固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8201: 匿名さん]

>>8200 通りがかりさん

短期金利で調節する以前に現状行われている量的調整を終わらせないとできない

例えるなら
電気みたいなもの
電力消費量の増減を調節するのに
電圧ではなく電流で調節している

5V固定で1Aを2A、2.8Aと増やして電力消費
電圧を上げるには電流を絞ることになる
システムとしての消費量は急激には変わらないのだから

[8202: 検討者さん]

固定金利なんて、掛け捨ての生命保険みたいなもんって割り切れる人はありやと思う。

固定と変動どっちがお得かな?って気になる人は下記の動画をぜひ参考にして欲しい。

最初の5年が低金利なのが、いかに元金返済に貢献できてるかが分かる解説動画です。
https://youtu.be/SqpOx5KUzpM

返済開始10年以内に大幅な金利上昇が無いと思うなら変動でOKやと思います。

[8203: 名無しさん]

>>8195 ご近所殿
どうなるか教えてもらえませんか？

[8204: 戸建て検討中さん]

もう10年も猶予はないだろうね。
早ければ数年後？
↓
米200兆円対策成立へ　バイデン体制、財政出動まず成果
2021年3月11日 4:12 (2021年3月11日 5:46更新)

[8205: 匿名さん]

>>8204 戸建て検討中さん

それアメリカの話だよ

[8206: 検討者さん]

なんか変動金利と固定金利の決定プロセスの違いを分かってない人が多そうですね。
長期金利が上がるからといって変動金利が上がるわけでは無いですよ。

[8207: 匿名さん]

>>8202 検討者さん

ツベ直リンできるんですね

動画、利率でなく額で比較しているのが良い
借入残高が低減し、減税還付があり貯蓄が増えいくわけなので、
金利変動リスクが指数的に減るのを理解してない人がいますね

>>8206 検討者さん

そうなんですよね
基礎的な経済知識が無くて
荒唐無稽な投稿するかたいますね

[8208: 名無しさん]

>荒唐無稽な投稿するかたいますね

あまりに荒唐無稽なので、わざとなんだと思いますよ。
真面目な方が反応するので面白がってるのではないかと。
スルーが一番かも。

[8209: ご近所さん]

匿名の掲示板なんて便所の落書きレベルなのになに、いちいちマウントして何が楽しいのかね。

[8210: 名無しさん]

>>8209 ご近所さん
オマエモナー

[8211: 匿名さん]

>>8200 通りがかりさん

どんな理由で金融機関が契約破棄するの？

[8212: 通りがかりさん]

>>8211 匿名さん
経済状況が激変した場合、金利等を変更できるようになってます。銀行の融資要綱等に書いてあります。

[8213: 匿名さん]

>>8212 通りがかりさん

例えば、どこの銀行ですか？

[8214: 通りがかりさん]

たとえば、ソニー

https://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html


都銀地銀信金等、各金融機関のＨＰに約款がのってます。記載なくても契約書裏面に記載されていたりしますね

[8215: 通りがかりさん]

追記
↑8条　適用金利　5です

[8216: 匿名さん]

>>8212 通りがかりさん
補足すると、フラット以外の固定は変更の可能性あり、フラットは無しといったかんじですね。
まあ、固定金利が変更されるような時には、雇用や保険、その他諸々が大変な事になってるでしょうから、ローンの心配どころじゃないですね。

[8217: 匿名さん]

金利の未来を人間が予想しても無駄。
神様にしか未来は見えません。

[8218: ご近所さん]

予測でできないんだからフラット35一択でしょ。
フラット35は機構債を販売してリスクは機構債の購入者に転嫁してますから金利は完全に固定です。他の金融機関はその条項のせいで信用できません。

[8219: 匿名さん]

>>8215 通りがかりさん

おいおい、該当の条項間違えてますよ。
この条項は金利適用時の話。
全期間固定の場合、契約した後は関係ない条項だよ。

該当条項は、例えばソニー銀行住宅ローン契約約款の場合どの条項になるの？

[8220: ご近所さん]

条項は全期間固定も関係ありますよ。これは昔からあちこちで議論されて結論がでています。ネットでいろいろ見てみるといいでしょう。

[8221: ご近所さん]

ちなみに某銀行の約款

第 4 章 全期間固定金利型借入利率の変更等
第 1 条 当初借入利率の変更
1. 借入要項に定めた当初借入利率は変更しないものとします。ただし、金融情勢の変化その他相当の事由がある場合には、銀行は借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます。

