http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

[827: 匿名さん]

>>817
まず、期間固定は一般的には変動金利の一種です。
ただ、このスレではその認識ができない人が多いので期間固定が固定金利の一種にされています。その前提で話します。
この表を見れば解るのですが、まず、「店頭金利が変動より固定の方が高い」です。店頭金利は契約後は基本的に増減しません。
固定期間終了後の優遇幅も、変動より少ないです。

元となる店頭金利が高く（0.325％）、優遇幅も小さい（0.5％）ので固定期間終了後は変動よりかなり高額（10年固定で金利0.825％高い金利1.4％）になります。
3年固定いたっては4年目から金利1.3％です。

[828: 匿名さん]

>>827
当初固定明けのの店頭金利はどの金利になるんでしょうか？

[829: 匿名さん]

＞828

1）変動の2.475
2）下の図

[830: 匿名さん]

>>828
自己解決しました。
固定明けに選択するプランの店頭金利でしたね。

店頭金利に変化がないと仮定して
当初固定3年明け後にまた3年を選べば1.1％、10年を選べば1.15％、変動を選べば0.775％。
当初固定10年明け後に3年を選べば1.4％、10年を選べば1.45％、変動を選べば1.075％。

[831: 匿名さん]

>>827
固定期間終了後は変動金利になって

２．４７５％－１．７％＝０．７７５％
から
２．４７５％－１．４％＝１．０７５％

だそうですよ

[832: 匿名さん]

注目の10年固定、ソニーは据え置いてきたけど、下がらなかったのを見て、りそなと三井住友信託は利益確保で上げてくるかな？
さすがに今の金利では消耗するだけだろうし。

[833: ぎりへんおつ]

まだやってるんだね。。

[834: 匿名さん]

今、固定にしない（できない？）ギリ変の哀れさよ。

[835: 匿名さん]

固定にしないでつくづく良かったよ。

[836: 匿名さん]

固定じゃよう払いきれんしね。
選択肢にもならんかったんよ。

[837: 匿名さん]

今の現状を考えると、固定でも損は無いと言える。これは間違いない。
でも、変動の方が得しそうだな。
変動の方が損だったというような景気上昇を望む所だけど、そこまで楽観的にはなれないな。

[838: 匿名さん]

今は変動と固定の差がない。
ギリにはでかいのか？

[839: 匿名さん]

今は固定のほうが変動より金利低いから
借換えて固定にするのは普通と思いますよ。

[840: 匿名さん]

＞839

当初固定ね
全期固定と別物よ〜

[841: 匿名さん]

>>840
10年で完済する人にとっては0.55%で全期固定ってことです。

[842: 匿名さん]

５年目で借換だから完済まで１５年、減税があと５年だから、５年後に繰上げ予定
平均よりはちょっと長めみたいだけど、５０歳で完済は普通みたいです。

[843: 匿名さん]

みんな立派ね。
はだかんだと、そんなに頭金積めるの？って感想。
うちは6000万のマンションを頭金10％で買ったが笑

[844: 匿名さん]

金利が高かったね昔は、頭金を貯めてから買うのが普通でしたね。

[845: 匿名さん]

40年債が0.27%なんだから近いうちに35年固定も変動を下回るよ
それが6月になるのかそれ以降になるのかは明日の動向次第だろうけど

[846: 匿名さん]

>>845
当初固定が…

[847: 匿名さん]

固定さん
フラットが1.08だよ
これは-0.6％持ってることにして計算してみよう！

[848: 匿名さん]

まさかの日銀現状維持わろた

[849: 匿名さん]

黒田にやられて大損（涙）

[850: 匿名さん]

３月に諸費用含めて借り換え実行して、先日、保証料返金がありました。
４年ほど経過してましたが、３分の２程度返金されて、借り替え費用の収支は下記でした。

借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）

諸費用見込み額80万円多く借りて
借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

実行月の３月の１カ月分は返済が無く入金額（１１万円）預金残高に残り
見込み額80万円が借換決済実行後の余り（９．５万円）も預金残高に残り
保証料返金（３５万円）が振り込まれて、結局

口座残高が＋５５．５万円増加、借入残高が＋８０万円増加
差し引き、２５万円の借換費用でした。
内訳（金融機関5.5万円、登記費用19.5万円）

後、５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、
ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。
そうすると、また、保証料返金があるので、１５万円程度は返金されると思います。

