固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[809: 匿名さん]

１０年間ぐらいの変動適用金利の推移をざっくり分かる方いらっしゃいます？
３０年固定で１．０５％なら、それでもういいかなって考えてまして。
ちょっと前の変動に比べても安いような気がして。

[810: 匿名]

結局キモは変動の適用金利の推移よね。
固定金利との差はどんどん縮まっている。
そろそろ固定金利で手元流動性確保がいいような。

[811: 匿名さん]

>>809
適用金利知って何の参考になるのかな？

[812: 匿名さん]

>>810
３月借り替え実行でしたが、
固定金利のほうが金利が０．３３％と低かったので
固定金利にしました。

固定に借り替える良い時期と思います。

[813: 匿名さん]

文脈上、変動金利と固定金利の差を見るってことでしょ？下がり具合も含めて。
確かに、固定金利がだいぶ下がって変動金利との差は縮まっている。
期間と金額が大きいなら固定金利の方が安心安全。20年変動金利が上がってないが、同じようにあと30年続くのかもしれないし、数年後、急に上がるかもしれん。

[814: 匿名さん]

変動の店頭金利はあまり意味のない数字。
優遇分をひいて、適用金利となるわけで。
適用金利の推移グラフ探したけど、意外にすぐ見つからない。

[815: 匿名さん]

固定がこんなに下がっているってことは、長期に亘って金利が上がりにくいってことですよね？
変動が上がる前に固定が上がるわけですから。

[816: 匿名さん]

案外、固定金利と変動金利の差はゼロになったり、逆転するかもしれない。仮説ですが。
マイナス金利導入→長期金利低下→住宅ローン固定金利下がるって因果関係が正しければ。
変動はマイナス金利導入と直接関係ないロジックだろうから。
常識的にはよくわからない世界だが、もしそうなったその時は変動金利って商品はどうなるんでしょうね？

[817: 匿名さん]

うちは、変動より固定のほうが金利低かったですよ。

↓からNISA優遇で、さらに０．０２％引下になりました。

[818: 匿名さん]

固定金利が下がっているのは長期金利が下がっているからですが、下がっているのは金利が上がりにくいと思われていることは勿論ですが、単純に国債が買われているからでもあります。
長期金利の指標である10年物国債利回りは直近で－0.085%であり、いま買って満期まで持つと確実に損します。
それなのになぜ買うのでしょうか？
それは買う人がいるからです。
日銀は金融緩和策により大量に国債を買い続けています。
国債が高くても安くても買い続けます。
国債は買われると価格が上がり金利は下がります。
満期まで持つと損しますが日銀が高値で買ってくれれば得します。
それを見越して金融機関等が国債を買うため、国債の価格が上がり金利が下がるのです。
更に年初から2月半ばまでの急激な円高株安により、リスクの高い株を売って国債を買う動きも重なって国債の利回りが急落し、その辺りの金利状況を勘案して決められた3月の固定金利はお得だったのです。
日銀が金融緩和を止めない限り金利が大きく上がる要因は見当たりませんが、円安株高でリスクを取りやすい状況になれば国債が売られて金利が上がることは当然ありますし、日銀が更に効果的な追加緩和を行えばもっと下がる可能性もあります。
但し、株式投資やFXもそうですが、底値で買ったり天井で売ったりはなかなか出来ないものです。
ほどほどの水準で手を打つのが良いのでしょうね。

[819: 匿名さん]

>>817
分類が間違ってるよ
全期固定…固定
当初固定…変動
全期変動…変動

[820: 匿名さん]

従来な変動金利並みに低いからといって
変動と言うのはおかしいと思います。

↓右側の赤字の金利でも、それぞれ契約した期間は固定金利ですよ

[821: 匿名さん]

>>820
とりあえずわからなかったら
再販価格>ローン残高
これだけ目指そう

[822: 匿名さん]

日銀の政策のおかげで、国債価格上がって、さらにマイナス金利導入って流れからすると、長期固定の金利が変動金利と差がない世界もなくはない？
下限があると思ってたらマイナス金利になったし、マイナス金利の下限も欧州見ると、まだ先がありそうな。
30年固定は資金調達と資本コストって考えたら、大チャンスであることは間違いない。
変動は逆にそろそろホントに下限に達したのかな？

[823: 匿名さん]

>>822
すでに借りてる変動は変化してないので、現状維持

[824: 匿名さん]

ECBはマイナス0.4だからまだ緩和余地ありって日銀総裁発言あったらしいね。
もうちょっと待って固定30年で借りたい笑
底値でゲットは難しい笑
銀行社長は反論したらしいが、税金で助けてもらったり、国債買って売って預金金利も付けないのに迷惑だね。銀行って付加価値生んでるのか？

[825: 匿名]

横から、すいません
三井住友信託銀行で20年固定0.5％で借りたと
知り合いの知り合いが言ってるみたいなのですが
何か他に優遇下げあるのでしょうか？

個人的に、３月の10年固定の事だと思っているんですが
知り合いが20年固定って言い張るもので・・・

詳しい方お願い致します。

[826: 匿名さん]

＞825
元利金等で借りている可能性が高いので
頑張って金利が安いうちに繰り上げ返済で元本を減らすように勧めてみては？

参考
http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

[827: 匿名さん]

>>817
まず、期間固定は一般的には変動金利の一種です。
ただ、このスレではその認識ができない人が多いので期間固定が固定金利の一種にされています。その前提で話します。
この表を見れば解るのですが、まず、「店頭金利が変動より固定の方が高い」です。店頭金利は契約後は基本的に増減しません。
固定期間終了後の優遇幅も、変動より少ないです。