自分はこの条項が嫌でフラット35にしました。経済情勢がやばいときに威力が発揮するのが固定のキモなのに勝手に変更されたらたまったもんじゃない。

[8222: 匿名さん]

>>8128
不良化しやすいのはフラット
プロパーローンが借りられない属性の受け皿であり属性が低い分、金利も高い

プロパーローンのほうは審査が厳しい分、属性が良く不良債権化リスクは低い
また、不良化した際は速やかに切り離されて保証会社から回収される仕組み
リコースローンであり、米国サブプライム問題とは異なる仕組み

正しく理解すべきですね。

[8223: ご近所さん]

ん？
それは貸す金融機関の話で借りる側としてはどうでもいい話です。
また、最近はSBI住信などの固定金利はフラット35より高いです。

リコースローンでもノンリコースローンでもどうでもいいです。
サブプライムの問題も別に、ＣＣＣのサブプライムたくさん集めてBBBにして、
さらにBBB集めてAAAにして売り出していた話も、借りる側としては
どうでもよくて、債券を買った側のはなしです。
そもそもフラットは機構債で売り出してますからリスクを背負うのは債券を買った側です。

[8224: 匿名さん]

フラットも昔より金利低くなって来たるが
団信はつけよう
団信つけられないなら賃貸が良いよ

[8225: 匿名さん]

また荒唐無稽とんでもさんが

債権不良化してなくて健全なのにとんでも理論発動
あたおかすぎて面白い

[8226: 名無しさん]

フラットって
いつ発生するかわからないリスクを
借り入れ直後からそのリスクを受け入れる契約だと思っている

[8227: 匿名さん]

>>8224 匿名さん

団信は無料で借入条件（必須）なところが良いですよ
その方がコスト低く結果的に低金利につながる

生命保険とかでも非喫煙のほうが保険料安くなるのは
喫煙者の無駄なコストが不要だから

不健康だったり属性が悪く、金融機関が引き受けない人達の受皿がフラット

[8228: 匿名さん]

>>8226 名無しさん

属性の悪い人達の高リスクを共有し割高な金利を負担する契約

[8229: 匿名さん]

＞団信は無料で借入条件（必須）なところが良いですよ
今のフラットって団信こみになってるの？
金利とか多く払ったりのしないんだ
知らなかった

てっきり団信込みなのは金融機関の住宅ローンだと思ってたよ

[8230: 匿名さん]

4年くらい前から新団信となって、団信込みが基本形になったよね。

[8231: 匿名さん]

フラットしか選べない属性だからなんじゃ無いかな

[8232: 戸建て検討中さん]

そもそも、世界も日本も中間層が没落して上流か下流かの二極化がすすんでいる。
当然ながら上流階級は少数なので、上流相手だけではビジネスにならない。
金融系も建設系も下流を相手にしていく必要がある。
だから国もフラットをしっかり支えていく。
人口減もあいまって戸建なんかは新規の着工が毎年１割ずつ減っていっているという厳しい現実がある。
これからは、パート・アルバイトにもガンガン貸して家を建てさせる必要がある。
責任は国が取る。

[8233: 通りがかりさん]

>>8232 戸建て検討中さん
人口減少で空家も増えるから、低収入ならそこに住めば良いかと。

[8234: 戸建て検討中さん]

施主側の都合じゃないよ。
日本語勉強してよ。

[8235: 匿名さん]

属性が良いクラスはますます低金利のメリットを享受し
属性か悪いクラスはますます高金利でしか借りられない

当たり前のことではあるが

＞パート・アルバイトにもガンガン貸して
破綻しようが手数料ビジネス
取り扱う金融機関にとって、知ったことではない

きちんと審査し否決する金融機関のほうが良心的だろう
都市銀行の審査にすら通らない方は見直すべきである。

[8236: 匿名さん]

属性、属性って自分が低金利提示されたから自慢したいとか(笑)
心配しなくてもほとんどの人は最低金利で借りれますよ。
「私は、大手の○○不動産の人気の○○駅徒歩○○分のマンションを審査の厳しい覆って○○銀行で借りた」とか普通に話していそう。

[8237: 戸建て検討中さん]

施主じゃないんだよ。
新築業界で食ってる業者は多数ある。
新築がどんどん減っていけば多くの業者が潰れる事になる。
そんな事は政治的にも出来ないよ。
もちろん買えない施主も不満が出るから、政治的にはむり。