なので、借換コストは実質１０万円程度と思うと、よいタイミングで借り替えられたと思います。

[851: 匿名さん]

追記、うちは、ミックスローンなので、手数料が一部重複して必要なので、
借入１本に比べると約６万円手数料が高くなりました。

もし、借入１本で同様に借り替えると、手数料がもっと少なくて１９万円程度で済む計算になりました。
減税終了後の繰上げ後の返金を含めると、実質借換費用は４万円程度でしょう。

[852: 申込予定さん]

6月は、爆上げ？

[853: 匿名さん]

>>850
長いな

[854: 匿名さん]

保証料返還はいいな

ネット銀行だと、手数料68万円はかかる

[855: 匿名さん]

借り換え検討中です。
SBIが当初固定20年金利1.01％なんですが、この金利で20年ローンを組むと、
全期間1.01％の金利ってことですよね？
同じ SBIで、全期間固定20年2.29%というのがあるのですが、このプランが
存在する意味ってあるのですか？

[856: 匿名さん]

>>855
フラットが良いよ

[857: 匿名さん]

>>856
855です。
今、フラット35Sで借りてます。
あと5年後に1％の優遇金利がなくなって金利2.5％になることから借り換えを
考えました。
フラットは毎年かかる団信料8〜9万円が負担に思います。

[858: 匿名さん]

変動意味なし…
勝負ありで盛り上がらんスレになったね。

[859: 匿名さん]

変動意味なしですね。
しかも、変動って言っても、実際には金利が下がる方向には動かない「変動」だしね。
数年前に「変動」で借りても「固定」で借りても、いまの金利の方が低いから、結局は誤差だった、という結論。
金利は難しい。

[860: 匿名さん]

変動は意味なし
変動しない…

[861: 匿名さん]

>>859
数年前に固定で借りちゃった人は、大損ですよ。
大抵の人は、借り換えするでしょうが。

[862: 匿名さん]

それもざっくり言えば誤差かと。
いろんな人生のタイミングで物件買うわけで。
数年で借りかえるわけで。

[863: 入居済み住民さん]

>>859
ソニーだけは、基準金利が変わりますから、正味の変動金利ですよ。5年プロテクトもありませんし。

[864: 匿名さん]

変動金利が上がると思って高い金利を選んだ固定さんにとっては、変動金利が変わらないことに悔しい思いでいっぱいですね。
でも、誤差の範囲ですよ。

[865: 匿名さん]

土地と物件と金利の兼ね合いだからな
地価変動でも資産価値は変わる訳だし
全部ひっくるめて誤差だよね

[866: 匿名さん]

誤差誤差。
みな金利負担減ってよかったじゃん！
裏側で金利収入減ってるが、借金の方が多いのでよかった笑

[867: 匿名さん]

0.775%だったけど借換えて0.33%になりました
誤差程度だけど数十万円得みたい

[868: 匿名さん]

>>867
何年間でですか？
数年後に住み替えすることにでもなったら元取れないのではないですか？

[869: 借り換え実行済み]

>>739です。

りそなで借り換え4月実行したので参考までに時系列を整理しておきます。
住信SBI、35年固定2.9％、残1530万、22年8ヶ月 から、
りそな、10年固定0.5％、諸費用込み1580万、残22年 への借り換えです。
この先10年は13,400円／月ほど借り換えメリットのある計算です。

　3/12　三井住友信託　　web仮審査申込
　3/12　りそな　　web限定プラン仮審査申込
　3/19　三井住友信託　　混み合っているとの一報あり
　3/30　りそな　　初めての連絡で仮審査終わり書類準備中とのこと
　3/31　りそな　　借入申込書を自宅へ持参
　4/4　 りそな　　借入申込書を自宅へ引き取り。契約を4/20、実行日を4/28に決定。
　4/5　 住信SBI　　TELにて4/28に全額繰上返済する旨を連絡
　4/20　りそな　　店舗にて口座開設＆契約手続き
　4/28　りそな　　住信SBIへの全額繰り上げ返済を実行