元となる店頭金利が高く（0.325％）、優遇幅も小さい（0.5％）ので固定期間終了後は変動よりかなり高額（10年固定で金利0.825％高い金利1.4％）になります。
3年固定いたっては4年目から金利1.3％です。

[828: 匿名さん]

>>827
当初固定明けのの店頭金利はどの金利になるんでしょうか？

[829: 匿名さん]

＞828

1）変動の2.475
2）下の図

[830: 匿名さん]

>>828
自己解決しました。
固定明けに選択するプランの店頭金利でしたね。

店頭金利に変化がないと仮定して
当初固定3年明け後にまた3年を選べば1.1％、10年を選べば1.15％、変動を選べば0.775％。
当初固定10年明け後に3年を選べば1.4％、10年を選べば1.45％、変動を選べば1.075％。

[831: 匿名さん]

>>827
固定期間終了後は変動金利になって

２．４７５％－１．７％＝０．７７５％
から
２．４７５％－１．４％＝１．０７５％

だそうですよ

[832: 匿名さん]

注目の10年固定、ソニーは据え置いてきたけど、下がらなかったのを見て、りそなと三井住友信託は利益確保で上げてくるかな？
さすがに今の金利では消耗するだけだろうし。

[833: ぎりへんおつ]

まだやってるんだね。。

[834: 匿名さん]

今、固定にしない（できない？）ギリ変の哀れさよ。

[835: 匿名さん]

固定にしないでつくづく良かったよ。

[836: 匿名さん]

固定じゃよう払いきれんしね。
選択肢にもならんかったんよ。

[837: 匿名さん]

今の現状を考えると、固定でも損は無いと言える。これは間違いない。
でも、変動の方が得しそうだな。
変動の方が損だったというような景気上昇を望む所だけど、そこまで楽観的にはなれないな。

[838: 匿名さん]

今は変動と固定の差がない。
ギリにはでかいのか？

[839: 匿名さん]

今は固定のほうが変動より金利低いから
借換えて固定にするのは普通と思いますよ。

[840: 匿名さん]

＞839

当初固定ね
全期固定と別物よ〜

[841: 匿名さん]

>>840
10年で完済する人にとっては0.55%で全期固定ってことです。

[842: 匿名さん]

５年目で借換だから完済まで１５年、減税があと５年だから、５年後に繰上げ予定
平均よりはちょっと長めみたいだけど、５０歳で完済は普通みたいです。

[843: 匿名さん]

みんな立派ね。
はだかんだと、そんなに頭金積めるの？って感想。
うちは6000万のマンションを頭金10％で買ったが笑

[844: 匿名さん]

金利が高かったね昔は、頭金を貯めてから買うのが普通でしたね。

[845: 匿名さん]

40年債が0.27%なんだから近いうちに35年固定も変動を下回るよ
それが6月になるのかそれ以降になるのかは明日の動向次第だろうけど

[846: 匿名さん]

>>845
当初固定が…

[847: 匿名さん]

固定さん
フラットが1.08だよ
これは-0.6％持ってることにして計算してみよう！

[848: 匿名さん]

まさかの日銀現状維持わろた

[849: 匿名さん]

黒田にやられて大損（涙）

[850: 匿名さん]

３月に諸費用含めて借り換え実行して、先日、保証料返金がありました。
４年ほど経過してましたが、３分の２程度返金されて、借り替え費用の収支は下記でした。

借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）

諸費用見込み額80万円多く借りて
借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

実行月の３月の１カ月分は返済が無く入金額（１１万円）預金残高に残り
見込み額80万円が借換決済実行後の余り（９．５万円）も預金残高に残り
保証料返金（３５万円）が振り込まれて、結局

口座残高が＋５５．５万円増加、借入残高が＋８０万円増加
差し引き、２５万円の借換費用でした。
内訳（金融機関5.5万円、登記費用19.5万円）

後、５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、
ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。
そうすると、また、保証料返金があるので、１５万円程度は返金されると思います。

なので、借換コストは実質１０万円程度と思うと、よいタイミングで借り替えられたと思います。

[851: 匿名さん]

追記、うちは、ミックスローンなので、手数料が一部重複して必要なので、
借入１本に比べると約６万円手数料が高くなりました。

もし、借入１本で同様に借り替えると、手数料がもっと少なくて１９万円程度で済む計算になりました。
減税終了後の繰上げ後の返金を含めると、実質借換費用は４万円程度でしょう。

[852: 申込予定さん]

6月は、爆上げ？

[853: 匿名さん]

>>850
長いな

[854: 匿名さん]

保証料返還はいいな

ネット銀行だと、手数料68万円はかかる

[855: 匿名さん]

借り換え検討中です。
SBIが当初固定20年金利1.01％なんですが、この金利で20年ローンを組むと、
全期間1.01％の金利ってことですよね？
同じ SBIで、全期間固定20年2.29%というのがあるのですが、このプランが
存在する意味ってあるのですか？

[856: 匿名さん]

>>855
フラットが良いよ

[857: 匿名さん]

>>856
855です。
今、フラット35Sで借りてます。
あと5年後に1％の優遇金利がなくなって金利2.5％になることから借り換えを
考えました。
フラットは毎年かかる団信料8〜9万円が負担に思います。

[858: 匿名さん]

変動意味なし…
勝負ありで盛り上がらんスレになったね。