[8238: 名無しさん]

となると、ますます新築補助を充実させたり
金利の引き下げが検討されるかもしれませんね
金利をあげる余地がないです

[8239: 戸建て検討中さん]

目先はそうだけど、数年後に景気がそこそこ良くなってた場合は、
変動金利も２％くらいにはなってるかも。
ムヒひひひ。

[8240: e戸建てファンさん]

ここはたまに変なのが湧くなあ

[8241: 匿名さん]

確かに、心配しなくても
ほとんどの人が銀行・信託銀行の
変動か当初固定で借りていますね。
銀行で借りられない人は少数派のようです。

[8242: 名無しさん]

フラットしか選択できない状況の人はフラット選ぶのは仕方ないと思いますが、
変動も選ぶことができる人がフラットを選んで変動を馬鹿にするのは良くない

[8243: 名無しさん]

まっ、高いけど、何があっても変わらないのがフラットですな。

[8244: 匿名さん]

え？
フラットって10年経つと金利が上がるはず

[8245: 匿名さん]

>フラットって10年経つと金利が上がるはず
それは10年後に上がるのではなく、当初10年が優遇されるだけですね。
しかも最優良住宅のみですから、一般住宅であれば当初優遇もないので上りも下りもしないはず。

[8246: 戸建て検討中さん]

フラットのトップはアル火でしょ？

[8247: 匿名さん]

>>8221 ご近所さん

なるほど。借換えるとリスクがあるかも。

[8248: 戸建て検討中さん]

自分の読みでは、今後ますます米中対立が激化して、
大戦に匹敵するような世界的な大混乱が起きると思っている。
時期は分からんが、数年後から10年以内くらいを想定している。
その時に、日本発ではなく、米中発のハイパーインフレ、金利暴騰が起きると予想している。
備えましょう。

[8249: 匿名さん]

>>8248 戸建て検討中さん

ドル/円いくらになるの？

[8250: 匿名さん]

米中発の話はもういいよ。
飽きた。

[8251: 匿名さん]

>>8249 匿名さん

益々安全資産と見なされ
円買いドル売り

円の価値が上がり短期金利の引き下げ要因になりますね

[8252: 戸建て検討中さん]

いえいえ、さすがに、世界恐慌、世界大戦レベルの混乱になると、日本だけ買われるとかは無いから。
全面安。

[8253: 匿名さん]

>>8252
何言ってんだこいつ
円建ての全面安は円高

https://www.nomura.co.jp/terms/japan/se/A02924.html

[8254: 名無しさん]

少し前に比べ、固定を進める人が増えた感じがします。

住宅ローン（固定）＋外貨・株投資が最強な理由
https://saikashu.com/kinkyujitai/422/

[8255: 名無しさん]

ある程度の養分は必要だからね

[8256: 匿名さん]

>>8254 名無しさん

何をもって増えたと判断しましたか？

実際は↓ですね

[8257: 通りがかり]

>>8256 匿名さん
データ古いし・・・精々ここ数ヶ月とかの話でしょ

[8258: 匿名さん]

自分は全期間固定1.004%で借りたので、変動が1%を超えたら勝ち。

[8259: 名無しさん]

>>8258 匿名さん

>>8256 匿名さん

ぜんきかん1.004%。。。
完全勝ち組だと思います！

[8260: 名無しさん]

>>8258
支払総額で考えないと意味無い。負け確定かな。

[8261: 通りがかりさん]

繰り上げ返済無しで利息は700万程。減税で最低400万は返ってくるとして利息は300万程。で、団申付いて、全期間固定なら、金利が上がる不安は無い訳で。変動と比較すると差額100万するのかな？だとしたらまあいいかと思ってる。

[8262: 名無しさん]

>>8261
前提が分からな過ぎて意味不明。
＊＊＊ぽい

[8263: 匿名さん]

借入3800万
金利1.004% 708万円
金利0.410% 280万円
金利0.380% 259万円
差額428～449万円ぐらいですね

[8264: 名無しさん]

今4000万借り入れて35年ローンを組んだとする。
変動0.5%　10年後から1.0%になったとして利息額は556万
一方で35固定1.0%だった場合は742万

あとは各自シミュレーションして考えればよろしい
私は変動で問題ないと思うけどね

[8265: 匿名さん]