うちも4月実行でしたが、何故か適用金利は3月の0.5％でした。
てっきり4月実行の0.55％だと思っていたので得した気分ですが、理由は不明です。
給与口座は条件に入っていないため当面は住信SBIのままのつもりです。
なお三井住友信託は3/19以降、今日まで、結局音沙汰ないままでした･･･。

[870: 匿名さん]

>>868
５年間の金利差70万円
借換費用は保証料返金で相殺して、25万円程度でした

ネット銀行とかで、保証料返金が無い場合は、メリット少ないかもしれませんね

[871: 匿名さん]

>>870
変動0.775から5年固定0.33への借り換えですか？5年固定明けの金利優遇は借り換え前(-1.7優遇?)より良いですか？固定明けの残期間によっては当初5年間で得たメリットがなくなりそうですが、、、

[872: 匿名さん]

変動金利0.50％、団信込み、保証料なし、繰り上げ手数料なしの銀行に申し込んだ。
ネットも見たけどそれよりもはるかに好条件すぎて、いまになって何か罠があるのでは考えております

[873: 匿名さん]

>>872
どちらの銀行か教えていただけますでしょうか

[874: 匿名さん]

驚かなくても、今では普通ですよ

[875: 匿名さん]

北関東の地銀です。
夫婦そろって収入が安定してるのも要因だとは言われました。
昨年かりた先輩は0.6％だったので、時期が良かったのでしょうね。まぁこれから金利上昇のリスクにおびえながらしっかり貯金をしていきたいと思います。

[876: 匿名さん]

何でりそな銀行は４月実行なのに３月金利が適用されているんだろう？
りそなスレでも同様な書き込みがあったけど、答えが出ていない。

[877: 匿名さん]

変動0.625は高いのでしょうか？

[878: 匿名さん]

>>875
873です。
ありがとうございます。
変動0.5%、保証料なしは安いと思います。
保証料なしの場合、通常＋0.2%になりますが、0.5%とはすごいですね。
属性が良いとお得に借りられるのですね。

[879: ふらっとSさん]

30年固定団信込0.97%

[880: 匿名さん]

さすがに今の金利で変動で借りる意味はないでしょう。

[881: 匿名さん]

すごい時代になったもんだ

[882: 匿名さん]

>>880 匿名さん

まだまだ変動のまま借り換えもしませんよ

[883: 匿名さん]

>>882 新規や借り換えで変動を選ぶ意味ないないでしょうという意味です。
ここ数年以内に変動で借りた人は借り換えのメリットはないから、そりゃ借り換えしないでしょうね。
ただ金利を固定できるというメリットは享受できます。

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん
薄いメリットですね。今も変動してませんが…

[886: 匿名さん]

そろそろ当初5年固定の残り3年の人とか焦りだすのかしら？
うちの金利何パーセントだったかな…

[887: 匿名さん]

三井住友信託銀行の30年固定はすごい！
他の銀行も追随しないのかな？

[888: 匿名さん]

>>887 匿名さん
他が追随してくれたら借り換えられるのに。
すでに三井住友信託1.12で借りてしまい、他に借り換えられない。
今となっては1.12とか金利高すぎた。
3月入居だったから仕方ないが、くやしすぎる。

[889: 匿名さん]

ここまで当初固定や固定金利が低くなると
新規で変動で借りる意味が全く無いね。
このスレの閑散ぶりが全てを物語っているな。

[890: 匿名さん]

新規の金利が上がっても、下がっても既存の変動は変動しなかったからじゃ無い？

[891: 匿名]

変動金利が一番変動していない、というすごい時代だ。

[892: eマンションさん]

>>889 匿名さん

>>889 匿名さん
過疎ったのは以前固定で借りていた人が失敗を認めて借り換えに方向転換したからだよ。
固定の人は、もうすぐ金利爆上げで変動で組んだ人は皆破産するって念仏の様に唱え続けてたもんね。

[893: 匿名さん]

当初固定の人って固定明けの基準金利が結構変わるの計算に入れたかな？

私変動です。

[894: 通りがかりさん]

>>893
当初固定期間内に完済するから問題なし。もし、完済できなければその時の変動で借り換え。まあ数年だしね。

[895: 匿名さん]