>>8263 匿名さん

差額449万円と減税400万円分の850万円繰上すると
返済期間27年 金利198万円になります。
もちろん繰り上げずに850万円を
利回り0.4%程度の安全な運用で返済を続けても良いです。
その場合も何時でも繰上られるので金利変動リスクは無いです。

[8266: 匿名さん]

固定1%と変動

金利額での比較で
こちらが参考になりますよ
https://youtu.be/SqpOx5KUzpM?t=502

[8267: 通りがかりさん]

まあ来年あたりから、住宅ローン控除が金利までしか控除できなく改正するみたいだから、来年以降引き渡しなら変動金利の旨味ってほとんど帳消しじゃないかと思う

[8268: 匿名さん]

ガン保険0.3%＋保証料金利上乗0.2%を
金利コミコミにした
当初１３年固定ローンとか商品化されそう

[8269: 通りがかり]

>>8268 匿名さん
13年過ぎたら金利下がる全固定プランとかね。初期に元金減らなくなるから考えものだけど。

[8270: 匿名さん]

来年以降（正確には今年の12月以降）の契約の場合、控除期間が13年になるのかはまだ決まってないのでこの辺を早く発表して欲しいですよね。
あと、利息分の控除とは保証料の上乗せ分や団信の特約も対象になるのかなども。

[8271: 匿名さん]

>>8269 通りがかりさん

元金減ったぶんだけ減税還付も減るから
減税期間中は差引変わらず
ニュートラルですよ

[8272: 通りがかりさん]

ですよね。返さないわけじゃないけど、団信ついてたら繰り上げしなくてもいいんじゃないかと思ってもいます。
売却する時もローン残ってたら税控除あるんじゃなかったっけ？

[8273: 匿名さん]

人間そんな簡単に死なないものだから、団信目当てで繰上げしないで無駄に利払い増やす選択はないな。
ローンは期間短縮で繰上げして1円でも金利払いを少なく完済するのが理想。保証料も戻るし。
早く完済すれば、その後はローン払い分を老後資金の貯金にまるまるできる。

[8274: 名無しさん]

昨今の金利だと繰り上げ返済しても大したメリット無いからな。
手元に資金を確保するほうを優先したほうが賢いと思う

[8275: 匿名さん]

>>8274 名無しさん

逆に損するよね

[8276: マンション掲示板さん]

>>8274 名無しさん
そう思う
ローン残額以上の金融資産あるけど運用してる
ローンの返済のためにそっち減らしたら支払い金利以上の損失です

[8277: 匿名さん]

余裕資金が十分にあるなら繰り上げしてもしなくてもどちらでも良い。
多少の余力程度ならそのままのほうが良いかもね。低金利なら得られるメリットは少ないし、残高も減ってくると保証料の戻りも大したことはない。手元資金が減るのもリスク増だしね。

[8278: 匿名さん]

住宅ローン減税完了後、100万円を繰上げした際の保証料の戻りは8957円でした。
現状100万円残し短期で100万円運用し、リスクなく8957円を運用益あげられる商品はありますでしょうか。
また、中長期でみても100万円を繰上げ返済せず運用を検討したとして、繰上げ返済した際の金利払い減額に勝る運用が思いあたりません。リスクを取ればありますが。
繰上げのデメリットは、
団信使用の際のローン残債免除額が減ることですが、団信使用しなけらば関係なし。
一時的に手持ち資金が減ることが1番のデメリットですが、無理な繰上げじゃなければ、生活に支障なくこちらも関係なし。
何故、皆繰上げを推奨しないのか不思議です。

[8279: 名無しさん]

100万捨てて9000円を得るなんてコスパ悪すぎ

9000円欲しいなら1時間残業するとかアルバイトするわ。

[8280: 匿名さん]

100万円を普通口座に入れる、安心する
これだけで9000円の価値はあるよ

[8281: 匿名さん]

減税期間終わったら繰上完済して分譲賃貸
新しく借入て新居に入居して返済に充てて
もう一回減税享受がお得ですよ

[8282: TJD]

>>8278 匿名さん
手持ちで200万しかない？？のでしょうか。
確かにあなたの意見も正しいです、人生いきなり100万200万必要になることは人生でないかと思います。繰り上げしても構わないかとも思います。
100万円を運用したところで利益が出てもしれてます。リスクも伴うので200万しかないのなら、持っておくか100万繰り越し返済してもいいのではないのでしょうか？？

一番に思ったのは金がないのに家を建ててる方が一番気になりました。
家は5年10年で返済するものだと思っています。

[8283: 匿名さん]

100万円の繰上げ返済と残業って別問題だと思うんですよね。
繰上げ返済しても残業すれば変わりなし。
欲しい物を金利を払って分割で買うか、欲しい物を金利を払わず一括で買うか。
生活困らなければ、後者の方が得じゃないですかね。

[8284: 匿名さん]

>>8282 TJDさん

＞人生いきなり100万200万必要になることは人生でないか

車の買い換え、入学費用、家族旅行などは計画的だけど
住宅ローンを繰上返済した後で、借入するようなら本末転倒

とはいえ皆さん↓


＞家は5年10年で返済するものだと思っています。
平均すると15.7年で住宅ローンの返済は完了している。

【民間住宅ローン契約者の完済年数】
・10年以下　　　　　　　 22.2％
・（11年以上）15年以下　41.4％
・（16年以上）20年以下　13.6％
・（21年以上）25年以下　16.0％
・（26年以上）30年以下　 5.6％
・（31年以上）35年以下　 1.2％

[8285: 匿名さん]

借り換えると完済扱いになり、それが平均年数を下げてる一面もあるよ。

[8286: 匿名さん]

>9000円欲しいなら1時間残業するとかアルバイトするわ。

お金に働いてもらわず、自ら働くの(笑)

[8287: 匿名さん]

お金に働いてもらうつもりが、損切りばっかり
なんてこともあるかもね。

[8288: マンション掲示板さん]

「リスクなく」なんて無茶苦茶なこと言い出したら、勝手に繰上げしとけば？としか
手元資金がないことはリスクにならないのかな?

[8289: 名無しさん]

>>8285 匿名さん
借り換えたローンも借り入れ期間が短くなるから余計平均を引き下げるよね

[8290: マンション掲示板さん]

>>8278 匿名さん
住宅ローンは超長期なのに運用は短期限定なんだ？
住宅ローンの金利のことは35年の最終総額で話すのに不思議
その100万の運用も超長期で想定してみたら全然違う結果がもたらされると思いますけど

[8291: 名無しさん]

1980年代に借り入れた人は金利が3%越えてるから、そりゃ繰り上げ返済するよ。
30年も借りていたら大変なことになる。


完済までの期間の平均を出したところで、
借り入れた時期が分からないと意味がない
早く完済させようとミスリードを誘ういかがわしいデータだわ

[8292: 匿名さん]

>>8291 名無しさん

今は2021年ですよ、そんな昔話言われても

[8293: 匿名さん]

SOで所有してる配当利回り4%売却すれば完済できるが、
住宅ローン金利は0.33%繰上しないほうがお得

[8294: 匿名さん]

>>8290
長期で運用するもの。個人年金。確定拠出年金。
短期で返済した方が良いと思うもの。住宅ローン。
こんな感じです。
35年もかけて金利払い増やしてローン返済遅らせるなんて、無駄だと考えてます。
100万円の運用を短期で返済して確実な保証料の返金と利払いを減らすか、長期の運用に回すかなら、前者をとる話です。

[8295: 匿名さん]

>>8288
繰上げ返済すると手持ち資金が少なくなると言いますが、何かあった時用の資金さえあれぼ問題ないですよね。
それにローン返済後は、完済してない人より月の手持ち資金は多い訳だし。

[8296: 名無しさん]

100万捨てて8000円ゲットして喜ぶ子供（笑

[8297: 匿名さん]

>>8296
8957円が正確です。保証料の戻りは残債が多い初期の繰上げ程多いから、ローン減税期間完了後で残債も1000万円程だと、こんなもんです。
もちろん早く返済するだけで8957円貰えるのは嬉しいですが、それ以上にローン返済額の内訳の金利割合が減ることが嬉しいですね。
それとローン完済して毎月余裕ができ、万が一の時には銀行に相談することなく、今のマンションを賃貸にもできるのも嬉しいですね。

[8298: 匿名さん]

ローンを完済しないと完全に自分の家とは言えないと思うんですよ。

[8299: 匿名さん]

手数料タイプより保証料タイプのほうが返金あるからお得ですね。

[8300: 匿名さん]

>>8299
がっつり保証料戻ってますね！
金利払いも減ってるだろうし、お得ですよね。