今でも変動と固定では0.5％程度の差があるから、変動有利だね。
初期の0.5％差は支払い後半の利息額の1％に相当するから、10年後以降に変動2％以上になってると思う人は固定。
しばらく金利上がらないと予想して10年後にはある程度繰り上げできる余裕のある人は、新規でもあえて固定にして毎月損確定しなくてもいいんじゃないかな。

[896: 匿名さん]

×0.5％程度の差
○0.1％程度の差

0.47%固定
0.57%変動

[897: 匿名さん]

当初固定の内容わからなくても
当初固定終了付近で借り換えをすれば問題なし
まだ間に合う

[898: 匿名さん]

>>896
デフォルトとかの可能性を考えると、20年以上の固定がいいのではないかと思う。日本の財政このままいけるとは思えない。

[899: 匿名]

8年前に10年固定2.45％（保証料上乗せ）で3000万円のローンを組みました。
今、住信ＳＢＩとじぶん銀行に本審査申請中です。
8年前に変動にできなかった自分を戒めるために、ずっと「借り換えるなら変動！！」と思っていたのに、本命・住信の20年固定の金利を見て揺らいでおります…。
残り27年ですが繰上返済して20年ちょいくらいで済むかなぁ、と思うと固定しちゃった方が気楽なのかな。
ちなみに残は約2380万円
6月の変動と20年固定の差額を計算したら、このまま変動金利が変わらないと仮定してトータル100万円くらい。

まずは、住信に本審査通過後に金利プランが変更できるのか、確認した方がいいですよね。
はぁ、悩ましい。

[900: 匿名さん]

>>898
固定金利じゃデフォルト対策にはならないよ

[901: 匿名さん]

>>900
なるよ。少なくとも自宅を手放す事にはならない。変動なら確実に手放すことになる。

[902: 通りがかりさん]

>>899
ここで変動に変えると往復ビンタくらいそうだな。
８年前に変動で借りて今固定に借り換えが正解だった。
まあ何が正解かは後にならなかきゃわからないけど。

[903: 匿名]

>>902

899です。
ありがとうございます。
8年前、私も変動にする勇気が欲しかった～。苦笑
10年固定なんて、今思えば一番中途半端だった気がします。
借換も全く念頭になかったので、当初引き下げじゃなくて、通期引き下げだし。
まぁ、その時はそれが一番ベストと思ったので、しょうがないですね。

やっぱり固定が無難ですかね。
まさか20年で1％切るなんて思ってもみなかったです。
通ったら20年固定で行こうかな。
もう少し勉強してみます。

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん

私は残25年2500万ですが、りそなの10年固定0.5%に借り換えました。ここの固定明けは-1.906%なので変動が2.475%のままだと仮定したら0.569%です。三井住友信託20年固定と迷いましたが、10年固定明けには残債も減っているので多少の金利上昇にも耐えられるし、向こう10年の低金利を傍受して20年固定との金利差分も貯金して手元資金を少しでも増やしておこうと思いました。どちらが得かは払い終わる時までわかりませんが

[905: 匿名]

>>904さん
りそなの10年固定、そう考えると良さそうですね。
当初10年固定で痛い目？を見たので、10年固定にいいイメージがあまりなく、どうしても変動か20年超の固定で考えてしまいがちでした。
本審査の結果が出るまで、少し時間が掛かりそうなので、いろいろ方向から考えるようにしてみようと思います。
確かに、どちらが得かは今は考えてもわかりませんが、知らないでできなかったのと、知っていてやらなかったのとでは大きな違いだと思うので、とても参考になりました。
ありがとうございます。

[906: 匿名さん]

地銀なんだけど、最初に説明してくれた内容と違って困ってます。

そこの地銀は今までにない金利を出してきて、3年固定0.35％というものがあります。
最初に相談した時、当初固定は固定期間終了後が大変そうなのを昔からの記事を参考にして考えていたので、今でも金利が安いし変動しか考えてなかったのですが、営業さんが3年固定押しで勧めてこられたんです。
それでも変動0.7％もあわせて悩んでたんですが（それくらい地銀も魅力的になった）、最近本融資申し込みをする手前になって、急に10年固定を勧めてきました。以前は10年固定0.9％はどうなのかと聞いても3年押しだったのに。

これっていったい何の変化なのでしょうか？
変動や10年固定なら多少なり金利の融通がきくからって勧めてくるのですが、今の気持ちは3年固定で決まってるのに困ってしまいます。それならそれで、最初から3年固定を勧めてこなければいいのに。

[907: 匿名さん]

>906
別に「３年固定でお願いします」
この一言で済むでしょ。
選択権は金融機関側でなくあなたにあるんだから。
ただ、気を付けなきゃいけないのは３年後の優遇幅がどうなるのか？
３年後再度固定か変動かの選択肢が到来するからその際の対応金利を含めて今回の取り組みも勘案すると良いですよ

[908: 匿名さん]

>>901
固定でも手放すことになるよ
日本がデフォルトすると思うなら必ずそれ以外のヘッジ手段が必要

[909: 匿名さん]

>>907
それが最初に説明を聞いた時に、変動と固定3年の優遇幅は同じなんです。
固定3年のリスクは3年後に手数料がとられるくらいで、手数料も変動の金利を考えればむしろ3年固定の方がお得です。
ただ変動にもメリットはあるんですけどね。(詳細は省きます)

変動押しを伝えてたのに10年固定を勧めるならまだしも、3年固定を勧めてきたのに変更を進める行為って、
裏があるのかなぁ・・・と思っただけです。客の為に言っているのか、自分たちの為に言ってるのか、どっちなんだろうって。

[910: 匿名さん]

>>909 匿名さん

自分達のためでしょう。

[911: 匿名さん]

>909
私が聞いてるのは固定期間終了後に変動に選択した場合に優遇幅が縮小されないのかどうかです。
基本的に変動と固定の基準金利は同じわけないので優遇幅同じはあまり関係ありません、と言うか普通です。
多いのは固定期間終了後に変動を選択した際は優遇幅が縮小されるケース。
今の金利水準が３年後変わらないと仮定してどうなるのか？
優遇幅が変わらないのであれば私なら迷わず３年固定ですね。
銀行員の立場から言わせて貰えるからお客様と自身のウェイトは時には半々になります。
基本的にはお客様最優先ですが例えばお客様と折衝中に「10年固定で販売したら営業成績ポイント２倍」とかキャンペーンが内部で打ち出されたなら言いやすいお客様であれば「安心」を全面に打ち出して10年固定をアピールするかもしれません。
とにかく肝は固定期間終了後に変動、固定選択する際にどうなるのかを確認した方がいいですよ。
それでも固定10年0.9は高いと思いますが…
返済期間の事情によりますけどね。
大抵は変動から固定にしても固定から変動にしても金利は上がるのが通例なので私なら変動0.7で行けるとこまで行くかな。
参考になれば。

[912: 匿名さん]

さて、三菱東京UFJ銀行が国債買い取り義務返上で住宅ローンにどう影響してくるか？
いよいよ始まってしまうのかねぇ。

[913: 匿名さん]

住宅ローンには影響ないのでは？
さすがにここまで下がれば多少上がるかも知れないが、誤差の範囲でしょう。

[914: 匿名さん]

>>908
当たり前の話すぎて書いてないけど、当然海外へのヘッジはかけたうえの話ね。
それでも固定で手放すことになる？変動なら間違いなく手放すことになるけどね。

[915: 匿名さん]

頑張れ当初固定
銀行は歓迎してますよ

[916: 匿名さん]

>>913 匿名さん
日銀が買っている間は問題無いでしょうね。
しかし、止めた場合どうなかな？

[917: 匿名さん]

>>911さん
すみません。説明不足でしたね。
変動の全期間引下げ幅と固定の期間終了後の引下げ幅が同じって伝えようとしてたのに、ごめんなさいね。

言われてみれば、ただでさえ10年固定の金利が高いのに、その上で固定期間終了後に手数料取られるのは大損な気がしてきました。こでが30年固定とかそういうのだったら、有りかなぁ・・・ってところですが。

相談してみて良かったです。ありがとうございます。

[918: 匿名さん]

30年固定が1.0%なんでそれでよいかと。
これ以上低くして金利支払い減らすほどにギリギリな人いないような。金利見なくてよくて、その時間で働いたり遊んだり人生楽しめる。

[919: 匿名さん]

>>918
30年固定で1％ってありますか？

[920: 匿名さん]

今月は0.97%が最も低いところ